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ImmobilienGutachter

Verkehrswert vs Marktpreis

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Hier tummelt sich ja der ein oder andere Immobilienexperte, hätte einmal eine Frage bezgl Markt- vs. Verkehrswert.

Sind gerade dabei ein Objekt zu kaufen bei dem der Gutachter von uns sagt ist ca. EUR 750k wert (Verkehrswert (Bodenrichtwert + Sachwert)) und der Kaufpreis liegt bei ca. EUR 1 Mio.

Wir finden, dass der Kaufpreis ok ist (da extrem gute Mikrolage), sind aber nun etwas skeptisch aufgrund der Wertdiskrepanz.

Ist es normal, das Verkehrs- und Marktwert soweit auseinander liegen können?

Danke euch.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Wenn du in dem Preissegment kaufst scheint es normal zu sein ;)

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Bodenrichtwerte speisen sich aus vergangenen Transaktionen. Aufgrund der Zeit kann dort also schonmal eine Diskrepanz vorherrschen.

Des Weiteren ist der Preis immer das Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Im tiefsten Osten z.B. könnte der Verkehrswert sogar über dem Marktwert liegen - einfach weil keiner diese Immobilie haben will, es aber einen Bodenrichtwert gibt und natürlich auch einen Sachwert. Der Sachwert ist grundsätzlich auch Regionsunabhängig.

Wenn die Immobilie also eine gute Lage hat, es große Nachfrage und wenig Angebot gibt, dann ist der Preis durchaus realistisch - ohne jetzt die genauen Details zu kennen.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

WiWi Gast schrieb am 05.11.2020:

Bodenrichtwerte speisen sich aus vergangenen Transaktionen. Aufgrund der Zeit kann dort also schonmal eine Diskrepanz vorherrschen.

Des Weiteren ist der Preis immer das Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Im tiefsten Osten z.B. könnte der Verkehrswert sogar über dem Marktwert liegen - einfach weil keiner diese Immobilie haben will, es aber einen Bodenrichtwert gibt und natürlich auch einen Sachwert. Der Sachwert ist grundsätzlich auch Regionsunabhängig.

Wenn die Immobilie also eine gute Lage hat, es große Nachfrage und wenig Angebot gibt, dann ist der Preis durchaus realistisch - ohne jetzt die genauen Details zu kennen.

Ok Danke dir, ganz interessant.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Die Immobilie (Altbauvilla) meiner Eltern ist auf 6 Millionen bewertet, gilt jedoch aufgrund der Region als gänzlich unverkäuflich.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Der Verkehrswert ist der aktuell am Markt erzielbare Preis. Ob der Gutachter den Markt wirklich gut genug kennt, wirst Du nicht ermitteln können. Am besten sind da die Gutachterausschüsse aufgestellt, die örtlich die beste Marktkenntnis haben, weil sie alle beurkundeten Kaufverträge von den Notaren als Abschrift erhalten. So ein Gutachten vom Gutachterausschuss dauert aber schon mal 3 Monate +. Bei freien Gutachtern wäre ich eher vorsichtig.

WiWi Gast schrieb am 04.11.2020:

Hier tummelt sich ja der ein oder andere Immobilienexperte, hätte einmal eine Frage bezgl Markt- vs. Verkehrswert.

Sind gerade dabei ein Objekt zu kaufen bei dem der Gutachter von uns sagt ist ca. EUR 750k wert (Verkehrswert (Bodenrichtwert + Sachwert)) und der Kaufpreis liegt bei ca. EUR 1 Mio.

Wir finden, dass der Kaufpreis ok ist (da extrem gute Mikrolage), sind aber nun etwas skeptisch aufgrund der Wertdiskrepanz.

Ist es normal, das Verkehrs- und Marktwert soweit auseinander liegen können?

Danke euch.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Um es etwas sauber zu trennen, das war hier beschrieben wird sind erst mal verschiedene Dinge. Den Preis den du bezahlst also die Mio. EUR 1 sind der Marktwert, also der Preis der tatsächlich bezahlt wird.
Den Wert den der Gutachter ermittelt basiert in der Regel auf dem Bewertungsgesetz, steuerlich in der Regel auf der ImmoWertV. Hier wird entweder ein Ertragswert (bei Vermietungsobjekten) oder ein Sachwert (Regelfall für Eigengenutztes) ermittelt - das Vorgehen basiert dabei auf vorgegebenen Annahmen Werttabellen (z.B. Bodenrichtwerte). Dieser Wert weicht meistens vom tatsächlichen MArktwert ab.

Problem ist der Begriff Verkehrswert, der wird je nach Kontext für den tatsächlichen Marktwert, zum Teil aber auch für die Gutachterwerte genutzt.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Zur Ermittlung des Verkehrswerts muss man auch Vergleichsobjekte kennen. Da hilft der Bodenrichtwert nicht allzu viel.

WiWi Gast schrieb am 05.11.2020:

Um es etwas sauber zu trennen, das war hier beschrieben wird sind erst mal verschiedene Dinge. Den Preis den du bezahlst also die Mio. EUR 1 sind der Marktwert, also der Preis der tatsächlich bezahlt wird.
Den Wert den der Gutachter ermittelt basiert in der Regel auf dem Bewertungsgesetz, steuerlich in der Regel auf der ImmoWertV. Hier wird entweder ein Ertragswert (bei Vermietungsobjekten) oder ein Sachwert (Regelfall für Eigengenutztes) ermittelt - das Vorgehen basiert dabei auf vorgegebenen Annahmen Werttabellen (z.B. Bodenrichtwerte). Dieser Wert weicht meistens vom tatsächlichen MArktwert ab.

Problem ist der Begriff Verkehrswert, der wird je nach Kontext für den tatsächlichen Marktwert, zum Teil aber auch für die Gutachterwerte genutzt.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Und ohne in die Erstellung von Bodenrichtwerten vertieft einzuteuchen, erkenne ich da schon eine Diskrepanz zwischen diesen Werten und der Realität. In meiner Mikrolage (Vorort Großstadt) wird der mit etwa 400 Euro angesetzt. Wennn es mal eine Fläche zum Bebauen gibt, liegt der tatsächliche Preis aber eher bei 1000 Euro. Natürlich auch abhängig von Grundstücksgröße und Nutzbarkeit. Das 1200 qm-Grundstück mit altem, großem Haus mittig kostet nicht 1,6 Mio, sondern eher 850k. Das Reihenendhaus von 1999 auf 200qm dagegen 650k. Auch das ist der Markt..

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Wie schon ausgeführt.

Vkw ungleich Marktwert

Vkw genormtes Verfahren im einem ungefähr geregelten Markt.

Kaufpreis = Angebot und Nachfrage
Mikrolage = kann sich verändern und wird sie auch auf 30 Jahre oder 50 Jahre
Vergleichspreise = Angebotspreis ausser vom Gutachterausschuss aber immer auf Basis rudimentärer Daten
Sachwert = indexierte Baupreise mal m2

Der Wert ist daher sehr subjektiv und immer vom Spruch "es kommt drauf an" abhängig.

Grundsätzlich würde ich immer schauen ob und wie die Bausubstanz ist und was sich im Boden verbirgt. Das ist das Geld der rest hängt vom Markt ab und der ist einfach böse.

Wenn du 750k oder 1000k in ein Haus investiert, dann hast du dein Vermögen auf eine Asset ausgelegt.

Es kommt immer auf die individuellen Verhältnisse an. Aber eine haus für 1 Mio. Ist in München oder Umgebung normal bzw. Durchschnitt. Eine Villa für 6 Mio. Ist auch möglich, aber eben auch schwer veräußerbar das das Kundenklinentel fehlen kann.

Zur Frage: Wenn du 1. Mio ausgibt. Bitte nimm einen baugutachter mind. 3-5k inkl. Aller Baupläne und Bauunterlagen mit dazu und lass eine Bodenprobe aus einem Meter tiefe machen.

Zudem schau bitte ob das Grundstück ggf. Kriegslasten verbirgt. Z.b. luftaufnahmen oder Sondensuche.

Ansonsten musst du wie folgt rechnen:

  1. Mio. Zzgl. Nk sagen mir max. 16 % = 1,16 Mio.
    Gute beleihung: 80% = 928k
    Sehr gute beleihung max 60 % = 696k
    = besten Zinsen

Sicherheitsabschlag der Bank: i.d.r. 10 bis 15 % für den beleihungswert = 850k

Wenn du alles finanzieren musst: 1116k / 850k = 131 % daher musst du mindestens 266k auf den Tisch legen um eine 100 % Finanzierung von der Bank zu erhalten. Das sind i.d.r. ein Einfamilienhaus im Osten.

Daher:
750k = bauskostenansatz - bitte prüfen über sachwert
850k = 100 % vkw für die Bank

  1. Mio = Kaufpreis
    1,16 Mio. =, Kaufpreis inkl. Nebenkosten
    1,16 Mio. plus laufende Nebenkosten für die Finanzierungsdauer = vollständigen Kosten.

Daher ist die spanne sehr weit.
Schnäppchen sind i.d.r. bis 2000 bis 2500 Euro pro m2
Danach geht der Markt los.

Hoffe hilft dir. Aber bitte:
Bei der Summe: baugutachter, Rechtsanwalt für den vertrag, bodengutachten und Finanzierung genau prüfen.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

WiWi Gast schrieb am 05.11.2020:

Zur Ermittlung des Verkehrswerts muss man auch Vergleichsobjekte kennen. Da hilft der Bodenrichtwert nicht allzu viel.

WiWi Gast schrieb am 05.11.2020:

Um es etwas sauber zu trennen, das war hier beschrieben wird sind erst mal verschiedene Dinge. Den Preis den du bezahlst also die Mio. EUR 1 sind der Marktwert, also der Preis der tatsächlich bezahlt wird.
Den Wert den der Gutachter ermittelt basiert in der Regel auf dem Bewertungsgesetz, steuerlich in der Regel auf der ImmoWertV. Hier wird entweder ein Ertragswert (bei Vermietungsobjekten) oder ein Sachwert (Regelfall für Eigengenutztes) ermittelt - das Vorgehen basiert dabei auf vorgegebenen Annahmen Werttabellen (z.B. Bodenrichtwerte). Dieser Wert weicht meistens vom tatsächlichen MArktwert ab.

Problem ist der Begriff Verkehrswert, der wird je nach Kontext für den tatsächlichen Marktwert, zum Teil aber auch für die Gutachterwerte genutzt.

Was du ansprichst, ist das dritte mögliche Verfahren nach ImmoWertV, das Vergleichswertverfahren. Hierbei werden kürzlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte zugrunde gelegt. Die Auswahl eines der drei Verfahren (Sachwert-, Vergleichswert-, Ertragswertverfahren) oder eine Kombination verschiedener Verfahren trifft der Gutachter je nach Art und Nutzung des Objekts, bspw. ist für ein Mehrfamilienhaus eher das Ertragswertverfahren angemessen und für ein Einfamilienhaus eher das Vergleichswertverfahren.

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Danke für eure Inputs. Haben das Objekt nun gekauft. Ein dritter Gutachter hat das Objekt mit TEUR 920 eingewertet.

Nach intensiver jahrelanger Recherche bin ich aber so oder so davon überzeugt, dass es die EUR 1 Mio. Wert ist, gab ja auch noch andere Mitbieter die das geboten haben.

Dennoch interessant, denke die ganzen Gutachten kommen den Marktrealitäten kaum hinterher..

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WiWi Gast

Verkehrswert vs Marktpreis

Glückwunsch, bedenke aber, Marktrealitäten = kurzfristig, Gutachten substanziell untermauert.

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