Ich habe dieses Jahr mein erstes Objekt, welches ich vor 11 Jahren gekauft habe, verkauft. Der Faktor betrug am Ende für mich durch diverse Mieterhöhungen nur noch 8.
Getrennt habe ich mich trotzdem, auf Grund des hohen steuerfreien Buchgewinns. Verkauft habe ich nämlich zum Faktor 26. Da habe ich zwar eine Zeit lang warten müssen, aber ich habe tatsächlich einen Käufer zu dem Preis gefunden.
Von dem Geld habe ich die Nebenkosten für 3 größere Objekte nebst je knapp 10% Eigenkapital bezahlt. Die Objekte habe ich im Paket finanziert und von einem Bauträger gekauft. Faktor war hier immerhin "nur" 19,5, da ich gleich 3 Objekte vom Bauträger abgenommen habe und ich schon 2 Objekte in den vergangenen 4-5 Jahren bei ihm gekauft habe und er mich angeschrieben hat, bevor das Objekt in die offizielle Vermarktung ging.
Mit 19,5 mache ich keine großen Sprünge, aber mit einer (für Neubau angemessen niedrigen IHR) laufe ich bei einer Tilgung von 2,5% und 0,78% Zins für 20 Jahre bei einer schwarzen Null aus, was den Cashflow angeht.
Die anfängliche Eigenkapitalrendite je Objekt ist bei ca. 12%.
Damit fühle ich mich gerade so noch wohl. Wenn die Immobilien jetzt jedes Jahr 2% an Wert wachsen, also sprich einfach nur die Inflation mitgehen, dann macht das durch den Fremdkapitalhebel für das Eigenkapital schon was aus.
Ich plane beim nächsten Erreichen der 10 Jahres-Grenze bzw. 10,5 Jahresgrenze zur Vermeidung von Vorfälligkeitsentgelten noch ein Objekt zu veräußern und damit die übrigen 4 Objekte etwas vorzeitig zu entschulden.
Parallel baue ich ein ETF Portfolio auf und tilge das selbstgenutzte Haus.
Ich bin jetzt Anfang 30 und hoffe so in 10-12 Jahren ein angenehm konsolidiertes, weitestgehend schuldenfreies Immo-Portfolio aus 4-5 Objekten zu haben. Ferner ein Depot mit ca. 600' EUR Volumen. (Aktuell ca. 30% davon) und immer ein 3/4 Jahresgehalt an Cash.
Ich habe einen sehr sicheren Job und plane es in 1,5-3 Jahren wenn die Kinder 6 und 4 Jahre alt sind ruhiger angehen zu lassen (60-80% Arbeit), um eine noch aktivere Rolle in ihrem Leben zu spielen.
In den o.g. 10 Jahre will ich dann an einem Punkt sein, an dem Arbeit optional ist. Bzw. an dem ich bequem auf 40% runtergehen und dort bis zur Pension bleiben kann.
Für mich waren und sind Immobilien nach wie vor ein großer Baustein zum Vermögensaufbau auf Grund des Leverage-Effektes, solange man die Risiken kalkuliert eingeht.
Klar, die Wertsteigerungen der Vergangenheit werde ich nicht mehr sehen, aber als Ergänzung zum ETF-Portfolio sind sie für mich nach wie vor sinnvoll.
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