WiWi Gast schrieb am 27.06.2022:
Wer in den letzten 3 Monaten noch schnell gekauft hat … Halleluja! Da drücke ich die Daumen. Ein Asset für sagen wir 750k, das in 5 Jahren nur noch 400k wert sein wird. Da verlangt der Banker aber zusätzliche Sicherheiten. Und wenn es die nicht gibt, wird der Kredit fällig gestellt. Und wenn diesen dann jemand nicht bedienen kann, folgt die Versteigerung. Es wird alles in sich zusammenfallen wie ein Kartenhaus. Wohnen dann im Gartenhaus.
Richtig, 47% Nominalverlust, ca. 54% Realwertverlust - kommt auf jeden Fall. Würde die 27% vom Subprime-Crash vom ATH zum nächsten absoluten Tiefpunkt nach dem ATH zwar mal gekonnt in den Schatten stellen, aber natürlich.
Was im Fall der Fälle bei einer fetten, fetten Rezession möglich sind, wären vielleicht 5-15%. 15% wäre dann wirklich eine schwere Rezession.
Wir haben keine Immobilienkrise - im Gegensatz zur Subprime-Krise, wo einfach am Bedarf vorbeigebaut wurde und wo nach US-Recht die Käufer kein Risiko tragen.
Wir haben eine wirtschaftliche Rezession, ausgelöst durch Inflation, Krieg, Corona-Nachwirkungen usw. - und im Zuge dessen haben wir weiter einen extrem angespannten Immobilienmarkt, wo die Nachfrage weiterhin das Angebot extrem weit übersteigt und in welchem Markt das Angebot in Zukunft weiter zusammenschrumpfen wird, da uns die nächsten Jahre der Neubaumarkt komplett zusammenbricht.
In diesem Umfeld (weiterhin extreme hoher Nachfrageüberhang, Angebot geht gar noch zurück) könnten Immobilienpreise gar der Krise trotzen und einfach weiter hochgehen - wenn die Nachfrage/Angebotssituation gewichtiger ist als Zinsen und Rezession.
Oder der Immobilienmarkt folgt der Rezession und gibt vielleicht leicht nach. Aber das hat nichts mit Subprime-Krise zu tun und ist nicht eine, sondern viele Magnituden weniger schlimm als Subprime (eine Krise ausgelöst durch Immobilien! vs. aktuell weiterhin extreme Nachfrage nach Immobilien oberhalb des Angebots begleitet von einer Krise aus anderen Bereichen).
Zusammenfassung: Leute, überlegt euch bitte, was hier wirklich passiert. Haben wir eine Immobilienkrise ähnlich Subprime, wo es damals 27% nach unten ging? Oder kommt die Krise aus anderen Bereichen?
Wenn das geklärt ist, fragt euch mal nach dem Angebot an Wohnraum. Ist es weiterhin so, dass auf eine Mietwohnung hunderte Interessenten kommen? Oder sind die Leute alle plötzlich in die Provinz gezogen? Haben wir eher Wohnraummangel in den Ballungsräumen oder zu viel? Hat sich das seit Q1 geändert? Q1 noch mit einem Rekordanstieg der Preise.
Nächste Frage, wie viel Neubau wird angesichts der Zinsen in Zukunft und angesichts der Lieferkettensituation möglich sein? Was passiert mit den Preisen, wenn längst eingepreistes zusätzliches Angebot plötzlich nicht kommt?
Wirken sich Krisen wirklich sofort auf Immobilienmärkte aus? Was wissen wir von Corona? Die schwerste Rezession seit Ewigkeiten - was passierte an den Immobilienmärkte? Richtig, ging weiterhin extrem nach oben.
Was haben wir also wirklich? Wir haben den Zinsanstieg. Sonst spricht gar nichts für fallende Immobilienpreise. Nicht die Nachfragesituation, nicht die Angebotssituation und nicht die Krise.
Jetzt fragen wir uns mal, für die paar EFHs welche jährlich auf den Markt kommen im Bestand - sind das die klassischen 80% Finanzierer? Oder nicht doch Leute mit massivem EK, massiver Sparquote und Erbe? Interessieren die Zinsen da wirklich primär? Das oberste Dezil hat ca. 30% Sparquote. Für die oberen 10% der Einkommensbezieher ist zumindest locker das Geld da, die Monatsrate zu verdoppeln.
Wir sehen uns in einigen Monaten hier wieder und schauen auf die Q2 und Q3 Zahlen. Eine massive Preiskorrektur wird hier keiner sehen. Der wahrscheinliche Fall ist eine Abschwächung des Anstiegs. 15% p.a. wie zuletzt sind nicht mehr drin. Nominale Preisrückgänge sind Irrsinn. Reale Preisrückgänge, gemessen an 8% Inflation p.a. - das könnte passieren.
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