Das Thema der geographischen Bindung bei Immos entfällt wenn die Objekte auch für eine Vermietung in Frage kommen. Bei einem selbst genutzten Haus ist das zu 99,9% nicht der Fall (da schlicht nicht wirtschaftlich). Bei Wohnungen sieht die Sache jedoch schon anders aus.
Klar: eine Wohnung in Frankfurt zu 600k ist auch nicht vernünftig vermietbar, da man dort i.d.R. max. (wenn überhaupt) 2-2,5% Rendite rausbekommt. Es gib aber auch in Frankfurt (sowie allen anderen Großstädten, Ballungsgebieten usw.) (Bestands-)Wohnungen, welche nicht im Neubau für 10k den qm verkauft werden (Stichwort: bezahlbarer Wohnraum). Dort ist dann je nach Einkaufspreis eben doch eine EK-Rendite drin, welche ein wirtschaftliches Betreiben im Sinne einer Vermietung möglich macht und je nach persönlichen Verhältnissen und Finanzierung lukrativ bzw. vorteilhaft (z.B: gegenüber einen ETF-Sparplan) sein kann. Ohnehin verstehe ich Immobilien-Investments als Ergänzung zu Aktien & Co. Niemals als Alternative.
Es ist und bleibt so: Immobilien-Investments (als Kapitalanlage) bleiben DER Faktor des Vermögensaufbaus (vgl. Kyosaki, Trump,...). Punkt! Der EK-Hebel ist dank des eingesetzten "günstigen" Fremdkapitals massiv und kann von keinem Fonds, ETF oder auch Einzeltitel überboten werden (Ausnahme irgendwelche Short squeezes vgl. GameStop oder hochriskante Spekulationen in BitCoin usw.). Es gibt imho nur ein Bereich, welcher noch mehr Potential bietet als Immos: Unternehmer. Die dortigen Rendite sind grandios aber es ist im Vergleich zu Immos nur schwer planbar (vgl. Elon Musk, Bezos, Gates, Zuckerberg,...).
Jedoch (und das ist die Schattenseite) kann man bei einem Investment in Immobilien auch sehr viel falsch machen. Man kann sich sogar wirtschaftlich ruinieren hin bis zur Privatinsolvenz. Nicht jede Immobilien als Kapitalanlage ist lohnenswert. In Fact würde ich sogar sagen, dass 95% der Immobilien, welche auf z.B.: Immoscout24 angeboten werden nicht lukrativ (im Sinne "rentabel vermietbar") sind. Es ist also der entscheidende Punkt zu welchem Preis ich an Immobilien kommen. Der Gewinn liegt im Einkauf und nur mit günstigen Einkaufpreisen lassen sich Objekte lukrativ vermieten. Die Möglichkeit in Immos zu investieren ist massiv: auch kann man renovierungsbedürftige Wohnungen kaufen, sie modernisieren und dann einer hochwertigen Vermietung überführen. Dafür muss man aber der Typ sein. Das muss einem Spaß machen, man benötigt die Fähigkeiten und kann im besten Fall sogar selbst Hand anlegen bei rudimentären Arbeiten wie Bodenbeläge entfernen, Wohnung entkernen usw.
Der Punkt ist: Bereits vor 15 Jahren haben die Menschen gesagt, dass eine Blase kommen wird und es bald günstiger wird. Ich kenne tatsächlich Menschen, welche im Prinzip seit 15 Jahren genau auf diesen Zeitpunkt warten. Sie sagen bis heute, dass die Blase bald platzen wird. Das mag sein. Es ist nicht unwahrscheinlich und keine Frage des ob sondern des wann. Aber ein Menschenleben ist kurz. 15 Jahre sind ne Menge. Viele von uns wissen überhaupt nicht wie lange sie noch leben. Die Menschen haben in den letzten 15 Jahren eben kaum Vermögen aufgebaut, letztlich weil sie risikoscheu sind.
Ich investiere nun seit 15 Jahren in Immobilien (deswegen das Beispiel oben, was sich auf viele meiner Kumpels bezieht die mich vor 15 Jahren mit großen Augen angeguckt haben) und habe mir einen schönen Bestand an Wohnungen in mein Portofolio entwickelt. Sind alles sehr unterschiedliche Objekte. Einige habe ich vermietet übernommen, einige habe ich modernisiert und saniert. Andere habe ich unvermietet übernommen und einfach nur einen neuen Mieter gesucht. Bei keinem Objekt habe ich jemals einen Euro drauf gezahlt. Das ein oder andere sogar ohne Makler bekommen. Alle Objekte tragen sich selbst und werfen nach Abzug von Kreditrate, Hausgeld (nicht-umlagefähig) sowie eine kalkulatorischen Instandhaltungsrücklage ein monatlichen Zahlungsüberschuss ab. Sprich: freier Cash für mich.
Viele haben Angst vor Immos. Mir ging es auch so. Man muss der Typ Mensch sein. Ich bin es. Andere nicht. Jedoch kann ich nun zumindest nach 15 Jahren sagen: ich hatte keinen einzigen Monat Leerstand (ausgenommen Leerstand auf Grund von Modernisierungen, welchen ich gezielt angestoßen habe nach einem Mieterwechsel). Ich habe Wohnungen, welche seit über 15 Jahren fest bewohnt sind. Ohne Mieterwechsel. Die meisten meiner Mieter wohnen im Schnitt 3-4 Jahre in Ihrer Wohnung. Ich hatte noch keinen Messi oder Ähnliches. Schäden: klar gab's die, das gehört dazu! Das ist aber alles versichert (z.B.: über Wohngebäudeversicherungen) und nur halb so wild. Es gab noch kein unlösbares Problem. Im Übrigen hat auch keiner meiner Mieter in 15 Jahren auch nur einmal die Miete nicht überwiesen. Vielleicht habe ich Glück - ich meine aber, dass es gekonnt ist. Man muss halt stark darauf achten WAS mann kauft, WO man es kauft und WEN man sich hineinsetzt. Zudem gibt es Versicherungen wie z.B.: Mietausfallversicherungen, welche z.B.: das Mietausfallrisiko auf 0% setzen. Checkpot! Alle meine Wohnungen sind versichert und lassen sich dennoch lukrativ betreiben.
Ich stimme zu, dass es besser ist wenn eine Immobilie nahe am eigenen Wohnort ist. Gleichzeitig glaube ich aber auch, dass dieser Faktor überbewertet ist wenn die Option darin besteht NICHT zu investieren. Das Leben ist zu kurz um sein Geld nicht sinnvoll zu investieren. Die wichtigste Komponente (am Aktienmarkt aber auch bei Immos) ist die ZEIT. Diese sollte jeder Nutzen und zwar möglichst in junge Jahren. Da man in jungen Jahren in der Regel nicht gerade ein Depot von 250k hat und Eigenkapital begrenzt ist muss man es hebeln. No Risk No Fun. No Risk No Return.
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