Notwendige Inhalte im Mietvertrag

Jedes Jahr kommt es in Deutschland zum Abschluss von mehr als zwei Millionen Mietverträgen. Als Experten in allen Belangen des deutschen Mietrechts erläutern die Nürnberger Rechtsanwälte der Kanzlei Päch & Päch, welcher zwingenden Inhalte ein Mietvertrag für seine Rechtswirksamkeit bedarf.

Notwendige Inhalte des Mietvertrag 
Nürnberg, 12.10.2010 (kpa) - Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in den §§ 535 bis 580 die maßgeblichen Bestimmungen für mietrechtliche Vertragsverhältnisse. Mietverhältnisse sind eine Vertragsform von großer alltäglicher Bedeutsamkeit. An ihre rechtliche Wirksamkeit werden daher spezielle Inhaltserfordernisse gestellt. Insbesondere sind in jedem Mietvertrag die beteiligten Parteien, das zur Miete vorgesehene Objekt, die Höhe der Miete sowie die vorgesehene Vertragsdauer und der Mietzweck anzugeben.

Parteien des Mietvertrages
Mietverträge sind gegenseitiger Natur und kommen zwischen den Parteien des Mieters und Vermieters zustande. Beide Parteien dürfen natürliche oder juristische Personen sein, sofern sie voll geschäftsfähig und damit in der Lage sind, Vertragsverpflichtungen rechtswirksam einzugehen.

Dem Vermieter muss in jedem Fall das Verfügungsrecht am Mietobjekt zukommen. Hierzu muss er allerdings nicht gezwungenermaßen der Eigentümer der Mietssache sein. Beispielsweise übernehmen Hausverwaltungen häufig im Kundenauftrag die Vermietung von Immobilien.

Der Mieter erwirbt als zweite Vertragspartei durch den Mietvertrag das Recht, die Mietsache zu gebrauchen. Das Gebrauchsrecht entfaltet der Allgemeinheit, wie auch dem Vermieter und Eigentümer der Mietsache gegenüber Gültigkeit. Es ist dem Mieter gestattet, die andere Vertragspartei vom ungerechtfertigten Gebrauch der Mietsache abzuhalten.

Mietobjekt
Der Mietvertrag überträgt umfassende Nutzungsrechte am Mietobjekt vom Vermieter auf den Mieter. Aus diesem Grund besteht ein dringender Bedarf daran, das Mietobjekt detailliert zu differenzieren. Eine klare Abgrenzung des Mietobjekts trägt dazu bei, dass es nicht zum Streit über die Nutzung zusätzlicher Räumlichkeiten und Bereiche wie Keller oder Gärten kommt. Beim Vorliegen einer Quadratmetermiete sind exakte Angaben über die angemietete Fläche zudem zur rechtskonformen Bestimmung der Miethöhe notwendig und somit dringend anzuraten.

Höhe der Miete
Die Miete bildet die Hauptleistung des Mieters im gegenseitigen Mietverhältnis und muss vertraglich bestimmt werden. Als Gegenleistung für das überlassene Gebrauchsrecht am Mietobjekt kann sie, je nach getroffener Vereinbarung, sowohl in monetärer Form als auch durch andere Leistungen erbracht werden. In der Regel enthält ein Mietvertrag neben der Höhe der Miete auch weitere mit der Zahlung zusammenhängende Vereinbarungen zur Fälligkeit, den Konditionen der Zahlung etc.

Dauer des Mietvertrags
Die Vertragsdauer ist einer der Hauptbestandteile des Mietvertrages. Sowohl die Festlegung auf eine feste Vertragslaufzeit als auch unbefristete Mietverträge sind zulässig. Legen die Vertragsparteien sich auf eine Mietdauer von mehr als einem Jahr fest, folgt für den gesamten Vertrag die rechtliche Schriftformerfordernis. Mit der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 wurden befristete Mietverträge über Wohnräume verboten, für deren Befristung keine ausreichende, objektive Begründung besteht. Zulässig sind allerdings befristete Mietverträge, die eine Verlängerungsklausel auf unbestimmte Dauer enthalten. Derartige Mietverhältnisse können nur auf dem Wege der Kündigung beendet werden und unterliegen daher nicht der Abwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag gemäß § 575 Abs.1 S.2 BGB. Zu beachten ist weiterhin, dass der Mietvertrag das Recht zur regulären Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter nicht generell ausschließen, sondern maximal für eine begrenzte Zeit einschränken darf.

Zweck des Mietverhältnisses
Wie jede vertragliche Beziehung werden auch Mietverträge nicht grundlos eingegangen. Die mit der Übertragung des Nutzungsrechts auf den Mieter verbundene Zielsetzung ist daher ein bedeutsamer Vertragsbestandteil. Die überwiegende Mehrheit aller Mietverträge bezieht sich auf Wohnflächen. Ihr Mietzweck des Wohnens erschließt sich ohne weiteres von selbst. Beachtenswert ist, dass der Vermieter bei Vertragsschluss davon ausgehen darf, den Mietvertrag für eine bekannte Personenanzahl zu schließen. Will der Mieter diesen Personenkreis ausdehnen, so bedarf dies der Zustimmung des Vermieters, wenn es sich nicht um Verwandte ersten Grades handelt.

Bei gewerblich genutzten Mietobjekten ist der Mieter ebenfalls verpflichtet, vor einer Nutzungsänderung, z.B. durch die Änderung des Geschäftskonzepts, die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages hängt von seiner rechtskonformen Gestaltung ab. Oftmals vertrauen Vermieter auf vorgefertigte Musterverträge, um sichergehen zu können, dass alle rechtlich notwendigen Aspekte abgedeckt werden. Ob ein derartiger Vertrag dem individuellen Einzelfall gerecht wird, sollte jedoch mit einem fachkompetenten Rechtsexperten erläutert werden, damit sichergestellt werden kann, dass der Mietvertrag nicht nur rechtskonform ausgestaltet ist, sondern gleichzeitig die von den Vertragsparteien angestrebten Ziele verwirklicht.