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ImmobilienImmobilienpreise

Aktuelle Immobilienpreise

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Es gibt keine massiven Zinssenkungen außer wir erleben eine handfeste Wirtschaftskrise.
Dann haben wir aber andere Probleme.

Die EZB wird ab Frühsommer die Zinsen reduzieren, weil es angebracht ist.
Der Leitzins steht bei 4,5% und nach 5 Zinssenkungen landen wir dann bei 3,25%.
Das ist jedenfalls aktuell am Zinsmarkt eingepreist und somit wird sich an den Bauzinsen nicht viel nach unten ändern, denn die haben das bereits vorweggenommen und sind deutlich gesunken seit Herbst 2023.

Wir haben Anfang des Jahres zu 3,15% finanziert.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ist halt das Kernproblem. Deswegen sehe ich auch nicht, wie die Preise deutlich weiter steigen sollen, wenn keine massiven Zinssenkungen kommen.

Selbst 2021 waren die Preise vielerorts am Limit was sich die Leute gerade noch so bei 1% Zinsen leisten konnten.

Und bevor jetzt Leute mit der historischen Leistbarkeit kommen, ja 2010-2021 war eine Ausnahme. Allerdings sind auch nur in dieser Phase die Preise real gestiegen. In den Phasen davor, wo die Leistbarkeit auch schlechter war (teilweise schlechter als jetzt), haben wir über Jahrzehnte real stagnierende Preise gesehen.

Das ist auch logisch, >80% der Transaktionen sind kreditfinanziert. Und die Rate die sich ein Haushalt leisten kann, ist mehr oder weniger eine Konstante. Die Rate steigt natürlich über die Jahre leicht an durch steigendes Einkommen und mehr EK, aber sie ist ein natürlicher limitierender Faktor für die deutliche Mehrheit der Marktteilnehmer.
Sicherlich wirds in der Münchner Innenstadt genug Leute geben, die sich die Immobilien bar durch Erbe und Co. leisten können. Aber das ist halt nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Das ist halt das Kernproblem. Deswegen sehe ich auch nicht, wie die Preise deutlich weiter steigen sollen, wenn keine massiven Zinssenkungen kommen.

Selbst 2021 waren die Preise vielerorts am Limit was sich die Leute gerade noch so bei 1% Zinsen leisten konnten.

Ein Blick in europäische Metropolen zeigt, dass da noch viel Luft nach oben ist. In Paris und London sind wir bei 30-40€ pro m² und der Durchschnittslohn ist da sogar etwas geringer als in Deutschland. Müssen die Singles halt in WGs wohnen und Familien auf 2-3 Zimmern - das wird gemacht und nicht gemeckert. In Deutschland sind wir halt diesbezüglich verwöhnt weil nach dem 2. WK vieles neu aufgebaut werden musste und vielen Leuten gar nichts anderes übrig blieb als sich ein Haus vom Mund abzusparen. Das ist aber jetzt vorbei. Jetzt kommen wir eher wieder in "standesgemäßere" Wohnformen.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Gegen ein Haus kann man nicht ansparen. Wir waren 2018 selbst überrascht, das die Banken uns leicht mehrere Varianten für die Hausfinanzierung vorschlugen. Gut 350 FK sind jetzt keine 650 in FFM, aber mit 1,7 Gehältern waren und sind die ca. 1,3k Monat absolut ok (100%, 2,5% Zins, 2% Tilgung).

Ein Nachbarhaus, welches aber nicht so saniert war wie unseres ist für 290k verkauft wurden. Mit den Sanierungskosten zum Einziehen vielleicht 320k. Da hätte man bei 20 Jahren, 4,2% Zins und 1,5% Tilgung zwar ca. 200 Euro Mehrkosten pro Monat, aber es ist leistbar.

Kurzum: Gegen ein Haus kann man nicht ansparen. Aber man muss sich keins kaufen wenn man keins braucht.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich habe gar keine Schlussfolgerung gemacht und auch von keinem „Platzen“ geschrieben.

Mir geht es rein darum, dass du durch dein künstlich klein gehaltenes Suchfenster gar keine sinnvollen Rückschlüsse ziehen kann.

Doch - kann man! Man kann eben gerade für jedes Suchfenster seine Rückschlüsse ziehen, das ist ja eigentlich genau mein Argument. Das macht man dann auf Basis des tatsächlich vorhandenen Markts. Aber leider möchten viele der hier im Forum mitschreibenden (meist Theoretiker, die gar nicht konkret kaufwillig und kauffähig sind) dies viel lieber auf Basis pauschaler Statistiken über alle Region-Segment-Kombinationen ziehen - und genau da hakt es, das ist nicht möglich.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Meine Eltern leben seit Jahren im Süden von München und haben einen guten Blick auf den dortigen Markt, da sie früher in der Branche waren. Hier entstehen im Jahr vielleicht 10-20 der von die genannten EFH. Wenn wir jetzt mal davon ausgehen, dass davon viele sogar noch ins der Zinsbindung sind, dann kommen vielleicht maximal aus dem gesamten Bestand 1-3 solcher Immobilien aktuell auf den Markt. Dass man hiervon keine Preisentwicklung ableiten kann, ist doch wohl selbsterklärend.

Wieso sollte man daraus keine Preisentwicklung ableiten können? Die Ableitung mache ich für meinen Markt immer wieder, den wir jetzt seit 3 Jahren beobachten. Aktuelles Resultat (Vorsicht, gefällt nicht jedem, da entgegen jeder Statistik): Preise absolut stabil, immer noch keinen Zuschlag bekommen, obwohl mehrfach den Wunschpreis angeboten.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ändert aber nichts daran, dass selbst in der nächst größeren Metropolregion (in diesem Fall München), die Preise in allen Lagen und Segmenten (auch Neubau vom Bauträger) im Preis fallen. Aber echter Neubau fällt bei dir wohl auch wieder raus, da das dann zu teuer wäre trotz Preisrückgang. Und natürlich kann ich jetzt auch hier wieder die Kriterien so wählen, dass so wenige Immos auf den Markt kommen, dass keine Aussage möglich sein wird.

Doch! Wir interessieren uns doch gerade für Jungbau oder in den Endzügen befindlicher Neubau (EFH, keine Reihenhäuser oder Wohnungen). Geplanter Neubau fällt für uns raus, da uns hier das Risiko zu hoch ist. In Mittel- und Oberfranken ist unter diesen Randbedingungen weiterhin kein Preisnachlass zu finden.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich glaube du merkst selbst, je enger man das Suchfenster sieht, umso mehr wird man auch das Ergebnis vorher schon kennen. Also wenn es dich freut, dann bleib gerne bei deiner Aussage, dass in deiner Region für junge EFH die Preise nicht fallen. Ändert im Gesamtbild nichts und wenn du es bevorzugst, dann gerne.

Ich glaube das ist dein Problem: Du sprichst von einem "Gesamtbild" für ein komplexes Thema, für das es keine "Gesamtaussage" gibt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Das ist statistisch betrachtet einfach ein Unsinn, was du vorschlägst.

Extrem eng definierte „Samples“ sind nie aussagefähig für die Ableitung von sinnvollen Schlussfolgerungen.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich habe gar keine Schlussfolgerung gemacht und auch von keinem „Platzen“ geschrieben.

Mir geht es rein darum, dass du durch dein künstlich klein gehaltenes Suchfenster gar keine sinnvollen Rückschlüsse ziehen kann.

Doch - kann man! Man kann eben gerade für jedes Suchfenster seine Rückschlüsse ziehen, das ist ja eigentlich genau mein Argument. Das macht man dann auf Basis des tatsächlich vorhandenen Markts. Aber leider möchten viele der hier im Forum mitschreibenden (meist Theoretiker, die gar nicht konkret kaufwillig und kauffähig sind) dies viel lieber auf Basis pauschaler Statistiken über alle Region-Segment-Kombinationen ziehen - und genau da hakt es, das ist nicht möglich.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Meine Eltern leben seit Jahren im Süden von München und haben einen guten Blick auf den dortigen Markt, da sie früher in der Branche waren. Hier entstehen im Jahr vielleicht 10-20 der von die genannten EFH. Wenn wir jetzt mal davon ausgehen, dass davon viele sogar noch ins der Zinsbindung sind, dann kommen vielleicht maximal aus dem gesamten Bestand 1-3 solcher Immobilien aktuell auf den Markt. Dass man hiervon keine Preisentwicklung ableiten kann, ist doch wohl selbsterklärend.

Wieso sollte man daraus keine Preisentwicklung ableiten können? Die Ableitung mache ich für meinen Markt immer wieder, den wir jetzt seit 3 Jahren beobachten. Aktuelles Resultat (Vorsicht, gefällt nicht jedem, da entgegen jeder Statistik): Preise absolut stabil, immer noch keinen Zuschlag bekommen, obwohl mehrfach den Wunschpreis angeboten.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ändert aber nichts daran, dass selbst in der nächst größeren Metropolregion (in diesem Fall München), die Preise in allen Lagen und Segmenten (auch Neubau vom Bauträger) im Preis fallen. Aber echter Neubau fällt bei dir wohl auch wieder raus, da das dann zu teuer wäre trotz Preisrückgang. Und natürlich kann ich jetzt auch hier wieder die Kriterien so wählen, dass so wenige Immos auf den Markt kommen, dass keine Aussage möglich sein wird.

Doch! Wir interessieren uns doch gerade für Jungbau oder in den Endzügen befindlicher Neubau (EFH, keine Reihenhäuser oder Wohnungen). Geplanter Neubau fällt für uns raus, da uns hier das Risiko zu hoch ist. In Mittel- und Oberfranken ist unter diesen Randbedingungen weiterhin kein Preisnachlass zu finden.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich glaube du merkst selbst, je enger man das Suchfenster sieht, umso mehr wird man auch das Ergebnis vorher schon kennen. Also wenn es dich freut, dann bleib gerne bei deiner Aussage, dass in deiner Region für junge EFH die Preise nicht fallen. Ändert im Gesamtbild nichts und wenn du es bevorzugst, dann gerne.

Ich glaube das ist dein Problem: Du sprichst von einem "Gesamtbild" für ein komplexes Thema, für das es keine "Gesamtaussage" gibt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Danke für die Info! Schon erbärmlich, wie Makler den fortschreitenden Preisverfall der Immobilien in Deutschland durch irgendwelche fragwürdigen Statements aufhalten möchten. Finde das regelmäßig völlig unseriös.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Der 2022er IGM-Bernd mit 4% von 500k = 20k p.a. hat die Gehaltserhöhung ebenso bekommen wie der 2024er IGM-Jürgen mit 5% von 500k = 25k.

Bernd hat die Gehaltserhöhung ebenfalls bekommen, zahlt 5k weniger pro Jahr, tilgt mehr und hat auch bereits mehr getilgt, weil er 2 Jahre getilgt hat, statt Miete zu zahlen.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ist zu kurz gedacht:

  1. Die Gehälter sind seit 2022 um rund 10 % gestiegen, je nach Branche/Job
  2. Sozialleistungen sind auch gestiegen, z. B. Kindergeld
  3. Die Annuitäten sind auch 2024 nicht wesentlich höher als 2022, wenn man weniger tilgt.

Bsp.:
1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise gefallen. Das erhöht den Spielraum zusätzlich.

Damit ist eine Finanzierung mit moderater monatlicher Belastung für die meisten Leute hier drin.

Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Da wäre ich auch gefrustet, weil das dann schlicht bei den meisten hier das Limit überschreitet.
Besser wirds aber nicht im Neubaubereich oder neueren Baujahren :/

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ist statistisch betrachtet einfach ein Unsinn, was du vorschlägst.

Extrem eng definierte „Samples“ sind nie aussagefähig für die Ableitung von sinnvollen Schlussfolgerungen.

Also jetzt, mit dieser Aussage, untermauerst du meine Vermutung, dass du gerne für ein komplexes Thema trotzdem unbedingt ein "Gesamtbild" und eine "Gesamtaussage" treffen möchtest (verstehe ich, weil nur dafür Statistiken vorliegen). Alles andere sind dann für dich "Einzelfälle" und sowieso "statistisch nie aussagekräftig". Aber vielleicht hilft dir ja folgender Gedankengang, um "dein Bild von Statistik" und Schlussfolgerungen daraus zu verändern:

Ein Kaufinteressent für Eigenbedarf interessiert sich nur für eine bestimmte Immobilie (z.B. EFH), eines bestimmten Baujahrs (z.B. 2000 - 2023) in einer bestimmten Region (z.B. Mittelfranken). Angenommen es gäbe für diese Kombination eine laufende Statistik und man stellt beim Blick in diese fest, dass diese Kombination schon immer rar und teuer war. So wurden z.B. in den Jahren 2000 bis 2023 immer nur 5-10 Objekte für im Mittel 1 Mio € pro Jahr verkauft. Das ist einerseits natürlich zahlenmäßig ein Klacks im Vergleich zum gesamten Immobilienmarkt, andererseits aber - entgegen dem was du schreibst zu "Extrem eng definierte Samples" - absolut aussagekräftig. Wenn sich nun nach Ablauf des Jahrs 2024 herausstellt, dass wieder 7 Objekte für im Mittel 1 Mio € verkauft wurden, kann sehr wohl eine Schlussfolgerung aus dieser Statistik gezogen werden und die hieße: Es ist statistisch gesehen kein Preisverfall zu erkennen.

(dies ist nur ein Gedankengang, um dem Kollegen aufzuzeigen, dass eine Statistik auch aussagekräftig sein kann, wenn "extrem eng definierte Samples" betrachtet werden. Daher bitte jetzt keine weiteren Ausflüchte in die Richtung "aber bei nominaler Preisbetrachtung" usw. starten, es ging mit hier um den Punkt der Schlussfolgerung aus Statistiken)

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Das ist halt das Kernproblem. Deswegen sehe ich auch nicht, wie die Preise deutlich weiter steigen sollen, wenn keine massiven Zinssenkungen kommen.

Selbst 2021 waren die Preise vielerorts am Limit was sich die Leute gerade noch so bei 1% Zinsen leisten konnten.

Ein Blick in europäische Metropolen zeigt, dass da noch viel Luft nach oben ist. In Paris und London sind wir bei 30-40€ pro m² und der Durchschnittslohn ist da sogar etwas geringer als in Deutschland. Müssen die Singles halt in WGs wohnen und Familien auf 2-3 Zimmern - das wird gemacht und nicht gemeckert. In Deutschland sind wir halt diesbezüglich verwöhnt weil nach dem 2. WK vieles neu aufgebaut werden musste und vielen Leuten gar nichts anderes übrig blieb als sich ein Haus vom Mund abzusparen. Das ist aber jetzt vorbei. Jetzt kommen wir eher wieder in "standesgemäßere" Wohnformen.

Die aktuelle Leistbarkeit ist historisch völlig in Ordnung. 2010 bis 2021/22 war ein Ausnahmezustand und dieser hat den Anspruch/Erwartungshaltung an die leistbare Immobilie sehr stark geprägt. Jetzt ist für viele nur noch das Reihenmittelhaus drin und nicht mehr das freistehende EFH. Das war vor der Zinsparty auch so und jetzt ist es wieder so. Welcome back zur Normalität - sonst nichts.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

Du redest von 2 paar Schuhen: Die Statistik der Pfandbriefbanken spiegeln die Vergangenheit (Q4 2023) und die Sichtweisen von Immoscout/Maklerverbänden prognostizieren die zukünftigen Immobilienpreise. Da hat das eine mit dem anderen nichts zu tun. Nur weil es n der Vergangenheit (Q4) runter ging, muss es in der Zukunft nicht weiter runtergehen. Wenn das so wäre, hätten die Immobilienpreise auch nicht fallen dürfen/können.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ist statistisch betrachtet einfach ein Unsinn, was du vorschlägst.

Extrem eng definierte „Samples“ sind nie aussagefähig für die Ableitung von sinnvollen Schlussfolgerungen.

Also jetzt, mit dieser Aussage, untermauerst du meine Vermutung, dass du gerne für ein komplexes Thema trotzdem unbedingt ein "Gesamtbild" und eine "Gesamtaussage" treffen möchtest (verstehe ich, weil nur dafür Statistiken vorliegen). Alles andere sind dann für dich "Einzelfälle" und sowieso "statistisch nie aussagekräftig". Aber vielleicht hilft dir ja folgender Gedankengang, um "dein Bild von Statistik" und Schlussfolgerungen daraus zu verändern:

Ein Kaufinteressent für Eigenbedarf interessiert sich nur für eine bestimmte Immobilie (z.B. EFH), eines bestimmten Baujahrs (z.B. 2000 - 2023) in einer bestimmten Region (z.B. Mittelfranken). Angenommen es gäbe für diese Kombination eine laufende Statistik und man stellt beim Blick in diese fest, dass diese Kombination schon immer rar und teuer war. So wurden z.B. in den Jahren 2000 bis 2023 immer nur 5-10 Objekte für im Mittel 1 Mio € pro Jahr verkauft. Das ist einerseits natürlich zahlenmäßig ein Klacks im Vergleich zum gesamten Immobilienmarkt, andererseits aber - entgegen dem was du schreibst zu "Extrem eng definierte Samples" - absolut aussagekräftig. Wenn sich nun nach Ablauf des Jahrs 2024 herausstellt, dass wieder 7 Objekte für im Mittel 1 Mio € verkauft wurden, kann sehr wohl eine Schlussfolgerung aus dieser Statistik gezogen werden und die hieße: Es ist statistisch gesehen kein Preisverfall zu erkennen.

(dies ist nur ein Gedankengang, um dem Kollegen aufzuzeigen, dass eine Statistik auch aussagekräftig sein kann, wenn "extrem eng definierte Samples" betrachtet werden. Daher bitte jetzt keine weiteren Ausflüchte in die Richtung "aber bei nominaler Preisbetrachtung" usw. starten, es ging mit hier um den Punkt der Schlussfolgerung aus Statistiken)

Dieser Diskussionsaufbau ist einfach nicht sinnig, weil das Segment "neues EFH" noch nie so existiert hat.

Entweder kauft/erbt/klaut man ein Grundstück und baut sich darauf ein neues EFH oder man kauft eine alte Immobilie, reißt diese ab und baut ein neues EFH.
Genau deshalb ist es auch relevant wie sich die Preise für "alte Bruchbuden die keiner Haben möchte" entwickeln.

Ein neues EFH kaufen zu wollen ist so sinnvoll wie "Ich will einen gebrauchten Maßanzug, finde aber keinen der mir passt und dafür sind sie dann doch ziemlich teuer"

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Naja, die Preise fallen ja, weil es sich die meisten eben nicht mehr leisten können. Andernfalls würden die Preise ja weiter steigen. Angebot und Nachfrage, wie in jedem Markt.

Das heißt, die Preise werden jetzt a) entweder weiterhin fallen, bis die Leistbarkeit nach aktuellen Konditionen wieder gegeben ist oder aber b) die Konditionen ändern sich dahingehend, dass auch wieder höhere Preise leistbar sind. Eine dritte Option gibt es nach dem ökonomischen Grundprinzip nicht.

Rein mathematisch betrachtet sind höhere Zinsen und kleinere Preise beim Eigenerwerb sowieso zu bevorzugen, weil du mit weniger EK mehr Haus bekommst. Daran scheitert es ja auch bei vielen. Bei deinen € 700.000 Hauspreis bräuchtest du inzwischen € 220.000 in Cash auf dem Konto, nur um überhaupt den Kredit zu bekommen (20 % vom Kaufpreis wegen der Beleihungsgrenze von 80 % plus 12 % Nebenkosten = 32 % vom Hauspreis als Minimalliquidität). Sei doch froh dass sie fallen.

FK-Hebel hingegen sind nur was für Investoren, die wollen natürlich möglichst niedrige Zinsen und steigende Preise.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

Zeigt sehr eindrucksvoll, dass bei Niedrigzins jedwede Steuerungswirkung komplett verschwindet und Investitionsentscheidung völlig abseits wirtschaftlicher Überlegungen erfolgen. Es gibt nicht mehr Immobilien wenn der zins sinkt (Vereinfacht wegen Bautätigkeit) aber es gibt plötzlich viel mehr Käufer, da sich Leute finden die sich losgelöst von Risikoabwägungen in verrückte Finanzierungen stürzen und damit die Immobilienpreise treiben.

Wenn Du 700k sauber finanzieren kannst, dann kannst Du auch in einem 5% Zinsumfeld sinnvoll Eigenkapital ansparen.
Wenn Du das nicht kannst dann wäre auch die Finanzierung harakiri

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

Witzig: Was wurde hier gejammert, als es zu 1% billiges Geld gab und die Immobilienpreise oben waren. Obwohl es historisch einmalig günstig war, haben hier fast alle geschrieben, dass sie lieber 5% Zinsen zahlen würden, wenn die Preise nur deutlich günstiger wären. Jetzt bekommt man Geld für 3,5% bei deutlich gesunkenen Preisen und nominal gestiegenen Einkommen und das Gejammer geht weiter.
Wer jetzt nicht kaufen kann, der sollte mal seine Ansprüche an die Immobilie überdenken. Die derzeitige Leistbarkeit ist historisch völlig im Rahmen. Die derzeitigen Kaufinteressenten wollen offensichtlich überdurchschnittlich gut wohnen. Das konnten frühere Generationen mit Ausnahme der Käufer in der Niedrigzinsphase auch nicht.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Mir geht es schon um die Preise und ich würde, ähnliche Rate vorausgesetzt, viel lieber in einer Hochzinsphase kaufen. Dazu müssen die Immobilienpreise nochweiter sinken, das Geld sollte nicht zu günstig werden.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Ganz konkret anhand deiner Beispiele bei angenommenen 30 Jahren Kreditlaufzeit (mit konstantem Zins!) und ohne Eigenkapital (!):

  • Monatsrate bei 1% und 700k: 2.251,67 Euro
  • Monatsrate bei 5% und 400k: 2.147,33 Euro

Dazu kommt, dass du bei normaler Zinsbindung von 10-15 Jahren in Variante 1 ein deutlich höheres Zinsänderungsrisiko mit negativem Impact bei deutlich höherer Restschuld hast. Wenn man das berücksichtigt und nach 10 Jahren zu jeweils 3% refinanzieren einplant, sieht es noch deutlich besser mit Variante 2 aus. Mit Eigenkapital verschiebt sich die Situation sowieso nochmal viel weiter in Richtung Variante 2, da der Kreditbetrag absolut und nicht relativ sinkt. Ergo: deine Aussage ist sachlich einfach unsinnig (außer du planst, so gut wie nicht zu tilgen und die Immobilie als Rentner wieder verkaufen zu müssen bzw. deinen Erben Schulden zu hinterlassen).

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Ein Rückzugsgefecht ist das nicht. Aus einem einfachen Grund. Ein Teil der Diskussionsteilnehmer lebt im Eigentum. Ich denke die meisten davon haben nicht vor zu verkaufen und es steht auch kein Notverkauf an. Denen kann die kurzfristige Entwicklung der Preise egal sein. Der andere Teil der Diskussionsteilnehmer möchte kurz- oder mittelfristig Eigentum erwerben. Im Hinblick auf die Leistbarkeit ist es ihnen egal, ob sie in Abhängigkeit von den Zinsen bei einer Finanzierung in Höhe von 700k entweder 500k an den Verkäufer und 200k an die Bank oder 350k an den Verkäufer und 350k an die Bank zahlen. Nur aus der Sicht des Verkäufers macht sich ein zinsinduzierter Preisrückgang bemerkbar.

Im Moment hat sich der Markt noch nicht vollständig reguliert. Die Käufer können oder wollen im Hinblick auf die gestiegenen Finanzierungskosten nicht mehr jeden Preis zahlen. Die Verkäufer haben sich an die gefallenen Preise noch nicht gewöhnt. Wer nicht zwingend verkaufen muss, macht es aktuell einfach nicht.

Es wird sich wieder ein Gleichgewicht einstellen.

Die Nachfrage nach Eigentum ist jedenfalls weiterhin gegeben. Die Konkurrenz unter den Bewerbern um eine passende Immobilie wird nicht signifikant abnehmen, auch wenn aktuell einige die Kaufentscheidung noch zurückstellen.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Ich weiß nicht, ob du mal eine Vorlesung zum Thema Statistik besucht hast. Aber mit dem von dir beschriebenen Sample kann eben KEINE Aussage getroffen werden.

Du bestätigst damit zu 100%, dass in deinem Szenario das Sample so klein ist, dass keine Aussage möglich ist

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Das ist statistisch betrachtet einfach ein Unsinn, was du vorschlägst.

Extrem eng definierte „Samples“ sind nie aussagefähig für die Ableitung von sinnvollen Schlussfolgerungen.

Also jetzt, mit dieser Aussage, untermauerst du meine Vermutung, dass du gerne für ein komplexes Thema trotzdem unbedingt ein "Gesamtbild" und eine "Gesamtaussage" treffen möchtest (verstehe ich, weil nur dafür Statistiken vorliegen). Alles andere sind dann für dich "Einzelfälle" und sowieso "statistisch nie aussagekräftig". Aber vielleicht hilft dir ja folgender Gedankengang, um "dein Bild von Statistik" und Schlussfolgerungen daraus zu verändern:

Ein Kaufinteressent für Eigenbedarf interessiert sich nur für eine bestimmte Immobilie (z.B. EFH), eines bestimmten Baujahrs (z.B. 2000 - 2023) in einer bestimmten Region (z.B. Mittelfranken). Angenommen es gäbe für diese Kombination eine laufende Statistik und man stellt beim Blick in diese fest, dass diese Kombination schon immer rar und teuer war. So wurden z.B. in den Jahren 2000 bis 2023 immer nur 5-10 Objekte für im Mittel 1 Mio € pro Jahr verkauft. Das ist einerseits natürlich zahlenmäßig ein Klacks im Vergleich zum gesamten Immobilienmarkt, andererseits aber - entgegen dem was du schreibst zu "Extrem eng definierte Samples" - absolut aussagekräftig. Wenn sich nun nach Ablauf des Jahrs 2024 herausstellt, dass wieder 7 Objekte für im Mittel 1 Mio € verkauft wurden, kann sehr wohl eine Schlussfolgerung aus dieser Statistik gezogen werden und die hieße: Es ist statistisch gesehen kein Preisverfall zu erkennen.

(dies ist nur ein Gedankengang, um dem Kollegen aufzuzeigen, dass eine Statistik auch aussagekräftig sein kann, wenn "extrem eng definierte Samples" betrachtet werden. Daher bitte jetzt keine weiteren Ausflüchte in die Richtung "aber bei nominaler Preisbetrachtung" usw. starten, es ging mit hier um den Punkt der Schlussfolgerung aus Statistiken)

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Danke für die Info! Schon erbärmlich, wie Makler den fortschreitenden Preisverfall der Immobilien in Deutschland durch irgendwelche fragwürdigen Statements aufhalten möchten. Finde das regelmäßig völlig unseriös.

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

Andererseits habe ich gerade meine Immobilie von 2 Maklern einschätzen lassen. Und während der eine einen doch meiner Ansicht deutlich zu hohen Preis genannt hat, so hat der andere so niedrig geschätzt, dass ich mich ernsthaft Frage ob derjenige was geraucht hat. Da kam ein Wert raus, der ist einfach mal 20% niedriger als die billigste vergleichbare inserierte Wohnung in der Gegend (A Lage in Großstadt). Also irgendwie habe ich immer das Gefühl die verfolgen alle eine Agenda.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

antworten
WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Du kannst ja mal versuchen, ohne 20 % EK und Nebenkostenübernahme heutzutage einen Immobilienkredit zu bekommen. Viel Spaß dabei. Der Bankberater schickt dich so schnell wieder raus, dass du froh sein kannst, wenn die Bank eine Drehtür hat. Das mag 2016/17/18/19 anders gewesen sein, aber seit die BaFin Anfang 2022 die Banken an die Leine genommen hat bei den EK-Anforderungen, geht unter 20 % EK nichts mehr. Selbst für ein verheiratetes Beamtenpaar wird das jetzt schwierig.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Also das mit den 700 zu 400k war jetzt etwas übertrieben. Da müssten die Preise ja um 43% fallen was ja Utopie ist für ein Grundbedürfnis.

Also ich sehe wie die ganzen Mittelständler mit lächerlichen Gehalt geile Häuser in der niedrigzinsphase mit vollfinanzierung gekauft haben und monatlich süße 1200€ Abtrag in den nächsten 25 Jahren mit einem Zins von 1,5% zahlen. Die Banken haben die Kohle verschenkt regelrecht.
Das will ich auch. Ich will nicht jahrelang sparen bis ich genug Eigenkapital habe . Das haben die ganzen Leute in der niedrigzinsphase ja auch nicht gemacht. Die leben jetzt in geilen Häusern und ich hocke in einer 2 zimmerwohnung die auch 1300€ kostet und mich depressiv werden lässt. Gleiche Chancen für alle.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ganz konkret anhand deiner Beispiele bei angenommenen 30 Jahren Kreditlaufzeit (mit konstantem Zins!) und ohne Eigenkapital (!):

  • Monatsrate bei 1% und 700k: 2.251,67 Euro
  • Monatsrate bei 5% und 400k: 2.147,33 Euro

Dazu kommt, dass du bei normaler Zinsbindung von 10-15 Jahren in Variante 1 ein deutlich höheres Zinsänderungsrisiko mit negativem Impact bei deutlich höherer Restschuld hast. Wenn man das berücksichtigt und nach 10 Jahren zu jeweils 3% refinanzieren einplant, sieht es noch deutlich besser mit Variante 2 aus. Mit Eigenkapital verschiebt sich die Situation sowieso nochmal viel weiter in Richtung Variante 2, da der Kreditbetrag absolut und nicht relativ sinkt. Ergo: deine Aussage ist sachlich einfach unsinnig (außer du planst, so gut wie nicht zu tilgen und die Immobilie als Rentner wieder verkaufen zu müssen bzw. deinen Erben Schulden zu hinterlassen).

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

  1. Wie kommst Du darauf, dass die Immobilienpreise um (nur) 7 bis 11 Prozent gefallen sind? Quelle?

  2. Wie kommst Du darauf, dass die Preise im "Neubau-Segment" nicht gefallen sind? Quelle?

  3. Wie kommst Du darauf, dass die Immobilienpreisen nur in Teilmärkten gesunken sind? Quelle?

Wir brauchen hier langsam einen regelmäßigen Fakten-Check oder andere Maßnahmen, um diese wiederholten "fake news", die hier einfach immer weiter zu Immobilienpreisen verbreitet werden, einzugrenzen. Es kann doch nicht sein, dass sich hier jeder irgendwelche Behauptungen und Statistiken zu Immobilienpreisen ausdenkt, die ihm plausibel erscheinen, die aber in keinster Weise mit Quellen hinterlegt werden können.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Oh doch das wurde ziemlich tapfer behauptet. Zinsen können nicht steigen weil sonst Italien pleite geht und das würde die EZB niemals tun, etc.

Auch witzig, dass Du hier weiterhin pauschale Aussagen raushaust die schlicht von der Finanzierungsstruktur abhängen.

Bei wenig Eigenkapital sind geringere Zinsen besser, bei viel Eigenkapital sind geringere Preise super.

Und gewöhnt euch mal Formulierungen wie „niemand hat gesagt“ ab. bei gefühlt 5 Millionen Posts wurde alles schon mal durch irgendwen behauptet.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung real etwa genauso wenig bezahlen, wie die Käufer in den 90er Jahren. Auf die Erschwinglichkeit der 90er Jahre waren hier irrsinnigerweise selbst in der Niedrigzinsphase sehr viele sehr neidisch. Jetzt hat man die Möglichkeit, einen vergleichbar guten Deal zu machen wie die Boomer.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung real etwa genauso wenig bezahlen, wie die Käufer in den 90er Jahren. Auf die Erschwinglichkeit der 90er Jahre waren hier irrsinnigerweise selbst in der Niedrigzinsphase sehr viele sehr neidisch. Jetzt hat man die Möglichkeit, einen vergleichbar guten Deal zu machen wie die Boomer.

Mit einem Unterschied. Die Boomer - regional unterschiedlich - oft noch die Möglichkeit nach eigenen Vorstellungen neu zu bauen. Objekte aus der Zeit sind nach heutigen Maßstäben überdimensioniert und die Gebäudeeffizienzklasse E schreckt Käufer ab, die selbst aber keinen freien Bauplatz finden oder bekommen. Die Vergabekriterien für Bauplätze diskriminieren Besserverdienende und Vermögende. Im Altbestand machen Käufer „von unten“ Druck auf die Preise, weil die im Zweifel keine Sanierung einplanen, sondern „gekauft wie gesehen“ einziehen.

Und das macht den Erwerb einer Immobilie und deren Instandsetzung für viele hier unterm Strich teuer. Wenn man sich überhaupt gegen die Mitbewerber durchsetzen kann.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich kann mir trotzdem keins leisten. Auch wenn sie fallen. Ich kann mir erst eins leisten wenn die Zinsen wieder bei 1% liegen.
Ob ich jetzt für das Haus 700K oder mit fallenden Preisen 400K bezahle ist mir völlig egal. Wenn ich 1% Zinsen bekomme zahle ich gerne die 700K aber ich zahle sicherlich nicht die 400K wenn ich 5% Zinsen zahlen muss.

Deswegen verstehe ich jetzt deinen Text nicht. Es geht uns allen hier nicht um die Preise ob sie fallen oder steigen. Wir wollen alle billiges Geld so wie die ganzen Leute seit 2017 - 2022. Erst dann können wir alle wieder zuschlagen. Ich hoffe ihr kappiert das jetzt endlich.

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Naja, die Preise fallen ja, weil es sich die meisten eben nicht mehr leisten können. Andernfalls würden die Preise ja weiter steigen. Angebot und Nachfrage, wie in jedem Markt.

Das heißt, die Preise werden jetzt a) entweder weiterhin fallen, bis die Leistbarkeit nach aktuellen Konditionen wieder gegeben ist oder aber b) die Konditionen ändern sich dahingehend, dass auch wieder höhere Preise leistbar sind. Eine dritte Option gibt es nach dem ökonomischen Grundprinzip nicht.

Rein mathematisch betrachtet sind höhere Zinsen und kleinere Preise beim Eigenerwerb sowieso zu bevorzugen, weil du mit weniger EK mehr Haus bekommst. Daran scheitert es ja auch bei vielen. Bei deinen € 700.000 Hauspreis bräuchtest du inzwischen € 220.000 in Cash auf dem Konto, nur um überhaupt den Kredit zu bekommen (20 % vom Kaufpreis wegen der Beleihungsgrenze von 80 % plus 12 % Nebenkosten = 32 % vom Hauspreis als Minimalliquidität). Sei doch froh dass sie fallen.

FK-Hebel hingegen sind nur was für Investoren, die wollen natürlich möglichst niedrige Zinsen und steigende Preise.

Geringere Preis sind bei konstantem Mietniveau zu bevorzugen, da höhere Cap Rate und IRR (u.a. auch durch Steuervorteil aufgrund höherer Zinsen). Zudem Vorteil durch Statistik aufgrund left-skewed Price Distribution (Immowert nie kleiner 0) als zusätzl. Upside insb. bei flexibler Haltedauer.

Trifft natürlich bei selbstgenutzten Immos nicht so zu ;-) Das sind aber natürlich auch die Zielsetzungen eher persönlich als finanziell dominiert.

Gerade bei EFHs, die als Renditeobjekte schlicht nicht geeignet sind, herrscht eine ganz andere Marktdynamik als am großen Wohnimmobilienmarkt. Hier dürfte die Preissensitivität auf eine Zinserhöhung deutlich geringer sein.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Also das mit den 700 zu 400k war jetzt etwas übertrieben. Da müssten die Preise ja um 43% fallen was ja Utopie ist für ein Grundbedürfnis.

Also ich sehe wie die ganzen Mittelständler mit lächerlichen Gehalt geile Häuser in der niedrigzinsphase mit vollfinanzierung gekauft haben und monatlich süße 1200€ Abtrag in den nächsten 25 Jahren mit einem Zins von 1,5% zahlen. Die Banken haben die Kohle verschenkt regelrecht.
Das will ich auch. Ich will nicht jahrelang sparen bis ich genug Eigenkapital habe . Das haben die ganzen Leute in der niedrigzinsphase ja auch nicht gemacht. Die leben jetzt in geilen Häusern und ich hocke in einer 2 zimmerwohnung die auch 1300€ kostet und mich depressiv werden lässt. Gleiche Chancen für alle.

Du willst gleiche Chancen für alle? Dann erstatte mir bitte die 3,5% Zinsdifferenz zu den aktuellen Zinsen, die ich für einen Zeitraum von über 20 Jahren bezahlt habe. PS: Ich bin Boomer. Das derzeitige Zinsniveau ist sehr günstig und die Leistbarkeit ist ebenfalls mehr als durchschnittlich gut. Ich will, dass Du mir meine Nachteile im Vergleich zu den derzeitigen Bedingungen erstattest. Ich bestehe darauf! Das ist mein Recht.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung real etwa genauso wenig bezahlen, wie die Käufer in den 90er Jahren. Auf die Erschwinglichkeit der 90er Jahre waren hier irrsinnigerweise selbst in der Niedrigzinsphase sehr viele sehr neidisch. Jetzt hat man die Möglichkeit, einen vergleichbar guten Deal zu machen wie die Boomer.

Mit einem Unterschied. Die Boomer - regional unterschiedlich - oft noch die Möglichkeit nach eigenen Vorstellungen neu zu bauen. Objekte aus der Zeit sind nach heutigen Maßstäben überdimensioniert und die Gebäudeeffizienzklasse E schreckt Käufer ab, die selbst aber keinen freien Bauplatz finden oder bekommen. Die Vergabekriterien für Bauplätze diskriminieren Besserverdienende und Vermögende. Im Altbestand machen Käufer „von unten“ Druck auf die Preise, weil die im Zweifel keine Sanierung einplanen, sondern „gekauft wie gesehen“ einziehen.

Und das macht den Erwerb einer Immobilie und deren Instandsetzung für viele hier unterm Strich teuer. Wenn man sich überhaupt gegen die Mitbewerber durchsetzen kann.

  1. Der Anspruch an die qm ist dramatisch gestiegen und nicht gesunken. Die Boomer-Buden waren viel kleiner und nicht "überdimensioniert", wie Du behauptest..

  2. Der Boomer hat bei vergleichbarer Erschwinglichkeit das energetisch ´deutlich schlechtere Haus bekommen im Vergleich zu dem, was man heute bekommt.
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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Oh mein Gott !
Über 1 mio für ne Wohnung ist ja Wucher. Dazu haut ihr euer ganzes EK da rein ? Krass. Und dann zahlt ihr auch noch 2300€ monatlich dafür mit einem Zins von 3,5% ?
Das ist eher ein Praxisbeispiel wie man es bitte bitte nicht nachahmen sollte. Ich habe für 800k ein luxushaus (250 qm Wohnfläche und 800qm Grundstück mit 50k Küche drin usw) bauen lassen in Düsseldorf 2021. und mein Zins lag bei 1,2% auf 25 Jahre bei einem EK Einsatz von 300k. Die restlichen 100k EK hab ich als Notgroschen behalten. So macht man das. Ne Wohnung ist und bleibt ein mietobjekt und sollte zum selbstbewohnen niemals genutzt werden. Zu viele Nachbarn und dazu das überteure Hausgeld. Das hast du in der Rechnung ganz vergessen. Da bleibt es nicht bei dem 2300 € im Monat sondern vermutlich bist du da bei 2700€ plus noch die Nebenkosten. Sind über 3k für ne Wohnung . Hilfe !

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Der Kollege oben meinte die Finanzierungsmakler nicht Immobilenmakler.

Wenn Du eine Werteinschätzung für Deine Immobilie haben möchtest, solltest Du ein Verkehrswertgutachten einholen. Kostet 2k bis 4k, je nach Wert des Objekts.

Makler arbeiten mit Bewertungstools, die nicht viel taugen. So wie eine Bewertung durch Immoscout.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Danke für die Info! Schon erbärmlich, wie Makler den fortschreitenden Preisverfall der Immobilien in Deutschland durch irgendwelche fragwürdigen Statements aufhalten möchten. Finde das regelmäßig völlig unseriös.

Nun liegen auch die Daten der Pfandbriefbanken, also der Immobilienfinanzierer, für das 4. Quartal 2023 vor:

Immobilienpreise fallen erneut - Bürokrise wächst

12.02.2024. Berlin (dpa) - Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.

Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.

Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar", sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

Preise in Metropolen etwas stabiler

Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.

Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.

Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).

Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung frühestens im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.

Fazit: Während Immoscout, die Maklerverbände und zuletzt auch McMakler den Immobilienmarkt ständig, quasi dauerhaft, kurz vor der "Trendwende" sehen und für das letzte Quartal '23 schon einen Anstieg der Angebotspreise gesehen haben wollten, zeigen die echten Daten: Da wendet gar nix. Vielmehr geht es beständig weiter nach unten.

Andererseits habe ich gerade meine Immobilie von 2 Maklern einschätzen lassen. Und während der eine einen doch meiner Ansicht deutlich zu hohen Preis genannt hat, so hat der andere so niedrig geschätzt, dass ich mich ernsthaft Frage ob derjenige was geraucht hat. Da kam ein Wert raus, der ist einfach mal 20% niedriger als die billigste vergleichbare inserierte Wohnung in der Gegend (A Lage in Großstadt). Also irgendwie habe ich immer das Gefühl die verfolgen alle eine Agenda.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung real etwa genauso wenig bezahlen, wie die Käufer in den 90er Jahren. Auf die Erschwinglichkeit der 90er Jahre waren hier irrsinnigerweise selbst in der Niedrigzinsphase sehr viele sehr neidisch. Jetzt hat man die Möglichkeit, einen vergleichbar guten Deal zu machen wie die Boomer.

Mit einem Unterschied. Die Boomer - regional unterschiedlich - oft noch die Möglichkeit nach eigenen Vorstellungen neu zu bauen. Objekte aus der Zeit sind nach heutigen Maßstäben überdimensioniert und die Gebäudeeffizienzklasse E schreckt Käufer ab, die selbst aber keinen freien Bauplatz finden oder bekommen. Die Vergabekriterien für Bauplätze diskriminieren Besserverdienende und Vermögende. Im Altbestand machen Käufer „von unten“ Druck auf die Preise, weil die im Zweifel keine Sanierung einplanen, sondern „gekauft wie gesehen“ einziehen.

Und das macht den Erwerb einer Immobilie und deren Instandsetzung für viele hier unterm Strich teuer. Wenn man sich überhaupt gegen die Mitbewerber durchsetzen kann.

Wieso werden Besserverdiener oder Vermögende diskriminiert, wenn es weniger Baugrundstück gibt?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Danke für diesen Beitrag. Er bestätigt, was einige hier seit gefühlt 20 Seiten schreiben: Immobilien sind aktuell für die meisten Leute hier gut finanzierbar.

Ich habe auch ein Beispiel gepostet, tue es aber gerne noch mal:

1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert.

Es gab einige positive Veränderungen, trotz der allgemeinen Jammerlaune derzeit:

  • Die Gehälter sind seit 2022 um rund 10 % gestiegen, je nach Branche/Job auch mehr
  • Sozialleistungen sind auch gestiegen, z. B. Kindergeld
  • Immobilienpreise sind auf breiter Front gefallen
  • Das Angebot an Immobilien ist wesentlich größer geworden
  • Baugrundstücke sind wieder besser verfügbar

Was weiterhin nicht drin ist und für 99 % nie drin war: Immo in A-Stadt, Top-Lage, Neubau.

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.
(...)

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Oh doch das wurde ziemlich tapfer behauptet. Zinsen können nicht steigen weil sonst Italien pleite geht und das würde die EZB niemals tun, etc.

Auch witzig, dass Du hier weiterhin pauschale Aussagen raushaust die schlicht von der Finanzierungsstruktur abhängen.

Bei wenig Eigenkapital sind geringere Zinsen besser, bei viel Eigenkapital sind geringere Preise super.

Und gewöhnt euch mal Formulierungen wie „niemand hat gesagt“ ab. bei gefühlt 5 Millionen Posts wurde alles schon mal durch irgendwen behauptet.

Der Tenor war immer: Sichert euch die Zinsen langfristig. Bestenfalls bis zur Abzahlung oder mindestens 15 Jahre. Natürlich gab es Einzelmeinungen, die anders waren.

Die typische Finanzierungsstruktur ist 10-20% EK. Gerade bei einem Haus, öfters eher 10% statt 20%. Wer 50% und mehr EK mitbringt, hat und hatte nie Probleme, eine Immobilie zu erwerben. Der hat dann aber auch lieber mit 20% vor 5 Jahren zugeschlagen. Das Vermögen kommt ja nicht aus dem Nichts. Ausnahme ist Erbfall, aber darüber brauchen wir ja nicht diskutieren. Wer ein paar 100k einfach mal erbt, der hat natürlich ebenfalls beste Chancen auf eine Immobilie.

Eine 800k-Immobilie mit 10% EK + NK macht 720k Kredit. 1% Zinsen, 2,9% Tilgung, 30 Jahre, 0 Euro Restschuld, 2.300 Euro Monatsrate.

Wenn die Immobilie 10% im Preis fällt, bleibt noch ein Kredit von 640k. 3,5% Zinsen, 1,9% Tilgung, 0 Euro Restschuld, 3.200 Euro Monatsrate. 39% höhere Kosten.

Der Käufer mit dem alten Preis und 1% Zinsen zahlt 834k über 30 Jahre. De Käufer mit 10% Abschlag, aber 3,5% Zinsen zahlt 1.164k über 30 Jahre. 330.000 Euro Mehrkosten trotz geringerer Preise.

Immobilien sind für Käufer in 2024 einfach mal massiv teurer als 2022. An dem Makrotrend hat sich ja nichts geändert. Es entsteht zu wenig Wohnraum in den Ballungsgebieten. Es fehlen nicht mehr 400k Wohnungen, es fehlen 700k Wohnungen.

Dass hier irgendwelche Preisindices minimale Senkungen zeigen, ist einfach nur Augenwischerei. Realistisch für 98% der Bevölkerung sind 80-90% Finanzierungen, gerade bei Eigentum in Familiengröße. Und dieses Produkt ist bezüglich der Monatsbelastung einfach mal weiterhin seit 2022 um 15-25% p.a. im Preis gestiegen. Es knappst sich eben die Bank mehr ab, statt der Verkäufer. Die liefert es dann am Ende auch nur bei der EZB ab.

Da weiterhin am Bedarf vorbei gebaut wird, d.h. viel zu wenig, ist auch klar, dass die Preise weiter steigen müssen. Bei den aktuell niedrigen Preisen entspricht die Bautätigkeit nicht dem Bedarf. Was hießt hier "niedrige Preise" - einfach nur Preise, welche nicht ausreichend kostendeckend für die Baubranche sind (wenn es ein Margenproblem wäre, d.h. die Bauleute einfach nur geringere Margen in Kauf nehmen müssten, würde aktuell ja gebaut werden - stattdessen wird einfach kaum noch gebaut und weit, weit weniger als 700k Wohnungen im Jahr).

Städte wie Paris oder Mailand, wo die Einkommen deutlich niedriger sind, haben höhere Mietpreise als Städte wie Berlin, München, Frankfurt oder Köln. Und ja, die Einkommen in Köln sind deutlich höher als in Paris. Das Pro-Kopf-Einkommen der Bevölkerung in Paris ist in etwa mit Leipzig vergleichbar (nicht das BIP, welches Großteils an die Kapitaleigentümer der Pariser Aktiengesellschaften geht, sondern das Pro-Kopf-Einkommen von Kindergärtnern, Krankenschwestern, Softwareentwicklern oder Controllern). Und ja, selbst bei Neuvermietung zahlt man in Berlin mehr als in Paris.

Da wird noch ein Anpassungsprozess kommen. Am Ende heißt es dann entweder, Arbeitnehmer-WGs und als Familie in die Pampa oder 50% vom Einkommen für die Kaltmiete oder die Kreditrate.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ganz konkret anhand deiner Beispiele bei angenommenen 30 Jahren Kreditlaufzeit (mit konstantem Zins!) und ohne Eigenkapital (!):

  • Monatsrate bei 1% und 700k: 2.251,67 Euro
  • Monatsrate bei 5% und 400k: 2.147,33 Euro

Dazu kommt, dass du bei normaler Zinsbindung von 10-15 Jahren in Variante 1 ein deutlich höheres Zinsänderungsrisiko mit negativem Impact bei deutlich höherer Restschuld hast.

aber nur wenn du den Fehler machst deine Tilgung bei 1% Zins nicht zu erhöhen,

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wenn sich der Verkäufer für mich entscheidet, dann unterschreibe ich.

Meine erste Immobilie nachdem ich nun 37k € Miete bezahlt habe in 5,5 Jahren nach Berufseinstieg und Umzug in die Umgebung des Arbeitgebers.

Ich wollte nicht mehr warten. Alle sagen warte warte warte. Wozu? Habe damals geile Angebote (EG-Wohnung mit Garten 350k bei 1,5 %) verpasst. Jetzt nochmal 5,5 Jahre warten bis ich auf die 40 zugehe?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

Ja viele trauern immer noch den Niedrigzinsen hinterher. Wir haben letztes Jahr gekauft und zu 3,0% finanziert. Klar ist das ärgerlich, wenn man für das gleiche Haus vor 3 Jahren deutlich weniger hätte zahlen müssen. Hilft aber nichts dem hinterher zu weinen. Letztlich muss man nüchtern kalkulieren ob man sich bei aktuellen Konditionen etwas leisten kann und will und dann muss man entsprechend handeln.

Wie schon ein Vorposter geschrieben hat, sind Leitzins-Senkungen von den Banken schon eingepreist und es wird so schnell nicht wesentlich runter gehen.
Vielleicht landet man dann statt bei 3,5% bei 3,0% aber das wird die Leistbarkeit nicht riesig beeinflussen, eher die Konkurrenz wieder vergrößern.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Was hat das jetzt mit der Leistbarkeit zu tun?

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Oh mein Gott !
Über 1 mio für ne Wohnung ist ja Wucher. Dazu haut ihr euer ganzes EK da rein ? Krass. Und dann zahlt ihr auch noch 2300€ monatlich dafür mit einem Zins von 3,5% ?
Das ist eher ein Praxisbeispiel wie man es bitte bitte nicht nachahmen sollte. Ich habe für 800k ein luxushaus (250 qm Wohnfläche und 800qm Grundstück mit 50k Küche drin usw) bauen lassen in Düsseldorf 2021. und mein Zins lag bei 1,2% auf 25 Jahre bei einem EK Einsatz von 300k. Die restlichen 100k EK hab ich als Notgroschen behalten. So macht man das. Ne Wohnung ist und bleibt ein mietobjekt und sollte zum selbstbewohnen niemals genutzt werden. Zu viele Nachbarn und dazu das überteure Hausgeld. Das hast du in der Rechnung ganz vergessen. Da bleibt es nicht bei dem 2300 € im Monat sondern vermutlich bist du da bei 2700€ plus noch die Nebenkosten. Sind über 3k für ne Wohnung . Hilfe !

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wenn sich der Verkäufer für mich entscheidet, dann unterschreibe ich.

Meine erste Immobilie nachdem ich nun 37k € Miete bezahlt habe in 5,5 Jahren nach Berufseinstieg und Umzug in die Umgebung des Arbeitgebers.

Ich wollte nicht mehr warten. Alle sagen warte warte warte. Wozu? Habe damals geile Angebote (EG-Wohnung mit Garten 350k bei 1,5 %) verpasst. Jetzt nochmal 5,5 Jahre warten bis ich auf die 40 zugehe?

Wo hast du das Angebot bekommen und wie hast du es ohne EK geschafft? Wir haben zwar EK, aber mit 10 % nicht genug und die Bank möchte 20 % sehen, sonst gibt sie uns den 10-jährigen nur für +0,8 % Aufschlag. Würde mich über mehr Details freuen!

antworten
WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wo gibt's denn eine ETW für 320 TEUR? Im Erzgebirge?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Danke für diesen Beitrag. Er bestätigt, was einige hier seit gefühlt 20 Seiten schreiben: Immobilien sind aktuell für die meisten Leute hier gut finanzierbar.

Ich habe auch ein Beispiel gepostet, tue es aber gerne noch mal:

1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert.

Ja super Tipp, dann finanziert man die nächsten 40 Jahre und zahlt sich dumm und dämlich mit den Zinsen.

Beispiel: Bei 500k Kredit und 1,5% Tilgung zahlt man in den ersten 10 Jahren gerade mal ~80k des Kredits ab, zahlt in der Phase bei 3,5% Zinsen aber gut 170k alleine an Zinsen.

So kann man sich selber auch arm machen (und die Bank reich).

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Überall außer Süddeutschland , Frankfurt, stuttgart , Berlin und Hamburg.
Sonst überall.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wo gibt's denn eine ETW für 320 TEUR? Im Erzgebirge?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Nie im Leben genehmigt das eine Bank im aktuellen Umfeld.

20% EK ist immer Minimum.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wenn sich der Verkäufer für mich entscheidet, dann unterschreibe ich.

Meine erste Immobilie nachdem ich nun 37k € Miete bezahlt habe in 5,5 Jahren nach Berufseinstieg und Umzug in die Umgebung des Arbeitgebers.

Ich wollte nicht mehr warten. Alle sagen warte warte warte. Wozu? Habe damals geile Angebote (EG-Wohnung mit Garten 350k bei 1,5 %) verpasst. Jetzt nochmal 5,5 Jahre warten bis ich auf die 40 zugehe?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Endlich mal einer der Ahnung hat.
Ich möchte nicht zur Rente noch zur Miete für 2000 € wohnen. Dann kann ich mir vielleicht Wasser und Brot noch leisten. Ich wohne dann lieber im abbazahlten Haus und genieße meine Rente. Und Nein, ich brauch nichts für Renovierungen zurücklegen da ich vor renteneintritt das Haus Top in Schuss haben werde und die nächsten 20 Jahre nie wieder was investieren muss.

So muss es sein. Lieber dann mit den 2000€ jeden Monat Urlaub machen.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Oh doch das wurde ziemlich tapfer behauptet. Zinsen können nicht steigen weil sonst Italien pleite geht und das würde die EZB niemals tun, etc.

Auch witzig, dass Du hier weiterhin pauschale Aussagen raushaust die schlicht von der Finanzierungsstruktur abhängen.

Bei wenig Eigenkapital sind geringere Zinsen besser, bei viel Eigenkapital sind geringere Preise super.

Und gewöhnt euch mal Formulierungen wie „niemand hat gesagt“ ab. bei gefühlt 5 Millionen Posts wurde alles schon mal durch irgendwen behauptet.

Der Tenor war immer: Sichert euch die Zinsen langfristig. Bestenfalls bis zur Abzahlung oder mindestens 15 Jahre. Natürlich gab es Einzelmeinungen, die anders waren.

Die typische Finanzierungsstruktur ist 10-20% EK. Gerade bei einem Haus, öfters eher 10% statt 20%. Wer 50% und mehr EK mitbringt, hat und hatte nie Probleme, eine Immobilie zu erwerben. Der hat dann aber auch lieber mit 20% vor 5 Jahren zugeschlagen. Das Vermögen kommt ja nicht aus dem Nichts. Ausnahme ist Erbfall, aber darüber brauchen wir ja nicht diskutieren. Wer ein paar 100k einfach mal erbt, der hat natürlich ebenfalls beste Chancen auf eine Immobilie.

Eine 800k-Immobilie mit 10% EK + NK macht 720k Kredit. 1% Zinsen, 2,9% Tilgung, 30 Jahre, 0 Euro Restschuld, 2.300 Euro Monatsrate.

Wenn die Immobilie 10% im Preis fällt, bleibt noch ein Kredit von 640k. 3,5% Zinsen, 1,9% Tilgung, 0 Euro Restschuld, 3.200 Euro Monatsrate. 39% höhere Kosten.

Der Käufer mit dem alten Preis und 1% Zinsen zahlt 834k über 30 Jahre. De Käufer mit 10% Abschlag, aber 3,5% Zinsen zahlt 1.164k über 30 Jahre. 330.000 Euro Mehrkosten trotz geringerer Preise.

Immobilien sind für Käufer in 2024 einfach mal massiv teurer als 2022. An dem Makrotrend hat sich ja nichts geändert. Es entsteht zu wenig Wohnraum in den Ballungsgebieten. Es fehlen nicht mehr 400k Wohnungen, es fehlen 700k Wohnungen.

Dass hier irgendwelche Preisindices minimale Senkungen zeigen, ist einfach nur Augenwischerei. Realistisch für 98% der Bevölkerung sind 80-90% Finanzierungen, gerade bei Eigentum in Familiengröße. Und dieses Produkt ist bezüglich der Monatsbelastung einfach mal weiterhin seit 2022 um 15-25% p.a. im Preis gestiegen. Es knappst sich eben die Bank mehr ab, statt der Verkäufer. Die liefert es dann am Ende auch nur bei der EZB ab.

Da weiterhin am Bedarf vorbei gebaut wird, d.h. viel zu wenig, ist auch klar, dass die Preise weiter steigen müssen. Bei den aktuell niedrigen Preisen entspricht die Bautätigkeit nicht dem Bedarf. Was hießt hier "niedrige Preise" - einfach nur Preise, welche nicht ausreichend kostendeckend für die Baubranche sind (wenn es ein Margenproblem wäre, d.h. die Bauleute einfach nur geringere Margen in Kauf nehmen müssten, würde aktuell ja gebaut werden - stattdessen wird einfach kaum noch gebaut und weit, weit weniger als 700k Wohnungen im Jahr).

Städte wie Paris oder Mailand, wo die Einkommen deutlich niedriger sind, haben höhere Mietpreise als Städte wie Berlin, München, Frankfurt oder Köln. Und ja, die Einkommen in Köln sind deutlich höher als in Paris. Das Pro-Kopf-Einkommen der Bevölkerung in Paris ist in etwa mit Leipzig vergleichbar (nicht das BIP, welches Großteils an die Kapitaleigentümer der Pariser Aktiengesellschaften geht, sondern das Pro-Kopf-Einkommen von Kindergärtnern, Krankenschwestern, Softwareentwicklern oder Controllern). Und ja, selbst bei Neuvermietung zahlt man in Berlin mehr als in Paris.

Da wird noch ein Anpassungsprozess kommen. Am Ende heißt es dann entweder, Arbeitnehmer-WGs und als Familie in die Pampa oder 50% vom Einkommen für die Kaltmiete oder die Kreditrate.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Es hat aber selbstverständlich auch Vorteile:
Die Leute schlagen sich nicht mehr um Grundstücke und Objekte.

Freunde von uns haben sich bei ihrem Kauf 2021 innerhalb von 2 Tagen entscheiden müssen, sonst wäre das Objekt weg gewesen. Das war absoluter Wahnsinn, was damals los war.

Heute kann man das ganz in Ruhe tun.

Wir bauen dieses Jahr und es gibt weder Lieferprobleme für Materialen, noch eine mangelnde Verfügbarkeit an Handwerkern. Der Top-Heizungsbauer in unserer Region hat uns geradezu um den Auftrag angebettelt. Die Handwerker haben Zeit und müssen nicht von Baustelle zu Baustelle hetzen, was die Bauqualität in den Boomjahren massiv negativ beeinflusst hat.

Im Grunde wirklich die beste Zeit zum Bauen!

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ja viele trauern immer noch den Niedrigzinsen hinterher. Wir haben letztes Jahr gekauft und zu 3,0% finanziert. Klar ist das ärgerlich, wenn man für das gleiche Haus vor 3 Jahren deutlich weniger hätte zahlen müssen. Hilft aber nichts dem hinterher zu weinen. Letztlich muss man nüchtern kalkulieren ob man sich bei aktuellen Konditionen etwas leisten kann und will und dann muss man entsprechend handeln.

Wie schon ein Vorposter geschrieben hat, sind Leitzins-Senkungen von den Banken schon eingepreist und es wird so schnell nicht wesentlich runter gehen.
Vielleicht landet man dann statt bei 3,5% bei 3,0% aber das wird die Leistbarkeit nicht riesig beeinflussen, eher die Konkurrenz wieder vergrößern.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wo gibt's denn eine ETW für 320 TEUR? Im Erzgebirge?

Ich würde Mal schätzen in rund 95% aller deutschen Städte und Landkreise, natürlich abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Mal ein Reality Check für die ganzen Münchner/Frankfurter/Hamburger/Stuttgarter mit Angaben aus meiner Heimatregion (Braunschweig, dazu mit Wolfsburg in der Nähe zwei Großstädte mit 250k und 125k Einwohnern, einem top Arbeitgeber VW und vielen anderen anständigen Arbeitgebern, also wirtschaftlich bereits überdurchschnittlich stark im deutschen Vergleich). Hier bekommt man für 320k etwa Folgendes:

  • 60qm Neubau oder luxussanierter Altbau in sehr guter Lage
  • 80 qm normaler Altbau in sehr guter bis guter Lage
  • 100 qm normaler Altbau in normaler Lage

Ich bin mit sehr sicher, dass es in weiten Teilen von Deutschland vergleichbar aussieht, mal etwas teurer, mal etwas günstiger, aber 60-120 qm normale Ausstattung in normaler Lage gibt es fast überall. Wenn wir Mal die größten deutschen Städte nach den Top 7 durchgehen:
Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen, Dresden, Hannover, Nürnberg, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster, Mannheim, Karlsruhe, Augsburg, Wiesbaden, Mönchengladbach, Gelsenkirchen, Aachen, Braunschweig, Chemnitz, Kiel, Halle, Magdeburg, Freiburg, Krefeld, Mainz, Lübeck, Erfurt, Oberhausen, Rostock, Kassel. Das sind 33 Städte mit über 200k und bis zu 600k Einwohnern und so gut wie überall reicht das für 60 qm normale Ausstattung und Lage, meistens sogar für 80-120 qm. Ich kenne nicht jeden lokalen Immobilienmarkt, aber aus meiner Sicht sind die einzigen Städte, wo es eventuell knapp wird mit 60 qm für 320k Münster, Augsburg, Wiesbaden, Mainz und Freiburg, wobei ich selbst da glaube, dass man bewohnbares Eigentum finden kann.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Ich weiß nicht, ob du mal eine Vorlesung zum Thema Statistik besucht hast. Aber mit dem von dir beschriebenen Sample kann eben KEINE Aussage getroffen werden.

Du bestätigst damit zu 100%, dass in deinem Szenario das Sample so klein ist, dass keine Aussage möglich ist

Ich gebe es auf - anhand dieses Kommentars liegt die Vermutung nahe, dass die Ursache für dein fehlendes Verständnis noch tiefer als gedacht liegt. Es gibt nämlich nicht DIE Statistik (oder Statistikvorlesung), zu der man mal eine Vorlesung gehört hat. Falls du dich weiter damit beschäftigen willst (und evtl. doch noch verstehen willst, was ich geschrieben habe), lies dich als erstes mal zu dem Unterschied von induktiver Statistik und deskriptiver Statistik ein. Die letztere ist in meinen Ausführungen relevant und sie macht grundsätzlich keine Aussagen zu einer über die konkret betrachteten Fälle hinausgehende Grundgesamtheit.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Wo gibt's denn eine ETW für 320 TEUR? Im Erzgebirge?

Überall, außer in manchen Großstädten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wenn sich der Verkäufer für mich entscheidet, dann unterschreibe ich.

Meine erste Immobilie nachdem ich nun 37k € Miete bezahlt habe in 5,5 Jahren nach Berufseinstieg und Umzug in die Umgebung des Arbeitgebers.

Ich wollte nicht mehr warten. Alle sagen warte warte warte. Wozu? Habe damals geile Angebote (EG-Wohnung mit Garten 350k bei 1,5 %) verpasst. Jetzt nochmal 5,5 Jahre warten bis ich auf die 40 zugehe?

Wo hast du das Angebot bekommen und wie hast du es ohne EK geschafft? Wir haben zwar EK, aber mit 10 % nicht genug und die Bank möchte 20 % sehen, sonst gibt sie uns den 10-jährigen nur für +0,8 % Aufschlag. Würde mich über mehr Details freuen!

Wo gibt's denn eine ETW für 320 TEUR? Im Erzgebirge?

Stuttgart-Umgebung. 3-Zimmer.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wenn sich der Verkäufer für mich entscheidet, dann unterschreibe ich.

Meine erste Immobilie nachdem ich nun 37k € Miete bezahlt habe in 5,5 Jahren nach Berufseinstieg und Umzug in die Umgebung des Arbeitgebers.

Ich wollte nicht mehr warten. Alle sagen warte warte warte. Wozu? Habe damals geile Angebote (EG-Wohnung mit Garten 350k bei 1,5 %) verpasst. Jetzt nochmal 5,5 Jahre warten bis ich auf die 40 zugehe?

Wo hast du das Angebot bekommen und wie hast du es ohne EK geschafft? Wir haben zwar EK, aber mit 10 % nicht genug und die Bank möchte 20 % sehen, sonst gibt sie uns den 10-jährigen nur für +0,8 % Aufschlag. Würde mich über mehr Details freuen!

Ohne EK nur aufgrund hohem Gehalt (>100k).

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Wieso werden Besserverdiener oder Vermögende diskriminiert, wenn es weniger Baugrundstück gibt?

Städte und Kommunen vergeben Baugrundstücke oft nach Maßgabe bestimmter Vergabekriterien. Jedenfalls in NRW ist das so. Anderenorts scheint man auch Losverfahren anzuwenden.

Die Vergaberichtlinien sehen so aus, dass man Punkte erhält, beispielsweise für Verheiratet sein, Kindern, Job im Ort, Jahre der Ansässigkeit vor Ort. In der Regel gibt es auch Pluspunkte, wenn das Einkommen eine bestimmte Grenze (120k) nicht übersteigt, oder umgekehrt Minuspunkte, wenn die Grenze überschritten wird. Manche Kommunen fragen neben dem Einkommen auch nach dem Vermögensstatus und setzten dafür Punkte an. Das führt bei Besserverdienenden oder Vermögenden schnell dazu, dass sie sich bei einer Vielzahl von Bewerbern nicht durchsetzen können.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Überall in Deutschland. Sogar in München sind es mehrere Hundert ;)

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Wo gibt's denn eine ETW für 320 TEUR? Im Erzgebirge?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Auf boris.nrw kann man sich die historischen Bodenrichtwerte für Düsseldorf betrachten. U.a. auch für das Jahr 2021.

Auch die weniger guten Wohnlagen haben damals eher nicht weniger als € 800 pro qm Grundstück gekostet. Die guten Wohnlagen lagen bei eher 2k pro qm.

Dein Haus steht vermutlich nicht in Düsseldorf, sondern irgendwo im Einzugsgebiet von Düsseldorf in der Pampa.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Oh mein Gott !
Über 1 mio für ne Wohnung ist ja Wucher. Dazu haut ihr euer ganzes EK da rein ? Krass. Und dann zahlt ihr auch noch 2300€ monatlich dafür mit einem Zins von 3,5% ?
Das ist eher ein Praxisbeispiel wie man es bitte bitte nicht nachahmen sollte. Ich habe für 800k ein luxushaus (250 qm Wohnfläche und 800qm Grundstück mit 50k Küche drin usw) bauen lassen in Düsseldorf 2021. und mein Zins lag bei 1,2% auf 25 Jahre bei einem EK Einsatz von 300k. Die restlichen 100k EK hab ich als Notgroschen behalten. So macht man das. Ne Wohnung ist und bleibt ein mietobjekt und sollte zum selbstbewohnen niemals genutzt werden. Zu viele Nachbarn und dazu das überteure Hausgeld. Das hast du in der Rechnung ganz vergessen. Da bleibt es nicht bei dem 2300 € im Monat sondern vermutlich bist du da bei 2700€ plus noch die Nebenkosten. Sind über 3k für ne Wohnung . Hilfe !

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Du vergisst (oder unterschlägst) die Hälfte der Parameter der Berechnung.

Das EK müsste sich erhöht haben. Selbst bei Tagesgeld gab es da 4% aufs Jahr ohne jedes Risiko. Also zwischen deinen Beispielen beim Preis und Zins liegen ja 1.5-2 Jahre. Also mal mindestens 10% mehr EK und damit weniger Kredit.

Des Weiteren sind auch die Gehälter gestiegen. Also nur den absoluten Betrag der Rate zu vergleichen, macht wenig Sinn.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Wir sind jetzt von

Zinsen können nicht steigen!

Das hat nie jemand behauptet.

zu Preise werden nicht fallen!

zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!

zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!

zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!

zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!

gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.

Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.

Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.

Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.

Oh doch das wurde ziemlich tapfer behauptet. Zinsen können nicht steigen weil sonst Italien pleite geht und das würde die EZB niemals tun, etc.

Auch witzig, dass Du hier weiterhin pauschale Aussagen raushaust die schlicht von der Finanzierungsstruktur abhängen.

Bei wenig Eigenkapital sind geringere Zinsen besser, bei viel Eigenkapital sind geringere Preise super.

Und gewöhnt euch mal Formulierungen wie „niemand hat gesagt“ ab. bei gefühlt 5 Millionen Posts wurde alles schon mal durch irgendwen behauptet.

Der Tenor war immer: Sichert euch die Zinsen langfristig. Bestenfalls bis zur Abzahlung oder mindestens 15 Jahre. Natürlich gab es Einzelmeinungen, die anders waren.

Die typische Finanzierungsstruktur ist 10-20% EK. Gerade bei einem Haus, öfters eher 10% statt 20%. Wer 50% und mehr EK mitbringt, hat und hatte nie Probleme, eine Immobilie zu erwerben. Der hat dann aber auch lieber mit 20% vor 5 Jahren zugeschlagen. Das Vermögen kommt ja nicht aus dem Nichts. Ausnahme ist Erbfall, aber darüber brauchen wir ja nicht diskutieren. Wer ein paar 100k einfach mal erbt, der hat natürlich ebenfalls beste Chancen auf eine Immobilie.

Eine 800k-Immobilie mit 10% EK + NK macht 720k Kredit. 1% Zinsen, 2,9% Tilgung, 30 Jahre, 0 Euro Restschuld, 2.300 Euro Monatsrate.

Wenn die Immobilie 10% im Preis fällt, bleibt noch ein Kredit von 640k. 3,5% Zinsen, 1,9% Tilgung, 0 Euro Restschuld, 3.200 Euro Monatsrate. 39% höhere Kosten.

Der Käufer mit dem alten Preis und 1% Zinsen zahlt 834k über 30 Jahre. De Käufer mit 10% Abschlag, aber 3,5% Zinsen zahlt 1.164k über 30 Jahre. 330.000 Euro Mehrkosten trotz geringerer Preise.

Immobilien sind für Käufer in 2024 einfach mal massiv teurer als 2022. An dem Makrotrend hat sich ja nichts geändert. Es entsteht zu wenig Wohnraum in den Ballungsgebieten. Es fehlen nicht mehr 400k Wohnungen, es fehlen 700k Wohnungen.

Dass hier irgendwelche Preisindices minimale Senkungen zeigen, ist einfach nur Augenwischerei. Realistisch für 98% der Bevölkerung sind 80-90% Finanzierungen, gerade bei Eigentum in Familiengröße. Und dieses Produkt ist bezüglich der Monatsbelastung einfach mal weiterhin seit 2022 um 15-25% p.a. im Preis gestiegen. Es knappst sich eben die Bank mehr ab, statt der Verkäufer. Die liefert es dann am Ende auch nur bei der EZB ab.

Da weiterhin am Bedarf vorbei gebaut wird, d.h. viel zu wenig, ist auch klar, dass die Preise weiter steigen müssen. Bei den aktuell niedrigen Preisen entspricht die Bautätigkeit nicht dem Bedarf. Was hießt hier "niedrige Preise" - einfach nur Preise, welche nicht ausreichend kostendeckend für die Baubranche sind (wenn es ein Margenproblem wäre, d.h. die Bauleute einfach nur geringere Margen in Kauf nehmen müssten, würde aktuell ja gebaut werden - stattdessen wird einfach kaum noch gebaut und weit, weit weniger als 700k Wohnungen im Jahr).

Städte wie Paris oder Mailand, wo die Einkommen deutlich niedriger sind, haben höhere Mietpreise als Städte wie Berlin, München, Frankfurt oder Köln. Und ja, die Einkommen in Köln sind deutlich höher als in Paris. Das Pro-Kopf-Einkommen der Bevölkerung in Paris ist in etwa mit Leipzig vergleichbar (nicht das BIP, welches Großteils an die Kapitaleigentümer der Pariser Aktiengesellschaften geht, sondern das Pro-Kopf-Einkommen von Kindergärtnern, Krankenschwestern, Softwareentwicklern oder Controllern). Und ja, selbst bei Neuvermietung zahlt man in Berlin mehr als in Paris.

Da wird noch ein Anpassungsprozess kommen. Am Ende heißt es dann entweder, Arbeitnehmer-WGs und als Familie in die Pampa oder 50% vom Einkommen für die Kaltmiete oder die Kreditrate.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Liegt im
Speckgürtel von Düsseldorf. 12 km von Düsseldorf City entfernt.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Auf boris.nrw kann man sich die historischen Bodenrichtwerte für Düsseldorf betrachten. U.a. auch für das Jahr 2021.

Auch die weniger guten Wohnlagen haben damals eher nicht weniger als € 800 pro qm Grundstück gekostet. Die guten Wohnlagen lagen bei eher 2k pro qm.

Dein Haus steht vermutlich nicht in Düsseldorf, sondern irgendwo im Einzugsgebiet von Düsseldorf in der Pampa.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Oh mein Gott !
Über 1 mio für ne Wohnung ist ja Wucher. Dazu haut ihr euer ganzes EK da rein ? Krass. Und dann zahlt ihr auch noch 2300€ monatlich dafür mit einem Zins von 3,5% ?
Das ist eher ein Praxisbeispiel wie man es bitte bitte nicht nachahmen sollte. Ich habe für 800k ein luxushaus (250 qm Wohnfläche und 800qm Grundstück mit 50k Küche drin usw) bauen lassen in Düsseldorf 2021. und mein Zins lag bei 1,2% auf 25 Jahre bei einem EK Einsatz von 300k. Die restlichen 100k EK hab ich als Notgroschen behalten. So macht man das. Ne Wohnung ist und bleibt ein mietobjekt und sollte zum selbstbewohnen niemals genutzt werden. Zu viele Nachbarn und dazu das überteure Hausgeld. Das hast du in der Rechnung ganz vergessen. Da bleibt es nicht bei dem 2300 € im Monat sondern vermutlich bist du da bei 2700€ plus noch die Nebenkosten. Sind über 3k für ne Wohnung . Hilfe !

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Vielleicht ist das meine "German Angst", aber ich schätze mal all-inclusive hast du dann Fix- und Betriebskosten nahe der 2000€. Hast du einen Plan B falls du deinen Job verlierst und z.B. temporär in die Zeitarbeit musst als Ingenieur? Die Jobs mit über 3k netto wachsen da ja auch nicht auf den Bäumen. Wenn dann noch andere Fixkosten wie Auto dazu kommen kann es eng werden. Könntest du die Wohnung schnell zwischenvermieten?

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Was ich nicht verstehe ist, dass nicht viel viel mehr auf die Politik geschaut wird. Das oben beschriebene Haus unterlag auch der Sozialbindung, welche ausgelaufen ist. In München wurde nach der Finanzkrise viele Wohnungen unter dem damaligen bayrischen Finanzmininster an die privat Wirtschaft verkauft. Die Wohnungen wurden saniert, die Mieten erhöt und dann an privat Anleger gekauft. Ich weiß das so genau, weil ich mir damals auch eine solche Wohnung gekauft hat. Manche hatten damals Mieten von 6 Euro die dann auf 15 Euro gestiegen sind. Das betrifft tausende Haushalte und meiner Meinung nach, war das der Grundstein für alle Mietsteigerungen. Davor konnte durch den breiten sozialen Wohnungsbaubestand immer etwas leichter ausgewichen werden, wenn im privaten Markt zuviel verlangt worden ist. Dieses korrektiv ist fast komplett verschwunden. Finde das war eine unfassbare politische Fehlentscheidung soviele Wohnungen den freien Markt zu überlassen.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.
Kaum sinkt die Annuität aufgrund fallender Hauspreise, höherem Eigenkapital und steigender Einkommen auf ein vergleichbares Niveau wie 2021, sucht man sich das nächste "Aber", hier die Volltilger-Finanzierung innerhalb der Zinsbindung. Und wieder klappts nicht mit der Immobilie und die Jammerei geht weiter.

Für die Boomer war es normal, ein Haus gefühlt "zwei Mal" zu zahlen aufgrund der hohen Zinsen. Real ist das natürlich aufgrund der Geldentwertung falsch.

Schon mal darüber nachgedacht, dass die Gesamtzinsleistung über die Jahre mit inflationiert? Die Restschuld auch. Alles halb so schlimm.

Durch das Sonderkündigungsrecht kann man nach 10 Jahren übrigens den Kredit kündigen, die Immobilie verkaufen und die Restschuld begleichen. Die verbleibenden Zinsen muss man dann nicht zahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Auch das Vererben einer Immobilie mit Restschuld ist kein Problem. Der Erbe kann doch entscheiden, ob er z. B. ein Haus im Wert von 500k mit 100k Restschuld annimmt oder das Erbe ablehnt.

Fazit:
Die Annuität ist für die Erschwinglichkeit wesentlich wichtiger als die Gesamtzinslast. Hier wird mal wieder nach dem Haar in der Suppe gesucht. So klappts dann auch wieder nicht mit der Immobilie...

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Danke für diesen Beitrag. Er bestätigt, was einige hier seit gefühlt 20 Seiten schreiben: Immobilien sind aktuell für die meisten Leute hier gut finanzierbar.

Ich habe auch ein Beispiel gepostet, tue es aber gerne noch mal:

1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert.

Ja super Tipp, dann finanziert man die nächsten 40 Jahre und zahlt sich dumm und dämlich mit den Zinsen.

Beispiel: Bei 500k Kredit und 1,5% Tilgung zahlt man in den ersten 10 Jahren gerade mal ~80k des Kredits ab, zahlt in der Phase bei 3,5% Zinsen aber gut 170k alleine an Zinsen.

So kann man sich selber auch arm machen (und die Bank reich).

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Nun trudeln auch für den Süden Deutschlands nach und nach die Gutachterausschuss-Berichte ein:

Stuttgarter Immobilien: Anzahl der Verkäufe erneut auf historischem Tiefstand

13.02.2024 – Auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt ist keine Trendwende zu erkennen. Im vergangenen Jahr wurde ein neuerlicher Tiefstand der Verkäufe registriert, lediglich 4.190 Immobilien wurden verkauft, elf Prozent weniger als 2022. Der Geldumsatz ging im Vergleich ebenfalls in fast allen Bereichen zurück. Das geht aus dem aktuellen Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ hervor, den die Landeshauptstadt am Dienstag, 13. Februar, vorstellte.

Ursachen unverändert zu 2022

Keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr gibt es bei zwei Faktoren: Zum einen sind die Finanzierungskosten für Immobilien vergleichsweise hoch, zum anderen achten Interessenten stark auf den energetischen Zustand von Bestandobjekten, was auf die hohen Energiepreise und die geänderte Gesetzgebung zurückzuführen ist.

Immobilienverkäufe auf niedrigstem Stand seit 1985

Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, sagte: „Die Anzahl der Immobilienverkäufe in Stuttgart ist weiter im Sinkflug. Der Wert für 2023 ist der niedrigste seit Beginn der digitalen Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1985. Damit setzt sich der Abwärtstrend fort. Im Jahr 2022 waren noch 4.720 Transaktionen registriert worden.

2023 ist auch der Umsatz auf 2,29 Milliarden Euro um circa 36 Prozent gesunken. “Im Hinblick auf den gesunkenen Geldumsatz sei außerdem die Entwicklung großvolumiger Transaktionen interessant. Siebers: „Das Gesamtvolumen der zehn höchsten Kaufpreise ist mit 311 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr mit einer Summe von rund 534 Millionen Euro gesunken.“ Siebers erklärte, dass sich bei den vorliegenden Preisen, insbesondere bei den Teilmärkten Bauland, bebaute Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Bestand ein Rückgang beobachten lasse.

Preise für Wohngebäude 2023 stetig gefallen

Der Rückgang von Eigentumsüberschreibungen und Geldumsatz spiegelt sich über alle Teilmärkte hinweg wider: Bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs‐ und Teileigentum. Die Transaktionszahlen zeigen folgenden prozentualen Rückgang: bei unbebauten Grundstücken rund fünf Prozent, bei bebauten Grundstücken circa 13 Prozent und bei Wohnungs‐ und Teileigentum rund 12 Prozent. Unbebaute Grundstücke sind um 39 Prozent zurückgegangen, bebaute Grundstücke um 42,5 Prozent und Wohnungs‐ und Teileigentum um rund 26 Prozent.

Verkaufs‐ und Umsatzsatzrückgänge zeigten sich bei den bebauten Grundstücken durchweg: Sowohl Ein‐, Zwei‐, Drei‐ und Mehrfamilienhäuser als auch Geschäfts‐ und Bürogebäude und gemischt genutzte Gebäude sind betroffen. Die Preise für Wohngebäude sind im Jahresverlauf 2023 stetig gefallen.

Für ein Einfamilienhaus in Stuttgart wurden 2023 im Schnitt rund 825.000 Euro bezahlt. Ein Reihenhaus kostete im Durchschnitte rund 628.000 Euro. Die Preise lagen 2022 im Mittel allerdings noch bei 1,07 Millionen Euro beziehungsweise 720.000 Euro.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

So sieht es aus. Besonders die Besserverdiener möchten gerne ein Haus mit allem drum und dran haben, das in 10 Jahren abbezahlt ist und für das man sich nicht einschränken muss.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.
Kaum sinkt die Annuität aufgrund fallender Hauspreise, höherem Eigenkapital und steigender Einkommen auf ein vergleichbares Niveau wie 2021, sucht man sich das nächste "Aber", hier die Volltilger-Finanzierung innerhalb der Zinsbindung. Und wieder klappts nicht mit der Immobilie und die Jammerei geht weiter.

Für die Boomer war es normal, ein Haus gefühlt "zwei Mal" zu zahlen aufgrund der hohen Zinsen. Real ist das natürlich aufgrund der Geldentwertung falsch.

Schon mal darüber nachgedacht, dass die Gesamtzinsleistung über die Jahre mit inflationiert? Die Restschuld auch. Alles halb so schlimm.

Durch das Sonderkündigungsrecht kann man nach 10 Jahren übrigens den Kredit kündigen, die Immobilie verkaufen und die Restschuld begleichen. Die verbleibenden Zinsen muss man dann nicht zahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Auch das Vererben einer Immobilie mit Restschuld ist kein Problem. Der Erbe kann doch entscheiden, ob er z. B. ein Haus im Wert von 500k mit 100k Restschuld annimmt oder das Erbe ablehnt.

Fazit:
Die Annuität ist für die Erschwinglichkeit wesentlich wichtiger als die Gesamtzinslast. Hier wird mal wieder nach dem Haar in der Suppe gesucht. So klappts dann auch wieder nicht mit der Immobilie...

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Danke für diesen Beitrag. Er bestätigt, was einige hier seit gefühlt 20 Seiten schreiben: Immobilien sind aktuell für die meisten Leute hier gut finanzierbar.

Ich habe auch ein Beispiel gepostet, tue es aber gerne noch mal:

1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert.

Ja super Tipp, dann finanziert man die nächsten 40 Jahre und zahlt sich dumm und dämlich mit den Zinsen.

Beispiel: Bei 500k Kredit und 1,5% Tilgung zahlt man in den ersten 10 Jahren gerade mal ~80k des Kredits ab, zahlt in der Phase bei 3,5% Zinsen aber gut 170k alleine an Zinsen.

So kann man sich selber auch arm machen (und die Bank reich).

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

"In Düsseldorf bauen lassen" wurde plötzlich "12km entfernt von der Stadt selbst".

Manchmal fehlen mir echt die Worte

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Liegt im
Speckgürtel von Düsseldorf. 12 km von Düsseldorf City entfernt.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Auf boris.nrw kann man sich die historischen Bodenrichtwerte für Düsseldorf betrachten. U.a. auch für das Jahr 2021.

Auch die weniger guten Wohnlagen haben damals eher nicht weniger als € 800 pro qm Grundstück gekostet. Die guten Wohnlagen lagen bei eher 2k pro qm.

Dein Haus steht vermutlich nicht in Düsseldorf, sondern irgendwo im Einzugsgebiet von Düsseldorf in der Pampa.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Oh mein Gott !
Über 1 mio für ne Wohnung ist ja Wucher. Dazu haut ihr euer ganzes EK da rein ? Krass. Und dann zahlt ihr auch noch 2300€ monatlich dafür mit einem Zins von 3,5% ?
Das ist eher ein Praxisbeispiel wie man es bitte bitte nicht nachahmen sollte. Ich habe für 800k ein luxushaus (250 qm Wohnfläche und 800qm Grundstück mit 50k Küche drin usw) bauen lassen in Düsseldorf 2021. und mein Zins lag bei 1,2% auf 25 Jahre bei einem EK Einsatz von 300k. Die restlichen 100k EK hab ich als Notgroschen behalten. So macht man das. Ne Wohnung ist und bleibt ein mietobjekt und sollte zum selbstbewohnen niemals genutzt werden. Zu viele Nachbarn und dazu das überteure Hausgeld. Das hast du in der Rechnung ganz vergessen. Da bleibt es nicht bei dem 2300 € im Monat sondern vermutlich bist du da bei 2700€ plus noch die Nebenkosten. Sind über 3k für ne Wohnung . Hilfe !

WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:

Vielleicht mal ein echtes Praxisbeispiel zum Thema Leistbarkeit.

Meine Partnerin und ich wollten im Sommer 2021 vor Projektstart eine Neubau-ETW kaufen. Kaufpreis laut Liste war damals bei 1.2m EUR gelegen. Wir hatten damals grob 400k EK und auch schon die Finanzierung der Bank eingeholt für die Wohnung. Grob 800k Kredit, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Zins und 1.5% Zins. Belastung pro Jahr also 3% (24.000€ pro Jahr, 2.000€ pro Monat). Kaltmiete lag zu der Zeit für uns bei 1.400€. Wir haben uns dann aber wegen „Bauchgefühl“ gegen den Kauf entschieden.

Jetzt haben wir aber durch Zufall über den Bauträger erfahren, dass die identische Wohnung (ein Stockwerk tiefer) noch frei und mittlerweile seit August 2023 bezugsfertig wäre. Das Projekt verkauft sich aufgrund der stolzen Preise wohl nicht wie geplant. Daher wurde uns jetzt angeboten, dass wir bei Unterschrift im Februar für 1.05m den Zuschlag bekommen. Also etwa 12% Nachlass und dazu 25.000€ Gutschein im Möbelhaus. Wir haben nochmal durchgerechnet und dachten „kann bei den Zinsen nichts werden“. Aber dann haben wir uns nochmal genauer hingesetzt und gerechnet. Durch die Ersparnis Miete vs. Kreditrate haben wir das EK weiter erhöht und das vorhandene EK in konservativen ETFs belassen. So wurden aus den 400k knapp 500k nach etwas mehr als zwei Jahren. Im nächsten Schritt sind wir zur Bank. Kreditsumme lag jetzt bei 550k (1.05m - 500k EK). Das Angebot klang erstmal übel. 3.6% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 1.5% Tilgung. Also 5.1% Belastung oder 28.000€ pro Jahr bzw. Ca. 2.300€ pro Monat.

Als wir das gesehen haben, waren wir erstmal recht positiv überrascht. Wir haben zwar keine extremen Sprünge beim Gehalt gemacht, aber sowohl meine Partnerin, wie auch ich, haben unser Netto um knapp 10% oder 400-600€ pro Person gesteigert.

Danach haben wir noch eine Nacht darüber geschlafen und jetzt letzten Freitag unterschrieben und sind super happy. Also „netto“ (bei Berücksichtigung der Lohnsteigerungen), ist es für uns jetzt sogar besser leistbar als im Sommer 2021.

Ich glaube viele sehen immer nur die Sichtweise auf 100% oder nahezu 100% Finanzierungen. Sofern man EK hat und dieses auch nicht unter dem Kopfkissen versteckt hat, dann hat sich die Leistbarkeit bei leicht sinkenden Preisen und kleineren Gehaltserhöhungen trotz der Zinsen nicht sonderlich verändert.

Vielleicht hilft das ja mal für etwas mehr Realität für die vielen Theoretiker hier

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Was ich nicht verstehe ist, dass nicht viel viel mehr auf die Politik geschaut wird. Das oben beschriebene Haus unterlag auch der Sozialbindung, welche ausgelaufen ist. In München wurde nach der Finanzkrise viele Wohnungen unter dem damaligen bayrischen Finanzmininster an die privat Wirtschaft verkauft. Die Wohnungen wurden saniert, die Mieten erhöt und dann an privat Anleger gekauft. Ich weiß das so genau, weil ich mir damals auch eine solche Wohnung gekauft hat. Manche hatten damals Mieten von 6 Euro die dann auf 15 Euro gestiegen sind. Das betrifft tausende Haushalte und meiner Meinung nach, war das der Grundstein für alle Mietsteigerungen. Davor konnte durch den breiten sozialen Wohnungsbaubestand immer etwas leichter ausgewichen werden, wenn im privaten Markt zuviel verlangt worden ist. Dieses korrektiv ist fast komplett verschwunden. Finde das war eine unfassbare politische Fehlentscheidung soviele Wohnungen den freien Markt zu überlassen.

Das hat das Land Berlin unter einer roten Regierung auch gemacht - also das implizite CSU Bashing ist hier fehl am Platz.

In Bayern gab es noch den Sonderfaktor das große Bestände in "halbstaatlichen Wohnungsbaugesellschaften" lagen die TU der BayernLB waren und die auf Grund der Eu-Vorgaben im Beihilfeverfahren verkauft werden mussten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

All die Rechenbeispiele sind schön und gut. Haben zumeist auch einen wahren Kern. Und ebenso häufig Fehler oder optimistische Annahmen in die eine oder andere Richtung.

Am Ende hilft dennoch eine Betrachtung des Ergebnisses: wer steht am Lebensende besser da? Menschen mit oder ohne Immobilie?

Und da ist meine Erfahrung eindeutig: die mit Immobilie. Ja, es mag sein, dass diese Leute noch besser gefahren wären, wenn… ja, es mag sein, dass die Betrachtungswinkel nicht akkurat sind. Ja, es mag Fälle geben, die sich mit ihrer Immobilie ruiniert haben.

Die weit überwiegende Mehrheit der Immobilienbesitzer aber hat damit einen guten Weg eingeschlagen. Und das zählt. Das Leben ist nun einmal keine reine BWL-Kalkulation, die in ein Excel-Sheet passt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Wir haben die Immobilien so kalkuliert, dass wir sie bis zur Rente abbezahlt haben. 2 % Tilgung.

Damit kann ich leben. Ich muss nicht bis 50 fertig sein. Ich zahle jeden Monat mehrere hundert Euro an Tilgung in den Vermögensaufbau. Das ist ein Wert an sich. Verkaufen kann ich jederzeit, wenn es hart auf hart kommt.

Da lasse ich mich auch nicht von idealvorstellungen hier oder sonst wo verrückt machen. Auch ordne ich nicht alles der Abzahlung unter. Das Leben im Hier und Jetzt will kommt zuerst.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Auf jeden Fall gibts das.

Aber eine 120% Finanzierung ohne EK gibt es derzeit trotzdem nicht.
Völlig ausgeschlossen.

Deswegen bleibt der Beitrag Unsinn.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich würde Mal schätzen in rund 95% aller deutschen Städte und Landkreise, natürlich abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Mal ein Reality Check für die ganzen Münchner/Frankfurter/Hamburger/Stuttgarter mit Angaben aus meiner Heimatregion (Braunschweig, dazu mit Wolfsburg in der Nähe zwei Großstädte mit 250k und 125k Einwohnern, einem top Arbeitgeber VW und vielen anderen anständigen Arbeitgebern, also wirtschaftlich bereits überdurchschnittlich stark im deutschen Vergleich). Hier bekommt man für 320k etwa Folgendes:

  • 60qm Neubau oder luxussanierter Altbau in sehr guter Lage
  • 80 qm normaler Altbau in sehr guter bis guter Lage
  • 100 qm normaler Altbau in normaler Lage

Ich bin mit sehr sicher, dass es in weiten Teilen von Deutschland vergleichbar aussieht, mal etwas teurer, mal etwas günstiger, aber 60-120 qm normale Ausstattung in normaler Lage gibt es fast überall. Wenn wir Mal die größten deutschen Städte nach den Top 7 durchgehen:
Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen, Dresden, Hannover, Nürnberg, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster, Mannheim, Karlsruhe, Augsburg, Wiesbaden, Mönchengladbach, Gelsenkirchen, Aachen, Braunschweig, Chemnitz, Kiel, Halle, Magdeburg, Freiburg, Krefeld, Mainz, Lübeck, Erfurt, Oberhausen, Rostock, Kassel. Das sind 33 Städte mit über 200k und bis zu 600k Einwohnern und so gut wie überall reicht das für 60 qm normale Ausstattung und Lage, meistens sogar für 80-120 qm. Ich kenne nicht jeden lokalen Immobilienmarkt, aber aus meiner Sicht sind die einzigen Städte, wo es eventuell knapp wird mit 60 qm für 320k Münster, Augsburg, Wiesbaden, Mainz und Freiburg, wobei ich selbst da glaube, dass man bewohnbares Eigentum finden kann.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.
Kaum sinkt die Annuität aufgrund fallender Hauspreise, höherem Eigenkapital und steigender Einkommen auf ein vergleichbares Niveau wie 2021, sucht man sich das nächste "Aber", hier die Volltilger-Finanzierung innerhalb der Zinsbindung. Und wieder klappts nicht mit der Immobilie und die Jammerei geht weiter.

Für die Boomer war es normal, ein Haus gefühlt "zwei Mal" zu zahlen aufgrund der hohen Zinsen. Real ist das natürlich aufgrund der Geldentwertung falsch.

Schon mal darüber nachgedacht, dass die Gesamtzinsleistung über die Jahre mit inflationiert? Die Restschuld auch. Alles halb so schlimm.

Durch das Sonderkündigungsrecht kann man nach 10 Jahren übrigens den Kredit kündigen, die Immobilie verkaufen und die Restschuld begleichen. Die verbleibenden Zinsen muss man dann nicht zahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Auch das Vererben einer Immobilie mit Restschuld ist kein Problem. Der Erbe kann doch entscheiden, ob er z. B. ein Haus im Wert von 500k mit 100k Restschuld annimmt oder das Erbe ablehnt.

Fazit:
Die Annuität ist für die Erschwinglichkeit wesentlich wichtiger als die Gesamtzinslast. Hier wird mal wieder nach dem Haar in der Suppe gesucht. So klappts dann auch wieder nicht mit der Immobilie...

Danke für diesen Beitrag. Er bestätigt, was einige hier seit gefühlt 20 Seiten schreiben: Immobilien sind aktuell für die meisten Leute hier gut finanzierbar.

Ich habe auch ein Beispiel gepostet, tue es aber gerne noch mal:

1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert.

Ja super Tipp, dann finanziert man die nächsten 40 Jahre und zahlt sich dumm und dämlich mit den Zinsen.

Beispiel: Bei 500k Kredit und 1,5% Tilgung zahlt man in den ersten 10 Jahren gerade mal ~80k des Kredits ab, zahlt in der Phase bei 3,5% Zinsen aber gut 170k alleine an Zinsen.

So kann man sich selber auch arm machen (und die Bank reich).

Makler und Bauträger können sich nicht mal mehr vernünftige PR leisten

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Ja, krass überraschend, dass man so wenig Geld wie möglich verbrennen und daher potentiell steigende Zinsen vermeiden möchte. Da brauchst du wirklich nicht mit Inflation argumentieren, es geht hier schließlich nicht um Immobilien in der Türkei.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ja, krass überraschend, dass man so wenig Geld wie möglich verbrennen und daher potentiell steigende Zinsen vermeiden möchte. Da brauchst du wirklich nicht mit Inflation argumentieren, es geht hier schließlich nicht um Immobilien in der Türkei.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.

Da sieht man mal wieder, wie aggressiv die Leute werden, wenn man sie auf offensichtliche Fehler in ihrer tollen Rechnung hinweist.

Aber hey, zahlt ruhig alle 40 Jahre euer Haus doppelt ab. Die Bank freut sich über die Zinsen. Hat man nach 40 Jahren dann ein Haus für 500k aber fast 1 Millionen an die Bank gezahlt.

Das Kaufen zu (fast) jedem Preis Sinn gemacht hat, als die Zinsen quasi nicht existent waren, ist absolut logisch. Man tauscht Miete gegen Tilgung, was ein Top Deal ist.
Aber jetzt wo wir wieder 3-4% Zinsen haben, sollte einem klar sein, dass es Opportunitätskosten gibt und Zinsen ebenfalls verschwendetes Geld sind.

Bei jeder Schuldnerberatung wird einem zuerst empfohlen, teure Kredite schnellstmöglich loszuwerden. Und ein Immokredit auf 40 Jahre bei 4% Zinsen ist sehr sehr teuer, wenn man mal über den Tellerrand der monatlichen Rate schaut.

Und da wird mir in einem BWLer Forum immer erzählt, es gäbe nichts finanziell sinnvolleres als das eigene Haus...

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WiWi Gast

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In Stuttgart aktuell niedrigeres Transaktionsvolumen seit 1985, laut Stuttgarter Zeitung.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

So gut wie niemand schafft es seine Immobilie in 10-20 Jahren abzuzahlen, das klappt nur, wenn man mit viel Eigenkapital kauft und das wiederum hat man nur als Erbe oder wenn man die Immobilie erst mit 40 kauft.
Ja man geht damit ein Risiko ein und ja auch eine Anschluss Finanzierung kann aus zig Gründen scheitern aber risikolos ist der Erwerb einer Immobilie nicht möglich, damit muss man sich abfinden oder man lässt es.

Natürlich ist Inflation und die daraus resultierenden Lohnsteigerungen relevant. 2% pro Jahr sind normal, dadurch steigt das Gehalt und die Kosten für vergleichbare Mieten steigt auch, oft ist man mit dem Eigenheim nach 10-15 Jahren günstiger als bei vergleichbaren Mieten.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ja, krass überraschend, dass man so wenig Geld wie möglich verbrennen und daher potentiell steigende Zinsen vermeiden möchte. Da brauchst du wirklich nicht mit Inflation argumentieren, es geht hier schließlich nicht um Immobilien in der Türkei.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ja, krass überraschend, dass man so wenig Geld wie möglich verbrennen und daher potentiell steigende Zinsen vermeiden möchte. Da brauchst du wirklich nicht mit Inflation argumentieren, es geht hier schließlich nicht um Immobilien in der Türkei.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Na und?
Warum muss man innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt haben?

Das ist das nächste Haar in der Suppe für viele Leute hier: die Zinskosten.

Die Gesamtkosten sind nun mal ausschlaggebend, nicht nur die eines Postens. Das Haus ist etwas weniger überteuert, dafür hauen die Zinsen doppelt bis dreifache rein, macht am Ende die gleiche Summe. D.h. an der schlechten Leistbarkeit hat sich nichts getan. Für 90% ist der Hauskauf nicht möglich und auch viele derer, die hier von günstigen Zeiten schwadronieren könnten sich die aktuellen Kosten vermutlich nicht leisten, erzählen aber von günstigen Zeiten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Ich habe das auch nicht behauptet, ich wollte nur den Vorposter widerlegen, der so getan hat, als gäbe es Wohnungen für 320k ausschließlich im strukturschwachen Nirgendwo.

Die Nebenkosten plus 10-20% Eigenkapital, also ca. 60-90k Euro, für eine regulär finanzierte Wohnung zu 320k kann sich ansonsten jeder auch nur halbwegs gut verdienende Akademiker problemlos in 5-10 Jahren zusammensparen. Dann hat er auch eine seriöse Finanzierung und ist trotzdem erst Anfang 30.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Auf jeden Fall gibts das.

Aber eine 120% Finanzierung ohne EK gibt es derzeit trotzdem nicht.
Völlig ausgeschlossen.

Deswegen bleibt der Beitrag Unsinn.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich würde Mal schätzen in rund 95% aller deutschen Städte und Landkreise, natürlich abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Mal ein Reality Check für die ganzen Münchner/Frankfurter/Hamburger/Stuttgarter mit Angaben aus meiner Heimatregion (Braunschweig, dazu mit Wolfsburg in der Nähe zwei Großstädte mit 250k und 125k Einwohnern, einem top Arbeitgeber VW und vielen anderen anständigen Arbeitgebern, also wirtschaftlich bereits überdurchschnittlich stark im deutschen Vergleich). Hier bekommt man für 320k etwa Folgendes:

  • 60qm Neubau oder luxussanierter Altbau in sehr guter Lage
  • 80 qm normaler Altbau in sehr guter bis guter Lage
  • 100 qm normaler Altbau in normaler Lage

Ich bin mit sehr sicher, dass es in weiten Teilen von Deutschland vergleichbar aussieht, mal etwas teurer, mal etwas günstiger, aber 60-120 qm normale Ausstattung in normaler Lage gibt es fast überall. Wenn wir Mal die größten deutschen Städte nach den Top 7 durchgehen:
Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen, Dresden, Hannover, Nürnberg, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster, Mannheim, Karlsruhe, Augsburg, Wiesbaden, Mönchengladbach, Gelsenkirchen, Aachen, Braunschweig, Chemnitz, Kiel, Halle, Magdeburg, Freiburg, Krefeld, Mainz, Lübeck, Erfurt, Oberhausen, Rostock, Kassel. Das sind 33 Städte mit über 200k und bis zu 600k Einwohnern und so gut wie überall reicht das für 60 qm normale Ausstattung und Lage, meistens sogar für 80-120 qm. Ich kenne nicht jeden lokalen Immobilienmarkt, aber aus meiner Sicht sind die einzigen Städte, wo es eventuell knapp wird mit 60 qm für 320k Münster, Augsburg, Wiesbaden, Mainz und Freiburg, wobei ich selbst da glaube, dass man bewohnbares Eigentum finden kann.

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WiWi Gast

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20 Jahre sollte man ungefähr schaffen, allerhöchstens 25 Jahre.
Ansonsten kann man sich die Immobilie einfach nicht leisten.

Nach 5 Jahren kann man mit der ein oder anderen Sondertilgung anfangen.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

So gut wie niemand schafft es seine Immobilie in 10-20 Jahren abzuzahlen, das klappt nur, wenn man mit viel Eigenkapital kauft und das wiederum hat man nur als Erbe oder wenn man die Immobilie erst mit 40 kauft.
Ja man geht damit ein Risiko ein und ja auch eine Anschluss Finanzierung kann aus zig Gründen scheitern aber risikolos ist der Erwerb einer Immobilie nicht möglich, damit muss man sich abfinden oder man lässt es.

Natürlich ist Inflation und die daraus resultierenden Lohnsteigerungen relevant. 2% pro Jahr sind normal, dadurch steigt das Gehalt und die Kosten für vergleichbare Mieten steigt auch, oft ist man mit dem Eigenheim nach 10-15 Jahren günstiger als bei vergleichbaren Mieten.

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Das Kaufen zu (fast) jedem Preis Sinn gemacht hat, als die Zinsen quasi nicht existent waren, ist absolut logisch. Man tauscht Miete gegen Tilgung, was ein Top Deal ist.

Selbst da war das nicht pauschal so, es kommt immer auch auf das Verhältnis aus Kaufpreis und daraus resultierender Tilgung und Mietersparnis an. Selbst bei 0%-Zins kann Mieten sinnvoller sein (und das ist nicht mal so selten).

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

So gut wie niemand schafft es seine Immobilie in 10-20 Jahren abzuzahlen, das klappt nur, wenn man mit viel Eigenkapital kauft und das wiederum hat man nur als Erbe oder wenn man die Immobilie erst mit 40 kauft.

Der durchschnittliche Erstkäufer ist in Deutschland über 40 Jahre alt, also ja, das ist für viele ein absolut realistisches Szenario und zumindest die 20 Jahre dann auch zwingend nötig.
Kleiner persönlicher Exkurs: Wir wohnen zur Miete, haben aber ausreichend Kapital auf der hohen Kante, um uns eine vergleichbare Immobilie direkt "bar" kaufen zu können. Wir ziehen uns unseren Depots aber alleine an Dividenden fast doppelt so viel wie wir Miete zahlen, also warum sollten wir das tun?

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WiWi Gast

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Und von Inflation hast du noch nix gehört? Oder von Sondertilgung? Oder von Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren?

Logisch war es bis 2022 super günstig, sowohl die Annuität als auch die Gesamtzinskosten. Das ware aber eine historisch bisher einmalige Kiste. Und den meisten Jammerlappen hier ohne Immobilie war es damals auch zu teuer. Die jammern jetzt immer noch...

Fakt ist nun mal, dass die Annuität wesentlich die Leistbarkeit einer Immobilie bestimmt, weniger die über 20+ Jahre gestreckte Zinslast. Die Annuität ist während der Zinsbindung garantiert und planbar.

Hier wird regelmäßig aufgezeigt, dass sich aktuell die meisten Leute hier eine Immo leisten können. Und das muss man auch ständig wiederholen, wenn Leute tatsächlich fragen, wo es in Deutschland noch Wohnungen für 320k gibt. Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Da sieht man mal wieder, wie aggressiv die Leute werden, wenn man sie auf offensichtliche Fehler in ihrer tollen Rechnung hinweist.

Aber hey, zahlt ruhig alle 40 Jahre euer Haus doppelt ab. Die Bank freut sich über die Zinsen. Hat man nach 40 Jahren dann ein Haus für 500k aber fast 1 Millionen an die Bank gezahlt.

Das Kaufen zu (fast) jedem Preis Sinn gemacht hat, als die Zinsen quasi nicht existent waren, ist absolut logisch. Man tauscht Miete gegen Tilgung, was ein Top Deal ist.
Aber jetzt wo wir wieder 3-4% Zinsen haben, sollte einem klar sein, dass es Opportunitätskosten gibt und Zinsen ebenfalls verschwendetes Geld sind.

Bei jeder Schuldnerberatung wird einem zuerst empfohlen, teure Kredite schnellstmöglich loszuwerden. Und ein Immokredit auf 40 Jahre bei 4% Zinsen ist sehr sehr teuer, wenn man mal über den Tellerrand der monatlichen Rate schaut.

Und da wird mir in einem BWLer Forum immer erzählt, es gäbe nichts finanziell sinnvolleres als das eigene Haus...

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Und von Inflation hast du noch nix gehört? Oder von Sondertilgung? Oder von Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren?

Logisch war es bis 2022 super günstig, sowohl die Annuität als auch die Gesamtzinskosten. Das ware aber eine historisch bisher einmalige Kiste. Und den meisten Jammerlappen hier ohne Immobilie war es damals auch zu teuer. Die jammern jetzt immer noch...

Fakt ist nun mal, dass die Annuität wesentlich die Leistbarkeit einer Immobilie bestimmt, weniger die über 20+ Jahre gestreckte Zinslast. Die Annuität ist während der Zinsbindung garantiert und planbar.

Hier wird regelmäßig aufgezeigt, dass sich aktuell die meisten Leute hier eine Immo leisten können. Und das muss man auch ständig wiederholen, wenn Leute tatsächlich fragen, wo es in Deutschland noch Wohnungen für 320k gibt. Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Es kommt immer drauf an, wo die Immobilie liegen soll, wie groß u welcher Zustand. Nicht zu vergessen, dass sehr viele hier ja ein Reihenhaus oder gar ein Wohnung (hier haben div. Wohnungen mehr qm als neue Häuser) unter der Würde gehalten werden.

Aber Du hast schon recht, was die Meckereien hier angeht:
Teilweise werden zwar immer noch Mondpreise erwartet, aber das kauft nun kaum einer mehr-sei es mangels Interesse oder mangels Kreditzusage durch die Bank. Aber idR sind nur noch die Neubauten sehr hochpreisig . Das Hauptthema hier ist wirklich die Anspruchshaltung und Arroganz. Wenn dann jmd blasiert darauf hinweist, dass 12 km außerhalb von Ddorf ja nun nicht Ddorf sei oder bei Wohnungen direkt gemutmaßt wird, dass das ja Sozialwohnungen sein könnten, kann ich mir wirklich nur an den Kopf fassen.

Hier in meinem Viertel gibt es schlicht keine Einfamilienhäuser, selbst Villen etc. beinhalten immer mehrere Wohnungen. Und wenn ich die Wahl zw. dem tollen Viertel und Neubau am Stadtrand habe, wo ich noch im Berufsverkehr durch die Autobahn muss, dann erwäge ich durchaus eine Wohnung. Ich bilde mir auch nicht ein, dass ich mit Dr. und zwei Staatsexamina Anspruch auf ein freistehendes Haus in bester Lage habe, während ein Großteil der BWLer hier meint, nur weil die Eltern ein Haus in München kaufen konnten, hätte er auch einen Anspruch darauf.Nur weil die Politik gerne von ewigem Wachstum schwafelt, heißt das nicht,das es realistisch möglich ist.

Ich bin auch noch auf Immobiliensuche, wobei wir mit ca. 400 k Eigenkapital +9k netto und ohne Kinderplanung eine recht komfortable Ausgangslage haben. Im Gegensatz zu vielen Leuten hier, ist mir aber bewusst, dass ich bei Parkplatz, Energieeffizienz, toller Lage u. auch bei einer Wohnung mit min. 850k rechnen muss. Neue Einfamilienhäuser gibts zentrumsnah in Großstädten schlicht nicht (und wenn würden die weit im sechsstelligen Bereich liegen, ich will aber nach 15 Jahren abbezahlt haben)etwas Älteres will ich nicht und morgendlichen Berufsverkehr, auch wenn ich viel HO mache, will ich auch nicht. Jmd. normal Denkendem ist klar, dass all die Wünsche zusammen völlig illusorisch sind, aber hier wird so getan, als müsste jeder BWLer (so anspruchsvoll ist das Studium u.die Berufsgruppe nicht) sich das ermöglichen können. Andernfalls wird kollektiv über die Unmöglichkeit des Immobilienerwerbs gejammert. Ich bin da ehrlich gesagt ziemlich schadenfroh, wenn solche Arroganz einen Dämpfer erhält.

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WiWi Gast

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In Großstädten bei zwei etwa gleichen Einkommen reichen 10k netto zu zweit nicht. Vor allem weil man immer mal mit Ausfallzeiten (Jobwechsel, Krankheit, Kinder,…) planen sollte und die Finanzierung nie auf die beiden vollen Gehälter zu 100% auslegen sollte

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

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WiWi Gast

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Ich sag ja, man kann in der Großstadt trotzdem mehr sparen um sich dann später woanders was leisten zu können. Ähnliches Prinzip wie bei den Leuten die in die Schweiz gehen. In der Schweiz kauft sich ja auch kein Mensch ein Haus.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

In Großstädten bei zwei etwa gleichen Einkommen reichen 10k netto zu zweit nicht. Vor allem weil man immer mal mit Ausfallzeiten (Jobwechsel, Krankheit, Kinder,…) planen sollte und die Finanzierung nie auf die beiden vollen Gehälter zu 100% auslegen sollte

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

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WiWi Gast

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Das ist dann aber ne komplett andere Aussage. Man kann sich eben dort, wo man gerade lebt / arbeitet auch mit den besagten 10k netto nichts leisten bzw. kaufen

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Ich sag ja, man kann in der Großstadt trotzdem mehr sparen um sich dann später woanders was leisten zu können. Ähnliches Prinzip wie bei den Leuten die in die Schweiz gehen. In der Schweiz kauft sich ja auch kein Mensch ein Haus.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

In Großstädten bei zwei etwa gleichen Einkommen reichen 10k netto zu zweit nicht. Vor allem weil man immer mal mit Ausfallzeiten (Jobwechsel, Krankheit, Kinder,…) planen sollte und die Finanzierung nie auf die beiden vollen Gehälter zu 100% auslegen sollte

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

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WiWi Gast

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An meinem Beispiel sehe ich das es heute schwieriger ist sich etwas zu leisten als vor 6 Jahren wo ich gekauft hatte. Damals habe ich ein Doppelhaus baujahr 2012 für 350k all in mit 1,2% gekauft. Alles über mein Gehalt da meine Frau dann unsere beiden Kids bekommen hat.

Wenn ich bis heute gewartet hätte und jetzt kaufen würde dann würde mich das gleiche Haus 550k kosten bei einem Zins von 3,5%. Mehr EK hätte ich auch nicht da wir damals mehr für eine 4 Zimmer Wohnung bezahlt haben mit 1200€ als heute für den Kredit mit 1000€.

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

In Großstädten bei zwei etwa gleichen Einkommen reichen 10k netto zu zweit nicht. Vor allem weil man immer mal mit Ausfallzeiten (Jobwechsel, Krankheit, Kinder,…) planen sollte und die Finanzierung nie auf die beiden vollen Gehälter zu 100% auslegen sollte

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

Natürlich sind 10k netto mehr als ausreichend. In Köln kenne ich Leute mit deutlich weniger, wo es trotzdem zu Immobilien gereicht hat, sogar in sehr bzw. ziemlich beliebter Lage. Man darf natürlich nicht mit kaum EK erwarten, dass das klappt, über das EK hinaus sollte noch ein gewisses Polster da sei (bei uns Depot von ca 100k) und drei Jahre komplett Elternzeit ist vielleicht auch nicht drin. Aber wer wirklich meint, dass 10 k netto nicht reicht, der gibt einen solchen Schwachsinn von sich, dass man ihn als ahnungslosen T…… eigentlich nur ignorieren kann.

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WiWi Gast

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+1
Und was viele vergessen: das eigene Haus, das hat einen ganz emotionale Komponente, die sich ebenfalls nicht quantifizieren lässt. Es ist der Ort, an dem man Erinnerungen schafft, an dem man Zuhause ist, etc.

Wer seine grundlegenden Lebensentscheidungen an einer balanced scorecard ausrichtet, wird nie zufrieden sein, da es immer noch etwas zu optimieren gibt. Einfach mal leben, wie man es möchte, frei von Szenario-Simulationen statt 200k mehr mit ins Grab zu nehmen.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

All die Rechenbeispiele sind schön und gut. Haben zumeist auch einen wahren Kern. Und ebenso häufig Fehler oder optimistische Annahmen in die eine oder andere Richtung.

Am Ende hilft dennoch eine Betrachtung des Ergebnisses: wer steht am Lebensende besser da? Menschen mit oder ohne Immobilie?

Und da ist meine Erfahrung eindeutig: die mit Immobilie. Ja, es mag sein, dass diese Leute noch besser gefahren wären, wenn… ja, es mag sein, dass die Betrachtungswinkel nicht akkurat sind. Ja, es mag Fälle geben, die sich mit ihrer Immobilie ruiniert haben.

Die weit überwiegende Mehrheit der Immobilienbesitzer aber hat damit einen guten Weg eingeschlagen. Und das zählt. Das Leben ist nun einmal keine reine BWL-Kalkulation, die in ein Excel-Sheet passt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Der Marktpreisbericht 2024 ist noch nicht im Internet einsehbar,

Der Quartalsbericht 3/2023, der das Jahr 2023 inkl. des 3. Quartals darstellt, zeigt für Eigentumswohnungen in Stuttgart eine deutliche Tendenz:

Seit 2022 fallen die Preise für ETWs im Bestand.

Für Neubau-ETWs sind die Preise steigend, wobei es in 2023 eher schon nach einem Verharren der Preise auf hohem Niveau aussieht.

Fallende Preise für Neubau-Eigentumswohnungen sind da nicht zu erkennen.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Nun trudeln auch für den Süden Deutschlands nach und nach die Gutachterausschuss-Berichte ein:

Stuttgarter Immobilien: Anzahl der Verkäufe erneut auf historischem Tiefstand

13.02.2024 – Auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt ist keine Trendwende zu erkennen. Im vergangenen Jahr wurde ein neuerlicher Tiefstand der Verkäufe registriert, lediglich 4.190 Immobilien wurden verkauft, elf Prozent weniger als 2022. Der Geldumsatz ging im Vergleich ebenfalls in fast allen Bereichen zurück. Das geht aus dem aktuellen Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ hervor, den die Landeshauptstadt am Dienstag, 13. Februar, vorstellte.

Ursachen unverändert zu 2022

Keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr gibt es bei zwei Faktoren: Zum einen sind die Finanzierungskosten für Immobilien vergleichsweise hoch, zum anderen achten Interessenten stark auf den energetischen Zustand von Bestandobjekten, was auf die hohen Energiepreise und die geänderte Gesetzgebung zurückzuführen ist.

Immobilienverkäufe auf niedrigstem Stand seit 1985

Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, sagte: „Die Anzahl der Immobilienverkäufe in Stuttgart ist weiter im Sinkflug. Der Wert für 2023 ist der niedrigste seit Beginn der digitalen Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1985. Damit setzt sich der Abwärtstrend fort. Im Jahr 2022 waren noch 4.720 Transaktionen registriert worden.

2023 ist auch der Umsatz auf 2,29 Milliarden Euro um circa 36 Prozent gesunken. “Im Hinblick auf den gesunkenen Geldumsatz sei außerdem die Entwicklung großvolumiger Transaktionen interessant. Siebers: „Das Gesamtvolumen der zehn höchsten Kaufpreise ist mit 311 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr mit einer Summe von rund 534 Millionen Euro gesunken.“ Siebers erklärte, dass sich bei den vorliegenden Preisen, insbesondere bei den Teilmärkten Bauland, bebaute Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Bestand ein Rückgang beobachten lasse.

Preise für Wohngebäude 2023 stetig gefallen

Der Rückgang von Eigentumsüberschreibungen und Geldumsatz spiegelt sich über alle Teilmärkte hinweg wider: Bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs‐ und Teileigentum. Die Transaktionszahlen zeigen folgenden prozentualen Rückgang: bei unbebauten Grundstücken rund fünf Prozent, bei bebauten Grundstücken circa 13 Prozent und bei Wohnungs‐ und Teileigentum rund 12 Prozent. Unbebaute Grundstücke sind um 39 Prozent zurückgegangen, bebaute Grundstücke um 42,5 Prozent und Wohnungs‐ und Teileigentum um rund 26 Prozent.

Verkaufs‐ und Umsatzsatzrückgänge zeigten sich bei den bebauten Grundstücken durchweg: Sowohl Ein‐, Zwei‐, Drei‐ und Mehrfamilienhäuser als auch Geschäfts‐ und Bürogebäude und gemischt genutzte Gebäude sind betroffen. Die Preise für Wohngebäude sind im Jahresverlauf 2023 stetig gefallen.

Für ein Einfamilienhaus in Stuttgart wurden 2023 im Schnitt rund 825.000 Euro bezahlt. Ein Reihenhaus kostete im Durchschnitte rund 628.000 Euro. Die Preise lagen 2022 im Mittel allerdings noch bei 1,07 Millionen Euro beziehungsweise 720.000 Euro.

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WiWi Gast

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Vielleicht hätte ich präziser sein müssen. Ich spreche von Großstädten mit starker Wirtschaft. Also primär Stuttgart, Frankfurt und Münchem. Mit Abstrichen Düsseldorf.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

In Großstädten bei zwei etwa gleichen Einkommen reichen 10k netto zu zweit nicht. Vor allem weil man immer mal mit Ausfallzeiten (Jobwechsel, Krankheit, Kinder,…) planen sollte und die Finanzierung nie auf die beiden vollen Gehälter zu 100% auslegen sollte

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

Natürlich sind 10k netto mehr als ausreichend. In Köln kenne ich Leute mit deutlich weniger, wo es trotzdem zu Immobilien gereicht hat, sogar in sehr bzw. ziemlich beliebter Lage. Man darf natürlich nicht mit kaum EK erwarten, dass das klappt, über das EK hinaus sollte noch ein gewisses Polster da sei (bei uns Depot von ca 100k) und drei Jahre komplett Elternzeit ist vielleicht auch nicht drin. Aber wer wirklich meint, dass 10 k netto nicht reicht, der gibt einen solchen Schwachsinn von sich, dass man ihn als ahnungslosen T…… eigentlich nur ignorieren kann.

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WiWi Gast

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Aber das ist nichts Ungewöhnliches auf dieser Welt. Ein Software Engineer im Silicon Valley mit 400k kann sich dort auch kein Haus leisten. Aber in weiten Teilen der USA eben schon, wenn er ein paar Jahre arbeitet und sich nicht komplett dumm anstellt.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Das ist dann aber ne komplett andere Aussage. Man kann sich eben dort, wo man gerade lebt / arbeitet auch mit den besagten 10k netto nichts leisten bzw. kaufen

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Ich sag ja, man kann in der Großstadt trotzdem mehr sparen um sich dann später woanders was leisten zu können. Ähnliches Prinzip wie bei den Leuten die in die Schweiz gehen. In der Schweiz kauft sich ja auch kein Mensch ein Haus.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

In Großstädten bei zwei etwa gleichen Einkommen reichen 10k netto zu zweit nicht. Vor allem weil man immer mal mit Ausfallzeiten (Jobwechsel, Krankheit, Kinder,…) planen sollte und die Finanzierung nie auf die beiden vollen Gehälter zu 100% auslegen sollte

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

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WiWi Gast

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Warum sollte man das tun, selbst wenn man es kann? Wir leben lieber im Hier und Jetzt, also wird nicht mehr in die Immo gesteckt als notwendig. Ich brauche das Gefühl auch nicht zwingend, eine abbezahlte Immobilie zu besitzen. Und aus welchem Grund das Ganze? Nur damit ich in 20 Jahren 1,5k Rate einspare? Was ist dieser Betrag denn in 20 Jahren noch wert? Das ist doch lächerlich wenig. I.d.R. zahlt man das heute doch schon als Kaltmiete. Da kann man sich überlegen, was in 20 Jahren auf einen zukommt.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

20 Jahre sollte man ungefähr schaffen, allerhöchstens 25 Jahre.
Ansonsten kann man sich die Immobilie einfach nicht leisten.

Nach 5 Jahren kann man mit der ein oder anderen Sondertilgung anfangen.

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

So gut wie niemand schafft es seine Immobilie in 10-20 Jahren abzuzahlen, das klappt nur, wenn man mit viel Eigenkapital kauft und das wiederum hat man nur als Erbe oder wenn man die Immobilie erst mit 40 kauft.
Ja man geht damit ein Risiko ein und ja auch eine Anschluss Finanzierung kann aus zig Gründen scheitern aber risikolos ist der Erwerb einer Immobilie nicht möglich, damit muss man sich abfinden oder man lässt es.

Natürlich ist Inflation und die daraus resultierenden Lohnsteigerungen relevant. 2% pro Jahr sind normal, dadurch steigt das Gehalt und die Kosten für vergleichbare Mieten steigt auch, oft ist man mit dem Eigenheim nach 10-15 Jahren günstiger als bei vergleichbaren Mieten.

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WiWi Gast

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Das ist dann aber ne komplett andere Aussage. Man kann sich eben dort, wo man gerade lebt / arbeitet auch mit den besagten 10k netto nichts leisten bzw. kaufen

Ja mei, dann zieht man eben um! In Hamburg hätte ich mir auch nichts leisten können. Und schon gar nicht die Villa von der hier viele träumen. Ganz ehrlich es scheitert doch bei den meisten an den völlig überzogenen Erwartungen und der mangelnden räumlichen Flexibilität und nicht am Geld. Wenn man kaufen will geht man dorthin wo man es sich leisten kann und ist zufrieden mit dem was man dort für sein Geld bekommt. Man lügt sich selbst an wenn man sagt man könne es sich nicht leisten. Hab 2021 gekauft für 35K auf dem Lande als (aus eurer Sicht) Lowperformer und schaffe mir dort mein kleines aber bescheidenes Altersdomizil.

Nie im Traum käme ich auf die Idee zu jammern ich könne mir kein freistehendes EFH in München leisten und dann noch frech zu behaupten ich könne mir gar kein Haus und auch keine Wohnung kaufen. Ist so wie wenn einer kein Geld für nen SUV hat und sagt er könne sich kein Auto kaufen. Er will es nur nicht. Und verzichtet nicht nur auf den SUV und bleibt lieber ohne Auto statt sich ein klappriges gebrauchtes zu kaufen, um beim Vergleich zu bleiben.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Natürlich sind 10k netto mehr als ausreichend. In Köln kenne ich Leute mit deutlich weniger, wo es trotzdem zu Immobilien gereicht hat, sogar in sehr bzw. ziemlich beliebter Lage.

Mein Cousin (Industriemechaniker) hat letztes Jahr mit seiner Frau (halbtags einfache Bürokraft) eine Doppelhaushälfte in Nürnberg gekauft. Klar, das ist nicht München, aber bei manchen Aussagen hier fragt man sich wirklich, was die Leute anstellen, dass sie im Leben trotz massivst überdurchschnittlichem Verdienst zu nichts kommen. Mit 10k netto als Familie (das sind top 1%) würde ich mich was schämen rumzujammern, dass ich mir keine Immobilie leisten kann.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Marktpreisbericht 2024 ist noch nicht im Internet einsehbar,

Der Quartalsbericht 3/2023, der das Jahr 2023 inkl. des 3. Quartals darstellt, zeigt für Eigentumswohnungen in Stuttgart eine deutliche Tendenz:

Seit 2022 fallen die Preise für ETWs im Bestand.

Für Neubau-ETWs sind die Preise steigend, wobei es in 2023 eher schon nach einem Verharren der Preise auf hohem Niveau aussieht.

Fallende Preise für Neubau-Eigentumswohnungen sind da nicht zu erkennen.

Nun trudeln auch für den Süden Deutschlands nach und nach die Gutachterausschuss-Berichte ein:

Stuttgarter Immobilien: Anzahl der Verkäufe erneut auf historischem Tiefstand

13.02.2024 – Auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt ist keine Trendwende zu erkennen. Im vergangenen Jahr wurde ein neuerlicher Tiefstand der Verkäufe registriert, lediglich 4.190 Immobilien wurden verkauft, elf Prozent weniger als 2022. Der Geldumsatz ging im Vergleich ebenfalls in fast allen Bereichen zurück. Das geht aus dem aktuellen Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ hervor, den die Landeshauptstadt am Dienstag, 13. Februar, vorstellte.

Ursachen unverändert zu 2022

Keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr gibt es bei zwei Faktoren: Zum einen sind die Finanzierungskosten für Immobilien vergleichsweise hoch, zum anderen achten Interessenten stark auf den energetischen Zustand von Bestandobjekten, was auf die hohen Energiepreise und die geänderte Gesetzgebung zurückzuführen ist.

Immobilienverkäufe auf niedrigstem Stand seit 1985

Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, sagte: „Die Anzahl der Immobilienverkäufe in Stuttgart ist weiter im Sinkflug. Der Wert für 2023 ist der niedrigste seit Beginn der digitalen Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1985. Damit setzt sich der Abwärtstrend fort. Im Jahr 2022 waren noch 4.720 Transaktionen registriert worden.

2023 ist auch der Umsatz auf 2,29 Milliarden Euro um circa 36 Prozent gesunken. “Im Hinblick auf den gesunkenen Geldumsatz sei außerdem die Entwicklung großvolumiger Transaktionen interessant. Siebers: „Das Gesamtvolumen der zehn höchsten Kaufpreise ist mit 311 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr mit einer Summe von rund 534 Millionen Euro gesunken.“ Siebers erklärte, dass sich bei den vorliegenden Preisen, insbesondere bei den Teilmärkten Bauland, bebaute Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Bestand ein Rückgang beobachten lasse.

Preise für Wohngebäude 2023 stetig gefallen

Der Rückgang von Eigentumsüberschreibungen und Geldumsatz spiegelt sich über alle Teilmärkte hinweg wider: Bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs‐ und Teileigentum. Die Transaktionszahlen zeigen folgenden prozentualen Rückgang: bei unbebauten Grundstücken rund fünf Prozent, bei bebauten Grundstücken circa 13 Prozent und bei Wohnungs‐ und Teileigentum rund 12 Prozent. Unbebaute Grundstücke sind um 39 Prozent zurückgegangen, bebaute Grundstücke um 42,5 Prozent und Wohnungs‐ und Teileigentum um rund 26 Prozent.

Verkaufs‐ und Umsatzsatzrückgänge zeigten sich bei den bebauten Grundstücken durchweg: Sowohl Ein‐, Zwei‐, Drei‐ und Mehrfamilienhäuser als auch Geschäfts‐ und Bürogebäude und gemischt genutzte Gebäude sind betroffen. Die Preise für Wohngebäude sind im Jahresverlauf 2023 stetig gefallen.

Für ein Einfamilienhaus in Stuttgart wurden 2023 im Schnitt rund 825.000 Euro bezahlt. Ein Reihenhaus kostete im Durchschnitte rund 628.000 Euro. Die Preise lagen 2022 im Mittel allerdings noch bei 1,07 Millionen Euro beziehungsweise 720.000 Euro.

Doch, der Marktbericht ist auf stuttgart.de einsehbar. Dort sind auch die Daten für die Einfamilienhäuser hinterlegt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Mein Cousin (Industriemechaniker) hat letztes Jahr mit seiner Frau (halbtags einfache Bürokraft) eine Doppelhaushälfte in Nürnberg gekauft. Klar, das ist nicht München, aber bei manchen Aussagen hier fragt man sich wirklich, was die Leute anstellen, dass sie im Leben trotz massivst überdurchschnittlichem Verdienst zu nichts kommen. Mit 10k netto als Familie (das sind top 1%) würde ich mich was schämen rumzujammern, dass ich mir keine Immobilie leisten kann.

Was heißt gekauft? Wir wissen weder welche Tilgung sie haben, noch welche Rate. Wenn in 10-20 Jahren noch 70 % der Summe offen sind haben sie immer noch nichts gekauft. Das Haus gehört der Bank.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Der Haushalt, der mit 10k netto/M. keine Immobilie findet, ist auch so ein WiWi-Treff-Klassiker.

Naja, oftmals sind die Kandidaten mit 10k netto halt in München oder Frankfurt wo es diese attraktiven Arbeitgeber nun mal gehäuft gibt. Da überlegt man sich zweimal, ob man umzieht und ein Gehalt von nur 6k netto in Kauf nimmt, nur um sich dann woanders eine ETW leisten zu können, oder ob man lieber noch 10 Jahre mietet und dann mit der Differenz 500k Eigenkapital ansparen kann.

Wer sich mit der Differenz in 10 Jahren 500K Eigenkapital ansparen kann, der kann sich auch jetzt bereits die ETW in München leisten und muss nicht woanders hinziehen.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

An meinem Beispiel sehe ich das es heute schwieriger ist sich etwas zu leisten als vor 6 Jahren wo ich gekauft hatte. Damals habe ich ein Doppelhaus baujahr 2012 für 350k all in mit 1,2% gekauft. Alles über mein Gehalt da meine Frau dann unsere beiden Kids bekommen hat.

Wenn ich bis heute gewartet hätte und jetzt kaufen würde dann würde mich das gleiche Haus 550k kosten bei einem Zins von 3,5%. Mehr EK hätte ich auch nicht da wir damals mehr für eine 4 Zimmer Wohnung bezahlt haben mit 1200€ als heute für den Kredit mit 1000€.

Das ist aber jetzt keine neue Erkenntnis, dass ein Immobilienerwerb in 2012 historisch betrachtet spottbillig war. (Preise der 90er Jahre bei 1/5 Zinssatz und erheblich höherem Einkommen vs. 90er Jahre).
Jetzt ist die Leistbarkeit wieder normal und nur noch etwas besser als in den 90er Jahren.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Natürlich sind 10k netto mehr als ausreichend. In Köln kenne ich Leute mit deutlich weniger, wo es trotzdem zu Immobilien gereicht hat, sogar in sehr bzw. ziemlich beliebter Lage.

Mein Cousin (Industriemechaniker) hat letztes Jahr mit seiner Frau (halbtags einfache Bürokraft) eine Doppelhaushälfte in Nürnberg gekauft. Klar, das ist nicht München, aber bei manchen Aussagen hier fragt man sich wirklich, was die Leute anstellen, dass sie im Leben trotz massivst überdurchschnittlichem Verdienst zu nichts kommen. Mit 10k netto als Familie (das sind top 1%) würde ich mich was schämen rumzujammern, dass ich mir keine Immobilie leisten kann.

Volle Zustimmung. Selbst bei einem leicht überdurchschnittlichen Lebensstil sollten bei 10K HH Einkommen min. 7K für die Annuität (inkl. Sondertilgung) drin sein, ohne auf de tägliche Avocado zu verzichten.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

WiWi Gast schrieb am 14.02.2024:

Was heißt gekauft? Wir wissen weder welche Tilgung sie haben, noch welche Rate. Wenn in 10-20 Jahren noch 70 % der Summe offen sind haben sie immer noch nichts gekauft. Das Haus gehört der Bank.

Klar, dann lass uns von "finanziert" sprechen.
Mein Cousin ist 39, beide zusammen verdienen zwischen 4k und 4,5k netto, natürlich werden sie das ganze so gestreckt haben, dass es bis zur Rente hinkommt, anders geht das ja auch kaum.
Geld aus der Familie ist nicht da, außer vielleicht mal 10k von den Eltern. Sie hatten trotzdem ordentlich EK, dazu muss man nur mal 20 Berufsjahre hochrechnen. Selbst wenn beide jeweils nur 500€ im Monat sparen konnten sind das schon klar über 200k. Wenn sie gut angelegt haben, was ich aber nicht weiß, können es auch locker 400k gewesen sein. 300k kann man easy mit dem Einkommen über 25 Jahre finanzieren und man kommt in eine Region, wo es in den meisten deutschen Städten schon was sehr Ordentliches gibt.

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WiWi Gast

Aktuelle Immobilienpreise

Man sagt ja, dass Wohnungskosten bis zu 50 % des Nettogehalts ausmachen können. Was soll ich machen? Ich zahle seit 5,5 Jahren Miete. Ich will nicht mehr warten. Die traumhafte Lage will ich nicht verpassen und es ist mega anstrengend jede Woche 4-5 Besichtigungen durchzuführen, in denen die entweder die Wohnung nicht gefällt oder der Verkäufer sich für jemand anderen entscheidet (Familien mit Kindern anstatt Single-Mann).

Zinsen werden nicht mehr sinken, da es noch zehn Jahre dauert bis sich Europa und USA mit Russland versöhnen und alles Friede, Freude, Eierkuchen wird. Des Weiteren kommt jetzt auch China mit ihren E-Autos, Mobiltelefonen und Unterdrückung von Taiwan und Uiguren. VW will sich von China auch trennen jetzt. Die Welt wird bis 2040 nicht mehr in Frieden sein wie 2000-2020.

Meine Meinung ist, dass die Inflation immer über 3-4 Prozent bleiben wird, solange der Westen mit Russland oder China im Clinch ist.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2024:

Ich habe jetzt ein Angebot bekommen für eine Wohnung 320k ohne EK. Also 120 % Finanzierung. OEM-Ingenieur. Rate bei 1.500 €.

Vielleicht ist das meine "German Angst", aber ich schätze mal all-inclusive hast du dann Fix- und Betriebskosten nahe der 2000€. Hast du einen Plan B falls du deinen Job verlierst und z.B. temporär in die Zeitarbeit musst als Ingenieur? Die Jobs mit über 3k netto wachsen da ja auch nicht auf den Bäumen. Wenn dann noch andere Fixkosten wie Auto dazu kommen kann es eng werden. Könntest du die Wohnung schnell zwischenvermieten?

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