WiWi Gast schrieb am 09.08.2020:
WiWi Gast schrieb am 09.08.2020:
Man sieht schon an der kontroversen Diskussion in diesem Forum, dass es alles andere als sicher ist, dass der Immobilienboom so weiter geht. Es stehen auf jeden Fall interessante Zeiten bevor. Was im ersten Moment für den FK-finanzierten Immobilieneigentümer toll aussieht (Inflation zur Schuldenentwertung), kann ganz schnell umschlagen, wenn sich die Mieten nicht im selben Mass erhöhen lassen oder die Zinsen erhöht werden, um die Inflation wieder einzudämmen. Am Ende siegt wie immer die Asset-Diversifikation.
Das tolle ist doch heute, dass ich mir die Zinsen für 20 Jahre oder bis zur Volltilgung gegen einen marginalen Zinsaufschlag festschreiben lassen kann. Da kann mir die Zinsentwicklung in den nächsten Jahren völlig Schnuppe sein. Inflation von 4%? Immobilienzinsen von 5%? Mir alles egal! Ich zahl weiter meine 1,x Prozent bis der Schuppen abbezahlt ist. Wenn sich die Mieten steigern lassen: Super, wenn nicht: auch egal.
Ja, du machst das so. Aber denke mal daran, wie viele völlig überschuldete Immobesitzer in Deutschland mit keiner langfristigen Zinsbindung rumlaufen. Und wenn die plötzlich ihre signifikante Restschuld mit 3% statt 1% abtragen müssen, platzt die Blase. Dann wird auch deine Immo im Wert nach unten gerissen.
Vielleicht bei 10% statt 1%, aber nicht bei 3%-5%.
Wir haben für 550k gekauft und 360k finanziert. Etwa 150k angespart, der Rest von der Familie (15k Eltern, 5k Eltern, 10k Großeltern, 10k Großeltern).
Wert aktuell etwa 800-850k. 2030 läuft Zinsbindung aus (15 Jahre), da sind noch 220k Restschuld übrig. Bei 220k Restschuld können wir uns auch 10% Zinsen leisten.
Dazu sparen wir ja noch nebenher ETFs an. Wahrscheinlich ist der Depotwert 2030 gut über 220k, sodass wir da auch sondertilgen könnten, wenn uns der Zins nicht gefällt.
Nach 10,5 Jahren kann man einen Kredit ohne Entschädigung kündigen, bei uns etwa 2025/2026. Vielleicht machen wir auch das und schulden nochmal richtig günstig um.
Die Optionen sind vielfältig, aber bisschen höhere Zinsen sind definitiv absolut kein Problem.
Du verkennst komplett die Relationen.
3-5% statt 1% sind nicht nur ein "bisschen höhere Zinsen", sondern sehr viel höhere Zinsen. Schön, dass ihr so viel Luft habt, aber sehr viele kalkulieren knapp auf Kante.
Ich persönlich glaube nicht, dass innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums die Zinsen von 1% auf 3-5% steigen. Aber spielen wir das doch mal an einem kurzen Beispiel durch anhand einer 200k Euro Finanzierung.
Nehmen wir die 1% Zins an und 2% Tilgung, also eine Gesamtrate von 500€/Monat.
Nach 10 Jahren Sollzinsbindung verbleiben noch 157.950,04€ Restschuld.
Es genügt also, dass der Zins auf ~3,8% steigt, damit alleine der neue Zinsaufwand deiner bisherigen Gesamtrate entspricht.
Ich hoffe du erkennst, dass das ein Problem wäre und nicht erst bei 10% oder irgendwas in der Richtung vorkommt, oder? Das betrifft verdammt viele Menschen, Kredite immer weiter verfügbar sind und echt knappe Haushaltsrechnungen durchgewunken wurden und werden.
Ich rechne nochmal durch für dich, mit Zinsen-Berechnen.de.
220k mit 1% und 10 Jahre Volltilgung: 1.927 Euro. Entspricht nach heutigem Wert 1.579 Euro (2% Inflation gerechnet). Überhaupt kein Problem.
3,5% sind es 2.175 Euro, nach heutigem Wert 1.783 Euro.
10,0% sind es 2907 Euro. Nach heutigem Wert 2.382 Euro. Immer noch weit, weit unter 40/50% vom Netto-Haushaltseinkommen.
Aber wir haben ja noch unser ETF-Depot. Etwa 350.000 Euro im Jahr 2030 bei angenommen 7% Nominalrendite. Aber klar, sagen wir mal 70% Drawdown und wir verkaufen zum Tiefstkurs. Also 350k und dann 70% Absturz und wir verkaufen zu 105.000 Euro. Kann ja sein. Wir haben zwar etwa 2026 bis 2030 um neu zu finanzieren, aber nehmen wir mal an, wir sind die Deppen des Universums.
Also 220k Restschuld - 105k Depot = 115.000 Euro zu finanzieren. Nehmen wir mal an, wir strecken die Finanzierung auf 15 Jahre statt 10 Jahre, sind damit immer noch sehr weit vor der Rente fertig und der Zinssatz ist 20%. Dann haben wir nochmal 15 Jahre mit 2.222 Euro. Realwert heute: 1.821 Euro pro Monat. Auch das sind alles locker leistbare Beträge. Und mein Gott, wir nehmen jetzt den Fall an 70% Drawdown bei den Aktien und in der Sekunde danach alles verkaufen und 20% Zinssatz. Irrsinn! Und trotzdem noch locker leistbar.
Noch mehr Irrsinn ist, davon zu reden, dass 3-5% Zinsen schlecht wären für frühere Käufer. Mein Beispiel zeigt, dass selbst irrsinnige 20% Zinsen kein Problem sind.
Viele Finanzierungen sind inzwischen sehr knapp auf Kante gerechnet. Da ist es nicht verkraftbar, dass der Zinsaufwand plötzlich so hoch ist, wie die gesamte vorherige Rate. Du hast überhaupt keine Ahnung von der Marktlage und auch nicht von Finanzierungsverträgen. "Dann zahlt man halt dieselbe Rate weiter?" Du weißt schon, dass du nicht der Vorstandsvorsitzende der finanzierenden Bank bist? Das hast du nicht zu entscheiden. Und jetzt rate mal was passiert, wenn plötzlich im Markt haufenweise Leute keinen Cent mehr tilgen können (Zins bei 3,8%) oder viele nicht mal den Zinsaufwand mehr tragen können (über 3,8%). Ja klar, da macht die Bank auch sicher einfach mit.
Und auch dein neuer Beitrag: Komplett realitätsfern. 10 Jahre Volltilger und dann noch ein gut gefülltes Depot ist ein komplett unrealistisches Beispiel. Das kommt faktisch kaum vor. Und ob speziell du mit höheren Zinsen klar kommst ist vollkommen irrelevant, denn Ausfälle in der breiten Masse sind entscheidend, wenn es um eine Blase geht.
Ich habe nicht gepostet, dass man die Rate einfach weiterzahlt. Das war ein anderer Poster.
Mein Beitrag war kein Beispiel, sondern unsere reale Situation zur Anschlussfinanzierung im Zeitraum 2026 - 2030. Da haben wir noch 220k Restschuld, Wert 800k-850k plus Inflation plus evtl. Wertsteigerung. Bei normaler Entwicklung des Aktienmarkts haben wir noch ca. 350k im Depot. Faktisch also schon abgezahlt.
Und sollte es tatsächlich so sein, dass viele Finanzierungen bei 4% Zinsen problematisch werden, dann werden wir diese Zinsen auch nie mehr erleben. Die EZB löst doch nicht absichtlich und willentlich eine Wirtschaftskrise aus und stürzt die Südländer in den Staatsbankrott. Das Motto ist, "whatever it takes".
Realistisch ist wohl, dass wir dauerhaft in der Nullzinswelt leben. Da die Finanzierung von Eigentum damit extrem günstig bleibt, werden die Preise sehr, sehr hoch bleiben (im Verhältnis zur Miete). Wer vorher gekauft hat, hat eine einmalige Chance genutzt. Sobald das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete flächendeckend bei über 50 liegt, in München bei über 100, dann ist der Kuchen verteilt. Und ja, bei dauerhaft 0,5 % Zinsen ist auch ein Verhältnis von 50 noch rentabel.
Natürlich werden die ganzen Finanzierungsmodelle platzen, wenn die Restschuld plötzlich mit 4% Zinsen statt 1% Zinsen abgetragen werden muss. Das macht einen enormen Unterschied.
Die EZB wird in der Tat höhere Zinsen meiden wie der Teufel das Weihwasser. Dann bräche sowohl auf privater als auch auf staatlicher Seite der Geldsozialismus zusammen, dank dem sich auf Pump jeder alles leisten kann.
Der Punkt ist aber: sollte auf Grund der grenzenlosen Gelddruckerei doch einmal Inflation einsetzen und in gefährliche Höhen schnellen, dann wird auch der EZB nichts anderes als eine Zinserhöhung übrig bleiben. Oder die lässt den Euro als inflationäre Weichwährung gegen die Wand fahren...
Naja, was heißt hier als inflationäre Weichwährung gegen die Wand fahren? Die Südländer waren ja alles Weichwährungen und dort haben die Menschen deutlich höhere Median-Vermögen als in Deutschland. Man muss die Deutschen endlich mal umerziehen, weg von Tagesgeld und hin zu Sachwerten, also Aktien und Immobilien.
Auch der US-Dollar hatte lange Phasen mit 6-14% Inflation pro Jahr. Hat dem US-Dollar auch nicht geschadet.
Und eine echte Inflation ist ja dadurch gekennzeichnet, dass Verbraucherpeise und Löhne stark steigen.
Überlege doch mal. Du würdest eine 500k-Finanzierung für ein Mittelschicht-Paar heute als Harakiri sehen? Ok. Dieses Paar verdient mal angenommen 4.000 Euro netto und hat 1% Zinsen und 2,5% Tilgung abgeschlossen (die wenigstens Banken erlauben heute noch 2% Tilgung; knapp 3% ist die durchschnittliche Tilgung).
Die Rate ist 1.458 Euro = 36,45% vom Netto. In 15 Jahren läuft die Zinsbindung aus, es bleiben 298.000 Euro Restschuld.
Du gehst von erhöhter Inflation aus, also gehen wir mal von 4% Lohnsteigerung pro Jahr aus (3% Inflation + 1% Reallohnsteigerung bzw. ganz real höherer Lohn mit Anfang 40 statt Ende 20). Das Paar hat in 15 Jahren also 7.200 Euro netto. Die Kinder sind auf dem Gymnasium (oder der Realschule) und weitestgehend selbständig.
Wenn die Zinsen jetzt 5% betragen, kann das Paar 4,5% Tilgung vereinbaren. Die Rate ist 2.357 Euro = 32,7% vom Netto. Nach weiteren 15 Jahren ist die Immobilie voll getilgt.
Aus 500k angeblich Harakiri wurden nach 15 Jahren 297k. Das Gehalt steigt natürlich inflationsbedingt und teilweise auch durch reale Lohnerhöhungen an. Die haben wir hier mit lächerlichen 1% angenommen.
Selbt bei 8% Zinsen kann man mit 2.848 Euro Monatsrate und 3,5% Tilung den Restkredit innerhalb von 15 Jahren abzahlen. Sind dann 2.848 von 7.200 = 39,6%. Auch das macht jede Bank mit und es bleiben 4.352 Euro zum Leben übrig.
Oder die Zinsen bleiben dauerhaft bei 1%. 15 Jahre lang zahlt unser Paar dann 1.784 Euro von 7.200 Euro = 24,8%. Danach 0,5% - 2,0% vom Netto für die Instandhaltung (die wird oft um den Faktor 5 bis 10 überschätzt - besonders vom Kommer, der damit Werbung für seine eigenen Dienstleistungen und Bücher machen möchte).
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