Deutscher Immobilienmarkt ist europaweit Spitze

PwC-Studie: München und Hamburg gehen im europaweiten Städtevergleich in Führung. Experten erwarten aber europaweit sinkende Erträge.

Deutscher Immobilienmarkt ist europaweit Spitze
Frankfurt/Main, 11.02.2009 (pwc) - München und Hamburg liegen in der Gunst internationaler Immobilieninvestoren europaweit an der Spitze. Zwar haben sich die Renditechancen im Zuge von Finanzkrise und Rezession auch hier verschlechtert, jedoch locken beide Städte mit überdurchschnittlichen Erträgen bei vergleichsweise niedrigen Risiken, wie aus der  Studie »Emerging Trends in Real Estate Europe 2009« von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) hervor geht. Auch Berlin und Frankfurt zählen wie schon in der Vorjahresumfrage zu den »Top-10-Märkten« Europas. »Der deutsche Immobilienmarkt gewinnt in der Krise an Attraktivität. Bei akzeptablen Renditen sind die Risiken hierzulande deutlich niedriger als in den Boomregionen früherer Jahre. Die konservative Preisentwicklung in den letzten Jahren schlägt bei uns sehr positiv zu Buche«, kommentiert Dr. Helmut Trappmann, PwC-Partner und Leiter des Bereichs Real Estate. Nach Einschätzung der über 500 befragten Immobilienexperten wird das Jahr 2009 für die Branche außerordentlich schwierig. Auf einer Skala zwischen neun (»hervorragend«) und eins (»katastrophal«) bewerten sie die Ertragsperspektiven in den 27 analysierten europäischen Metropolen mit der Durchschnittsnote 4,71. In der Vorjahresumfrage für 2008 war die Einschätzung noch leicht positiv ausgefallen (Note 5,60). Gleichzeitig sind die Risiken nach Ansicht der Experten weiter gestiegen.



»Der europäische Immobilienmarkt steht von mehreren Seiten unter Druck. Da Banken kaum noch größere Kredite vergeben und sowohl private als auch institutionelle Investoren vor Neuengagements zurückschrecken, steht zu wenig Kapital für neue Projekte zur Verfügung. Gleichzeitig lässt der Nachfrageeinbruch in vielen Städten die Immobilienpreise fallen«, erläutert Trappmann. Bei vielen Immobiliengesellschaften hat sich die Verschlechterung der allgemeinen Branchensituation allerdings noch nicht bemerkbar gemacht. Immerhin zwei von drei Befragten bewerten die Ertragssituation ihres Unternehmens als »befriedigend bis gut«. Trappmann warnt dennoch: »In einigen Bereichen ist in den nächsten Monaten von einer Verschlechterung auszugehen.«

Die Immobilienbranche leidet derzeit unter akuter Geldnot. Annähernd 80 Prozent der Befragten sind der Ansicht, dass 2009 zu wenig Fremdkapital zur Verfügung steht. Etwas entspannter ist die Situation bei der Versorgung mit Eigenkapital, jedoch sehen auch hier gut 56 Prozent der Branchenexperten eine Unterdeckung des Bedarfs. Trappmann: »Mit hohem Eigenkapital finanzierte Immobilien sind weniger krisenanfällig. Hierzu gehören zum Beispiel auch Eigenheime.« Insbesondere Investoren aus Europa und den USA werden sich nach Einschätzung der Befragten mit deutlich weniger Beteiligungskapital auf dem europäischen Markt engagieren als 2008. Auf einer Skala von 1 (»sehr starker Rückgang«) über 5 (»keine Veränderung«) bis 9 (»sehr starker Anstieg«) vergeben die Immobilienexperten  für die USA die Note 3,29 - damit stellen amerikanische Investoren deutlich weniger Mittel für Immobilieninvestitionen im In- und Ausland zur Verfügung als 2008. Europa kommt in der Umfrage auf einen Durchschnittswert von 3,72. Während sich die Nachfrage deutscher Immobilieninvestoren vergleichsweise robust entwickeln dürfte (4,15), fallen die Bewertungen für Frankreich (3,74), das Vereinigte Königreich (3,27) und insbesondere Spanien (2,59) deutlich pessimistischer aus. Die einzige Weltregion, die 2009 voraussichtlich mehr Kapital für den Immobilienmarkt bereitstellen wird als 2008, ist der Mittlere Osten. Allerdings fällt auch hier der Zuwachs äußerst moderat aus (5,39).

Im europäischen Vergleich punktet München mit den höchsten Ertragschancen für Immobilieninvestitionen (Note 5,51) und der besten Risikobewertung (Note 6,22). In der Vorjahresumfrage rangierte München im Städtevergleich noch auf dem vierten Platz. Als attraktiv gilt vor allem der private Wohnungsmarkt, für den 50 Prozent der Immobilienexperten eine Kaufempfehlung aussprechen. Hamburg verbesserte sich gegenüber der Umfrage für 2008 im Ranking vom dritten auf den zweiten Platz. Auf Rang drei folgt Istanbul. Die Metropole am Bosporus bietet für Immobilienentwickler nach Expertenmeinung sogar die europaweit besten Perspektiven, allerdings rangiert sie in der Risikobewertung nur auf dem 20. Platz. Stand Moskau im Vorjahresranking noch an der Spitze, reicht es in der aktuellen Umfrage nur noch für den sechsten Platz. Dabei sind die Investitionsrisiken in der russischen Hauptstadt im europäischen Vergleich am höchsten. Während Berlin seinen neunten Platz im Ranking halten konnte, rutschte Frankfurt vom siebten auf den zehnten Rang ab. »Die Bankenmetropole Frankfurt bekommt die Finanzkrise zweifellos zu spüren. Nach Einschätzung der Experten ist insbesondere der Markt für Büroimmobilien gesättigt«, kommentiert Trappmann. So geben derzeit nur 20 Prozent der Befragten eine Kaufempfehlung für dieses Segment ab, während 30 Prozent zum Verkauf raten.