WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:
WiWi Gast schrieb am 12.02.2024:
Wir sind jetzt von
Zinsen können nicht steigen!
Das hat nie jemand behauptet.
zu Preise werden nicht fallen!
zu Real vielleicht aber Nominal fallen Preise garantiert nicht!
zu Vielleicht für Gewerbeimmobilien aber niemals für Wohnimmobilien!
zu vielleicht für Mehrfamilienhäuser aber niemals für Einfamilienhäuser!
zu vielleicht Fallen die Preise aber ganz bestimmt nicht in genau diesem kleinen Suchfenster!
gewandert. Könnte man das als Rückzugsgefecht bezeichnen? Die Preise fallen. In der Breite. Das wird mittelfristig kein Segment komplett unbetroffen lassen.
Eins ist weiterhin klar, die monatliche Belastung hat sich weiterhin stetig erhöht. 7-11% geringere Preise kompensieren nicht im Ansatz für dreifache Zinsen.
Und im Neubau-Segment, d.h. praktisch auch alle Neubau-nahen Jahrgänge, gab es ebenfalls keine fallenden Preise. Das heißt also gleiche Preise, dreifache Zinsen.
Wer die exakt gleiche Immobilie 2024 kauft/baut, wird bis zur Abzahlung deutlich mehr zahlen als der 2022er. Selbst wenn der Kaufpreis geringer wäre (was nur auf Teilmärkte überhaupt zutrifft), sind die Zinsen einfach mal dreifach so hoch. Und 20% EK werden immer mehr zur guten Ausnahme und sind längst nicht mehr die Regel.
Oh doch das wurde ziemlich tapfer behauptet. Zinsen können nicht steigen weil sonst Italien pleite geht und das würde die EZB niemals tun, etc.
Auch witzig, dass Du hier weiterhin pauschale Aussagen raushaust die schlicht von der Finanzierungsstruktur abhängen.
Bei wenig Eigenkapital sind geringere Zinsen besser, bei viel Eigenkapital sind geringere Preise super.
Und gewöhnt euch mal Formulierungen wie „niemand hat gesagt“ ab. bei gefühlt 5 Millionen Posts wurde alles schon mal durch irgendwen behauptet.
Der Tenor war immer: Sichert euch die Zinsen langfristig. Bestenfalls bis zur Abzahlung oder mindestens 15 Jahre. Natürlich gab es Einzelmeinungen, die anders waren.
Die typische Finanzierungsstruktur ist 10-20% EK. Gerade bei einem Haus, öfters eher 10% statt 20%. Wer 50% und mehr EK mitbringt, hat und hatte nie Probleme, eine Immobilie zu erwerben. Der hat dann aber auch lieber mit 20% vor 5 Jahren zugeschlagen. Das Vermögen kommt ja nicht aus dem Nichts. Ausnahme ist Erbfall, aber darüber brauchen wir ja nicht diskutieren. Wer ein paar 100k einfach mal erbt, der hat natürlich ebenfalls beste Chancen auf eine Immobilie.
Eine 800k-Immobilie mit 10% EK + NK macht 720k Kredit. 1% Zinsen, 2,9% Tilgung, 30 Jahre, 0 Euro Restschuld, 2.300 Euro Monatsrate.
Wenn die Immobilie 10% im Preis fällt, bleibt noch ein Kredit von 640k. 3,5% Zinsen, 1,9% Tilgung, 0 Euro Restschuld, 3.200 Euro Monatsrate. 39% höhere Kosten.
Der Käufer mit dem alten Preis und 1% Zinsen zahlt 834k über 30 Jahre. De Käufer mit 10% Abschlag, aber 3,5% Zinsen zahlt 1.164k über 30 Jahre. 330.000 Euro Mehrkosten trotz geringerer Preise.
Immobilien sind für Käufer in 2024 einfach mal massiv teurer als 2022. An dem Makrotrend hat sich ja nichts geändert. Es entsteht zu wenig Wohnraum in den Ballungsgebieten. Es fehlen nicht mehr 400k Wohnungen, es fehlen 700k Wohnungen.
Dass hier irgendwelche Preisindices minimale Senkungen zeigen, ist einfach nur Augenwischerei. Realistisch für 98% der Bevölkerung sind 80-90% Finanzierungen, gerade bei Eigentum in Familiengröße. Und dieses Produkt ist bezüglich der Monatsbelastung einfach mal weiterhin seit 2022 um 15-25% p.a. im Preis gestiegen. Es knappst sich eben die Bank mehr ab, statt der Verkäufer. Die liefert es dann am Ende auch nur bei der EZB ab.
Da weiterhin am Bedarf vorbei gebaut wird, d.h. viel zu wenig, ist auch klar, dass die Preise weiter steigen müssen. Bei den aktuell niedrigen Preisen entspricht die Bautätigkeit nicht dem Bedarf. Was hießt hier "niedrige Preise" - einfach nur Preise, welche nicht ausreichend kostendeckend für die Baubranche sind (wenn es ein Margenproblem wäre, d.h. die Bauleute einfach nur geringere Margen in Kauf nehmen müssten, würde aktuell ja gebaut werden - stattdessen wird einfach kaum noch gebaut und weit, weit weniger als 700k Wohnungen im Jahr).
Städte wie Paris oder Mailand, wo die Einkommen deutlich niedriger sind, haben höhere Mietpreise als Städte wie Berlin, München, Frankfurt oder Köln. Und ja, die Einkommen in Köln sind deutlich höher als in Paris. Das Pro-Kopf-Einkommen der Bevölkerung in Paris ist in etwa mit Leipzig vergleichbar (nicht das BIP, welches Großteils an die Kapitaleigentümer der Pariser Aktiengesellschaften geht, sondern das Pro-Kopf-Einkommen von Kindergärtnern, Krankenschwestern, Softwareentwicklern oder Controllern). Und ja, selbst bei Neuvermietung zahlt man in Berlin mehr als in Paris.
Da wird noch ein Anpassungsprozess kommen. Am Ende heißt es dann entweder, Arbeitnehmer-WGs und als Familie in die Pampa oder 50% vom Einkommen für die Kaltmiete oder die Kreditrate.
antworten
