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AfA zu niedrig = unrentabel?

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friederike

AfA zu niedrig = unrentabel?

Hallo,

zu einer (durch meinen Mann) geerbten Immobilie habe ich mal eine ganz dumme Frage, die sich mit der Steuererklärung ergibt.
Es handelt sich um ein freistehendes 60 Jahre EFH mit relativ großem Grundstück in absoluter A-Lage. Heisst: Grundstück um ein vielfaches mehr wert als das Gebäude (praktisch nichts mehr). Nun hat mein Mann das Haus zur Hälfte geerbt und muss noch Geschwister auszahlen. Theorie: das erledigen die Mieteinnahmen ja locker.

Nun ergeben sich zwei Probleme: in dieser besagten A-Lage gilt eine Mietpreisbremse, die erzielbare Miete pro Quadratmeter ist - gerade für das alte Haus - immer noch sehr ordentlich, bezogen auf den Grundstückswert aber eher bescheiden (grob überschlagen 1,7% vor Steuern). Und zusätzlich: es gibt praktisch keine AfA abzusetzen, da der Wert des Gebäudes ein kleiner fünfstelliger Betrag ist. Heißt, die geringe Rendite muss auch noch annähernd voll versteuert werden.

Hab ich das soweit richtig verstanden und gibt es eine Möglichkeit außer „verkaufen, abreissen und zubetonieren“?

Danke Euch! :-)

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Das Problem liegt ja nicht an der AfA - da wäre eh zu klären wie lange die noch anzusetzen ist, weil die 50 Jahre meines Wissens nach fortgesetzt werden. Also man tritt in die Fußstapfen des Erblassers und es bleiben weniger als 50 Jahre.

Aber selbst dann: die AfA macht den Kohl nicht fett. Rentabel wird das nur, wenn man das Grundstück voll ausnutzt, ein paar der üblichen modernen wohnwürfel hinstellt und verkauft oder vermietet.

Da das für einen Privaten idR ein nicht zu realisierendes Projekt ist verkauft man und ein Entwickler erledigt das.

Na ja… oder abreißen, neu bauen und selbst einziehen, wenn man den großen Garten in a Lage will und sich das Ausbezahlen und Neubau leisten kann.

Aus Ausnahmen der Mietpreisbremse würde ich nicht setzen, weil man dann ein sehr großes Peojekt darauf stützen würde. Zu hohes Risiko.

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Hintergrund: Es gilt die Fußstapfentheorie, d.h. vereinfacht, dass der Rechtsnachfolger die Afa des Erblassers fortführt. Grundlage für die Afa sind die ursprünglichen Anschaffungs- / Herstellungskosten. Erbschaftssteuer und andere Kosten sind hier irrelevant.

Konkreter Fall: Deine Immobilie ist 60 Jahre alt und ist praktisch wertlos. Abschreibungsdauer bei Immobilen ist üblicherweise 50 Jahre. Ich sehe da gar keine Grundlage mehr um eine Abschreibung geltend zu machen. Der hohe Bodenwertanteil ist da doch nur ein sekundärer Faktor. Was die Auszahlungsproblematik angeht: Rechnet euch das halt durch, in dem Fall sehe ich aber wenig Alternativen zum Verkauf.

P.S. Bin kein Experte, kenne das nur ein wenig aus der Praxis. Richtigen Rat gibt es beim Steuerberater.

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Grundstücke kannste nicht abschreiben, da kein werteverzehr. Und beim haus ist es zu spät

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friederike

AfA zu niedrig = unrentabel?

Danke für Eure Tipps, das hilft mir weiter!

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Eventuell kann es dein Mann an dich verkaufen (keine Grunderwerbsteuer), dann zählt die Abschreibung des Verkaufspreises. Zudem Gebäudewert und Grundstück im Kaufvertrag separat aufteilen zu Gunsten des Gebäudes. Nicht übertreiben, aber man kann da schon was machen.

Wenn das Haus recht alt ist, anschließend gleich ein Restnutzungswertgutachten erstellen lassen. Somit kann man die AfA ev auf 3-4% anheben. Schon läuft die ganze Geschichte.

Das Geld um das Haus von deinem Mann zu kaufen leiht er dir über einen persönlichen Kredit ohne Grundbucheintragung und jederzeit rückzahlbar, ohne Tilgung mit dem entsprechenden marktüblichen Zins (den er mit ~25% als Einnahme versteuert). Eventuell ergänzt mit einem Bankkredit.

Das Ganze muss aber gut aufgesetzt werden, daher einen erfahrenen Steuerberater fragen. Ansonsten kann es schief gehen und ev. steuerlich nicht anerkannt werden,

antworten
WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

WiWi Gast schrieb am 16.12.2023:

Eventuell kann es dein Mann an dich verkaufen (keine Grunderwerbsteuer), dann zählt die Abschreibung des Verkaufspreises. Zudem Gebäudewert und Grundstück im Kaufvertrag separat aufteilen zu Gunsten des Gebäudes. Nicht übertreiben, aber man kann da schon was machen.

Wenn das Haus recht alt ist, anschließend gleich ein Restnutzungswertgutachten erstellen lassen. Somit kann man die AfA ev auf 3-4% anheben. Schon läuft die ganze Geschichte.

Das Geld um das Haus von deinem Mann zu kaufen leiht er dir über einen persönlichen Kredit ohne Grundbucheintragung und jederzeit rückzahlbar, ohne Tilgung mit dem entsprechenden marktüblichen Zins (den er mit ~25% als Einnahme versteuert). Eventuell ergänzt mit einem Bankkredit.

Das Ganze muss aber gut aufgesetzt werden, daher einen erfahrenen Steuerberater fragen. Ansonsten kann es schief gehen und ev. steuerlich nicht anerkannt werden,

Das was du da erzählst ist ziemlicher Blödsinn
Will jetzt auch tiefer eingehen, weil alles was du geschrieben hast enorme Wellen schlagen würde. Also negative.

@TE Rechnen müsst ihr schon, die AfA ist nicht das Hauptproblem.
LG

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Wenn das Haus nur zur Hälfte geerbt wurde, dann gilt doch auch nur zur Hälfte Fußstapfentheorie, wo AfA-BMG und AfA-Satz zu übernehmen ist.

Für die andere Hälfte begründet das Auszahlen einen entgeltliche Teil mit neuen AK, AfA-BMG und AfA-Satz. Ob das Ganze als einmalige Barzahlung oder Ratenzahlung (Miete) erfolgt ist unerheblich.

Warum weiß das keiner und es schreibt jeder nur Fußstapfentheorie?

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Bei 1,7% Mietrendite ist das Thema doch sowieso durch, da braucht man sich über irgendwelche steuerlichen Aspekte gar keine Gedanken machen.

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WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

Bei 1,7% Mietrendite gibt es nur eine Lösung: verkaufen. Das Geld könnt ihr trotz fallender Zinsen für >2% langfristig und ohne Risiko in Bundesanleihen investieren. Bei Immobilien erwartet man momentan eher nördlich der 3-4% Rendite damit es sich lohnt.

antworten
WiWi Gast

AfA zu niedrig = unrentabel?

WiWi Gast schrieb am 18.12.2023:

Bei 1,7% Mietrendite gibt es nur eine Lösung: verkaufen. Das Geld könnt ihr trotz fallender Zinsen für >2% langfristig und ohne Risiko in Bundesanleihen investieren. Bei Immobilien erwartet man momentan eher nördlich der 3-4% Rendite damit es sich lohnt.

Oder man erwartet eine nominale Preisentwicklung von z.B. 2% p.a. bei späterem Verkauf und generiert damit eine Gesamtrendite von 3,7% inkl. der Mietrendite. Die 2% Preisentwicklung sind darüber hinaus für den geerbten Anteil steuerfrei.

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