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Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ich hatte ja gerade mal einen Thread aus 2014 ausgekramt. Vorzügliche Unterhaltung, wie auch damals schon von Blase und morgen explodiert alles und übermorgen tausche ich zwei Brötchen gegen ein Haus usw. geredet wurde.

Wie auch heute, war sich damals ja jeder sicher, dass es eine Blase ist, dass die Preise bald sinken, dass man Wohnungen und Häuser in Ballungsgebieten bald hinterher geschmissen bekommt usw.

Die lustigen Immobilienpreisindices für die größe Städte marschieren weiter mit 6-11% p.a. - na gut.

Jetzt mal angenommen, nur mal angenommen !, die Preise in den Ballungsgebieten wachsen weiter wie bisher konstant um ca. 7% p.a. über die nächsten 5-10 Jahre. Das kann natürlich nicht sein, geht gar nicht, ok die gleichen Behauptungen wie vor 5 Jahren oder auch wie 2002 als meine Eltern ihr Haus gekauft haben, welches sich mitterweile im Wert mehr als verdoppelt hat.

Kann alles nicht sein, daher reines Gedankenexperiement. Was machen die ganzen Propheten hier, die angeblich morgen oder übermorgen zuschlagen mit 30-50 Prozent Abschlag, wenn es jetzt 5-10 Jahre weiter mit 7% p.a. nach oben geht?

Man ist ja Ende 20, braucht vielleicht bald was kindgerechtes. 4 oder 5 Zimmer, gute Gegend oder gleich ein Haus? Unter 110 qm geht es in jedem Fall nicht, zumindest bei zwei Kindern und Home-Office. Und Neubau-Miete für was schickes fängt, je nach Stadt, bei 1.500 bis 2.000 EUR kalt an.

Also dann in 5 Jahren in den sauren Apfeln beißen und nochmal für 40 Prozent Aufschlag kaufen? Oder dann für 1.800 EUR Kaltmiete mieten?

Also wie gesagt, nur mal angenommen der Markt dreht nicht und in einigen Jahren kommen Kinder und man möchte etwas schönes haben für die nächsten 20-25 Jahre.

Ist ja jetzt ein reines Gedankenexperiment, da total unrealistische Annahme. Wie eben 2014 auch klar war, dass der Markt in den nächsten Wochen drehen wird usw...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ich weiß nicht, wie alt Du bist.

Solltest Du schon älter als 30 Jahre sein sollte Dir klar sein, daß sich Vermögensgütermärkte schon immer - es war tatsächlich noch niemals anders - zyklisch entwickelt haben.

Das heißt einer Phase des Preisanstiegs oder Boom folgt irgendwann ein Absturz oder Bust.

Ggf. auch ersichtlich durch historische Beschäftigung mit diesem Thema, was heute dank dem Internet - beispielsweise im Gegensatz zu vor 20 Jahren und früher - sehr einfach ist.

Insofern wäre ich nach inzwischen einer Dekade Preisanstieg und der auch nach historischen Maßstäben erreichten Überbewertung aktuell vorsichtig:

Wer jetzt noch kauft, um mindestens zwei Dekaden darin zu wohnen sieht bestimmt seinen heutigen Einstand in betragsgleichen, nur dann weniger kaufkräftigen Geldeinheiten wieder.

Wer allerdings jetzt kauft in der Hoffnung, fünf Jahre später mit 50% Wertzuwachs und mehr zu verkaufen, wird wahrscheinlich Schiffbruch erleiden.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Diese Frage kannst Du Dir selbst beantworten, indem Du die Trends (GD 200) von Immobilienaktien aus verschiedenen Sektoren prüfst.

Bei Immobilienaktien, die in Wohnimmobilien investieren existiert noch ein Aufwärtstrend (Deutsche Wohnen, Vonovia, etc.). Nicht jedoch bei solchen, die in Gewerbeimmobilien investieren (Deutsche EuroShop, Unibail-Rodamco-Westfield, etc.).

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

In nem anderern T gefunden sehr richtig:

angeblich "bereinigt" sich der Markt iiiirgendwann selber. Also zurücklehen abwarten und andere machen lassen? Bull*hit. Das sich Luxusbauten einerseits und Verarmung breiter Bevölkerungsteile andererseits nicht ausschließen - vielleicht sogar bedingen - lehrt die Geschichte. Es gibt keine Grenze beim Abstieg. Früher gab es mal Mietbetten für arme Arbeiter und Rentner - das hat das schöne Dasein der Bosse in keiner Weise beeinträchtigt. Mit dem Uni-Lehrstoff lässt sich das alles aber gar nicht richtig erfassen, so kommt es zu den Fehlanalysen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

In 5 bis 10 Jahren werden international viele neue Industrien entstehen, an denen Du Dich glücklich beteiligen und Dein Kapital vervielfachen könntest, während Du darauf wartest den Einstand Deiner heute überteuert erworbenen Immobilie wiederzusehen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Wenn sich in 10 Jahren erneut die Preise von Anlageimmobilien verdoppeln sollten aber die Reallöhne wie bisher in einer Dekade nur um ca. 15% steigen sind diese mit einem Kaufpreisvielfachen von bis zu 100 zukünftig angesichts der üblichen Renovations- und Instandhaltungskosten ein sicheres Verlustgeschäft.

Dahin wird es meiner Meinung jedoch nicht kommen, da es in den nächsten Jahren genügend Immobilienbesitzer geben wird, die aktuell oder in der letzten Zeit gekauft haben und nicht auf ihre Kosten kommen werden.

Anschauungsbeispiele dazu gibt es heute schon genug in Japan.

Null- und Niedrigzinsen sind eben kein Glück sondern nur eine Machttechnik, ein ansonsten scheiterndes Geldsystem einer überschuldeten Gesellschaft vor dem Kollaps zu bewahren.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Eine Blase wären steigende Preise ohne zugehöriger Nachfrage. Die Nachfrage gibt es aber!

Ich kenne mehr als genug mitt20/30er, die zwischenzeitlich die 100k auf dem Konto haben und nur darauf warten endlich kaufen zu können. Ebenso kenne ich viele 50+ aus der Mittelschicht, die daran interessiert sind, eine Stadtwohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Wir werden die nächsten Jahre vielleicht stagnierende Preise haben aber ganz sicher keine sinkenden (zumindest nicht in Ballungsgebieten) und ob ich noch 5 Jahre warte um EK anzusparen und nebenher Miete zahle oder direkt mit 100% finanziere kommt aufs gleiche raus.

Richtung +10 Jahre werden wir sehr wahrscheinlich mit flächendeckend sinkenden Preisen in ländlichen Regionen rechnen können, aber mal ernsthaft, die haben wir heute schon im Osten und trotzdem zieht niemand dorthin...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Wenn sich in 10 Jahren erneut die Preise von Anlageimmobilien verdoppeln sollten aber die Reallöhne wie bisher in einer Dekade nur um ca. 15% steigen sind diese mit einem Kaufpreisvielfachen von bis zu 100 zukünftig angesichts der üblichen Renovations- und Instandhaltungskosten ein sicheres Verlustgeschäft.

Dahin wird es meiner Meinung jedoch nicht kommen, da es in den nächsten Jahren genügend Immobilienbesitzer geben wird, die aktuell oder in der letzten Zeit gekauft haben und nicht auf ihre Kosten kommen werden.

Anschauungsbeispiele dazu gibt es heute schon genug in Japan.

Null- und Niedrigzinsen sind eben kein Glück sondern nur eine Machttechnik, ein ansonsten scheiterndes Geldsystem einer überschuldeten Gesellschaft vor dem Kollaps zu bewahren.

Wir haben real 2/3% Inflation. Wenn Miete =Zinsen sollte jeder zuschlagen (zumindest für den Eigengebrauch), denn das Ding finanziert sich über die Inflation von selbst und die 0 Zinsen-Inflation werden wir noch 20 Jahre haben, ansonsten würde die Schuldenblase platzen...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Eine Blase wären steigende Preise ohne zugehöriger Nachfrage. Die Nachfrage gibt es aber!

Eben auch spekulative Nachfrage mit inbegriffen, die bei deren Wegbrechen dem Markt eine eigene Abwärtsdynamik verleiht. Beispiele dazu gibt es in der jüngeren Vergangenheit zu Genüge.

Ich kenne mehr als genug mitt20/30er, die zwischenzeitlich die 100k auf dem Konto haben und nur darauf warten endlich kaufen zu können. Ebenso kenne ich viele 50+ aus der Mittelschicht, die daran interessiert sind, eine Stadtwohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Wir werden die nächsten Jahre vielleicht stagnierende Preise haben aber ganz sicher keine sinkenden (zumindest nicht in Ballungsgebieten) und ob ich noch 5 Jahre warte um EK anzusparen und nebenher Miete zahle oder direkt mit 100% finanziere kommt aufs gleiche raus.

Was für wirtschaftliche Chancen hat heute noch der, der eine überteuerte Neubau - ETW in der Stadt zur Kapitalanlage für ein Kaufpreisvielfaches um 50 erwirbt?

Richtung +10 Jahre werden wir sehr wahrscheinlich mit flächendeckend sinkenden Preisen in ländlichen Regionen rechnen können, aber mal ernsthaft, die haben wir heute schon im Osten und trotzdem zieht niemand dorthin...

Warum? Vielleicht sind genau dies angesichts zukünftiger technischer Möglichkeiten der Telearbeit die glücklichen Chancen zu einer Verdoppelung und mehr in 10 Jahren. Vergleichbar, wie dies vor 15 Jahren beispielsweise der Berliner Immobilienmarkt war.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ihr vergesst bei der ganzen Diskussion das euere kostbare Lebenszeit auf diesem Planeten begrenzt ist. Abwarten macht imho keinen Sinn.

Es sind immer die gleichen Skeptiker, welche behaupten, dass es morgen kracht. Egal ob Immos, Börse oder Shitcoin. Zufällig raten die manchmal richtig und behaupten dann stolz sie hätten ja vorgewarnt. Die warnen aber jeden Tag vor... und es passiert nichts.

In Deutschland wird Wohnraum immer zum Problem. Und politisch ist das kaum regulierbar. Mietpreisbremse? Ich vermiete in Frankfurt für 35 EUR kalt pro qm (möblliert) und das geht bestens!

Lasst euch keinen Mist erzählen. Viele haben ein Interesse daran, dass ihr eben keine Immos kauft. Nur so funktioniert das System.

In diesem Sinne. Wartet ab bis es kracht! Dann sind eure 100k auf der hohen Kante plötzlich nichts mehr und ihr könnt mal sehen was ihr euch davon kaufen könnt. mfg

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Im Rhein-Main-Gebiet sieht es so aus: Wenn man bereit ist, in den tiefen Taunus zu fahren, hat man heute da schon Preise die niedriger liegen als im Osten. Wollen die Leute aber trotzdem nicht. Da wohnt nur der, der immer schon da gewohnt hat!

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Eine Blase wären steigende Preise ohne zugehöriger Nachfrage. Die Nachfrage gibt es aber!

Eben auch spekulative Nachfrage mit inbegriffen, die bei deren Wegbrechen dem Markt eine eigene Abwärtsdynamik verleiht. Beispiele dazu gibt es in der jüngeren Vergangenheit zu Genüge.

Ich kenne mehr als genug mitt20/30er, die zwischenzeitlich die 100k auf dem Konto haben und nur darauf warten endlich kaufen zu können. Ebenso kenne ich viele 50+ aus der Mittelschicht, die daran interessiert sind, eine Stadtwohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Wir werden die nächsten Jahre vielleicht stagnierende Preise haben aber ganz sicher keine sinkenden (zumindest nicht in Ballungsgebieten) und ob ich noch 5 Jahre warte um EK anzusparen und nebenher Miete zahle oder direkt mit 100% finanziere kommt aufs gleiche raus.

Was für wirtschaftliche Chancen hat heute noch der, der eine überteuerte Neubau - ETW in der Stadt zur Kapitalanlage für ein Kaufpreisvielfaches um 50 erwirbt?

Richtung +10 Jahre werden wir sehr wahrscheinlich mit flächendeckend sinkenden Preisen in ländlichen Regionen rechnen können, aber mal ernsthaft, die haben wir heute schon im Osten und trotzdem zieht niemand dorthin...

Warum? Vielleicht sind genau dies angesichts zukünftiger technischer Möglichkeiten der Telearbeit die glücklichen Chancen zu einer Verdoppelung und mehr in 10 Jahren. Vergleichbar, wie dies vor 15 Jahren beispielsweise der Berliner Immobilienmarkt war.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Ihr vergesst bei der ganzen Diskussion das euere kostbare Lebenszeit auf diesem Planeten begrenzt ist. Abwarten macht imho keinen Sinn.

Sag´ das einem Spanier oder Italiener, der dort vor 10 Jahren zu den damaligen Preisen Immobilien erworben hat.

Es sind immer die gleichen Skeptiker, welche behaupten, dass es morgen kracht. Egal ob Immos, Börse oder Shitcoin. Zufällig raten die manchmal richtig und behaupten dann stolz sie hätten ja vorgewarnt. Die warnen aber jeden Tag vor... und es passiert nichts.

Bitcoin ./. 80% seit einem Jahr ...

In Deutschland wird Wohnraum immer zum Problem. Und politisch ist das kaum regulierbar. Mietpreisbremse? Ich vermiete in Frankfurt für 35 EUR kalt pro qm (möblliert) und das geht bestens!

Jene die einst vor 25 Jahren in Leipzig Büroflächen neu errichteten planten auch, diese für DM 100,00 / qm zu vermieten, weil damals in Frankfurt teilweise so hohe Büromieten bezahlt wurden.

Lese den im Internet zu findenden Spiegel - Artikel: Immobilien„ES WIRD BALD KRACHEN“

Lasst euch keinen Mist erzählen. Viele haben ein Interesse daran, dass ihr eben keine Immos kauft. Nur so funktioniert das System.

Eben. Irgend jemand muß heute teuer neu errichten und erwerben, was später andere preiswert aufkaufen.

In diesem Sinne. Wartet ab bis es kracht! Dann sind eure 100k auf der hohen Kante plötzlich nichts mehr und ihr könnt mal sehen was ihr euch davon kaufen könnt. mfg

Das gab es selbst in der Wirtschafts- und Bankenkrise in Japan während der 90er Jahre nicht.

Insofern einfach abwarten und nicht bange machen lassen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Lese zudem den im Internet zu findenden Spiegel - Artikel: „IMMER VOLLE PULLE“

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Hier der TE: Leute, Thema leider verfehlt.

Es ging um ein Gedankenexperiement. Seit fast zwei Jahrzehnten wird von Immobilienblase geredet, es geht aber immer weiter aufwärts.

Was wäre, wenn es noch 1-2 Jahrzehnte so weiter geht?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Eine Blase wären steigende Preise ohne zugehöriger Nachfrage. Die Nachfrage gibt es aber!

Ich kenne mehr als genug mitt20/30er, die zwischenzeitlich die 100k auf dem Konto haben und nur darauf warten endlich kaufen zu können. Ebenso kenne ich viele 50+ aus der Mittelschicht, die daran interessiert sind, eine Stadtwohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Wir werden die nächsten Jahre vielleicht stagnierende Preise haben aber ganz sicher keine sinkenden (zumindest nicht in Ballungsgebieten) und ob ich noch 5 Jahre warte um EK anzusparen und nebenher Miete zahle oder direkt mit 100% finanziere kommt aufs gleiche raus.

Richtung +10 Jahre werden wir sehr wahrscheinlich mit flächendeckend sinkenden Preisen in ländlichen Regionen rechnen können, aber mal ernsthaft, die haben wir heute schon im Osten und trotzdem zieht niemand dorthin...

Ja, in der Tat ist die Mittelschicht das Problem, dass sie nicht rechnen können bzw. risikoavers sind. Alle gewerblichen Käufer, die mit Mieteinnahmen noch Gewinn erzielen können sind nicht mehr im Mark. Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel,
Die jetzigen Preise werden überwiegend durch Nachfrager bestimmt, die in der Immobilie eine Wertanlage sehen, bei der sie bereit sind, auf lohnende Rendite (also Miete minus Anschaffungskosten bzw. Zinszahlungen) zu verzichten. Das ist OK, wenn man denn lange Zeit hat. Denn nach der nächsten Krise steigen die Immobilienpreise ja wieder, auch über das alte Niveau hinaus. Allerdings dürften die Opportunitätskosten mittlerweile viel zu hoch sein. Es sollte aber vollkommen klar sein, dass das erste, was kurz vor dem drohenden Abschwung fällt, die Immobilienpreise sind. Man erleidet also durch den jetzigen Kaufe langfristig einen massiven Verlust.
Da das aber eine dynamische Betrachtung ist, versteht das ein Großteil der aktuellen Käufer nicht, sondern wird allerdings aus Sicherheitsbedürfnissen getrieben.

Aber keine Sorge, ist an der Börse auch so.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Hier der TE: Leute, Thema leider verfehlt.

Es ging um ein Gedankenexperiement. Seit fast zwei Jahrzehnten wird von Immobilienblase geredet, es geht aber immer weiter aufwärts.

Nein, bestimmt nicht.

Lese im Internet zu finden Artikel: IMMOBILIEN„Die bluten alle ganz böse“ , GELDANLAGEGarantien ohne Wert? , IMMOBILIENKostspieliger Schrott , IMMOBILIENFONDSNix wie raus , GELDANLAGE Die Büroblase und FINANZKRISE: Das Ende einer Heuschrecke .

Im übrigen erinnere ich daran, wie vor 15 Jahren in Frankfurt an von Immobilienfonds neu errichteten Bürotürmen Transparente hingen, wo mit mindestens sechs mietfreien Monaten und mehr bei Abschluß eines langjährigen Mietvertrags geworben wurde.

Seit ungefähr 6 bis 7 Jahren gibt es in der deutschen Presse das Thema Immobilienblase hierzulande.

Was wäre, wenn es noch 1-2 Jahrzehnte so weiter geht?

Das gab es so historisch noch nie, außerdem ist bereits heute eine nach jahrzehntelangen Maßstäben noch nie dagewesene Überbewertung bzw. niedere Mietrenditen erreicht.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Hier der TE: Leute, Thema leider verfehlt.

Es ging um ein Gedankenexperiement. Seit fast zwei Jahrzehnten wird von Immobilienblase geredet, es geht aber immer weiter aufwärts.

Was wäre, wenn es noch 1-2 Jahrzehnte so weiter geht?

Da kannst du auf Städte wie London schauen, wo das Preisniveau deutlich länger und höher gestiegen ist, als ich so etwas erwartet hätte. Wenn die Preise in deutschen Städten weitere 20 Jahre steigen, hätten wir eine ähnliche Situation.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Hier der TE: Leute, Thema leider verfehlt.

Es ging um ein Gedankenexperiement. Seit fast zwei Jahrzehnten wird von Immobilienblase geredet, es geht aber immer weiter aufwärts.

Was wäre, wenn es noch 1-2 Jahrzehnte so weiter geht?

Bist Du zufällig Führungskraft in der Immobilienwirtschaft?

Vor 15 Jahren hatte ich von berufs wegen mit einigen zu tun.

Diese hatten sich zu ihrem eigenen Leidwesen bei ihren privaten Immobilienivestments in einer Art und Weise aufgestellt, wie Du hier schreibst.

Wobei mich persönlich damals schon gewundert hat, daß selbst diese Leute, denen schon damals alle Expertise zugänglich war, die es für Geld zu kaufen gibt, es nicht besser wissen?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Einer meiner Kunden als Beispiel. Jung-Rentner mit hoher Rente (Dax30). Hatte über viele Jahre meistens erfolgreich mit Aktien spekuliert. Wohnt seit Ewigkeiten im super teuren Haus in der Großstadt (bestes Villengebiet). Hat in den letzten 2 Jahren Wohnungen gekauft. Ca. 20 Jahre alt, nicht im Ballungsgebiet, aber am Rand. Netto-Mietrendite über 10%. Es geht, man muss nur die richtigen Objekte finden. Die Suche hatte ungefähr ein Jahr gedauert. Und als Rentner hat man Zeit dafür!

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Eine Blase wären steigende Preise ohne zugehöriger Nachfrage. Die Nachfrage gibt es aber!

Ich kenne mehr als genug mitt20/30er, die zwischenzeitlich die 100k auf dem Konto haben und nur darauf warten endlich kaufen zu können. Ebenso kenne ich viele 50+ aus der Mittelschicht, die daran interessiert sind, eine Stadtwohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Wir werden die nächsten Jahre vielleicht stagnierende Preise haben aber ganz sicher keine sinkenden (zumindest nicht in Ballungsgebieten) und ob ich noch 5 Jahre warte um EK anzusparen und nebenher Miete zahle oder direkt mit 100% finanziere kommt aufs gleiche raus.

Richtung +10 Jahre werden wir sehr wahrscheinlich mit flächendeckend sinkenden Preisen in ländlichen Regionen rechnen können, aber mal ernsthaft, die haben wir heute schon im Osten und trotzdem zieht niemand dorthin...

Ja, in der Tat ist die Mittelschicht das Problem, dass sie nicht rechnen können bzw. risikoavers sind. Alle gewerblichen Käufer, die mit Mieteinnahmen noch Gewinn erzielen können sind nicht mehr im Mark. Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel,
Die jetzigen Preise werden überwiegend durch Nachfrager bestimmt, die in der Immobilie eine Wertanlage sehen, bei der sie bereit sind, auf lohnende Rendite (also Miete minus Anschaffungskosten bzw. Zinszahlungen) zu verzichten. Das ist OK, wenn man denn lange Zeit hat. Denn nach der nächsten Krise steigen die Immobilienpreise ja wieder, auch über das alte Niveau hinaus. Allerdings dürften die Opportunitätskosten mittlerweile viel zu hoch sein. Es sollte aber vollkommen klar sein, dass das erste, was kurz vor dem drohenden Abschwung fällt, die Immobilienpreise sind. Man erleidet also durch den jetzigen Kaufe langfristig einen massiven Verlust.
Da das aber eine dynamische Betrachtung ist, versteht das ein Großteil der aktuellen Käufer nicht, sondern wird allerdings aus Sicherheitsbedürfnissen getrieben.

Aber keine Sorge, ist an der Börse auch so.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Hier der TE: Leute, Thema leider verfehlt.

Es ging um ein Gedankenexperiement. Seit fast zwei Jahrzehnten wird von Immobilienblase geredet, es geht aber immer weiter aufwärts.

Was wäre, wenn es noch 1-2 Jahrzehnte so weiter geht?

Bist Du zufällig Führungskraft in der Immobilienwirtschaft?

Vor 15 Jahren hatte ich von berufs wegen mit einigen zu tun.

Diese hatten sich zu ihrem eigenen Leidwesen bei ihren privaten Immobilienivestments in einer Art und Weise aufgestellt, wie Du hier schreibst.

Wobei mich persönlich damals schon gewundert hat, daß selbst diese Leute, denen schon damals alle Expertise zugänglich war, die es für Geld zu kaufen gibt, es nicht besser wissen?

Nein, habe nur persönliche Erfahrungen und finde dass Geheule hier teilweise ziemlich lächerlich.

Meine Eltern 2002, alle haben abgeraten, wie kann man nur usw.

Die haben 300k investiert, abgezahlt, Wert jetzt 700k. Haus in bester Lage.

Wir haben 2015 investiert in eine 4-Zimmer-Wohnung (Neubau) für 300k. Wie kann man nur blabla... haben alle wieder geredet. Restschuld noch 170k, Wert ähnlicher Neubau-Immobilien in 2019: 500k.

Ich finde dieses Geheule dieser ewigen Pessimisten nur ziemlich lustig. Ich hatte hier gerade durch Zufall einen Thread aus 2014 heraus gekramt, wo auch schon jeder davon geredet hatte, dass es eine riesige Blase ist, die Preise morgen (2014) einstürzen und wir uns übermorgen (2014) mit billigen Immos eindecken.

Die Zeit hat uns gezeigt, dass diese Pessimisten Unrecht hatten. Die Zeit wird uns auch in 5 Jahren, 2024, zeigen, dass diese Pessimisten Unrecht hatten.

Manche haben sich diese einmalige Chance unserer Generation zum Vermögensaufbau gesichert. Andere eben nicht.

Jede Generation hatte ihre Chancen. In 5 Jahren kosten bei uns die Neubau-Immobilien mit 4 Zimmern vermutlich 700k. Unsere Restschuld ist dann vielleicht noch bei 120k. Das Depot vielleicht irgendwo zwischen 100 und 200k.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Ich finde dieses Geheule dieser ewigen Pessimisten nur ziemlich lustig. Ich hatte hier gerade durch Zufall einen Thread aus 2014 heraus gekramt, wo auch schon jeder davon geredet hatte, dass es eine riesige Blase ist, die Preise morgen (2014) einstürzen und wir uns übermorgen (2014) mit billigen Immos eindecken.

Die Zeit hat uns gezeigt, dass diese Pessimisten Unrecht hatten. Die Zeit wird uns auch in 5 Jahren, 2024, zeigen, dass diese Pessimisten Unrecht hatten.

Manche haben sich diese einmalige Chance unserer Generation zum Vermögensaufbau gesichert. Andere eben nicht.

Jede Generation hatte ihre Chancen. In 5 Jahren kosten bei uns die Neubau-Immobilien mit 4 Zimmern vermutlich 700k. Unsere Restschuld ist dann vielleicht noch bei 120k. Das Depot vielleicht irgendwo zwischen 100 und 200k.

Du verkennst eben die singulären wirtschaftlichen Umstände, aufgrund denen der von Dir beschriebene Vermögenszuwachs mit Immobilien in Deutschland möglich war: ohne die Leitzinssenkung der EZB um satte 400 Basispunkte im Vergleich zu vor 11 Jahren könnte kaum jemand die heutigen Immobilienpreise finanzieren.

Zumal die Reallöhne in der letzten Dekade nur um ca. 15% gestiegen sind.

Außerdem hatte Deutschland das Glück, daß dort in der letzten Dekade - im Gegensatz beispielsweise zu Spanien - keine Immobilienpreisblase bestand.

Das alles ist heute jedoch so nicht mehr wiederholbar.

Zudem das Problem zukünftig bei Anlageimmobilien mit Veralterung und Renovierungsbedürftigkeit, die aus der niederen Mietrendite finanziert werden müssen, wenn die Immobilie vor kurzem errichtet oder erworben wurde während sich zeitgleich die Mieten aufgrund der bis dahin wohl fortgesetzten niederen Reallohnzuwächse nur wenig erhöhen lassen, auch zudem, weil sich von Staats wegen die Nebenkosten weiter verteuern werden (beispielsweise die berühmte Trittin´sche Eiskugel beim Strom).

Das Problem der Investoren vor 15 Jahren, warum sich deren Immobilien nicht für diese lohnten waren zu teurer Erwerb aufgrund von Erfahrungswerten aus der Vergangenheit, die sich so nicht fortsetzten, Leerstand infolge der damaligen wirtschaftlichen Lage in Deutschland sowie unterschätzte hohe Sanierungs- und Renovierungskosten bei gebrauchten Immobilien.

Gerade bei den Anlageimmobilien sind momentan hierzulande viele ausländische Investoren (vielfach auch seriöse wie Pensionsfonds) mit im Spiel, deren Käufe mit für steigende Preise sorgen.

In Spanien und Italien verläuft die Entwicklung gerade umgekehrt, da man dort die Blasenpreise bereits vor 10 Jahren hatte.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Hat in den letzten 2 Jahren Wohnungen gekauft. Ca. 20 Jahre alt, nicht im Ballungsgebiet, aber am Rand. Netto-Mietrendite über 10%. Es geht, man muss nur die richtigen Objekte finden. Die Suche hatte ungefähr ein Jahr gedauert. Und als Rentner hat man Zeit dafür!

Wenn Du Dir die Mühe machst, Dich mit japanischen Immobilieninseraten zu beschäftigen, dann wirst Du feststellen, daß sich solche Mietrenditen auch dort mit älteren Immobilien fernab der großen Städte erzielen lassen (trotz Leitzinsen unter 1% seit über 20 Jahren), wenn man denn Mieter findet.

Vergleichbar wie hierzulande in den weniger gesuchten Lagen.

Jedoch bedeuten einzelne Wohnimmobilien oder Läden irgendwo verstreut einen erhöhten Verwaltungsaufwand, was kein institutioneller Investor leisten kann und sich beim Privaten nur dergestalt rechnet, indem er für diesen Zeitaufwand keine Kosten ansetzt.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Dir ist klar, dass du hier über Buchwerte sprichst, die du erst einmal realisieren müsstest?

Ferner finanzierst du ein Depot auf Pump?

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Hier der TE: Leute, Thema leider verfehlt.

Es ging um ein Gedankenexperiement. Seit fast zwei Jahrzehnten wird von Immobilienblase geredet, es geht aber immer weiter aufwärts.

Was wäre, wenn es noch 1-2 Jahrzehnte so weiter geht?

Bist Du zufällig Führungskraft in der Immobilienwirtschaft?

Vor 15 Jahren hatte ich von berufs wegen mit einigen zu tun.

Diese hatten sich zu ihrem eigenen Leidwesen bei ihren privaten Immobilienivestments in einer Art und Weise aufgestellt, wie Du hier schreibst.

Wobei mich persönlich damals schon gewundert hat, daß selbst diese Leute, denen schon damals alle Expertise zugänglich war, die es für Geld zu kaufen gibt, es nicht besser wissen?

Nein, habe nur persönliche Erfahrungen und finde dass Geheule hier teilweise ziemlich lächerlich.

Meine Eltern 2002, alle haben abgeraten, wie kann man nur usw.

Die haben 300k investiert, abgezahlt, Wert jetzt 700k. Haus in bester Lage.

Wir haben 2015 investiert in eine 4-Zimmer-Wohnung (Neubau) für 300k. Wie kann man nur blabla... haben alle wieder geredet. Restschuld noch 170k, Wert ähnlicher Neubau-Immobilien in 2019: 500k.

Ich finde dieses Geheule dieser ewigen Pessimisten nur ziemlich lustig. Ich hatte hier gerade durch Zufall einen Thread aus 2014 heraus gekramt, wo auch schon jeder davon geredet hatte, dass es eine riesige Blase ist, die Preise morgen (2014) einstürzen und wir uns übermorgen (2014) mit billigen Immos eindecken.

Die Zeit hat uns gezeigt, dass diese Pessimisten Unrecht hatten. Die Zeit wird uns auch in 5 Jahren, 2024, zeigen, dass diese Pessimisten Unrecht hatten.

Manche haben sich diese einmalige Chance unserer Generation zum Vermögensaufbau gesichert. Andere eben nicht.

Jede Generation hatte ihre Chancen. In 5 Jahren kosten bei uns die Neubau-Immobilien mit 4 Zimmern vermutlich 700k. Unsere Restschuld ist dann vielleicht noch bei 120k. Das Depot vielleicht irgendwo zwischen 100 und 200k.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Dir ist klar, dass du hier über Buchwerte sprichst, die du erst einmal realisieren müsstest?

Ferner finanzierst du ein Depot auf Pump?

Was ich zudem nicht verstehe: wer auf steigende Immobilienmärkte "wetten" will, kauft sich Aktien von Immobiliengesellschaften bzw. REIT´s aus den entsprechenden Marktsektoren.

Dadurch werden selbst für kleine Kapitalien Märkte zugänglich, die als Einzelinvestition einstmals nur Großinvestoren vorbehalten waren inkl. professioneller Verwaltung und sinnvollem Kredithabel (bei der Gesellschaft selbst).

Zudem kann man an der Kursentwicklung der Immobilienaktien den Stand des Zyklus einzelner Marktsegmente (GD 200) ablesen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Dir ist klar, dass du hier über Buchwerte sprichst, die du erst einmal realisieren müsstest?

Ferner finanzierst du ein Depot auf Pump?

Stimmt, solange man die E.ON-Aktie nicht verkauft, sind es reine Buchverluste. Solange du nicht verkaufst, ist die immer noch 49 Euro Wert. *facepalm*

Nein, ich finanziere das Haus auf Pump. Mittlerweile nur noch zu 33 Prozent, weil die ewigen Pessimisten, mal wieder, Unrecht hatten.

Nach deiner Logik Depot auf Pump, müsste jeder Mieter auch erst die lebenslang zu erwartenden Mieten auf einem Tagesgeldkonto parken, bevor er anfangen darf, zu investieren. Kleiner Tipp, für eine ordentliche Wohnung und bei den aktuellen Mietpreissteigerungen kommt da etwas siebenstelliges zusammen. Viel Spass mit deinem Depot, wenn du dann mit 58 Jahren anfängst.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Meine eltern haben vor 20 jahren eine doppelhaushälfte in einer kreisstadt mit knapp 40k einwohnern in bw 100km südl. von stutt gekauft. Die wirtschaftliche lage in der stadt und region sind äusserst gut. Es gibt viele grosse industriebetriebe mit schönem igm gehalt.

Preis damals 600k dm. Sie haben das haus letzte woche wieder verkauft für 400k euro. Verbraucherpreise sind 36 prozent gestiegen in der zeit. 600k dm /1,95583 x 1,36 -> mit 417k wäre die inflation ausgeglichen gewesen. Wundert mich etwas, dass da nicht mehr rauszuholen war.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Du redest es dir doch etwas schön.

Mach dir mal um mich keine Sorgen. Mein Depot existiert und auch die bAv hat schon ein bissel was angesammelt.

Ich als Mieter habe jedoch nicht die Möglichkeit der Sondertilgung, die der Hauskäufer für gewöhnlich hat.

Beschäftige dich mal mit dem Kommer zum Thema kaufen oder mieten.

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Dir ist klar, dass du hier über Buchwerte sprichst, die du erst einmal realisieren müsstest?

Ferner finanzierst du ein Depot auf Pump?

Stimmt, solange man die E.ON-Aktie nicht verkauft, sind es reine Buchverluste. Solange du nicht verkaufst, ist die immer noch 49 Euro Wert. *facepalm*

Nein, ich finanziere das Haus auf Pump. Mittlerweile nur noch zu 33 Prozent, weil die ewigen Pessimisten, mal wieder, Unrecht hatten.

Nach deiner Logik Depot auf Pump, müsste jeder Mieter auch erst die lebenslang zu erwartenden Mieten auf einem Tagesgeldkonto parken, bevor er anfangen darf, zu investieren. Kleiner Tipp, für eine ordentliche Wohnung und bei den aktuellen Mietpreissteigerungen kommt da etwas siebenstelliges zusammen. Viel Spass mit deinem Depot, wenn du dann mit 58 Jahren anfängst.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Wo wohnst/suchst du bitte? Für 1,5k warm bekomme ich im Landkreis Mainz ein relativ neues, freistehendes Haus mit 180qm Wohnfläche, großem Garten, allem möglichen Schnickschnack und luxuriöser Ausstattung gemietet. Wir bezahlen für 110qm (neuwertig) mit gehobener Ausstattung etwas mehr als 1k warm. Wer Mieten jenseits der 1,5k kalt bezahlt, egal ob Haus oder Wohnung, hat entweder einen Schaden oder weiß nicht wohin mit der Kohle.

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Ich hatte ja gerade mal einen Thread aus 2014 ausgekramt. Vorzügliche Unterhaltung, wie auch damals schon von Blase und morgen explodiert alles und übermorgen tausche ich zwei Brötchen gegen ein Haus usw. geredet wurde.

Wie auch heute, war sich damals ja jeder sicher, dass es eine Blase ist, dass die Preise bald sinken, dass man Wohnungen und Häuser in Ballungsgebieten bald hinterher geschmissen bekommt usw.

Die lustigen Immobilienpreisindices für die größe Städte marschieren weiter mit 6-11% p.a. - na gut.

Jetzt mal angenommen, nur mal angenommen !, die Preise in den Ballungsgebieten wachsen weiter wie bisher konstant um ca. 7% p.a. über die nächsten 5-10 Jahre. Das kann natürlich nicht sein, geht gar nicht, ok die gleichen Behauptungen wie vor 5 Jahren oder auch wie 2002 als meine Eltern ihr Haus gekauft haben, welches sich mitterweile im Wert mehr als verdoppelt hat.

Kann alles nicht sein, daher reines Gedankenexperiement. Was machen die ganzen Propheten hier, die angeblich morgen oder übermorgen zuschlagen mit 30-50 Prozent Abschlag, wenn es jetzt 5-10 Jahre weiter mit 7% p.a. nach oben geht?

Man ist ja Ende 20, braucht vielleicht bald was kindgerechtes. 4 oder 5 Zimmer, gute Gegend oder gleich ein Haus? Unter 110 qm geht es in jedem Fall nicht, zumindest bei zwei Kindern und Home-Office. Und Neubau-Miete für was schickes fängt, je nach Stadt, bei 1.500 bis 2.000 EUR kalt an.

Also dann in 5 Jahren in den sauren Apfeln beißen und nochmal für 40 Prozent Aufschlag kaufen? Oder dann für 1.800 EUR Kaltmiete mieten?

Also wie gesagt, nur mal angenommen der Markt dreht nicht und in einigen Jahren kommen Kinder und man möchte etwas schönes haben für die nächsten 20-25 Jahre.

Ist ja jetzt ein reines Gedankenexperiment, da total unrealistische Annahme. Wie eben 2014 auch klar war, dass der Markt in den nächsten Wochen drehen wird usw...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

"Landkreis Mainz" ist wohl irgendwas mit Rheinhessen? Da gibt es echte Dörfer. In Mainz selbst hat man ein Preisniveau, das mittlerweile auf dem Niveau von Wiesbaden liegt. Wer bereit ist, von Wiesbaden nach Taunusstein oder Bad Schwalbach (also in den Taunus) zu ziehen, zahlt auch nur den halben Preis. Fahrzeit 15 bis 30 Minuten, je nach Verkehrslage.

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Wo wohnst/suchst du bitte? Für 1,5k warm bekomme ich im Landkreis Mainz ein relativ neues, freistehendes Haus mit 180qm Wohnfläche, großem Garten, allem möglichen Schnickschnack und luxuriöser Ausstattung gemietet. Wir bezahlen für 110qm (neuwertig) mit gehobener Ausstattung etwas mehr als 1k warm. Wer Mieten jenseits der 1,5k kalt bezahlt, egal ob Haus oder Wohnung, hat entweder einen Schaden oder weiß nicht wohin mit der Kohle.

WiWi Gast schrieb am 23.02.2019:

Ich hatte ja gerade mal einen Thread aus 2014 ausgekramt. Vorzügliche Unterhaltung, wie auch damals schon von Blase und morgen explodiert alles und übermorgen tausche ich zwei Brötchen gegen ein Haus usw. geredet wurde.

Wie auch heute, war sich damals ja jeder sicher, dass es eine Blase ist, dass die Preise bald sinken, dass man Wohnungen und Häuser in Ballungsgebieten bald hinterher geschmissen bekommt usw.

Die lustigen Immobilienpreisindices für die größe Städte marschieren weiter mit 6-11% p.a. - na gut.

Jetzt mal angenommen, nur mal angenommen !, die Preise in den Ballungsgebieten wachsen weiter wie bisher konstant um ca. 7% p.a. über die nächsten 5-10 Jahre. Das kann natürlich nicht sein, geht gar nicht, ok die gleichen Behauptungen wie vor 5 Jahren oder auch wie 2002 als meine Eltern ihr Haus gekauft haben, welches sich mitterweile im Wert mehr als verdoppelt hat.

Kann alles nicht sein, daher reines Gedankenexperiement. Was machen die ganzen Propheten hier, die angeblich morgen oder übermorgen zuschlagen mit 30-50 Prozent Abschlag, wenn es jetzt 5-10 Jahre weiter mit 7% p.a. nach oben geht?

Man ist ja Ende 20, braucht vielleicht bald was kindgerechtes. 4 oder 5 Zimmer, gute Gegend oder gleich ein Haus? Unter 110 qm geht es in jedem Fall nicht, zumindest bei zwei Kindern und Home-Office. Und Neubau-Miete für was schickes fängt, je nach Stadt, bei 1.500 bis 2.000 EUR kalt an.

Also dann in 5 Jahren in den sauren Apfeln beißen und nochmal für 40 Prozent Aufschlag kaufen? Oder dann für 1.800 EUR Kaltmiete mieten?

Also wie gesagt, nur mal angenommen der Markt dreht nicht und in einigen Jahren kommen Kinder und man möchte etwas schönes haben für die nächsten 20-25 Jahre.

Ist ja jetzt ein reines Gedankenexperiment, da total unrealistische Annahme. Wie eben 2014 auch klar war, dass der Markt in den nächsten Wochen drehen wird usw...

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fairy

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Alles eine Frage des Preises. m. E. macht es in den wenigsten Fällen heutzutage Sinn zu kaufen.

Kaufpreise mögen steigen, die Kaufkraft der Leute steigt bei weitem nicht so schnell als, dass Sie sich hier solche Mietsteigerungen auf Dauer vertreten lassen, dafür ist die Einkommenstruktur in diesem Land m. E. einfach zu unausgeglichen.

Gedankenexperiment:
Wenn du so stark an steigende Immobilienwerte denkst, investiere doch in entsprechende Gesellschaften und bezahle deine Miete von den Erträgen? Damit sparst du FK Kosten, dein Mittelabfluss durch Miete wird von Jahr zu Jahr reduziert (weil Sie sich durch dein steigendes EK und damit absolut höhere Erträge mindert). Darüber hinaus bist du noch flexibel für Umzüge, da du nicht an ein einzelnes Objekt gebunden. Sollte sich dann irgendwann eine Kaufgelegenheit ergeben hast du das Kapital gleich parat.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Beschäftige dich mal mit dem Kommer zum Thema kaufen oder mieten.

Kommer bezüglich Kaufen und Mieten ist etwa so sinnvoll, wie die Bild für seriöse Berichterstattung. Dort sind eine Reihe essentieller Fehler drin, welche jedem halbwegs gebildeten Menschen mit Wirtschaftshintergrund (BWL, VWL, Bankkaufmann, ...) sofort auffallen sollten.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Was ich zudem nicht verstehe: wer auf steigende Immobilienmärkte "wetten" will, kauft sich Aktien von Immobiliengesellschaften bzw. REIT´s aus den entsprechenden Marktsektoren.

Wenn du das Objekt selbst bewohnst, also die Miete an dich selbst zahlst bzw. die Miete von dir selbst bekommst, hast du einerseits einige Risiken ausgeschlossen, wie z.B.:

  • Mieter beschädigt Eigentum (passiert ja immer irgendwie und wird dann erfolgreich vertuscht)
  • Schimmelschäden werden einfach überstrichen
  • Mietnomaden
  • Kein Leerstandsrisiko
  • Kein Bonitätsrisiko des Mieters

Andererseits hast du Leverage. Wenn die Immo 7% steigt, wie im Moment, und du bei einem Faktor von 25 4% Mietrendite hast, dann hast du 11% Nach-Steuer-Rendite. Das ist schon stark, aber wenn du nur 20% Eigenkapital einsetzt und 80% FK, dann ist die Eigenkapitalrendite hier ca. 55% Prozent abzüglich Zinsen (1,5%). Die Zinsen nimmst du mal 4 (Verhältnis FK zu EK 4 zu 1) und kommst auf eine EK-Rendite 49%.

Anders geht es auch nicht, dass man mit gerade 30 und nicht mal 10 Jahre gearbeitet eine Wohnung hat, welche aktuell 500k Wert hat und dabei nur noch 170k Restschuld. Ein Depot habe ich zusätzlich auch noch und da ist auch etwas drin.

Wir leben weder wie die Einsiedler, noch machen wir IB/UB/PE. Durchschnitts-BWLer und meine Frau hat nicht mal studiert. Zwei Autos, Urlaube usw.

Aber das Immo-Investment 2015 hat uns innerhalb weniger Jahre dazu geführt, dass wir bei über 350k Netto-Vermögen sind. Unsere Rate an die Bank ist mittlerweile geringer als vergleichbare Kaltmieten hier. Trotzdem tilgen wir durch die Rate an die Bank jedes Jahr knapp über 10k. Und trotzdem füttere ich fleißig mein Depot.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Was ich zudem nicht verstehe: wer auf steigende Immobilienmärkte "wetten" will, kauft sich Aktien von Immobiliengesellschaften bzw. REIT´s aus den entsprechenden Marktsektoren.

Wenn du das Objekt selbst bewohnst, also die Miete an dich selbst zahlst bzw. die Miete von dir selbst bekommst, hast du einerseits einige Risiken ausgeschlossen, wie z.B.:

  • Mieter beschädigt Eigentum (passiert ja immer irgendwie und wird dann erfolgreich vertuscht)
  • Schimmelschäden werden einfach überstrichen
  • Mietnomaden
  • Kein Leerstandsrisiko
  • Kein Bonitätsrisiko des Mieters

Andererseits hast du Leverage. Wenn die Immo 7% steigt, wie im Moment, und du bei einem Faktor von 25 4% Mietrendite hast, dann hast du 11% Nach-Steuer-Rendite. Das ist schon stark, aber wenn du nur 20% Eigenkapital einsetzt und 80% FK, dann ist die Eigenkapitalrendite hier ca. 55% Prozent abzüglich Zinsen (1,5%). Die Zinsen nimmst du mal 4 (Verhältnis FK zu EK 4 zu 1) und kommst auf eine EK-Rendite 49%.

Anders geht es auch nicht, dass man mit gerade 30 und nicht mal 10 Jahre gearbeitet eine Wohnung hat, welche aktuell 500k Wert hat und dabei nur noch 170k Restschuld. Ein Depot habe ich zusätzlich auch noch und da ist auch etwas drin.

Wir leben weder wie die Einsiedler, noch machen wir IB/UB/PE. Durchschnitts-BWLer und meine Frau hat nicht mal studiert. Zwei Autos, Urlaube usw.

Aber das Immo-Investment 2015 hat uns innerhalb weniger Jahre dazu geführt, dass wir bei über 350k Netto-Vermögen sind. Unsere Rate an die Bank ist mittlerweile geringer als vergleichbare Kaltmieten hier. Trotzdem tilgen wir durch die Rate an die Bank jedes Jahr knapp über 10k. Und trotzdem füttere ich fleißig mein Depot.

irgendwie kann ich der Rechnung nicht folgen...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Rendite = Wertsteigerung + Miete
Rendite = 7% + 4% = 11%
Leverage bei 20% EK: 100/20 = 5
11% x 5 = 55%
Abzgl. FK-Zinsen
= 49%

Das ist Grundstudium Finanzierung. Jeder Personal/Marketing-Major sollte das verstehen.

WiWi Gast schrieb am 25.02.2019:

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Was ich zudem nicht verstehe: wer auf steigende Immobilienmärkte "wetten" will, kauft sich Aktien von Immobiliengesellschaften bzw. REIT´s aus den entsprechenden Marktsektoren.

Wenn du das Objekt selbst bewohnst, also die Miete an dich selbst zahlst bzw. die Miete von dir selbst bekommst, hast du einerseits einige Risiken ausgeschlossen, wie z.B.:

  • Mieter beschädigt Eigentum (passiert ja immer irgendwie und wird dann erfolgreich vertuscht)
  • Schimmelschäden werden einfach überstrichen
  • Mietnomaden
  • Kein Leerstandsrisiko
  • Kein Bonitätsrisiko des Mieters

Andererseits hast du Leverage. Wenn die Immo 7% steigt, wie im Moment, und du bei einem Faktor von 25 4% Mietrendite hast, dann hast du 11% Nach-Steuer-Rendite. Das ist schon stark, aber wenn du nur 20% Eigenkapital einsetzt und 80% FK, dann ist die Eigenkapitalrendite hier ca. 55% Prozent abzüglich Zinsen (1,5%). Die Zinsen nimmst du mal 4 (Verhältnis FK zu EK 4 zu 1) und kommst auf eine EK-Rendite 49%.

Anders geht es auch nicht, dass man mit gerade 30 und nicht mal 10 Jahre gearbeitet eine Wohnung hat, welche aktuell 500k Wert hat und dabei nur noch 170k Restschuld. Ein Depot habe ich zusätzlich auch noch und da ist auch etwas drin.

Wir leben weder wie die Einsiedler, noch machen wir IB/UB/PE. Durchschnitts-BWLer und meine Frau hat nicht mal studiert. Zwei Autos, Urlaube usw.

Aber das Immo-Investment 2015 hat uns innerhalb weniger Jahre dazu geführt, dass wir bei über 350k Netto-Vermögen sind. Unsere Rate an die Bank ist mittlerweile geringer als vergleichbare Kaltmieten hier. Trotzdem tilgen wir durch die Rate an die Bank jedes Jahr knapp über 10k. Und trotzdem füttere ich fleißig mein Depot.

irgendwie kann ich der Rechnung nicht folgen...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Gesamtverlust = ./. Wertverlust + Miete
Gesamtverlust = ./. 7% + 4% = ./. 3%
Leverage bei 20% EK: 100/20 = 5
./.3% x 5 = ./.15%
Zzgl. FK-Zinsen = ./.21%

Durch die Fremdfinanzierung wird der bei einer vollständigen Finanzierung mit Eigenkapital ansonsten leicht verkraftbare Wertrückgang in eine Größenordnung gehebelt, die nach ein paar Jahren ein existezielles Ausmaß annimmt.

Wenn man dieses Beispiel mit 2% Mietrendite rechnet, so wie dies heute bei Münchner Zinshäusern vielfach üblich ist, sieht das dort schlummernde, zerstörerische Verlustpotential.

Wer so etwas zudem von berufs wegen schon vielfach mit begleitet und erlebt hat, ist vorsichtig ...

WiWi Gast schrieb am 25.02.2019:

Rendite = Wertsteigerung + Miete
Rendite = 7% + 4% = 11%
Leverage bei 20% EK: 100/20 = 5
11% x 5 = 55%
Abzgl. FK-Zinsen
= 49%

Das ist Grundstudium Finanzierung. Jeder Personal/Marketing-Major sollte das verstehen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ihr schriebt alle nur über eine Immobilie als Investition. Der TE schriebt von Familie mit Kindern und "unter 100qm wäre zu wenig". Und dann sogar mit Homeoffice. 130 qm und ohne Homeoffice sollten es schon sein. Das ist dann ein kleines Haus. Wir haben 130 qm. Ich sehe das Haus nicht als Investition, die mir möglichst hohe Erträge bringen soll. Mein Haus soll mir ein zu Hause geben. (Und das macht es sehr gut.) Und dieses Haus möchte ich nicht mehr verkaufen. Die Größe passt. Mit 2 Kindern zwar etwas beengt, aber wenn die Kinder groß sind und aus dem Haus sind, ist groß genug. Der Garten dient zur Entspannung. (Ja, Gartenarbeit sehe ich als Entspannung zum Bürojob.) Wenn es noch 5 bis 10 Jahre so weitergehen wird, freue ich mich über das niedrige Zinsniveau. Das ermöglicht mir bei der Anschlussfinanzierung eine höhere Tilgungsrate.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 25.02.2019:

Gesamtverlust = ./. Wertverlust + Miete
Gesamtverlust = ./. 7% + 4% = ./. 3%
Leverage bei 20% EK: 100/20 = 5
./.3% x 5 = ./.15%
Zzgl. FK-Zinsen = ./.21%

Durch die Fremdfinanzierung wird der bei einer vollständigen Finanzierung mit Eigenkapital ansonsten leicht verkraftbare Wertrückgang in eine Größenordnung gehebelt, die nach ein paar Jahren ein existezielles Ausmaß annimmt.

Wenn man dieses Beispiel mit 2% Mietrendite rechnet, so wie dies heute bei Münchner Zinshäusern vielfach üblich ist, sieht das dort schlummernde, zerstörerische Verlustpotential.

Wer so etwas zudem von berufs wegen schon vielfach mit begleitet und erlebt hat, ist vorsichtig ...

WiWi Gast schrieb am 25.02.2019:

Rendite = Wertsteigerung + Miete
Rendite = 7% + 4% = 11%
Leverage bei 20% EK: 100/20 = 5
11% x 5 = 55%
Abzgl. FK-Zinsen
= 49%

Das ist Grundstudium Finanzierung. Jeder Personal/Marketing-Major sollte das verstehen.

Wir haben 2015 gekauft und der Wert ist bereits auf knapp unter 500k gestiegen. Du kannst ja gerne mit Verlust rechnen, ist dann halt falsch.

Wir haben zwei absolute Durchschnittsjob. Noch nicht annähernd 10 Jahre im Job. Immowert abzüglich Restschuld plus Depot aber bereits mehr als 350k. Und dabei ganz normal gelebt, zwei Autos, Urlaube usw.

Ich müsste jetzt ernsthaft überlegen, ob wir 350k netto überhaupt schon zusammen verdient haben. Wir haben schnell nach Abschluss meines Studiums einige 10k als Anzahlung angespart, indem man zumindest nicht sofort die Lifestyle-Explosion zulässt. Von unseren Eltern und Großeltern zusammen noch knapp über 20k bekommen und dann kann man investieren.

Seitdem ist das ein absoluter Selbstläufer. Die Restschuld wird jedes Jahr ca. 10k niedriger, einfach durch Zahlung an Bank statt Vermieter. Eine ähnliche Wohnung zur Miete wäre heute teurer. Ins Depot wandern auch ca. 10k. Aber der Faktor ist natürlich die Wertsteigerung. Bereits jetzt fast 200k. Das ist echt unglaublich.

In 11 Jahren ist die Wohnung planmäßig abgezahlt, das Depot auf jeden Fall sechsstellig. Und schon jetzt ist die Monatsrate geringer als eine vergleichbare Kaltmiete.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 25.02.2019:

Wir haben 2015 gekauft und der Wert ist bereits auf knapp unter 500k gestiegen. Du kannst ja gerne mit Verlust rechnen, ist dann halt falsch.

Wir haben zwei absolute Durchschnittsjob. Noch nicht annähernd 10 Jahre im Job. Immowert abzüglich Restschuld plus Depot aber bereits mehr als 350k. Und dabei ganz normal gelebt, zwei Autos, Urlaube usw.

Ich müsste jetzt ernsthaft überlegen, ob wir 350k netto überhaupt schon zusammen verdient haben. Wir haben schnell nach Abschluss meines Studiums einige 10k als Anzahlung angespart, indem man zumindest nicht sofort die Lifestyle-Explosion zulässt. Von unseren Eltern und Großeltern zusammen noch knapp über 20k bekommen und dann kann man investieren.

Seitdem ist das ein absoluter Selbstläufer. Die Restschuld wird jedes Jahr ca. 10k niedriger, einfach durch Zahlung an Bank statt Vermieter. Eine ähnliche Wohnung zur Miete wäre heute teurer. Ins Depot wandern auch ca. 10k. Aber der Faktor ist natürlich die Wertsteigerung. Bereits jetzt fast 200k. Das ist echt unglaublich.

In 11 Jahren ist die Wohnung planmäßig abgezahlt, das Depot auf jeden Fall sechsstellig. Und schon jetzt ist die Monatsrate geringer als eine vergleichbare Kaltmiete.

Bei 10k Tilgung p.a. = 110k in 11 Jahren. Was war der ursprüngliche Kaufpreis?

Auf Regen folgt Sonnenschein und umgekehrt.

Der Immobilienwert wird zukünftig nicht nur steigen.

Falls noch nicht selbst erlebt dies einfach über das Internet(archiv) während der vergangenen 20 Jahre nachvollziehen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Wenn es so weitergeht?

Dann haben wir endgültig eine soziale Atombombe!
Das wird auch für die Politik richtig spannend aber die tut ja alles damit es noch teurer wird.
Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Energievorschriften, Bauverordnungen....an den Hauptverursacher (Euro und EZB) wagt man sich sowieso nicht ran.
Deshalb lieber Alibidiskussionen in der Politik wie z.B. auf die Vermieter schimpfen, diese Kapitalisten!

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 25.02.2019:

Wir haben 2015 gekauft und der Wert ist bereits auf knapp unter 500k gestiegen. Du kannst ja gerne mit Verlust rechnen, ist dann halt falsch.

Wir haben zwei absolute Durchschnittsjob. Noch nicht annähernd 10 Jahre im Job. Immowert abzüglich Restschuld plus Depot aber bereits mehr als 350k. Und dabei ganz normal gelebt, zwei Autos, Urlaube usw.

Ich müsste jetzt ernsthaft überlegen, ob wir 350k netto überhaupt schon zusammen verdient haben. Wir haben schnell nach Abschluss meines Studiums einige 10k als Anzahlung angespart, indem man zumindest nicht sofort die Lifestyle-Explosion zulässt. Von unseren Eltern und Großeltern zusammen noch knapp über 20k bekommen und dann kann man investieren.

Seitdem ist das ein absoluter Selbstläufer. Die Restschuld wird jedes Jahr ca. 10k niedriger, einfach durch Zahlung an Bank statt Vermieter. Eine ähnliche Wohnung zur Miete wäre heute teurer. Ins Depot wandern auch ca. 10k. Aber der Faktor ist natürlich die Wertsteigerung. Bereits jetzt fast 200k. Das ist echt unglaublich.

In 11 Jahren ist die Wohnung planmäßig abgezahlt, das Depot auf jeden Fall sechsstellig. Und schon jetzt ist die Monatsrate geringer als eine vergleichbare Kaltmiete.

Bei 10k Tilgung p.a. = 110k in 11 Jahren.

Der Tilgungsanteil wird doch jedes Jahr größer und der Zinsanteil jedes Jahr kleiner.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Allgemein läßt sich sagen, daß es dann gefährlich wird, wenn der hohe Immobilienpreis in keinem vernünftigen Verhältnis mehr steht zum Einkommen der Bewohner.

Gilt vergleichbar für das Münchener Zinshaus für das 50fache oder Mietrendite von 2%, bewohnt von Normalverdienern, aber auch für die Villa in Grünwald für > EUR 10,0 Mio.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 24.02.2019:

Meine eltern haben vor 20 jahren eine doppelhaushälfte in einer kreisstadt mit knapp 40k einwohnern in bw 100km südl. von stutt gekauft. Die wirtschaftliche lage in der stadt und region sind äusserst gut. Es gibt viele grosse industriebetriebe mit schönem igm gehalt.

Preis damals 600k dm. Sie haben das haus letzte woche wieder verkauft für 400k euro. Verbraucherpreise sind 36 prozent gestiegen in der zeit. 600k dm /1,95583 x 1,36 -> mit 417k wäre die inflation ausgeglichen gewesen. Wundert mich etwas, dass da nicht mehr rauszuholen war.

dieses Beispiel finde ich bemerkenswert. 600k DM vor 20 Jahren und jetzt nur noch 400k Euro beim Verkauf.
Meine Gedanken dazu:

  • schlechte Lage
  • nach 20 Jahren Sanierung notwendig
  • es wird doch nicht mehr jeder Preis bezahlt...

War noch Restschuld auf dem Haus? Warum musste das Haus zwingend verkauft werden?

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

Meine eltern haben vor 20 jahren eine doppelhaushälfte in einer kreisstadt mit knapp 40k einwohnern in bw 100km südl. von stutt gekauft. Die wirtschaftliche lage in der stadt und region sind äusserst gut. Es gibt viele grosse industriebetriebe mit schönem igm gehalt.

Preis damals 600k dm. Sie haben das haus letzte woche wieder verkauft für 400k euro. Verbraucherpreise sind 36 prozent gestiegen in der zeit. 600k dm /1,95583 x 1,36 -> mit 417k wäre die inflation ausgeglichen gewesen. Wundert mich etwas, dass da nicht mehr rauszuholen war.

dieses Beispiel finde ich bemerkenswert. 600k DM vor 20 Jahren und jetzt nur noch 400k Euro beim Verkauf.
Meine Gedanken dazu:

  • schlechte Lage
  • nach 20 Jahren Sanierung notwendig
  • es wird doch nicht mehr jeder Preis bezahlt...

War noch Restschuld auf dem Haus? Warum musste das Haus zwingend verkauft werden?

Wo liegt denn der Preis desselben Objektes von 1999, 2009 und 2019?

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

Wo liegt denn der Preis desselben Objektes von 1999, 2009 und 2019?

ist das wichtig?

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Selbst wenn die Preise nur noch mit der Inflation plus 1-2% pro Jahr steigen reden wir von 4-5% pro Jahr das kann sich jeder auf die Preise umlegen

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Der Markt wird doch langfristig alles regeln

Städtische Lagen konkurrieren mit ländlichen
sollte c.p. der Preis der urbanen Lagen deutlich stärker wachsen als ländliche Gegenden, werden irgendwann die ländlichen Lagen wieder attraktiver für Unternehmen, da günstigere Arbeitskräfte

mit der Arbeit werden dann wieder verstärkt Leute aus der Stadt rausziehen und die Preise werden sich gegenläufig entwickeln

Das gilt nicht für vielleicht 1 Dutzend Weltstädte, wo sich Milliardäre ganze Häuserblocks zusammenkaufen und diese zu riesigen Eisbergvillen zusammenlegen (siehe London) oder Wochenendapartments in Paris gekauft werden.

Städte wie München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf & Co. werden hingegen ab einem Punkt wieder günstiger werden

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

spätestens bei der zinswende, haben bauings und architekten ein problem. dann kann gekauft werden

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

Wo liegt denn der Preis desselben Objektes von 1999, 2009 und 2019?

ist das wichtig?

Die Antwort darauf beantwortet die o.g. Frage: Auf der einen Seite hast du die Inflation (Aufzinsen), auf der anderen die Abnutzung (Abzinsen).
Jetzt kannst du diese beiden Größen in Relation setzen, dann wird es klar...

Dieselbe Fläche, Bausubstanz, Optik etc. eines baugleichen Hauses von 1999 ist für einen anderen Preis zu haben als das von 2019. Die Renovierung ist eben mit eingepreist.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Von 1999 bis 2009 wird der Verkehrswert deutlich unter den Kaufpreis von 2009 gefallen sein. Von da ab Anstieg auf 400k.

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

Wo liegt denn der Preis desselben Objektes von 1999, 2009 und 2019?

ist das wichtig?

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Und wann soll eine Zinswende kommen?
Der Markt reagiert so sensibel auf minimale Zinsveränderungen. Denke nicht, dass da demnächst eine Zinswende kommen wird (kann)

WiWi Gast schrieb am 04.03.2019:

spätestens bei der zinswende, haben bauings und architekten ein problem. dann kann gekauft werden

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Genau. Die Zinswende wird nicht kommen. Das wird hier so wie in Japan: 20 Jahre flat. Wenn Meister Draghi die Zinsen mal eben um zwei Prozentpunkte anheben würde wären wahrscheinlich nicht nur Griechenland und Italien hops sondern Frankreich gleich mit dazu ;-)

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Das Beispiel ist nicht bemerkenswert. Mehr ist im Süden B-W nicht zu holen. Die Region (dein Beispiel klingt nach Rottweil, Villingen-Schwenningen, Tuttlingen) hat trotz guter industrieller Lage tendenziell eine Abwanderung zu verkraften (die Migration von Ausländern, die die einheimische Abwanderung egalisiert, ist kaum kaufkrafterhaltend), zumindest die jungen, gut ausgebildeten Leute ziehen in die Großstadt. Die Steigerung der Immobilienpreise ist in Deutschland rein auf die Metropolregionen und die unmittelbare Umgebung (mittlerweile auch etwas außerhalb des S-Bahn-Radiuses) beschränkt. Erst in den letzten 2-3 Jahren haben auch wirtschaftlich starke, aber auch ländliche Regionen wie deine, etwas aufgeholt.

Aber freu dich doch. Die Kaufkraft in den Mittelstandshochburgen irgendwo in der Pampa Süddeutschlands ist einzigartig hoch. Dem Daimler-Mitarbeiter mit Wohnung in Stuttgart geht es garantiert schlechter (es sei denn, er ist ein richtig hohes Tier). Er wohnt allerdings in Stuttgart und hat mehr als eine Großraumdisko und Fasnet. Aber ob das mit 50 dann noch eine so große Rolle spielt?

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Denkst du nur weil es keine Zinswende gibt können die Preise immer weiter steigen?
Noch 20 Jahre ohne eine tiefe Rezession? Ist das hier wirklich das Wiwi Forum?
Bei einem schönen Börsencrash mit Wirtschaftskrise ist dein Häusle von jetzt auf gleich 50% weniger wert. Zinswende ist da gar nicht nötig.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Genau. Die Zinswende wird nicht kommen. Das wird hier so wie in Japan: 20 Jahre flat. Wenn Meister Draghi die Zinsen mal eben um zwei Prozentpunkte anheben würde wären wahrscheinlich nicht nur Griechenland und Italien hops sondern Frankreich gleich mit dazu ;-)

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Selbst 50% wurde und auf ein Niveau von vor vielleicht 5 Jahren zurückwerfen während wir gute 10 Jahre Erhöhung hinter uns haben

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Denkst du nur weil es keine Zinswende gibt können die Preise immer weiter steigen?
Noch 20 Jahre ohne eine tiefe Rezession? Ist das hier wirklich das Wiwi Forum?
Bei einem schönen Börsencrash mit Wirtschaftskrise ist dein Häusle von jetzt auf gleich 50% weniger wert. Zinswende ist da gar nicht nötig.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Genau. Die Zinswende wird nicht kommen. Das wird hier so wie in Japan: 20 Jahre flat. Wenn Meister Draghi die Zinsen mal eben um zwei Prozentpunkte anheben würde wären wahrscheinlich nicht nur Griechenland und Italien hops sondern Frankreich gleich mit dazu ;-)

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Denkst du nur weil es keine Zinswende gibt können die Preise immer weiter steigen?
Noch 20 Jahre ohne eine tiefe Rezession? Ist das hier wirklich das Wiwi Forum?
Bei einem schönen Börsencrash mit Wirtschaftskrise ist dein Häusle von jetzt auf gleich 50% weniger wert. Zinswende ist da gar nicht nötig.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Genau. Die Zinswende wird nicht kommen. Das wird hier so wie in Japan: 20 Jahre flat. Wenn Meister Draghi die Zinsen mal eben um zwei Prozentpunkte anheben würde wären wahrscheinlich nicht nur Griechenland und Italien hops sondern Frankreich gleich mit dazu ;-)

Und woher soll die grosse Rezession kommen wenn über die 0-Zinsen permanent Geld in den Markt gespült wird und die Banken gar kein Interesse daran haben, dass Darlehen getilt werden? Wir steuern Schnur stracks gen Weimarer Republik und Wohle dem, der sein Geld in Schubkarren investiert hat...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Und woher soll die grosse Rezession kommen wenn über die 0-Zinsen permanent Geld in den Markt gespült wird und die Banken gar kein Interesse daran haben, dass Darlehen getilt werden? Wir steuern Schnur stracks gen Weimarer Republik und Wohle dem, der sein Geld in Schubkarren investiert hat...

In Japan gibt es Leitzinsen von unter 1% seit über 20 Jahren. Japan war jeweils von den wirtschaftlichen Krisen ab 2000 und 2007 als exportorientiertes Land stark betroffen.

Null- und Niedrigzinsen bedeuten letztlich, daß ein solcher Staat sich von einer aktiven Konjunkturpolitik jenseits von Anleihenkaufprogrammen zur Währungsabwertung verabschiedet hat und so zum Spielball internationaler Wirtschaftskräfte wird, die hier noch Raum haben, um steuernd eingreifen zu können.

Bitter, daß dies durch die unsinnige Einheitswährung Euro nun Europa ebenfalls bevorsteht.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ich vergaß: von der Asienkrise 1998 war Japan auch stark betroffen, stärker jedenfalls als Amerika und Europa.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Denkst du nur weil es keine Zinswende gibt können die Preise immer weiter steigen?
Noch 20 Jahre ohne eine tiefe Rezession? Ist das hier wirklich das Wiwi Forum?
Bei einem schönen Börsencrash mit Wirtschaftskrise ist dein Häusle von jetzt auf gleich 50% weniger wert. Zinswende ist da gar nicht nötig.

Selten so einen Quark gelesen. Nur weil die Börsen crashen, halbiert sich bei gleichem Zinsniveau doch nicht der Wert von Immobilien. Die vermietete Immobilie wirft nach wie vor die gleiche Miete ab. Den typischen Mieter kratzten die Börsen sowieso nicht. Selbst wenn die Arbeitslosigkeit auf z.B. 10 % steigt, gibts in gefragten Lagen noch genug gut zahlende Mieter.

Wenn die Alternative Aktien plötzlich einen herben Rückgang zu verkraften hat, investieren noch mehr Anleger in Betongold.

Auch für selbstbewohnte Immobilien kann es recht egal sein ob die Wirtschaft crasht. Wer schlau ist hat eine lange Zinsbindung und sitzt den Crash gelassen aus.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Du denkst mit Nullzinsen sind Rezessionen ausgeschlossen? Es wird immer besser hier.

Investments in Schubkarren würde ich mit dem Hintergrund schonmal gar nicht machen.
Warum? Weil Immobilien - wie der Name sagt - immobil sind. Du kannst richtig schön besteuert werden ohne Ausweichmöglichkeit und sie kann auch nicht einfach mal ins Ausland verschoben werden. Also hinsichtlich deinem Hinweis zu Weimar das dümmste Investment was du machen kannst. Wenns ganz übel kommt kriegst du vom Staat eine Zwangshypothek auf dein Haus, alles schon da gewesen.

Die Nullzinsen inflationieren die Assetpreise weit über Normalmaß und das Aktiendepot in der Schweiz hat nicht nur eine höhere Performance, sondern ist auch sicher vorm deutschen Staat.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Und woher soll die grosse Rezession kommen wenn über die 0-Zinsen permanent Geld in den Markt gespült wird und die Banken gar kein Interesse daran haben, dass Darlehen getilt werden? Wir steuern Schnur stracks gen Weimarer Republik und Wohle dem, der sein Geld in Schubkarren investiert hat...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Wer seine Immo nicht zu Geld macht, für den ist das völlig irrelevant.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Selbst 50% wurde und auf ein Niveau von vor vielleicht 5 Jahren zurückwerfen während wir gute 10 Jahre Erhöhung hinter uns haben

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Der Immobilienwert ist in einer Wirtschaftskrise natürlich geringer. Schon klar dass deine Miete gleich bleibt. Aber der Wert der Immobilie verringert sich trotzdem, da die Nachfrageseite nicht vorhanden ist. Wenns übel kommt verlierst du Mieter oder mancher nutzt die Gelegenheit in eine günstigere Immobilie zu wechseln. Beim neuen Mieter kannst du dann gleich mal weniger Miete ansetzen.

Der typische Mieter mit 10% ALQ? Okay, mach nur wie du meinst.
Selbstgenutzte Immobilien sind was anderes. Wenn der Selbstnutzer allerdings arbeitslos wird und seine Raten nicht zahlen kann...

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Selten so einen Quark gelesen. Nur weil die Börsen crashen, halbiert sich bei gleichem Zinsniveau doch nicht der Wert von Immobilien. Die vermietete Immobilie wirft nach wie vor die gleiche Miete ab. Den typischen Mieter kratzten die Börsen sowieso nicht. Selbst wenn die Arbeitslosigkeit auf z.B. 10 % steigt, gibts in gefragten Lagen noch genug gut zahlende Mieter.

Wenn die Alternative Aktien plötzlich einen herben Rückgang zu verkraften hat, investieren noch mehr Anleger in Betongold.

Auch für selbstbewohnte Immobilien kann es recht egal sein ob die Wirtschaft crasht. Wer schlau ist hat eine lange Zinsbindung und sitzt den Crash gelassen aus.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Absolut korrekt. Ich bin mit meinen Immobilien perfekt gefahren. Habe vor 15 Jahren Immobilien im Vordertaunus (Speckgürtel Frankfurt am Main) und auch 3 Wohnungen direkt in Frankfurt erworben. Ich gebe zu, dass ich die Entwicklung der Mieten und der Preise nicht vorhersehen konnte und daher auch Glück eine Rolle gespielt hat.

An Verkaufen habe ich nie gedacht, obwohl der Marktwert deutlich doppelt so hoch ist, wie die Anschaffungskosten. Ich möchte einfach den Cashflow haben.

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Wer seine Immo nicht zu Geld macht, für den ist das völlig irrelevant.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Selbst 50% wurde und auf ein Niveau von vor vielleicht 5 Jahren zurückwerfen während wir gute 10 Jahre Erhöhung hinter uns haben

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Absolut korrekt. Ich bin mit meinen Immobilien perfekt gefahren. Habe vor 15 Jahren Immobilien im Vordertaunus (Speckgürtel Frankfurt am Main) und auch 3 Wohnungen direkt in Frankfurt erworben. Ich gebe zu, dass ich die Entwicklung der Mieten und der Preise nicht vorhersehen konnte und daher auch Glück eine Rolle gespielt hat.

An Verkaufen habe ich nie gedacht, obwohl der Marktwert deutlich doppelt so hoch ist, wie die Anschaffungskosten. Ich möchte einfach den Cashflow haben.

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Wer seine Immo nicht zu Geld macht, für den ist das völlig irrelevant.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Selbst 50% wurde und auf ein Niveau von vor vielleicht 5 Jahren zurückwerfen während wir gute 10 Jahre Erhöhung hinter uns haben

Bei den Investitionen scheinst du aber auch derbe loaded von Haus aus zu sein.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Bei den Investitionen scheinst du aber auch derbe loaded von Haus aus zu sein.

Ich nehme ihn einmal in Schutz:
Ein vernünftiges Einkommen plus eine adäquate Sparquote und du kriegst mit einem ordentlichen Wirtschaftsplan mehrere Immobilien zu 100 Prozent finanziert...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Das ist mal ein vernünftiger Beitrag eines Immoliebhabers hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit.

Zu viele sagen sie wären vermögender weil ihr Haus das Doppelte wert ist.
Dass dies ein reiner Buchwert ist und kein liquides Vermögen auf dem Konto ist das völlig falsch. Wichtig ist der eingehende Cashflow, dieser macht die Immo zum Asset und nicht das selbstgenutzte Haus was nur Kosten verursacht!

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Absolut korrekt. Ich bin mit meinen Immobilien perfekt gefahren. Habe vor 15 Jahren Immobilien im Vordertaunus (Speckgürtel Frankfurt am Main) und auch 3 Wohnungen direkt in Frankfurt erworben. Ich gebe zu, dass ich die Entwicklung der Mieten und der Preise nicht vorhersehen konnte und daher auch Glück eine Rolle gespielt hat.

An Verkaufen habe ich nie gedacht, obwohl der Marktwert deutlich doppelt so hoch ist, wie die Anschaffungskosten. Ich möchte einfach den Cashflow haben.

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Zu viele sagen sie wären vermögender weil ihr Haus das Doppelte wert ist.
Dass dies ein reiner Buchwert ist und kein liquides Vermögen auf dem Konto ist das völlig falsch. Wichtig ist der eingehende Cashflow, dieser macht die Immo zum Asset und nicht das selbstgenutzte Haus was nur Kosten verursacht!

Durch eine entsprechend höhere Beleihung ist dieser Zuwachs an Eigenkapital liquidier- und andersweitig investierbar.

Im amerikanischen Immobilienboom bis 2006 war es so, daß viele dort mehrere Häuser erwarben, um deren Wertzuwachs in Form von Krediten darauf abzuschöpfen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Bei börsennotierten Immobilienunternehmen wird der Hinzugewinn an Eigenkapital durch Aufwertungsgewinne regelmäßig auch zum Neubau oder -erwerb von zusätzlichen Liegenschaften verwendet.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Am Anfang hast du sicherlich zu teuer gekauft. Von 2004 bis 2009 sind die Preise noch gefallen, erst danach sind sie wieder gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Absolut korrekt. Ich bin mit meinen Immobilien perfekt gefahren. Habe vor 15 Jahren Immobilien im Vordertaunus (Speckgürtel Frankfurt am Main) und auch 3 Wohnungen direkt in Frankfurt erworben. Ich gebe zu, dass ich die Entwicklung der Mieten und der Preise nicht vorhersehen konnte und daher auch Glück eine Rolle gespielt hat.

An Verkaufen habe ich nie gedacht, obwohl der Marktwert deutlich doppelt so hoch ist, wie die Anschaffungskosten. Ich möchte einfach den Cashflow haben.

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15%.

Das ist heute mit Immobilienblasenpreisen und noch nie dagewesenen Vervielfältigern (bis 50) nicht mehr möglich.

Kleines Beispiel dazu:
Du hast 2004 in der damaligen Immobilienbaisse eine vermietete gebrauchte ETW aus den 90er Jahren in einer mittleren deutschen Stadt günstig für das 12fache der Kaltmiete erworben.

100 qm x EUR 7,00 / qm x 12 Monate = EUR 8.400,00 Mieteinnahmen p.a.

8.400 x 12 = EUR 100.800,00 Kaufpreis oder EUR 1.008,00 / qm

Neubauwohnungen (mit Wohnbauförderung bei Selbstnutzung) gab es damals um EUR 2.000,00 / qm, siehe hier: http://tinyurl.com/yylnbr4q (nach ganz unten scrollen).

Wenn heute das 30fache für eine solche Wohnung bei unverändertem Mietzins (!) bezahlt wird, dann ist die Wohnung heute EUR 252.000,00 wert.

Werttreiber war im wesentlichen das gesunkene Zinsniveau und damit die Akzeptanz höherer Verfielfältiger durch Investoren, nicht die Möglichkeit von Mieterhöhungen, da das Durchschnittsentgelt in den vergangenen 15 Jahren nur um ca. 25% gestiegen ist.

Hätte man die Miete entsprechend dem Anstieg des Durchschnitssentgelts während dieser Zeit von EUR 7,00 / qm auf EUR 8,75 / qm erhöht, wäre die Wohnung beim 30fachen Kaufpreisfaktor EUR 315.000,00 wert.

Durch die Rechnung ist schön die Wirkung der Immobilienblase hier und die Wette auf zukünftige Wertzuwächse infolge steigender Verfielfältiger sowie das zukünftige Verlustpotential von Anlageimmobilien zu erkennen!

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ehrlich gesagt ist mir das völlig wurscht. Mir reicht die Rendite von 10-15 %. Damit fahre ich wohl wesentlich besser als viele Anleger am Kapitalmarkt. Vor allem habe ich einen konstanten Cashflow. Dazu noch einen nicht unerheblichen Steuereffekt. Ist die einzig sinnvolle Investition, die steuerlich subventioniert ist. Leider sind ja die Zeiten wobei im Aktienmarkt (steuerfreie Spekulationsgewinne nach 1 Jahr). Das war ein Traum. Und die Werbungskosten sind auf den Pauschbetrag gedeckelt. Du kannst also keine Verwaltergebühren etc. absetzen, die über diesen lächerlichen Sparerpauschbetrag hinaus gehen.

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

Am Anfang hast du sicherlich zu teuer gekauft. Von 2004 bis 2009 sind die Preise noch gefallen, erst danach sind sie wieder gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 05.03.2019:

Absolut korrekt. Ich bin mit meinen Immobilien perfekt gefahren. Habe vor 15 Jahren Immobilien im Vordertaunus (Speckgürtel Frankfurt am Main) und auch 3 Wohnungen direkt in Frankfurt erworben. Ich gebe zu, dass ich die Entwicklung der Mieten und der Preise nicht vorhersehen konnte und daher auch Glück eine Rolle gespielt hat.

An Verkaufen habe ich nie gedacht, obwohl der Marktwert deutlich doppelt so hoch ist, wie die Anschaffungskosten. Ich möchte einfach den Cashflow haben.

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

Wie rechnest Du denn?

Wenn Du die heutige Miete auf den historischen Kaufpreis beziehst, mag eine solche Rendite herauskommen. Dann mußt Du aber auch schon früher ziemlich günstig gekauft haben.

Wenn Du allerdings die heutige Miete ins Verhältnis zum heutigen Wert setzt. eher 3% bis 5%.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Natürlich beziehe ich die Mietrendite auf die ursprünglichen Anschaffungskosten, denn nur dieses Kapital habe ich ja eingesetzt. Mir ist bewusst, dass ich Investitionen, nicht umlegbare Kosten usw. betrachten muss, um eine Nettomietrendite zu errechnen. Aber ganz ehrlich 10-15 % brutto reicht mir völlig. Die bisherigen Kosten sind zu vernachlässigen.

Ist mir schon klar, dass die heutigen Preise extrem teuer sind. Du kannst von Glück reden, wenn du überhaupt noch 3-4 % bekommst im Rhein-Main-Gebiet.

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

Die reine Bruttomietrendite beträgt bei mir zwischen 10 und 15 %.

Wie rechnest Du denn?

Wenn Du die heutige Miete auf den historischen Kaufpreis beziehst, mag eine solche Rendite herauskommen. Dann mußt Du aber auch schon früher ziemlich günstig gekauft haben.

Wenn Du allerdings die heutige Miete ins Verhältnis zum heutigen Wert setzt. eher 3% bis 5%.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Was immer außer acht gelassen wird sind ja mögliche Preiserhöhungen von der Miete welche man verlangen kann. Klar sind es aktuell nur 2,5 - 3 Prozent, aber wie sieht es in 10 Jahren etc. aus?

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

Was immer außer acht gelassen wird sind ja mögliche Preiserhöhungen von der Miete welche man verlangen kann. Klar sind es aktuell nur 2,5 - 3 Prozent, aber wie sieht es in 10 Jahren etc. aus?

Wie Du an meiner ein paar Beiträge weiter obenstehenden Rechnung siehst, war der wesentliche Werttreiber in der letzten Dekade die Leitzinssenkung der EZB um satte 400 Basispunkte.

Die Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung bei Bestandsmieten sind schon wegen dem niederen Zuwachs an Realeinkommen seit der Euroeinführung während der vergangenen beiden Dekaden limitiert.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Das kann ich so nicht sagen. Die Mieten in Frankfurt und im Speckgürtel Frankfurt am Main sind explodiert. Ich vermiete unter anderem eine 60 QM Wohnung im Dornbusch für 1.300 € kalt. Tendenz klar steigend. Hier wohnt eben auch das notwendige Klientel.

Es gibt die sogenannte 20-Minuten Zone im Vordertaunus. D.h. mit der Bahn dauert es 20 Minuten bis Innenstadt Frankfurt am Main. Die Immobilien in diesem Bereich sind heute nicht mehr bezahlbar.

Ich habe vor 15 Jahren Immobilien im Vordertaunus gekauft. Die sind heute teilweise das 3-fache Wert. Auch die Vermietung als WG, als Pendlerwohnung oder beispielsweise auch an koreanische Angestellte z.B. bei Samsung (fast immer Managementleute) ist extrem lukrativ.

In Kronberg vermiete ich eine 100 QM Wohnung für 1.500 € kalt. Die hat mich damals 150.000 € gekostet. Für 20.000 € modernisiert. Gibt eine Rendite von fast 11 %.

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

Jetzt habe ich ein Mehrfamilienhaus erworben, das ich sanieren muss. Danach werden daraus Monteurszimmer. Rechne hier auch mit einer Rendite von 10 %.

Ich freue mich darauf, dass die Zinsen steigen und die Preise runter gehen. Dann kann ich richtig gut einkaufen und habe dennoch einen perfekten Cashflow meiner bestehenden Immobilien, da ich diese nie verkaufen würde.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Was immer außer acht gelassen wird sind ja mögliche Preiserhöhungen von der Miete welche man verlangen kann. Klar sind es aktuell nur 2,5 - 3 Prozent, aber wie sieht es in 10 Jahren etc. aus?

Wie Du an meiner ein paar Beiträge weiter obenstehenden Rechnung siehst, war der wesentliche Werttreiber in der letzten Dekade die Leitzinssenkung der EZB um satte 400 Basispunkte.

Die Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung bei Bestandsmieten sind schon wegen dem niederen Zuwachs an Realeinkommen seit der Euroeinführung während der vergangenen beiden Dekaden limitiert.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Oft sind die derzeitigen Mietniveaus für Eigentümer lukrativ. Grundsätzlich sind Indexmietverträge ein geeignetes Mittel, vor allem wenn der Mietzins schon auf relativ hohem Niveau liegt.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Wie du vllt schon öfters gesehen hast, sind die Mietpreise der Kaufpreisentwicklung nicht so stark gefolgt. Eine größere Schere hier deutet auch auf Fehlentwicklungen hin. Zudem kann man nicht dauerhaft die Miete erhöhen wenn die Einkommen nicht in dem Maß steigen.
Da wir die nächsten 10 Jahre sicher eine Rezession kriegen kann man das sowieso vergessen.

WiWi Gast schrieb am 06.03.2019:

Was immer außer acht gelassen wird sind ja mögliche Preiserhöhungen von der Miete welche man verlangen kann. Klar sind es aktuell nur 2,5 - 3 Prozent, aber wie sieht es in 10 Jahren etc. aus?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Wie du vllt schon öfters gesehen hast, sind die Mietpreise der Kaufpreisentwicklung nicht so stark gefolgt. Eine größere Schere hier deutet auch auf Fehlentwicklungen hin. Zudem kann man nicht dauerhaft die Miete erhöhen wenn die Einkommen nicht in dem Maß steigen.

Nein, das ist dieses mal, das erste und einzige mal in der gesamten Wirtschaftsgeschichte völlig anders ;-)

Da wir die nächsten 10 Jahre sicher eine Rezession kriegen kann man das sowieso vergessen.

s.o. ;-)

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Wen es interessiert, der sehe sich niederländische Immobilieninserate an und überlege, weshalb dort so viele vollständig eingerichtete Wohnungen und Häuser im Alter von 8 bis 15 Jahren verkauft werden.

In den Niederlanden wurden Immobilien bis zu 120% des Kaufpreises von den Banken dort finanziert und es waren tilgungsfreie Darlehen mit variabler Verzinsen üblich.

Die Immobilienblase dort ist im Jahr 2013 geplatzt, siehe Internet.

Wer sich also 2007 ein Haus für EUR 0,5 Mio. ohne Eigenkapital erworben und von der Bank dafür EUR 0,6 Mio. Kredit erhalten hat (für Kosten, Gebühren und Einrichtung), welches heute nur noch EUR 0,4 Mio. wert ist bei bisher ungetilgtem Kredit von EUR 0,6 Mio., der hat ein Problem.

Davon scheint viele dort zu geben ...

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Doch, das geht immer wieder. Ich hatte in 2009 eine kleine vermietete Wohnung in Wiesbaden gekauft. Stand im Immoscout. Das hatte sich richtig gelohnt. Die anfängliche Nettomietrendite lag damals bei 9,6%. Jetzt sehr viel höher.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Hättest Du anstatt der Wohnung 2009 simpel ETF auf den deutschen MDAX - Index erworben, hat sich dieses Kapital im glücklichsten Fall bis letztes Jahr verfünffacht ( x5 ) sowie jährlich die Dividenden in Form von Ausschüttungen und Thesaurierung, die bezogen auf Dein Ursprungsinvestment eine ähnliche Rendite erreichen.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Doch, das geht immer wieder. Ich hatte in 2009 eine kleine vermietete Wohnung in Wiesbaden gekauft. Stand im Immoscout. Das hatte sich richtig gelohnt. Die anfängliche Nettomietrendite lag damals bei 9,6%. Jetzt sehr viel höher.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ja, und bei Amazon wäre der Wert von 2009 bis 2019 von 50 auf 1.500 gestiegen... Achtmal rot im Casino hintereinander und der Faktor läge bei 256... Man muss es vorher nur wissen.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Hättest Du anstatt der Wohnung 2009 simpel ETF auf den deutschen MDAX - Index erworben, hat sich dieses Kapital im glücklichsten Fall bis letztes Jahr verfünffacht ( x5 ) sowie jährlich die Dividenden in Form von Ausschüttungen und Thesaurierung, die bezogen auf Dein Ursprungsinvestment eine ähnliche Rendite erreichen.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Doch, das geht immer wieder. Ich hatte in 2009 eine kleine vermietete Wohnung in Wiesbaden gekauft. Stand im Immoscout. Das hatte sich richtig gelohnt. Die anfängliche Nettomietrendite lag damals bei 9,6%. Jetzt sehr viel höher.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Hättest Du anstatt der Wohnung 2009 simpel ETF auf den deutschen MDAX - Index erworben, hat sich dieses Kapital im glücklichsten Fall bis letztes Jahr verfünffacht ( x5 ) sowie jährlich die Dividenden in Form von Ausschüttungen und Thesaurierung, die bezogen auf Dein Ursprungsinvestment eine ähnliche Rendite erreichen.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Doch, das geht immer wieder. Ich hatte in 2009 eine kleine vermietete Wohnung in Wiesbaden gekauft. Stand im Immoscout. Das hatte sich richtig gelohnt. Die anfängliche Nettomietrendite lag damals bei 9,6%. Jetzt sehr viel höher.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

Mensch richtig! Ein gutes fundiertes Argument! Hätte man doch nur exalt in der Krise zum Tiefpunkt gekauft. So einfach ist das!

Hätte hätte Fahradkette.... Selektives Herausgreifen von fingierten Extrembeispielen als Argumentationsgrundlage. Irre!!

Das Argument ist die Bytes nicht wert die aufm Server damit belegt werden...

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Mensch richtig! Ein gutes fundiertes Argument! Hätte man doch nur exalt in der Krise zum Tiefpunkt gekauft. So einfach ist das!

Mußt zukünftig nur darauf warten, bis die amerikanischen Wertpapierkredite (Finra Margin Debt) erneut wenigstens auf die Hälfte des vorausgegangenen Höchststandes abgesunken sind, um sodann am besten in einen ETF auf den Nasdaq -Index investieren:

Kannst Dir ja im Hinterkopf behalten, Eigenkapital ansparen oder Kreditaufnahmemöglichkeiten sichern, um bei einer zukünftigen Unterbewertung während einer wirtschaftlichen Krise investieren zu können (GD 200).

In jeder Dekade gibt es international gesehen mehere solcher glücklichen Gelegenheiten.

Freundliche Grüße von jemand, der davon lebt und dies wenigstens einmal im Monat prüft.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Der Wert der Wohnung in Wiesbaden hat sich seit dem Kauf 2009 vielleicht verdoppelt?

Außerdem wäre es schwierig gewesen, 2009 für mehrer Millionen Euro kleine vermietete Wohnungen in Wiesbaden für den Faktor 10 zu erwerben?

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Ja, und bei Amazon wäre der Wert von 2009 bis 2019 von 50 auf 1.500 gestiegen... Achtmal rot im Casino hintereinander und der Faktor läge bei 256... Man muss es vorher nur wissen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Als Wiesbadener kann ich sagen, das RheinMainGebiet wächst, Bedarf ist da und das wird die nächsten Jahre sicherlich auch so weiter gehen.

Aber andersrum gefragt: Welche Aktien, ETF´s, REIT´s empfehlt hier für einen monatlichen Cashflow?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Anlageimmobilien mit einem Vervielfältiger von bis zu 50, wo man in 10 Jahren vielleicht glücklich den Wertverlust der Anlagewährung durch ein erneutes Anleihenkaufprogramm verdient, braucht kein Mensch.

Think about it!

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Aktuell ist ja wieder die Debatte in Berlin bzgl Enteignung von "Deutsche Wohnen" (100.000 Whg in Berlin) entbrannt.

Mal angenommen, es würde zu einem Szenario wie in Japan (weitere Jahre Nullzins, Immoblase platzt) oder zu einer Weltwirtschaftskrise kommen.
Ich halte solche Szenarien für nicht unrealistisch.
Aktuell sind in meinen Augen Immobilien und auch Aktien zu hoch bewertet.

  • Was hat die Erfahrung der Krisen (1930) und in Japan gezeigt?
  • Wie ist man hier am Besten gefahren? In einer Krise gibt es ja immer Gewinner und Verlierer.
  • Mich würde interessieren, wer nach schweren Krisen die Gewinner waren?
antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 08.03.2019:

Aktuell ist ja wieder die Debatte in Berlin bzgl Enteignung von "Deutsche Wohnen" (100.000 Whg in Berlin) entbrannt.

Mal angenommen, es würde zu einem Szenario wie in Japan (weitere Jahre Nullzins, Immoblase platzt) oder zu einer Weltwirtschaftskrise kommen.
Ich halte solche Szenarien für nicht unrealistisch.
Aktuell sind in meinen Augen Immobilien und auch Aktien zu hoch bewertet.

  • Was hat die Erfahrung der Krisen (1930) und in Japan gezeigt?
  • USA 1929: wer damals in Staatsanleihen investierte und ab 1932 wieder marktbreit in Aktien, hat in den darauffolgenden 5 Jahren sein Kapital bis zu vervierfacht.
  • In Japan waren ab 2003 und 2012 bei einem Aufwärtstrend (GD 200) jeweils eine Verdoppelung drin.
  • Wie ist man hier am Besten gefahren? In einer Krise gibt es ja immer Gewinner und Verlierer.
  • überbewertete Risikoanlagen verbunden mit einem Abwärtstrend (GD 200) dort: desinvestieren
  • unterbewertete Risikoanlagen verbunden mit einem beginnenden Aufwärtstrend (GD 200) dort: investieren
  • Mich würde interessieren, wer nach schweren Krisen die Gewinner waren?
  • Immer die, die dann noch - ggf. verlustfrei - Kapital hatten, um dieses jeweils in der nachfolgenden Hausse zu investieren.
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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Der Wert der Wohnung hat sich seit 2009 verdreifacht. Trotzdem würde ich sie nicht verkaufen wollen. Lage nahe der Innenstadt. Auf den TG-Stellplatz passt sogar ein richtiger amerikanischer Van. Total ruhig. War echt meine beste Investition.

WiWi Gast schrieb am 08.03.2019:

Der Wert der Wohnung in Wiesbaden hat sich seit dem Kauf 2009 vielleicht verdoppelt?

Außerdem wäre es schwierig gewesen, 2009 für mehrer Millionen Euro kleine vermietete Wohnungen in Wiesbaden für den Faktor 10 zu erwerben?

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Ja, und bei Amazon wäre der Wert von 2009 bis 2019 von 50 auf 1.500 gestiegen... Achtmal rot im Casino hintereinander und der Faktor läge bei 256... Man muss es vorher nur wissen.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 08.03.2019:

Der Wert der Wohnung hat sich seit 2009 verdreifacht. Trotzdem würde ich sie nicht verkaufen wollen. Lage nahe der Innenstadt. Auf den TG-Stellplatz passt sogar ein richtiger amerikanischer Van. Total ruhig. War echt meine beste Investition.

Hier vor Ort haben sich die Immobilienpreise innerhalb von 25 Jahren verdoppelt, was ungefähr dem Kaufkraftschwund seither entspricht. Quasi entspricht der heutige Wert in Euro betragsgleich dem aus 1993 in DM.

Insofern resultiert diese Verdreifachung in einer Dekade teilweise aus einer spekulativen Übertreibung - es sei denn, die Immobilie stand zuvor langjährig leer und war entsprechend wertgemindert.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 08.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 08.03.2019:

  • Mich würde interessieren, wer nach schweren Krisen die Gewinner waren?
  • Immer die, die dann noch - ggf. verlustfrei - Kapital hatten, um dieses jeweils in der nachfolgenden Hausse zu investieren.

das ist mir zu ungenau.
Wer hat konkret nach dem Platzen der Immoblase in Japan (1989) davon profitiert und mit welcher Kapitalanlage?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 08.03.2019:

  • Mich würde interessieren, wer nach schweren Krisen die Gewinner waren?
  • Immer die, die dann noch - ggf. verlustfrei - Kapital hatten, um dieses jeweils in der nachfolgenden Hausse zu investieren.

das ist mir zu ungenau.
Wer hat konkret nach dem Platzen der Immoblase in Japan (1989) davon profitiert und mit welcher Kapitalanlage?

Wer 1989 sein Kapital aus Japan desinvestiert und anstatt dessen marktbreit beispielsweise in den amerikanischen Nasdaq-Index investiert hat, konnte dieses bis Anfang des Jahres 2000 verzwanzigfachen (x 20).

Zum Beispiel hat sich die Neuemission Dell von 1994 bis 2000 ca. verfünfhundertfacht (x 500), wie viele vergleichbare Neuemissionen damals aus den Bereichen Computer, Software, IT und Internet um mehr als das hundertfache (x 100) anstiegen: Microsoft, Cisco, Sun Microsystems, AMD, Intel, Qualcomm, u.s.w.

In Japan selbst sind die Immobilienpreise von 1989 beginnend bis zum Jahr 2013 fast durchwegs gesunken, der Verlust ausgehend vom Hoch 1989 betrug teilweise bis zu 80%, siehe Internet.

Andererseits stieg die Aktie der japanischen Beteiligungsgesellschaft Softbank von 1997 bis Anfang des Jahres 2000 ebenfalls um das hundertfache (x 100) an. Dies war in Japan jedoch einsamer Spitzenreiter, während es in Amerika während dieser Zeit viele vergleichbare Unternehmen gab.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Ich habe jetzt noch mal in meinen Unterlagen nachgesehen. Die Wohnung ist Baujahr 1995. Ich hatte in 2009 weniger als 40% vom ursprünglichen Kaufpreis (Neubauerstbezug 1995) bezahlt. Sie war also in 14 Jahren um mehr als 60% im Wert gefallen.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Doch, das geht immer wieder. Ich hatte in 2009 eine kleine vermietete Wohnung in Wiesbaden gekauft. Stand im Immoscout. Das hatte sich richtig gelohnt. Die anfängliche Nettomietrendite lag damals bei 9,6%. Jetzt sehr viel höher.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

1995 galt folgende degressive AfA - Staffel nach § 7 (5) EStG:

Bauantrag oder Erwerb vor dem 1.1.1996:

4 Jahre x 7 %
6 Jahre x 5 %
6 Jahre x 2 %
24 Jahre x 1,25 %

Die Anfangsverluste werden mit bestimmendes Motiv zum Erwerb der Wohnung gewesen sein.

Man beschäftige sich historisch mit der Firma Bast Bau GmbH in Erkrath.

WiWi Gast schrieb am 13.03.2019:

Ich habe jetzt noch mal in meinen Unterlagen nachgesehen. Die Wohnung ist Baujahr 1995. Ich hatte in 2009 weniger als 40% vom ursprünglichen Kaufpreis (Neubauerstbezug 1995) bezahlt. Sie war also in 14 Jahren um mehr als 60% im Wert gefallen.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Doch, das geht immer wieder. Ich hatte in 2009 eine kleine vermietete Wohnung in Wiesbaden gekauft. Stand im Immoscout. Das hatte sich richtig gelohnt. Die anfängliche Nettomietrendite lag damals bei 9,6%. Jetzt sehr viel höher.

WiWi Gast schrieb am 07.03.2019:

Du musst den Markt eben kennen, die richtigen Leute und handwerklich gut drauf sein. Die richtigen Deals gehen nicht über Immoscout.

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Neubau - Immobilien wurden damals im Jahresendgeschäft bei Mitternachtsnotaren nach benötigtem AfA - Volumen erworben.

Wer trotzdem noch zweifelte, wurde mit wertlosen Mietgarantien beruhigt.

Infolge der Zahlungsverpflichtungen aus solchen Mietgarantien wurde die Firma Bast-Bau GmbH - Emil Bast war Erfinder der "Rundum-Sorglos-Immobilien" - insolvent.

Siehe auch den im Internet zu findenden Spiegel - Artikel: IMMOBILIEN Kostspieliger Schrott

antworten
WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Richtig, die Wohnungen wurden ursprünglich mit einer Mietgarantie verkauft. Der Erstkäufer war dann 2009 pleite. Das war gut für mich.

WiWi Gast schrieb am 13.03.2019:

Neubau - Immobilien wurden damals im Jahresendgeschäft bei Mitternachtsnotaren nach benötigtem AfA - Volumen erworben.

Wer trotzdem noch zweifelte, wurde mit wertlosen Mietgarantien beruhigt.

Infolge der Zahlungsverpflichtungen aus solchen Mietgarantien wurde die Firma Bast-Bau GmbH - Emil Bast war Erfinder der "Rundum-Sorglos-Immobilien" - insolvent.

Siehe auch den im Internet zu findenden Spiegel - Artikel: IMMOBILIEN Kostspieliger Schrott

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 14.03.2019:

Richtig, die Wohnungen wurden ursprünglich mit einer Mietgarantie verkauft. Der Erstkäufer war dann 2009 pleite. Das war gut für mich.

Der Erstkäufer hat die Wohnung - wie damals vielfach üblich - schlichtwegs zu teuer gekauft.

Die Wohnung ist Baujahr 1995. Ich hatte in 2009 weniger als 40% vom ursprünglichen Kaufpreis (Neubauerstbezug 1995) bezahlt. Sie war also in 14 Jahren um mehr als 60% im Wert gefallen.

In der internetlosen Zeit der 90er Jahre herrschte diesbezüglich eine große Intrasparenz, was darauf spezialisierte Verkäufer zu ihren Gunsten nutzten.

Lese dazu antiquarisch: Mario Ohoven - Die Magie des Power-Selling

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

WiWi Gast schrieb am 14.03.2019:

Richtig, die Wohnungen wurden ursprünglich mit einer Mietgarantie verkauft. Der Erstkäufer war dann 2009 pleite. Das war gut für mich.

Gehört eigentlich der anteilige Grund und Boden zu dieser ETW Dir selbst, oder wird Dir dieser im Rahmen einer Erbpacht zur Verfügung gestellt, so wie es bei Immobilien der Bast Bau GmbH üblich war?

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WiWi Gast

Immobilienpreise - was, wenn es noch 5-10 Jahre weiter geht wie bisher?

Bei alledem muß man auch bedenken:

In München werden heute Neubau - Zinshäuser zur Kapitalanlage für den Faktor 50 = 2% Mietrendite verkauft.

Wenn nun infolge konjunktureller Verschlechterung, Strukturwandel, Leerstand oder eben ein Platzen der Immobilienblase dort "nur" 4% Mietrendite für das gebrauchte Zinshaus wieder als normal angesehen werden, bedeutet dies einen Kapitalverlust von 50% bzw. der Hälfte.

Daß man diesen Verlust zuvor mit 2% Mietrendite kaum verdienen konnte, leuchtet wohl jedem ein.

Beispiel: 50 qm Neubau - ETW für EUR 20,00 / qm vermietet = 50 x 20 x 12 = EUR 12.000,00 Mieteinnahmen / Jahr

12.000 x 50 = EUR 600.000,00 Neubau - Kaufpreis

12.000 x 25 = EUR 300.000,00 Gebrauchtimmobilien - Kaufpreis irgendwann

Weil ich schon etwas älter bin: die Käufer in den 90er Jahren konnten sich auch nicht vorstellen, daß neue Wohnungen plötzlich nur noch so wenig wert sein können, vergleichbar wie heute ebenfalls wieder.

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