WiWi Gast schrieb am 22.06.2018:
Nö, der Vorteil an Eigentum ist, dass man es später wieder verkaufen und liquidieren kann. Aber eine ETW lohnt wirklich meist nicht, ein Haus im Speckgürtel zahlt sich aber quasi selbst ab. Wir machen auch nichts weiter als einfach Miete, welche wir sonst hätten statt an den Vermieter einfach an die Bank zahlen. Haben noch 280k Restschuld bei geschätztem Hauswert von 600k. Miete für 5-6 Zimmer Häuser, aber auch Wohnungen, kindergerecht und trotzdem genug Platz für die Eltern, sind sehr, sehr hoch. Teilweise würde ich sagen, unsere Rate ist da sogar noch darunter.
In 15 Jahren wird das Haus für 800k verkauft (Inflation, Baupreisinflation, Grundstücke werden immer knapper, ...) und zusammen mit dem Depot sind wir dann Millionäre.
Ohne das Haus hätten wir dann nur einige 100k, also nur das Depot. Und das Depot wäre auch nicht größer, wir müssten ja stattdessen 1.500 EUR Miete zahlen oder mehr.
Das ist ja wohl die Größte Milchmädchenrechnung oder hast du null Eigenkapital mitgebracht beim Hauskauf?
Also wenn du es ganz genau nehmen willst, wir hatten 90.000 EUR Eigenkapital eingebracht. Dazu 30.000 EUR für Küche, Möbel, Einrichtung und sonstiges, aber die Kosten hätten wir auch einfach bei einem Umzug in ein gemietetes Haus gehabt.
Und um es ganz genau zu nehmen, unsere Kreditrate ist 300 EUR WENIGER als ein vergleichbares Haus zur Miete direkt im Nachbarort, welches wir uns noch vorher angeschaut haben. Die Miete würde natürlich mit der Zeit steigen, die Kreditrate nicht - ist ja festgeschrieben mit langer Bindung. Niemand macht heute nur 10 Jahre.
Was sind 90k im Depot? Das sind Peanuts. Selbst wenn ich jetzt mit 7% abzüglich 25% Steuer rechne, sind dann nach 15 Jahren keine 200k da. Also um es zu präzisieren, unser 600k-Haus (konservativ geschätzt! Nachbarort weiter war ein Haus für 900k im Angebot) im unmittelbaren Speckgürtel darf nicht unter ca. 190k fallen im Wert, dann haben wir auf jeden Fall plus gemacht im Vergleichsfall zu Investition des Eigenkapitals ins Depot.
Moment, die 300 EUR vergessen, welche wir Monat für Monat mehr zur Verfügung haben gegenüber Miete. Hmm...
Nur mal zum Vergleich, Bekannter hat sich ein alte Bauernhütte unrenoviert mit 2,00 Meter Deckenhöhe angeschaut, 50km außerhalb von der unserem Standort außwärts von der Stadt weg. Das Ding ging für 230k weg, real. Wurde verkauft, Bekannter hatte Interesse bekundet, wenn man bei dem Preis etwas entgegen kommt. Nix da, ging weg für 230k. Der neue Eigentümer muss jetzt alles bis auf die Außenmauern wegreißen, grundsanieren, Bodenplatte nachträglich einbringen und die Decken erhöhen lassen.
Wir haben einen Neubau mit hohen Decken, vielen technischen Extras und direkt im Speckgürtel mit ÖPNV im 10-Minuten-Takt usw. sowie absolut ruhige Vorzugslage. Kannst dir ja ausrechnen, wie wahrscheinlich der Wert auf unter 190k fällt.
Das bedeutet nicht, dass man alles in die Immobilien stecken soll. Nein, wir haben auch wieder fleißig am Depot. Haben ja auch monatlich 300 EUR mehr als wenn wir gemietet hätten. Ok, auch Peanuts. Trotzdem.
Deswegen, ich würde das jetzt gar nicht auf die Nachkommastelle rechnen. Mach Immo+Depot und du bist gut diversifiziert. Wer weiß, was in 20 Jahren sein wird? Wenn Aktiendividenden und -verkäufe dann plötzlich doch mit 42% besteuert werden ohne Halbeinkünfteverfahren? Wenn die Leute sich durchsetzen, die jede weitere Flächenversiegelung in Deutschland verbieten wollen und Versiegelung hier nur gegen Entsiegelung woanders gestattet wird? Dann ist selbst die Bauernhütte von meinem Bekannten, welcher er nicht erworben hat, Gold wert. Wenn die Konzentration in den Ballungsräumen so weiter geht wie bisher oder sich gar potenziert, weil es auf dem Land (50km und mehr zur nächsten Großstadt) gar nichts mehr gibt - was passiert dann mit den Immobilien in den Großstädten plus Speckgürtel? Weiß doch keiner.
Wir machen einfach beides und gut. Selbst wenn ihr jetzt ein obskure Rechnung ausgraben solltet, nach welcher man z.B. mit Eigentum statt Miete über 20 Jahre hinweg 50k verlieren sollte, who cares? Peanuts.
Und bevor mir jetzt einer erklärt, nur eine Immo ist keine ausreichende Diversifizierung: Doch, den die hauptsächlichen Risiken wie Mietnomaden, versiffte Mieter die dir alles kaputt machen, Kettenraucher sowie das Leerstandsrisiko hast du alles nicht. Alle diese Risiken zahlst du natürlich mit als Mieter.
Und deine primäre Rendite ist nicht Wertsteigerung, sondern immer (!) die Mieteinsparung, d.h. eine Rendite die direkt auf dein Netto wirkt. Kein Versteuern der Rendite notwendig wie etwa bei Dividenden. Ebenso wenn du mal verkaufst, ist der gesamte Gewinn natürlich steuerfrei nach 15-20 Jahren.
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