An diesem Thema scheiden sich wohl wirklich die Geister. Ich bleibe aber auch dabei: Für jemanden mit einem überdurschnittlichen Einkommen sind fremdfinanzierte Immobilien die einzige Möglichkeit, nachhaltig Vermögen zu generieren, da durch die Steuerlast in Deutschland einfach nicht viel möglich ist. Ausnahme natürlich die Erben. Darüber hinaus: Selbst eine selbstgenutzte Immobilie macht für viele Menschen Sinn. Der durchschnittliche AN in De muss nicht 5 mal im Leben den Wohnort wechseln...
Wir kennen vom Invesmtent Punkt über Kommer oder die jetzt trendigen Finfluencer alle möglichen "Experten" und darunter befinden sich auch viele Skeptiker bezüglich Immobilien. Ich denke daher, dass es auch unter jungen Leuten eine Art "Trend" geworden ist, Immobilien zu verteufeln. Insbesondere das Klumpenrisiko wird ja immer gerne angeführt oder Extremfälle mit negativer EK-Rendite. Naja, letzteres kann man auch immer auf andere Anlagen drehen: Wenn ich in einer Krise meinen Job verliere und gleichzeitig der Markt um 30-40% einbricht, dann kann die Liquidation meines Portfolios auch zu einem ungünstigen Zeitpunkt (systemisches Risiko) kommen.
Auch ein interessanter Blickwinkel: Wenn man monatlich bespart, nimmt man zwar Schwankungen raus aber die Renditen werden nun mal auch absolut "gemildert". Hier predigen ja immer alle die durchschnittliche Jahresperfomance von Indizes, diese schlägt aber auch nur bei Einmalanlagen durch. Rechnet gerne mal die Unterschiede bei einem Anlagehorizont von 20 Jahren aus, wenn ihr einmalig euer Geld anlegt oder über einen Sparplan geht. Das ist vielen immer nicht bewusst. Der Sinn dahinter ist natürlich, falsche Einstiegszeitpunkte zu umgehen, aber letzten Endes ist die durchschnittliche Performance ab T0 halt auch nur für den Absolutbetrag relevant, den man in T0 angelegt hat.
Die Immobilie hingegen erwirbt man zu vollem Marktwert und hat halt, wenn man kostendeckend vermietet, einen Endbetrag X mit deutlicher EK-Rendite. Die Wertsteigerungen, die sich durch höhere Marktwerte ergeben können (genau wie die Minderungen), mal außen vor. Kann Chance oder Risiko sein. Wie von einem Vorposter erwähnt: Um mit meinem EK eine ähnliche Gesamtrendite zu schaffen, muss ich am Kapitalmarkt schon deutliche Risiken eingehen. Ich meine, finde mal einen five- oder tenbagger. Das allein ist schon nicht ohne. Und das dann noch für das gesamte Depot..? Da sprechen wir dann von ununterbrochen zweistelligen Jahresrenditen... vor Steuer. Dafür hat man schon ordentlich Risk im Portfolio.
Am Ende fahre ich mit beiden Wegen gut. Über Afa und Zins zahle ich nicht so viel Steuern auf das Einkommen aus V&V (richtig, Tilgung kann in der Rechnung nicht berücksichtigt werden und stellt steuerlich keine Minderung der "Rendite" dar, kann also nicht abgesetzt werden). Trotzdem arbeite ich kostendeckend und bei heutigem (+-15 Jahre) Neubau muss ich auch nicht damit rechnen, in 10 Jahren plötzlich eklatant hohe Investitionen zu haben.. Ich frage mich daher immer, was hier für Annahmen getroffen werden.
Ich bespare monatlich 4stellig mein Depot, wohne in einer eigengenutzten Immobilie und habe noch 2 Wohnungen finanziert. Geht alles. Ich habe zwar so wie andere Angestellte auch ein grundsätzliches Arbeitsplatzrisiko, aber ich lebe in der Nähe einer Metropolregion, in der ich wohl immer einen Job irgendwie irgendwo finden kann. Selbst wenn ich umziehen müsste, könnte ich die eigengenutzte Wohnung auch vermieten und durch die Rücklagen aus meinem Depot und bisschen Cash muss schon sehr viel schief gehen, damit ich am Ende wirklich nichts aus meinen Immos rausziehe. Selbst bei weniger Gehalt kann ich erstmal die Einzahlungen ins Depot aussetzen und da reden wir von einer 4stelligen Nettominderung des Gehalts.. Die Ereigniskette für die ganzen hier gezeichneten Szenarien, dass wirklich einiges schiefgeht, ist schon sehr groß:
Ich verliere meinen Job --> ich finde so lange keinen Job, dass ALG I UND meine Rücklagen aufgebraucht sind --> parallel brechen mir alle Mieter weg --> ich finde keine neuen Mieter --> ich muss die Immobilien versteigern --> die Immobilienpreise sind so stark gefallen, dass sie die bisherige Tilgung überkompensieren und nach Verwertung eine Restschuld besteht..
Selbst wenn die Immobilien extrem viel an Wert verlieren, muss sich das schon extrem auf den Mietspiegel durchziehen, damit die Rechnung nicht aufgeht. Und solange ich nicht veräußern muss, habe ich ja auch de facto nur mein EK Einsatz gebunden. Je nach Umlagenhöhe und Investitionsstau auch bisschen mehr. Das ist aber alles kalkulierbar und schlägt auch nicht auf die Rendite durch. Sobald dann die Immobilie abbezahlt ist, wird zudem der CF ja auch noch positiv.
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