Hallo liebes Forum,

ich habe vor in Kürze ein bereits bestehendes Unternehmen zu übernehmen. Dieser Aspekt soll an dieser Stelle nicht Thema sein, sondern nur den Kontext erläutern. Der derzeitige Inhaber des Unternehmens ist gleichzeitig der Besitzer der Immobilie in welcher das Unternehmen sich befindet. Mir stehen nun die Möglichkeiten zur Verfügung diese Immobilie zu einer Jahreskaltmiete von ca. 41000€ zu mieten oder zu einem Preis von 580000€ käuflich zu erwerben. Mir erscheint es durchaus attraktiv die Immobilie mitzuerwerben, bin aber gerne auch hierzu auf Meinungen gespannt. Nach meinem derzeitigen Kenntnisstand ist es so, dass im Falle dessen, dass ich die Immobilie als Privatperson erwerben würde die Immobilie zum Teil des Betriebsvermögens würde und ich die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt beim Verkauf voll versteuern müsste. Gleichzeitig würde diese Variante den Nachteil bergen, dass ich die Immobilie nur mit 3% p.a. steuerlich geltend machen könnte.

Deshalb bin ich auf die Möglichkeit aufmerksam geworden, dass es in dieser Konstellation eine sinnvolle Option sein könnte die Immobilie über eine vermögensverwaltende Gmbh zu erwerben deren Geschäftsführer ich wäre. Die Vorteile welche ich dabei sehe:

• Ich könnte die Jahresmiete des Unternehmens voll steuerlich geltend machen

• Ich müsste die Mieteinnahmen nur mit 15,85% in der vvGmbh versteuern + Kosten für Bilanzierung etc. (laut Recherche ca. 3000€ p.a.)

Mein Grundgedanke ist es dabei die Einnahmen der vvGmbh primär für eine "schnellere Tilgung" zu nutzen. Damit wäre das Objekt nach etwa 20 Jahren getilgt. Zusätzlich könnte ich die Mehreinnahmen aus dem Unternehmen (da ich die Jahresmiete steuerlich geltend machen kann anstatt nur die Afa von 3%) zur zusätzlichen Tilgung nutzen. Einige Fragen sind für mich aber offen geblieben:

• Gibt es für mich (in dem Moment ja Geschäftsführer und Privatperson) überhaupt die Möglichkeit zusätzliches Geld in die vvGmbh zu stecken mit dem einzigen Zweck den Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nach 10 Jahren sonderzutilgen?

• Nachdem die Immobilie vollständig getilgt wurde, sollen die dortigen Einnahmen anschließend für einen Vermögensaufbau verwendet werden (ETFs, Aktien etc.), um dann später als Altersvorsorge genutzt zu werden. D.h. es ist nicht die Überlegung das Geld gleich zu entnehmen. Irgendwann im Alter wird aber der Zeitpunkt kommen wo auch ich dann das Unternehmen veräußern werde und von der Altersvorsorge welche ich mir in der vvGmbh aufgebaut habe leben möchte. Wie komme ich denn dann am geschicktesten an das Geld ran? Irgendwie muss ich ja eine meine Altersvorsorge kommen!?

• Wie gestaltet es sich steuerlich wenn ich dann später die Immobilie veräußern möchte? Ist es richtig, dass ich diese dann "nur" mit 25% versteuern muss?

Eine grundlegende Frage ist natürlich ob diese Konstellation aus selbstgenutzter Gewerbeimmobilie und Geschäftsführer der vvGmbh welche die Immobilie besitzt in dieser Form überhaupt geht oder ob die Immobilie dann trotzdem als Betriebsvermögen herangezogen wird? Die Konsultation bei meinem Steuerberater war da nicht eindeutig. Dieser war der Meinung es könnte trotzdem als Betriebsvermögen herangezogen werden. Gleichzeitig ist es so, dass der derzeitige Inhaber aber genau diese Konstellation erfolgreich (!?) gewählt hat, sodass ich davon ausgehe, dass dies umsetzbar ist. Daraus resultiert eine weitere Frage:

• Wenn ich nicht die Immobilie direkt erwerbe, sondern die Gmbh erwerbe deren einziger Inhalt die Immobilie ist, würde dann die Grunderwerberssteuer wegfallen?

• Wenn dabei das einzige Problem sein sollte, dass nur die Immobilie enthalten ist, würde es etwas ändern wenn man beispielsweise irgendeine günstige Garage oder ähnliches in die Gmbh hineinkauft?

Zu guter Letzt bin ich auch auf die Möglichkeit gestoßen die Immobilie im Besitz einer Stiftung zu führen. Allerdings konnte ich dazu nur sehr unzureichende Informationen finden und würde mich über einen Link freuen wo man wirklichen Inhalt zu diesem Thema erhält. Alles was ich über google finden konnte war sehr oberflächlich. Hierzu ergeben sich folgende Fragen:

• Kann ich alleiniger Stifter (oder wie nennt sich der Besitzer/Geschäftsführer einer Stiftung?) sein?

• Wie lässt sich das ganze gestalten bzw. lässt es sich überhaupt gestalten für die Konstellation welche ich benötige?

Die Vorteile welche ich bei einer Stiftung gegenüber der vvGmbh sehe sind, dass die Kosten beim Steuerberater (Bilanzierung etc.) deutlich geringer sind, ich die Einnahmen ebenfalls nur mit 15,85% versteuern muss und beim späteren Verkauf (nach 10 Jahren versteht sich) den Veräußerungsgewinn nicht besteuern muss.

Die Option, dass einfach eine dritte Person meines Vertrauens die Immobilie erwirbt um eine Trennung zum Betriebsvermögen herzustellen besteht nicht!

Ich würde mich sehr über kompetente Hilfestellung freuen! Ich habe das Gefühl selbst die Steuerberater sind auf diesem Gebiet leider nicht besonders gut bewandert.

Vielen Dank und freundliche Grüße

Michael

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