WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:
Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:
Das war auch innerhalb der Niedrigzinsphase so.
Die Beispiele die hier immer genannt wurden, wo die Rate der Miete entsprach, waren entweder sehr günstige Einzelfälle oder es wurde einiges ausgeblendet, wie das eingesetzte EK, Instandhaltung, etc.
Bei den in den letzten Jahren aufgerufenen Multiples ist es bis auf Ausnahmen schlicht nicht möglich, unter der Miete zu liegen, selbst bei 0-Zins nicht.
Stimmt, die üblichen 20% EK waren natürlich dabei. Andererseits ist zwischen 1.400 Euro Kreditrate (ca. 900 Euro Tilgung; ca. 500 Euro Zins - verschiebt sich natürlich jeden weiteren Monat in Richtung mehr Tilgung und weniger Zins) und 2.200 Euro Kaltmiete noch VIEL Spielraum. Instandhaltung wird es die nächsten 12-15 Jahre keine geben, weil Neubau. Bis dahin ist es dann abgezahlt.
Und das ist eigentlich auch das verrückte. Der Wert geht ja mittlerweile Richtung eine Million Euro und das werden wir mit Anfang 40 abgezahlt haben. Diesen Wert hätten wir nie, nie, niemals über ETFs und Co. ansparen können. Das ist eine absurd hohe Summe für zwei Konzern-Normalverdiener wie wir es sind.
Wenn es also nicht die reine Sparleistung sein kann, muss dort eine Arbitrage vorhanden sein. Ganz konkret müsste man tatsächlich eher die Zinsen mit der Kaltmiete vergleichen - denn Tilgung ist kapitalbildend, Zinsen und Kaltmiete nicht.
Und wenn wir jetzt 500 Euro Zinsen (+ Instandhaltung, theoretisch - praktisch kennen wir auch viele mit Häusern 20-25 Jahre alt, wo bisher auch noch nie etwas gravierendes war) und 2.200 Euro Kaltmiete vergleichen, dann ist klar, woher das Vermögen kommt. Ganz klar von den Niedrigzinsen und von nichts anderem.
Das sind mal eben 20k weniger Ausgaben pro Jahr - 300k weniger Zinsen als Kaltmiete auf 15 Jahre. Wobei die Kaltmiete noch inflationieren wird. Und dann ist unser 2014er Grundstück und 2016er Bau halt auch noch mal so an sich ein paar 100k im Wert gestiegen (knapp 200qm, Stadtrand, 500-700k Stadt).
Sagen wir mal 300k+ werden Zins-Kaltmiete-Arbitrage, 300k+ wird der Wertgewinn (viele davon natürlich 2014-2021) und maximal 300k wird der eigener Sparanteil (EK+Sondertilgungen) werden. So war es damals zu 1,x% Zeit.
Aktuell würde ich nicht kaufen oder bauen. Sollten die Zinsen während des nächsten Booms aber wieder auf unter 2% sinken (2024, 2025 oder später), dann sollte man auch noch einmal rechnen, wie hoch die Kaltmiete ist und wie hoch die Zinsen. Ich denke, dann werden sich wieder gute Einstiegspunkte ergeben. Aktuell bei fast 4% Zinsen - nein!
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