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ImmobilienZinssicherung

Zinssicherung durch Pfandtausch

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

Was meint ihr??

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

eher unüblich und würde keine Bank so einfach machen (Ausnahme du bist ein sehr guter Kunde), abgesehen davon würde bei deinem Verkauf der Wohnung das fremdvermietet auch Steuern anfallen. Unterm Strich eher wenig sinnvoll. Wenn sich die Wohung selbst trägt, eher laufen lassen, und dann als zusätzliches "EK" nutzen.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

Was meint ihr??

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

Was meint ihr??

Macht mE wenig Sinn, da:

  • der heutige Zins mit 3% für 15 Jahre fest nicht so sehr geil ist dass ich den sichern würde (ich glaube persönlich dass er wieder sinkt in 3-5 Jahren)
  • du die Nebenkosten der jetzt gekauften Bude nicht mehr wiedersiehst (8-11%)
  • du in AAA-Lage bei der aktuellen Mietrendite noch draufzahlst bei 3% Zinsen und damit dein eingesetztes Kapital für die NK negativ verzinst ist.
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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

Bank hat jetzt schon das ok gegeben für den Pfandtausch. Kosten: Notargebühren + par Hundert Euro für Bearbeitung...was meint ihr?

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

eher unüblich und würde keine Bank so einfach machen (Ausnahme du bist ein sehr guter Kunde), abgesehen davon würde bei deinem Verkauf der Wohnung das fremdvermietet auch Steuern anfallen. Unterm Strich eher wenig sinnvoll. Wenn sich die Wohung selbst trägt, eher laufen lassen, und dann als zusätzliches "EK" nutzen.

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

Ich denke, da fair bepreist, bekomme ich die Nebenkosten bei Verkauf wieder rein. Aber klar, kann die natürlich auch verlieren...Dumm ist, dass vermietet ist, aber der Nachfolger kriegt den Eigenbedarf durch , denke ich...

Zins wäre noch 2,5 für 15 Jahre... bei 3% wäre ich raus..
Mietrendite ist natürlich unterirdisch aber mit Abschreibung und co komme ich so auf 1, 2% Mietrendite oder halt 0 - wäre auch ok..

Du meinst der Zins sinkt in 3-5 Jahren - dann haben wir wahrscheinlich 6%+ und gehen nur langsam runter... WEnn er bis jetzt so lange unten war, wird er aber wohl auch jetzt länger oben bleiben oder?

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

Was meint ihr??

Macht mE wenig Sinn, da:

  • der heutige Zins mit 3% für 15 Jahre fest nicht so sehr geil ist dass ich den sichern würde (ich glaube persönlich dass er wieder sinkt in 3-5 Jahren)
  • du die Nebenkosten der jetzt gekauften Bude nicht mehr wiedersiehst (8-11%)
  • du in AAA-Lage bei der aktuellen Mietrendite noch draufzahlst bei 3% Zinsen und damit dein eingesetztes Kapital für die NK negativ verzinst ist.
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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

Kauf die Wohnung wenn sie sich rechnet. Über den Hauskauf denkst Du dann separat nach, wenn es soweit ist. Alles andere ist Spekulation.

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

du vergisst die Transaktionskosten (Notar, gff. Makler) beim Verkauf der Wohnung und ggf. anfallende Steuern auf einen möglichen Verkaufserlös. Seh da auch ehrlicherweise den Sinn nicht von der Aktion aber musst du wissen.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Bank hat jetzt schon das ok gegeben für den Pfandtausch. Kosten: Notargebühren + par Hundert Euro für Bearbeitung...was meint ihr?

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

eher unüblich und würde keine Bank so einfach machen (Ausnahme du bist ein sehr guter Kunde), abgesehen davon würde bei deinem Verkauf der Wohnung das fremdvermietet auch Steuern anfallen. Unterm Strich eher wenig sinnvoll. Wenn sich die Wohung selbst trägt, eher laufen lassen, und dann als zusätzliches "EK" nutzen.

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

Kaufnebenkosten sind nicht nur Notarkosten, was ist mit Maklergebühr und Grunderwerbssteuer? Glaub kaum das du die wieder durch den Zinsvorteil rausbekommst.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Bank hat jetzt schon das ok gegeben für den Pfandtausch. Kosten: Notargebühren + par Hundert Euro für Bearbeitung...was meint ihr?

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

eher unüblich und würde keine Bank so einfach machen (Ausnahme du bist ein sehr guter Kunde), abgesehen davon würde bei deinem Verkauf der Wohnung das fremdvermietet auch Steuern anfallen. Unterm Strich eher wenig sinnvoll. Wenn sich die Wohung selbst trägt, eher laufen lassen, und dann als zusätzliches "EK" nutzen.

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

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WiWi Gast

Zinssicherung durch Pfandtausch

summa summarum jetzt 20k Nebenkosten...

da die Wohnung relativ preiswert (halt vermietet) angeboten wird, krieg ich die denke ich mind. durch Verkauf wieder rein... Seit Jahren gibt es jährlich 10% Wertsteigerung. Aber man muss halt klar sagen, bei nem Multiple von 35, Geld verdienen würde ich nur durch Wertsteigerung...

Vielleicht ist die Idee dumm aber wenn man davon ausgeht , dass die Zinsen fast zweistellig werden könnten, dann vielleicht nicht mehr...

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Kaufnebenkosten sind nicht nur Notarkosten, was ist mit Maklergebühr und Grunderwerbssteuer? Glaub kaum das du die wieder durch den Zinsvorteil rausbekommst.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

Bank hat jetzt schon das ok gegeben für den Pfandtausch. Kosten: Notargebühren + par Hundert Euro für Bearbeitung...was meint ihr?

WiWi Gast schrieb am 12.05.2022:

eher unüblich und würde keine Bank so einfach machen (Ausnahme du bist ein sehr guter Kunde), abgesehen davon würde bei deinem Verkauf der Wohnung das fremdvermietet auch Steuern anfallen. Unterm Strich eher wenig sinnvoll. Wenn sich die Wohung selbst trägt, eher laufen lassen, und dann als zusätzliches "EK" nutzen.

Hey Leute,

ich habe folgende Idee und vielleicht können die Immofinanz-Leute hierzu was sagen.
Also folgende Idee: Ich könnte derzeit eine Wohnung in einer A Stadt kaufen (Kiezlage, wird immer beliebter). Die Lage passt, BJ Ende 90er, Verbindung sehr gut... Preis ist fair (derzeit alles zusammen 300k). Die Wohnung ist vermietet und ich plane auch nicht einzuziehen. Ich könnte mir aber vorstellen, sie zu kaufen und sobald ich was eigenes gefunden habe (suche Haus) wieder zu verkaufen und die Finanzierung auf das neue Objekt zu übertragen (mit dem heutigen Zins).

Wäre das neue Objekt teurer, würde der Rest zu den dann aktuellen Konditionen finanziert werden, aber ich hätte zumindest schon einen großen Teil damit "günstig" finanziert. Risiko wäre natürlich, wenn ich die Wohnung mit Abschlägen verkaufen müsste. Aber solange ich zumindest mit 0 rausgehe bei Verkauf, wäre es doch ein Plan, um die Summe für den ZIns zu sichern?

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