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ImmobilienImmobilienpreise

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Im Austausch mit Freund*innen ist mir aufgefallen, dass sich die Immoblienpreise in deutschen Großstädten mit einer halben Million Einwohner und mehr aktuell gerade in schwächeren und mittleren Wohnlagen von den Bodenrichtwerten entkoppeln. Da die Bodenrichtwerte inzwischen fast überall jährlich von Expertengremien ("Gutachterausschüsse") auf Grundlage der in einer Gemarkung innerhalb der jeweiligen Verkaufsperiode erzielten Verkaufserlöse ermittelt werden, finde ich das sehr seltsam: Selbst wenn die Immoblienpreise innerhalb eines Jahres zweistellig steigen, müssten sie ja noch in einem Verhältnis zu den für die Vorperiode ausgewiesenen Bodenrichtwerten stehen.

Zu beobachten ist in den mir näher bekannten Städten (Leipzig, Hannover und Bremen) dabei übrigens, dass die Verkaufspreise in guten und sehr guten Lagen noch durch den Bodenrichtwert darstellbar sind. Zwei Beispiele aus Bremen:

Bremen Wachmannstraße (Stadtteil Schwachhausen, gute Wohnlage, Bodenrichtwert 2020: 710 €/m²):
EFH von 1975, stetig modernisiert, 160qm Wohnfläche auf 700qm Grundstück, gekauft in 10/2020 für 700 k (ohne Kaufnebenkosten), Modernisierungskosten: 150k, damit guter Wohnstandard u. Engergiestandard C (ca. 130kw/h m²)
Das Grundstück war damals also laut Bodenrichtwert 497k wert, für die Altbaubebauung wurden demnach gut 200k (bzw. 350k inkl. Modernisierung) bezahlt, also ca. 1250 Euro ohne bzw. 2200 Euro mit Modernisierung pro Quadratmeter.

Beispiel 2: Bremen, Mühlenhauser Weg (Stadtteil Rablinghausen, schwache bis mittlere Wohnlage, Bodenrichtwert 2020: 215€/m²)

Reihenendhaus von 1978, 130qm Wohnfläche, ebenfalls fortlaufend in Stand gehalten, 300qm Grundstück, gekauft in 06/2020 für 410 000 k (ohne Kaufnebenkosten), zusätzlicher Invest durch Familie: 80k, damit ebenfalls guter Wohnstandard u. Engergiestandard C (ca. 110kw/h m²)

Das Grundstück war laut Bodenrichtwert ca. 64 500 Euro wert, demnach wurden für die Altbebauung ca. 345 k (ohne Modernisierung) bzw. 425k (modernisiert) bezahlt, also etwa 2650 ohne bzw. 3270 Euro/m² mit Modernisierung.

Der Verkehrswert vom EFH in der guten Wohnlage liegt also in einer sehr viel besseren Verhältnis zum Kaufpreis als der Verkehrswert des Reihenendhauses in einer höchstens durchschnittlichen Wohnlage.
Somit bewährt sich auch im aktuellen Immoblienenboom die Binsenweiseheit von der Bedeutung der Lage (bitte nicht nur subjektiv, sondern auch mit Blick auf die harten Fakten der Grundstückswerte), zumal die Steigerungen der Bodenrichtwerte in den guten und sehr guten Wohnlagen im Vergleich zu den schwächeren Wohnlagen eher moderat ausfiel - auch der Verkehrswert dürfte also aussagekräftiger sein (und im Falle einer Krise wird erfahrungsgemäß zuletzt in den sehr guten Wohnlagen verkauft).
Das nur als Anstoß zu einer Diskussion um die aktuellen Immobilienpreise im Verhältnis zum Bodenrichtwert. Wer beim Kauf überhaupt nicht auf den Bodenrichtwert achtet, läuft m. E. aktuell wirklich Gefahr, Mondpreise für sein Eigenheim zu zahlen!

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Dein erstes Beispiel bezweifle ich stark. Das hast du auch 2020 nicht für den Preis bekommen. Ich wüsste auch nicht welches Grundstück es sein sollte dort mit 700 m2 und 160 m2 Haus von 1975.

Kollege hat dort um die Ecke mit 180 m2 Haus und 400 m2 Grundstück > 1 Mio. EUR gezahlt.

VG aus Oberneuland

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Das ist nach meinem Verständnis in den meisten Regionen so, dass vor allem Ramsch überdurchschnittlich teuer ist: schlechte Wohnlage, schlechte Wohnsubstanz (alt/ wenig renoviert), kleines Haus, kleines Grundstück. Die Preise liegen oft deutlich näher an guten Immobilien (gute Wohnlage, neu oder neuwertig, großes Haus und/ oder Grundstück) als fundamental nachvollziehbar wäre.

Meiner Meinung nach liegt das daran, dass aufgrund des niedrigen Zinsniveaus viele Leute gewisse Summen (meinen) tragen (zu) können. Dadurch und aufgrund des Nachfrageüberhangs bildet sich eine Untergrenze für Immobilien, die relativ zum Wert der schlechtesten Immobilien gesehen ziemlich hoch ist. Bei den Premium-Immobilien sinkt die Nachfrage aber deutlich, weil die höheren Preise - trotz teilweise deutlich besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses - viele selbst bei bestem Willen nicht mehr mitgehen können. Sie bekommen einfach keinen Kredit in der Summe.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 02.02.2022:

Das ist nach meinem Verständnis in den meisten Regionen so, dass vor allem Ramsch überdurchschnittlich teuer ist: schlechte Wohnlage, schlechte Wohnsubstanz (alt/ wenig renoviert), kleines Haus, kleines Grundstück. Die Preise liegen oft deutlich näher an guten Immobilien (gute Wohnlage, neu oder neuwertig, großes Haus und/ oder Grundstück) als fundamental nachvollziehbar wäre.

Meiner Meinung nach liegt das daran, dass aufgrund des niedrigen Zinsniveaus viele Leute gewisse Summen (meinen) tragen (zu) können. Dadurch und aufgrund des Nachfrageüberhangs bildet sich eine Untergrenze für Immobilien, die relativ zum Wert der schlechtesten Immobilien gesehen ziemlich hoch ist. Bei den Premium-Immobilien sinkt die Nachfrage aber deutlich, weil die höheren Preise - trotz teilweise deutlich besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses - viele selbst bei bestem Willen nicht mehr mitgehen können. Sie bekommen einfach keinen Kredit in der Summe.

So sehe ich das auch. Bei Objekten um die 500-600k gibt es absurde Bieterwettstreite und immense Nachfrage. Bei Objekten über 800k steigen aber dann trotz Niedrigzinsen die Allermeisten aus, weshalb da die Zahl der Nachfragenden geringer ist die die Preise im Verhältnis nicht so explodieren.

Statt Nominal höherer Preise habe ich auch den Eindruck, dass immer größerer Schrott in die 500k Region nachrückt.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 30.01.2022:

EFH von 1975, stetig modernisiert, 160qm Wohnfläche auf 700qm Grundstück, gekauft in 10/2020 für 700 k (ohne Kaufnebenkosten), Modernisierungskosten: 150k, damit guter Wohnstandard u. Engergiestandard C (ca. 130kw/h m²)
Das Grundstück war damals also laut Bodenrichtwert 497k wert, für die Altbaubebauung wurden demnach gut 200k (bzw. 350k inkl. Modernisierung) bezahlt, also ca. 1250 Euro ohne bzw. 2200 Euro mit Modernisierung pro Quadratmeter.

Interessante Beobachtung. Wenn ich das mal auf unser Haus übertrage, gekauft in 2019:
Ähnliches Alter, ähnliche Wohnfläche, Grundstück kleiner. In diesem Ortsteil mit die beste Lage. Bodenrichtwert war rund 600EUR, Grundstück damit rund 300k wert. Wenn ich EBK und PV-Anlage rausrechne war das Haus rund 350k wert. Allerdings war das Haus bereits einige Jahre vorher sehr aufwändig für fast 200k modernisiert worden (Energiewert 80kw/h m²).

WiWi Gast schrieb am 02.02.2022:

So sehe ich das auch. Bei Objekten um die 500-600k gibt es absurde Bieterwettstreite und immense Nachfrage. Bei Objekten über 800k steigen aber dann trotz Niedrigzinsen die Allermeisten aus, weshalb da die Zahl der Nachfragenden geringer ist die die Preise im Verhältnis nicht so explodieren.

Haben wir 2019 auch so erlebt. Sachen bis ca. 500k gingen weg wie nix. Unser Haus war für etwas über 700k inseriert und das Interesse war überschaubar so dass wir es am Ende für unter 700k gekauft haben.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Ja, in der Tat eine interessante Diskussion.

Bei uns hatte das Grundstück bei Kauf einen Wert von ca. 380 TEUR bei rd 600€ m/qm Bodenrichtwert. Der implizierte Hauswert lag damit bei gut TEUR 600 was das Haus an sich niemals wert war/ist (massiv gebaut, gute Ausstattung aber Wert eher 300-400). Wir haben es trotzdem gekauft und uns in einem schwierigen privaten Verkauf durchgesetzt, will sagen professionell vermarket wären sicherlich noch TEUR 50-100 mehr drin gewesen (ich habe zuvor 4 Jahre lang recht akribisch nach einer Immobilie gesucht und behaupte daher die Marktpreise ganz gut beurteilen zu können in unserer Region).

Ich glaube beim Bodenrichtwert spielen mehrere Faktoren rein die den Wert tlws. vom Marktgeschehen abkoppeln:

  • sehr gute Mikrolagen (bei uns Blick auf Rhein) werden mit sehr schwachen Mikrolagen (Garten zur Hauptstraße) in einen Topf geworfen, der Wert damit gemittelt
  • ein Teil der Verkäufe erfolgt unter Marktpreis, bspw. wenn unter Familienmitgliedern oder Bekannten verkauft wird, der Bodenrichtwert wird damit unrealistisch nach unten gezogen
  • die „Gutachter“ tun sich schwer den Bodenrichtwert um irgendwelche 2-stelligen Prozentsätze pro Jahr zu erhöhen wodurch der Wert strukturell „hinterher hinkt“
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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ziemlich schlecht um einen echten Wert zu ermitteln. Unser Haus würde laut Bodenrichtwert einen Grundstückswert von ca 100.000€ aufweisen (kleines Reihenhausgrundstück) und damit würde das Haus bei über 600.000€ liegen (ziemlich neu gebaut, trotzdem unrealistischer Wert). Die Lage hier erstreckt sich von mehreren großen Hauptstraßen und mäßigen Wohnungen (inklusive Hochhausblocks) bis ins Villenviertel (Preise über 1,5 Mio). Unser Grundstück ist sicher deutlich mehr wert da direkte Innenstadtnähe und trotzdem ruhig, mit Tiefgaragenparkplatz und hervorragend angebunden. Außerdem gibt es hier Winterdienst, Hausmeisterservice für die Mülltonnen usw. (quasi ein modernes Wohnkonzept mit Wohnungen und Reihenhäusern auf einem ehemaligen Industriegrdunstück).

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Man muss beachten: auch wenn der Gutachterausschuss ein offizielles Verkehrswertgutachten einer Immobilie erstellt, wird das Grundstück höher als der Bodenrichtwert bewertet. Der Gutachterausschuss berechnet zwar den Sachwert der Immobilie auf Basis Bodenrichtwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, schlägt dann aber auf diesen vorläufigen Sachwert noch einen Marktanpassungsfaktor drauf um den realen Sachwert zu ermitteln. Den Marktanpassungsfaktor bildet der Gutachterausschuss jährlich aus der Differenz zwischen vorläufigen Sachwerten und realen Verkaufspreisen für verschiedene Immobilientypen (Doppelhaushälfte, freistehende Häuser etc.). Für Doppelhaushälften auf kleinem Grundstück beträgt der Marktanpassungsfaktor in Stuttgart bspw. aktuell etwa 35%. D.h. bei einem Grundstück mit Bodenrichtwert 1000 Euro den QM bewertet der Gutachterausschuss das Grundstück mit 1350 Euro den QM. Der Anpassungsfaktor ist dabei übrigens umso höher, je geringer der vorläufige Sachwert ist. D.h. umso grösser das Grundstück, desto geringer der Marktaufschlag.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Ich orientiere mich tatsächlich an Grundstückwert.

Mein Grundstück pro qm² ist ca. 9.500 EUR wert.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Man muss beachten: auch wenn der Gutachterausschuss ein offizielles Verkehrswertgutachten einer Immobilie erstellt, wird das Grundstück höher als der Bodenrichtwert bewertet. Der Gutachterausschuss berechnet zwar den Sachwert der Immobilie auf Basis Bodenrichtwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, schlägt dann aber auf diesen vorläufigen Sachwert noch einen Marktanpassungsfaktor drauf um den realen Sachwert zu ermitteln. Den Marktanpassungsfaktor bildet der Gutachterausschuss jährlich aus der Differenz zwischen vorläufigen Sachwerten und realen Verkaufspreisen für verschiedene Immobilientypen (Doppelhaushälfte, freistehende Häuser etc.). Für Doppelhaushälften auf kleinem Grundstück beträgt der Marktanpassungsfaktor in Stuttgart bspw. aktuell etwa 35%. D.h. bei einem Grundstück mit Bodenrichtwert 1000 Euro den QM bewertet der Gutachterausschuss das Grundstück mit 1350 Euro den QM. Der Anpassungsfaktor ist dabei übrigens umso höher, je geringer der vorläufige Sachwert ist. D.h. umso grösser das Grundstück, desto geringer der Marktaufschlag.

Interessanter Beitrag, Danke! Der Anpassungsfaktor wird ja sicherlich stark von Stadt, Stadtteil und Mikrolage (genauen Flurstück) abhängig sein. Ein herrschendes Grundstück in Hinterbebauung wird ja z.B. einen deutlichen Aufschlag gegenüber dem dienenden Grundstück davor rechtfertigen.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Man muss beachten: auch wenn der Gutachterausschuss ein offizielles Verkehrswertgutachten einer Immobilie erstellt, wird das Grundstück höher als der Bodenrichtwert bewertet. Der Gutachterausschuss berechnet zwar den Sachwert der Immobilie auf Basis Bodenrichtwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, schlägt dann aber auf diesen vorläufigen Sachwert noch einen Marktanpassungsfaktor drauf um den realen Sachwert zu ermitteln. Den Marktanpassungsfaktor bildet der Gutachterausschuss jährlich aus der Differenz zwischen vorläufigen Sachwerten und realen Verkaufspreisen für verschiedene Immobilientypen (Doppelhaushälfte, freistehende Häuser etc.). Für Doppelhaushälften auf kleinem Grundstück beträgt der Marktanpassungsfaktor in Stuttgart bspw. aktuell etwa 35%. D.h. bei einem Grundstück mit Bodenrichtwert 1000 Euro den QM bewertet der Gutachterausschuss das Grundstück mit 1350 Euro den QM. Der Anpassungsfaktor ist dabei übrigens umso höher, je geringer der vorläufige Sachwert ist. D.h. umso grösser das Grundstück, desto geringer der Marktaufschlag.

Interessanter Beitrag, Danke! Der Anpassungsfaktor wird ja sicherlich stark von Stadt, Stadtteil und Mikrolage (genauen Flurstück) abhängig sein. Ein herrschendes Grundstück in Hinterbebauung wird ja z.B. einen deutlichen Aufschlag gegenüber dem dienenden Grundstück davor rechtfertigen.

Nein, der Marktanpassungsfaktor ist stadtweit gültig, unterscheidet aber zwischen Immobilientyp (DHH, Freistehend etc.) und Höhe des vorläufigen Sachwerts. Die Lage innerhalb der Stadt wird durch den Bodenrichtwert an sich bepreist, da gibts dann nicht nochmal einen ausdifferenzierten Marktanpassungsfaktor je nach Lage. Wobei der Bodenrichtwert im Detailgrad einer Bodenrichtwertzone ermittelt wird, nicht für das exakte Flurstück.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden. Hier in einer B oder C Stadt trifft das vor allem den Preisbereich um die 500 k - 700 k. Der Preis scheint sich nur nach Grundstücksgröße Festzulegen. In letzter Zeit wurden bspw. drei Häuser nahe beieinander verkauft. Alle auf ca. 500 qm Grundstück. Und alle haben 500 k gekostet, bzw. waren dafür inseriert. Der Bodenrichtwert sind 360 €, also jeweils 180 k für das Grundstück und 320 k für die Immobilie darauf. Die waren aber grundverschieden. Eine Doppelhaushälfte aus den 70ern auf dem Stand der 90er Jahre mit Renovierungsbedarf, ggf. Bad neu + Heizungstsusch nötig, ein EFH aus den 60er vor 19 Jahren saniert, muss eigentlich nur gestrichen bzw. dem eigenen Geschmack angepasst werden. Ein EFH Anfang 80er im Urzustand, muss das Dach gedämmt kriegen, neue Fenster, neue Bäder, Elektrik am besten auch neu.

Wie gesagt alle zum gleichen Preis. Und die haben den Effekt nur sehr gut demonstriert. Ich habe das Gefühl es wird einfach jedes EFH auf einem normalen Grundstück um die 500 qm für 500 k eingestellt. Ist es ein 1000 qm Grundstück sind es um die 650 k. Aber recht unabhängig vom Restwert der Immobilie. Oder höchstens sehr geringem Einfluss von vll 50 k zwischen zwei Immobilien die sich nach der Bewertungsmethode des Gutachterausschusses um 150 k im Restwert unterscheiden müssten.

Gleichzeitig gibt es auch kaum etwas, dss für unter 500 k verkauft wird. Ich glaube das liegt einfach an der großen Nachfrage in dieser Preisklasse. Schaut man zu den wenigen Immobilien die um 1 Mio kosten, wirken die Preise eigentlich deutlich gerechtfertigter. Gab z.B. letztens eine Villa, 2000 qm Grundstück mit Bodenrichtwert 340 €/qm und 200 qm Wohnfläche + 50 qm Einliegerwohnung/Bürobereich, aus den 60ern, ca 2005 Kernsaniert für glatt 1 Mio.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden.

Das ist der Punkt!
Ein Architekt in meiner Familie Rechner überschlägt den Verkehrswert eines Hauses nach folgender Faustformel:
Grundstückswert gemäß Bodenrichtwert (bei über- oder unterdurchschnittlichen Mikrolage unter Berücksichtigung eines eines „Anpassungsfaktors“)

  • bei sanierungsbedürftiger Bebauung: nichts (!) für das Haus, bei Abriss Abrisskosten
  • bei Modernisierungsbedürftiger Bebauung: 1000-1500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt
    Bei neuwertiger Bebauung je nach Standard 2500 - 3500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt.

Wir haben uns bei unserer Immobiliensuche daran orientiert und sind damit sehr gut gefahren - hat uns vor machen Fehlkäufen bewahrt. Gerade in mittleren Wohnlagen stehen die Angebotspreise (und leider meist auch die erzielten Verkaufspreise) in keiner Relation mehr zum Grundstückswert.
Beispiel: Das 150qm-Reihenhaus aus dem Siebzigern auf 300qm Grundstück in einer C-Stadt, das bei einem Bodenrichtwert von 300 Euro für 500k weggeht. Das Grundstück ist keine 100k wert, das Haus mit Glück 225k, bleibt eine Lücke von fast 200k!

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Genau weil der Bodenrichtwert innerhalb einer Zone ermittelt wird gibt es dann für das jeweilige Grundstück noch einen Anpassungsfaktor. Z.B. für eine Hanglage, die ist immer billiger.

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Nein, der Marktanpassungsfaktor ist stadtweit gültig, unterscheidet aber zwischen Immobilientyp (DHH, Freistehend etc.) und Höhe des vorläufigen Sachwerts. Die Lage innerhalb der Stadt wird durch den Bodenrichtwert an sich bepreist, da gibts dann nicht nochmal einen ausdifferenzierten Marktanpassungsfaktor je nach Lage. Wobei der Bodenrichtwert im Detailgrad einer Bodenrichtwertzone ermittelt wird, nicht für das exakte Flurstück.

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Der Einkäufer

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 04.02.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden.

Das ist der Punkt!
Ein Architekt in meiner Familie Rechner überschlägt den Verkehrswert eines Hauses nach folgender Faustformel:
Grundstückswert gemäß Bodenrichtwert (bei über- oder unterdurchschnittlichen Mikrolage unter Berücksichtigung eines eines „Anpassungsfaktors“)

  • bei sanierungsbedürftiger Bebauung: nichts (!) für das Haus, bei Abriss Abrisskosten
  • bei Modernisierungsbedürftiger Bebauung: 1000-1500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt
    Bei neuwertiger Bebauung je nach Standard 2500 - 3500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt.

Wir haben uns bei unserer Immobiliensuche daran orientiert und sind damit sehr gut gefahren - hat uns vor machen Fehlkäufen bewahrt. Gerade in mittleren Wohnlagen stehen die Angebotspreise (und leider meist auch die erzielten Verkaufspreise) in keiner Relation mehr zum Grundstückswert.
Beispiel: Das 150qm-Reihenhaus aus dem Siebzigern auf 300qm Grundstück in einer C-Stadt, das bei einem Bodenrichtwert von 300 Euro für 500k weggeht. Das Grundstück ist keine 100k wert, das Haus mit Glück 225k, bleibt eine Lücke von fast 200k!

Lol
Das gilt vill für ein Angebotsmarkt und nicht Nachfragemarkt
Hier gegen absolute Schrottimmos aus 1950 mit 200m2 Grundstück für 600k weg... Stuttgart

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 04.02.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden.

Das ist der Punkt!
Ein Architekt in meiner Familie Rechner überschlägt den Verkehrswert eines Hauses nach folgender Faustformel:
Grundstückswert gemäß Bodenrichtwert (bei über- oder unterdurchschnittlichen Mikrolage unter Berücksichtigung eines eines „Anpassungsfaktors“)

  • bei sanierungsbedürftiger Bebauung: nichts (!) für das Haus, bei Abriss Abrisskosten
  • bei Modernisierungsbedürftiger Bebauung: 1000-1500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt
    Bei neuwertiger Bebauung je nach Standard 2500 - 3500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt.

Wir haben uns bei unserer Immobiliensuche daran orientiert und sind damit sehr gut gefahren - hat uns vor machen Fehlkäufen bewahrt. Gerade in mittleren Wohnlagen stehen die Angebotspreise (und leider meist auch die erzielten Verkaufspreise) in keiner Relation mehr zum Grundstückswert.
Beispiel: Das 150qm-Reihenhaus aus dem Siebzigern auf 300qm Grundstück in einer C-Stadt, das bei einem Bodenrichtwert von 300 Euro für 500k weggeht. Das Grundstück ist keine 100k wert, das Haus mit Glück 225k, bleibt eine Lücke von fast 200k!

So ähnlich habe ich das bei unserer Immobiliensuche auch gemacht. Zusätzlich habe ich noch den - sogar etwas einfacheren - Sanity Check gemacht, wie viele realistische Jahreskaltmieten bei dem Haus in der Lage im aktuellen Zustand bzw. renoviert/ saniert drin wären. Da kommen dann auch je nach Objekt Werte zwischen 25-30 und 60+ (stark überteuert angebotene kleine Häuser auf großen Grundstücken mit teurer Liebhaber-Ausstattung, für die Mieter kaum Geld ausgeben würden) raus. Von allem über 30 haben wir uns dann auch schnell verabschiedet.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Der Einkäufer schrieb am 04.02.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.02.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden.

Das ist der Punkt!
Ein Architekt in meiner Familie Rechner überschlägt den Verkehrswert eines Hauses nach folgender Faustformel:
Grundstückswert gemäß Bodenrichtwert (bei über- oder unterdurchschnittlichen Mikrolage unter Berücksichtigung eines eines „Anpassungsfaktors“)

  • bei sanierungsbedürftiger Bebauung: nichts (!) für das Haus, bei Abriss Abrisskosten
  • bei Modernisierungsbedürftiger Bebauung: 1000-1500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt
    Bei neuwertiger Bebauung je nach Standard 2500 - 3500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt.

Wir haben uns bei unserer Immobiliensuche daran orientiert und sind damit sehr gut gefahren - hat uns vor machen Fehlkäufen bewahrt. Gerade in mittleren Wohnlagen stehen die Angebotspreise (und leider meist auch die erzielten Verkaufspreise) in keiner Relation mehr zum Grundstückswert.
Beispiel: Das 150qm-Reihenhaus aus dem Siebzigern auf 300qm Grundstück in einer C-Stadt, das bei einem Bodenrichtwert von 300 Euro für 500k weggeht. Das Grundstück ist keine 100k wert, das Haus mit Glück 225k, bleibt eine Lücke von fast 200k!

Lol
Das gilt vill für ein Angebotsmarkt und nicht Nachfragemarkt
Hier gegen absolute Schrottimmos aus 1950 mit 200m2 Grundstück für 600k weg... Stuttgart

Eine Schrottimmobilie hat auch in Stuttgart einen Wert von 0 bzw. -30k bis -50k Euro (Abrisskosten). Es kann sich ja jeder selbst überlegen, ob er für ein Reihenhausgrundstück in Stuttgart über 3k pro qm zahlen möchte. Gerade dafür ist diese Betrachtung sehr wertvoll. Nur weil andere Menschen irrational handeln, muss man das ja nicht gleich nachmachen.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Der Einkäufer schrieb am 04.02.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.02.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.02.2022:

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden.

Das ist der Punkt!
Ein Architekt in meiner Familie Rechner überschlägt den Verkehrswert eines Hauses nach folgender Faustformel:
Grundstückswert gemäß Bodenrichtwert (bei über- oder unterdurchschnittlichen Mikrolage unter Berücksichtigung eines eines „Anpassungsfaktors“)

  • bei sanierungsbedürftiger Bebauung: nichts (!) für das Haus, bei Abriss Abrisskosten
  • bei Modernisierungsbedürftiger Bebauung: 1000-1500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt
    Bei neuwertiger Bebauung je nach Standard 2500 - 3500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt.

Wir haben uns bei unserer Immobiliensuche daran orientiert und sind damit sehr gut gefahren - hat uns vor machen Fehlkäufen bewahrt. Gerade in mittleren Wohnlagen stehen die Angebotspreise (und leider meist auch die erzielten Verkaufspreise) in keiner Relation mehr zum Grundstückswert.
Beispiel: Das 150qm-Reihenhaus aus dem Siebzigern auf 300qm Grundstück in einer C-Stadt, das bei einem Bodenrichtwert von 300 Euro für 500k weggeht. Das Grundstück ist keine 100k wert, das Haus mit Glück 225k, bleibt eine Lücke von fast 200k!

Lol
Das gilt vill für ein Angebotsmarkt und nicht Nachfragemarkt
Hier gegen absolute Schrottimmos aus 1950 mit 200m2 Grundstück für 600k weg... Stuttgart

Das muss in Stuttgart allerdings kein Widerspruch zu dem von Dir zitierten Beitrag sein, denn in Stuttgart liegt der Bodenrichtwert in guten Lagen sogar oberhalb von 3000 Euro!
Der Beitrag bezieht sich doch auf C-Städte mit moderaten Bodenrichtwerten.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Lol
Das gilt vill für ein Angebotsmarkt und nicht Nachfragemarkt
Hier gegen absolute Schrottimmos aus 1950 mit 200m2 Grundstück für 600k weg... Stuttgart

Beispiele für C-Städte mit moderaten Bodenrichtwerten: Darmstadt, Osnabrück, Bielefeld …
Stuttgart ist eine A-Stadt mit einem außergewöhnlich hohen Bodenrichtwert von bis zu 4000 Euro!

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Der Einkäufer schrieb am 04.02.2022:

Ich beobachte auch, dass gerade der Immobilienwert, also bei einem Preisgutachten die Herstellungskosten, bei der Preisfindung oft ignoriert werden.

Das ist der Punkt!
Ein Architekt in meiner Familie Rechner überschlägt den Verkehrswert eines Hauses nach folgender Faustformel:
Grundstückswert gemäß Bodenrichtwert (bei über- oder unterdurchschnittlichen Mikrolage unter Berücksichtigung eines eines „Anpassungsfaktors“)

  • bei sanierungsbedürftiger Bebauung: nichts (!) für das Haus, bei Abriss Abrisskosten
  • bei Modernisierungsbedürftiger Bebauung: 1000-1500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt
    Bei neuwertiger Bebauung je nach Standard 2500 - 3500 Euro pro Quadratmeter, wobei wohnlich ausgebaute Nutzfläche mitzählt.

Wir haben uns bei unserer Immobiliensuche daran orientiert und sind damit sehr gut gefahren - hat uns vor machen Fehlkäufen bewahrt. Gerade in mittleren Wohnlagen stehen die Angebotspreise (und leider meist auch die erzielten Verkaufspreise) in keiner Relation mehr zum Grundstückswert.
Beispiel: Das 150qm-Reihenhaus aus dem Siebzigern auf 300qm Grundstück in einer C-Stadt, das bei einem Bodenrichtwert von 300 Euro für 500k weggeht. Das Grundstück ist keine 100k wert, das Haus mit Glück 225k, bleibt eine Lücke von fast 200k!

Lol
Das gilt vill für ein Angebotsmarkt und nicht Nachfragemarkt
Hier gegen absolute Schrottimmos aus 1950 mit 200m2 Grundstück für 600k weg... Stuttgart

Die wichtige Aussage ist nicht der absolute Preis den er genannt hat, der variiert von Immobilie zu Immobilie, sondern wie er ermittelt wurde. Und zwar durch die Formel Grundstückswert + Gebäudewert. Und in den Gebäudewert fließt eben auch der Zustand ein.

Ich habe bei mir in der Umgebung auch beobachtet, dass die Preise in der 500 k-Region sich immer mehr von dieser Berechnung abkoppeln. Ich bin jetzt kein Gutachter, aber ganz grob kann man das ja auch als Laie abschätzen. Ich habe dafür das Restwertverfahren genutzt und das für einige Immobilienangebote durchgerechnet. Die Bodenrichtwerte sind ja einsehbar und wenn es genügend Bilder gibt kann man sich ja einen ungefähren Eindruck vom Zustand machen.

Ich habe das so für einige Objekte um die 500 k (+- 50 k) durchgerechnet und bin auf Werte von 250 k bis 600 k gekommen. Mit einigen Angeboten im Bereich 250 k bis 350 k. Jetzt kann man argumentieren dass die Preise noch etwas weiter gestiegen sind und dass meine Schätzungen einen gewissen Fehler haben. Aber selbst damit rechtfertigt das meiner Meinung nach keine Preisaufschläge in der Region von 35 - 50 %.

Ich denke eher man hofft noch einen Dummen zu finden der das bezahlt. Nur spätestens wenn dessen Bank dann einen Gutachter schickt, müsste die dann ja einen Strich durch die Rechnung machen.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Zwei Sachen:

  • In Stuttgart beträgt der Bodenrichtwert in attraktiven Lagen für Einfamilienhäuser etwa 1600 Euro, keine 4000 Euro! In den exklusiven Halbhöhenlagen gehts dann auf 2000 bis 3000 Euro rauf, in den billigeren nördlichen Gebieten sind es um die 1000 Euro
  • Wie oben geschrieben schlagen auch die Gutachterausschüsse in den Verkehrswertgutachten nochmal einen ordentlichen Marktanpassungsfaktor auf den Bodenrichtwert drauf. Fairer Marktpreis eines Grundstücks mit Bodenrichtwert 1600 Euro sind also keine 1600 Euro, sondern über 2000 Euro (Beispiel Stuttgart)

Aber auch trotz Marktanpassungsfaktor ergeben die Verkehrswertgutachten meiner Meinung nach einen meist zu geringen Wert. Mein Vater hat 2020 eine DHH in Stuttgart 10% über Verkehrswert verkauft und ich hab mich wie Hulle geärgert, wie billig das war

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Eine Immobilie hat genau den Wert, welchen der letzte verbleibende Käufer bereit ist zu zahlen. Natürlich sind dann Liebhaber etc. dabei und der Preis landet regelmäßig über dem Richtwert, zu dem alle kaufen würden wollen...

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Aber auch trotz Marktanpassungsfaktor ergeben die Verkehrswertgutachten meiner Meinung nach einen meist zu geringen Wert.

Für einen überhitzten Markt trifft das zweifellos zu. Dann sollte aber jedem Käufer klar sein, dass eine Investition eine Spekulation in Richtung weiter stark steigender Preise ist.
Wem wichtig ist, keine Mondpreise zu zahlen, der recherchiert halt wenigstens mal den letzten Bodenrichtwert, meinetwegen schläft er darauf einen plausibel erscheinenden Anpassungsfaktor von 10, 15 oder 20% drauf.

Mit dem Thread möchte ich nur darauf aufmerksam machen, dass in Großstädten aktuell gerade in mittleren Jahren häufig hoffnungslos zu viel gezahlt wird. In sehr guten und Topwohnlagen hingegen stehen die Verkaufspreise überwiegend noch in einem gesunden Verhältnis zu Verkehrswert. Was übrigens meines Wissens schon immer ähnlich. Wenn die Preise mal fallen, bleiben gute und sehr gute Lage verhältnismäßig stabil.

antworten
WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Wer hatte das Verkehrswertgutachten erstellt? Wie viel hatte Dein Vater dafür bezahlt?

WiWi Gast schrieb am 05.02.2022:

Aber auch trotz Marktanpassungsfaktor ergeben die Verkehrswertgutachten meiner Meinung nach einen meist zu geringen Wert. Mein Vater hat 2020 eine DHH in Stuttgart 10% über Verkehrswert verkauft und ich hab mich wie Hulle geärgert, wie billig das war

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Der Einkäufer

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

Was ist eine gute oder sehr gute Wohnlage?
Bei den Banken kann man ja Verkehrswerte ermitteln, die dann angeben was für eine Lage das Haus hat.

Ist das dann die Defitinition von guten bis sehr guten Lagen?

antworten
WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 06.02.2022:

Aber auch trotz Marktanpassungsfaktor ergeben die Verkehrswertgutachten meiner Meinung nach einen meist zu geringen Wert.

Für einen überhitzten Markt trifft das zweifellos zu. Dann sollte aber jedem Käufer klar sein, dass eine Investition eine Spekulation in Richtung weiter stark steigender Preise ist.
Wem wichtig ist, keine Mondpreise zu zahlen, der recherchiert halt wenigstens mal den letzten Bodenrichtwert, meinetwegen schläft er darauf einen plausibel erscheinenden Anpassungsfaktor von 10, 15 oder 20% drauf.

Mit dem Thread möchte ich nur darauf aufmerksam machen, dass in Großstädten aktuell gerade in mittleren Jahren häufig hoffnungslos zu viel gezahlt wird. In sehr guten und Topwohnlagen hingegen stehen die Verkaufspreise überwiegend noch in einem gesunden Verhältnis zu Verkehrswert. Was übrigens meines Wissens schon immer ähnlich. Wenn die Preise mal fallen, bleiben gute und sehr gute Lage verhältnismäßig stabil.

Ein Grundstück oder eine Immobilie ist soviel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Wenn es 10, 20 andere Interessenten gibt, dürfte klar sein, dass der Preis eher zu niedrig ist. Wenn dlie Immobilie länger als mindestens 6 Monate in Immoscout steht, ist der Preis zu hoch. Evtl. gibt es da natürlich versteckte Mängel. Ich kenne etwa eine Immobilie, welche zu einem guten Preis drin stand. Man würde sich sicher darüber wundern, warum die so lange drin stand. Da ich den Besitzer über 2 Ecken kannte, wusste ich allerdings, dass die Immobilie statisch relevante Risse hatte (durch Bauarbeiten an der Bundesstraße direkt daneben - wofür der Besitzer entschädigt wurde), welche vom Käufer noch behoben werden müssten. Das stand nicht in der Anzeige um nicht gleich abzuschrecken, aber wurde natürlich vor Ort erwähnt.

Aber wenn eine Immobilie zum Preis X in Immoscout erscheint und spätestens einen Monat danach weg ist, kannst du davon ausgehen, dass der Preis eher das untere Ende der Spanne war.

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WiWi Gast

Verhältnis Immobilienpreise - Bodenrichtwert

WiWi Gast schrieb am 06.02.2022:

Aber auch trotz Marktanpassungsfaktor ergeben die Verkehrswertgutachten meiner Meinung nach einen meist zu geringen Wert.

Für einen überhitzten Markt trifft das zweifellos zu. Dann sollte aber jedem Käufer klar sein, dass eine Investition eine Spekulation in Richtung weiter stark steigender Preise ist.
Wem wichtig ist, keine Mondpreise zu zahlen, der recherchiert halt wenigstens mal den letzten Bodenrichtwert, meinetwegen schläft er darauf einen plausibel erscheinenden Anpassungsfaktor von 10, 15 oder 20% drauf.

Mit dem Thread möchte ich nur darauf aufmerksam machen, dass in Großstädten aktuell gerade in mittleren Jahren häufig hoffnungslos zu viel gezahlt wird. In sehr guten und Topwohnlagen hingegen stehen die Verkaufspreise überwiegend noch in einem gesunden Verhältnis zu Verkehrswert. Was übrigens meines Wissens schon immer ähnlich. Wenn die Preise mal fallen, bleiben gute und sehr gute Lage verhältnismäßig stabil.

Ein Grundstück oder eine Immobilie ist soviel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Wenn es 10, 20 andere Interessenten gibt, dürfte klar sein, dass der Preis eher zu niedrig ist. Wenn dlie Immobilie länger als mindestens 6 Monate in Immoscout steht, ist der Preis zu hoch. Evtl. gibt es da natürlich versteckte Mängel. Ich kenne etwa eine Immobilie, welche zu einem guten Preis drin stand. Man würde sich sicher darüber wundern, warum die so lange drin stand. Da ich den Besitzer über 2 Ecken kannte, wusste ich allerdings, dass die Immobilie statisch relevante Risse hatte (durch Bauarbeiten an der Bundesstraße direkt daneben - wofür der Besitzer entschädigt wurde), welche vom Käufer noch behoben werden müssten. Das stand nicht in der Anzeige um nicht gleich abzuschrecken, aber wurde natürlich vor Ort erwähnt.

Aber wenn eine Immobilie zum Preis X in Immoscout erscheint und spätestens einen Monat danach weg ist, kannst du davon ausgehen, dass der Preis eher das untere Ende der Spanne war.

Nach Deiner Logik wäre auf der Nachfrageseite kein Marktversagen möglich.
Dieser Thread aber problematisiert dieses Marktversagen, sichtbar über extreme Lücken zwischen Verkehrswerten und Verkaufspreisen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Faktor.
Wer in irgendeiner C-Stadt wie Osnabrück oder Bielefeld oder sogar in einer Kleinstadt ein Reihenhaus für eine halbe Million kauft, hat sich mit diesem Thema wahrscheinlich nicht ausreichend auseinandergesetzt!

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