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ImmobilienImmobilienkauf

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

Hallo zusammen,

ich habe einen Verwandten mit einem Mehrfamilienhaus (halbe Restschuld) und Wohnung (neu gekauft), die er beide noch abzahlt. Gehalt so 4k netto. Wenn es jetzt normal weiterläuft mit dem Gehalt, würde ich annehmen, dass die nächsten 20 Jahre, je nach Zins, abbezahlt wird und dann ein Batzen Geld monatlich frei wird.
Jetzt ist es so, dass er jedes Jahr mehrere Immobilien kaufen möchte, die sich jetzt scheinbar wenige leisten können. Dabei soll man viel verhandeln können, sodass man die so günstig bekommen kann, dass die Mieteinnahmen>=Kredithöhe sind, trotz des hohen Zinses. Durch den Fremdkapitalhebel kommt so schneller Vermögen zusammen, als im ETF. Nach einigen Jahren will er so in Rente gehen. 2 Immobilien hat er ja schon. Ich habe dazu einige Fragen und hoffe, dass hier einige Experten kommentieren können:

  • Wenn das der Markt hergibt gut zu verhandeln, wieso machen das nicht Firmen und nur Privatpersonen?
  • Bei 4% Zinsen und 25 Jahre Laufzeit zahlt man 50% des Objektwerts allein an Zinsen. Das muss doch die Rendite hart schrumpfen lassen oder man muss unfassbar unter Wert kaufen?
  • Man legt zwar Rücklagen zur Seite, aber es ist doch quasi sicher, bei 30-40 Jahre alten Immos, dass in 10-20 Jahren mindestens ein neues Dach fällig wird. Seine Rücklagen beginnen bei 0, der Vorbesitzer hatte im Zweifel ordentliche Rücklagen, die er durch den Verkauf behalten konnte (?). Bei 70k Dachsanierung in 10 Jahren sind das 550€ im Monat sparen, bei 5 Wohnungen * 800€ Miete bestehen einfach mal 13% der Miete aus Rücklagen. Was rechne ich falsch?
  • Bestehende Immobilien sollen es einfacher machen, Kredite für neue zu bekommen. Dann sind die doch in einer Kette geschaltet als Risiko, oder?
  • Und zu guter Letzt der Klassiker: Wenn das so einfach ist, wieso machen das nicht alle?

Ich bedanke mich für Einschätzungen :)

antworten
WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

Dein Verwandter scheint so einem Motivational Tiktok Instagram Heini aufgesessen zu sein und denkt jetzt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Solche Spielchen können vielleicht mit AirBnB/Ferienwohnung/möblierte 1-Z. Objekte mal funktioniert haben, aber das wird immer schwieriger. Alternativ ein eigentlich sanierungsbedürftiges Gebäude kaufen, an Bürgergeldempfänger vermieten und einfach nicht sanieren solange es geht. Das ist aber ja auch eine moralische Frage...

Wenn du die Rechnungen selbst einigermaßen aufstellen kannst, dann probier es doch selbst? Und nein, die Rücklagen werden mit abgekauft. Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung in einem MFH mit 6 Wohnungen und hast dadurch 1/6 Miteigentum an allen weiteren Dingen und nicht nur der Wohnung. Sprich auch der Rücklage. Die sollte man sich deshalb vor Kauf zeigen lassen, genauso wie die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Die letzte möglicherweise "gut laufende" Idee wäre ein größeres EFH mit vielen Zimmern in einer Studentenstadt, wo du dann zimmerweise vermietest.

Wenn du illegal unterwegs sein willst, kauf dir nen alten Bauernhof in der Nähe eines Gewerbegebiets, klöppel den n bisschen zurecht und vermiete an die osteuropäischen Männer zimmerweise. Denk aber daran, dass du da in Konkurrenz zu unliebsamen Vereinigungen bist...

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

Ein Anfang wäre es, wenn er eine Nettomietrendite über dem Zins hinbekommt. Das ist bei 4-5% sowieso schon schwierig. Erst darüber hinaus kann man sich Gedanken machen, ob die Einnahmen etwas tilgen und die Leverageüberlegungen greifen.

Na ja und dann hat man eben Mietsteigerungshoffnungen einerseits vs. Instandhaltung und Leerstand (wenn auch nur 2-3 Monate alle Jahre) andererseits abzuwägen. Dazu politische Risiken in Deutschland und Steueraspekte und …

Es ist in der Theorie so. Die Praxis sieht anders aus. Kann gut gehen. Muss aber nicht.

My2Cents: das ist nur in sehr seltenen Fällen skalierbar. Mag mit einem oder zwei Objekten klappen.

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 26.10.2023:

Hallo zusammen,

ich habe einen Verwandten mit einem Mehrfamilienhaus (halbe Restschuld) und Wohnung (neu gekauft), die er beide noch abzahlt. Gehalt so 4k netto. Wenn es jetzt normal weiterläuft mit dem Gehalt, würde ich annehmen, dass die nächsten 20 Jahre, je nach Zins, abbezahlt wird und dann ein Batzen Geld monatlich frei wird.
Jetzt ist es so, dass er jedes Jahr mehrere Immobilien kaufen möchte, die sich jetzt scheinbar wenige leisten können. Dabei soll man viel verhandeln können, sodass man die so günstig bekommen kann, dass die Mieteinnahmen>=Kredithöhe sind, trotz des hohen Zinses. Durch den Fremdkapitalhebel kommt so schneller Vermögen zusammen, als im ETF. Nach einigen Jahren will er so in Rente gehen. 2 Immobilien hat er ja schon. Ich habe dazu einige Fragen und hoffe, dass hier einige Experten kommentieren können:

  • Wenn das der Markt hergibt gut zu verhandeln, wieso machen das nicht Firmen und nur Privatpersonen?
  • Bei 4% Zinsen und 25 Jahre Laufzeit zahlt man 50% des Objektwerts allein an Zinsen. Das muss doch die Rendite hart schrumpfen lassen oder man muss unfassbar unter Wert kaufen?
  • Man legt zwar Rücklagen zur Seite, aber es ist doch quasi sicher, bei 30-40 Jahre alten Immos, dass in 10-20 Jahren mindestens ein neues Dach fällig wird. Seine Rücklagen beginnen bei 0, der Vorbesitzer hatte im Zweifel ordentliche Rücklagen, die er durch den Verkauf behalten konnte (?). Bei 70k Dachsanierung in 10 Jahren sind das 550€ im Monat sparen, bei 5 Wohnungen * 800€ Miete bestehen einfach mal 13% der Miete aus Rücklagen. Was rechne ich falsch?
  • Bestehende Immobilien sollen es einfacher machen, Kredite für neue zu bekommen. Dann sind die doch in einer Kette geschaltet als Risiko, oder?
  • Und zu guter Letzt der Klassiker: Wenn das so einfach ist, wieso machen das nicht alle?

Ich bedanke mich für Einschätzungen :)

Habe ähnliches vorgehabt und in den letzten 4 Jahren ein paar Wohnungen zu diesem Zweck gekauft. Bei 1-2% Zinsen war es tatsächlich wie Geld drucken, durch 3-4% Netto-Mietrendite in einer Großstadt im ersten Jahr durch den EK-Hebel ca 25% EK-Rendite (diese sinkt dann im Laufe der 10 Jahre da immer mehr EK durch die Tilgung gebunden ist).

Tatsächlich ist vieles vom sogenannten "old money" durch langfristige Immobilieninvestments entstanden, und in den letzten 10 Jahren kam neben dem Leverage Effekt noch die enorme Assetinflation hinzu. Ob es so weiter geht, kann niemand vorher sagen, aber als gut verdienender Akademiker ist es sicher ein sinnvoller Baustein der Altersvorsorge, da es die einzige Chance als Angestellter ist gehebelt (und in einer Großstadt in einem guten Objekt) zu investieren.

Ich mag Immobilien, da einfach viele Effekte dem Investor helfen: Die Rate ist für 10-20 Jahre fix, die Mieten werden jedoch immer durch Inflation und begrenzten Platz in Innenstädten steigen, zudem steigt wahrschl der Wohnungspreis. Zudem die Steuervorteile da Zinsen und Abschreibung vom Mieteinkommen abgezogen werden dürfen. Und weitere Möglichkeiten durch WGs, Möblierung (wenn man Lust auf den Extra-Aufwand hat) etc. die Rendite weiter zu erhöhen. Hintenrum ist das Investment ein Traum. Eine neue Fassade, ein neues Dach oder neue Heizung ist in einer Eigentümergemeinschaft normal mit 5-15k auch kein Genickbruch.

Würde aber nur in Großstädten investieren, damit man viele Mieter zur Auswahl hat und das Risiko von Ärger mit Mietern minimieren kann. Das wird aktuell immer schwieriger bei 4,5% Zinsen einen Deal zu finden, der ab Anfang Cashflow-neutral ist. Aktuell wohl nur mit Sondervermietung möglich. Zur Frage warum es nicht jeder macht? Es macht jeder Gutverdiener den ich kenne (oder will es machen), der 50-100k anzulegen hat.

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 26.10.2023:

Dein Verwandter scheint so einem Motivational Tiktok Instagram Heini aufgesessen zu sein und denkt jetzt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Solche Spielchen können vielleicht mit AirBnB/Ferienwohnung/möblierte 1-Z. Objekte mal funktioniert haben, aber das wird immer schwieriger. Alternativ ein eigentlich sanierungsbedürftiges Gebäude kaufen, an Bürgergeldempfänger vermieten und einfach nicht sanieren solange es geht. Das ist aber ja auch eine moralische Frage...

Wenn du die Rechnungen selbst einigermaßen aufstellen kannst, dann probier es doch selbst? Und nein, die Rücklagen werden mit abgekauft. Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung in einem MFH mit 6 Wohnungen und hast dadurch 1/6 Miteigentum an allen weiteren Dingen und nicht nur der Wohnung. Sprich auch der Rücklage. Die sollte man sich deshalb vor Kauf zeigen lassen, genauso wie die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Die letzte möglicherweise "gut laufende" Idee wäre ein größeres EFH mit vielen Zimmern in einer Studentenstadt, wo du dann zimmerweise vermietest.

Wenn du illegal unterwegs sein willst, kauf dir nen alten Bauernhof in der Nähe eines Gewerbegebiets, klöppel den n bisschen zurecht und vermiete an die osteuropäischen Männer zimmerweise. Denk aber daran, dass du da in Konkurrenz zu unliebsamen Vereinigungen bist...

Genau so ist es. Mit fairen und klassischen langjährigen Vermietungen funktioniert das nicht, einfach weil die Mietrendite viel zu gering ist. Übrigens ist auch nicht nur irgendwann ein neues Dach fällig, auch ein bereits heute 40 Jahre altes Bad wird nicht ewig auf Wohlgefallen stoßen. Das schlägt sich früher oder später im Mietklientel nieder.

Also reich werden mit Vermietung funktioniert aktuell doch nur mit den klassischen Gaunermethoden, die da wären

  • a) völlig sanierungsfälliges Haus überteuert über die Stadt an Flüchtlinge vermieten und sich darüber noch fünf neue Küche finanzieren lassen
  • b) abgerocktes Haus!/Wohnung schwarz an ausländische Bauarbeiter vermieten
  • c) zentral gelegene Wohnung zimmerweise schwarz ans horizontale Gewerbe vermieten
  • d) illegal in Bestlage Airbnb statt normaler Vermietung
  • e) noch die seriöseste Variante: versuchen über Möbilierung, Zeitmietverträgen für hohe Fluktuation zu sorgen und damit die Mietpreisbremse auszuhebeln. Funktioniert aber nur in angespannten Mietmärkten, in denen genügend Mieter in Not freiwillig ein paar Monate bereit sind exorbitante Preise für einzelne Zimmer zu bezahlen.
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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

Du bist mit deiner Idee 10 Jahre zu spät dran.

Die Mietrendite in Großstädten liegt bei 3-4%. Und da muss man schon länger nach einem guten Objekt suchen und örtlich flexibel sein.

Aktuell zahlt man >4% Zinsen für den Kredit. Daher da ist dein Cash Flow schon negativ jeden Monat.
Dazu kommen Instandhaltung, Hausverwaltung, Leerstand etc.

Bei den aktuellen Zinsen bräuchte man realistisch 7-8% Mietrendite um nicht jeden Monat etwas drauf zu legen. Und das kriegt man nirgendwo. Jedenfalls nicht legal und langfristig.

Und die wirklich günstigen Objekte willst du nicht.
In der Regel sind die Mieter unzuverlässig, hohe Mieterfluktuation und du kannst nochmal viel Geld on top in die Hand nehmen, nur um den Wert auf die nächsten 30 Jahre zu erhalten.
Da haben sich schon manche "Investoren" derbe verzockt.

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 28.10.2023:

Du bist mit deiner Idee 10 Jahre zu spät dran.

Die Mietrendite in Großstädten liegt bei 3-4%. Und da muss man schon länger nach einem guten Objekt suchen und örtlich flexibel sein.

Aktuell zahlt man >4% Zinsen für den Kredit. Daher da ist dein Cash Flow schon negativ jeden Monat.
Dazu kommen Instandhaltung, Hausverwaltung, Leerstand etc.

Bei den aktuellen Zinsen bräuchte man realistisch 7-8% Mietrendite um nicht jeden Monat etwas drauf zu legen. Und das kriegt man nirgendwo. Jedenfalls nicht legal und langfristig.

Und die wirklich günstigen Objekte willst du nicht.
In der Regel sind die Mieter unzuverlässig, hohe Mieterfluktuation und du kannst nochmal viel Geld on top in die Hand nehmen, nur um den Wert auf die nächsten 30 Jahre zu erhalten.
Da haben sich schon manche "Investoren" derbe verzockt.

3-4% wären Traumhaft. In meiner Stadt (FFM) sind es eher 2%, in München auch so.

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 28.10.2023:

Dein Verwandter scheint so einem Motivational Tiktok Instagram Heini aufgesessen zu sein und denkt jetzt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Solche Spielchen können vielleicht mit AirBnB/Ferienwohnung/möblierte 1-Z. Objekte mal funktioniert haben, aber das wird immer schwieriger. Alternativ ein eigentlich sanierungsbedürftiges Gebäude kaufen, an Bürgergeldempfänger vermieten und einfach nicht sanieren solange es geht. Das ist aber ja auch eine moralische Frage...

Wenn du die Rechnungen selbst einigermaßen aufstellen kannst, dann probier es doch selbst? Und nein, die Rücklagen werden mit abgekauft. Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung in einem MFH mit 6 Wohnungen und hast dadurch 1/6 Miteigentum an allen weiteren Dingen und nicht nur der Wohnung. Sprich auch der Rücklage. Die sollte man sich deshalb vor Kauf zeigen lassen, genauso wie die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Die letzte möglicherweise "gut laufende" Idee wäre ein größeres EFH mit vielen Zimmern in einer Studentenstadt, wo du dann zimmerweise vermietest.

Wenn du illegal unterwegs sein willst, kauf dir nen alten Bauernhof in der Nähe eines Gewerbegebiets, klöppel den n bisschen zurecht und vermiete an die osteuropäischen Männer zimmerweise. Denk aber daran, dass du da in Konkurrenz zu unliebsamen Vereinigungen bist...

Genau so ist es. Mit fairen und klassischen langjährigen Vermietungen funktioniert das nicht, einfach weil die Mietrendite viel zu gering ist. Übrigens ist auch nicht nur irgendwann ein neues Dach fällig, auch ein bereits heute 40 Jahre altes Bad wird nicht ewig auf Wohlgefallen stoßen. Das schlägt sich früher oder später im Mietklientel nieder.

Also reich werden mit Vermietung funktioniert aktuell doch nur mit den klassischen Gaunermethoden, die da wären

  • a) völlig sanierungsfälliges Haus überteuert über die Stadt an Flüchtlinge vermieten und sich darüber noch fünf neue Küche finanzieren lassen
  • b) abgerocktes Haus!/Wohnung schwarz an ausländische Bauarbeiter vermieten
  • c) zentral gelegene Wohnung zimmerweise schwarz ans horizontale Gewerbe vermieten
  • d) illegal in Bestlage Airbnb statt normaler Vermietung
  • e) noch die seriöseste Variante: versuchen über Möbilierung, Zeitmietverträgen für hohe Fluktuation zu sorgen und damit die Mietpreisbremse auszuhebeln. Funktioniert aber nur in angespannten Mietmärkten, in denen genügend Mieter in Not freiwillig ein paar Monate bereit sind exorbitante Preise für einzelne Zimmer zu bezahlen.

Warum soll eine Vermietung über Airbnb illegal sein? Würde mich sehr interessieren, da ich schon darüber nachgedacht habe

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

Weils in vielen Lagen nicht erlaubt ist. zumindest nicht dauerhaft.

WiWi Gast schrieb am 29.10.2023:

Dein Verwandter scheint so einem Motivational Tiktok Instagram Heini aufgesessen zu sein und denkt jetzt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Solche Spielchen können vielleicht mit AirBnB/Ferienwohnung/möblierte 1-Z. Objekte mal funktioniert haben, aber das wird immer schwieriger. Alternativ ein eigentlich sanierungsbedürftiges Gebäude kaufen, an Bürgergeldempfänger vermieten und einfach nicht sanieren solange es geht. Das ist aber ja auch eine moralische Frage...

Wenn du die Rechnungen selbst einigermaßen aufstellen kannst, dann probier es doch selbst? Und nein, die Rücklagen werden mit abgekauft. Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung in einem MFH mit 6 Wohnungen und hast dadurch 1/6 Miteigentum an allen weiteren Dingen und nicht nur der Wohnung. Sprich auch der Rücklage. Die sollte man sich deshalb vor Kauf zeigen lassen, genauso wie die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Die letzte möglicherweise "gut laufende" Idee wäre ein größeres EFH mit vielen Zimmern in einer Studentenstadt, wo du dann zimmerweise vermietest.

Wenn du illegal unterwegs sein willst, kauf dir nen alten Bauernhof in der Nähe eines Gewerbegebiets, klöppel den n bisschen zurecht und vermiete an die osteuropäischen Männer zimmerweise. Denk aber daran, dass du da in Konkurrenz zu unliebsamen Vereinigungen bist...

Genau so ist es. Mit fairen und klassischen langjährigen Vermietungen funktioniert das nicht, einfach weil die Mietrendite viel zu gering ist. Übrigens ist auch nicht nur irgendwann ein neues Dach fällig, auch ein bereits heute 40 Jahre altes Bad wird nicht ewig auf Wohlgefallen stoßen. Das schlägt sich früher oder später im Mietklientel nieder.

Also reich werden mit Vermietung funktioniert aktuell doch nur mit den klassischen Gaunermethoden, die da wären

  • a) völlig sanierungsfälliges Haus überteuert über die Stadt an Flüchtlinge vermieten und sich darüber noch fünf neue Küche finanzieren lassen
  • b) abgerocktes Haus!/Wohnung schwarz an ausländische Bauarbeiter vermieten
  • c) zentral gelegene Wohnung zimmerweise schwarz ans horizontale Gewerbe vermieten
  • d) illegal in Bestlage Airbnb statt normaler Vermietung
  • e) noch die seriöseste Variante: versuchen über Möbilierung, Zeitmietverträgen für hohe Fluktuation zu sorgen und damit die Mietpreisbremse auszuhebeln. Funktioniert aber nur in angespannten Mietmärkten, in denen genügend Mieter in Not freiwillig ein paar Monate bereit sind exorbitante Preise für einzelne Zimmer zu bezahlen.

Warum soll eine Vermietung über Airbnb illegal sein? Würde mich sehr interessieren, da ich schon darüber nachgedacht habe

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

Weil Baugenehmigung nur Wohnnutzung erlaubt. Du wirst keine AirBnB Nutzung bekommen.

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 29.10.2023:

Weil Baugenehmigung nur Wohnnutzung erlaubt. Du wirst keine AirBnB Nutzung bekommen.

Weils in vielen Lagen nicht erlaubt ist. zumindest nicht dauerhaft.

Danke für eure Antworten. Es ging mir nicht um einen Neubau (Stichwort Baugenehmigung) sondern um ein bestehendes Wohnhaus.

D.h. es liegt an der Stadt oder Gemeinde, die Airbnb Nutzung zu erlauben oder zu verbieten? Das wusste ich nicht, hab vor ein paar Jahren mal als ich zu einem Konzert war in Leipzig über Airbnb ne Wohnung gemietet und hatte nicht den Eindruck dies sei illegal und es wirkte auch seriös. Wo müsste man dafür anfragen?

Mein Gedanke war, in meiner geerbten DHH eine der beiden Etagen für einzelne WEs zu vermieten, wenn auf dem Hockenheimring Veranstaltungen sind. Machen wohl einige im Ort so

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 29.10.2023:

Weil Baugenehmigung nur Wohnnutzung erlaubt. Du wirst keine AirBnB Nutzung bekommen.

Jetzt war ich doch mal neugierig und habe gegoogelt *omg*

Hier in Hamburg ist es zulässig, wenn man dort seinen Hauptwohnsitz hat, es weniger als 50% der Wohnung betrifft und max. 8 Wochen im Jahr.

Kann nicht erkennen, dass es illegal ist, sorry

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 28.10.2023:

Dein Verwandter scheint so einem Motivational Tiktok Instagram Heini aufgesessen zu sein und denkt jetzt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Solche Spielchen können vielleicht mit AirBnB/Ferienwohnung/möblierte 1-Z. Objekte mal funktioniert haben, aber das wird immer schwieriger. Alternativ ein eigentlich sanierungsbedürftiges Gebäude kaufen, an Bürgergeldempfänger vermieten und einfach nicht sanieren solange es geht. Das ist aber ja auch eine moralische Frage...

Wenn du die Rechnungen selbst einigermaßen aufstellen kannst, dann probier es doch selbst? Und nein, die Rücklagen werden mit abgekauft. Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung in einem MFH mit 6 Wohnungen und hast dadurch 1/6 Miteigentum an allen weiteren Dingen und nicht nur der Wohnung. Sprich auch der Rücklage. Die sollte man sich deshalb vor Kauf zeigen lassen, genauso wie die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Die letzte möglicherweise "gut laufende" Idee wäre ein größeres EFH mit vielen Zimmern in einer Studentenstadt, wo du dann zimmerweise vermietest.

Wenn du illegal unterwegs sein willst, kauf dir nen alten Bauernhof in der Nähe eines Gewerbegebiets, klöppel den n bisschen zurecht und vermiete an die osteuropäischen Männer zimmerweise. Denk aber daran, dass du da in Konkurrenz zu unliebsamen Vereinigungen bist...

Genau so ist es. Mit fairen und klassischen langjährigen Vermietungen funktioniert das nicht, einfach weil die Mietrendite viel zu gering ist. Übrigens ist auch nicht nur irgendwann ein neues Dach fällig, auch ein bereits heute 40 Jahre altes Bad wird nicht ewig auf Wohlgefallen stoßen. Das schlägt sich früher oder später im Mietklientel nieder.

Also reich werden mit Vermietung funktioniert aktuell doch nur mit den klassischen Gaunermethoden, die da wären

  • a) völlig sanierungsfälliges Haus überteuert über die Stadt an Flüchtlinge vermieten und sich darüber noch fünf neue Küche finanzieren lassen
  • b) abgerocktes Haus!/Wohnung schwarz an ausländische Bauarbeiter vermieten
  • c) zentral gelegene Wohnung zimmerweise schwarz ans horizontale Gewerbe vermieten
  • d) illegal in Bestlage Airbnb statt normaler Vermietung
  • e) noch die seriöseste Variante: versuchen über Möbilierung, Zeitmietverträgen für hohe Fluktuation zu sorgen und damit die Mietpreisbremse auszuhebeln. Funktioniert aber nur in angespannten Mietmärkten, in denen genügend Mieter in Not freiwillig ein paar Monate bereit sind exorbitante Preise für einzelne Zimmer zu bezahlen.

Sehr guter Beitrag! Hier schein ein Fellow-Vermieter mit Erfahrung zu schreiben.

Ich habe bereits gemacht

  • a) klappt sehr gut. Kann ich empfehlen. Das Haus kann man dann wertmäßig abschreiben. Reines cash flow investment und nicht auf value ausgelegt. Eine Einschränkung: Es muss nicht immer Stadt sein.
  • b) spannend! Aber insbesondere der Wettbewerb würde mich persönlich abschrecken. Mit entsprechendem (kulturellem) Background aber sicherlich eine Überlegung wert.
  • c) Habe ich gemacht, kann ich nicht empfehlen. Sehr "unzuverlässiges" Klientel, das finanziell nicht immer voraus denkt. Musst oft dem Geld nachlaufen. Hatte einmal auch die Polizei in der Wohnung. Viel zu stressig.
  • d) Mache ich aktuell in Düsseldorf (wenn auch komplett legal: Airbnb für max 90 Tage im Jahr). Über die 90 Tage hinaus zu vermieten würde ich mich nicht trauen, obwohl ich nicht weiß, ob dies streng überprüft wird. Greift die Stadt auf Airbnb Buchungsdaten/Kalender zu?
    Ich freue mich auf jeden Fall schon auf die EM 2024.
  • e) Mache ich aktuell und klappt gut. Deutlich mehr Aufwand als man denkt. Rendite nicht so hoch wie gehofft, aber in Kombination mit Airbnb eine gute Sache.
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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 29.10.2023:

Warum soll eine Vermietung über Airbnb illegal sein? Würde mich sehr interessieren, da ich schon darüber nachgedacht habe

Weil du eine Genehmigung brauchst, die man in den meisten Städten nicht mehr bekommt.
Und man darf die Wohnung offziell nur noch 8 Wochen im Jahr untervermieten.
Dauerhafte Untervermietung als Geschäftsmodell ist inzwischen verboten.

Eine Freundin von mir hat das „unter der Hand“ ohne Erlaubnis gemacht.
Ging 3 Monate gut, dann haben die Nachbarn gemerkt was los war (ständig neue Gesichter im Flur) und sie beim Ordnungsamt angeschwärzt.

Sie hat dann ein fettes Bußgeld bekommen (was faktisch ihre Rendite aufgefressen hat) und die Androhung einer Strafanzeige bei erneutem Verstoß.

Jetzt hat sie die Wahl die Wohnung normal zu vermieten (was sich kaum lohnt) oder in den noch illegaleren Bereich zu gehen.
Letzteres wird aber aufgrund der Nachbarn auch nicht lange gut gehen.

antworten
WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 29.10.2023:

Warum soll eine Vermietung über Airbnb illegal sein? Würde mich sehr interessieren, da ich schon darüber nachgedacht habe

Weil du eine Genehmigung brauchst, die man in den meisten Städten nicht mehr bekommt.
Und man darf die Wohnung offziell nur noch 8 Wochen im Jahr untervermieten.
Dauerhafte Untervermietung als Geschäftsmodell ist inzwischen verboten.

Eine Freundin von mir hat das „unter der Hand“ ohne Erlaubnis gemacht.
Ging 3 Monate gut, dann haben die Nachbarn gemerkt was los war (ständig neue Gesichter im Flur) und sie beim Ordnungsamt angeschwärzt.

Sie hat dann ein fettes Bußgeld bekommen (was faktisch ihre Rendite aufgefressen hat) und die Androhung einer Strafanzeige bei erneutem Verstoß.

Jetzt hat sie die Wahl die Wohnung normal zu vermieten (was sich kaum lohnt) oder in den noch illegaleren Bereich zu gehen.
Letzteres wird aber aufgrund der Nachbarn auch nicht lange gut gehen.

Trotzdem ist die Aussage Quatsch, dass Vermietung über Airbnb per se illegal ist. Richtig wäre darauf hinzuweisen, welche Einschränkungen es dabei zu beachten gilt. Man muss Airbnb nicht unnötig kriminalisieren!

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WiWi Gast

Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

WiWi Gast schrieb am 29.10.2023:

Dein Verwandter scheint so einem Motivational Tiktok Instagram Heini aufgesessen zu sein und denkt jetzt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Solche Spielchen können vielleicht mit AirBnB/Ferienwohnung/möblierte 1-Z. Objekte mal funktioniert haben, aber das wird immer schwieriger. Alternativ ein eigentlich sanierungsbedürftiges Gebäude kaufen, an Bürgergeldempfänger vermieten und einfach nicht sanieren solange es geht. Das ist aber ja auch eine moralische Frage...

Wenn du die Rechnungen selbst einigermaßen aufstellen kannst, dann probier es doch selbst? Und nein, die Rücklagen werden mit abgekauft. Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung in einem MFH mit 6 Wohnungen und hast dadurch 1/6 Miteigentum an allen weiteren Dingen und nicht nur der Wohnung. Sprich auch der Rücklage. Die sollte man sich deshalb vor Kauf zeigen lassen, genauso wie die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Die letzte möglicherweise "gut laufende" Idee wäre ein größeres EFH mit vielen Zimmern in einer Studentenstadt, wo du dann zimmerweise vermietest.

Wenn du illegal unterwegs sein willst, kauf dir nen alten Bauernhof in der Nähe eines Gewerbegebiets, klöppel den n bisschen zurecht und vermiete an die osteuropäischen Männer zimmerweise. Denk aber daran, dass du da in Konkurrenz zu unliebsamen Vereinigungen bist...

Genau so ist es. Mit fairen und klassischen langjährigen Vermietungen funktioniert das nicht, einfach weil die Mietrendite viel zu gering ist. Übrigens ist auch nicht nur irgendwann ein neues Dach fällig, auch ein bereits heute 40 Jahre altes Bad wird nicht ewig auf Wohlgefallen stoßen. Das schlägt sich früher oder später im Mietklientel nieder.

Also reich werden mit Vermietung funktioniert aktuell doch nur mit den klassischen Gaunermethoden, die da wären

  • a) völlig sanierungsfälliges Haus überteuert über die Stadt an Flüchtlinge vermieten und sich darüber noch fünf neue Küche finanzieren lassen
  • b) abgerocktes Haus!/Wohnung schwarz an ausländische Bauarbeiter vermieten
  • c) zentral gelegene Wohnung zimmerweise schwarz ans horizontale Gewerbe vermieten
  • d) illegal in Bestlage Airbnb statt normaler Vermietung
  • e) noch die seriöseste Variante: versuchen über Möbilierung, Zeitmietverträgen für hohe Fluktuation zu sorgen und damit die Mietpreisbremse auszuhebeln. Funktioniert aber nur in angespannten Mietmärkten, in denen genügend Mieter in Not freiwillig ein paar Monate bereit sind exorbitante Preise für einzelne Zimmer zu bezahlen.

Sehr guter Beitrag! Hier schein ein Fellow-Vermieter mit Erfahrung zu schreiben.

Ich habe bereits gemacht

  • a) klappt sehr gut. Kann ich empfehlen. Das Haus kann man dann wertmäßig abschreiben. Reines cash flow investment und nicht auf value ausgelegt. Eine Einschränkung: Es muss nicht immer Stadt sein.
  • b) spannend! Aber insbesondere der Wettbewerb würde mich persönlich abschrecken. Mit entsprechendem (kulturellem) Background aber sicherlich eine Überlegung wert.
  • c) Habe ich gemacht, kann ich nicht empfehlen. Sehr "unzuverlässiges" Klientel, das finanziell nicht immer voraus denkt. Musst oft dem Geld nachlaufen. Hatte einmal auch die Polizei in der Wohnung. Viel zu stressig.
  • d) Mache ich aktuell in Düsseldorf (wenn auch komplett legal: Airbnb für max 90 Tage im Jahr). Über die 90 Tage hinaus zu vermieten würde ich mich nicht trauen, obwohl ich nicht weiß, ob dies streng überprüft wird. Greift die Stadt auf Airbnb Buchungsdaten/Kalender zu?
    Ich freue mich auf jeden Fall schon auf die EM 2024.
  • e) Mache ich aktuell und klappt gut. Deutlich mehr Aufwand als man denkt. Rendite nicht so hoch wie gehofft, aber in Kombination mit Airbnb eine gute Sache.

A) klappt gut, aber ist eher was für unattraktive Lagen bzw abseits der Boom-Städte. Da gibt es so Häuser für Spottpreise. Ist aber vor allem interessant, wenn man so etwas erbt. Da hat man die immobilie eh und der Verkauf ist auch nicht besonders attraktiv. So kann man super nochmal die Kuh Nelken und verliert kaum mehr an Immobilienwert durch Abnutzung.

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Immobilien: Eine Baustelle mit Baugerüst und Werbeplakat.

Die Mitgliedsinstitute im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vergaben im Jahr 2022 Immobiliendarlehen über 158,5 Milliarden Euro. Das bedeutet ein Minus von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit Immobiliendarlehen von 178 Mrd. Milliarden Euro. Die Finanzierungen von Eigentumswohnungen sank um fast 30 Prozent, die von Ein- und Zweifamilienhäusern um 18 Prozent. Die Gewerbeimmobilienfinanzierung lag mit einem Volumen von 60,3 Milliarden Euro am Jahresende dagegen mit 1,2 Prozent leicht im Plus. „Die Zurückhaltung der Marktakteure, vor allem der privaten Darlehnsnehmer, ist eine Folge der hohen Inflation“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Jahresarbeitszahl-Rechner für Wärmepumpen

Das Bild zeigt eine Wärmepumpe im Keller von einem Wohnhaus.

Mit dem kostenlosen JAZ-Rechner vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. lässt sich die Jahrearbeitszahl (JAZ) für Wärmepumpen online berechnen. Die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe ist ein Indikator dafür, wie effizient eine Anlage arbeitet. Das relativ komplizierte Rechenverfahren wird mit dem JAZ-Berechnungstool für Wärmepumpen des BWP deutlich vereinfacht.

Gewerbesteuerpflicht erst ab Erwerb der ersten Immobilie

Ein Schild mit der Aufschrift: Privatgrundstück - Parken verboten!

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers frühestens mit dem Abschluss eines Kaufvertrages über eine erste Immobilie beginnt.

BBSR-Studie 2020: Keine Blase bei Immobilienpreisen für Wohnimmobilien

Das Foto zeigt eine im Bau befindliche Wohnimmobilie.

Derzeit gibt es keine Blase bei den Immobilienpreisen auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das Forschungsprojekt "Immobilienpreisentwicklungen – Übertreibungen oder Normalität?" vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Untersucht wurde, ob der Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2009, auf eine Preisblase hindeutet. Die Studie umfasst 115 Seiten und ist kostenlos verfügbar.

Due Diligence: Künstliche Intelligenz in der Immobilienwirtschaft

KI und Due-Diligence: Ein Hand richtet sich in einem bunten Datenraum nach oben in Richtung Licht.

Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.

LBS-Immobilienpreisspiegel 2017: Preise bei Wohnimmobilien steigen

Ein spitzer Hausgiebel.

Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.

Wohnimmobilien: In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen

Eine Hausfront eines Altbaues in rosa mit vielen Fenstern.

Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.

Wohneigentümer bauen sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter

Ein Wohnhaus mit verglaster Veranda in gelb gestrichen mit grünen Holzlatten am Dachstuhl und blauen Fensterrahmen.

Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.

Zukunft des Bauwesens: Wie innovative Methoden die Branche transformieren

Das Bild zeigt ein Hausdach auf einer Baustelle.

Moderne Fertigungsmethoden, nachhaltige Baustoffe und moderne Raumnutzungskonzepte – was von außen betrachtet reibungslos läuft, ist auf dem Bau das Ergebnis vieler Prozesse, die ineinandergreifen. Inzwischen sitzen Architekten und Bauplaner nicht mehr am Reißbrett. Ohne digitale Tools sind Projektmanagement und Lebenszyklus-Monitoring nicht mehr denkbar. Doch was prägt das Bauwesen sonst noch und wie schlägt sich die Digitalisierung in diesem Bereich nieder?

Renditeerwartung bei Immobiliengeschäften sollte nicht zu hoch sein

Häuserfassaden ergeben verschiedenste Formen.

Die Deutschen befinden sich im Immobilien-Kaufrausch. Allerdings warnt das Verbraucherportal Finanztip vor zu hohen Erwartungen: Renditen von fünf oder mehr Prozent werden in der Realität selten erreicht. Im Falle von stagnierenden Immobilienpreisen und Mietausfällen liegen die Renditen oftmals nur noch bei einem Prozent.

Antworten auf Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?

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