WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Was bezweckt ihr eigentlich mit der Diskussion?

Ist doch längst bekannt, dass in der freien Wirtschaft bei ähnlich "wichtigen" (also gleiche Anzahl Mitarbeiter, Budget, etc.) Rollen deutlich besser bezahlt wird.

Verstehe also nicht, um was ihr hier noch diskutiert

Absolut, Eifersucht auf Beamte entsteht immer erst im Ruhestand.

Wollen wir wieder zum Thema Immobilien zurückkehren?

Eifersucht worauf genau?

Wer es nicht schafft mit höheren Netto, BAV und GRV eine gute Altersvorsorge auf die Beine zu stellen und daher auf den Beamten neidisch wäre, hat es selbst verbockt

WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Absolut, Eifersucht auf Beamte entsteht immer erst im Ruhestand.

Wollen wir wieder zum Thema Immobilien zurückkehren?

Eben, das sind süße Zahlen verglichen mit IGM oder IGBCE-Tarifgehältern (und die haben sogar weniger Wochenstunden und mehr Urlaubstage). Von IB und PE fange ich lieber erst gar nicht an, da sind solche Zahlen nämlich Tagessätze.

Von daher, wenden wir uns wieder Immobilien zu. Die Bundesregierung möchte die Indexmieten kappen, das macht viele Renditeprojekte nun uninteressant. Mehr gebaut wird dann auch eher nicht.

WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Könnt ihr bitte die Gehaltsdiskussion von Beamten an anderere Stelle weiterführen. Das interessiert doch auch keinen Leistungsträger aus der freien Wirtschaft ob ein Beamter jetzt 5.400 oder 5.700 verdient.

WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Eifersucht worauf genau?

Wer es nicht schafft mit höheren Netto, BAV und GRV eine gute Altersvorsorge auf die Beine zu stellen und daher auf den Beamten neidisch wäre, hat es selbst verbockt

Netto ist nicht zwangsweise höher, eine BAV bekommen nur etwa 50% und dann beträgt sie im Schnitt 300€ (und besteht bei der heutigen Generation hauptsächlich aus Entgeltumwandlung, also selbst bezahlt -> weniger netto) und wie hoch die GRV wissen wir alle.
Also nein, wer sich keine Altersvorsorge in Höhe einer Beamtenpension aufbauen konnte, der hat es nicht unbedingt selbst verbockt, vielleicht war er auch einfach nicht in der Lage dazu.

Wenn wir hier allen erstens von B Besoldung sprechen, dann sind das Abteilungsleiter in der freien Wirtschaft.

Diese bekommen vermutlich zu 90-95% eine BAV und haben zu 100% ein höheres Netto.

Und nicht zu vergessen die weiteren Vorteile auf dieser Ebene wir Firmenwagen oder Aktienprogramme.

Also ja, wer es auf diesem Level nicht schafft, ist selbst schuld. Man hatte alle Möglichkeiten dazu

WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Netto ist nicht zwangsweise höher, eine BAV bekommen nur etwa 50% und dann beträgt sie im Schnitt 300€ (und besteht bei der heutigen Generation hauptsächlich aus Entgeltumwandlung, also selbst bezahlt -> weniger netto) und wie hoch die GRV wissen wir alle.
Also nein, wer sich keine Altersvorsorge in Höhe einer Beamtenpension aufbauen konnte, der hat es nicht unbedingt selbst verbockt, vielleicht war er auch einfach nicht in der Lage dazu.

Immobilien sind heutzutage erschwinglicher genauso wie Deutschland heute sicherer als früher ist. Das kann doch sicher jeder bestätigen und statistisch ist das ebenfalls belegt. Von daher wird das doch keiner anzweifeln ;)

Jede Statistik sagt dir etwas anderes zur Erschwinglichkeit von Immobilien.

In den Top Städten sind wir sogar auf einem historischen Tief und das wird auch erstmal so bleiben mit den jetzt schon wieder steigenden Zinsen.

Wenn du andere Statistiken hast, dann gerne posten.

WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Immobilien sind heutzutage erschwinglicher genauso wie Deutschland heute sicherer als früher ist. Das kann doch sicher jeder bestätigen und statistisch ist das ebenfalls belegt. Von daher wird das doch keiner anzweifeln ;)

Fakt ist auf jeden Fall, dass fast alle Experten mit weiter steigenden Preisen rechnen und bald ein neues ATH erwarten. Nur einige „Experten“ hier im Forum nicht …

WiWi Gast schrieb am 23.12.2025:

Jede Statistik sagt dir etwas anderes zur Erschwinglichkeit von Immobilien.

In den Top Städten sind wir sogar auf einem historischen Tief und das wird auch erstmal so bleiben mit den jetzt schon wieder steigenden Zinsen.

Wenn du andere Statistiken hast, dann gerne posten.

Mal nüchtern betrachtet: Die Frage "kann ich mir eine eigene Immobilie leisten" kann doch von den meisten hier im Forum mit "ja" beantwortet werden.

Hierzu ein simples Gedankenspiel: Beim Nutzerkreis dieses Forums (Akademiker mit WiWi oder MINT Hintergrund) dürfte wohl ganz überwiegend ein Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 7000 Euro vorliegen - selbst in der Konstellation mit einer Person in geringer Teilzeit. Mit 7000 Euro Einkommen lässt sich 2800-3000 Euro Rate stemmen und dann ist immer noch eine erquickliche Summe für Familie, Essen und Lifestyle übrig. Mit dieser Rate wiederum lässt sich wiederum ein Kredit von 620-650k aufnehmen. Dafür bekommt man in jeder Gegend mit Ausnahme München eine größere Wohnung oder ein Haus. Das ist dann kein Neubau, keine A-Lage, auch keine Luxusausstatttung und wahrscheinlich Reihe statt EFH, aber man bekommt das. Die dafür nötigen 60-70k Eigenkapital lassen sich von einem Akademikerpaar in ca. 5 Jahren doch problemlos ansparen, selbst wenn man bei 0 beginnt und kein Finanzgenie ist.

Geht es? Für den überwiegenden Teil hier im Forum ist das der Fall. Ob es einem das Wert ist, ist eine individuelle Frage, die jeder für sich beantworten kann und muss. Mich stört nur, wenn immer so getan wird, als sei ein Immobilienkauf völlig illusorisch, obwohl wir hier in Deutschland auch im internationalen Vergleich eine geradezu paradiesische Lage hinsichtlich des Verhältnisses von Einkommen, Ausgaben und der Immoblienpreise haben.

Ok, bleiben wir mal bei der Realität.
Unter B6/B7 hat es kaum Sinn Beamter
zu werden, außer Du hast Lust in A16
Polizist im Innendienst zu werden.
Der Weg dorthin ist alles andere als leicht,
gerade nach B6/B7.

WiWi Gast schrieb am 22.12.2025:

Wenn wir hier allen erstens von B Besoldung sprechen, dann sind das Abteilungsleiter in der freien Wirtschaft.

Diese bekommen vermutlich zu 90-95% eine BAV und haben zu 100% ein höheres Netto.

Und nicht zu vergessen die weiteren Vorteile auf dieser Ebene wir Firmenwagen oder Aktienprogramme.

Also ja, wer es auf diesem Level nicht schafft, ist selbst schuld. Man hatte alle Möglichkeiten dazu

WiWi Gast schrieb am 23.12.2025:

Jede Statistik sagt dir etwas anderes zur Erschwinglichkeit von Immobilien.

In den Top Städten sind wir sogar auf einem historischen Tief und das wird auch erstmal so bleiben mit den jetzt schon wieder steigenden Zinsen.

Wenn du andere Statistiken hast, dann gerne posten.

JEDE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit weiterhin sehr gut ist.

IW sagt, dass die heutige Erschwinglichkeit besser ist als alle Zeiträume von 1980 bis 2004.

OECD: Heute ist es erschwinglicher als 1980 bis auch etwa 2004 und heute ist es erschwinglicher als 2019 bis 2024.

IVD ist nur intern verfügbar, aber externe Quellen sagen, der Index sagt aus, dass die Erschwinglichkeit heute deutlich besser als in den 70ern und 80ern ist.

KEINE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit aktuell historisch schlecht ist.

Es hilft, wenn du richtig liest.

Du sprichst von bundesweiten Durchschnitten.

Ich von städtischen / gefragten Lagen. Dort ist die Leistbarkeit historisch gesehen auf dem Tiefpunkt im Moment

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

JEDE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit weiterhin sehr gut ist.

IW sagt, dass die heutige Erschwinglichkeit besser ist als alle Zeiträume von 1980 bis 2004.

OECD: Heute ist es erschwinglicher als 1980 bis auch etwa 2004 und heute ist es erschwinglicher als 2019 bis 2024.

IVD ist nur intern verfügbar, aber externe Quellen sagen, der Index sagt aus, dass die Erschwinglichkeit heute deutlich besser als in den 70ern und 80ern ist.

KEINE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit aktuell historisch schlecht ist.

Zum vierten Mal in Folge sind in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien angestiegen. Sowohl Wohnungen als auch Häuser sind erneut deutlich teurer geworden. Städte sind genauso betroffen wie ländliche Gebiete.
Häuser und Wohnungen in Deutschland verteuern sich weiter. Im dritten Quartal lagen die Preise für Wohnimmobilien hierzulande durchschnittlich um 3,3 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zum vierten Mal in Folge verglichen mit dem jeweiligen Vorjahresquartal.

www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/anstieg-preise-wohnimmobilien-100.html

Auch in den gefragten Städten ist die Leistbarkeit heute besser als 1980 bis 2000. Ausnahme ist München.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Es hilft, wenn du richtig liest.

Du sprichst von bundesweiten Durchschnitten.

Ich von städtischen / gefragten Lagen. Dort ist die Leistbarkeit historisch gesehen auf dem Tiefpunkt im Moment

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Auch in den gefragten Städten ist die Leistbarkeit heute besser als 1980 bis 2000. Ausnahme ist München.

Störe das Suhlen in Selbstmitleid nicht

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Auch in den gefragten Städten ist die Leistbarkeit heute besser als 1980 bis 2000. Ausnahme ist München.

Vielleicht kann man Berlin noch ergänzen, weil das früher verdammt günstig war und heute trotz mittelmäßiger Wirtschaft sehr teuer ist.

WiWi Gast schrieb am 23.12.2025:

Mal nüchtern betrachtet: Die Frage "kann ich mir eine eigene Immobilie leisten" kann doch von den meisten hier im Forum mit "ja" beantwortet werden.

Hierzu ein simples Gedankenspiel: Beim Nutzerkreis dieses Forums (Akademiker mit WiWi oder MINT Hintergrund) dürfte wohl ganz überwiegend ein Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 7000 Euro vorliegen - selbst in der Konstellation mit einer Person in geringer Teilzeit. Mit 7000 Euro Einkommen lässt sich 2800-3000 Euro Rate stemmen und dann ist immer noch eine erquickliche Summe für Familie, Essen und Lifestyle übrig. Mit dieser Rate wiederum lässt sich wiederum ein Kredit von 620-650k aufnehmen. Dafür bekommt man in jeder Gegend mit Ausnahme München eine größere Wohnung oder ein Haus. Das ist dann kein Neubau, keine A-Lage, auch keine Luxusausstatttung und wahrscheinlich Reihe statt EFH, aber man bekommt das. Die dafür nötigen 60-70k Eigenkapital lassen sich von einem Akademikerpaar in ca. 5 Jahren doch problemlos ansparen, selbst wenn man bei 0 beginnt und kein Finanzgenie ist.

Geht es? Für den überwiegenden Teil hier im Forum ist das der Fall. Ob es einem das Wert ist, ist eine individuelle Frage, die jeder für sich beantworten kann und muss. Mich stört nur, wenn immer so getan wird, als sei ein Immobilienkauf völlig illusorisch, obwohl wir hier in Deutschland auch im internationalen Vergleich eine geradezu paradiesische Lage hinsichtlich des Verhältnisses von Einkommen, Ausgaben und der Immoblienpreise haben.

Ich sehe das auch so. Ich würde gerne deine Ansicht ergänzen: meiner Meinung nach ist die Fähigkeit, zurückzustecken, langfristig zu verzichten und zu planen, und generell Eigenverantwortung zu übernehmen, auch durch die mittlerweile sehr etatistische Bildung und Erziehung in staatlichen Institutionen verkümmert (Unternehmer sind böse, Vermieter sind Gauner, Wirtschaft ist generell doof etc.). Es resultiert eine überzogene Anspruchshaltung, was es einem vereinfacht, die Verantwortung bei anderen zu sehen.

Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg auch

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Vielleicht kann man Berlin noch ergänzen, weil das früher verdammt günstig war und heute trotz mittelmäßiger Wirtschaft sehr teuer ist.

Nein, alle stop 5 Städte sind heute auf einem Tiefstand

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Auch in den gefragten Städten ist die Leistbarkeit heute besser als 1980 bis 2000. Ausnahme ist München.

Ich weiß nicht, worauf sich deine Zahlen beziehen, aber wenn du von Wohnungen sprichst, die sich auch für eine Familie eignen (also wohl mindestens 90qm und 4 Zimmer), dann kommst du in vielen Gegenden in Deutschland nicht weit.

Im Ruhrpott mag es dafür ein Haus geben (vielleicht sogar ein schönes EFH?) Aber in Städten wie Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg musst du froh sein, wenn es für eine 3-Zimmer Wohnung im Bestand in B-Lage reicht

Und hier wird oft vergessen, dass viele AN auf Städte angewiesen sind. Und theoretische Schnitte für Deutschland mögen in einer Statistik schon zutreffend sein, aber so mobil sind viele Arbeitnehmer nicht

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich sehe das auch so. Ich würde gerne deine Ansicht ergänzen: meiner Meinung nach ist die Fähigkeit, zurückzustecken, langfristig zu verzichten und zu planen, und generell Eigenverantwortung zu übernehmen, auch durch die mittlerweile sehr etatistische Bildung und Erziehung in staatlichen Institutionen verkümmert (Unternehmer sind böse, Vermieter sind Gauner, Wirtschaft ist generell doof etc.). Es resultiert eine überzogene Anspruchshaltung, was es einem vereinfacht, die Verantwortung bei anderen zu sehen.

WiWi Gast schrieb am 23.12.2025:

Fakt ist auf jeden Fall, dass fast alle Experten mit weiter steigenden Preisen rechnen und bald ein neues ATH erwarten. Nur einige „Experten“ hier im Forum nicht …

Der Begriff "Experte" ist ebenso wie früher der Begriff "Wissenschaftler" eine Suggestion die Kompetenz darstellen soll um so manchen Bullshit an die Leute zu verkaufen. Langweilt mich, wenn man volkswirtschaftlich fundamentale Fakten so simpel ausblendet. Hier steigt nichts mehr ausser die Traumverkaufspreise von Leuten die bald froh sein können noch irgendeinen Käufer zu finden.

Wahrscheinlich wäre es besser für die Mehrheit und nachteilig für einige Wenige diese Immomist in eine zentralisierte Internetplattform mit Gebotsabgabe zu überführen inklusive der gesetzlichen Verpflichtung das alle Menschen die Angebotspreise sowie den schlussendlichen Abschlusspreis zu sehen. Dann braucht es auch keine dämlich Spekulation in diesem Forum was "Fakt" ist. Siehe hemnet.se aus Schweden. Das ist ein Markt und nicht dieser graue Suppe in Deutschland.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

JEDE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit weiterhin sehr gut ist.

IW sagt, dass die heutige Erschwinglichkeit besser ist als alle Zeiträume von 1980 bis 2004.

OECD: Heute ist es erschwinglicher als 1980 bis auch etwa 2004 und heute ist es erschwinglicher als 2019 bis 2024.

IVD ist nur intern verfügbar, aber externe Quellen sagen, der Index sagt aus, dass die Erschwinglichkeit heute deutlich besser als in den 70ern und 80ern ist.

KEINE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit aktuell historisch schlecht ist.

Diese Statistiken kranken in der Regel gleich an mehreren Stellen. Einige Beispiele:

• Es wird oft mit gesamtdeutschen Durchschnitten gearbeitet, sodass gefragte Gegenden mit Jobs mit sterbenden Dörfern in der brandenburgischen Pampa zu niedrigeren Kaufpreisen verrechnet werden.
• Der Zustand der Häuser wird nicht berücksichtigt. Heute ist das durchschnittliche Bestandshaus mehr als doppelt so alt wie 1980 mit entsprechenden Sanierungskosten (=EXORBITANT hohe Kosten, wie ich selbst festgestellt habe).
• Die Kaufnebenkosten sind auf ihrem Höchststand, was meist auch nicht berücksichtigt wird. Allein die Grunderwerbsteuer heute bis zu 6,5%, 1980 für den Normalbürger 0%.
• Sparen durch Verzicht ist schwieriger geworden. Heutzutage sind "unnötige" Anschaffungen (Fernseher, PCs etc.) im Verhältnis zu den Einkommen teilweise viel günstiger, aber Lebensnotwendiges wie Wohnen oder Mobilität vergleichsweise teuer, sodass in der Ansparphase fürs Eigenkapital von vornherein weniger übrig bleibt, woran sich überhaupt sparen lässt.

Wie das mit Studien immer so ist, hängen die gewählten Parameter halt für gewöhnlich vom gewünschten Ergebnis ab. In der Zeit etwa wurde vor einer Woche (hinter der Bezahlschranke) eine Studie vorgestellt, die zu dem Schluss kommt, dass Immobilienerwerb für junge Leute heutzutage sehr viel schwieriger ist als noch für ihre Eltern. Die hat so ihre blinden Flecken in die andere Richtung, weil wohl genau das möglichst dramatisch als Erkenntnis am Ende stehen sollte. Dass eine Lobbyorganisation der Arbeitgeber wie das IW wiederum darauf kommt, dass es den Arbeitnehmern prächtig geht und sich bloß niemand beschweren soll, überrascht jetzt auch nicht.

Persönliche Ansicht vs wissenschaftliche Studien. Ich zitiere:

"War früher alles besser? Bei der Bezahlbarkeit von Immobilien trennt diese Frage Generationen. Viele Jüngere sagen, eine eigene Wohnung oder gar ein eigenes Haus könne man sich heute nicht mehr leisten – die Boomer hätten es damals leichter gehabt. Viele Ältere entgegnen, für sie sei es auch nicht einfach gewesen – nur hätten sie für das Eigenheim auf teure Urlaubsreisen, Restaurantbesuche und anderen Luxus verzichtet. Man könne eben nicht alles haben: die schöne Wohnung in der City und jeden Tag Sushi vom Lieferdienst.
Wer recht hat, die Alten oder die Jungen, ist nun wissenschaftlich geklärt. Forscher des Kiel Instituts für Weltwirtschaft beantworten die große Bezahlbarkeitsfrage exklusiv für die ZEIT in einer Studie. Ihre Bilanz: "Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat in deutschen Städten seit 1980 deutlich abgenommen." Sie haben auch herausgefunden, woran das liegt. Schuld sind demnach nicht so sehr die Kreditzinsen oder Preise. Entscheidend ist, dass viele Menschen das notwendige Startkapital nicht aufbringen können, um darüber überhaupt konkret nachzudenken"

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich sehe das auch so. Ich würde gerne deine Ansicht ergänzen: meiner Meinung nach ist die Fähigkeit, zurückzustecken, langfristig zu verzichten und zu planen, und generell Eigenverantwortung zu übernehmen, auch durch die mittlerweile sehr etatistische Bildung und Erziehung in staatlichen Institutionen verkümmert (Unternehmer sind böse, Vermieter sind Gauner, Wirtschaft ist generell doof etc.). Es resultiert eine überzogene Anspruchshaltung, was es einem vereinfacht, die Verantwortung bei anderen zu sehen.

Danke, iche ergänze noch mit einem Absatz aus der Studie;
"Im Widerspruch zu anderen Erhebungen stehen die der Kieler Forscher nicht – auch wenn man das auf den ersten Blick meinen könnte. Die Industrieländerorganisation OECD beispielsweise erstellt ebenfalls einen Erschwinglichkeitsindex für Wohnimmobilien. Bei diesem sehen die aktuellen Werte für Deutschland besser aus: Eigenheime und Eigentumswohnungen sind heute demnach gegenüber den Achtziger- und Neunzigerjahren viel leichter bezahlbar.
Die Erklärung dafür ist, dass der OECD-Index lediglich gemittelte Preise von Immobilien zu Haushaltseinkommen in Bezug setzt. Das Kiel Institut hat Finanzierungskosten mit einbezogen. Und eben das nötige Eigenkapital. "Dieser Aspekt fehlt im OECD-Index vollständig, ist aber entscheidend", sagt Zdrzalek. "

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Diese Statistiken kranken in der Regel gleich an mehreren Stellen. Einige Beispiele:

• Es wird oft mit gesamtdeutschen Durchschnitten gearbeitet, sodass gefragte Gegenden mit Jobs mit sterbenden Dörfern in der brandenburgischen Pampa zu niedrigeren Kaufpreisen verrechnet werden.
• Der Zustand der Häuser wird nicht berücksichtigt. Heute ist das durchschnittliche Bestandshaus mehr als doppelt so alt wie 1980 mit entsprechenden Sanierungskosten (=EXORBITANT hohe Kosten, wie ich selbst festgestellt habe).
• Die Kaufnebenkosten sind auf ihrem Höchststand, was meist auch nicht berücksichtigt wird. Allein die Grunderwerbsteuer heute bis zu 6,5%, 1980 für den Normalbürger 0%.
• Sparen durch Verzicht ist schwieriger geworden. Heutzutage sind "unnötige" Anschaffungen (Fernseher, PCs etc.) im Verhältnis zu den Einkommen teilweise viel günstiger, aber Lebensnotwendiges wie Wohnen oder Mobilität vergleichsweise teuer, sodass in der Ansparphase fürs Eigenkapital von vornherein weniger übrig bleibt, woran sich überhaupt sparen lässt.

Wie das mit Studien immer so ist, hängen die gewählten Parameter halt für gewöhnlich vom gewünschten Ergebnis ab. In der Zeit etwa wurde vor einer Woche (hinter der Bezahlschranke) eine Studie vorgestellt, die zu dem Schluss kommt, dass Immobilienerwerb für junge Leute heutzutage sehr viel schwieriger ist als noch für ihre Eltern. Die hat so ihre blinden Flecken in die andere Richtung, weil wohl genau das möglichst dramatisch als Erkenntnis am Ende stehen sollte. Dass eine Lobbyorganisation der Arbeitgeber wie das IW wiederum darauf kommt, dass es den Arbeitnehmern prächtig geht und sich bloß niemand beschweren soll, überrascht jetzt auch nicht.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich sehe das auch so. Ich würde gerne deine Ansicht ergänzen: meiner Meinung nach ist die Fähigkeit, zurückzustecken, langfristig zu verzichten und zu planen,...

Es gab vor kurzen eine sehr umfassende Analyse in der ZEIT dazu.
www.zeit.de/wirtschaft/2025-12/immobilienpreise-eigentum-generationen-entwicklung-nebenkosten
Das notwendige Eigenkapital für den Immobilienkauf ist - unter Berücksichtigung aller Nebenkosten - in den vergangenen 15 Jahren um 150% in den Top-Städten angestiegen, wobei es in den vergangenen zwei Jahren auf gut 100% zurückgegangen ist (also das doppelte).
Die Kreditfinanzierungsaufwände sind weitestgehend gleich geblieben, da das Zinsniveau niedriger war. Was also die junge Generation killt, ist der Eigenkapitalanstieg. Und in dem obigen Beispiel mit 600k Kredit und 60-80k EK haben wir schonmal ein weltfremdes Beispiel was so nicht realisierbar ist.
Die Studie unterscheidet auch nach allen großen Städten. Im Ruhrgebiet ist die EK-Belastung über 40 Jahre weitestgehend stabil geblieben.
Den drastischsten Anstieg verzeichnet hingegen... Potsdam.

Alles in allem gibt es seit zwei Jahren einen erheblich Rückgang, wenngleich auf einem hohen Niveau. Berücksichtigt man auch den Anstieg des zur Verfügung stehenden Einkommens, müssen Immobilienkäufer heutzutage immer noch ca. 50% mehr EK stemmen, als früher (im Durchschnitt). Wo die her kommen ist dann eine andere Frage.

Die Grunderwerbssteuer war früher bei 2%. Ab Mitte der 1990er dann Anstieg bis 6,5 %. Bayern nur 3,5%.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Diese Statistiken kranken in der Regel gleich an mehreren Stellen. Einige Beispiele:

• Es wird oft mit gesamtdeutschen Durchschnitten gearbeitet, sodass gefragte Gegenden mit Jobs mit sterbenden Dörfern in der brandenburgischen Pampa zu niedrigeren Kaufpreisen verrechnet werden.
• Der Zustand der Häuser wird nicht berücksichtigt. Heute ist das durchschnittliche Bestandshaus mehr als doppelt so alt wie 1980 mit entsprechenden Sanierungskosten (=EXORBITANT hohe Kosten, wie ich selbst festgestellt habe).
• Die Kaufnebenkosten sind auf ihrem Höchststand, was meist auch nicht berücksichtigt wird. Allein die Grunderwerbsteuer heute bis zu 6,5%, 1980 für den Normalbürger 0%.
• Sparen durch Verzicht ist schwieriger geworden. Heutzutage sind "unnötige" Anschaffungen (Fernseher, PCs etc.) im Verhältnis zu den Einkommen teilweise viel günstiger, aber Lebensnotwendiges wie Wohnen oder Mobilität vergleichsweise teuer, sodass in der Ansparphase fürs Eigenkapital von vornherein weniger übrig bleibt, woran sich überhaupt sparen lässt.

Wie das mit Studien immer so ist, hängen die gewählten Parameter halt für gewöhnlich vom gewünschten Ergebnis ab. In der Zeit etwa wurde vor einer Woche (hinter der Bezahlschranke) eine Studie vorgestellt, die zu dem Schluss kommt, dass Immobilienerwerb für junge Leute heutzutage sehr viel schwieriger ist als noch für ihre Eltern. Die hat so ihre blinden Flecken in die andere Richtung, weil wohl genau das möglichst dramatisch als Erkenntnis am Ende stehen sollte. Dass eine Lobbyorganisation der Arbeitgeber wie das IW wiederum darauf kommt, dass es den Arbeitnehmern prächtig geht und sich bloß niemand beschweren soll, überrascht jetzt auch nicht.

Eine familiengeeignete Wohnung war 1980 eine 3 Zimmer Wohnung mit 75 qm. Es war vollkommen normal, dass 2 Kinder in einem Zimmer waren. War bei meinen Nachbarn auch vor 20Jahren noch so.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich weiß nicht, worauf sich deine Zahlen beziehen, aber wenn du von Wohnungen sprichst, die sich auch für eine Familie eignen (also wohl mindestens 90qm und 4 Zimmer), dann kommst du in vielen Gegenden in Deutschland nicht weit.

Im Ruhrpott mag es dafür ein Haus geben (vielleicht sogar ein schönes EFH?) Aber in Städten wie Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg musst du froh sein, wenn es für eine 3-Zimmer Wohnung im Bestand in B-Lage reicht

Und hier wird oft vergessen, dass viele AN auf Städte angewiesen sind. Und theoretische Schnitte für Deutschland mögen in einer Statistik schon zutreffend sein, aber so mobil sind viele Arbeitnehmer nicht

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich weiß nicht, worauf sich deine Zahlen beziehen, aber wenn du von Wohnungen sprichst, die sich auch für eine Familie eignen (also wohl mindestens 90qm und 4 Zimmer), dann kommst du in vielen Gegenden in Deutschland nicht weit.

Im Ruhrpott mag es dafür ein Haus geben (vielleicht sogar ein schönes EFH?) Aber in Städten wie Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg musst du froh sein, wenn es für eine 3-Zimmer Wohnung im Bestand in B-Lage reicht

Und hier wird oft vergessen, dass viele AN auf Städte angewiesen sind. Und theoretische Schnitte für Deutschland mögen in einer Statistik schon zutreffend sein, aber so mobil sind viele Arbeitnehmer nicht

Auch im Großraum Berlin bekommt man für 650k ein Haus oder eine größere Wohnung. Natürlich etwas außerhalb und älteres Baujahr, aber Angebote gibt es.

Ich weiß nicht, wo das „normal“ war oder wieso das heute normal sein sollte.

Ich bin als Kind auch in einer damals wie heute teuren Großstadt aufgewachsen. Obwohl mein Vater nur als „Meister“ in der Produktion in Schicht gearbeitet hat und meine Mutter als Arzthelferin, hatten wir zu 4. dennoch eine 4-Zimmer Wohnung mit 100qm. Anfangs zur Miete und dann später eine neuere Wohnung von Bauträger gekauft. Urlaub hatten wir trotzdem zweimal im Jahr und das nicht nur zum Zelten oder an den Baggersee

Das wäre heute mit dieser Erwerbskonstellation unmöglich.

Wieso sich heute zwei Akademiker (Beispiel meine Freundin und ich) als Familie dann mit 3-Zimmer und 75qm zufrieden geben sollten, ist wirklich dein Geheimnis.

Und nur vielleicht noch als Info zu Schulfreunden von damals mit Akademikeltern & Jobs: dort haben die Leute zu 90% in EFHs in den stadtnahen Wohngebieten mit Garten gelebt. War alles möglich. Heute unmöglich bei Preisen von 1m für eine DHH oder >1.5m für ein EFH

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Eine familiengeeignete Wohnung war 1980 eine 3 Zimmer Wohnung mit 75 qm. Es war vollkommen normal, dass 2 Kinder in einem Zimmer waren. War bei meinen Nachbarn auch vor 20Jahren noch so.

Kenne genug Familien wo das auch heute noch so ist insbesondere in Frankfurt, München etc

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Die Grunderwerbssteuer war früher bei 2%. Ab Mitte der 1990er dann Anstieg bis 6,5 %. Bayern nur 3,5%.

Vor 1983 war selbstgenutztes Wohneigentum von der Steuer befreit (betraf 80% der Transaktionen). Dann galten bundesweit 2% und ab 1997 3,5%. Seit die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, hat Berlin diese als erstes Land ab 2007 erhöht und alle anderen Bundesländer ab den 2010er Jahren in meist mehreren Schritten. Thüringen hat 2024 als einziges Bundesland die Steuer von 6,5% auf 5% gesenkt, in Bayern blieb sie wie erwähnt durchgehend bei 3,5%.

Ab B5 musst Du dafür in mittelgroße
Landes- oder Bundesbehörden.

WiWi Gast schrieb am 23.12.2025:

Ok, bleiben wir mal bei der Realität.
Unter B6/B7 hat es kaum Sinn Beamter
zu werden, außer Du hast Lust in A16
Polizist im Innendienst zu werden.
Der Weg dorthin ist alles andere als leicht,
gerade nach B6/B7.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

JEDE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit weiterhin sehr gut ist.

IW sagt, dass die heutige Erschwinglichkeit besser ist als alle Zeiträume von 1980 bis 2004.

OECD: Heute ist es erschwinglicher als 1980 bis auch etwa 2004 und heute ist es erschwinglicher als 2019 bis 2024.

IVD ist nur intern verfügbar, aber externe Quellen sagen, der Index sagt aus, dass die Erschwinglichkeit heute deutlich besser als in den 70ern und 80ern ist.

KEINE Statistik sagt, dass die Erschwinglichkeit aktuell historisch schlecht ist.

Ist deshalb die Wohneigentumsquote hier niedriger als überall anders in der Welt (außer der Schweiz, aber das aus Steuergründen, nicht fehlender Kaufkraft)?

Man beachte: Die Durchschnittspreise von heute werden vs. 1980 vom Osten runtergezogen.
Man kann sich EK nicht mehr so einfach ersparen, da niedrigere Zinsen. Das frisst den Finanzierungsvorteil aus den niedrigeren Zinsen auf.
Man kann sicherlich irgendwo auch außerhalb des Ostens noch günstiger wohnen. Nur wollen die Leute heute nunmal nicht in Ranzstädten wie Bochum wohnen.
Steuern & Transaktionskosten werden bei diesen vergleichen nie beachtet, sind aber heute (erheblich!) höher als vor 30 oder 40 Jahren.

Destatis rechnet nur nominale Steigerungen aus. Also steigen die Preise bei +3,3% Zuwachs weiterhin ziemlich genau mit der Inflation (+3% im letzten Jahr). Real sind das dann nur noch +0,3% Preisanstieg. Wenn die Preise weiterhin so langsam steigen, brauchen sie bis 2038, um auch real wieder break even zu sein mit dem ATH von Q3 2022.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Zum vierten Mal in Folge sind in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien angestiegen. Sowohl Wohnungen als auch Häuser sind erneut deutlich teurer geworden. Städte sind genauso betroffen wie ländliche Gebiete.
Häuser und Wohnungen in Deutschland verteuern sich weiter. Im dritten Quartal lagen die Preise für Wohnimmobilien hierzulande durchschnittlich um 3,3 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zum vierten Mal in Folge verglichen mit dem jeweiligen Vorjahresquartal.

www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/anstieg-preise-wohnimmobilien-100.html

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Destatis rechnet nur nominale Steigerungen aus. Also steigen die Preise bei +3,3% Zuwachs weiterhin ziemlich genau mit der Inflation (+3% im letzten Jahr). Real sind das dann nur noch +0,3% Preisanstieg. Wenn die Preise weiterhin so langsam steigen, brauchen sie bis 2038, um auch real wieder break even zu sein mit dem ATH von Q3 2022.

Alles interessant, allerdings ist es Unsinn, die Kerninflationsrate als Vergleichsmaßstab heranzuziehen. Für die Beurteilung, ob Immobilienpreise “real” steigen (z. B. als Investition oder für die Erschwinglichkeit), ist die Inflationsrate (Gesamt) die bessere Maßstab. Sie gibt ein realistisches Bild der Kaufkraft und wird in offiziellen Statistiken und Prognosen (Destatis, Bundesbank, OECD) standardmäßig verwendet. Die Kerninflation ist nützlich ergänzend, um Volatilität zu glätten, aber nicht als primärer Deflator für Immobilienpreise.

Entsprechend ist es sinnvoll, den Anstieg der Immobilienpreise an der Inflationsrate von 2,2 % zu messen

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Destatis rechnet nur nominale Steigerungen aus. Also steigen die Preise bei +3,3% Zuwachs weiterhin ziemlich genau mit der Inflation (+3% im letzten Jahr). Real sind das dann nur noch +0,3% Preisanstieg. Wenn die Preise weiterhin so langsam steigen, brauchen sie bis 2038, um auch real wieder break even zu sein mit dem ATH von Q3 2022.

Wenn überhaupt, die potentielle Käuferschaft wird in 2038 erheblich kleiner als heute sein, denn etliche werden bis dahin keine 3,3 % und aufwärts pro Jahr an Gehaltssteigerung erhalten haben, etliche bis dahin ihren gutbezahlten Job verloren haben und etlichen ihre bisherigen Reserven durch die restlichen Kostensteigerungen bis dahin abgeschmolzen sein.

Ein Immobilienmarkt in einer schrumpfenden/stagnierenden Wirtschaft, immer älter werdenden Bevölkerung und steigenden bond yields, wird zwangsläufig ein schrumpfender Markt sein und das wird sich bereits in den nächsten Jahren zeigen.

Ihr vergesst auch das absehbare Szenario von großflächigen Kriegshandlungen auf Mittel- und Westeuropäischem Boden.
Diese Entwicklungen können zwangsläufig zu starken Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt führen.

Aus diesem Grund finde ich den Gedanken aktuell wenig attraktiv, auf Basis von Wohneigentum langfristige Commitments in diesem Land einzugehen.

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Ein Immobilienmarkt in einer schrumpfenden/stagnierenden Wirtschaft, immer älter werdenden Bevölkerung und steigenden bond yields, wird zwangsläufig ein schrumpfender Markt sein und das wird sich bereits in den nächsten Jahren zeigen.

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Ein Immobilienmarkt in einer schrumpfenden/stagnierenden Wirtschaft, immer älter werdenden Bevölkerung und steigenden bond yields, wird zwangsläufig ein schrumpfender Markt sein und das wird sich bereits in den nächsten Jahren zeigen.

Ja in der Pampa wird es schrumpfen. Städte werden aber immer mehr Zulauf erfahren da es die einzigen Orte sind wo noch was geboten ist, da es sich anderswo nicht mehr lohnt. Ärztemangel gibt’s zum Beispiel auch nur auf dem Land.

Du bist wahrscheinlich jünger als ich. Ich war 1982 mit dem Studium fertig und konnte mir auch in den Folgejahren nichts leisten. Kaufpreise waren hoch und die Zinsen 1990 bei 10%. Das Gehalt als Beamter A13 und später A14 war niedrig. Kaufen konnte, wer Geld aus der Familie bekam. War bei mir nicht der Fall.

Könnte es sein, dass Deine Eltern erst ab dem Jahr 2000 gekauft haben?
Wenn ich 20 Jahre jünger gewesen und anfangs der 2000er in den Beruf gestartet wäre hätte das für mich ganz anders ausgesehen. Da konnte man günstig kaufen und finanzieren und die Gehälter waren schon höher.
Es ist immer die Frage, zu welcher Zeit man sucht und wie die Konditionen dann sind.

Zu meiner Schulzeit im Gymnasium gab es nur ganz wenige Akademikereltern. Damals waren weniger als 10% eines Jahrgangs Akademiker. Trotzdem hatten die meisten von denen auch nur eine Mietwohnung. Da haben auch A15- und A16-Beamte in solchen Mietwohnungen gewohnt. Ein EFH in stadtnahen Wohngebieten war hier auch damals zu teuer. Häuser hatten Ärzte, Geschäftsleute und Anwälte.
"Akademiker" ist heute aber nichts besonderes mehr, eher der Normalfall. Daraus kann man keinen Anspruch auf einen gehobenen Lebensstil ableiten.
Wenn Du mit Deiner Freundin aber trotzdem eine ältere ETW finanzieren kannst ist doch alles in Ordnung. Evtl. hast Du sogar ein Jahresgehalt mehr, weil Du keinen Wehrdienst leisten musstest? Gut für eine Anzahlung.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich weiß nicht, wo das „normal“ war oder wieso das heute normal sein sollte.

Ich bin als Kind auch in einer damals wie heute teuren Großstadt aufgewachsen. Obwohl mein Vater nur als „Meister“ in der Produktion in Schicht gearbeitet hat und meine Mutter als Arzthelferin, hatten wir zu 4. dennoch eine 4-Zimmer Wohnung mit 100qm. Anfangs zur Miete und dann später eine neuere Wohnung von Bauträger gekauft. Urlaub hatten wir trotzdem zweimal im Jahr und das nicht nur zum Zelten oder an den Baggersee

Das wäre heute mit dieser Erwerbskonstellation unmöglich.

Wieso sich heute zwei Akademiker (Beispiel meine Freundin und ich) als Familie dann mit 3-Zimmer und 75qm zufrieden geben sollten, ist wirklich dein Geheimnis.

Und nur vielleicht noch als Info zu Schulfreunden von damals mit Akademikeltern & Jobs: dort haben die Leute zu 90% in EFHs in den stadtnahen Wohngebieten mit Garten gelebt. War alles möglich. Heute unmöglich bei Preisen von 1m für eine DHH oder >1.5m für ein EFH

Die große Unbekannte ist noch die Ukraine. Je nach dem wie die Friedensregelung aussehen wird könnten noch einige Millionen Männer mit Familien zwischen 23 und 60 nach Deutschland umsiedeln. Mit einer Friedensregelung entfällt die jetzt noch geltende Ausreisesperre. Dann können sich hier die Bevölkerungszahlen weiter nach oben entwickeln. Und Migranten ziehen bevorzugt in die großen Städte.

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Ja in der Pampa wird es schrumpfen. Städte werden aber immer mehr Zulauf erfahren da es die einzigen Orte sind wo noch was geboten ist, da es sich anderswo nicht mehr lohnt. Ärztemangel gibt’s zum Beispiel auch nur auf dem Land.

Was ein Blödsinn hier geschfieben wird. Kann man sich fast nicht ausdenken....Aber unterhaltsam ist es ja.

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Wenn überhaupt, die potentielle Käuferschaft wird in 2038 erheblich kleiner als heute sein, denn etliche werden bis dahin keine 3,3 % und aufwärts pro Jahr an Gehaltssteigerung erhalten haben, etliche bis dahin ihren gutbezahlten Job verloren haben und etlichen ihre bisherigen Reserven durch die restlichen Kostensteigerungen bis dahin abgeschmolzen sein.

In vielen Regionen Deutschlands haben sich die Immobilienpreise von den verfügbaren Einkommen abgekoppelt. Die Preiskorrektur nach der Zinswende der Europäischen Zentralbank hat diesen Trend kurzzeitig unterbrochen, aber nicht beendet. In den größten sieben Städten sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im Beobachtungszeitraum von 2007 bis 2024 um über 33 Prozent stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen. Bundesweit lagen sie in diesem Zeitraum um 16 Prozent höher.

Leider weist die entsprechende Studie vom Kiel Institut diverse Mängel auf:

• Eigenkapitalbedarf (EK) in den 1980ern bei 30 % in der Regel, nicht 20 %
• EK Bedarf von 2012-2022 für Gen Y oft bei 0 - 10 % (Niedrigzinszeit), sogar 110 % Finanzierungen waren möglich, nix da mit 20 %
• bei angeblich drei Jahresnettogehältern von zwei Durchschnittsverdienern (rund 70k netto/a) für das Ansparen des EK (20 %) landen wir bei einem Wohnungspreis von 1 Mio. €, bei 5 Jahren Sparen fürs EFH gar bei 1,8 Mio. € pro Haus
• die Studie spricht von 14 Jahren Spardauer fürs EK bei 20 % Sparrate: 70.000x0,2x14=196.000 € (da landen wir wieder bei einer Wohnung für 1 Mio. €, was für einen Zweipersonenhaushalt absurd ist)
• die Studie nennt keine konkreten Einkommen oder Immobilienpreise, sondern verweist grob auf Statistiken, wo man sich die Zahlen selbst ziehen darf

Dass die Preise in den Großstädten massiv gestiegen sind, ist unstrittig. Da hilft auch die ansonsten gute durchschnittliche Erschwinglichkeit in DE nix.

Fakt ist aber, dass sich ein Durchschnittsverdienerpaar quasi überall in DE (auch in den Großstädten) eine Immobilie leisten kann. Das Medianjahresbruttogehalt p. P. lag 2024 bei 52k. Ein Paar hat im Schnitt also 70k netto/a.

Im Gegensatz zu den Boomern arbeitet ein solches Paar aber deutlich weniger Stunden pro Jahr, da die Wochenarbeitszeit heute auch bei Vollzeit niedriger ist als damals, es mehr Urlaubstage gibt und man weniger Überstunden leisten muss (Quellen: IAB, Destatis). Die Arbeitszeit wird bei solchen Leistbarkeitsdiskussionen ja auch immer vergessen.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Es gab vor kurzen eine sehr umfassende Analyse in der ZEIT dazu.
www.zeit.de/wirtschaft/2025-12/immobilienpreise-eigentum-generationen-entwicklung-nebenkosten
Das notwendige Eigenkapital für den Immobilienkauf ist - unter Berücksichtigung aller Nebenkosten - in den vergangenen 15 Jahren um 150% in den Top-Städten angestiegen, wobei es in den vergangenen zwei Jahren auf gut 100% zurückgegangen ist (also das doppelte).
Die Kreditfinanzierungsaufwände sind weitestgehend gleich geblieben, da das Zinsniveau niedriger war. Was also die junge Generation killt, ist der Eigenkapitalanstieg. Und in dem obigen Beispiel mit 600k Kredit und 60-80k EK haben wir schonmal ein weltfremdes Beispiel was so nicht realisierbar ist.
Die Studie unterscheidet auch nach allen großen Städten. Im Ruhrgebiet ist die EK-Belastung über 40 Jahre weitestgehend stabil geblieben.
Den drastischsten Anstieg verzeichnet hingegen... Potsdam.

Alles in allem gibt es seit zwei Jahren einen erheblich Rückgang, wenngleich auf einem hohen Niveau. Berücksichtigt man auch den Anstieg des zur Verfügung stehenden Einkommens, müssen Immobilienkäufer heutzutage immer noch ca. 50% mehr EK stemmen, als früher (im Durchschnitt). Wo die her kommen ist dann eine andere Frage.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

So ein Szenario erscheint mir gesellschaftlich und politisch nicht vermittelbar.

Genau deshalb wird es kommen

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Genau deshalb wird es kommen

Sehe ich leider auch als absolut realistisches Szenario. Wenn die Politik eines bewiesen hat über die letzten 20 Jahre, dann dass ihr die Belange der autochthonen deutschen Bevölkerung vollkommen egal sind.

Hier geht es um Immobilienpreise und nicht um völlig realitätsferne Katastrophenszenarien.

Wenn hier zehn Millionen Menschen bis 2027 einwandern, also innerhalb eines Jahres, dann sind Immobilienpreise das geringste Problem, dann bricht die bürgerliche Ordnung zusammen und jeder wird nur noch versuchen hier wegzukommen. Von daher: nein.

Ich sehe es wie die meisten Kommentatoren hier in den letzten Wochen: die Kombinationen aus Überalterung, Wirtschaftskrise und schlechten Finanzierungskonditionen wird dazu führen, dass die Preise sich real wenn überhaupt dann nur noch seitwärts bewegen. Als Investor sind Immobilien ohnehin nur noch für die Vermietung interessant.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Sehe ich leider auch als absolut realistisches Szenario. Wenn die Politik eines bewiesen hat über die letzten 20 Jahre, dann dass ihr die Belange der autochthonen deutschen Bevölkerung vollkommen egal sind.

Ausschließen kann man heute nichts mehr, aber als realistisch erachte ich das nicht.

Ich rechne eher mit irgendeiner „Friedenslösung“ in der Ukraine und mit dem gegenläufigen Effekt. Es entfällt zwar theoretisch die Ausreisesperren, aber noch viel wichtiger ist, dass bei einer Friedenslösung auch die Basis für die Einreise und den Verbleib in Deutschland fehlt. Folglich wird unsere Bevölkerung eher schrumpfen (was sie ja heute schon tun würde ohne Zuwanderung von Außen).

Ich würde mich sehr wundern, wenn wir nachhaltig über 85m Einwohner hätten 2030.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Sehe ich leider auch als absolut realistisches Szenario. Wenn die Politik eines bewiesen hat über die letzten 20 Jahre, dann dass ihr die Belange der autochthonen deutschen Bevölkerung vollkommen egal sind.

Der Post ist mal wieder ein gutes Beispiel, wieso sich die Diskussion im Kreis dreht:
Auf der Gegenseite wird jedes Wort auf die Goldwaage gelegt und jeder Wert hinterfragt und nachgerechnet.
Bei der eigenen Argumentation wird dann frei von Logik mit irgendwelchen Strohmännern (hier z.B. durchschnittliche Arbeitszeit - obwohl die eigene Kalkulation ja von Vollzeitgehältern ausgeht) um sich geworfen.
Da dann beide Seiten auch keinerlei Vermögen zur Reflexion zeigen (zeigt sich auch an Formulierungen wie „Fakt ist“, „defacto“, „unstrittig ist“), sind wir mittlerweile bei >30k Posts und immer noch nicht schlauer.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Leider weist die entsprechende Studie vom Kiel Institut diverse Mängel auf:

• Eigenkapitalbedarf (EK) in den 1980ern bei 30 % in der Regel, nicht 20 %
• EK Bedarf von 2012-2022 für Gen Y oft bei 0 - 10 % (Niedrigzinszeit), sogar 110 % Finanzierungen waren möglich, nix da mit 20 %
• bei angeblich drei Jahresnettogehältern von zwei Durchschnittsverdienern (rund 70k netto/a) für das Ansparen des EK (20 %) landen wir bei einem Wohnungspreis von 1 Mio. €, bei 5 Jahren Sparen fürs EFH gar bei 1,8 Mio. € pro Haus
• die Studie spricht von 14 Jahren Spardauer fürs EK bei 20 % Sparrate: 70.000x0,2x14=196.000 € (da landen wir wieder bei einer Wohnung für 1 Mio. €, was für einen Zweipersonenhaushalt absurd ist)
• die Studie nennt keine konkreten Einkommen oder Immobilienpreise, sondern verweist grob auf Statistiken, wo man sich die Zahlen selbst ziehen darf

Dass die Preise in den Großstädten massiv gestiegen sind, ist unstrittig. Da hilft auch die ansonsten gute durchschnittliche Erschwinglichkeit in DE nix.

Fakt ist aber, dass sich ein Durchschnittsverdienerpaar quasi überall in DE (auch in den Großstädten) eine Immobilie leisten kann. Das Medianjahresbruttogehalt p. P. lag 2024 bei 52k. Ein Paar hat im Schnitt also 70k netto/a.

Im Gegensatz zu den Boomern arbeitet ein solches Paar aber deutlich weniger Stunden pro Jahr, da die Wochenarbeitszeit heute auch bei Vollzeit niedriger ist als damals, es mehr Urlaubstage gibt und man weniger Überstunden leisten muss (Quellen: IAB, Destatis). Die Arbeitszeit wird bei solchen Leistbarkeitsdiskussionen ja auch immer vergessen.

In 2007 war das Preisniveau der Bestandsimmobilien absurd niedrig. Weil es seit den 1990ern einen massiven Preisverfall gab. Auch in den teuren Großstädten gab es Wohnungen zu absurd niedrigen Preisen. Bis 2022 gab es dann eine Korrektur nach oben. Wenn man 1990 als Ausgangspunkt annimmt sieht die Rechnung ganz anders aus. Wer in den 2000ern eine Wohnung verkauft hat, die er 10 Jahre zuvor gekauft hatte ist da mit einem deutlichen Verlust raus gegangen. Das war vollkommen normal.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

In vielen Regionen Deutschlands haben sich die Immobilienpreise von den verfügbaren Einkommen abgekoppelt. Die Preiskorrektur nach der Zinswende der Europäischen Zentralbank hat diesen Trend kurzzeitig unterbrochen, aber nicht beendet. In den größten sieben Städten sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im Beobachtungszeitraum von 2007 bis 2024 um über 33 Prozent stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen. Bundesweit lagen sie in diesem Zeitraum um 16 Prozent höher.

A13-A14 Ist als Polizist realitisch,
die A15/A16 ist ehr das Ende.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ab B5 musst Du dafür in mittelgroße
Landes- oder Bundesbehörden.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Ausschließen kann man heute nichts mehr, aber als realistisch erachte ich das nicht.

Ich rechne eher mit irgendeiner „Friedenslösung“ in der Ukraine und mit dem gegenläufigen Effekt. Es entfällt zwar theoretisch die Ausreisesperren, aber noch viel wichtiger ist, dass bei einer Friedenslösung auch die Basis für die Einreise und den Verbleib in Deutschland fehlt. Folglich wird unsere Bevölkerung eher schrumpfen (was sie ja heute schon tun würde ohne Zuwanderung von Außen).

Ist den schon 1. April ?

Ich würde mich sehr wundern, wenn wir nachhaltig über 85m Einwohner hätten 2030.

Was heißt immer. Weshalb so absolut. Kein Mensch weiß, was in 10 Jahren ist. Aktuell scheint es so, dass es einen starken Zuzug in die Städte gibt. Das muss aber doch nicht so bleiben.

WiWi Gast schrieb am 25.12.2025:

Ja in der Pampa wird es schrumpfen. Städte werden aber immer mehr Zulauf erfahren da es die einzigen Orte sind wo noch was geboten ist, da es sich anderswo nicht mehr lohnt. Ärztemangel gibt’s zum Beispiel auch nur auf dem Land.

Ja und da ist wieder einer, der es besser als eine objektive Studie weiß. Sehe keinen Grund, weshalb du "mehr" Recht haben sollst als eine Studie. Dein Punkte wurden hier auch schon mehrmals entkräftet.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Leider weist die entsprechende Studie vom Kiel Institut diverse Mängel auf:

• Eigenkapitalbedarf (EK) in den 1980ern bei 30 % in der Regel, nicht 20 %
• EK Bedarf von 2012-2022 für Gen Y oft bei 0 - 10 % (Niedrigzinszeit), sogar 110 % Finanzierungen waren möglich, nix da mit 20 %
• bei angeblich drei Jahresnettogehältern von zwei Durchschnittsverdienern (rund 70k netto/a) für das Ansparen des EK (20 %) landen wir bei einem Wohnungspreis von 1 Mio. €, bei 5 Jahren Sparen fürs EFH gar bei 1,8 Mio. € pro Haus
• die Studie spricht von 14 Jahren Spardauer fürs EK bei 20 % Sparrate: 70.000x0,2x14=196.000 € (da landen wir wieder bei einer Wohnung für 1 Mio. €, was für einen Zweipersonenhaushalt absurd ist)
• die Studie nennt keine konkreten Einkommen oder Immobilienpreise, sondern verweist grob auf Statistiken, wo man sich die Zahlen selbst ziehen darf

Dass die Preise in den Großstädten massiv gestiegen sind, ist unstrittig. Da hilft auch die ansonsten gute durchschnittliche Erschwinglichkeit in DE nix.

Fakt ist aber, dass sich ein Durchschnittsverdienerpaar quasi überall in DE (auch in den Großstädten) eine Immobilie leisten kann. Das Medianjahresbruttogehalt p. P. lag 2024 bei 52k. Ein Paar hat im Schnitt also 70k netto/a.

Im Gegensatz zu den Boomern arbeitet ein solches Paar aber deutlich weniger Stunden pro Jahr, da die Wochenarbeitszeit heute auch bei Vollzeit niedriger ist als damals, es mehr Urlaubstage gibt und man weniger Überstunden leisten muss (Quellen: IAB, Destatis). Die Arbeitszeit wird bei solchen Leistbarkeitsdiskussionen ja auch immer vergessen.

Schaffst du es auch in ganzen und sinnvollen Sätzen zu antworten?

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Ist den schon 1. April ?

Ich bin 70 Jahre alt und arbeite immer noch. Auch etwas weniger Stunden als vor 30 Jahren, aber dafür ist die Arbeitsdichte und Arbeitsbelastung und der Anspruch an die Arbeit deutlich gestiegen. 1 Stunde Arbeit von vor 30 Jahren kann ich überhaupt nicht mehr mit 1 Stunde Arbeit heute vergleichen. Da liegen Welten dazwischen. Und nur weil man mehr Stunden von zu Hause weg ist, das alles mit "Arbeit" zu bezeichnen, wird dem Begriff überhaupt nicht gerecht. Ich finde daher deinen Vergleich nicht gut.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Leider weist die entsprechende Studie vom Kiel Institut diverse Mängel auf:

• Eigenkapitalbedarf (EK) in den 1980ern bei 30 % in der Regel, nicht 20 %
• EK Bedarf von 2012-2022 für Gen Y oft bei 0 - 10 % (Niedrigzinszeit), sogar 110 % Finanzierungen waren möglich, nix da mit 20 %
• bei angeblich drei Jahresnettogehältern von zwei Durchschnittsverdienern (rund 70k netto/a) für das Ansparen des EK (20 %) landen wir bei einem Wohnungspreis von 1 Mio. €, bei 5 Jahren Sparen fürs EFH gar bei 1,8 Mio. € pro Haus
• die Studie spricht von 14 Jahren Spardauer fürs EK bei 20 % Sparrate: 70.000x0,2x14=196.000 € (da landen wir wieder bei einer Wohnung für 1 Mio. €, was für einen Zweipersonenhaushalt absurd ist)
• die Studie nennt keine konkreten Einkommen oder Immobilienpreise, sondern verweist grob auf Statistiken, wo man sich die Zahlen selbst ziehen darf

Dass die Preise in den Großstädten massiv gestiegen sind, ist unstrittig. Da hilft auch die ansonsten gute durchschnittliche Erschwinglichkeit in DE nix.

Fakt ist aber, dass sich ein Durchschnittsverdienerpaar quasi überall in DE (auch in den Großstädten) eine Immobilie leisten kann. Das Medianjahresbruttogehalt p. P. lag 2024 bei 52k. Ein Paar hat im Schnitt also 70k netto/a.

Im Gegensatz zu den Boomern arbeitet ein solches Paar aber deutlich weniger Stunden pro Jahr, da die Wochenarbeitszeit heute auch bei Vollzeit niedriger ist als damals, es mehr Urlaubstage gibt und man weniger Überstunden leisten muss (Quellen: IAB, Destatis). Die Arbeitszeit wird bei solchen Leistbarkeitsdiskussionen ja auch immer vergessen.

Genau das Gegenteil sieht man aktuell an den Grenzen und Zuwanderungszahlen.

Daher kann ich deine Beiträge leider wenig ernst nehmen

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Das Gegenteil wird passieren.
Dafür werden alle Schleusen geöffnet.

Das statistische Bundesamt hat es doch gerade erst frisch ausgerechnet: Selbst bei sehr hohem Einwanderungssaldo von 400.000 pro Jahr, also quasi 2015er Style, schrumpft die Bevölkerung in den nächsten Jahrzehnten trotzdem immer weiter. Die Boomer haben halt einfach keine Kinder bekommen und sind selber dermaßen viele, dass ihr anstehendes Ableben bis 2040 in allen Szenarien ein negatives Bevölkerungswachstum nach sich ziehen wird. Mit den entsprechenden Folgen für die Immopreise.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Genau das Gegenteil sieht man aktuell an den Grenzen und Zuwanderungszahlen.

Daher kann ich deine Beiträge leider wenig ernst nehmen

Das Problem ist doch, was man als teure Großstadt definiert. Ein guter Maßstab sind die Bodenrichtwerte. Die Innenstadt mit den teuren Geschäftslagen ist da nicht interessant. Aber die Innenstadt-nahen Wohnlagen im Umfeld mit bis zu 2 km zur Innenstadt sind da relevant. Wenn der qm Bauland in reinen Wohngebieten heute 1.500 Euros und mehr kostet ist das sicherlich eine teure Großstadt.

WiWi Gast schrieb am 24.12.2025:

Ich weiß nicht, wo das „normal“ war oder wieso das heute normal sein sollte.

Ich bin als Kind auch in einer damals wie heute teuren Großstadt aufgewachsen. Obwohl mein Vater nur als „Meister“ in der Produktion in Schicht gearbeitet hat und meine Mutter als Arzthelferin, hatten wir zu 4. dennoch eine 4-Zimmer Wohnung mit 100qm. Anfangs zur Miete und dann später eine neuere Wohnung von Bauträger gekauft. Urlaub hatten wir trotzdem zweimal im Jahr und das nicht nur zum Zelten oder an den Baggersee

Das wäre heute mit dieser Erwerbskonstellation unmöglich.

Wieso sich heute zwei Akademiker (Beispiel meine Freundin und ich) als Familie dann mit 3-Zimmer und 75qm zufrieden geben sollten, ist wirklich dein Geheimnis.

Und nur vielleicht noch als Info zu Schulfreunden von damals mit Akademikeltern & Jobs: dort haben die Leute zu 90% in EFHs in den stadtnahen Wohngebieten mit Garten gelebt. War alles möglich. Heute unmöglich bei Preisen von 1m für eine DHH oder >1.5m für ein EFH

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Das statistische Bundesamt hat es doch gerade erst frisch ausgerechnet: Selbst bei sehr hohem Einwanderungssaldo von 400.000 pro Jahr, also quasi 2015er Style, schrumpft die Bevölkerung in den nächsten Jahrzehnten trotzdem immer weiter. Die Boomer haben halt einfach keine Kinder bekommen und sind selber dermaßen viele, dass ihr anstehendes Ableben bis 2040 in allen Szenarien ein negatives Bevölkerungswachstum nach sich ziehen wird. Mit den entsprechenden Folgen für die Immopreise.

Aber nicht in den Städten. Kapiert es doch mal. Die Orte wo auch jetzt schon keiner wohnen will, werden aussterben, und der Rest wird in die Städte ziehen weil überall sonst keine Versorgung mehr gewährleistet ist. Siehe Paris, London, Tokyo, Seoul, New York.... In diesen Ländern sinkt auch die Geburtenrate massiv, trotzdem wirds in den Ballungszentren immer teurer.

Hannover ist nicht New York. Bielefeld auch nicht. Jena ist nicht Tokio und Wolfenbüttel ist nicht London. Welche Städte sollen es denn sein, die nicht aussterben, wenn hier so grob geschätzt 18 Mio. Menschen weniger leben in den nächsten zwanzig Jahren?

Sollen jetzt alle nach München ziehen?

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Aber nicht in den Städten. Kapiert es doch mal. Die Orte wo auch jetzt schon keiner wohnen will, werden aussterben, und der Rest wird in die Städte ziehen weil überall sonst keine Versorgung mehr gewährleistet ist. Siehe Paris, London, Tokyo, Seoul, New York.... In diesen Ländern sinkt auch die Geburtenrate massiv, trotzdem wirds in den Ballungszentren immer teurer.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Aber nicht in den Städten. Kapiert es doch mal. Die Orte wo auch jetzt schon keiner wohnen will, werden aussterben, und der Rest wird in die Städte ziehen weil überall sonst keine Versorgung mehr gewährleistet ist. Siehe Paris, London, Tokyo, Seoul, New York.... In diesen Ländern sinkt auch die Geburtenrate massiv, trotzdem wirds in den Ballungszentren immer teurer.

So ist es, Städte werden massivst zunehmen, aber ja träumt von fallenden Immobilienpreisen lol

Was soll das mit träumen zu tun haben?

Alleine in den letzten drei Jahren sind die Preise nominal um 10-15% und Real vermutlich um 20-25% gefallen.

Und das auch in Städten wie Berlin oder München

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

So ist es, Städte werden massivst zunehmen, aber ja träumt von fallenden Immobilienpreisen lol

Bisher haben sich alle Prognosen, die eine zurückgehende Bevölkerung vorher gesagt haben sich als falsch heraus gestellt.
In den ländlichen Gegenden und den Kleinstädten hast Du aber recht. In den Großstädten geht man aber von einem weiteren Bevölkerungszuwachs aus. Die Großstädte haben eigene statistische Ämter, die auch Prognosen entwickeln.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Das statistische Bundesamt hat es doch gerade erst frisch ausgerechnet: Selbst bei sehr hohem Einwanderungssaldo von 400.000 pro Jahr, also quasi 2015er Style, schrumpft die Bevölkerung in den nächsten Jahrzehnten trotzdem immer weiter. Die Boomer haben halt einfach keine Kinder bekommen und sind selber dermaßen viele, dass ihr anstehendes Ableben bis 2040 in allen Szenarien ein negatives Bevölkerungswachstum nach sich ziehen wird. Mit den entsprechenden Folgen für die Immopreise.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Was soll das mit träumen zu tun haben?

Alleine in den letzten drei Jahren sind die Preise nominal um 10-15% und Real vermutlich um 20-25% gefallen.

Und das auch in Städten wie Berlin oder München

Sehr abenteuerliche Zahlen.
Die Hauspreise in München liegen aktuell bei durchschnittlich 8.686 € pro Quadratmeter. Im Vergleich zum letzten Jahr liegt der Trend bei etwa +1,47%.

Wo soll da was um 20% gefallen sein? Ich würde behaupten dass die meisten Arbeitnehmer noch nicht mal diese 1,47% an Netto-Gehaltserhöhungen wieder drin haben. Und wenn wir jetzt noch die stark renovierungsbedürftigen Immobilien ausklammern, sieht es noch deutlich düsterer aus.

Das war nur eine Korrektur. Ähnlich wie auf dem Aktienmarkt, wenn die Kurse zu weit gelaufen sind.
Nominal ist maßgebend. Real interessiert niemanden.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Was soll das mit träumen zu tun haben?

Alleine in den letzten drei Jahren sind die Preise nominal um 10-15% und Real vermutlich um 20-25% gefallen.

Und das auch in Städten wie Berlin oder München

Die Bevölkerung Deutschlands wird bis 2045 voraussichtlich leicht auf rund 85,5 Millionen Menschen wachsen, hauptsächlich durch Zuwanderung. Ohne ausreichende Immigration würde die Bevölkerung jedoch schrumpfen, da Geburten die Sterbefälle nicht ausgleichen. Die Prognosen variieren je nach Annahmen zu Migration, Geburtenrate und Lebenserwartung. Regional gibt es starke Unterschiede: Städte und wirtschaftsstarke Regionen wachsen, während ländliche und ostdeutsche Gebiete schrumpfen. Insgesamt altert die Gesellschaft massiv, mit weniger Erwerbstätigen und mehr Senioren.

Die Bevölkerungsentwicklung führt zu einer zunehmenden Polarisierung der Immobilienpreise: In wachsenden Ballungszentren (z. B. Berlin, München, Hamburg) steigt die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung, was Preise und Mieten weiter treibt – trotz Alterung bleibt hier der Wohnraummangel akut. In schrumpfenden Regionen (v. a. ländlich und Ostdeutschland) sinkt die Nachfrage, was zu Preisrückgängen, Leerständen und Wertverlusten führt. Die Alterung dämpft bundesweit die Preisentwicklung langfristig (z. B. durch mehr Verkaufsangebote älterer Eigentümer), verstärkt aber den Bedarf an barrierefreiem Wohnen. Insgesamt beeinflusst die Demografie etwa 30 % der regionalen Preisveränderungen, neben Faktoren wie Wirtschaftskraft und Bauaktivität.

Interessante Korrektur. Wir können fest davon ausgehen, dass wir das Preisniveau bis 2030 nicht wieder sehen werden, wenn die Zinsen jetzt schon steigen

Und wer nur auf nominale Preise blickt, hat sowieso nicht verstanden was eine relevante Preisentwicklung ist

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Das war nur eine Korrektur. Ähnlich wie auf dem Aktienmarkt, wenn die Kurse zu weit gelaufen sind.
Nominal ist maßgebend. Real interessiert niemanden.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Interessante Korrektur. Wir können fest davon ausgehen, dass wir das Preisniveau bis 2030 nicht wieder sehen werden, wenn die Zinsen jetzt schon steigen

Und wer nur auf nominale Preise blickt, hat sowieso nicht verstanden was eine relevante Preisentwicklung ist

Mit „Wir“ meinst du nur dich selbst. Ich markiere mir deinen Post schonmal und hole ihn schon Ende 2026 wieder heraus. Denke nämlich, dass wir alleine nächstes Jahr >5% nominalen Preisanstieg verzeichnen werden.

WiWi Gast schrieb am 27.12.2025:

Mit „Wir“ meinst du nur dich selbst. Ich markiere mir deinen Post schonmal und hole ihn schon Ende 2026 wieder heraus. Denke nämlich, dass wir alleine nächstes Jahr >5% nominalen Preisanstieg verzeichnen werden.

sehe ich auch so. ist ein no brainer

Deutschland ist eines der am dichtesten besiedelten und gleichzeitig kleinsten Länder der Welt, flächentechnisch. Im UK gibt es nur London und vielleicht noch Birmingham und Manchester als relevante Städte. Du willst in Frankreich einen guten Job? Du musst nach Paris. Gleiches gilt für Spanien und Madrid oder Barcelona. Oder für die Ostküste der USA, hier hast du die Wahl zwischen Boston und New York und das war‘s. In Deutschland habe wir die Luxussituation, dass du auch in jeder mittelgroßen Stadt schon gute Arbeitgeber findest. Darum müssen nicht alle nach Berlin oder München. Wolfsburg reicht oder Ingolstadt oder Stuttgart. Oder Frankfurt. Oder Kiel. Oder Postdam. Oder Heilbronn. Oder Walldorf. Und wenn man nicht direkt dort wohnen möchte, dann in einer der Städte drumherum in gemütlicher Pendeldistanz. In London brauchst du von den bezahlbaren Vororten schon drei Stunden mit dem Auto ins Zentrum. In Paris zweieinhalb und in Madrid zwei Stunden. Du willst in München arbeiten, aber günstiger wohnen? Zieh nach Regensburg oder Augsburg und du bist innert einer Stunde im Office. Das sind paradiesische Zustände, verglichen mit unseren europäischen Nachbarn. Darum werden wir hier auch niemals solche irren Immobilienpreise sehen. Bei der derzeitigen Situation mit heftiger Wirtschaftskrise und zunehmendem demographischem Rückgang sowieso nicht.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Aber nicht in den Städten. Kapiert es doch mal. Die Orte wo auch jetzt schon keiner wohnen will, werden aussterben, und der Rest wird in die Städte ziehen weil überall sonst keine Versorgung mehr gewährleistet ist. Siehe Paris, London, Tokyo, Seoul, New York.... In diesen Ländern sinkt auch die Geburtenrate massiv, trotzdem wirds in den Ballungszentren immer teurer.

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Was soll das mit träumen zu tun haben?

Alleine in den letzten drei Jahren sind die Preise nominal um 10-15% und Real vermutlich um 20-25% gefallen.

Und das auch in Städten wie Berlin oder München

Ist dieser Preisrückgang mit uns im Raum ?

WiWi Gast schrieb am 27.12.2025:

Ist dieser Preisrückgang mit uns im Raum ?

Einfach auf Immobilienportale schauen und du siehst ihn überall. Am Beispiel München als teuerste Stadt: da findest du unter "Immobilienpreise 2025 für München" die Homepage einer der bekanntesten Maklerketten mit einer Zeitreihe 2020-2025, bei der man klar erkennen kann, dass Ende 2021 mit ca. 10.000€/qm für Häuser und ca. 10.500€/qm für Wohnungen der Peak war und man heute bei knapp unter bzw. über 9.000€/qm steht.

Und das wohlgemerkt für Angebotspreise!

Wir haben selbst 2021 gekauft und zu der Zeit musste man häufig noch was auf den Angebotspreis drauf legen (außer bei surreal gepreisten Objekten). Heute hast du ordentlich Verhandlungsspielraum auf die Angebotspreise. Ich sehe regelmäßig Preissenkungen und auch in Gesprächen sind Makler / Verkäufer wieder verhandlungsbereit nach unten (ich schaue inzwischen auch nach Immobilien zum Vermieten, daher habe ich einen guten Vergleich heute vs. vor vier Jahren, zumindest in unserer B-/C-Stadt (in München habe ich bis 2021 gelebt, insofern kenne ich die Preise auch da noch ganz gut)

WiWi Gast schrieb am 27.12.2025:

Einfach auf Immobilienportale schauen und du siehst ihn überall. Am Beispiel München als teuerste Stadt: da findest du unter "Immobilienpreise 2025 für München" die Homepage einer der bekanntesten Maklerketten mit einer Zeitreihe 2020-2025, bei der man klar erkennen kann, dass Ende 2021 mit ca. 10.000€/qm für Häuser und ca. 10.500€/qm für Wohnungen der Peak war und man heute bei knapp unter bzw. über 9.000€/qm steht.

Und das wohlgemerkt für Angebotspreise!

Wir haben selbst 2021 gekauft und zu der Zeit musste man häufig noch was auf den Angebotspreis drauf legen (außer bei surreal gepreisten Objekten). Heute hast du ordentlich Verhandlungsspielraum auf die Angebotspreise. Ich sehe regelmäßig Preissenkungen und auch in Gesprächen sind Makler / Verkäufer wieder verhandlungsbereit nach unten (ich schaue inzwischen auch nach Immobilien zum Vermieten, daher habe ich einen guten Vergleich heute vs. vor vier Jahren, zumindest in unserer B-/C-Stadt (in München habe ich bis 2021 gelebt, insofern kenne ich die Preise auch da noch ganz gut)

Reden wir von Neubau? Never ever sind die Preise gefallen. Baukosten massivst gestiegen, Angebotspreise ebenfalls. Verhandlungsspielraum stimmt, Wohnungen gehen DEUTLICH schwieriger weg wie noch bis 2022, aber Preise gefallen? Nein.

Hast du meinen Beitrag gelesen? Ich habe bewusst in den letzten drei Jahren geschrieben und nicht YoY.

Beispiel München: die aktuellen Preise für Wohnungen liegen momentan noch rund 9.2% unter dem ATH. Und das ist nominal. Real vermutlich um die 20% darunter

So schwer ist es wirklich nicht

WiWi Gast schrieb am 26.12.2025:

Sehr abenteuerliche Zahlen.
Die Hauspreise in München liegen aktuell bei durchschnittlich 8.686 € pro Quadratmeter. Im Vergleich zum letzten Jahr liegt der Trend bei etwa +1,47%.

Wo soll da was um 20% gefallen sein? Ich würde behaupten dass die meisten Arbeitnehmer noch nicht mal diese 1,47% an Netto-Gehaltserhöhungen wieder drin haben. Und wenn wir jetzt noch die stark renovierungsbedürftigen Immobilien ausklammern, sieht es noch deutlich düsterer aus.

Als Makler hast Du erst mal ein Problem, überhaupt einen Verkaufsauftrag zu bekommen. Die Verkäufer haben meistens vollkommen überzogene Preisvorstellungen für ihre Objekte, die ganz weit weg von der Marktrealität sind. Wenn man versucht, den wirklichen Wert zu benennen ist man als Makler schon unten durch und raus.
Also wird die alte schrottige ETW für 700k inseriert. Ich würde es als Strafe empfinden, in so was wohnen zu müssen. echt schlimm. 120 qm Wohnfläche mit einer Küche, die knapp 5 qm hat. Das Bad 4 qm und auch noch schlecht geschnitten. Vom Niveau her für Flüchtlinge geeignet.
Der Angebotspreis wurde mehrfach reduziert. Jetzt sind es 500k. Auch das ist noch viel zu viel. Die Wohnung ist 65 Jahre alt und wurde nie richtig saniert. Auch das Gemeinschaftseigentum ist nie saniert worden. Irgendwann eine neue Heizung, die jetzt auch uralt ist. Wegen dem miesen Grundriss kann man aus der Wohnung nicht viel mit einer Sanierung rausholen.
Was sagen solche Preissenkungen der Angebotspreise aus? Nichts!

WiWi Gast schrieb am 27.12.2025:

Wir haben selbst 2021 gekauft und zu der Zeit musste man häufig noch was auf den Angebotspreis drauf legen (außer bei surreal gepreisten Objekten). Heute hast du ordentlich Verhandlungsspielraum auf die Angebotspreise. Ich sehe regelmäßig Preissenkungen und auch in Gesprächen sind Makler / Verkäufer wieder verhandlungsbereit nach unten (ich schaue inzwischen auch nach Immobilien zum Vermieten, daher habe ich einen guten Vergleich heute vs. vor vier Jahren, zumindest in unserer B-/C-Stadt (in München habe ich bis 2021 gelebt, insofern kenne ich die Preise auch da noch ganz gut)

WiWi Gast schrieb am 27.12.2025:

Hast du meinen Beitrag gelesen? Ich habe bewusst in den letzten drei Jahren geschrieben und nicht YoY.

Beispiel München: die aktuellen Preise für Wohnungen liegen momentan noch rund 9.2% unter dem ATH. Und das ist nominal. Real vermutlich um die 20% darunter

Das ATH war aber auch noch zu Zeiten von Zinsen unter 2%. Unter dem Gesichtspunkt müssten die Preise eigentlich deutlich niedriger sein mittlerweile. Sind sie aber nicht, und es wird auch wieder mehr gekauft. Also sind die Preise real gestiegen.

Dein Argument ist doch hoffentlich nicht ernst gemeint.

Wenn ich rund um das ATH eine Immobilie gekauft habe, dann habe ich ein großes Verlustgeschäft gemacht. Das wird Jahre dauern, bis ich nominal und vor allem bis ich real wieder im Plus bin.

Ob das jetzt durch Zinsen getrieben ist und die Preise hätten weiter fallen müssen, interessiert doch niemanden für das eigene Investment.

WiWi Gast schrieb am 29.12.2025:

Das ATH war aber auch noch zu Zeiten von Zinsen unter 2%. Unter dem Gesichtspunkt müssten die Preise eigentlich deutlich niedriger sein mittlerweile. Sind sie aber nicht, und es wird auch wieder mehr gekauft. Also sind die Preise real gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 29.12.2025:

Dein Argument ist doch hoffentlich nicht ernst gemeint.

Wenn ich rund um das ATH eine Immobilie gekauft habe, dann habe ich ein großes Verlustgeschäft gemacht. Das wird Jahre dauern, bis ich nominal und vor allem bis ich real wieder im Plus bin.

Wenn du ohne Finanzierung, rein als Kapitalanleger agierst, ja. Aber der Markt für Selbstnutzer funktioniert anders. Da muss immer auch die Finanzierung mit betrachtet werden.

WiWi Gast schrieb am 29.12.2025:

Wenn du ohne Finanzierung, rein als Kapitalanleger agierst, ja. Aber der Markt für Selbstnutzer funktioniert anders. Da muss immer auch die Finanzierung mit betrachtet werden.

Und die emotionale Rendite. Und täglich grüßt das Murmeltier

Die Finanzierung spielt natürlich eine Rolle weil es entscheidend ist für die Leistbarkeit und auch den Vergleich zur Miete. Das steht außer Frage.

Weiter oben wurde aber behauptet, dass die Immopreise real gestiegen wären und begründet das damit, dass die Preise durch die Zinsanstiege stärker hätten fallen müssen. Der angeblich weniger starke Preisverfall wird dann als reale Wertsteigerung dargestellt. Das ist natürlich kompletter Unsinn und hat rein gar nichts mit der Realität zu tun. Weder für Eigennutzer, noch für Kapitalanleger.

Und die nominalen und realen Wertverluste haben übrigens auch Eigennutzer. Was du vermutlich meinst ist die Tatsache, dass der Eigennutzer weniger auf den Wert blickt, weil er die Immobilie langfristig bewohnen möchte. Das ist aber zwei komplett unterschiedliche Argumente

WiWi Gast schrieb am 29.12.2025:

Wenn du ohne Finanzierung, rein als Kapitalanleger agierst, ja. Aber der Markt für Selbstnutzer funktioniert anders. Da muss immer auch die Finanzierung mit betrachtet werden.

Ja, Neubau ist auch gefallen und macht es noch weiter.

Nicht umsonst haben diverse große Bauträger in München seit Monaten bezugsfertige Objekte, die nicht verkauft werden können und sukzessive die Preise senken.

Mittlerweile werden sogar Miet- oder Miet-Kauf-Modelle angeboten, weil die Objekte so lange auf dem Markt sind

WiWi Gast schrieb am 27.12.2025:

Reden wir von Neubau? Never ever sind die Preise gefallen. Baukosten massivst gestiegen, Angebotspreise ebenfalls. Verhandlungsspielraum stimmt, Wohnungen gehen DEUTLICH schwieriger weg wie noch bis 2022, aber Preise gefallen? Nein.

Dann müsste es hier ja viele Meldungen geben von Käufen von Neubau-Eigentumswohnungen?

WiWi Gast schrieb am 29.12.2025:

Ja, Neubau ist auch gefallen und macht es noch weiter.

Nicht umsonst haben diverse große Bauträger in München seit Monaten bezugsfertige Objekte, die nicht verkauft werden können und sukzessive die Preise senken.

Mittlerweile werden sogar Miet- oder Miet-Kauf-Modelle angeboten, weil die Objekte so lange auf dem Markt sind

Im Oktober 2025 brauchen Haushalte im Durchschnitt 29 Prozent ihres Nettoeinkommens, um eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Das liegt deutlich unter der kritischen Schwelle von 35 Prozent, ab der Experten einen Kauf als zu teuer einstufen.

In den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf brauchen Sie 39 Prozent des Einkommens.
Im Umland dieser Städte sind es nur noch 31 Prozent.
In Großstädten ab 100.000 Einwohnern sinkt die Belastung auf 27 Prozent,
in deren Umland auf 25 Prozent.
In allen anderen Kreisen liegt sie bei 26 Prozent.

www.focus.de/immobilien/erschwinglichkeitsindex-interhyp-und-iw-400-regionen-im-check_ff36c78d-274b-4074-9792-2edc53d813ff.html

Also bei uns im Süden (BaWü) fällt nichts an Preisen. Im Gegenteil. Die Preise ziehen wieder an.
Schrottimmobilien werden nicht zu hohen Preisen verkauft, war aber noch nie so.
In Immoscout gibt es so gut wie kein brauchbares Angebot an Miet- oder Kaufwohnungen. Wäre anders, wenn die Immobilien nicht weggehen würden.

Mittelpreisige Immobilien brauchen vielleicht länger in der Vermarktung, gehen aber immer weg.

Häuser in guten Lagen und Standardausstattung sind sofort wieder vom Markt, da schnell verkauft.

Wieso sollten die Preise sinken, wenn immer weniger Neues auf den Markt kommt? Der Wunsch nach Eigentum bei den hohen Mietpreisen ist so stark wie nie.

Was bei diesen Neubau ETW auch lächerlich ist, ist das Hausgeld von teilweise 400-500€. Wozu hat man denn diese zigtausend Energierichtlinien, die den Spaß überhaupt erst so teuer zum Bauen machen, wenn ich dann für ne popelige Wohnung so hohe Nebenkosten habe wie meine Großeltern in ihrem 70er-EFH?

Hast du meinen Beitrag gelesen?

Die Objekte verkaufen sich nicht (!) und die Preise der Anbieter werden daher weiter gesenkt.

Ergo trotz Senkung der Preise bzw. fallender Preise kauft es niemand. Es wird daher also noch weiter nach unten gehen

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Dann müsste es hier ja viele Meldungen geben von Käufen von Neubau-Eigentumswohnungen?

Guter Punkt.
Wird oft übersehen und ist bei Neubau besonders ärgerlich. Hohe Kaufpreise bzw. Kaltmieten und dann noch saftige Nebenkosten trotz Energieeffizienzstandard A+.

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Was bei diesen Neubau ETW auch lächerlich ist, ist das Hausgeld von teilweise 400-500€. Wozu hat man denn diese zigtausend Energierichtlinien, die den Spaß überhaupt erst so teuer zum Bauen machen, wenn ich dann für ne popelige Wohnung so hohe Nebenkosten habe wie meine Großeltern in ihrem 70er-EFH?

Wo in BaWü? Ich investiere seit einiger Zeit in Stuttgart (Stadt und nahes Umland). Hier geht es in den letzten 12 Monaten merklich nach unten.

Gibt auch schon einige interessante Interviews von großen Maklern hierzu. Das Angebot ist groß wie nie und wegen der unsicheren Jobsicherheit und anstehenden Refinanzierungen werden noch mehr Objekte auf den Markt kommen.

Kann man also fest damit rechnen, dass es auch 2026 nach unten gehen wird

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Also bei uns im Süden (BaWü) fällt nichts an Preisen. Im Gegenteil. Die Preise ziehen wieder an.
Schrottimmobilien werden nicht zu hohen Preisen verkauft, war aber noch nie so.
In Immoscout gibt es so gut wie kein brauchbares Angebot an Miet- oder Kaufwohnungen. Wäre anders, wenn die Immobilien nicht weggehen würden.

Mittelpreisige Immobilien brauchen vielleicht länger in der Vermarktung, gehen aber immer weg.

Häuser in guten Lagen und Standardausstattung sind sofort wieder vom Markt, da schnell verkauft.

Wieso sollten die Preise sinken, wenn immer weniger Neues auf den Markt kommt? Der Wunsch nach Eigentum bei den hohen Mietpreisen ist so stark wie nie.

Interhyp hat übrigens im jährlichen Index zur Erschwinglichkeit erneut festgestellt, dass Immobilien in den Top 5 Städten (Berlin, Frankfurt, München, Köln und Hamburg) nicht erschwinglich sind und die Leistbarkeit auf einem historischen Tiefstand seit Datenaufzeichnung.

Das deckt sich ja auch sehr gut mit dem Bild hier. Hier wird ja gerne mit der „durchschnittlichen“ Leistbarkeit argumentiert, die in Deutschland gesamt sicherlich in Ordnung ist im Moment. Aber die gefragten Regionen (und dort wollen Menschen nun mal leben oder müssen es wegen der Jobs), sind auf einem historischen Tief

Bei uns im Norden von nrw sind die Neubau Preise auch nicht gefallen. Erst kürzlich sind hier Neubau Häuser im Neubaugebiet in wenigen Wochen komplett verkauft worden

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Wieso sollten die Preise sinken, wenn immer weniger Neues auf den Markt kommt? Der Wunsch nach Eigentum bei den hohen Mietpreisen ist so stark wie nie.

Der Wunsch mag stark sein, aber der reine Bedarf ist irrelevant, wenn aus fehlender Leistbarkeit nicht nachgefragt werden kann.

Ist schlechter als vor 20 Jahren, aber weit von einem historischen Tief entfernt.

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Interhyp hat übrigens im jährlichen Index zur Erschwinglichkeit erneut festgestellt, dass Immobilien in den Top 5 Städten (Berlin, Frankfurt, München, Köln und Hamburg) nicht erschwinglich sind und die Leistbarkeit auf einem historischen Tiefstand seit Datenaufzeichnung.

Das deckt sich ja auch sehr gut mit dem Bild hier. Hier wird ja gerne mit der „durchschnittlichen“ Leistbarkeit argumentiert, die in Deutschland gesamt sicherlich in Ordnung ist im Moment. Aber die gefragten Regionen (und dort wollen Menschen nun mal leben oder müssen es wegen der Jobs), sind auf einem historischen Tief

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Wo in BaWü? Ich investiere seit einiger Zeit in Stuttgart (Stadt und nahes Umland). Hier geht es in den letzten 12 Monaten merklich nach unten.

Gibt auch schon einige interessante Interviews von großen Maklern hierzu. Das Angebot ist groß wie nie und wegen der unsicheren Jobsicherheit und anstehenden Refinanzierungen werden noch mehr Objekte auf den Markt kommen.

Kann man also fest damit rechnen, dass es auch 2026 nach unten gehen wird

Also die Neubauwohnungen und -Häuser die angeboten werden liegen im Vergleich zu den vorherigen Jahren pro m2 deutlich drüber. Und ich bezweifle, dass die üblichen Bauträger hier in der Region ihre Neubauwohnungen billiger verkaufen. Die gehen alle weg.

Ebenso liegen neuere gebrauchte Wohnungen und Häuser sehr hoch im preis und verschwinden relativ schnell wieder aus dem Internet.

Natürlich ist der Käuferkreis für hochpreisige Häuser stark limitiert, aber früher oder später wird auch das verkauft und sicher nicht mit 30% Abschlag.

Und nur weil ein paar tausender Abschlag bei Schrottimmobilien möglich sind, sind das noch lang keine Schnäppchen

Die Daten sagen ganz klar, dass es in den top Städten auf dem historischen Tiefpunkt ist

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Ist schlechter als vor 20 Jahren, aber weit von einem historischen Tief entfernt.

Zwei der größten Bauträger im Raum Stuttgart bieten mittlerweile 10% auf den Listenpreis ohne konkrete Anfrage. Dazu Gutscheine für Möbel und / oder einen Nachlass auf die Grunderwerbsteuer.

Wenn man das betrachtet liegen wir dieses Jahr schon rund 5% unter den Neubaupreisen aus dem Vorjahr.

Du solltest dich nicht von Angebotspreisen blenden lassen. Sonst kommt man, wie du, zu einer falschen Schlussfolgerung

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Also die Neubauwohnungen und -Häuser die angeboten werden liegen im Vergleich zu den vorherigen Jahren pro m2 deutlich drüber. Und ich bezweifle, dass die üblichen Bauträger hier in der Region ihre Neubauwohnungen billiger verkaufen. Die gehen alle weg.

Ebenso liegen neuere gebrauchte Wohnungen und Häuser sehr hoch im preis und verschwinden relativ schnell wieder aus dem Internet.

Natürlich ist der Käuferkreis für hochpreisige Häuser stark limitiert, aber früher oder später wird auch das verkauft und sicher nicht mit 30% Abschlag.

Und nur weil ein paar tausender Abschlag bei Schrottimmobilien möglich sind, sind das noch lang keine Schnäppchen

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Was bei diesen Neubau ETW auch lächerlich ist, ist das Hausgeld von teilweise 400-500€. Wozu hat man denn diese zigtausend Energierichtlinien, die den Spaß überhaupt erst so teuer zum Bauen machen, wenn ich dann für ne popelige Wohnung so hohe Nebenkosten habe wie meine Großeltern in ihrem 70er-EFH?

Das finde ich auch echt lächerlich. Fahrstuhl ist teuer, aber ich Frage mich, was da sonst immer noch dazu kommt. Wir wohnen inzwischen günstig und eigenverantwortlich im EFH ;)

Ist vollkommener Unsinn. Die Leistbarkeit in diesen Großstädten war vor 20 Jahren besser als heute. Vor 40 Jahren war sie schlechter.

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Die Daten sagen ganz klar, dass es in den top Städten auf dem historischen Tiefpunkt ist

Bitte schau doch einfach in die Daten. Das Ergebnis ist doch recht klar.

Wir sind aktuell am historischen Tiefstand

WiWi Gast schrieb am 30.12.2025:

Ist vollkommener Unsinn. Die Leistbarkeit in diesen Großstädten war vor 20 Jahren besser als heute. Vor 40 Jahren war sie schlechter.

Beim Vergleich von früher und heute bitte auch nicht Bau- und Energiestandards vergessen.

Natürlich konnte man in den 1990ern eine Wohnung mit EE Klasse D und schlechtem Schallschutz günstiger bauen als heute mit EE Klasse A+. Ein Golf VIII kostet auch mehr als ein Golf III, da komfortabler und effizienter.

Hauptkostentreiber bleiben aber die Grundstückskosten, gerade in den Großstädten. Man hat zu wenig neues Bauland ausgewiesen und vorhandenes Potential nicht genutzt, z. B. durch Bebauungspflicht für unbebaute Grundstücke.

Bei einem MFH mit 500 qm Wohnfläche auf einem 1.000 qm Grundstück ist die Rechnung einfach:

500 €/qm Bodenrichtwert: 1.000 €/qm Wohnfläche anteilig für Baugrund
1000 €/qm Bodenrichtwert: 2.000 €/qm Wohnfläche anteilig für Baugrund
1500 €/qm Bodenrichtwert: 3.000 €/qm Wohnfläche anteilig für Baugrund