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Immobilienpreis gerechtfertig?

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

Was ist denn der Bodenrichtwert?
Dann siehst du was aufs Gebäude entfällt.

Das Haus ist mit 240qm sehr gross. Dementsprechend unfangreich wird die Renovierung.
Wollt ihr auch dämmen?

Habt ihr verfügbare Handwerker? Und wer steuert die Gewerke als Bauleitung?

Bei uns (90 qm plus Terasse auf 250 qm Grund) im Süden kriegen wir kaum Handwerker. Wenn dann zu utopischen Preisen.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Wahrscheinlich wäre ein Grundstück + Neubau sinnvoller.

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

Kernsanierung mit 2k/m² einplanen.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Wie sieht's mit der Heizung aus?

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Ich komme aus Braunschweig, habe knapp zehn Jahre woanders gelebt, bin 2020 wieder hier in die Region und habe letztes Jahr selbst gekauft (allerdings im Landkreis Gifhorn - habe aber Immobilien im Landkreis WF angeschaut, u.a. in Cremlingen, Weddel und Schandelah), daher kann ich die Immobilienangebote ganz gut einschätzen.

Aus meiner Sicht die wichtigsten Punkte:

  • 50 Jahre nichts gemacht heißt wirklich Vollsanierung mit allen teuren Späßen, die es gibt. Wenn du das halbwegs auf heutigen Standard heben willst, dann musst du mit Neubaukosten planen. Das sind dann nicht 1k pro qm, sondern mittlerweile sogar eher 3k als 2k pro qm. Abriss und Neubau könnte sich wirklich lohnen (sonst hast du ggf. Neubaukosten mit Altbauschwächen im Grundriss oder der Optik des Hauses)
  • Ihr könnt auch bestimmte Gewerke erstmal sein lassen (z.B. Dach, solange dicht, oder nicht vernünftig energetisch sanieren), dann wird es günstiger. Aber rechnet dann bitte mit den entsprechend höheren Folgekosten für Heizungen und noch notwendige Sanierungen
  • Alternativ wird es günstiger, wenn ihr sehr viel Eigenleistung bringen könnt - ist das realistisch?
  • Annahme hierbei ist übrigens ein Massivbau - im Worst Case Holzständer-Fertighaus mit allen Umweltgiften der 70er kommt sowieso nur ein (teurer!) Abriss in Frage
  • Ich persönlich habe derartige Immobilien für mich daher immer nur mit dem Grundstückswert berücksichtigt

Damit kommen wir zur wichtigsten Frage: Wo liegt das Haus? Vernünftige Baugrundstücke zum Bodenrichtwert sind sowieso nicht zu bekommen, daher verstehe ich, dass der volle Kaufkreis wohl klar über dem Bodenrichtwert liegen wird.

Sprechen wir hier über gut angebundenen nördlichen Landkreis Wolfenbüttel wie Cremlingen oder vielleicht noch Sickte/Schandelah oder gute Lage in Wolfenbüttel selbst (z.B. nördlich Richtung BS/ Lechlumer Holz)? Falls ja, dann kann man darüber nachdenken, weil es sicher auch zukünftig Interessenten für eine gut sanierte Immobilie für 700+k geben sollte (da wird aber die Luft dünn, in Cremlingen steht z.B. seit mehr als einem Haus ein gar nicht Mal schlechtes ZFH für etwas über 700k drin - bei 500k ist die Nachfrage hier in der Region eine ganz andere und die Zinsentwicklung dürfte das verschärfen).

Sprechen wir über irgendwelche 500 Mann Dörfer Richtung Asse/Harz, würde ich sagen: Finger weg, wenn ihr nicht 100%ig sicher seid, dass ihr dort für immer bleiben wollt. Die Bude kriegt ihr dann nur äußerst schwer wieder verkauft zu einem ähnlichen Preis wie eurem Investment

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Nochmal eine kleine Ergänzung von mir, weil ich davon ausgehe, dass dich die Prognose zu den Sanierungskosten überrascht: Geh Mal in deinem Kopf in Ruhe alle Gewerke eines Neubaus mit grobem Anteil an den Gesamtkosten durch und überlege dir, ob die Kosten bei Sanierung deutlich niedriger, niedriger, genauso hoch oder sogar teurer als bei einem Neubau sein werden.

Vereinfacht kann man im Worst Case sagen, dass der Rohbau (und idealerweise ein trockener Nutz-Keller inklusive Bodenplatte) stehen bleibt und damit günstiger ist als ein Neubau. Bei den meisten anderen Gewerken hast du sogar höhere Kosten als im Neubau, weil immer erst das alte herausgerissen werden muss, bevor zu Neubaukosten etwas neues eingebaut wird (Elektrik, Sanitär, alte Öl-/Gasheizung und Heizkörper, Fenster/Türen, Böden/Tapeten, Putz/Klinker vorm Dämmen, ...). Spätestens wenn du den Keller von außen trocken legen und deinen Dachstuhl neu aufbauen musst, ist Sanierung wohl sogar teurer als Neubau

WiWi Gast schrieb am 22.04.2022:

Aus meiner Sicht die wichtigsten Punkte:

  • 50 Jahre nichts gemacht heißt wirklich Vollsanierung mit allen teuren Späßen, die es gibt. Wenn du das halbwegs auf heutigen Standard heben willst, dann musst du mit Neubaukosten planen. Das sind dann nicht 1k pro qm, sondern mittlerweile sogar eher 3k als 2k pro qm. Abriss und Neubau könnte sich wirklich lohnen (sonst hast du ggf. Neubaukosten mit Altbauschwächen im Grundriss oder der Optik des Hauses)
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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Sind die 240k für eine Vollsanierung von einem Experten berechnet oder von euch geschätzt?
Halte ich nämlich bei 50 Jahren Sanierungsstau und 240qm Wohnfläche für sehr optimistisch. Gerade bei den aktuellen Handwerker- und Materialpreisen.

Realistisch sinnvoller wäre wahrscheinlich Abriss und Neubau. Dann würden aber 360k Kaufpreis + Abrisskosten + Neubaukosten euer Budget deutlich sprengen.

Seit ihr "finanziell flexibel"? Daher würde es euch in den finanziellen Ruin treiben wenn die Sanierung plötzlich 50k oder 100k mehr kostet aufgrund von unentdeckten Mängeln am Objekt?

Wie ist die Interessentensituation vor Ort?

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Mein Vorschlag:

  1. Haus wegschieben
  2. Neubau
  3. Mindestens 30 Jahre glücklich sein

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Bei 2k/qm Sanierungskosten sollte man über den Abriss nachdenken.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Handelt es sich um ein Flurstück? Oder ist ein Teil des Grundstücks als Gartenland ausgewiesen? Wie hoch ist der Bodenrichtwert des Baulands? Hat die Verkäuferseite ein Verkehrswertgutachten vorgelegt?

WiWi Gast schrieb am 20.04.2022:

Hallo liebe WIWI Gemeinde,

wir haben die Option auf folgende Immobilie:

  • BJ: 1970
  • Wohnfläche: 240m²
  • Grundstück: 720m² (Eckgrundstück mit Blick Richtung Wald/Feld)
  • Vollunterkellert
  • Region Wolfenbüttel/Braunschweig (Vorort)

Kaufpreis 360k – leider seit 1970 nicht mehr renoviert, sodass wir vor Einzug eine Vollsanierung machen werden/müssen (ca. 240k). EK haben wir ca. 150k. Tilgen könnten wir ca. 2.5k im Monat.

Ich weiß in anderen Regionen werden hierfür ganz andere Preise ausgerufen, dennoch bin ich dankbar für jede Zweitmeinung.

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WiWi Gast

Immobilienpreis gerechtfertig?

Aus Interesse: Habt ihr euch schon entschieden?

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