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Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Hallo,
ich verkaufe vielleicht meine Wohnung die ich seit mehr als 5 Jahren selbst bewohnt und gemietet habe.
Ich habe dieses Jahr eine Wohnung gekauft in der ich seit mehr als 5 Jahren Mieter bin. (Mieter/Eigentümerwechsel) Nun frage ich mich ob beim Verkauf steuern anfallen.

§ 23 EStG Abs. 1
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Fallen hierbei nun Steuern an? Habe ja die Wohnung schon zu Wohnzwecken ab Kauf selbst genutzt. Oder muss ich jetzt 3 angebrochene Kalenderjahre warten?

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

verstehe ich das richtig, du hast 4 Jahre als Mieter dort gewohnt und vor 1 Jahr gekauft? D.h. du bist eigentlich erst seit einem Jahr der rechtmäßige Eigentümer.

Wie deine Zeit als Mieter hier zu werten ist, wäre interessant. Eine ähnliche Frage wurde aber in einem anderen Thread bereits diskutiert.

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Nein ich habe sogar schon volle 5 Jahre dort gewohnt und sie erst in diesem Jahr meinem Vermieter abgekauft. Kauf ist 2 Monate her.

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

da kann dir nur ein steuerberater oder das finanzamt mit einer verbindlichen Auskunft 100 % rechtssicherheit geben. Frage deinen Steuerberater der soll man alle datenbanken nach urteilen durchschauen

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

ach mist dachte ich mir, dass das nicht so einfach wird.
Mich wundert halt das wörtchen "oder":

§ 23 EStG Abs. 1
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Ich denke es verhält sich so:

  1. Option: Kauf einer Immobilie welche bereits vermietet ist. Man wird neuer Eigentümer und Vermieter, kündigt dem Mieter und zieht selbst ein.
    Also müsste man laut § 23 EStG drei angefangene Kalenderjahre warten bis man die Wohnung steuerfrei verkaufen kann.

  2. Option: Man kauft Immobilie vom Voreigentümer welche nicht vermietet ist (oder an einen selbst vermietet war) und zieht sofort nach Kauf selbst ein oder hat drin gewohnt. Man kann laut § 23 EStG sofort steuerfrei verkaufen.

Ich denke es kommt auf den Status der Vor-Vermietung an.

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Wenn das Objekt zuvor vermietet wurde, gilt meiner Meinung nach eine 10-Jahres-Spekulationsfrist, außer du hast die Immobilie vor Veräußerung unmittelbar 2 Jahre selbst genutzt (= Wohnen als Eigentümer).

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

ach mist dachte ich mir, dass das nicht so einfach wird.
Mich wundert halt das wörtchen "oder":

§ 23 EStG Abs. 1
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Ich denke es verhält sich so:

Option 1: Kauf einer Immobilie welche bereits vermietet ist. Man wird neuer Eigentümer und Vermieter, kündigt dem Mieter und zieht selbst ein.
Also müsste man laut § 23 EStG drei angefangene Kalenderjahre warten bis man die Wohnung steuerfrei verkaufen kann.

Option 2: Man kauft Immobilie vom Voreigentümer welche nicht vermietet ist (oder an einen selbst vermietet war) und zieht sofort nach Kauf selbst ein oder hat drin gewohnt. Man kann laut § 23 EStG sofort steuerfrei verkaufen.

Ich denke es kommt auf den Status der Vor-Vermietung an.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

eigenen Wohnzwecken = Eigentümer plus Hauptwohnsitz max. Nebenwohnsitz aber ein Lebensmittelpunkt muss dort liegen

Wird leider nichts. Ganz ehrlich -> Weis nicht warum du gekauft und so schnell verkaufen willst, wahrscheinlich wegen Preis. Such dir einfach einen Käufer der es zwei Jahre zu 75 % mieten wird und ggf. ein Zimmer dir lässt. (Musst eben beruflich weg. ist so) und dann schau ob du es do verklingelt bekommst, denke zwar nicht, aber mal schauen.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Dann ist aber nur das eine Zimmer steuerfrei veräußerbar. Das überträgt sich ja nicht auf die ganze Wohnung, wenn die anderen Zimmer vermietet werden hahaha

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

eigenen Wohnzwecken = Eigentümer plus Hauptwohnsitz max. Nebenwohnsitz aber ein Lebensmittelpunkt muss dort liegen

Wird leider nichts. Ganz ehrlich -> Weis nicht warum du gekauft und so schnell verkaufen willst, wahrscheinlich wegen Preis. Such dir einfach einen Käufer der es zwei Jahre zu 75 % mieten wird und ggf. ein Zimmer dir lässt. (Musst eben beruflich weg. ist so) und dann schau ob du es do verklingelt bekommst, denke zwar nicht, aber mal schauen.

antworten
Ceterum censeo

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Was hier wieder verbreitet wird, ist ja wirklich hanebüchen. Wer nicht in der Lage ist, die angegebene Rechtsnorm sauber zu subsumieren, mag sich doch bitte einer Stellungnahme enthalten.
Wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf AUSSCHLIEßLICH selbst zu eigenen Wohnzwecken (Annahme: kein Arbeitszimmer) genutzt wurde, ist der Vorgang steuerfrei. Da du ja wohl ununterbrochen in der Wohnung gelebt hast, trifft dies hier zu.
Die zweite Alternative bezieht sich auf eine mindestens TEILWEISE Nutzung zu Wohnzwecken in den letzten 3 Jahren. Hierzu reichen im Zweifel bereits 367 Tage aus (31.12.01 - 02.01.03).
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

warum willst du jetzt eigentlich verkaufen? Hast du Angst, dass die Immopreise bald purzeln werden?
Das Steuer-Thema war ja vor 2 Monaten auch schon real. Sowas überlegt man sich doch davor...

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Vielen Dank für das Richtigstellen.
Das bedeutet also, dass die 3 Jahresfrist beginnt zu laufen, obwohl er zu Miete 2 Jahre gewohnt hat und nicht als Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat?

Ich dachte es wird auf das Wirtschaftsgut abgestellt, das in diesem konkreten Fall 2 Jahre vermietet wurde und nur 2 Monate bisher selbst vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Danke vorab.

Ceterum censeo schrieb am 02.09.2019:

Was hier wieder verbreitet wird, ist ja wirklich hanebüchen. Wer nicht in der Lage ist, die angegebene Rechtsnorm sauber zu subsumieren, mag sich doch bitte einer Stellungnahme enthalten.
Wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf AUSSCHLIEßLICH selbst zu eigenen Wohnzwecken (Annahme: kein Arbeitszimmer) genutzt wurde, ist der Vorgang steuerfrei. Da du ja wohl ununterbrochen in der Wohnung gelebt hast, trifft dies hier zu.
Die zweite Alternative bezieht sich auf eine mindestens TEILWEISE Nutzung zu Wohnzwecken in den letzten 3 Jahren. Hierzu reichen im Zweifel bereits 367 Tage aus (31.12.01 - 02.01.03).
Liebe Grüße

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Hier OP.

Danke an Ceterum censeo.
Der Auffassung bin ich auch. Man muss nur den Gesetzestext genau lesen und nicht hineininterpretieren wo nichts ist.

antworten
Ceterum censeo

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

Vielen Dank für das Richtigstellen.
Das bedeutet also, dass die 3 Jahresfrist beginnt zu laufen, obwohl er zu Miete 2 Jahre gewohnt hat und nicht als Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat?

Ich dachte es wird auf das Wirtschaftsgut abgestellt, das in diesem konkreten Fall 2 Jahre vermietet wurde und nur 2 Monate bisher selbst vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Danke vorab.

Die 3-Jahresfrist beginnt tatsächlich erst zu laufen, sobald er wirtschaftlicher Eigentümer (Übergang besitz, Nutzen und Lasten) geworden ist. Ist hier aber auch irrelevant, da die erste Alternative greift.
Siehe auch gerne Weber-Grellet in Schmidt, EStG-Kommentar, § 23, Rn. 18 oder Ratschow in Blümich, EStG-Kommentar, § 23, Rn. 55.
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

warum willst du jetzt eigentlich verkaufen? Hast du Angst, dass die Immopreise bald purzeln werden?
Das Steuer-Thema war ja vor 2 Monaten auch schon real. Sowas überlegt man sich doch davor...

Kommt drauf an. Es wird def. eine Korrektur erfolgen. Jedoch kommt es auf einige Umstände an, heißt auf das jeweilige Gebiet, Lage etc.
Ich sehe die Zeichen für ein baldiges Platzen der Immobilienblase in Berlin (auch München) als durchaus realistisch an. Aufgrund der bevorstehenden Mietendeckelung (Ausweitung auf andere Städte durchaus möglich) werden Banken die Beleihungswerte anpassen. Die dabei entstehende Lücke wird dazu führen, dass entweder mehr Sicherheiten oder Kapital durch den Kreditnehmer eingebracht werden müssen oder die Finanzierungskosten ansteigen werden. Dieser Umstand wird eine Verkaufswelle induzieren. Interessant wäre zu wissen, inwieweit diese Verkaufswelle weitere Schocks in anderen Regionen und Gebieten auslösen kann.

Ach, und lies dir mal paar Artikel zur Greater-Fool-Theory durch. Denn es ist einfach so wahr. Jüngstes Beispiel hierzu war der Krypto-Hype. Ich bin genau rechtzeitig am Peak ausgestiegen. Denn spätestens als meine Mutter und meine Tante (beide haben null Plan von Technik) mich darauf ansprachen, wie man da investieren kann, war das für mich ein Alarmsignal (sowie die regulatorische Entwicklung in China).

Unter Fonds-Managern gibt es ja den Spruch, dass es an der Zeit ist zu verkaufen, wenn der eigene Chauffeur zum Kauf bestimmter Aktien rät.

antworten
Susanna

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Hallo und guten Morgen,

hast Du Deine Wohnung nun alleine verkauft oder über einen professionellen Immobilienmakler?

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

In Berlin ist das Angebot an Wohnungen zum Kauf durch den Mietendeckel deutlich gestiegen. Bisher vermietete Eigentumswohnungen werden beim Auszug des Mieters nicht neu vermietet, sondern verkauft. Der Mietendeckel schützt diejenigen, die schon eine Mietwohnung haben. Wer eine Mietwohnung sucht ist durch den Mietendeckel schlecht dran, weil das Angebot deutlich kleiner geworden ist. Vekaufswelle ist also schon am laufen, von Preisrückgängen hört man aber nichts!

WiWi Gast schrieb am 12.09.2019:

Ich sehe die Zeichen für ein baldiges Platzen der Immobilienblase in Berlin (auch München) als durchaus realistisch an. Aufgrund der bevorstehenden Mietendeckelung (Ausweitung auf andere Städte durchaus möglich) werden Banken die Beleihungswerte anpassen. Die dabei entstehende Lücke wird dazu führen, dass entweder mehr Sicherheiten oder Kapital durch den Kreditnehmer eingebracht werden müssen oder die Finanzierungskosten ansteigen werden. Dieser Umstand wird eine Verkaufswelle induzieren. Interessant wäre zu wissen, inwieweit diese Verkaufswelle weitere Schocks in anderen Regionen und Gebieten auslösen kann.

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

WiWi Gast schrieb am 26.11.2020:

In Berlin ist das Angebot an Wohnungen zum Kauf durch den Mietendeckel deutlich gestiegen. Bisher vermietete Eigentumswohnungen werden beim Auszug des Mieters nicht neu vermietet, sondern verkauft. Der Mietendeckel schützt diejenigen, die schon eine Mietwohnung haben. Wer eine Mietwohnung sucht ist durch den Mietendeckel schlecht dran, weil das Angebot deutlich kleiner geworden ist. Vekaufswelle ist also schon am laufen, von Preisrückgängen hört man aber nichts!

Ich sehe die Zeichen für ein baldiges Platzen der Immobilienblase in Berlin (auch München) als durchaus realistisch an. Aufgrund der bevorstehenden Mietendeckelung (Ausweitung auf andere Städte durchaus möglich) werden Banken die Beleihungswerte anpassen. Die dabei entstehende Lücke wird dazu führen, dass entweder mehr Sicherheiten oder Kapital durch den Kreditnehmer eingebracht werden müssen oder die Finanzierungskosten ansteigen werden. Dieser Umstand wird eine Verkaufswelle induzieren. Interessant wäre zu wissen, inwieweit diese Verkaufswelle weitere Schocks in anderen Regionen und Gebieten auslösen kann.

Die Verkaufspreise rennen den Mieten schon lange davon. Gerade mit dem Mietendeckel wird die Mietrendite noch weiter in den Keller gehen.
Selbst in vielen kleineren Städten hat man inzwischen Faktor 20 zwischen Jahresmiete und Kaufpreis. In Großstädten sind es schnell Faktor 30-40.
Der Einzige Weg da noch Geld mit Immobilien zu verdienen ist nun mal Kaufen und teurer Verkaufen.

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WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Manchmal wollen Kapitalanleger mit den Immobilien kein Geld verdienen, sondern nur nichts verlieren, wie z.B. mit Negativzinsen auf dem Konto. Geld wird in der Immobilie geparkt.

WiWi Gast schrieb am 26.11.2020:

In Berlin ist das Angebot an Wohnungen zum Kauf durch den Mietendeckel deutlich gestiegen. Bisher vermietete Eigentumswohnungen werden beim Auszug des Mieters nicht neu vermietet, sondern verkauft. Der Mietendeckel schützt diejenigen, die schon eine Mietwohnung haben. Wer eine Mietwohnung sucht ist durch den Mietendeckel schlecht dran, weil das Angebot deutlich kleiner geworden ist. Vekaufswelle ist also schon am laufen, von Preisrückgängen hört man aber nichts!

Ich sehe die Zeichen für ein baldiges Platzen der Immobilienblase in Berlin (auch München) als durchaus realistisch an. Aufgrund der bevorstehenden Mietendeckelung (Ausweitung auf andere Städte durchaus möglich) werden Banken die Beleihungswerte anpassen. Die dabei entstehende Lücke wird dazu führen, dass entweder mehr Sicherheiten oder Kapital durch den Kreditnehmer eingebracht werden müssen oder die Finanzierungskosten ansteigen werden. Dieser Umstand wird eine Verkaufswelle induzieren. Interessant wäre zu wissen, inwieweit diese Verkaufswelle weitere Schocks in anderen Regionen und Gebieten auslösen kann.

Die Verkaufspreise rennen den Mieten schon lange davon. Gerade mit dem Mietendeckel wird die Mietrendite noch weiter in den Keller gehen.
Selbst in vielen kleineren Städten hat man inzwischen Faktor 20 zwischen Jahresmiete und Kaufpreis. In Großstädten sind es schnell Faktor 30-40.
Der Einzige Weg da noch Geld mit Immobilien zu verdienen ist nun mal Kaufen und teurer Verkaufen.

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