Hallo Zusammen, ich brauche mal ein paar Meinungen zu folgendem Thema.
Mein Vater ist vor ein paar Jahren gestorben. Mein Elternhaus gehörte zu 100% meinem Vater. Als er starb, hat meine Mutter 50% des Hauses geerbt und meine Schwester und ich jeweils 1/4 des Hauses. Meine Schwester wohnt zusammen mit meiner Mutter im Elternhaus. Ich lebe mit meinem Mann derzeit in einer Wohnung. Mein Mann und ich beabsichtigen nächstes Jahr eine Immobilie zu erwerben. Gerne würden wir von einem KFW Darlehen mit niedrigem Zinssatz profitieren. Problem ist jedoch, dass man hierfür nicht im Besitz einer Immobilien sein darf. Leider habe ich jetzt den Anteil (1/4) an meinem Elternhaus. Nun ist die Frage wie werde ich den Anteil am besten los.

1. Überlegung: Meine Schwester soll mich auszahlen. Problem: Sie kann so eine Summe alleine nicht stemmen (Mein Anteil am Haus ca. 60-80 TEUR).
2. Überlegung: Ich verkaufe meinen Anteil "zurück" an meine Mutter. Sie könnte mir die Hälfte auszahlen und den Rest würde ich dann vertraglich evtl. über Raten oder mit einer aufschiebenden Bedingung im Vertrag regeln. Also z.B. das der Restbetrag dann später beim Erbe berücksichtigt wird.

Ich finde die zweite Variante eigentlich am einfachsten. Jedoch habe ich noch nie irgendwo erlebt, dass man geerbtes zurück an seine Eltern gibt, da dies Schenkungs-/Erbschaftsteuerlich eher unpraktisch ist. Allerdings wird mein Anteil an der Immobilien nie so hoch sein, dass ich über den Freibetrag von 400 TEUR gem. ErbStG kommen würde, für den fall, dass meine Mutter irgendwann stirbt.

Was denkt ihr?

Danke schon mal und LG
Anna

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ganz ehrlich - geh zu einem StB und lasst euch beraten. neben den rein steuerlichen Aspekten hängt ja auch noch Notar und Grundbuch dran wenn hier Änderunegn am Eigentum erfolgen.

Abgesehen davon, wenn dich deine Schwester auszahlen soll 80k sind jetzt nicht so dramatisch als Darlehen durch die Immos sollte sie eine giute Bonität haben - im schlimmsten fall halt finanzieren

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Mein Vorschlag: verkaufe Deinen Teil an Deine Schwester. Zur Finanzierung gibst du Deiner Schwester ein Darlehen (abgeschlossen zu Bedingungen wie unter Fremden, möglichst zusammen mit dem Verkauf beim Notar machen lassen). Du bist nicht mehr Eigentümer und deine Schwester hat keine Finanzierungsprobleme. Du zahlst ihr das Geld im Rahmen des Darlehens aus und sie zahlt es dir im Rahmen des Kaufs zurück.
Ihr müsst euch dann eine Lösung für die folgenden Zinsen einfallen lassen. Der Zins sollte etwa 7% betragen. Genaueres vom Steuerberater, der euch sicher auch einen Kreditvertrag aufsetzt.

Den Kredit würde ich als endfälligen Kredit aufsetzen der aber jederzeit kündbar ist. Das sind aber schon Details.

Extras wie zusätzlich ein Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerken lassen oder andere Dinge die bei Streit vorsorglich alles regeln up to you. Streit sollte man aber in die Überlegungen einbeziehen.

Sollten die Bedingungen der KfW so sein, dass man nur zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme kein Eigentümer sein darf, dann könnte man den Deal ja auch gleich wieder zurück drehen. Allerdings fallen dabei 2x Grunderwerbssteuer an. Das dürfte unattraktiv sein.
Die Grunderwerbssteuer könnte man ggf. über eine Nießbrauchregelung deutlich drücken. Gerade wenn deine Schwester und du noch nicht so alt seid.

Das sind nur Gedankenanstöße. Wie man das zusammenbindet - Steuerberater. Ich seh da aber weitreichenden Gestaltungsspielraum.

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Melkay schrieb am 26.03.2024:

Hallo Zusammen, ich brauche mal ein paar Meinungen zu folgendem Thema.
Mein Vater ist vor ein paar Jahren gestorben. Mein Elternhaus gehörte zu 100% meinem Vater. Als er starb, hat meine Mutter 50% des Hauses geerbt und meine Schwester und ich jeweils 1/4 des Hauses. Meine Schwester wohnt zusammen mit meiner Mutter im Elternhaus. Ich lebe mit meinem Mann derzeit in einer Wohnung. Mein Mann und ich beabsichtigen nächstes Jahr eine Immobilie zu erwerben. Gerne würden wir von einem KFW Darlehen mit niedrigem Zinssatz profitieren. Problem ist jedoch, dass man hierfür nicht im Besitz einer Immobilien sein darf. Leider habe ich jetzt den Anteil (1/4) an meinem Elternhaus. Nun ist die Frage wie werde ich den Anteil am besten los.

1. Überlegung: Meine Schwester soll mich auszahlen. Problem: Sie kann so eine Summe alleine nicht stemmen (Mein Anteil am Haus ca. 60-80 TEUR).
2. Überlegung: Ich verkaufe meinen Anteil "zurück" an meine Mutter. Sie könnte mir die Hälfte auszahlen und den Rest würde ich dann vertraglich evtl. über Raten oder mit einer aufschiebenden Bedingung im Vertrag regeln. Also z.B. das der Restbetrag dann später beim Erbe berücksichtigt wird.

Ich finde die zweite Variante eigentlich am einfachsten. Jedoch habe ich noch nie irgendwo erlebt, dass man geerbtes zurück an seine Eltern gibt, da dies Schenkungs-/Erbschaftsteuerlich eher unpraktisch ist. Allerdings wird mein Anteil an der Immobilien nie so hoch sein, dass ich über den Freibetrag von 400 TEUR gem. ErbStG kommen würde, für den fall, dass meine Mutter irgendwann stirbt.

Was denkt ihr?

Danke schon mal und LG
Anna

Typisch Deutschland: Wir fördern Sie, aber sie dürfen gar nichts besitzen und auch kein Einkommen haben
Vllt kann man einen Schenkungsvertrag mit deiner Mutter machen der vorsieht dass nach Ablauf einer bestimmten Dauer (Kreditdauer KfW) die Schenkung wieder rückgängig gemacht wird

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WiWi Gast schrieb am 27.03.2024:

Ihr müsst euch dann eine Lösung für die folgenden Zinsen einfallen lassen. Der Zins sollte etwa 7% betragen. Genaueres vom Steuerberater, der euch sicher auch einen Kreditvertrag aufsetzt.

Warum sollte der Zins 7% sein?
Ich denke wenn der Darlehenszins "marktüblich" ist, dann sollte das doch ausreichen und das Finanzamt auch keine Rückfragen haben. Marktüblich wären im Moment 3 bis 4%, Tendenz sinkend.
Eine Beratung vom Fachmann kann auf jeden Fall nicht schaden.
Man darf nicht vergessen, dass die Zinseinkünfte für den Darlehensgeber steuerpflichtig sind. Der Darlehensnehmer kann hingegen die Zinszahlung nicht steuermindernd geltend machen (zumindest solange die Immobilie eigengenutzt wird). Ein unnötig hoher Zinssatz macht also vor allem das Finanzamt reich ;-)

An die TE: nur dem Wunsch nach einem "günstigen" KfW-Darlehen alles andere unterzuordnen, ist vielleicht auch nicht in jedem Falle sinnvoll.
Sprich: du solltest dich jetzt nicht ausschließlich darauf versteifen sondern auch offen für alternative Finanzierungsformen sein, diese ebenfalls durchrechnen und die Gesamtkosten/-konditionen mit der KfW-Variante vergleichen.

Meine ganz praktische eigene Erfahrung: sofern du nicht eine Bestands-Immobilie mit einem sehr guten Energiepass (EEK besser oder gleich "B") erwirbst, sind KfW-Darlehen nicht unbedingt günstiger als die BauFi direkt bei der Bank.

antworten

Sorry meinte Annuität die kommt in etwa bei 3,5% Zins und 3 Tilgung hin (als grobe Orientiertung)

Warum sollte der Zins 7% sein?
Ich denke wenn der Darlehenszins "marktüblich" ist, dann sollte das doch ausreichen und das Finanzamt auch keine Rückfragen haben. Marktüblich wären im Moment 3 bis 4%, Tendenz sinkend.
Eine Beratung vom Fachmann kann auf jeden Fall nicht schaden.
Man darf nicht vergessen, dass die Zinseinkünfte für den Darlehensgeber steuerpflichtig sind. Der Darlehensnehmer kann hingegen die Zinszahlung nicht steuermindernd geltend machen (zumindest solange die Immobilie eigengenutzt wird). Ein unnötig hoher Zinssatz macht also vor allem das Finanzamt reich ;-)

An die TE: nur dem Wunsch nach einem "günstigen" KfW-Darlehen alles andere unterzuordnen, ist vielleicht auch nicht in jedem Falle sinnvoll.
Sprich: du solltest dich jetzt nicht ausschließlich darauf versteifen sondern auch offen für alternative Finanzierungsformen sein, diese ebenfalls durchrechnen und die Gesamtkosten/-konditionen mit der KfW-Variante vergleichen.

Meine ganz praktische eigene Erfahrung: sofern du nicht eine Bestands-Immobilie mit einem sehr guten Energiepass (EEK besser oder gleich "B") erwirbst, sind KfW-Darlehen nicht unbedingt günstiger als die BauFi direkt bei der Bank.

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WiWi Gast schrieb am 27.03.2024:

Sorry meinte Annuität die kommt in etwa bei 3,5% Zins und 3 Tilgung hin (als grobe Orientiertung)

Nein das meinte ich nicht (lustig wenn sich andere als Verfasser eines Beitrags ausgehend. Aber ist halt so bei anonymen Foren). Ich meinte marktpblich im Sinne des Gesetzes und der Rechtssprechung. Und das hat mit dem Markt nix zu tun. Siehe nächster Beitrag

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know-it-all schrieb am 27.03.2024:

Ihr müsst euch dann eine Lösung für die folgenden Zinsen einfallen lassen. Der Zins sollte etwa 7% betragen. Genaueres vom Steuerberater, der euch sicher auch einen Kreditvertrag aufsetzt.

Warum sollte der Zins 7% sein?
Ich denke wenn der Darlehenszins "marktüblich" ist, dann sollte das doch ausreichen und das Finanzamt auch keine Rückfragen haben. Marktüblich wären im Moment 3 bis 4%, Tendenz sinkend.

Den Gesetzgeber und Juristen im Finanzamt und Finanzgerichten interessieren Marktbedingungen in unserem Sinne nicht.

Ich muss mich aber korrigieren, es sind 5,5% und wenn man auf der sicheren Seite sein will, macht man vielleicht 6%. In der Regel schaut das Finanzamt - und das ist auch in der Rechtsprechung so bestätigt - auf §12 Abs 3 Bewertungsgesetz:

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 12 Kapitalforderungen und Schulden

3) Der Wert unverzinslicher Forderungen oder Schulden, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig sind, ist der Betrag, der vom Nennwert nach Abzug von Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen verbleibt. Dabei ist von einem Zinssatz von 5,5 Prozent auszugehen.

Und auch wenn man im Dreieck springt weil die Zinsen negativ sind (waren) und am Markt 1% machbar ist. Aus sich des Finanzamtes wäre die Differenz eine Schwenkung. Und gerade zwischen Familienmitgliedern schaut man da genau hin. Zur Ehrenrettung der Juristen: ein unbesicherter Kredit war auch zur Zeit negativer Zinsen nie zu 1-2 % zu haben. Da reden wir ja über Hypotheken.
Andererseits: ob das Kreditgebende Familienmitglied eine Sicherheit bekäme spielt für das FA keine Rolle.

Fußnote: dieser Umstand ist auch der Grund warum Steuernachzahlungen oder Rückzahlungen durch das Finanzamt selbst während der Nullzinsphase exakt zu 5,5% verzinst wurden. War teils ein guter Deal wenn das FA langsam arbeitete und man die Rückzahlung zu 5,5% verzinst bekam. Zumindest ist man also konsequent bei der Anwendung von Unsinn. Das kann man Juristen nun wirklich nicht vorwerfen.

Ansonsten hat know it all natürlich recht. Unnötig hoch muss es auch nicht sein und seine Anmerkung zu Besteuerung trifft auch zu.
Aber an der Stelle hilft wie schon mehrfach gesagt Beratung.

Mit „was einfallen lassen“ meinte ich Lösungen, die ich so als nicht-Experte nicht wirklich nahelegen kann, die ich mit einem Experten aber thematisieren würde:

Bspw. Schenkung der gezahlten Zinsen zurück an die Schwester (inkl. Meldung ans Finanzamt - aber im Rahmen der Schenkungssteuerfreibeträge)?

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.03.2024:

Ich muss mich aber korrigieren, es sind 5,5% und wenn man auf der sicheren Seite sein will, macht man vielleicht 6%. In der Regel schaut das Finanzamt - und das ist auch in der Rechtsprechung so bestätigt - auf §12 Abs 3 Bewertungsgesetz:

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 12 Kapitalforderungen und Schulden

3) Der Wert unverzinslicher Forderungen oder Schulden, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig sind, ist der Betrag, der vom Nennwert nach Abzug von Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen verbleibt. Dabei ist von einem Zinssatz von 5,5 Prozent auszugehen.

Ich kenne das Gesetz nicht genau, aber da steht docjh eindeutig "UNverzinsliche (!) Forderungen" und darum geht es hier ja gerade nicht.
Ich lese es das so: wenn ein kostenloses Darlehen gewährt wird, dann wird das Finanzamt einen fiktiven Zinssatz von 5,5% annehmen.
Wenn man also für das Darlehen - wie von mir empfohlen - einen marktüblichen Zinssatz von 3...4% ansetzt, dann kommt dein §12 überhaupt nicht zur Anwendung!

Und auch wenn man im Dreieck springt weil die Zinsen negativ sind (waren) und am Markt 1% machbar ist. Aus sich des Finanzamtes wäre die Differenz eine Schwenkung. Und gerade zwischen Familienmitgliedern schaut man da genau hin. Zur Ehrenrettung der Juristen: ein unbesicherter Kredit war auch zur Zeit negativer Zinsen nie zu 1-2 % zu haben. Da reden wir ja über Hypotheken.

Hier geht es nicht um einen unbesicherten Kredit, denn der absichernde Wert ist ja der Anteil am Haus. So könnte man im Kaufvertrag bspw. vereinbaren, dass der Kauf rückabgewickelt wird, wenn das Darlehen nicht fristgerecht getilgt wird.

Andererseits: ob das Kreditgebende Familienmitglied eine Sicherheit bekäme spielt für das FA keine Rolle.

Fußnote: dieser Umstand ist auch der Grund warum Steuernachzahlungen oder Rückzahlungen durch das Finanzamt selbst während der Nullzinsphase exakt zu 5,5% verzinst wurden. War teils ein guter Deal wenn das FA langsam arbeitete und man die Rückzahlung zu 5,5% verzinst bekam. Zumindest ist man also konsequent bei der Anwendung von Unsinn. Das kann man Juristen nun wirklich nicht vorwerfen.

Das ist zwar eine hübsche Anekdote, aber leider nicht richtig. Der Zins für Verzinsung von Steuernachzahlungen und -erstattungen lag bis 2019 bei 0,5% pro Monat, entsprechend 6% im Jahr. Und diesen Zinssatz hat das BVerfG dann für verfassungswidrig erklärt. Warum sollte das Finanzamt dann die Verwendung eines Zinssatzes in ähnlicher Höhe für geboten halten?

Kleine Anekdote: ich habe im privaten Umfeld ebenfalls den Anteil an einer Immobilie veräußert und gewähre dem Käufer gleichzeitig ein Privatdarlehen für den Teil des nicht sofort gezahlten Kaufpreises. Wir haben hier auch einen für damalige Verhältnisse (vor einem Jahr) eher niedrigen Zinssatz angesetzt (2,5%).
Hier ging es zwar nicht um Familienangehörige, aber warum sollte mich das Finanzamt zwingen, bei Darlehen zwischen Familienangehörigen einen höheren Zinssatz zu wählen, als bei Geschäften mit Dritten.
Der Notar hat diesbezüglich auch keinerlei Bedenken geäußert und vom Finanzamt kamen bislang auch keine Rückfragen.

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know-it-all schrieb am 28.03.2024:

Ich muss mich aber korrigieren, es sind 5,5% und wenn man auf der sicheren Seite sein will, macht man vielleicht 6%. In der Regel schaut das Finanzamt - und das ist auch in der Rechtsprechung so bestätigt - auf §12 Abs 3 Bewertungsgesetz:

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 12 Kapitalforderungen und Schulden

3) Der Wert unverzinslicher Forderungen oder Schulden, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig sind, ist der Betrag, der vom Nennwert nach Abzug von Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen verbleibt. Dabei ist von einem Zinssatz von 5,5 Prozent auszugehen.

Ich kenne das Gesetz nicht genau, aber da steht docjh eindeutig "UNverzinsliche (!) Forderungen" und darum geht es hier ja gerade nicht.
Ich lese es das so: wenn ein kostenloses Darlehen gewährt wird, dann wird das Finanzamt einen fiktiven Zinssatz von 5,5% annehmen.
Wenn man also für das Darlehen - wie von mir empfohlen - einen marktüblichen Zinssatz von 3...4% ansetzt, dann kommt dein §12 überhaupt nicht zur Anwendung!

Und auch wenn man im Dreieck springt weil die Zinsen negativ sind (waren) und am Markt 1% machbar ist. Aus sich des Finanzamtes wäre die Differenz eine Schwenkung. Und gerade zwischen Familienmitgliedern schaut man da genau hin. Zur Ehrenrettung der Juristen: ein unbesicherter Kredit war auch zur Zeit negativer Zinsen nie zu 1-2 % zu haben. Da reden wir ja über Hypotheken.

Hier geht es nicht um einen unbesicherten Kredit, denn der absichernde Wert ist ja der Anteil am Haus. So könnte man im Kaufvertrag bspw. vereinbaren, dass der Kauf rückabgewickelt wird, wenn das Darlehen nicht fristgerecht getilgt wird.

Andererseits: ob das Kreditgebende Familienmitglied eine Sicherheit bekäme spielt für das FA keine Rolle.

Fußnote: dieser Umstand ist auch der Grund warum Steuernachzahlungen oder Rückzahlungen durch das Finanzamt selbst während der Nullzinsphase exakt zu 5,5% verzinst wurden. War teils ein guter Deal wenn das FA langsam arbeitete und man die Rückzahlung zu 5,5% verzinst bekam. Zumindest ist man also konsequent bei der Anwendung von Unsinn. Das kann man Juristen nun wirklich nicht vorwerfen.

Das ist zwar eine hübsche Anekdote, aber leider nicht richtig. Der Zins für Verzinsung von Steuernachzahlungen und -erstattungen lag bis 2019 bei 0,5% pro Monat, entsprechend 6% im Jahr. Und diesen Zinssatz hat das BVerfG dann für verfassungswidrig erklärt. Warum sollte das Finanzamt dann die Verwendung eines Zinssatzes in ähnlicher Höhe für geboten halten?

Kleine Anekdote: ich habe im privaten Umfeld ebenfalls den Anteil an einer Immobilie veräußert und gewähre dem Käufer gleichzeitig ein Privatdarlehen für den Teil des nicht sofort gezahlten Kaufpreises. Wir haben hier auch einen für damalige Verhältnisse (vor einem Jahr) eher niedrigen Zinssatz angesetzt (2,5%).
Hier ging es zwar nicht um Familienangehörige, aber warum sollte mich das Finanzamt zwingen, bei Darlehen zwischen Familienangehörigen einen höheren Zinssatz zu wählen, als bei Geschäften mit Dritten.
Der Notar hat diesbezüglich auch keinerlei Bedenken geäußert und vom Finanzamt kamen bislang auch keine Rückfragen.

Ich kann wiederum berichten, dass in einem ähnlichen Fall (es ging um Familienmitglieder) der Notar sehr wohl bedenken hatte bzw. zu den oben genannten 5,5% riet.
Wir hatten aber auch den Schenkungssteuerfreibetrag ausgenutzt. Vielleicht wollte er nur auf Nummer sicher gehen.

Am Ende aber auch egal, ich denke was der Fragesteller mitnehmen kann aus der Diskussion hier: es gibt sehr viel Gestaltungsmöglichkeiten für das Problem.

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