DieManager von Morgen WiWi-TReFF.de - Zeitung & Forum für Wirtschaftsstudium & Karriere
SteuerangelegenheitenImmobilien

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Autor
Beitrag
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Hallo,
ich verkaufe vielleicht meine Wohnung die ich seit mehr als 5 Jahren selbst bewohnt und gemietet habe.
Ich habe dieses Jahr eine Wohnung gekauft in der ich seit mehr als 5 Jahren Mieter bin. (Mieter/Eigentümerwechsel) Nun frage ich mich ob beim Verkauf steuern anfallen.

§ 23 EStG Abs. 1
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Fallen hierbei nun Steuern an? Habe ja die Wohnung schon zu Wohnzwecken ab Kauf selbst genutzt. Oder muss ich jetzt 3 angebrochene Kalenderjahre warten?

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

verstehe ich das richtig, du hast 4 Jahre als Mieter dort gewohnt und vor 1 Jahr gekauft? D.h. du bist eigentlich erst seit einem Jahr der rechtmäßige Eigentümer.

Wie deine Zeit als Mieter hier zu werten ist, wäre interessant. Eine ähnliche Frage wurde aber in einem anderen Thread bereits diskutiert.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Nein ich habe sogar schon volle 5 Jahre dort gewohnt und sie erst in diesem Jahr meinem Vermieter abgekauft. Kauf ist 2 Monate her.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

da kann dir nur ein steuerberater oder das finanzamt mit einer verbindlichen Auskunft 100 % rechtssicherheit geben. Frage deinen Steuerberater der soll man alle datenbanken nach urteilen durchschauen

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

ach mist dachte ich mir, dass das nicht so einfach wird.
Mich wundert halt das wörtchen "oder":

§ 23 EStG Abs. 1
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Ich denke es verhält sich so:

  1. Option: Kauf einer Immobilie welche bereits vermietet ist. Man wird neuer Eigentümer und Vermieter, kündigt dem Mieter und zieht selbst ein.
    Also müsste man laut § 23 EStG drei angefangene Kalenderjahre warten bis man die Wohnung steuerfrei verkaufen kann.

  2. Option: Man kauft Immobilie vom Voreigentümer welche nicht vermietet ist (oder an einen selbst vermietet war) und zieht sofort nach Kauf selbst ein oder hat drin gewohnt. Man kann laut § 23 EStG sofort steuerfrei verkaufen.

Ich denke es kommt auf den Status der Vor-Vermietung an.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Wenn das Objekt zuvor vermietet wurde, gilt meiner Meinung nach eine 10-Jahres-Spekulationsfrist, außer du hast die Immobilie vor Veräußerung unmittelbar 2 Jahre selbst genutzt (= Wohnen als Eigentümer).

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

ach mist dachte ich mir, dass das nicht so einfach wird.
Mich wundert halt das wörtchen "oder":

§ 23 EStG Abs. 1
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Ich denke es verhält sich so:

Option 1: Kauf einer Immobilie welche bereits vermietet ist. Man wird neuer Eigentümer und Vermieter, kündigt dem Mieter und zieht selbst ein.
Also müsste man laut § 23 EStG drei angefangene Kalenderjahre warten bis man die Wohnung steuerfrei verkaufen kann.

Option 2: Man kauft Immobilie vom Voreigentümer welche nicht vermietet ist (oder an einen selbst vermietet war) und zieht sofort nach Kauf selbst ein oder hat drin gewohnt. Man kann laut § 23 EStG sofort steuerfrei verkaufen.

Ich denke es kommt auf den Status der Vor-Vermietung an.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

eigenen Wohnzwecken = Eigentümer plus Hauptwohnsitz max. Nebenwohnsitz aber ein Lebensmittelpunkt muss dort liegen

Wird leider nichts. Ganz ehrlich -> Weis nicht warum du gekauft und so schnell verkaufen willst, wahrscheinlich wegen Preis. Such dir einfach einen Käufer der es zwei Jahre zu 75 % mieten wird und ggf. ein Zimmer dir lässt. (Musst eben beruflich weg. ist so) und dann schau ob du es do verklingelt bekommst, denke zwar nicht, aber mal schauen.

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Dann ist aber nur das eine Zimmer steuerfrei veräußerbar. Das überträgt sich ja nicht auf die ganze Wohnung, wenn die anderen Zimmer vermietet werden hahaha

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ODER im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

eigenen Wohnzwecken = Eigentümer plus Hauptwohnsitz max. Nebenwohnsitz aber ein Lebensmittelpunkt muss dort liegen

Wird leider nichts. Ganz ehrlich -> Weis nicht warum du gekauft und so schnell verkaufen willst, wahrscheinlich wegen Preis. Such dir einfach einen Käufer der es zwei Jahre zu 75 % mieten wird und ggf. ein Zimmer dir lässt. (Musst eben beruflich weg. ist so) und dann schau ob du es do verklingelt bekommst, denke zwar nicht, aber mal schauen.

antworten
Ceterum censeo

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Was hier wieder verbreitet wird, ist ja wirklich hanebüchen. Wer nicht in der Lage ist, die angegebene Rechtsnorm sauber zu subsumieren, mag sich doch bitte einer Stellungnahme enthalten.
Wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf AUSSCHLIEßLICH selbst zu eigenen Wohnzwecken (Annahme: kein Arbeitszimmer) genutzt wurde, ist der Vorgang steuerfrei. Da du ja wohl ununterbrochen in der Wohnung gelebt hast, trifft dies hier zu.
Die zweite Alternative bezieht sich auf eine mindestens TEILWEISE Nutzung zu Wohnzwecken in den letzten 3 Jahren. Hierzu reichen im Zweifel bereits 367 Tage aus (31.12.01 - 02.01.03).
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

warum willst du jetzt eigentlich verkaufen? Hast du Angst, dass die Immopreise bald purzeln werden?
Das Steuer-Thema war ja vor 2 Monaten auch schon real. Sowas überlegt man sich doch davor...

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Vielen Dank für das Richtigstellen.
Das bedeutet also, dass die 3 Jahresfrist beginnt zu laufen, obwohl er zu Miete 2 Jahre gewohnt hat und nicht als Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat?

Ich dachte es wird auf das Wirtschaftsgut abgestellt, das in diesem konkreten Fall 2 Jahre vermietet wurde und nur 2 Monate bisher selbst vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Danke vorab.

Ceterum censeo schrieb am 02.09.2019:

Was hier wieder verbreitet wird, ist ja wirklich hanebüchen. Wer nicht in der Lage ist, die angegebene Rechtsnorm sauber zu subsumieren, mag sich doch bitte einer Stellungnahme enthalten.
Wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf AUSSCHLIEßLICH selbst zu eigenen Wohnzwecken (Annahme: kein Arbeitszimmer) genutzt wurde, ist der Vorgang steuerfrei. Da du ja wohl ununterbrochen in der Wohnung gelebt hast, trifft dies hier zu.
Die zweite Alternative bezieht sich auf eine mindestens TEILWEISE Nutzung zu Wohnzwecken in den letzten 3 Jahren. Hierzu reichen im Zweifel bereits 367 Tage aus (31.12.01 - 02.01.03).
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Hier OP.

Danke an Ceterum censeo.
Der Auffassung bin ich auch. Man muss nur den Gesetzestext genau lesen und nicht hineininterpretieren wo nichts ist.

antworten
Ceterum censeo

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

Vielen Dank für das Richtigstellen.
Das bedeutet also, dass die 3 Jahresfrist beginnt zu laufen, obwohl er zu Miete 2 Jahre gewohnt hat und nicht als Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat?

Ich dachte es wird auf das Wirtschaftsgut abgestellt, das in diesem konkreten Fall 2 Jahre vermietet wurde und nur 2 Monate bisher selbst vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Danke vorab.

Die 3-Jahresfrist beginnt tatsächlich erst zu laufen, sobald er wirtschaftlicher Eigentümer (Übergang besitz, Nutzen und Lasten) geworden ist. Ist hier aber auch irrelevant, da die erste Alternative greift.
Siehe auch gerne Weber-Grellet in Schmidt, EStG-Kommentar, § 23, Rn. 18 oder Ratschow in Blümich, EStG-Kommentar, § 23, Rn. 55.
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

WiWi Gast schrieb am 02.09.2019:

warum willst du jetzt eigentlich verkaufen? Hast du Angst, dass die Immopreise bald purzeln werden?
Das Steuer-Thema war ja vor 2 Monaten auch schon real. Sowas überlegt man sich doch davor...

Kommt drauf an. Es wird def. eine Korrektur erfolgen. Jedoch kommt es auf einige Umstände an, heißt auf das jeweilige Gebiet, Lage etc.
Ich sehe die Zeichen für ein baldiges Platzen der Immobilienblase in Berlin (auch München) als durchaus realistisch an. Aufgrund der bevorstehenden Mietendeckelung (Ausweitung auf andere Städte durchaus möglich) werden Banken die Beleihungswerte anpassen. Die dabei entstehende Lücke wird dazu führen, dass entweder mehr Sicherheiten oder Kapital durch den Kreditnehmer eingebracht werden müssen oder die Finanzierungskosten ansteigen werden. Dieser Umstand wird eine Verkaufswelle induzieren. Interessant wäre zu wissen, inwieweit diese Verkaufswelle weitere Schocks in anderen Regionen und Gebieten auslösen kann.

Ach, und lies dir mal paar Artikel zur Greater-Fool-Theory durch. Denn es ist einfach so wahr. Jüngstes Beispiel hierzu war der Krypto-Hype. Ich bin genau rechtzeitig am Peak ausgestiegen. Denn spätestens als meine Mutter und meine Tante (beide haben null Plan von Technik) mich darauf ansprachen, wie man da investieren kann, war das für mich ein Alarmsignal (sowie die regulatorische Entwicklung in China).

Unter Fonds-Managern gibt es ja den Spruch, dass es an der Zeit ist zu verkaufen, wenn der eigene Chauffeur zum Kauf bestimmter Aktien rät.

antworten

Artikel zu Immobilien

Soli-Ende: Es geht auch ohne Solidaritätszuschlag

Kommentar zum Solidaritätszuschlag vom INSM-Geschäftsführer Hubertus Pellengahr

Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestags debattiert am 27. Juni 2018 über die Zukunft des Solidaritätszuschlags. Im Zentrum steht dabei die Frage, ob der „Soli“, wie von der Bundesregierung geplant, auch nach 2020 weiter erhoben werden darf und ob die geplante Beibehaltung ab 2021 für Jahreseinkommen über 61.000 Euro verfassungskonform ist.

Bitcoin-Gewinne: Nach Höhenflug droht Ärger mit Finanzamt

Zwei Bitcoin-Münzen auf einer beleuteten Computer-Tastatur.

Für viele Anleger in Kryptowährungen wie den Bitcoin oder Ethereum sprudelten im vergangenen Jahr die Gewinne. Wer die Bitcoin-Gewinne aus dem Jahr 2017 bei der Einkommensteuer nicht ordnungsgemäß versteuert, dem droht Ärger mit dem Finanzamt. Erst nach einer Haltedauer von einem Jahr unterliegen Gewinne aus dem Handel mit Kryptowährungen nicht mehr der Steuerpflicht. Gewinne aus dem Bitcoin-Mining sind ebenfalls steuerpflichtig,

Berufseinstieg: Von Anfang an Steuern sparen

Kreise-Schriftzug "STEUERN SPAREN" auf einer schwarzen Tafel.

Berufsanfänger haben viele Möglichkeiten, von Anfang an Steuern zu sparen. Zusammen mit steuertipps.de hilft WiWi-TReFF, dass möglichst viel vom hart verdienten Geld in den eigenen Taschen bleibt.

Auslandsreisekosten 2017: Neue Spesensätze & Pauschalen für Auslandsdienstreisen

Ab 2017 gelten neue Spesensätze und Pauschalbeträge für Dienstreisen ins Ausland. Das Bundesfinanzministerium hat dazu die Regeln für die steuerliche Behandlung von Reisekosten und Reisekostenvergütungen bei betrieblich und beruflich veranlassten Auslandsreisen veröffentlicht.

Steuererklärung: Wie Studenten die Kosten im Studium absetzen

Steuererklärung: Das Bild zeigt ein Gebäude mit der Aufschrift Universität, einen Studierenden und ein Formular für die Steuererklärung.

Auf Studierende zukommen im Studium etliche Kosten zu. Von der Miete für die Studentenwohnung bis hin zu Ausgaben für die Fachliteratur oder den Computer. Können Studentinnen und Studenten ihre Aufwendungen steuerlich absetzen? Lohnt es sich für Studierende, eine Steuererklärung einzureichen?

Broschüre »Steuern von A bis Z«

Screenshot vom Cover der Broschüre "Einkommensteuer und Lohnsteuer" vom Bundesministerium der Finanzen (BMF).

Die neue Broschüre »Steuern von A bis Z« des Bundesministeriums der Finanzen von 2017 gibt einen Überblick der verschiedenen Steuerarten in Deutschland und erläutert, was besteuert wird und wer welche Steuern zahlt.

Guthabenkarte vom Chef: Mehr Netto vom Bruttogehalt

Steuertipps: Prepaid-Guthabenkarten vom Arbeitgeber

Eine Win-win-Situation für Arbeitgeber und Arbeitnehmer: Immer mehr Unter-nehmen überreichen ihren Mitarbeitern Prepaid-Guthabenkarten. Auf diese zahlt der Chef einen Betrag ein, der die sogenannte Freigrenze für Sachbezüge in Höhe von monatlich 44 Euro nicht übersteigt. Der Vorteil: Das Geld, über das der Arbeitnehmer dank seiner Karte frei verfügen kann, ist steuer- und abgabenfrei. Doch wie funktioniert das Modell und was ist dabei zu beachten?

IHK-Merkblatt „Steuerfreier Ersatz von Reisekosten“

Ein Schild für die Business und First Class im Flughafen Münster/Osnabrück.

Das Online-Merkblatt „Steuerfreier Ersatz von Reisekosten“ der Industrie- und Handelskammer (IHK) Stuttgart liefert einen kompakten Überblick über die Reisekosten, die der Arbeitgeber steuerfrei absetzen kann.

BMF-Broschüre: Einkommensteuer und Lohnsteuer

Screenshot vom Cover der Broschüre "Einkommensteuer und Lohnsteuer" vom Bundesministerium der Finanzen (BMF).

Die Broschüre »Einkommensteuer und Lohnsteuer« vom Bundesministerium der Finanzen ist ein praktisches Nachschlagewerk, das umfassende Informationen zur Einkommensteuer und zur Lohnsteuer bereithält. Im Oktober 2017 wurde die Broschüre »Einkommensteuer und Lohnsteuer« aktualisiert und neu aufgelegt.

Finanzstarke Zukunft: Steuern sparen 2018

Auf Geldscheinen und einem Zettel zur Einkommenssteuererklärung liegen Würfel, die die Worte: Gehälter und Marketing ergeben.

Auch im Jahr 2017 wurde in Deutschland wieder der eine oder andere Steuersünder „enttarnt“, der sich auf nicht ganz legale Weise einen Vorteil gegenüber dem Fiskus verschafft hat. Das muss aber nicht sein, denn in der Praxis lassen sich Steuern im Jahr 2018 an vielen Stellen einsparen. Wie das genau geht und was dabei zu beachten ist, zeigt der folgende Artikel. Die gute Nachricht vorweg: Auf unzähligen Papierkram kann getrost verzichtet werden.

Bundesfinanzhof: Kosten für Erststudium steuerlich absetzbar

Anwalt, Recht un Gesetz - Das  Paragrafenzeichen einer Schreibmaschine ist angeschlagen.

Berufstätige können die Kosten für ein Erststudium steuerlich absetzen, falls bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt mit einem neuen Urteil entschieden.

Steuer- und Abgabenbelastung 2014 in Deutschland, Österreich und Schweiz stabil

Formular vom Finanzamt zur Einkommensteuererklärung.

Der Anteil von Steuern und Abgaben an den Gesamtarbeitskosten ist in Deutschland 2014 im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Das Einkommen eines unverheirateten Angestellten ohne Kind wurde durchschnittlich mit 49,3 Prozent belastet, das waren 0,09 Prozentpunkte mehr als 2013. Dies geht aus der OECD-Studie “Taxing Wages 2015” hervor, die den Steuerkeil für acht Familienkonstellationen modellhaft berechnet.

Auslandssemester oder Auslandsstudium: Wie und was kann ich von der Steuer absetzen?

Auslandsstudium von der Steuer absetzen: Big Ben und Buckingham Palace an der Themse in London.

Auslandserfahrung gilt nach wie vor als ein Schlüssel für späteren beruflichen Erfolg. Gerade in den Wirtschafts- und IT-Studienfächern setzen Studenten deshalb auf Auslandssemester. Ein kleiner Teil geht dabei noch einen Schritt weiter – und studiert komplett im Ausland. Aufgrund der Bedeutung, welche der Auslandserfahrung in Wirtschaftskreisen immer wieder beigemessen wird, zieht es von den mehr als 2,8 Millionen Studenten in Deutschland jedes Jahr knapp 140.000 ins Ausland. So viele Auslandsstudenten sind es doch am Ende gar nicht. Wer dieses Argument aus dem Hut zieht, darf zwei Punkte nicht vergessen.

Studienkosten: Wie Eltern von Studenten Steuern sparen

Steuererklärung: Das Bild zeigt Eltern die ihr Kind beim Studium finanziell unterstützen.

Ein Studium ist teuer. Viele Studierenden können die Kosten für ein Studium nicht aus eigener Kraft bestreiten. Daher müssen oft die Eltern das Studium finanzieren – ein Einsatz, den der Fiskus würdigt. So können Eltern, die ihren Kindern das Studium finanzieren, meist Steuern sparen. Wie das funktioniert und was dabei zu beachten ist, erklärt der Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. (VLH).

Erbschaftsteuer: DIW-Studie kalkuliert Reformvorschlag bei Firmenprivilegien

Langes grauer Industrie-Bürogebäude mit Blechverkleidung und vielen Fenster.

Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer präsentiert das Deutsche Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) einen Reformvorschlag. Danach würden Steuervergünstigungen in der Höhe begrenzt und Steuerzahlungen über längere Zeiträume gestreckt werden. Die Erbschaftsteuereinnahmen könnten sich so von derzeit 5 auf bis zu 13 Milliarden Euro pro Jahr erhöhen.

Antworten auf Verkauf einer Wohnung die selbst gemietet wurde. Steuern

Als WiWi Gast oder Login

Forenfunktionen

Kommentare 14 Beiträge

Diskussionen zu Immobilien

Weitere Themen aus Steuerangelegenheiten