WiWi Gast schrieb am 24.04.2024:
Die Tilgung wird durch Mieteinnahmen getragen. Die müssen natürlich in die Rendite mit eingerechnet werden.
Ich suche im Beitrag des TE immer noch die Information ob und wieviele Miteinnahmen das Objekt generiert. Steht da aber leider nichts zu, deswegen ist das alles irgendwie Spekulation.
Für die tatsächliche Rendite würde ich persönlich einen Zahlungsstrom aufstellen mit den jeweiligen Beträgen und (!) Zeitpunkten der Ein- und Auszahlungen:
Einzahlungen/Investitionsaufwendungen (stark vereinfacht dargestellt):
- anfängliches Eigenkapital
- Zahlungen zur Tilgung an die Bank (unabhängig woher diese Mittel stammen)
- Zinszahlungen an die Bank
(die beiden vorgenannten Positionen kann man auch einfach als gemeinsame Position = monatliche Rate an die Bank betrachten)
- Kosten für Instandhaltung, Renovierung, Reparaturen
- Alle nicht auf die Mieter umlagefähige Kosten
- Restschuld (am Ende des betrachteten Zeitstrahls)
Auszahlungen/Investitionserträge:
- Erträge aus Mietzahlungen (unabhängig von deren anschließender Verwendung; Warmmiete bereinigt um umlagefähige Kosten; ggf. auch einfach mit Kaltmiete rechnen)
- Restwert der Immobilie (am Ende des betrachteten Zeitstrahls)
Für diesen Zahlungsstrom (= alle Positionen einzeln und chronologisch mit Zeitpunkt aufgelistet) kann man dann in Excel den Zinsfuss ausrechnen (Formel XZINSFUSS oder so). Der zeigt dir dann soetwas wie die annualisierte Bruttorendite - ohne Berücksichtigung der Einkommensteuer - des Investitionsobjektes.
Das eingesetzte Fremdkapital am Beginn des Zahlungsstromes kann man eigentlich ignorieren, da sich eine Auszahlung (=Auszahlung des Fremdkapital der Bank an den Kreditnehmer) und Einzahlung (=auf Fremdkapital entfallender Anteil an Kaufpreis und Nebenkosten) in gleicher Höhe gegenüberstehen und sich somit gegenseitig "wegkürzen".
Die an Mieter umlagefähigen Kosten kann man in der Betrachtung der Einfachheit halber auch außen vor lassen,
Für Verbesserungsvorschläge zur Berechnung der "wahren" Rendite bin ich ganz Ohr ;-)
Die Inspiration, alle derartigen Renditeprobleme als Zahlungsstrom auszudrücken, stammt übrigens von Volker Loomann, der mal in den frühen 2010er Jahren eine regelmäßige Artikelserie "die Vermögensfrage" in der FAZ hatte.
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