Hallo -

ich stehe vor einem mir etwas bizarr anmutenden Problem. Wegen der Mietpreisbremse in Berlin wollte ich meine seit 20 Jahren vermietete Wohnung, die nun nach Auszug der Mieter frei ist, verkaufen. Ein Kaufinteressent ist jedoch mit seiner Finanzierung gescheitert, weil meine Wohnung offenbar gar kein Wohnungseigentum ist, sondern vielmehr Teileigentum.

Obwohl also meine Räumlichkeiten als Wohnraum ausgebaut wurden und auch im Grundsteuerbescheid von Wohnungseigentum die Rede ist, scheinen die Einheiten des 2000 sanierten Gebäudes, das ehemals ein Büro war, weiterhin eine kommerzielle Nutzung vorzusehen.

Im Grundbuch steht wortwörtlich, mit XX und […] von mir: Miteigentumsanteil an dem Grundstück XX/XXX Gebäude und Freifläche X-Strasse [im ehemaligen Osten] verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. X laut Aufteilungsplan.

Weil ich also über kein Wohneigentum verfüge, kann ich es nicht als solches veräußern. Die Verwalter teilten mir mit, sie hätten bei anderen Verkäufen bereits Bestätigungen erstellt, dass die Einheiten seit dem Jahr 2000 als Wohnraum genutzt und vermietet werden. Ich frage mich nun allerdings, ob ich mit dem Teileigentum nicht eher eine Ausstellung eines Negativattestes gemäß §5 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) beantragen sollte, um im Land Berlin die Genehmigung der kommerziellen Vermietung über AirBnb zu erhalten? Und mir hiermit einen anderen Käuferkreis zu erschließen oder selbst über AirBnb zu vermieten? Mir scheint, dass man damit deutlich mehr Geld verdient, als mit Vermietung zum Mietspiegel.

Nur: wenn ich so ein Negativattest beantrage, was sind die Risiken? Verbaue ich mir damit entgültig die Option, die Wohnung an Selbstnutzer zu verkaufen? Oder ist es vielmehr ein Win-Win, wo einfach die sonst sehr schwer zu erhaltende Option der kommerziellen Nutzung besteht?

Wäre nett, wenn sich hier jemand mit sowas auskennt. Ich bin schlicht überfragt, scheue aber doch die möglicherweise signifikanten Anwaltsgebühren einer rechtlichen Beratung wegen des Gegenstandswerts jenseits von 100.000€.

Danke!

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Verkäuferando schrieb am 20.12.2023:

Hallo -

ich stehe vor einem mir etwas bizarr anmutenden Problem. Wegen der Mietpreisbremse in Berlin wollte ich meine seit 20 Jahren vermietete Wohnung, die nun nach Auszug der Mieter frei ist, verkaufen. Ein Kaufinteressent ist jedoch mit seiner Finanzierung gescheitert, weil meine Wohnung offenbar gar kein Wohnungseigentum ist, sondern vielmehr Teileigentum.

Obwohl also meine Räumlichkeiten als Wohnraum ausgebaut wurden und auch im Grundsteuerbescheid von Wohnungseigentum die Rede ist, scheinen die Einheiten des 2000 sanierten Gebäudes, das ehemals ein Büro war, weiterhin eine kommerzielle Nutzung vorzusehen.

Im Grundbuch steht wortwörtlich, mit XX und […] von mir: Miteigentumsanteil an dem Grundstück XX/XXX Gebäude und Freifläche X-Strasse [im ehemaligen Osten] verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. X laut Aufteilungsplan.

Weil ich also über kein Wohneigentum verfüge, kann ich es nicht als solches veräußern. Die Verwalter teilten mir mit, sie hätten bei anderen Verkäufen bereits Bestätigungen erstellt, dass die Einheiten seit dem Jahr 2000 als Wohnraum genutzt und vermietet werden. Ich frage mich nun allerdings, ob ich mit dem Teileigentum nicht eher eine Ausstellung eines Negativattestes gemäß §5 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) beantragen sollte, um im Land Berlin die Genehmigung der kommerziellen Vermietung über AirBnb zu erhalten? Und mir hiermit einen anderen Käuferkreis zu erschließen oder selbst über AirBnb zu vermieten? Mir scheint, dass man damit deutlich mehr Geld verdient, als mit Vermietung zum Mietspiegel.

Nur: wenn ich so ein Negativattest beantrage, was sind die Risiken? Verbaue ich mir damit entgültig die Option, die Wohnung an Selbstnutzer zu verkaufen? Oder ist es vielmehr ein Win-Win, wo einfach die sonst sehr schwer zu erhaltende Option der kommerziellen Nutzung besteht?

Wäre nett, wenn sich hier jemand mit sowas auskennt. Ich bin schlicht überfragt, scheue aber doch die möglicherweise signifikanten Anwaltsgebühren einer rechtlichen Beratung wegen des Gegenstandswerts jenseits von 100.000€.

Danke!

Aus eigener Erfahrung sage ich dir: Mach in Berlin kein Airbnb, so lukrativ es in der Theorie auch scheint. Der Verwaltungsaufwand ist extrem und je nachdem in welchem Bezirk du bist (habe Erfahrung in Tempelhof-Schöneberg, Kreuzberg soll noch schlimmer sein), darfst du dich auf regelmäßige willkürliche Schikanen gefasst machen.

Du bist dann übrigens nicht einfach ein privater Vermieter, sondern hast einen Beherbergungsbetrieb, also brauchst Gewerbeschein etc.
Ich würde die Wohnung einfach weitervermieten bzw zu Wohneigentum umwidmen lassen.

Dazu sei allerdings gesagt: Wenn du so einmal Wohneigentum geschaffen hast, bekommst du das nie wieder „zurückgewidmet“ in Berlin aufgrund des angespannten Wohnungsmarkts. Ein Bekannter von mir hat eine ähnliche Situation (ehemalige Arztpraxis, seit Jahrzehnten als Wohnung genutzt) und er lässt sie aus diesem Grund auch nicht umwidmen um flexibel zu bleiben.

Setz da einfach einen neuen (guten) Mieter rein und fertig.

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