Hallo,

meine Frau und ich haben 2014 eine ETW zum Preis von 180.000 EUR gekauft. Mittlerweile liegt der Marktwert bei mind. 300.000, eher 350.000 EUR - die Immobilie war damals viel zu günstig und die Wertentwicklung hat gut reingeschlagen. Restschuld gerade bei circa 120.000, Finanzierung bis 2029 zu circa 1,8% gesichert also erstmal alles safe.

Meine Frage: Was würdet ihr in 2029 mit der Wohnung machen? Unser EFH ist abbezahlt. Eigentlich würde ich gerne verkaufen und mit dem Gewinn gut leben, aber ist das wirtschaftlich sinnvoll? Wäre es nicht falsch, das aufgebaute Vermögen zu „verpulvern“? Ich werde im 5 bis 7 Jahren in Rente sein - dadurch sinkt unser Netto HH-Einkommen um circa 3.000 EUR monatlich. Was würdet ihr mir empfehlen?

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Nettomietrendite ausrechnen, mit Bundesanleihen+100BP vergleichen und dann entscheiden. Adjustierungen für persönlichen Aufwand.

Ich persönlich bin immer für mehr Cash flows. Aber das ist eher ne Gefühlssache

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Warum brauchst Du jetzt einen Plan für in fünf Jahren?

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Bundesanleihen sind der größte Rotz, wie kann man so etwas schlechtes empfehlen?
Hol dir Bluechips Dividenden Aktien, dann hast du Ruhe und genug Income.

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Diese Frage zeigt mal wieder die ganze Malaise der deutschen Finanzbildung, die wenig bis gar nicht vorhanden ist.
Auf Basis dieser dürftigen Angaben kann niemand auch nur einen vernünftigen Vorschlag machen, aber es wird da draußen viele geben, die für dich eine Lösung haben, solange sie ihnen genug Provision einbringt.

Nur mal einige Fragen, die sich aus dem Anfangspost ergeben:

1) Auf was sinkt das HH Netto in 5 Jahren: von 14k auf 11k oder von 5k auf 2 k? das macht schon mal einen Unterschied
2) Was sind dann die monatlichen Ausgaben für einen gewünschten Lebenstil?
3) Wie sieht es mit den sonstigen Vermögen/Rentenforderungen und Schulden aus (heute und in 5 Jahren)?
4) Wie alt ist das abbezahlte EFH; kommen dann noch teure Sanierungen nach dem Renteneintritt?
5) Was wäre das mögliche Mieteinkommen aus der Wohnung und kommen da auch Sanierungskosten?

Ob dann 250k oder 350k beim Verkauf übrigbleiben würden macht eher wenig Unterschied; bei einer angenommenen Anlage in Dividenden-ETFs mit ca 4% Rendite nach Steuern sind das 10-14k netto pro Jahr an Dividenden oder ca 1000 EUR pro Monat,
Das müsste mit der Miete und etwaigen Kosten aber auch Wertsteigerungspotential verglichen werden

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Gute Frage

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So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

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Mit Immobilien hast du eig. nur Arbeit... Mieter die nerven, Reparaturen, Mietwechsel usw.
Das, was du an Miete bekommst, geht meist drauf für Kredittilgung und Zinsen und Rücklage. Einzig und allein die Wertsteigerung der Immobilie ist für mich noch interessant. Deswegen halte ich meine noch, um auch die 10 Jahre vollzukriegen.

Und nun zu deinem Fall: ich würde es verkaufen.

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Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

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WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Die Tilgung mit in die Rendite einrechnen macht keinen Sinn, da die Tilgung größtenteils durch den Lohn erfolgt und nicht durch den Cash Flow der Immobilie. Du darfst nur den Tilgungsanteil durch den Immo Cash Flow einrechnen

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WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Nach der Logik sollte man auch immer in Bitcoin investieren, da da ja auch in bestimmten Zeiträumen astronomische Renditen gefahren wurden. Oder gleich ins Casino gehen, weil da haben ja auch schon Leute enorme Gewinne gemacht.

antworten

Ist doch die gleiche Logik, die genutzt wird um ETFs bzw. Aktien zu bewerben, mit dem kleinen aber feinen Unterschied, dass Immobilien sicheren Cash-Flow generieren und sich selbst abzahlen (minimales Risiko durch Mietausfälle mal rausgerechnet).

WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Nach der Logik sollte man auch immer in Bitcoin investieren, da da ja auch in bestimmten Zeiträumen astronomische Renditen gefahren wurden. Oder gleich ins Casino gehen, weil da haben ja auch schon Leute enorme Gewinne gemacht.

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In dem Fall kann man das schon so rechen
Der wirkliche Wert ist der aktuelle Wert der Immobilie - nicht abbezahlte Wert.
350k-120k=230k
Und das ist genau das gleiche, wie Wertsteigerung + Tilgung.
Genau deshalb kann es Sinnvoll sein Sondertilgungen zu nutzen und seine Immobilie abzubezahlen.

WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Die Tilgung mit in die Rendite einrechnen macht keinen Sinn, da die Tilgung größtenteils durch den Lohn erfolgt und nicht durch den Cash Flow der Immobilie. Du darfst nur den Tilgungsanteil durch den Immo Cash Flow einrechnen

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Sicherer CF gibt es nur bei ETF. Vermieter müssen sich doch ganze Zeit mit Mietnomaden rumschlagen. Nein, danke.

WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Ist doch die gleiche Logik, die genutzt wird um ETFs bzw. Aktien zu bewerben, mit dem kleinen aber feinen Unterschied, dass Immobilien sicheren Cash-Flow generieren und sich selbst abzahlen (minimales Risiko durch Mietausfälle mal rausgerechnet).

WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Nach der Logik sollte man auch immer in Bitcoin investieren, da da ja auch in bestimmten Zeiträumen astronomische Renditen gefahren wurden. Oder gleich ins Casino gehen, weil da haben ja auch schon Leute enorme Gewinne gemacht.

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WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

In dem Fall kann man das schon so rechen
Der wirkliche Wert ist der aktuelle Wert der Immobilie - nicht abbezahlte Wert.
350k-120k=230k
Und das ist genau das gleiche, wie Wertsteigerung + Tilgung.
Genau deshalb kann es Sinnvoll sein Sondertilgungen zu nutzen und seine Immobilie abzubezahlen.

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Die Tilgung mit in die Rendite einrechnen macht keinen Sinn, da die Tilgung größtenteils durch den Lohn erfolgt und nicht durch den Cash Flow der Immobilie. Du darfst nur den Tilgungsanteil durch den Immo Cash Flow einrechnen

Das macht einfach null Sinn sorry. Man bezieht doch nicht in die Rendite externe cash flows ein. Da könnte ich ja genausogut meinen lottogewinn für die Tilgung nehmen und sagen meine Rendite war so hoch, obwohl die Tilgung gar nicht durch das Investment zustande kam. Ein PE Fund berechnet ja auch nicht seinen IRR indem er cash nachschießt und das als Wertsteigerung seines Investment ausgibt

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Die Tilgung wird durch Mieteinnahmen getragen. Die müssen natürlich in die Rendite mit eingerechnet werden.

WiWi Gast schrieb am 24.04.2024:

In dem Fall kann man das schon so rechen
Der wirkliche Wert ist der aktuelle Wert der Immobilie - nicht abbezahlte Wert.
350k-120k=230k
Und das ist genau das gleiche, wie Wertsteigerung + Tilgung.
Genau deshalb kann es Sinnvoll sein Sondertilgungen zu nutzen und seine Immobilie abzubezahlen.

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Die Tilgung mit in die Rendite einrechnen macht keinen Sinn, da die Tilgung größtenteils durch den Lohn erfolgt und nicht durch den Cash Flow der Immobilie. Du darfst nur den Tilgungsanteil durch den Immo Cash Flow einrechnen

Das macht einfach null Sinn sorry. Man bezieht doch nicht in die Rendite externe cash flows ein. Da könnte ich ja genausogut meinen lottogewinn für die Tilgung nehmen und sagen meine Rendite war so hoch, obwohl die Tilgung gar nicht durch das Investment zustande kam. Ein PE Fund berechnet ja auch nicht seinen IRR indem er cash nachschießt und das als Wertsteigerung seines Investment ausgibt

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nein, Bitcoin is sehr volatil und hat kaum reale Wirtschaft als Bewertungsbasis, der Immobilienmarkt ist in DE hingegen sehr stabil. Selbst jetzt mit einem enormen Schock, wie Krieg in Europa und Zinsanstieg um das 4-fache, sind die Immobilienpreise nur um ca. 20% gesunken.

WiWi Gast schrieb am 23.04.2024:

Da hat mal wieder jemand gar keine Ahnung von Immobilien bzw. Geldanlage.
2014 für 180k gekauft bedeutet EK von ca. 20% - 36k angelegt. Nach 10 Jahren Wertsteigerung (Tilgung mit eingerechnet) von 230k. Bedeutet ein ROI von 638%. In welcher Welt ist das eine schlechte Rendite??? Dazu kommt noch eine solide Einnahmequelle die eine Rente gut aufstockt. 1,2k im Monat schmecken, wenn es bald abbezahlt ist.

So schnell wie möglich abstoßen. Rendite ist viel zu niedrig im Vergleich zu ETF.

Nach der Logik sollte man auch immer in Bitcoin investieren, da da ja auch in bestimmten Zeiträumen astronomische Renditen gefahren wurden. Oder gleich ins Casino gehen, weil da haben ja auch schon Leute enorme Gewinne gemacht.

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WiWi Gast schrieb am 25.12.2023:

Diese Frage zeigt mal wieder die ganze Malaise der deutschen Finanzbildung, die wenig bis gar nicht vorhanden ist.
Auf Basis dieser dürftigen Angaben kann niemand auch nur einen vernünftigen Vorschlag machen, aber es wird da draußen viele geben, die für dich eine Lösung haben, solange sie ihnen genug Provision einbringt.

Nur mal einige Fragen, die sich aus dem Anfangspost ergeben:

1) Auf was sinkt das HH Netto in 5 Jahren: von 14k auf 11k oder von 5k auf 2 k? das macht schon mal einen Unterschied
2) Was sind dann die monatlichen Ausgaben für einen gewünschten Lebenstil?
3) Wie sieht es mit den sonstigen Vermögen/Rentenforderungen und Schulden aus (heute und in 5 Jahren)?
4) Wie alt ist das abbezahlte EFH; kommen dann noch teure Sanierungen nach dem Renteneintritt?
5) Was wäre das mögliche Mieteinkommen aus der Wohnung und kommen da auch Sanierungskosten?

Ob dann 250k oder 350k beim Verkauf übrigbleiben würden macht eher wenig Unterschied; bei einer angenommenen Anlage in Dividenden-ETFs mit ca 4% Rendite nach Steuern sind das 10-14k netto pro Jahr an Dividenden oder ca 1000 EUR pro Monat,
Das müsste mit der Miete und etwaigen Kosten aber auch Wertsteigerungspotential verglichen werden

Der einzige vernünftige Beitrag hier

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WiWi Gast schrieb am 25.12.2023:

Diese Frage zeigt mal wieder die ganze Malaise der deutschen Finanzbildung, die wenig bis gar nicht vorhanden ist.
Auf Basis dieser dürftigen Angaben kann niemand auch nur einen vernünftigen Vorschlag machen, aber es wird da draußen viele geben, die für dich eine Lösung haben, solange sie ihnen genug Provision einbringt.

Nur mal einige Fragen, die sich aus dem Anfangspost ergeben:

1) Auf was sinkt das HH Netto in 5 Jahren: von 14k auf 11k oder von 5k auf 2 k? das macht schon mal einen Unterschied
2) Was sind dann die monatlichen Ausgaben für einen gewünschten Lebenstil?
3) Wie sieht es mit den sonstigen Vermögen/Rentenforderungen und Schulden aus (heute und in 5 Jahren)?
4) Wie alt ist das abbezahlte EFH; kommen dann noch teure Sanierungen nach dem Renteneintritt?
5) Was wäre das mögliche Mieteinkommen aus der Wohnung und kommen da auch Sanierungskosten?

Ob dann 250k oder 350k beim Verkauf übrigbleiben würden macht eher wenig Unterschied; bei einer angenommenen Anlage in Dividenden-ETFs mit ca 4% Rendite nach Steuern sind das 10-14k netto pro Jahr an Dividenden oder ca 1000 EUR pro Monat,
Das müsste mit der Miete und etwaigen Kosten aber auch Wertsteigerungspotential verglichen werden

Das ist der einzig qualifizierte Kommentar hier. Beantworte die Fragen die der Typ aufgestellt hat und schon wirst du die Lösung deines Problems selbst erkennen.

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WiWi Gast schrieb am 24.04.2024:

Die Tilgung wird durch Mieteinnahmen getragen. Die müssen natürlich in die Rendite mit eingerechnet werden.

Ich suche im Beitrag des TE immer noch die Information ob und wieviele Miteinnahmen das Objekt generiert. Steht da aber leider nichts zu, deswegen ist das alles irgendwie Spekulation.

Für die tatsächliche Rendite würde ich persönlich einen Zahlungsstrom aufstellen mit den jeweiligen Beträgen und (!) Zeitpunkten der Ein- und Auszahlungen:

Einzahlungen/Investitionsaufwendungen (stark vereinfacht dargestellt):

• anfängliches Eigenkapital
• Zahlungen zur Tilgung an die Bank (unabhängig woher diese Mittel stammen)
• Zinszahlungen an die Bank
  (die beiden vorgenannten Positionen kann man auch einfach als gemeinsame Position = monatliche Rate an die Bank betrachten)
• Kosten für Instandhaltung, Renovierung, Reparaturen
• Alle nicht auf die Mieter umlagefähige Kosten
• Restschuld (am Ende des betrachteten Zeitstrahls)

Auszahlungen/Investitionserträge:

• Erträge aus Mietzahlungen (unabhängig von deren anschließender Verwendung; Warmmiete bereinigt um umlagefähige Kosten; ggf. auch einfach mit Kaltmiete rechnen)
• Restwert der Immobilie (am Ende des betrachteten Zeitstrahls)

Für diesen Zahlungsstrom (= alle Positionen einzeln und chronologisch mit Zeitpunkt aufgelistet) kann man dann in Excel den Zinsfuss ausrechnen (Formel XZINSFUSS oder so). Der zeigt dir dann soetwas wie die annualisierte Bruttorendite - ohne Berücksichtigung der Einkommensteuer - des Investitionsobjektes.

Das eingesetzte Fremdkapital am Beginn des Zahlungsstromes kann man eigentlich ignorieren, da sich eine Auszahlung (=Auszahlung des Fremdkapital der Bank an den Kreditnehmer) und Einzahlung (=auf Fremdkapital entfallender Anteil an Kaufpreis und Nebenkosten) in gleicher Höhe gegenüberstehen und sich somit gegenseitig "wegkürzen".
Die an Mieter umlagefähigen Kosten kann man in der Betrachtung der Einfachheit halber auch außen vor lassen,
Für Verbesserungsvorschläge zur Berechnung der "wahren" Rendite bin ich ganz Ohr ;-)

Die Inspiration, alle derartigen Renditeprobleme als Zahlungsstrom auszudrücken, stammt übrigens von Volker Loomann, der mal in den frühen 2010er Jahren eine regelmäßige Artikelserie "die Vermögensfrage" in der FAZ hatte.

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