Nob die Banken ermitteln bei selbstgenutzen Immobilien (das was du gekauft hast) einen Wert nach einem Bewertungsverfahren der BelWertV gem § 4 BelWertV (nur für das Gebäude - Grund u. Boden geht nach Bodenrichtwerten) da geht es um die regulatorische Anrechnung von Sicherheiten - die Marktbewertung die Banken auch vornehmen in den Gutachten kann hiervon aber deutlich abweichen.
Das Bewertungsverhfahren der Banken bei selbstgenutzten Immobilien ist üblicherweise das Sachwertverfahren gem § 14 ff BelwertV - du referenzierts auf das Sachvertverfahren aus der steuerlichen Sicht nach dem BewG die heißen zwar gleich kommen aber im Regelfall zu anderen Werten.
Multiples machen übrigens bei EFH nur begrenzt Sinn zu Beurteilung, da das eine Maßgröße ist für Vermietungsobjekte die über Ertragswertverfahren bewertet werden. Bei EFH wird in der Regel eben das Ertragswertverfahren nicht angewendet weil hier eben die Ermittlung einer marktüblichen Miete nur schwer möglich ist (da die meisten EFH von Selbstnutzern bewohnt werden).
Du kannst gerne hier weiter mit Pseudowissen um dich schmeißen. Übrigens widersprichst du dir im letzten Absatz, dein Sachwert des Gebäudes kann ja nach deiner Logik nicht über den von dir investierten Betrag steigen (inkl. Modernisierung) wenn die Baupreise fallen / gleich bleiben, denn nur dann würde der Sachwert (abzgl. Abnutzungen für Altersminderung über 30ig Jahre) steigen.
WiWi Gast schrieb am 09.11.2022:
Wenn Du meinst ...
Auf einer sehr ähnlichen Grundlage ermitteln die Banken den Sachwert von Immobilien - und wenn es hart auf hart kommt, ist ein Haus oder eine Wohnung für den Eigentümer nicht mehr wert, so einfach ist das. Man kommt damit übrigens auf Multiples von ca. 25, früher galt das als OBERGRENZE für akzeptable Kaufpreise ...
Natürlich kann man alternativ fröhlich Mondpreise bezahlen und sich zu einem Vervielfacher von 40 und mehr Eigentum ans Bein binden (sofern man das Geld dazu hat).
Meine Frau und ich haben zwischen 2017 und 2020 ca. 20 Häuser besichtigt, deren Angebotspreise zumindest HALBWEGS in Relation zu dem so ermittelten Sachwert standen. Natürlich war der Druck auf diese Häuser sehr groß, aber 2020 sind wir bei einem Objekt schließlich zum Zuge gekommen.
Hätten wir damals ein Haus mit einem Multiple von 40 oder mehr gekauft, würde ich mir jetzt ernsthaft Gedanken machen. So bin ich mir ziemlich sicher, dass wir das Haus auch im Falle einer Notsituation mindestens zu dem damals von uns investierten Geld verkaufen könnten (für unser Haus komme ich mit dem Rechner aktuell sogar auf einen deutlich höheren Wert, als wir vor zwei Jahren inkl. sämtlicher Kaufnebenkosten und Modernisierungsmaßnahmen gelöhnt haben).
WiWi Gast schrieb am 08.11.2022:
Den Rechner kannst du in die Tonne klopfen, der orientiert sich an steuerlichen Verfahren, die nichts mit tatsächlichen Kosten am Markt zu tun haben - leider sind Baupreise massiv gestiegen und alleine schon auf Grund der Energiekosten für die Baustoffe (Zement, Ziegel, Stahl.....) das schlägt durch. Was viele hier verdrängen / nicht wahr haben wollen ist auch, dass Hersteller eher Werke stillegen als nicht kostendeckend zu produzieren (siehe diverse Stahlwerke...). Ein Teil der Kosten wird sich wieder fangen (Holz z.B.) aber viele werden hoch bleiben und nicht auf das Niveau wie vor 10 Jahren zurückgehen (wie auch bei der aktuellen Inflation). Und jetzt zu bauen um mit Verlust zu verkaufen wird kein Bauträger, Bei Projekten die jetzt fertig werden und noch nicht verkauft sind kann es passieren dass die Preise sinken wobei je nach Entwickler es ggf. auch in den Eigenbestand genommen wird und vermietet wird (abhängig davon was den Verlust minimiert)
Zudem steigen die Anforderungen an die Bauqualität (energetisch) auch weiter was einen Bau einfach teurer macht wie vor 10-15 Jahren.
WiWi Gast schrieb am 08.11.2022:
Es geht aber ja um einen Reihenhaus aus 2006 ...
Finde die Polemik schon angebracht. Wenn man dafür 2k pro Quadratmeter Wohnfläche rechnet, ist das großzügig (ich veranschlage ja auch nicht für einen dreijährigen Gebrauchtwagen den Neupreis ...).
Den Sachwert einer Immobilie kann jeder über Tools wie die Hilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF berechnen:
www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
Wetten, dass da kein Wert von über 400k für das Objekt herauskommt? Der Rest ist Blase.
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