Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen
Es gibt eine rege Diskussion (auch in diesem Forum) ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sich seitwärts bewegen (z.B. wegen Zuwanderung, Inflationsangst, Bestandsschutz bei energetischen Sanierungsauflagen, Handwerkerknappheit) oder sogar fallen (steigende Bauzinsen, zu hohe Multiples da Kaufpreise schneller als Mieten steigen, Blasengefahr etc).
Ich selbst habe vor 4 und 2 Jahren 2 Wohnungen in einer Großstadt zur Vermietung gekauft, auf Grund der extrem niedrigen Zinsen beide zu 100% finanziert und 15 Jahre festgeschrieben. Diese erwirtschaften monatlich einen leicht positiven Cash-Flow.
Bei der Finanzierung habe ich darauf geachtet, dass ich die monatlichen Raten (EUR 1500) notfalls durch meine aktuelle ETF-Sparrate decken könnte. Nach 15 Jahren habe ich ca. 40% abgezahlt und ich schätze das Anschlussfinanzierungsrisiko sowohl bzgl. zukünftigem Beleihungswert als auch bzgl. höherem Zins als gering ein.
Das Nachbesicherungsrecht der Banken nach §490 BGB war mir jedoch tatsächlich nicht bekannt, was mich im Nachhinein ärgert, da ich mich umfangreich informiert hatte und dieses - anders als in mir geläufigen Kreditverträgen mit Unternehmen - eben nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.
Auch die google Recherche ergibt nur wenige Treffer und es ist mir nicht klar, ob man ein solches Nachbesicherungsersuchen der Bank per Anwalt anfechten könnte, zum Beispiel durch Diskussion darum, welcher Marktpreis- und damit Beleihungswertrückgang als "wesentlich" zu bezeichnen wäre. Weiterhin scheinen die Nominalpreise für Immobilien laut statista in den letzten 50 Jahren nie mehr als 5% gefallen zu sein.
Dennoch versuche ich nun einzuschätzen, ob ich 10-30% der ursprünglichen Kreditsumme an Eigenkapital kurzfristig vorhalten sollte, um für eine Preisrücksetzung gewappnet zu sein, oder ob ich diese (teilweise) langfristig am Kapitalmarkt anlegen kann. Bei 40% Nachbesicherungspflicht würde wohl das Licht bei mir ausgehen.
Ist es denn überhaupt im Sinne einer Bank einen Kredit zu kündigen und dann in der Zwangsversteigerung einen Verlust zu realisieren, obwohl der Kreditnehmer auch in einer jahrelangen Krise die Raten problemlos tilgen könnte? Bei einer tatsächlichen Immobilienkrise würden sie damit das Problem ja noch verschärfen.
Es scheint hier im Forum ja Investoren zu geben, die schon länger dabei sind und 2008 dabei waren. Gibt es hier Erfahrungen, wie aktiv/aggressiv Banken dieses Nachbesicherungsrecht damals umgesetzt haben?
Wie gehen andere 100%-Finanzierer mit diesem Risiko um?
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