Quatsch, es macht beides Sinn, es sind unterschiedliche Betrachtungsweisen.

Wenn man eine Entwicklung der Preise betrachten will, muss man aus sachlichen Gründen einfach wissen ob nominal oder real.

Bei Immobilien ist aber die reale Entwicklung vorzuziehen. Denn nur die gibt die ökonomisch korrekte Entwicklung wider.
Nominal steigende Preise nützen nichts wenn sie nur die Inflation ausgleicht. Damit ist nichts gewonnen. Das will kein Investor und die hebeln im großen Stil.

Das spielt für einen privaten Selbstnutzer keine Rolle weil er drin wohnt, aber den interessiert deshalb weder nominal noch real. Jedenfalls solange bis das Objekt verkauft wird.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Bei kreditfinanzierten Immobilien interessiert nur die nominale Preisentwicklung. Wenn man, warum auch immer, in realen Zahlen rechnen will, inkl. Inflation, dann entwertet sich auch der Kredit durch die Inflation real. Am Ende kürzt sich die Inflation heraus, wenn man die Nettovermögensposition betrachtet.

Mag für Leute in den 50ern relevant sein, die gerade FIRE planen, längst das Haus abgezahlt haben und jetzt schauen, für wie viel Kaufkraft sie ihre Hütte loswerden.

Für kreditfinanzierte Objekte, wie bei den meisten Leuten in den 20ern, 30ern und 40ern, kann man einfach auf die nominale Entwicklung schauen, weil der Kredit sich ebenfalls mit der Inflation real entwertet.

Ganz genau genommen, wenn man z.B. eh nicht verkaufen will, ist Inflation sogar gut. Jedenfalls wenn die Gehälter ebenfalls steigen. Während in München die Mieten um 20% steigen, bleibt die Annuität immer gleich. Jedes Jahr wird die Annuität also 2-9% geringer, zumindest real.

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WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Es war phasenweise frustrierend, trotz ausreichend EK nichts zu finden, weil man von Hallodris mit solchen Finanzierungen überboten wurde.

Guess what, diese Hallodris haben alle 20-30% Gehaltserhöhung in 2022/23/24, dem allgemeinen Markt entsprechend. Bei uns 22 15%, 23 9% und 24 geht wohl auch Richtung hoch einstellig.

Aus auf Kante genähten Finanzierungen wurde Spaß-Annuitäten. Die Inflation hat Restachulden massiv entwertet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Wenn man eine Entwicklung der Preise betrachten will, muss man aus sachlichen Gründen einfach wissen ob nominal oder real.

Bei Immobilien ist aber die reale Entwicklung vorzuziehen. Denn nur die gibt die ökonomisch korrekte Entwicklung wider.

Dann ist es wichtig, dass man immer gleich mit erwähnt, dass auch Restschulden massiv weginflationiert wurden. Wer vor zwei Jahren 500k Restschuld hatte, der hat in den zwei Jahren 100k real durch die Entwertung des Kredits bekommen. Zusätzlich zu 20-30k Tilgung.

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Zwei kurze Nachträge zu meinem eigenen Post:

1. Hatte mich leider vertan. Es sind 14 Jahre und nicht 13 Jahre. Sorry!
2. Die gesparte Miete bzw. die Mieterträge kommen noch obendrauf! Dafür gehen die Instandhaltungskosten, die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Zinskosten, der Wertverlust der dann 14 Jahre ältere Immobilie u.v.a.m. noch ab.

Kurzum: Man müsste das noch wesentlich detaillierter betrachten als nur der reine Wertzuwachs der Immobilie plus Grundstück. Aber alleine der Wertzuwachs ist für diesen spezifischen Zeitraum alleine bereits beachtlich.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Habe mir mal die neuen GREIX-Daten genauer angesehen. Wenn man in Q1/2010 ein Einfamilienhaus (z.B. freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften aber auch Zweifamilienhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung) gekauft hat, dann hat man bis Ende 2023 (Q4) insgesamt ca. 130% Wertzuwachs für diesen 13-Jahreszeitraum erzielt (ohne Berücksichtigung der Inflation). Inflationsbereinigt beträgt der Wertzuwachs immer noch stolze 72% für diesen 13-Jahreszeitraum.

Klar, die 130% Wertzuwachs sind zwar geringer als jetzt zum Beispiel die Entwicklung des DAX im gleichen Zeitraum (> 170% ?), aber immer noch ein überaus beachtlicher Wertzuwachs! Glückwunsch an alle, die Anfang 2010 eine Immobilie bzw. ein Einfamilienhaus erworben haben!!!

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Guess what, diese Hallodris haben alle 20-30% Gehaltserhöhung in 2022/23/24, dem allgemeinen Markt entsprechend. Bei uns 22 15%, 23 9% und 24 geht wohl auch Richtung hoch einstellig.

Der allgemeine Markt hat die Nominalgehälter um mindestens 20 % erhöht?
Respekt, wer hat, der kann.

antworten

Und jetzt mal ein Vergleich, in deinem genannten Zeitraum hatten wir einen ungefähren Reallohnzuwachs etwas über 6% bzw. nominell gut 30% laut Destatis. Wenn nun ein Häuschen aber >100% teurer wird, bei aktuell vergleichbarem Zinsumfeld zu 2010, dann kann ich die derzeitige Unzufriedenheit nur nachvollziehen. Es fehlen im Vergleich schlicht 70% Gehalt, was einfach ein enormer Unterschied darstellt.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Zwei kurze Nachträge zu meinem eigenen Post:

1. Hatte mich leider vertan. Es sind 14 Jahre und nicht 13 Jahre. Sorry!
2. Die gesparte Miete bzw. die Mieterträge kommen noch obendrauf! Dafür gehen die Instandhaltungskosten, die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Zinskosten, der Wertverlust der dann 14 Jahre ältere Immobilie u.v.a.m. noch ab.

Kurzum: Man müsste das noch wesentlich detaillierter betrachten als nur der reine Wertzuwachs der Immobilie plus Grundstück. Aber alleine der Wertzuwachs ist für diesen spezifischen Zeitraum alleine bereits beachtlich.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Habe mir mal die neuen GREIX-Daten genauer angesehen. Wenn man in Q1/2010 ein Einfamilienhaus (z.B. freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften aber auch Zweifamilienhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung) gekauft hat, dann hat man bis Ende 2023 (Q4) insgesamt ca. 130% Wertzuwachs für diesen 13-Jahreszeitraum erzielt (ohne Berücksichtigung der Inflation). Inflationsbereinigt beträgt der Wertzuwachs immer noch stolze 72% für diesen 13-Jahreszeitraum.

Klar, die 130% Wertzuwachs sind zwar geringer als jetzt zum Beispiel die Entwicklung des DAX im gleichen Zeitraum (> 170% ?), aber immer noch ein überaus beachtlicher Wertzuwachs! Glückwunsch an alle, die Anfang 2010 eine Immobilie bzw. ein Einfamilienhaus erworben haben!!!

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Mehrere Quellen. Interessanterweise entgegen deiner Aussage.

Im Jahr 2022 sogar auf durchschnittlich 14 Jahre gestiegen.
Im Jahr 2021 waren es 13,3.

Selbst wenn wir uns jetzt auf 10 Jahre einigen können laufen aktuell die Jahre 2014 aus..... die Preise waren spottbillig und die Einkommen deutlich niedriger.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Ich weiß nicht, woher du deine Zahlen stützt. Oder soll das ein langfristiger historischer Wert sein?

Interhyp veröffentlicht jährlich einen Report dazu. Und für 2022 und 2021 lag der Schnitt jeweils unter 10 Jahren. Wenn ich annehme, dass es sicherlich Leute mit 15 Jahren (oder mehr) gibt, dann muss es ja rein mathematisch auch einige Kredite mit deutlich unter 10 Jahren Bindung gegeben haben.

Link findest du direkt über Google

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Auch wenn ihr ganz viele Einzelfälle kennt: die durchschnittliche Zinsbindung in Deutschland liegt bei über 12 Jahren

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Ganz genau genommen, wenn man z.B. eh nicht verkaufen will, ist Inflation sogar gut. Jedenfalls wenn die Gehälter ebenfalls steigen. Während in München die Mieten um 20% steigen, bleibt die Annuität immer gleich. Jedes Jahr wird die Annuität also 2-9% geringer, zumindest real.

Richtig. Der Effekt setzt früher ein als erwartet. Durch Gehaltssteigerungen bereits im 3. Jahr der Finanzierung bei mir und meiner Frau von Netto 7800 € auf 9400 € die Nettokreditbelastung von 28% auf 23%. Es spielt aber nur insoweit eine Rolle, dass das Leben komfortabler wird. Der Kredit ist mit 1.5% als Volltilger durchfinanziert.

Mein Schwager hat nur auf die Rate geguckt und darf in 3 Jahren nachfinanzieren. Zu seinem Pech ist vom Kredit noch ein großer Rest übrig. 2 Autos, Urlaube, Kurztrips am Wochenende brauchen Geld.

antworten

Die durchschnittliche Zinsbindung für Erstfinanzierungen war 2021 lt. Interhyp 13,3 Jahre. Klassischerweise also meist, bei Erstfinanzierungen (!), entweder 10 oder 15 Jahre. 5 Jahre sind selten, ebenso ist es selten gleich 20+ Jahre abzuschließen.

Ihr habt, mehr oder weniger, beide Recht. Es gibt ja noch Anschlussfinanzierungen. Wenn man diese einrechnet, kommt man auf die ~ 10 Jahre. Ebenso ist natürlich klar, dass 1,2 oder 3-Zimmer-Wohnungen nicht auf 15 oder 20 Jahre finanziert werden.

Interhyp gibt auch an, durchschnittlich wird bei Erstfinanzierungen mit 3% getilgt, bei Anschlussfinanzierungen mit 5,8%.

Wer also während der 1% Zinsen 3% Tilgung auf 15 Jahre abgeschlossen hat, der hat z.B.

100k Immobilie (inkl. NK)
20k EK
80k Kredit
267 Euro Rate pro Monat
41k Restschuld nach 15 Jahren

oder eben

500k Immobilie (inkl. NK)
100k EK
400k Kredit
1333 Euro Rate
205k Restschuld nach 15 Jahren

Wenn die Immobilie 5% p.a. steigt (3% Inflation, 2% reale Steigerung), sind wir nach 15 Jahren bei 208k bzw. 1.039k. Die Restschuld ist dann also "nur" noch knapp unter 20%. Klar, dass dann häufig 5 Jahre und fertig gemacht wird. So kommen 10 Jahre im Schnitt zusammen. Erstfinanzierung 15 Jahre, Anschlussfinanzierung 5 Jahre, fertig.

(P.S. ja, die Immobilie steigt nicht real 5%. Der Kredit steigt aber nominal um 0,00% und verliert real jedes Jahr von selbst an Wert. Immobilie +5% nominal p.a.; Kredit -3% real p.a.).

https://baufinanzierung-in-deutschland.interhyp.de/#/

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Mehrere Quellen. Interessanterweise entgegen deiner Aussage.

Im Jahr 2022 sogar auf durchschnittlich 14 Jahre gestiegen.
Im Jahr 2021 waren es 13,3.

Selbst wenn wir uns jetzt auf 10 Jahre einigen können laufen aktuell die Jahre 2014 aus..... die Preise waren spottbillig und die Einkommen deutlich niedriger.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Ich weiß nicht, woher du deine Zahlen stützt. Oder soll das ein langfristiger historischer Wert sein?

Interhyp veröffentlicht jährlich einen Report dazu. Und für 2022 und 2021 lag der Schnitt jeweils unter 10 Jahren. Wenn ich annehme, dass es sicherlich Leute mit 15 Jahren (oder mehr) gibt, dann muss es ja rein mathematisch auch einige Kredite mit deutlich unter 10 Jahren Bindung gegeben haben.

Link findest du direkt über Google

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Auch wenn ihr ganz viele Einzelfälle kennt: die durchschnittliche Zinsbindung in Deutschland liegt bei über 12 Jahren

antworten

Ich finde keine deiner Quellen. Würde mich tatsächlich über einen Link oder Namen freuen. Interhyp sagt etwas ganz anderes aus.

Und wir sprechen in den Beiträgen über die extrem kurzen Laufzeiten aus 2018-2020, die jetzt zur Refinanzierung anstehen. Von 2014 spricht hier niemand (außer du)

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Mehrere Quellen. Interessanterweise entgegen deiner Aussage.

Im Jahr 2022 sogar auf durchschnittlich 14 Jahre gestiegen.
Im Jahr 2021 waren es 13,3.

Selbst wenn wir uns jetzt auf 10 Jahre einigen können laufen aktuell die Jahre 2014 aus..... die Preise waren spottbillig und die Einkommen deutlich niedriger.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Ich weiß nicht, woher du deine Zahlen stützt. Oder soll das ein langfristiger historischer Wert sein?

Interhyp veröffentlicht jährlich einen Report dazu. Und für 2022 und 2021 lag der Schnitt jeweils unter 10 Jahren. Wenn ich annehme, dass es sicherlich Leute mit 15 Jahren (oder mehr) gibt, dann muss es ja rein mathematisch auch einige Kredite mit deutlich unter 10 Jahren Bindung gegeben haben.

Link findest du direkt über Google

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Auch wenn ihr ganz viele Einzelfälle kennt: die durchschnittliche Zinsbindung in Deutschland liegt bei über 12 Jahren

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Denke, es kommt auch immer auf den betrachteten Vergleichszeitraum an. Anfang 2010 bis heute ist natürlich nahezu ideal im Hinblick auf die Wertentwicklung von Immobilien. Wenn man den Zeitraum von Anfang 2020 bis heute nimmt, dann sieht es schon wieder anders aus:

Q1/2020 bis Q4/2023, Einfamilienhaus, GREIX-Gesamtwert: ca. 10% Wertzuwachs für diese 4 Jahre ohne Inflation. Inflationsbereinigt dann sogar ca. -6%, also 6% Wertverlust.

In diesem Zeitraum (Anfang 2020 bis Ende 2023) ist der DAX um ca. 25% gestiegen (ebenfalls ohne Berücksichtigung der Inflation).

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Zwei kurze Nachträge zu meinem eigenen Post:

1. Hatte mich leider vertan. Es sind 14 Jahre und nicht 13 Jahre. Sorry!
2. Die gesparte Miete bzw. die Mieterträge kommen noch obendrauf! Dafür gehen die Instandhaltungskosten, die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Zinskosten, der Wertverlust der dann 14 Jahre ältere Immobilie u.v.a.m. noch ab.

Kurzum: Man müsste das noch wesentlich detaillierter betrachten als nur der reine Wertzuwachs der Immobilie plus Grundstück. Aber alleine der Wertzuwachs ist für diesen spezifischen Zeitraum alleine bereits beachtlich.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Habe mir mal die neuen GREIX-Daten genauer angesehen. Wenn man in Q1/2010 ein Einfamilienhaus (z.B. freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften aber auch Zweifamilienhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung) gekauft hat, dann hat man bis Ende 2023 (Q4) insgesamt ca. 130% Wertzuwachs für diesen 13-Jahreszeitraum erzielt (ohne Berücksichtigung der Inflation). Inflationsbereinigt beträgt der Wertzuwachs immer noch stolze 72% für diesen 13-Jahreszeitraum.

Klar, die 130% Wertzuwachs sind zwar geringer als jetzt zum Beispiel die Entwicklung des DAX im gleichen Zeitraum (> 170% ?), aber immer noch ein überaus beachtlicher Wertzuwachs! Glückwunsch an alle, die Anfang 2010 eine Immobilie bzw. ein Einfamilienhaus erworben haben!!!

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Q1/2020 bis Q4/2023, Einfamilienhaus, GREIX-Gesamtwert: ca. 10% Wertzuwachs für diese 4 Jahre ohne Inflation. Inflationsbereinigt dann sogar ca. -6%, also 6% Wertverlust.

In diesem Zeitraum (Anfang 2020 bis Ende 2023) ist der DAX um ca. 25% gestiegen (ebenfalls ohne Berücksichtigung der Inflation).

So funktionieren Immobilien aber eben nicht. Kauf mal einen DAX-ETF mit 1% Zinsen und 5x bis 10x Leverage.

Wir haben ein Haus, das hat für uns so funktioniert: Wir hatten eine Kaltmiete X, wir haben in gleicher Lage stattdessen ein Haus gebaut. Die Annuität inkl. 3% Tilgung ist unterhalb der Kaltmiete. Wir haben also nicht nur durch die Tilgung Vermögensaufbau betrieben (Tilgung mindert Restschuld und die Vermögensposition ist ja Vermögen abzgl. Schulden), wir konnten auch unsere Sparrate im Vergleich zur Situation in der Mietwohnung erhöhen (weil Annuität geringer als Kaltmiete war). Weil der Neubau energieeffizient ist, sind auch unsere Nebenkosten geringer. Das Haus ist bald 8 Jahre alt, an Instandhaltung ist nahezu nichts angefallen. Dass wir noch einige 100k durch Wertzuwächse reicher geworden sind, ist ein nettes Bonbon nebenbei.

Diese Modell oben war bei 1% Zinsen überall möglich, natürlich tlw. hier besser oder dort schlechter. Aber ein Multiple von 100x gibt es nicht mal in München, d.h. Kreditzins war stets deutlich unterhalb vom Mietzins, damit war Tilgung zum guten Teil oder gar komplett kostenlos.

Wenn ich jetzt z.B. mal hier eine Statistik nehme, in 2018 war München, Stuttgart und Freiburg über 5.000 Euro je QM für Wohnungen, alle anderen Städte waren damals darunter. Der Mietspiegel in Frankfurt war z.B. 2018 bei knapp 13 Euro, Kaufpreis bei 4.779 Euro. Mietzins: 3,3% damals. Vervielfältiger damals: 31x.
Und real bei Neuvermietung hat man natürlich auch damals schon mehr als der Mietspiegel gezahlt, d.h. Vervielfältiger wenn eh ein Wechsel nötig war (z.B: Kinderzimmer notwendig), war eher 20x - 25x.

antworten

Es wird viel diskutiert über gestiegene Zinsen und deren Einfluss auf die Preise diskutiert. Okay, der Titel des Themas lautet auch "Aktuelle Immobilienpreise". Was mich beschäftigt und auch irgendwie damit zusammenhängt. Es wird weiterhin zu wenig gebaut. Es ist kaum Mobilität auf dem Immobilienmarkt. Eigentümer und Bestandsmieter verkaufen nicht bzw. sitzen ihre Bestandsmietverträge aus. Wer wegen einer veränderten familiären Situation oder Jobwechsel zum Umzug gezwungen ist, stößt auf eine große Anzahl von Mitbewerbern auf Häuser und Wohnungen und muss mitunter lange suchen. Das wird für den ein oder anderen zum psychologischen Problem.

Dabei sind die Zinsen für Bauen und Kaufen doch eigentlich gleich.

Gut, beim Kaufen sinken aufgrund gestiegener Zinsen eventuell die Preise. Die Baukosten bleiben jedoch gleich.

Folgt daraus, dass Bestandsimmobilien erschwinglicher werden, Neubauten aufgrund weiterhin hoher Baukosten jedoch nicht. Wenn das zuträfe, dann manifestiert sich der Mangel an verfügbaren Wohnraum und die Situation bleibt - gesunkene Immobilienpreise im Bestand - bescheiden.

antworten

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Mehrere Dinge haben wir gelernt:
Erstens, die Zinsen können doch wieder steigen und auch in der EU.
Zweitens, die Nachfrage nach Immobilien ist immer primär zinsinduziert und viel weniger "organisch", als es viele Makler und Projektentwickler angenommen hatten.
Drittens, die letzten 15 Jahren waren eine einmalige konditionale Anomalie und wer nicht in dieser Zeit gekauft hat, hat wirklich eine historische Chance verpasst.

antworten

Gute Zusammenfassung! Ich würde nur ergänzen, dass die "interessanten" Fälle, die 5-Jahresfinanzierungen mit Kauf zwischen 2018-2021 sind.

Hier kommen nämlich viele negative Einflüsse zusammen. Wie viele es sind, wir man sehen. Aber bei den Leuten, die ich kenne und blauäugig so finanziert haben, geht jetzt die Angst um. Ich glaube auch nicht, dass das ein großer Teil sein wird. Aber dennoch

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Die durchschnittliche Zinsbindung für Erstfinanzierungen war 2021 lt. Interhyp 13,3 Jahre. Klassischerweise also meist, bei Erstfinanzierungen (!), entweder 10 oder 15 Jahre. 5 Jahre sind selten, ebenso ist es selten gleich 20+ Jahre abzuschließen.

Ihr habt, mehr oder weniger, beide Recht. Es gibt ja noch Anschlussfinanzierungen. Wenn man diese einrechnet, kommt man auf die ~ 10 Jahre. Ebenso ist natürlich klar, dass 1,2 oder 3-Zimmer-Wohnungen nicht auf 15 oder 20 Jahre finanziert werden.

Interhyp gibt auch an, durchschnittlich wird bei Erstfinanzierungen mit 3% getilgt, bei Anschlussfinanzierungen mit 5,8%.

Wer also während der 1% Zinsen 3% Tilgung auf 15 Jahre abgeschlossen hat, der hat z.B.

100k Immobilie (inkl. NK)
20k EK
80k Kredit
267 Euro Rate pro Monat
41k Restschuld nach 15 Jahren

oder eben

500k Immobilie (inkl. NK)
100k EK
400k Kredit
1333 Euro Rate
205k Restschuld nach 15 Jahren

Wenn die Immobilie 5% p.a. steigt (3% Inflation, 2% reale Steigerung), sind wir nach 15 Jahren bei 208k bzw. 1.039k. Die Restschuld ist dann also "nur" noch knapp unter 20%. Klar, dass dann häufig 5 Jahre und fertig gemacht wird. So kommen 10 Jahre im Schnitt zusammen. Erstfinanzierung 15 Jahre, Anschlussfinanzierung 5 Jahre, fertig.

(P.S. ja, die Immobilie steigt nicht real 5%. Der Kredit steigt aber nominal um 0,00% und verliert real jedes Jahr von selbst an Wert. Immobilie +5% nominal p.a.; Kredit -3% real p.a.).

https://baufinanzierung-in-deutschland.interhyp.de/#/

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Mehrere Quellen. Interessanterweise entgegen deiner Aussage.

Im Jahr 2022 sogar auf durchschnittlich 14 Jahre gestiegen.
Im Jahr 2021 waren es 13,3.

Selbst wenn wir uns jetzt auf 10 Jahre einigen können laufen aktuell die Jahre 2014 aus..... die Preise waren spottbillig und die Einkommen deutlich niedriger.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Ich weiß nicht, woher du deine Zahlen stützt. Oder soll das ein langfristiger historischer Wert sein?

Interhyp veröffentlicht jährlich einen Report dazu. Und für 2022 und 2021 lag der Schnitt jeweils unter 10 Jahren. Wenn ich annehme, dass es sicherlich Leute mit 15 Jahren (oder mehr) gibt, dann muss es ja rein mathematisch auch einige Kredite mit deutlich unter 10 Jahren Bindung gegeben haben.

Link findest du direkt über Google

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Auch wenn ihr ganz viele Einzelfälle kennt: die durchschnittliche Zinsbindung in Deutschland liegt bei über 12 Jahren

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Q1/2020 bis Q4/2023, Einfamilienhaus, GREIX-Gesamtwert: ca. 10% Wertzuwachs für diese 4 Jahre ohne Inflation. Inflationsbereinigt dann sogar ca. -6%, also 6% Wertverlust.

In diesem Zeitraum (Anfang 2020 bis Ende 2023) ist der DAX um ca. 25% gestiegen (ebenfalls ohne Berücksichtigung der Inflation).

So funktionieren Immobilien aber eben nicht. Kauf mal einen DAX-ETF mit 1% Zinsen und 5x bis 10x Leverage.

Wir haben ein Haus, das hat für uns so funktioniert: Wir hatten eine Kaltmiete X, wir haben in gleicher Lage stattdessen ein Haus gebaut. Die Annuität inkl. 3% Tilgung ist unterhalb der Kaltmiete. Wir haben also nicht nur durch die Tilgung Vermögensaufbau betrieben (Tilgung mindert Restschuld und die Vermögensposition ist ja Vermögen abzgl. Schulden), wir konnten auch unsere Sparrate im Vergleich zur Situation in der Mietwohnung erhöhen (weil Annuität geringer als Kaltmiete war). Weil der Neubau energieeffizient ist, sind auch unsere Nebenkosten geringer. Das Haus ist bald 8 Jahre alt, an Instandhaltung ist nahezu nichts angefallen. Dass wir noch einige 100k durch Wertzuwächse reicher geworden sind, ist ein nettes Bonbon nebenbei.

Diese Modell oben war bei 1% Zinsen überall möglich, natürlich tlw. hier besser oder dort schlechter. Aber ein Multiple von 100x gibt es nicht mal in München, d.h. Kreditzins war stets deutlich unterhalb vom Mietzins, damit war Tilgung zum guten Teil oder gar komplett kostenlos.

Wenn ich jetzt z.B. mal hier eine Statistik nehme, in 2018 war München, Stuttgart und Freiburg über 5.000 Euro je QM für Wohnungen, alle anderen Städte waren damals darunter. Der Mietspiegel in Frankfurt war z.B. 2018 bei knapp 13 Euro, Kaufpreis bei 4.779 Euro. Mietzins: 3,3% damals. Vervielfältiger damals: 31x.
Und real bei Neuvermietung hat man natürlich auch damals schon mehr als der Mietspiegel gezahlt, d.h. Vervielfältiger wenn eh ein Wechsel nötig war (z.B: Kinderzimmer notwendig), war eher 20x - 25x.

Wenn es nur ein Investmentzweck ist, dann sidn ausländische Immobilien in so gut wie jedem Land attraktiver als die deutschen Immobilien mit ihrer 3% Mietrendite.

Und du konntest zu niedrigzeinsphasen auch Privatkredite für freie Verwndung günstig kriegen - ich hatte einen für 2,4%. Mit dem hätte ich frei investieren können.

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Gute Zusammenfassung! Stimme in fast allen Punkten zu. Selbstverständlich handelte es sich um eine Immobilienblase, die nun geplatzt ist, was denn sonst?

Ob man vor dem Hintergrund dieser geplatzten Blase gleichzeitig aber behaupten kann, dass man eine historische Chance verpasst hat, wenn man z.B. die Jahre vor Mitte 2022 gekauft hat, wage ich zu bezweifeln.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Mehrere Dinge haben wir gelernt:
Erstens, die Zinsen können doch wieder steigen und auch in der EU.
Zweitens, die Nachfrage nach Immobilien ist immer primär zinsinduziert und viel weniger "organisch", als es viele Makler und Projektentwickler angenommen hatten.
Drittens, die letzten 15 Jahren waren eine einmalige konditionale Anomalie und wer nicht in dieser Zeit gekauft hat, hat wirklich eine historische Chance verpasst.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Q1/2020 bis Q4/2023, Einfamilienhaus, GREIX-Gesamtwert: ca. 10% Wertzuwachs für diese 4 Jahre ohne Inflation. Inflationsbereinigt dann sogar ca. -6%, also 6% Wertverlust.

In diesem Zeitraum (Anfang 2020 bis Ende 2023) ist der DAX um ca. 25% gestiegen (ebenfalls ohne Berücksichtigung der Inflation).

So funktionieren Immobilien aber eben nicht. Kauf mal einen DAX-ETF mit 1% Zinsen und 5x bis 10x Leverage.

Wir haben ein Haus, das hat für uns so funktioniert: Wir hatten eine Kaltmiete X, wir haben in gleicher Lage stattdessen ein Haus gebaut. Die Annuität inkl. 3% Tilgung ist unterhalb der Kaltmiete. Wir haben also nicht nur durch die Tilgung Vermögensaufbau betrieben (Tilgung mindert Restschuld und die Vermögensposition ist ja Vermögen abzgl. Schulden), wir konnten auch unsere Sparrate im Vergleich zur Situation in der Mietwohnung erhöhen (weil Annuität geringer als Kaltmiete war). Weil der Neubau energieeffizient ist, sind auch unsere Nebenkosten geringer. Das Haus ist bald 8 Jahre alt, an Instandhaltung ist nahezu nichts angefallen. Dass wir noch einige 100k durch Wertzuwächse reicher geworden sind, ist ein nettes Bonbon nebenbei.

Diese Modell oben war bei 1% Zinsen überall möglich, natürlich tlw. hier besser oder dort schlechter. Aber ein Multiple von 100x gibt es nicht mal in München, d.h. Kreditzins war stets deutlich unterhalb vom Mietzins, damit war Tilgung zum guten Teil oder gar komplett kostenlos.

Wenn ich jetzt z.B. mal hier eine Statistik nehme, in 2018 war München, Stuttgart und Freiburg über 5.000 Euro je QM für Wohnungen, alle anderen Städte waren damals darunter. Der Mietspiegel in Frankfurt war z.B. 2018 bei knapp 13 Euro, Kaufpreis bei 4.779 Euro. Mietzins: 3,3% damals. Vervielfältiger damals: 31x.
Und real bei Neuvermietung hat man natürlich auch damals schon mehr als der Mietspiegel gezahlt, d.h. Vervielfältiger wenn eh ein Wechsel nötig war (z.B: Kinderzimmer notwendig), war eher 20x - 25x.

Es ist schon witzig, hier wird ständig rausgehauen, dass die Annuität angeblich unter der Miete lag wenn man im Niedrigzinsumfeld gekauft hat aber die Zahlen geben das einfach nicht her und wider.

Alleine bei Deinem eigenen Beispiel von 2018:
Miete 13 Euro, Kaufpreis 4779.

Macht mit Kaufnebenkosten von 11% und Deinen Annahmen (Zins 1%, Tilgung 3%) eine Annuität von 17,68. Das ist SIGNIFIKANT über der Miete. Also entweder komplett verrechnet oder massiv Eigenkapital eingesetzt, das Du in der Berechnung nicht außen vor lassen darfst.

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Die Baukosten sind nicht so hoch wie man meint, die Baulandpreise sind das wahre Problem beim Neubau.

Die Grundstückspreise haben sich in den letzten 15 Jahren am stärksten erhöht. Je nach Region kann man da von Faktor 6-10 sprechen. In Kiefersfelden an der Grenze Bayern/Österreich bspw. von 150 EUR pro QM in 2014 auf bis zu 1.050 EUR pro QM in 2023!

Was wir also wirklich brauchen ist deutlich mehr Bauland!

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Es wird viel diskutiert über gestiegene Zinsen und deren Einfluss auf die Preise diskutiert. Okay, der Titel des Themas lautet auch "Aktuelle Immobilienpreise". Was mich beschäftigt und auch irgendwie damit zusammenhängt. Es wird weiterhin zu wenig gebaut. Es ist kaum Mobilität auf dem Immobilienmarkt. Eigentümer und Bestandsmieter verkaufen nicht bzw. sitzen ihre Bestandsmietverträge aus. Wer wegen einer veränderten familiären Situation oder Jobwechsel zum Umzug gezwungen ist, stößt auf eine große Anzahl von Mitbewerbern auf Häuser und Wohnungen und muss mitunter lange suchen. Das wird für den ein oder anderen zum psychologischen Problem.

Dabei sind die Zinsen für Bauen und Kaufen doch eigentlich gleich.

Gut, beim Kaufen sinken aufgrund gestiegener Zinsen eventuell die Preise. Die Baukosten bleiben jedoch gleich.

Folgt daraus, dass Bestandsimmobilien erschwinglicher werden, Neubauten aufgrund weiterhin hoher Baukosten jedoch nicht. Wenn das zuträfe, dann manifestiert sich der Mangel an verfügbaren Wohnraum und die Situation bleibt - gesunkene Immobilienpreise im Bestand - bescheiden.

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Blase hin, Blase her. Fakt ist selbst bei 20% realer Wertminderung kann man kein Haus heute billiger erwerben (Außer mit viel EK oder uralte ungedämmte Bude im Kaff)

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Gute Zusammenfassung! Stimme in fast allen Punkten zu. Selbstverständlich handelte es sich um eine Immobilienblase, die nun geplatzt ist, was denn sonst?

Ob man vor dem Hintergrund dieser geplatzten Blase gleichzeitig aber behaupten kann, dass man eine historische Chance verpasst hat, wenn man z.B. die Jahre vor Mitte 2022 gekauft hat, wage ich zu bezweifeln.

Jein, natürlich sehen wir jetzt Preisrückgänge die recht groß sind (was jedem klar denkenden Menschen auch ersichtlich war und auch zu erwarten war). Wie weit die Preise wirklich sinken wird man sehen, vor allem wenn man sieht wie sich die Preise seit 2010 entwickelt haben.

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Mehrere Dinge haben wir gelernt:
Erstens, die Zinsen können doch wieder steigen und auch in der EU.
Zweitens, die Nachfrage nach Immobilien ist immer primär zinsinduziert und viel weniger "organisch", als es viele Makler und Projektentwickler angenommen hatten.
Drittens, die letzten 15 Jahren waren eine einmalige konditionale Anomalie und wer nicht in dieser Zeit gekauft hat, hat wirklich eine historische Chance verpasst.

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Bei Maklern ist immer die beste Zeit zu Kaufen, immerhin leben die rein vom Verkaufen!

Also Makler sollte man aus ökonomischer Sicht wirklich niemals ernstnehmen. Das sind Verkäufer und keine fachliche Berater.

Bei Projektentwicklern gibt solche und solche. Manche haben heftiges Bubble Riding bis zum bitteren Ende in die Insolvenz betrieben und manche haben bereits 2021 auf die Bremse getreten.

Wirklich nicht nachvollziehbar sind meiner Ansicht nach Äußerungen wie eben von TAG Immobilien CEO Thiel, der heute seine völlige Fehleinschätzung hinsichtlich der Ausmaße des Einbruchs zugibt: "Wenn man mich Anfang 2022 gefragt hätte, ob die Wohnungspreise um 20% fallen hätte ich gesagt: niemals. Dafür ist der Markt zu stabil."

Der CEO eines Immokonzerns weiß sehr genau, dass er mit Fair Value bilanzieren muss und jede Zinsänderung den Fair Value beeinflusst. Insofern lag das Risiko von starken Zinserhöhungen auf der Hand. also ist die Einschätzung "niemals" von einem eigentlichen Profi schon ein starkes Stück.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Mehrere Dinge haben wir gelernt:
Erstens, die Zinsen können doch wieder steigen und auch in der EU.
Zweitens, die Nachfrage nach Immobilien ist immer primär zinsinduziert und viel weniger "organisch", als es viele Makler und Projektentwickler angenommen hatten.
Drittens, die letzten 15 Jahren waren eine einmalige konditionale Anomalie und wer nicht in dieser Zeit gekauft hat, hat wirklich eine historische Chance verpasst.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Gut beobachtet, allerdings komme ich zu einer anderen Schlussfolgerung als Du. Ja, wir erleben seit einigen Jahren eine Inflation im Bereich der Sachwerte-Assets. Meiner Meinung nach wird hier aber nichts grotesk aufgeblasen, sondern im Gegenteil entwertet das Fiat-Geld immer mehr was eben zu dieser Flucht aus reinen Geldwerten in Sachwerte führt.

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Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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Hast du den Artikel gelesen oder nur die Überschrift?

In keinem Auszug kommt der Spiegel zu der Aussage, dass es wieder ein Verkäufermarkt werden wird. Wieso kommt man zu solchen falschen Schlussfolgerungen?

Lediglich richtig ist, dass die Transaktionen massiv eingebrochen sind. Leidtragende sind damit aktuell Verkäufer, die verkaufen „müssen“.

Da wir ein Neubauwohnung kaufen wollen, sind das super Zeiten für uns im Moment. Wir waren 2021 schon kurz vor einem Kauf, aber dann waren uns die Preise doch zu absurd. Seitdem konnten wir das EK nochmals deutlich erhöhen und freuen uns jetzt über 10-20% Nachlass (je nach Objekt) bei bezugsfertigen Neubauwohnungen. Finanzierung kann bei uns jetzt fast komplett aus dem Bausparer erfolgen, da der Kaufpreis günstiger wurde und das EK höher. Daher ist es für uns jetzt tatsächlich „günstiger“ geworden als 2021

Wenn wir zu den Marktzinsen kaufen müssten, dann wäre es wohl auf „plus minus null“ hinausgelaufen. Könnte ich aber mal konkret durchrechnen

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Q1/2020 bis Q4/2023, Einfamilienhaus, GREIX-Gesamtwert: ca. 10% Wertzuwachs für diese 4 Jahre ohne Inflation. Inflationsbereinigt dann sogar ca. -6%, also 6% Wertverlust.

In diesem Zeitraum (Anfang 2020 bis Ende 2023) ist der DAX um ca. 25% gestiegen (ebenfalls ohne Berücksichtigung der Inflation).

So funktionieren Immobilien aber eben nicht. Kauf mal einen DAX-ETF mit 1% Zinsen und 5x bis 10x Leverage.

Wir haben ein Haus, das hat für uns so funktioniert: Wir hatten eine Kaltmiete X, wir haben in gleicher Lage stattdessen ein Haus gebaut. Die Annuität inkl. 3% Tilgung ist unterhalb der Kaltmiete. Wir haben also nicht nur durch die Tilgung Vermögensaufbau betrieben (Tilgung mindert Restschuld und die Vermögensposition ist ja Vermögen abzgl. Schulden), wir konnten auch unsere Sparrate im Vergleich zur Situation in der Mietwohnung erhöhen (weil Annuität geringer als Kaltmiete war). Weil der Neubau energieeffizient ist, sind auch unsere Nebenkosten geringer. Das Haus ist bald 8 Jahre alt, an Instandhaltung ist nahezu nichts angefallen. Dass wir noch einige 100k durch Wertzuwächse reicher geworden sind, ist ein nettes Bonbon nebenbei.

Diese Modell oben war bei 1% Zinsen überall möglich, natürlich tlw. hier besser oder dort schlechter. Aber ein Multiple von 100x gibt es nicht mal in München, d.h. Kreditzins war stets deutlich unterhalb vom Mietzins, damit war Tilgung zum guten Teil oder gar komplett kostenlos.

Wenn ich jetzt z.B. mal hier eine Statistik nehme, in 2018 war München, Stuttgart und Freiburg über 5.000 Euro je QM für Wohnungen, alle anderen Städte waren damals darunter. Der Mietspiegel in Frankfurt war z.B. 2018 bei knapp 13 Euro, Kaufpreis bei 4.779 Euro. Mietzins: 3,3% damals. Vervielfältiger damals: 31x.
Und real bei Neuvermietung hat man natürlich auch damals schon mehr als der Mietspiegel gezahlt, d.h. Vervielfältiger wenn eh ein Wechsel nötig war (z.B: Kinderzimmer notwendig), war eher 20x - 25x.

Es ist schon witzig, hier wird ständig rausgehauen, dass die Annuität angeblich unter der Miete lag wenn man im Niedrigzinsumfeld gekauft hat aber die Zahlen geben das einfach nicht her und wider.

Alleine bei Deinem eigenen Beispiel von 2018:
Miete 13 Euro, Kaufpreis 4779.

Macht mit Kaufnebenkosten von 11% und Deinen Annahmen (Zins 1%, Tilgung 3%) eine Annuität von 17,68. Das ist SIGNIFIKANT über der Miete. Also entweder komplett verrechnet oder massiv Eigenkapital eingesetzt, das Du in der Berechnung nicht außen vor lassen darfst.

Das heißt doch aber, dass Zinsen + 2/3 der Tilgung durch Miete getragen werden (müssten) und lediglich 1/3 der Tilgung selbst aufgebracht werden muss.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

Die WirtschaftsWoche, der CEO von TAG Immobilien und der CEO des Projektentwicklers Grossmann & Berger sehen das komplett anders als der SPIEGEL, der dazu jetzt nicht gerade für wirtschaftliche Kompetenz bekannt ist.

Aber was stimmt ist, dass sich im Markt ein enormes Bid-Ask-Gap gebildet hat. Wären wir in den USA mit ihrer boomenden Demografie und multimillionenfachen Einwanderung, wäre ich sogar geneigt, der Theorie des SPIEGELS, dass die Verkäufer am Ende ihre Preise doch durchsetzen, zu glauben. Sind wir aber nicht.

Deutschland hat eigentlich gar keine Wohnungsnot, wenn man die fundamentalen Daten betrachtet. Der Immobilienhype war nur eine Assetflucht aufgrund der niedrigen Zinsen und darum ist der Hype mit den gestiegen Zinssätzen jetzt auch so abrupt wieder vorbei. Für 90 % der vorherigen Interessenten ist ein Kauf zu den neuen Konditionen außerdem nicht mehr realisierbar, die Leute weigern sich nicht, zu kaufen, sondern sie können schlicht nicht mehr kaufen. Bevor die Zinsen nicht wieder unter 2,5% sinken, wird es daher für die Immobilienpreise weiterhin in eine Richtung gehen: Nach unten.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Der Spiegel mutmaßt halt mal wieder. Die einen Medien und Experten sagen, dass der Negativtrend vorbei ist. Andere Medien und Experten sagen das Gegenteil.

Meine Individualmeinung ist, ich sehe keinen Grund warum es kurz- und mittelfristig wieder aufwärts gehen sollte. An den makroökonomischen Daten hat sich in den letzten 2 Jahren nichts verbessert, was einen Aufwärtstrend stützen könnte:
Die Inflation ist immer noch über Sollwert, es sind keinerlei Zinssenkungen angekündigt, Modernisierungszwänge und Co. sind politisch auch noch nicht vom Tisch, die Wirtschaft befindet sich immer noch in einer Stagnation/Rezession und die Preise sind nicht ansatzweise stark gefallen in Relation zu den letzten 15 Jahren.

Ich rechne frühestens 2025/26 mit einer Trendumkehr. Sollte es vorher zu einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise kommen, sehe ich die Gefahr einer Spekulationsblase. Solange die Fundamentaldaten schlecht sind und schlecht bleiben, wüsste ich nicht woher ein nachhaltiger Anstieg kommen sollte, abseits von Gier und FOMO.

Als Privatkäufer würde ich aber sagen, kauf wenn du was passendes findest und es dir leisten kannst. Da ist es genau wie am Aktienmarkt, versuch nicht den besten Zeitpunkt zu finden, denn dann verpasst du die guten Chancen sowieso.

antworten

Ich denke, es ist eher genau anders herum. Die Käufer haben weiterhin die Oberhand.

Gilt natürlich nicht für jeden, aber tendenziell - glaube ich - gilt für viele folgendes: Die Verkäufer MÜSSEN (zu den derzeitigen Preisen) NICHT verkaufen, die Käufer KÖNNEN (zu den derzeitigen Preisen immer noch) NICHT kaufen.

Außer natürlich, man senkt seine Ansprüche an die Immobilie entsprechend, aber warum sollte man das tun, wenn man stattdessen einfach in seiner Mietwohnung bleiben kann.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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Neubau ja, wenns preislich passt. Wir bauen selber.

Ältere Bestandsimmos halte ich dagegen oft noch für viel zu teuer.
Sind auch enorm schwierig nachträglich zu dämmen bzw. bringt langfristig ganz eigene Probleme mit sich.

Die Politik träumt jetzt immer von Altsanierungen, aber in den meisten Fällen hilft nur noch der Abriss.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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Beim Einbruch der Immobilienpreise kommen ja viele kurzfristige Effekte zusammen:

• Corona
• Krieg
• Infolge dessen stark gestiegene Materialpreise
• Stark gestiegene Energiekosten
• Klimakrise
• Infolge dessen stark gestiegene Anforderungen an Heizung/Dämmung
• Insgesamt starke Inflation und als Folge sehr stark gestiegene Zinsen

Hier herrscht bei potenziellen Käufern natürlich momentan große Verunsicherung und Unsicherheit ist immer auch ein Bremser für Investitionen.

Klar ist die Erschwinglichkeit durch die oben aufgeführten Effekte gerade deutlich gesunken.
Aber die Verunsicherung lässt viele im Moment auch einfach erst mal abwarten.
Wie entwickeln sich die Zinsen? Wie entwicklen sich Baukosten? Welche energetischen Anforderungen setzt die Regierung um? Welche Förderungen gibt es?

Sobald in all diese Themen wieder etwas Ruhe eingekehrt ist, wird auch der Markt sich finden und die Transaktionen wieder zunehmen.

Ich denke, dass die Preise dann relativ schnell auch wieder anziehen können, denn:

• Der Bedarf nach Wohnraum insgesamt und nach Eigentum ist weiterhin sehr hoch.
• Durch die stockenden Transaktionen baut sich ein noch größerer Bedarf auf
• Mangel an Bauland und hohe Baupreise machen Neubau weiterhin teuer
• Dies stützt auch den Preis von Bestandsobjekten
• Weiter steigende Mieten stützen die Kaufpreise

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich denke, es ist eher genau anders herum. Die Käufer haben weiterhin die Oberhand.

Wie geschrieben, habe nur den Spiegel zitiert. Der sieht die Oberhand klar bei den Verkäufern. Das bedeutet, die Käufer müssen ihre Ansprüche zurückschrauben.

Außer natürlich, man senkt seine Ansprüche an die Immobilie entsprechend, aber warum sollte man das tun, wenn man stattdessen einfach in seiner Mietwohnung bleiben kann.

Irgendwann blöd mit 2 Kindern und Partner in der 2-Zimmer-Wohnung. Mietwohnungen für Familien sind jedenfalls hier nicht zu bekommen.

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Q1/2020 bis Q4/2023, Einfamilienhaus, GREIX-Gesamtwert: ca. 10% Wertzuwachs für diese 4 Jahre ohne Inflation. Inflationsbereinigt dann sogar ca. -6%, also 6% Wertverlust.

In diesem Zeitraum (Anfang 2020 bis Ende 2023) ist der DAX um ca. 25% gestiegen (ebenfalls ohne Berücksichtigung der Inflation).

So funktionieren Immobilien aber eben nicht. Kauf mal einen DAX-ETF mit 1% Zinsen und 5x bis 10x Leverage.

Wir haben ein Haus, das hat für uns so funktioniert: Wir hatten eine Kaltmiete X, wir haben in gleicher Lage stattdessen ein Haus gebaut. Die Annuität inkl. 3% Tilgung ist unterhalb der Kaltmiete. Wir haben also nicht nur durch die Tilgung Vermögensaufbau betrieben (Tilgung mindert Restschuld und die Vermögensposition ist ja Vermögen abzgl. Schulden), wir konnten auch unsere Sparrate im Vergleich zur Situation in der Mietwohnung erhöhen (weil Annuität geringer als Kaltmiete war). Weil der Neubau energieeffizient ist, sind auch unsere Nebenkosten geringer. Das Haus ist bald 8 Jahre alt, an Instandhaltung ist nahezu nichts angefallen. Dass wir noch einige 100k durch Wertzuwächse reicher geworden sind, ist ein nettes Bonbon nebenbei.

Diese Modell oben war bei 1% Zinsen überall möglich, natürlich tlw. hier besser oder dort schlechter. Aber ein Multiple von 100x gibt es nicht mal in München, d.h. Kreditzins war stets deutlich unterhalb vom Mietzins, damit war Tilgung zum guten Teil oder gar komplett kostenlos.

Wenn ich jetzt z.B. mal hier eine Statistik nehme, in 2018 war München, Stuttgart und Freiburg über 5.000 Euro je QM für Wohnungen, alle anderen Städte waren damals darunter. Der Mietspiegel in Frankfurt war z.B. 2018 bei knapp 13 Euro, Kaufpreis bei 4.779 Euro. Mietzins: 3,3% damals. Vervielfältiger damals: 31x.
Und real bei Neuvermietung hat man natürlich auch damals schon mehr als der Mietspiegel gezahlt, d.h. Vervielfältiger wenn eh ein Wechsel nötig war (z.B: Kinderzimmer notwendig), war eher 20x - 25x.

Es ist schon witzig, hier wird ständig rausgehauen, dass die Annuität angeblich unter der Miete lag wenn man im Niedrigzinsumfeld gekauft hat aber die Zahlen geben das einfach nicht her und wider.

Alleine bei Deinem eigenen Beispiel von 2018:
Miete 13 Euro, Kaufpreis 4779.

Macht mit Kaufnebenkosten von 11% und Deinen Annahmen (Zins 1%, Tilgung 3%) eine Annuität von 17,68. Das ist SIGNIFIKANT über der Miete. Also entweder komplett verrechnet oder massiv Eigenkapital eingesetzt, das Du in der Berechnung nicht außen vor lassen darfst.

13 Euro war der Mietspiegel. Das ist der Durchschnitt der letzten X Jahre. Bei Neuvermietung warst du 2018 in Frankfurt nicht mehr bei 13 Euro.

Das Beispiel soll auch nur die damals viertteuerste Stadt illustrieren. Ich wollte mit offiziellen Daten arbeiten. Frankfurt offiziell 31x. Bei uns waren es damals eher 20x - 25x. 11% Nebenkosten hat man nicht, besonders nicht, wenn man baut. Da sind es 4-6% auf das Grundstück, also 1-3% auf die Bausumme.

Bei uns ist die Annuität für ein großes EFH real mit 3% Tilgung geringer als die Kaltmiete für eine 4-Zimmer-Wohnung in exakt gleicher Lage.

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Immobilien-Krise: Investoren müssen verkaufen, weil Anleger Gelder abziehen

Domino-Effekt verstärkt Krise

Die Krise am Markt für Immobilien erzeugt einen Domino-Effekt: Weil Anleger versuchen, aus Immobilien-Fonds auszusteigen und daher ihre Fonds-Anteile verkaufen, zwingen sie damit institutionelle Investoren, die diese Fonds anbieten, Immobilien aus ihrem Portfolio zu verkaufen.

Privatanleger ziehen jeden Monat mehr als eine Milliarde Euro aus europäischen Immobilien-Fonds ab, da die sinkende Nachfrage und der Anstieg der Kreditkosten Bedenken hinsichtlich der Bewertung aufkommen lassen.

Die Geld-Abflüsse der Anleger führten dazu, dass das Gesamtnettovermögen der europäischen offenen und börsengehandelten Immobilien-Fonds von Dezember 2022 bis zum Ende des letzten Jahres um mehr als 10 % auf 180,7 Milliarden Euro sank, wie die von Morningstar zusammengestellten Daten zeigen. Seit nunmehr elf Monaten in Folge sind Abflüsse zu verzeichnen, da das Ende des billigen Geldes Immobilien als Anlageklasse weniger attraktiv macht.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich denke, dass die Preise dann relativ schnell auch wieder anziehen können, denn:

• Der Bedarf nach Wohnraum insgesamt und nach Eigentum ist weiterhin sehr hoch.
• Durch die stockenden Transaktionen baut sich ein noch größerer Bedarf auf
• Mangel an Bauland und hohe Baupreise machen Neubau weiterhin teuer
• Dies stützt auch den Preis von Bestandsobjekten
• Weiter steigende Mieten stützen die Kaufpreise

Grundsätzlich bin ich bei dir, wenn man das als Preistreiber der letzten 20 Jahre anführt.

Die Demografie erreicht jedoch in naher Zukunft ihren Peak. In den realistischen Prognosen (in denen schon von 200k Nettozuwanderung p.a. ausgegangen wird) haben wir 2025 den Peak mit knapp 85 Millionen Menschen. Danach schrumpft die Bevökerung um ca. 1 Millionen Menschen in 5 Jahren (mit beschleunigter Tendenz). Sicherlich wird das den Metropolen nichts anhaben, aber steigender Wohnraumbedarf sieht langfristig anders aus.

Die Mieten sind inzwischen sehr begrenzt. Die Kappungsgrenze liegt bei 15% in 3 Jahren und die Ampel wollte das laut Koalitionsvertrag eigentlich nochmal auf 11% absenken. Mit der Verrentung der Boomer in den nächsten 20 Jahren wird sich das nochmal verschärfen, weil viele Rentner jetzt schon Probleme haben eine bezahlbare Wohnung zu finden und diese gleichzeitig bald die größte Wählergruppe stellen.
Zwar gibt es in dieser Generation relativ viel Immobilienbesitz, aber trotzdem sind ~60% der Boomer immer noch Mieter (und werden es auch als Rentner sein).

Auf alte Bestandobjekte kommen in den nächsten 30 Jahren hohe Kosten zu. 2050 soll der Gebäudesektor auf dem Niveau eines Niedrigenergiehauses sein. Bei vielen Häusern (besonders 50-70er) werden die Kosten einer solchen Sanierung einen Großteil des Werts betragen. Und der Sanierungszwang wird kommen, solange wir an der aktuellen Klimapolitik festhalten. Gebäude und Verkehr sind die beiden Sektoren wo wir am meisten hinterherhinken.

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Dabei ist übrigens zu beachten das die Auszahlung bei EU-Immobilienfonds 12 Monate dauert.

Das ist regulatorisch so geregelt. Das heißt die aktuellen Abflüsse resultieren aus den Fondsverkäufen von vor einem Jahr. Es ist also nicht so unwahrscheinlich, dass die Höhe der Abflüsse im Verlauf von 2024 noch deutlich steigen wird, da Sommer 2023 noch mehr Anleger aus Immofonds raus sind.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Immobilien-Krise: Investoren müssen verkaufen, weil Anleger Gelder abziehen

Domino-Effekt verstärkt Krise

Die Krise am Markt für Immobilien erzeugt einen Domino-Effekt: Weil Anleger versuchen, aus Immobilien-Fonds auszusteigen und daher ihre Fonds-Anteile verkaufen, zwingen sie damit institutionelle Investoren, die diese Fonds anbieten, Immobilien aus ihrem Portfolio zu verkaufen.

Privatanleger ziehen jeden Monat mehr als eine Milliarde Euro aus europäischen Immobilien-Fonds ab, da die sinkende Nachfrage und der Anstieg der Kreditkosten Bedenken hinsichtlich der Bewertung aufkommen lassen.

Die Geld-Abflüsse der Anleger führten dazu, dass das Gesamtnettovermögen der europäischen offenen und börsengehandelten Immobilien-Fonds von Dezember 2022 bis zum Ende des letzten Jahres um mehr als 10 % auf 180,7 Milliarden Euro sank, wie die von Morningstar zusammengestellten Daten zeigen. Seit nunmehr elf Monaten in Folge sind Abflüsse zu verzeichnen, da das Ende des billigen Geldes Immobilien als Anlageklasse weniger attraktiv macht.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Muss leider dieser pauschalen Darstellung widersprechen. Wenn man auf Basis von Statistik spricht, mag das stimmen. Wenn man hingegen differenziert und konkret auf der Suche in einer bestimmten Region und einem bestimmten Segment ist, kann man feststellen, dass sich preislich überhaupt nichts geändert hat, von dem Platzen einer Blase vollkommen zu schweigen. Mich persönlich interessieren diese ganzen Statistiken relativ wenig, da ich konkret schaue, was ich hier in meiner Region und im Segment was uns interessiert bekommen kann. Und dann stelle ich fest: Weiterhin nichts! Das, was wir suchen, ist so rar, dass wenn mal etwas auf den Markt kommt, unverändert hohe Preise aufgerufen werden, zu denen auch verkauft wird (leider bislang nicht an uns - obwohl wir schon mehrfach den Wunschpreis akzeptiert hätten). Gehört leider auch zur Realität, taucht aber so in keiner Statistik auf.

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Das liegt dann aber eher an dir bzw. Deiner Suche.

Bestimmt ist das wieder nach dem Motto „in meiner Gegend gibt es keine jungen EFH im top Zustand mit Preisabschlag“.

Ändert aber wenig daran, dass sich die Immobilienpreise (und darum geht es hier) im Schnitt in allen Regionen und Segmenten deutlich nach unten entwickelt haben. Dass es davon Ausreißer nach oben und unten gibt, sollte ja wohl selbstverständlich sein

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Muss leider dieser pauschalen Darstellung widersprechen. Wenn man auf Basis von Statistik spricht, mag das stimmen. Wenn man hingegen differenziert und konkret auf der Suche in einer bestimmten Region und einem bestimmten Segment ist, kann man feststellen, dass sich preislich überhaupt nichts geändert hat, von dem Platzen einer Blase vollkommen zu schweigen. Mich persönlich interessieren diese ganzen Statistiken relativ wenig, da ich konkret schaue, was ich hier in meiner Region und im Segment was uns interessiert bekommen kann. Und dann stelle ich fest: Weiterhin nichts! Das, was wir suchen, ist so rar, dass wenn mal etwas auf den Markt kommt, unverändert hohe Preise aufgerufen werden, zu denen auch verkauft wird (leider bislang nicht an uns - obwohl wir schon mehrfach den Wunschpreis akzeptiert hätten). Gehört leider auch zur Realität, taucht aber so in keiner Statistik auf.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich denke, dass die Preise dann relativ schnell auch wieder anziehen können, denn:

• Der Bedarf nach Wohnraum insgesamt und nach Eigentum ist weiterhin sehr hoch.
• Durch die stockenden Transaktionen baut sich ein noch größerer Bedarf auf
• Mangel an Bauland und hohe Baupreise machen Neubau weiterhin teuer
• Dies stützt auch den Preis von Bestandsobjekten
• Weiter steigende Mieten stützen die Kaufpreise

Grundsätzlich bin ich bei dir, wenn man das als Preistreiber der letzten 20 Jahre anführt.

Die Demografie erreicht jedoch in naher Zukunft ihren Peak. In den realistischen Prognosen (in denen schon von 200k Nettozuwanderung p.a. ausgegangen wird) haben wir 2025 den Peak mit knapp 85 Millionen Menschen. Danach schrumpft die Bevökerung um ca. 1 Millionen Menschen in 5 Jahren (mit beschleunigter Tendenz). Sicherlich wird das den Metropolen nichts anhaben, aber steigender Wohnraumbedarf sieht langfristig anders aus.

Die Mieten sind inzwischen sehr begrenzt. Die Kappungsgrenze liegt bei 15% in 3 Jahren und die Ampel wollte das laut Koalitionsvertrag eigentlich nochmal auf 11% absenken. Mit der Verrentung der Boomer in den nächsten 20 Jahren wird sich das nochmal verschärfen, weil viele Rentner jetzt schon Probleme haben eine bezahlbare Wohnung zu finden und diese gleichzeitig bald die größte Wählergruppe stellen.
Zwar gibt es in dieser Generation relativ viel Immobilienbesitz, aber trotzdem sind ~60% der Boomer immer noch Mieter (und werden es auch als Rentner sein).

Auf alte Bestandobjekte kommen in den nächsten 30 Jahren hohe Kosten zu. 2050 soll der Gebäudesektor auf dem Niveau eines Niedrigenergiehauses sein. Bei vielen Häusern (besonders 50-70er) werden die Kosten einer solchen Sanierung einen Großteil des Werts betragen. Und der Sanierungszwang wird kommen, solange wir an der aktuellen Klimapolitik festhalten. Gebäude und Verkehr sind die beiden Sektoren wo wir am meisten hinterherhinken.

Das mit der Demographie mag zutreffen. Aber selbst wenn der Bevölkerungsrückgang nicht durch Zuwanderung ausgeglichen wird, wird sich die Situation am Immobilienmarkt dadurch nicht so einfach entspannen. Wenn alte Bestandsobjekte auf den Markt kommen, dann kann man diese günstig erwerben. Dem stehen dann aber hohe Sanierungskosten gegenüber. Wir haben tatsächlich nicht nur aktuell einen Mangel an Wohnraum. Wir haben auch einen zum Teil überalterten Immobilienbestand. Das Wohnen wird ja nicht insgesamt günstiger, wenn man Bestandsobjekte abreißt und neu baut oder die Bestandsobjekte saniert.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Muss leider dieser pauschalen Darstellung widersprechen. Wenn man auf Basis von Statistik spricht, mag das stimmen. Wenn man hingegen differenziert und konkret auf der Suche in einer bestimmten Region und einem bestimmten Segment ist, kann man feststellen, dass sich preislich überhaupt nichts geändert hat, von dem Platzen einer Blase vollkommen zu schweigen. Mich persönlich interessieren diese ganzen Statistiken relativ wenig, da ich konkret schaue, was ich hier in meiner Region und im Segment was uns interessiert bekommen kann. Und dann stelle ich fest: Weiterhin nichts! Das, was wir suchen, ist so rar, dass wenn mal etwas auf den Markt kommt, unverändert hohe Preise aufgerufen werden, zu denen auch verkauft wird (leider bislang nicht an uns - obwohl wir schon mehrfach den Wunschpreis akzeptiert hätten). Gehört leider auch zur Realität, taucht aber so in keiner Statistik auf.

In welcher Region sucht ihr denn? Und mit welchem EK bzw. Einkommen?

Solange ihr jetzt nicht gerade in Erlangen, München, Rosenheim, Freiburg, Heidelberg oder Konstanz sucht, wo es extrem viele finanzkräftige Erbenpärchen und Privatiers gibt, die den Markt dominieren, müsstet auch ihr von den gesunkenen Preisen profitieren. In den genannten Regionen hat sich der Preis schon länger vom Marktmechanismus völlig entkoppelt, da werden heute noch Phantasiepreise gezahlt, einfach aufgrund der Knappheit und extremen Beliebtheit der Region. Im Rest von Deutschland, auch in Hannover, sind die Preise aber inzwischen wieder Marktmechanismen unterworfen.

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Du hast so recht.
Das eine sind Theorie und Statistiken aber von denen kann ich mir kein Haus kaufen, und das andere ist die Realität und die Praxis.

Bei uns genauso. Hocken hier immer noch mit einem Kleinkind in der überteuerten 3-Zimmer Butze und würden gerne ein zweites Kind bekommen aber es ist nicht möglich wegen unserer kleinen Behausung. Größere Wohnung für Familien gibt es scheinbar in ganz Deutschland gefühlt nicht . Und wenn dann sagt der Vermieter "wie 2 Kinder, uiuiui, das kann ich meinen Rentnern hier im Haus nicht antun. Tschüss".

Bleibt also nur ein Haus mit Garten und da hat sich genau 0,0 verändert und da existiert die Blase einfach nicht.

Ich glaube von der Blase von der einige hier reden sind einfach Immobilien im Bereich Investitionen (Vonovia usw.) gemeint aber nicht Immobilien zum Selbstbewohnen.
Die eine Blase scheint auch geplatzt zu sein aber die andere die sich um Familien und Leute dreht die in einem Haus leben möchten die wird niemals platzen. Warum nicht ? Weil es zu viele Menschen gibt die ein eigenes Haus wollen (vermutlich 95%) aber zu wenig Häuser zur Verfügung.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Muss leider dieser pauschalen Darstellung widersprechen. Wenn man auf Basis von Statistik spricht, mag das stimmen. Wenn man hingegen differenziert und konkret auf der Suche in einer bestimmten Region und einem bestimmten Segment ist, kann man feststellen, dass sich preislich überhaupt nichts geändert hat, von dem Platzen einer Blase vollkommen zu schweigen. Mich persönlich interessieren diese ganzen Statistiken relativ wenig, da ich konkret schaue, was ich hier in meiner Region und im Segment was uns interessiert bekommen kann. Und dann stelle ich fest: Weiterhin nichts! Das, was wir suchen, ist so rar, dass wenn mal etwas auf den Markt kommt, unverändert hohe Preise aufgerufen werden, zu denen auch verkauft wird (leider bislang nicht an uns - obwohl wir schon mehrfach den Wunschpreis akzeptiert hätten). Gehört leider auch zur Realität, taucht aber so in keiner Statistik auf.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Muss leider dieser pauschalen Darstellung widersprechen. Wenn man auf Basis von Statistik spricht, mag das stimmen. Wenn man hingegen differenziert und konkret auf der Suche in einer bestimmten Region und einem bestimmten Segment ist, kann man feststellen, dass sich preislich überhaupt nichts geändert hat, von dem Platzen einer Blase vollkommen zu schweigen. Mich persönlich interessieren diese ganzen Statistiken relativ wenig, da ich konkret schaue, was ich hier in meiner Region und im Segment was uns interessiert bekommen kann. Und dann stelle ich fest: Weiterhin nichts! Das, was wir suchen, ist so rar, dass wenn mal etwas auf den Markt kommt, unverändert hohe Preise aufgerufen werden, zu denen auch verkauft wird (leider bislang nicht an uns - obwohl wir schon mehrfach den Wunschpreis akzeptiert hätten). Gehört leider auch zur Realität, taucht aber so in keiner Statistik auf.

Von was sonst sollte man sprechen als von statistisch relevanten Erhebungen? Alles andere sind doch nur Einzelfälle und wenn man so was Spezielles sucht oder in einer so exklusiven Gegend wohnen will, dass es dort anders ist, dann ist es eben so, tut aber doch dann nicht wirklich was zur Sache.

Ich verkaufe gerade selbst das Haus aus einem Erbfall. In der Gegend sind die Angebotspreise für EFH in den letzten 5 Monaten seit das für uns relevant ist um 18% eingebrochen und ich sehe da ehrlich gesagt kein Ende. Wir liegen selbst am unteren Ende der Skala und es tut sich erschreckend wenig. Soll ich deshalb annehmen, die Käufer können sich momentan generell die Häuser aussuchen und die Preise nach Belieben drücken? Nein, das ist in unserem Einzelfall evtl. etwas ärgerlich, hat aber genauso wenig mit der Allgemeinheit zu tun wie jemand, der nix findet, weil er zu speziell sucht und keine Kompromisse eingehen will.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Immobilien-Krise: Investoren müssen verkaufen, weil Anleger Gelder abziehen

Domino-Effekt verstärkt Krise

Die Krise am Markt für Immobilien erzeugt einen Domino-Effekt: Weil Anleger versuchen, aus Immobilien-Fonds auszusteigen und daher ihre Fonds-Anteile verkaufen, zwingen sie damit institutionelle Investoren, die diese Fonds anbieten, Immobilien aus ihrem Portfolio zu verkaufen.

Privatanleger ziehen jeden Monat mehr als eine Milliarde Euro aus europäischen Immobilien-Fonds ab, da die sinkende Nachfrage und der Anstieg der Kreditkosten Bedenken hinsichtlich der Bewertung aufkommen lassen.

Die Geld-Abflüsse der Anleger führten dazu, dass das Gesamtnettovermögen der europäischen offenen und börsengehandelten Immobilien-Fonds von Dezember 2022 bis zum Ende des letzten Jahres um mehr als 10 % auf 180,7 Milliarden Euro sank, wie die von Morningstar zusammengestellten Daten zeigen. Seit nunmehr elf Monaten in Folge sind Abflüsse zu verzeichnen, da das Ende des billigen Geldes Immobilien als Anlageklasse weniger attraktiv macht.

Jab wobei Fonds überweigend in gewerblichen Objekten unterwegs sind (Einzelhandelsobjekte, Office, Logistik, Hotel....) aber verhaltnismäßig wenig im Wohnbereich. Das sind dann eher Wohnungskonzerne wie Vonovia... die Verkaufen dann im Zweifel aber auch ganze Portfolien mit oft hundert+ Einheiten in Blöcken. Für den privaten Käufer ist das natürlich wenig spannend

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Vonovia hat gar keine Probleme.

Der einzig wirkliche Problembereich aktuell für Banken sind die Gewerbeimmobilien, da knirscht es speziell in den USA ganz schön gewaltig.

Vonovia hat nur Mietwohnungen im Portfolio mit quasi 0% Leerstand, sehr geringer Durchschnittsmiete (unter 10 EUR) und genau das ist der Puffer gegen weitere Wertberichtigungen. Der Aktienkurs hat sich nicht umsonst deutlich erholt.
Die Zinsen steigen nicht weiter, sinken ab Sommer und die Mieten gehen weiter nach oben und damit steigen die Wohnungen wieder im Wert.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Du hast so recht.
Das eine sind Theorie und Statistiken aber von denen kann ich mir kein Haus kaufen, und das andere ist die Realität und die Praxis.

Bei uns genauso. Hocken hier immer noch mit einem Kleinkind in der überteuerten 3-Zimmer Butze und würden gerne ein zweites Kind bekommen aber es ist nicht möglich wegen unserer kleinen Behausung. Größere Wohnung für Familien gibt es scheinbar in ganz Deutschland gefühlt nicht . Und wenn dann sagt der Vermieter "wie 2 Kinder, uiuiui, das kann ich meinen Rentnern hier im Haus nicht antun. Tschüss".

Bleibt also nur ein Haus mit Garten und da hat sich genau 0,0 verändert und da existiert die Blase einfach nicht.

Ich glaube von der Blase von der einige hier reden sind einfach Immobilien im Bereich Investitionen (Vonovia usw.) gemeint aber nicht Immobilien zum Selbstbewohnen.
Die eine Blase scheint auch geplatzt zu sein aber die andere die sich um Familien und Leute dreht die in einem Haus leben möchten die wird niemals platzen. Warum nicht ? Weil es zu viele Menschen gibt die ein eigenes Haus wollen (vermutlich 95%) aber zu wenig Häuser zur Verfügung.

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Muss leider dieser pauschalen Darstellung widersprechen. Wenn man auf Basis von Statistik spricht, mag das stimmen. Wenn man hingegen differenziert und konkret auf der Suche in einer bestimmten Region und einem bestimmten Segment ist, kann man feststellen, dass sich preislich überhaupt nichts geändert hat, von dem Platzen einer Blase vollkommen zu schweigen. Mich persönlich interessieren diese ganzen Statistiken relativ wenig, da ich konkret schaue, was ich hier in meiner Region und im Segment was uns interessiert bekommen kann. Und dann stelle ich fest: Weiterhin nichts! Das, was wir suchen, ist so rar, dass wenn mal etwas auf den Markt kommt, unverändert hohe Preise aufgerufen werden, zu denen auch verkauft wird (leider bislang nicht an uns - obwohl wir schon mehrfach den Wunschpreis akzeptiert hätten). Gehört leider auch zur Realität, taucht aber so in keiner Statistik auf.

Von was sonst sollte man sprechen als von statistisch relevanten Erhebungen? Alles andere sind doch nur Einzelfälle und wenn man so was Spezielles sucht oder in einer so exklusiven Gegend wohnen will, dass es dort anders ist, dann ist es eben so, tut aber doch dann nicht wirklich was zur Sache.

Das Problem ist es gibt keine sauberen Statistiken, da zum einen kein öffentliches Transaktionsregister vorliegt, zum anderen der Markt sehr heterogen ist und du keine allgemeingültige Aussage bekommst.

Ich verkaufe gerade selbst das Haus aus einem Erbfall. In der Gegend sind die Angebotspreise für EFH in den letzten 5 Monaten seit das für uns relevant ist um 18% eingebrochen und ich sehe da ehrlich gesagt kein Ende. Wir liegen selbst am unteren Ende der Skala und es tut sich erschreckend wenig. Soll ich deshalb annehmen, die Käufer können sich momentan generell die Häuser aussuchen und die Preise nach Belieben drücken? Nein, das ist in unserem Einzelfall evtl. etwas ärgerlich, hat aber genauso wenig mit der Allgemeinheit zu tun wie jemand, der nix findet, weil er zu speziell sucht und keine Kompromisse eingehen will.

Du sagst den Punkt in der Gegend - in meiner Heimatregion (südlich von München Richtung Alpen) ist der Makrt sogar innerhalb meines Heimatlandkreises komplett unterschiedlich in der Entwicklung. Die beiden Hauptorte (einmal knapp 30k Einwohner, einmal knapp 20k Einwohner) laufen sind vom Preis fast unverändert geblieben, alles was auf dem Markt kommt wird auch recht zügig (2-3 Monate) verkauft, was man hier sieht die Bauträger /Bauentwickler sind sehr vorsichtig geworden und wenig neue Objekte auf den Markt kommen. In den übrigen Orten im Landkreis passiert fast nichts mehr und Angebote sind teilweise recht lange online wobei die Verhandlungsbereitschaft bzgl. Preis auch nur sehr gering ist

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Immobilien-Krise: Investoren müssen verkaufen, weil Anleger Gelder abziehen

Domino-Effekt verstärkt Krise

Die Krise am Markt für Immobilien erzeugt einen Domino-Effekt: Weil Anleger versuchen, aus Immobilien-Fonds auszusteigen und daher ihre Fonds-Anteile verkaufen, zwingen sie damit institutionelle Investoren, die diese Fonds anbieten, Immobilien aus ihrem Portfolio zu verkaufen.

Privatanleger ziehen jeden Monat mehr als eine Milliarde Euro aus europäischen Immobilien-Fonds ab, da die sinkende Nachfrage und der Anstieg der Kreditkosten Bedenken hinsichtlich der Bewertung aufkommen lassen.

Die Geld-Abflüsse der Anleger führten dazu, dass das Gesamtnettovermögen der europäischen offenen und börsengehandelten Immobilien-Fonds von Dezember 2022 bis zum Ende des letzten Jahres um mehr als 10 % auf 180,7 Milliarden Euro sank, wie die von Morningstar zusammengestellten Daten zeigen. Seit nunmehr elf Monaten in Folge sind Abflüsse zu verzeichnen, da das Ende des billigen Geldes Immobilien als Anlageklasse weniger attraktiv macht.

Hierbei handelt es sich aber - sofern es um Wohnraum geht - um vermietete Objekte. Mietern kann nicht so einfach gekündigt werden und Erhöhungen sind auch nur begrenzt möglich. Hinzu kommt, dass man als Käufer in größeren MFH noch die Unwägbarkeiten der Eigentümergemeinschaft hat. Das dürfte am Ende nur für institutionelle Investoren oder sehr vermögende Menschen interessant sein, die größere Mengen an Objekten (ganze Häuser) abnehmen. Für Privatleute gibt es aktuell deutlich attraktivere Anlageformen.

antworten

2009 / 2010 hatten die Immobilienpreise in Deutschland zeitweise ein Minimum erreicht. 2009 waren die Preise niedriger als im Jahr 2000.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Und jetzt mal ein Vergleich, in deinem genannten Zeitraum hatten wir einen ungefähren Reallohnzuwachs etwas über 6% bzw. nominell gut 30% laut Destatis. Wenn nun ein Häuschen aber >100% teurer wird, bei aktuell vergleichbarem Zinsumfeld zu 2010, dann kann ich die derzeitige Unzufriedenheit nur nachvollziehen. Es fehlen im Vergleich schlicht 70% Gehalt, was einfach ein enormer Unterschied darstellt.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Zwei kurze Nachträge zu meinem eigenen Post:

1. Hatte mich leider vertan. Es sind 14 Jahre und nicht 13 Jahre. Sorry!
2. Die gesparte Miete bzw. die Mieterträge kommen noch obendrauf! Dafür gehen die Instandhaltungskosten, die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Zinskosten, der Wertverlust der dann 14 Jahre ältere Immobilie u.v.a.m. noch ab.

Kurzum: Man müsste das noch wesentlich detaillierter betrachten als nur der reine Wertzuwachs der Immobilie plus Grundstück. Aber alleine der Wertzuwachs ist für diesen spezifischen Zeitraum alleine bereits beachtlich.

WiWi Gast schrieb am 08.02.2024:

Habe mir mal die neuen GREIX-Daten genauer angesehen. Wenn man in Q1/2010 ein Einfamilienhaus (z.B. freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften aber auch Zweifamilienhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung) gekauft hat, dann hat man bis Ende 2023 (Q4) insgesamt ca. 130% Wertzuwachs für diesen 13-Jahreszeitraum erzielt (ohne Berücksichtigung der Inflation). Inflationsbereinigt beträgt der Wertzuwachs immer noch stolze 72% für diesen 13-Jahreszeitraum.

Klar, die 130% Wertzuwachs sind zwar geringer als jetzt zum Beispiel die Entwicklung des DAX im gleichen Zeitraum (> 170% ?), aber immer noch ein überaus beachtlicher Wertzuwachs! Glückwunsch an alle, die Anfang 2010 eine Immobilie bzw. ein Einfamilienhaus erworben haben!!!

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Ich lese auch die vielen Berichte über sinkende Immobilienpreise, sei es nominal oder real. Zumindest in meiner Region (Nürnberg/Erlangen/Fürth) und bei meinen Suchparametern (EFH/DHH/RH, BJ >2010, zentral bzw. mit guter ÖPNV Anbindung) passt es aber nicht zur Realität. Tatsächlich ist in diesem Segment das Angebot so gering, dass auch kaum Veränderung bei den Preisen sichtbar ist. Unterschied zu früher ist lediglich, dass es nicht mehr Hunderte Interessenten gibt und ein Bieterwettbewerb stattfindet.

Die sinken Preise sehe ich eigentlich nur bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten oder bei schlechten Lagen. Das ist es aber nicht, was ich suche.

antworten

Im Jahr 2018 lagen die Neubau-Eigentumswohnungen in Wiesbaden bei einem Durchschnittspreis von € 6.095. Die Bestandswohnungen im Wiederverkauf bei € 3.080. Die Werte für München und Frankfurt dürften deutlich höher gewesen sein.

Quelle: Gutachterausschuss

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Wenn ich jetzt z.B. mal hier eine Statistik nehme, in 2018 war München, Stuttgart und Freiburg über 5.000 Euro je QM für Wohnungen, alle anderen Städte waren damals darunter. Der Mietspiegel in Frankfurt war z.B. 2018 bei knapp 13 Euro, Kaufpreis bei 4.779 Euro. Mietzins: 3,3% damals. Vervielfältiger damals: 31x.
Und real bei Neuvermietung hat man natürlich auch damals schon mehr als der Mietspiegel gezahlt, d.h. Vervielfältiger wenn eh ein Wechsel nötig war (z.B: Kinderzimmer notwendig), war eher 20x - 25x.

antworten

"Die Immobilienpreise" sind nicht gesunken. Es gibt aber Lagen und Marktsegmente, wo das zutrifft.

Dafür gibt es andere Bereiche, in denen die Preise auch in den letzten Jahren weiter gestiegen sind.

Am Ende wird daraus ein Mittelwert gebildet. der überhaupt keine Aussagekraft hat.

Wenn Du in einer bestimmten Stadt eine Neubau-ETW suchst und diese in 2023 teurer geworden sind hilft es Dir überhaupt nichts, wenn in derselben Stadt die Bestands-ETWs billiger geworden sind.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Mehrere Dinge haben wir gelernt:
Erstens, die Zinsen können doch wieder steigen und auch in der EU.
Zweitens, die Nachfrage nach Immobilien ist immer primär zinsinduziert und viel weniger "organisch", als es viele Makler und Projektentwickler angenommen hatten.
Drittens, die letzten 15 Jahren waren eine einmalige konditionale Anomalie und wer nicht in dieser Zeit gekauft hat, hat wirklich eine historische Chance verpasst.

antworten

Ja, so gut wie allem kann man zusammen.

Ich persönlich würde dennoch differenzieren: jemand, der Immobilien neuerer Baujahre gekauft hat, hat wenig falsch gemacht bzw. Glück gehabt.
Ich tippe nämlich sehr stark darauf, dass diese auch in Zukunft Mangelware bleiben und was das bedeutet, muss man nicht erklären.

Auch jetzt ist es so, dass sich diejenigen, die wirklich noch kaufen können, neuere Immobilien aussuchen

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Gute Zusammenfassung! Stimme in fast allen Punkten zu. Selbstverständlich handelte es sich um eine Immobilienblase, die nun geplatzt ist, was denn sonst?

Ob man vor dem Hintergrund dieser geplatzten Blase gleichzeitig aber behaupten kann, dass man eine historische Chance verpasst hat, wenn man z.B. die Jahre vor Mitte 2022 gekauft hat, wage ich zu bezweifeln.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Eines kann man nach nun 240 Seiten, knapp 24.000 Beiträgen und drei Jahren Dauerdiskussion nun konstatieren: Die Immobilienpreise sind doch tatsächlich gesunken. Und das sogar im zweistelligen Prozentbereich, nominal. Real kratzen wir an den -20 % Wertverlust in nur einem Jahr, hört hier noch jemand ein leises "Plopp"?

Denn darum ging es ja, Blase oder nicht Blase, das war die Frage. Das wurde ja nun sehr deutlich beantwortet, im März bekommen wir dann nochmal die Bestätigung durch das statistische Bundesamt, dass, und man darf es ja nun sagen, hier eine Blase geplatzt ist.

Ich bin generell kein Freund der neuen Geldtheorie des immerwährenden Niedrigzins und auch genau aus diesem Grund: Sämtlich Assetpreise, die irgendwie knapp sind (Immobilien, Bitcoin, Luxusgüter etc.), werden grotesk inflationär aufgeblasen, weil sich Geld immer einen Weg zur Rendite sucht und selbst wenn es Tulpen sind.

Mehrere Dinge haben wir gelernt:
Erstens, die Zinsen können doch wieder steigen und auch in der EU.
Zweitens, die Nachfrage nach Immobilien ist immer primär zinsinduziert und viel weniger "organisch", als es viele Makler und Projektentwickler angenommen hatten.
Drittens, die letzten 15 Jahren waren eine einmalige konditionale Anomalie und wer nicht in dieser Zeit gekauft hat, hat wirklich eine historische Chance verpasst.

antworten

Ein ganz großer Teil der Boomer ist bereits seit Jahren in Rente. Wo hast Du das mit den 20 Jahren her? Aktuell gehen die Boomer aus den frühen 1960er Jahren in Rente. Viele über Altersteilzeit, einige mit Rente mit 63.

Die Boomer aus den 1950er Jahren waren oft schon mit 60 zu hause.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich denke, dass die Preise dann relativ schnell auch wieder anziehen können, denn:

• Der Bedarf nach Wohnraum insgesamt und nach Eigentum ist weiterhin sehr hoch.
• Durch die stockenden Transaktionen baut sich ein noch größerer Bedarf auf
• Mangel an Bauland und hohe Baupreise machen Neubau weiterhin teuer
• Dies stützt auch den Preis von Bestandsobjekten
• Weiter steigende Mieten stützen die Kaufpreise

Grundsätzlich bin ich bei dir, wenn man das als Preistreiber der letzten 20 Jahre anführt.

Die Demografie erreicht jedoch in naher Zukunft ihren Peak. In den realistischen Prognosen (in denen schon von 200k Nettozuwanderung p.a. ausgegangen wird) haben wir 2025 den Peak mit knapp 85 Millionen Menschen. Danach schrumpft die Bevökerung um ca. 1 Millionen Menschen in 5 Jahren (mit beschleunigter Tendenz). Sicherlich wird das den Metropolen nichts anhaben, aber steigender Wohnraumbedarf sieht langfristig anders aus.

Die Mieten sind inzwischen sehr begrenzt. Die Kappungsgrenze liegt bei 15% in 3 Jahren und die Ampel wollte das laut Koalitionsvertrag eigentlich nochmal auf 11% absenken. Mit der Verrentung der Boomer in den nächsten 20 Jahren wird sich das nochmal verschärfen, weil viele Rentner jetzt schon Probleme haben eine bezahlbare Wohnung zu finden und diese gleichzeitig bald die größte Wählergruppe stellen.
Zwar gibt es in dieser Generation relativ viel Immobilienbesitz, aber trotzdem sind ~60% der Boomer immer noch Mieter (und werden es auch als Rentner sein).

Auf alte Bestandobjekte kommen in den nächsten 30 Jahren hohe Kosten zu. 2050 soll der Gebäudesektor auf dem Niveau eines Niedrigenergiehauses sein. Bei vielen Häusern (besonders 50-70er) werden die Kosten einer solchen Sanierung einen Großteil des Werts betragen. Und der Sanierungszwang wird kommen, solange wir an der aktuellen Klimapolitik festhalten. Gebäude und Verkehr sind die beiden Sektoren wo wir am meisten hinterherhinken.

antworten

Dann schreibe doch mal, wo Neubauwohnungen billiger geworden sind. Im Rhein Main Gebiet sind sie teurer geworden!

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Hast du den Artikel gelesen oder nur die Überschrift?

In keinem Auszug kommt der Spiegel zu der Aussage, dass es wieder ein Verkäufermarkt werden wird. Wieso kommt man zu solchen falschen Schlussfolgerungen?

Lediglich richtig ist, dass die Transaktionen massiv eingebrochen sind. Leidtragende sind damit aktuell Verkäufer, die verkaufen „müssen“.

Da wir ein Neubauwohnung kaufen wollen, sind das super Zeiten für uns im Moment. Wir waren 2021 schon kurz vor einem Kauf, aber dann waren uns die Preise doch zu absurd. Seitdem konnten wir das EK nochmals deutlich erhöhen und freuen uns jetzt über 10-20% Nachlass (je nach Objekt) bei bezugsfertigen Neubauwohnungen. Finanzierung kann bei uns jetzt fast komplett aus dem Bausparer erfolgen, da der Kaufpreis günstiger wurde und das EK höher. Daher ist es für uns jetzt tatsächlich „günstiger“ geworden als 2021

Wenn wir zu den Marktzinsen kaufen müssten, dann wäre es wohl auf „plus minus null“ hinausgelaufen. Könnte ich aber mal konkret durchrechnen

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Vonovia hat gar keine Probleme.

Der einzig wirkliche Problembereich aktuell für Banken sind die Gewerbeimmobilien, da knirscht es speziell in den USA ganz schön gewaltig.

Vonovia hat nur Mietwohnungen im Portfolio mit quasi 0% Leerstand, sehr geringer Durchschnittsmiete (unter 10 EUR) und genau das ist der Puffer gegen weitere Wertberichtigungen. Der Aktienkurs hat sich nicht umsonst deutlich erholt.
Die Zinsen steigen nicht weiter, sinken ab Sommer und die Mieten gehen weiter nach oben und damit steigen die Wohnungen wieder im Wert.

Von einer Erholung kann kaum die Rede sein, wenn der Akienkurs kaum bei der Hälfte von 2022 notiert. Gegenüber Mitte 2023 hat er sich ein wenig erholt, aber da war er auch bei weniger als 1/3 des ATH.
Wer die letzten 5 Jahre in Vonovia investiert hat, hat jedenfalls wahrscheinlich ein dickes Minusgeschäft gemacht.

Außerdem spekulieren die Investoren darauf, dass die Zinsen deutlich niedriger sind als jetzt, wenn Vonovia seine Schulden die nächsten Jahre refinanzieren muss. Sollte Vonovia gezwungen sein zu Verkaufen um Schulden zu decken, ist der Laden im Eimer.

Die haben inzwischen einen Schuldenberg von >90 Milliarden, den sie aus ihrem operativen Cashflow dank der niedrigen Mieten niemals bedienen können. Ohne Wertzuwachs bei den Immobilien sieht deren Bilanz wirklich grauenhaft aus.

antworten

Wenn ich nochmal auf das Thema Miete oder Kauf eingehen darf. Ach liebe Leute wenn ihr wüsstet was derzeit und auch in Zukunft so abläuft bei den Mietern würdet ihr kein Auge mehr zukriegen.
Ich bin im Mieterverein in Stuttgart tätig und es ist einfach unfassbar wie viele Rentner in den letzten 3 Jahren durch Mieterhöhungen nach Renovierung durch die Vermieter ausziehen mussten. Und die Zukunft sieht auch nicht rosig aus. Ich kann nur alle davor warnen im Rentenalter zur Miete zu wohnen. Ich habe hie Fälle bei dem die Mieten um die 500-800€ lagen und von jetzt auf gleich auf 1300-1600€ erhöht wurden durch Investitionen im Haus welche auf die Mieter umgelegt wurden. Das Gosse Problem für die älteren Menschen ist aber das sie ihre vertraute Umgebung und auch ihr lieb gewonnenes Heim verlassen müssen und dann um wieder so günstig zu wohnen in katastrophale Sozialwohnungen mit fragwürdigem Umfeld abgeschoben werden.
Ich alleine habe hier jeden Tag 5 neue Fälle.
Ich kann nur jedem raten im Alter eine Immobilie zu besitzen in der man seinen Lebensabend ohne Sorgen verbringen kann.
Denn rechtlich haben die Mieter bei dieser Masche keine Chance.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich denke, dass die Preise dann relativ schnell auch wieder anziehen können, denn:

• Der Bedarf nach Wohnraum insgesamt und nach Eigentum ist weiterhin sehr hoch.
• Durch die stockenden Transaktionen baut sich ein noch größerer Bedarf auf
• Mangel an Bauland und hohe Baupreise machen Neubau weiterhin teuer
• Dies stützt auch den Preis von Bestandsobjekten
• Weiter steigende Mieten stützen die Kaufpreise

Grundsätzlich bin ich bei dir, wenn man das als Preistreiber der letzten 20 Jahre anführt.

Die Demografie erreicht jedoch in naher Zukunft ihren Peak. In den realistischen Prognosen (in denen schon von 200k Nettozuwanderung p.a. ausgegangen wird) haben wir 2025 den Peak mit knapp 85 Millionen Menschen. Danach schrumpft die Bevökerung um ca. 1 Millionen Menschen in 5 Jahren (mit beschleunigter Tendenz). Sicherlich wird das den Metropolen nichts anhaben, aber steigender Wohnraumbedarf sieht langfristig anders aus.

Bei der Demographie wäre ich sehr vorsichtig. Vor einigen Jahren war klar, dass die 82 Millionen das Maximum sind und Deutschland in den nächsten Jahren Richtung 70-75 Millionen schrumpft. Inzwischen sind wir bei 85 Millionen.

Dazu heute in der Presse: sollte die Ukraine den Krieg verlieren (z.B. weil Trump die Unterstützung einstellt und aus Europa auch nicht viel kommt), rechnet man mit mindestens 10 Millionen Flüchtlingen, vielleicht sogar mehr. Davon würden sicherlich die nächsten 2+ Millionen in Deutschland landen. Der Migrationsdruck aus Afrika und dem Nahen Osten hält auch an. Solange nicht eine extrem migrationsfeindliche Regierung im Bund und auch in den Ländern (verantwortlich für Abschiebungen) kommt, wird die Zuwanderung anhalten.

Mich würde es überhaupt nicht wundern, wenn wir in fünf Jahren davon sprechen, dass wir mit 88 Millionen den Peak erreicht haben und Deutschland jetzt (wirklich!) nur noch schrumpft.

antworten

Zeigt aber trotzdem ganz gut, wie sich die Preise in vielen Regionen entwickelt haben. Mehr oder weniger entkoppelt von den Einkommen. Irgendwann ist halt Ende, aktuell ist es einfach für viele unmöglich die Preise bzw. Finanzierungskosten zu stemmen, auch wenn sie wollten. Und da sprechen wir auch von Familien/Menschen aus der oberen Mittelschicht. Selbst mit gutem Einkommen ist es zunehmend sehr sehr schwer bis nahezu unmöglich. Häufig sind selbst alte Häuser (zzgl. Sanierungskosten) deutlich teurer als Neubauten. Und da rede ich nicht von irgendwelchen besonderen Bauten/Lagen, sondern das ganz normale 0815 Häuschen. Wenn ich dann die Leute reden höre, dass die Kosten weiter steigen würden, dann frage ich mich echt in welcher Realität viele hier leben. Rezession, Entlassungen, Reallohn geht zurück, Krieg... aber ja, die Leute können jetzt natürlich wieder plötzlich viel mehr zahlen.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

2009 / 2010 hatten die Immobilienpreise in Deutschland zeitweise ein Minimum erreicht. 2009 waren die Preise niedriger als im Jahr 2000.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Und jetzt mal ein Vergleich, in deinem genannten Zeitraum hatten wir einen ungefähren Reallohnzuwachs etwas über 6% bzw. nominell gut 30% laut Destatis. Wenn nun ein Häuschen aber >100% teurer wird, bei aktuell vergleichbarem Zinsumfeld zu 2010, dann kann ich die derzeitige Unzufriedenheit nur nachvollziehen. Es fehlen im Vergleich schlicht 70% Gehalt, was einfach ein enormer Unterschied darstellt.

antworten

München, Nürnberg, Frankfurt, Hamburg, Heidelberg.

Das waren die ersten Treffer nach zwei Minuten Recherche.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Dann schreibe doch mal, wo Neubauwohnungen billiger geworden sind. Im Rhein Main Gebiet sind sie teurer geworden!

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Hast du den Artikel gelesen oder nur die Überschrift?

In keinem Auszug kommt der Spiegel zu der Aussage, dass es wieder ein Verkäufermarkt werden wird. Wieso kommt man zu solchen falschen Schlussfolgerungen?

Lediglich richtig ist, dass die Transaktionen massiv eingebrochen sind. Leidtragende sind damit aktuell Verkäufer, die verkaufen „müssen“.

Da wir ein Neubauwohnung kaufen wollen, sind das super Zeiten für uns im Moment. Wir waren 2021 schon kurz vor einem Kauf, aber dann waren uns die Preise doch zu absurd. Seitdem konnten wir das EK nochmals deutlich erhöhen und freuen uns jetzt über 10-20% Nachlass (je nach Objekt) bei bezugsfertigen Neubauwohnungen. Finanzierung kann bei uns jetzt fast komplett aus dem Bausparer erfolgen, da der Kaufpreis günstiger wurde und das EK höher. Daher ist es für uns jetzt tatsächlich „günstiger“ geworden als 2021

Wenn wir zu den Marktzinsen kaufen müssten, dann wäre es wohl auf „plus minus null“ hinausgelaufen. Könnte ich aber mal konkret durchrechnen

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

antworten

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich lese auch die vielen Berichte über sinkende Immobilienpreise, sei es nominal oder real. Zumindest in meiner Region (Nürnberg/Erlangen/Fürth) und bei meinen Suchparametern (EFH/DHH/RH, BJ >2010, zentral bzw. mit guter ÖPNV Anbindung) passt es aber nicht zur Realität. Tatsächlich ist in diesem Segment das Angebot so gering, dass auch kaum Veränderung bei den Preisen sichtbar ist. Unterschied zu früher ist lediglich, dass es nicht mehr Hunderte Interessenten gibt und ein Bieterwettbewerb stattfindet.

Die sinken Preise sehe ich eigentlich nur bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten oder bei schlechten Lagen. Das ist es aber nicht, was ich suche.

antworten

Mir ist durchaus bewusst, dass ich einem kleinen Raster suche. Ich weiß aber aus dem Freundes- und Bekanntenkreis, dass viele mit ähnlichen Parametern in unterschiedlichen Regionen suchen und ähnliche Erfahrungen haben.

Ich will darauf hinaus, dass das der Grund für die unterschiedlichen Wahrnehmungen ist: Auf der einen Seite gibt es zweifellos die Objekte, die im Preis gesunken sind, aber die passen oft nicht zu den Kriterien der potentiellen Käufer; daher gibt es die gesunkenen Preise in der empfundenen Wirklichkeit oft nicht.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich lese auch die vielen Berichte über sinkende Immobilienpreise, sei es nominal oder real. Zumindest in meiner Region (Nürnberg/Erlangen/Fürth) und bei meinen Suchparametern (EFH/DHH/RH, BJ >2010, zentral bzw. mit guter ÖPNV Anbindung) passt es aber nicht zur Realität. Tatsächlich ist in diesem Segment das Angebot so gering, dass auch kaum Veränderung bei den Preisen sichtbar ist. Unterschied zu früher ist lediglich, dass es nicht mehr Hunderte Interessenten gibt und ein Bieterwettbewerb stattfindet.

Die sinken Preise sehe ich eigentlich nur bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten oder bei schlechten Lagen. Das ist es aber nicht, was ich suche.

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WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Jab aber das ist halt die Normalität für viele Interessenten, ich schaue wenn ich in Norddeutschland bei Hamburg oder Bremen wohne und dort suche ja auch nicht ob im Schwarzwald oder in der Oberpfalz zufällig Immobilien billiger geworden sind, sondern beobachte die für mich relevante Region.

Und hier sind auch keine Großinvestoren vertreten die Pakete mit mehreren Dutzend Wohnung kaufen sondern überwiegend Selbstnutzer.

Daneben sind Angebotspreise halt das Einzige was man als Interessent wirklich sieht, die tatsächliche Transaktionspreise sieht man ja nicht man kann lediglich die Dauer wie lange ein Angebot steht als Indikator nehmen, dass der geforderte PReis zu hoch ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Bei der Demographie wäre ich sehr vorsichtig. Vor einigen Jahren war klar, dass die 82 Millionen das Maximum sind und Deutschland in den nächsten Jahren Richtung 70-75 Millionen schrumpft. Inzwischen sind wir bei 85 Millionen.

Auch mit massiver Einwanderung hat Deutschland ein Demografieproblem.

Man sollte nicht vergessen, in den nächsten 30 Jahren erreichen ca. 50% der Bevölkerung statistisch ihr Lebensende.

19 Millionen Menschen sind 65 und älter und werden damit statistisch in den nächsten 15 Jahren sterben.
6,2 Millionen Menschen sind 60-64 und werden damit statistisch in den nächsten 20 Jahren sterben.
23 Millionen Menschen ind 40-59 und werden damit statistisch in den nächsten 30-40 Jahren sterben.

Heißt also 48,2 Millionen werden in den nächsten 40 Jahren das zeitliche segnen. Das sind nach aktuellen Zahlen 56% der Bevölkerung.

Zum Vergleich werden in dieser Zeit lediglich max. 30 Millionen Menschen in Deutschland geboren werden (Stand 2022 ca. 750k im Jahr, Tendenz weiter rückläufig).

Ohne Nettozuwanderung bleibt also ein negativer Saldo von mind. 18,2 Millionen in den nächsten 40 Jahren.

Und bevor jetzt das Argument höhere Lebenserwartung kommt, die statistische Lebenserwartung hat sich in den letzten 15 Jahren nicht mehr signifkant verbessert (Männer ~79 Jahre, Frauen ~83 Jahre) und weitere Verbesserungen sind in den nächsten Jahrzehnten unwahrscheinlich.
Eher ist eine Verschlechterung aufgrund der Rentenproblematik und einer möglichen Überlastung des Gesundheits- und Pflegesystems wahrscheinlich.

antworten

Ich habe interessehalber mal die neuesten GREIX-Daten genommen und den prozentualen Rückgang der Immobilienpreise vom jeweiligen Allzeithoch (Q1/2022 oder Q2/2022) zu Q4/2023 berechnet. Hier die Ergebnisse:

Rückgang ohne Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -16%
Eigentumswohnungen: -14%
Mehrfamilienhäuser: -23%

Rückgang mit Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -24%
Eigentumswohnungen: -21%
Mehrfamilienhäuser: -30%

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WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Zeigt aber trotzdem ganz gut, wie sich die Preise in vielen Regionen entwickelt haben. Mehr oder weniger entkoppelt von den Einkommen. Irgendwann ist halt Ende, aktuell ist es einfach für viele unmöglich die Preise bzw. Finanzierungskosten zu stemmen, auch wenn sie wollten. Und da sprechen wir auch von Familien/Menschen aus der oberen Mittelschicht. Selbst mit gutem Einkommen ist es zunehmend sehr sehr schwer bis nahezu unmöglich. Häufig sind selbst alte Häuser (zzgl. Sanierungskosten) deutlich teurer als Neubauten. Und da rede ich nicht von irgendwelchen besonderen Bauten/Lagen, sondern das ganz normale 0815 Häuschen. Wenn ich dann die Leute reden höre, dass die Kosten weiter steigen würden, dann frage ich mich echt in welcher Realität viele hier leben. Rezession, Entlassungen, Reallohn geht zurück, Krieg... aber ja, die Leute können jetzt natürlich wieder plötzlich viel mehr zahlen.

All diese Argumente sind statistisch nicht belegbar, sondern allenfalls persönliche Empfindungen. Statistisch ist die derzeitige Leistbarkeit von Immobilien überdurchschnittlich gut. Aktuell können sich mehr Menschen eine Immobilie leisten, wenn sie nur wollten, als zum Beispiel zu Boomer Zeiten. Die Boomer hatten es nach Ansicht der Poster in diesem Forum nicht schwer. Aktuell ist es auch nicht schwerer.

antworten

In Frankfurt von 2021 auf 2022 ein Preisrückgang von € 8.250 auf € 8.220
Neuere Daten liegen noch nicht vor. Das könnte man auch als Stagnation auf hohem Niveau bezeichnen.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

München, Nürnberg, Frankfurt, Hamburg, Heidelberg.

Das waren die ersten Treffer nach zwei Minuten Recherche.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Dann schreibe doch mal, wo Neubauwohnungen billiger geworden sind. Im Rhein Main Gebiet sind sie teurer geworden!

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Hast du den Artikel gelesen oder nur die Überschrift?

In keinem Auszug kommt der Spiegel zu der Aussage, dass es wieder ein Verkäufermarkt werden wird. Wieso kommt man zu solchen falschen Schlussfolgerungen?

Lediglich richtig ist, dass die Transaktionen massiv eingebrochen sind. Leidtragende sind damit aktuell Verkäufer, die verkaufen „müssen“.

Da wir ein Neubauwohnung kaufen wollen, sind das super Zeiten für uns im Moment. Wir waren 2021 schon kurz vor einem Kauf, aber dann waren uns die Preise doch zu absurd. Seitdem konnten wir das EK nochmals deutlich erhöhen und freuen uns jetzt über 10-20% Nachlass (je nach Objekt) bei bezugsfertigen Neubauwohnungen. Finanzierung kann bei uns jetzt fast komplett aus dem Bausparer erfolgen, da der Kaufpreis günstiger wurde und das EK höher. Daher ist es für uns jetzt tatsächlich „günstiger“ geworden als 2021

Wenn wir zu den Marktzinsen kaufen müssten, dann wäre es wohl auf „plus minus null“ hinausgelaufen. Könnte ich aber mal konkret durchrechnen

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich lese auch die vielen Berichte über sinkende Immobilienpreise, sei es nominal oder real. Zumindest in meiner Region (Nürnberg/Erlangen/Fürth) und bei meinen Suchparametern (EFH/DHH/RH, BJ >2010, zentral bzw. mit guter ÖPNV Anbindung) passt es aber nicht zur Realität. Tatsächlich ist in diesem Segment das Angebot so gering, dass auch kaum Veränderung bei den Preisen sichtbar ist. Unterschied zu früher ist lediglich, dass es nicht mehr Hunderte Interessenten gibt und ein Bieterwettbewerb stattfindet.

Die sinken Preise sehe ich eigentlich nur bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten oder bei schlechten Lagen. Das ist es aber nicht, was ich suche.

Ich bin die von oben, die schrieb, dass ich der pauschalen Aussage der geplatzten Blase widerspreche. Bist du mein Mann? Spaß beiseite, aber wir suchen ebenfalls in dieser Region (Mittel- und Oberfranken) und im von dir genannten Segment. Da ist überhaupt nix geplatzt, die Objekte sind rar und heiß begehrt. Wenn mal was kommt, gibt es genug kaufwillige und kauffähige Interessenten, sodass weiterhin unverändert hohe Preise realisiert werden. Ich sehe das auch nicht als Einzelfall oder Ausreißer, sondern eher das keine aussagekräftigen (ausreichend differenzierte) Statistiken existieren.

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WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

Ohwe, hoffentlich bist du nie beratend tätig. „Ok ich verstehe, was sie suchen. Aber mein Tipp ist: Suchen sie sich einen neuen Job woanders, packen sie Frau und Kind ein und ziehen sie um, weil dort ist es nach Statistik jetzt günstiger geworden. Alternativ bleiben sie hier, aber bitte ändern sie alle ihre Vorstellungen zu ihrem Eigenheim, denn wenn sie die der Statistik nach geringeren Preise auch haben wollen, müssen sie schon von Jungbau auf sanierungsbedürftigen Altbau umsteigen“.

Sorry. Man sucht was zu seinem Leben passt. Viele haben auch genug Geld, aber das Angebot ist rar und man kriegt weiterhin keinen Zuschlag. Dh die Blase ist eben nicht für jeden geplatzt, darum geht es.

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Bitte nochmal lesen.

Ich sage nicht, dass man etwas anderes kaufen soll. Ich sage, dass man sich mit diesem Suchprofil nicht wundern soll, wenn man von der allgemeinen Preiskorrektur nichts oder nur wenig mitbekommt.

Des Weiteren habe ich angebracht, wenn man das Profil ausweitet, dann wird es auch andere Preispunkte geben. Wo oder was jemand kauft, ist mir persönlich komplett egal. Mir geht es darum, dass man aus so einem super eng gefassten Einzelbeispiel nicht die grobe Preisentwicklung widerlegen kann.

Wie du darauf kommst, dass ich jemanden hier beraten will, erschließt sich mir nicht.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

Ohwe, hoffentlich bist du nie beratend tätig. „Ok ich verstehe, was sie suchen. Aber mein Tipp ist: Suchen sie sich einen neuen Job woanders, packen sie Frau und Kind ein und ziehen sie um, weil dort ist es nach Statistik jetzt günstiger geworden. Alternativ bleiben sie hier, aber bitte ändern sie alle ihre Vorstellungen zu ihrem Eigenheim, denn wenn sie die der Statistik nach geringeren Preise auch haben wollen, müssen sie schon von Jungbau auf sanierungsbedürftigen Altbau umsteigen“.

Sorry. Man sucht was zu seinem Leben passt. Viele haben auch genug Geld, aber das Angebot ist rar und man kriegt weiterhin keinen Zuschlag. Dh die Blase ist eben nicht für jeden geplatzt, darum geht es.

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Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

In Frankfurt von 2021 auf 2022 ein Preisrückgang von € 8.250 auf € 8.220
Neuere Daten liegen noch nicht vor. Das könnte man auch als Stagnation auf hohem Niveau bezeichnen.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

München, Nürnberg, Frankfurt, Hamburg, Heidelberg.

Das waren die ersten Treffer nach zwei Minuten Recherche.

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Dann schreibe doch mal, wo Neubauwohnungen billiger geworden sind. Im Rhein Main Gebiet sind sie teurer geworden!

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Hast du den Artikel gelesen oder nur die Überschrift?

In keinem Auszug kommt der Spiegel zu der Aussage, dass es wieder ein Verkäufermarkt werden wird. Wieso kommt man zu solchen falschen Schlussfolgerungen?

Lediglich richtig ist, dass die Transaktionen massiv eingebrochen sind. Leidtragende sind damit aktuell Verkäufer, die verkaufen „müssen“.

Da wir ein Neubauwohnung kaufen wollen, sind das super Zeiten für uns im Moment. Wir waren 2021 schon kurz vor einem Kauf, aber dann waren uns die Preise doch zu absurd. Seitdem konnten wir das EK nochmals deutlich erhöhen und freuen uns jetzt über 10-20% Nachlass (je nach Objekt) bei bezugsfertigen Neubauwohnungen. Finanzierung kann bei uns jetzt fast komplett aus dem Bausparer erfolgen, da der Kaufpreis günstiger wurde und das EK höher. Daher ist es für uns jetzt tatsächlich „günstiger“ geworden als 2021

Wenn wir zu den Marktzinsen kaufen müssten, dann wäre es wohl auf „plus minus null“ hinausgelaufen. Könnte ich aber mal konkret durchrechnen

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Spiegel sieht die Trendwende bei den Immobilienpreisen.

"War’s das jetzt mit den sinkenden Immobilienpreisen?"

Aufgrund der stark gesunkenen Transaktionen geht Spiegel, wie ja viele hier auch, davon aus, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenpassen.

Lt. Spiegel ist es wahrscheinlich, dass die Verkäufer hier die Oberhand gewinnen. Auch die Preiskurven deuten darauf hin.

Was sagen die Leute auf der Reservebank dazu? Ist jetzt der beste Zeitpunkt, da auch die Zinsen bereits wieder gesunken sind, aber die Preise eben noch nicht wieder gestiegen sind? Oder hofft hier mancher auf weitere Preissenkungen? Als Eigennutzer mit klassisch 20% EK jetzt zuschlagen oder abwarten?

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WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

Ohwe, hoffentlich bist du nie beratend tätig. „Ok ich verstehe, was sie suchen. Aber mein Tipp ist: Suchen sie sich einen neuen Job woanders, packen sie Frau und Kind ein und ziehen sie um, weil dort ist es nach Statistik jetzt günstiger geworden. Alternativ bleiben sie hier, aber bitte ändern sie alle ihre Vorstellungen zu ihrem Eigenheim, denn wenn sie die der Statistik nach geringeren Preise auch haben wollen, müssen sie schon von Jungbau auf sanierungsbedürftigen Altbau umsteigen“.

Sorry. Man sucht was zu seinem Leben passt. Viele haben auch genug Geld, aber das Angebot ist rar und man kriegt weiterhin keinen Zuschlag. Dh die Blase ist eben nicht für jeden geplatzt, darum geht es.

Es gibt nun mal sehr wenig Platz im Stadtzentrum, es gibt dort nochmal deutlich weniger neue oder luxuriös kernsanierte Häuser. Logischerweise sind die sehr wenigen Objekte, die hinsichtlich Lage und Ausstattung allererste Wahl sind, mit Abstand am teuersten. Das gilt für den Mietmarkt genauso wie für Eigentum und daran wird sich auch nie etwas ändern. Dort spielen Einkommen und Zinsen eine relativ untergeordnete Rolle, weil das meiste über Vermögen läuft. Und selbst wenn die Zinsen einen Unterschied machen: die Villa zwischen zwei Bayernspielern in Grünwald kann 7 oder 12 Millionen Euro kosten - leisten kann sich das sowieso niemand hier aus der Runde. Dass wir dort niemals auf 500.000 Euro landen, sollte jedem einleuchten. In etwas abgeschwächter Form gilt das Gleiche für eure Traumhäuser.

antworten

Im Februar 2022 hat die Bundesbank in ihrer Analyse Immobilien auf bis zu 40 Prozent überbewertet eingeschätzt. Sollte das stimmen, dann wäre ja noch Luft für weitere Preiskorrekturen...

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich habe interessehalber mal die neuesten GREIX-Daten genommen und den prozentualen Rückgang der Immobilienpreise vom jeweiligen Allzeithoch (Q1/2022 oder Q2/2022) zu Q4/2023 berechnet. Hier die Ergebnisse:

Rückgang ohne Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -16%
Eigentumswohnungen: -14%
Mehrfamilienhäuser: -23%

Rückgang mit Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -24%
Eigentumswohnungen: -21%
Mehrfamilienhäuser: -30%

antworten

Was sagt uns das? So ziemlich nichts. Ausschlaggebend sind die Verhältnisse in der Region, in der man sucht.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich habe interessehalber mal die neuesten GREIX-Daten genommen und den prozentualen Rückgang der Immobilienpreise vom jeweiligen Allzeithoch (Q1/2022 oder Q2/2022) zu Q4/2023 berechnet. Hier die Ergebnisse:

Rückgang ohne Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -16%
Eigentumswohnungen: -14%
Mehrfamilienhäuser: -23%

Rückgang mit Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -24%
Eigentumswohnungen: -21%
Mehrfamilienhäuser: -30%

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Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

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WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

Ohwe, hoffentlich bist du nie beratend tätig. „Ok ich verstehe, was sie suchen. Aber mein Tipp ist: Suchen sie sich einen neuen Job woanders, packen sie Frau und Kind ein und ziehen sie um, weil dort ist es nach Statistik jetzt günstiger geworden. Alternativ bleiben sie hier, aber bitte ändern sie alle ihre Vorstellungen zu ihrem Eigenheim, denn wenn sie die der Statistik nach geringeren Preise auch haben wollen, müssen sie schon von Jungbau auf sanierungsbedürftigen Altbau umsteigen“.

Sorry. Man sucht was zu seinem Leben passt. Viele haben auch genug Geld, aber das Angebot ist rar und man kriegt weiterhin keinen Zuschlag. Dh die Blase ist eben nicht für jeden geplatzt, darum geht es.

Hier wird sehr theoretisch argumentiert. Gerade was den Vergleich Miete - Kauf oder Immobilienerwerb - Kapitalanlage angeht.

Es gibt nicht „den“ Immobilienmarkt in Deutschland. Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel) sind momentan strukturell belastet. Mietwohnungen sind zum Teil in Händen von Kleinvermietern und stellen deren Altersvorsorge da. Oft wird da kaum renoviert, weil die Mieten den Lebensunterhalt finanzieren. Zum Teil sind Mietwohnungen Teil eines größeren Immobilienportfolios, das professionell gemanagt wird.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel langjähriger Familienbesitz und kommen nur ganz vereinzelt auf den Markt. Wer jetzt auf Notverkäufe im Hinblick auf Anschlussfinanzierungen setzt, könnte sich zu früh gefreut haben. Viele werden die Restschuld stemmen können. Und vielerorts lässt man sich lieber den rechten Arm abhacken als Grund und Boden zu verkaufen. Da streckt man sich lieber.

Woran es in Deutschland fehlt ist das Bewusstsein, dass man als Immobilienbesitzer auch investieren muss. Neubauten werden finanziert mit Rate auf Niveau der alten Miete. Nach 10 Jahren ist dann das Gejammer da. Neue Heizung, Fassade streichen. Bei gebrauchten Immobilien: Bäder und Küche. In der Zeit ist das Auto x-mal gewechselt worden und viel Geld in den allgemeinen Konsum geflossen. Für die Immobilie wird zu wenig eingeplant. Das sieht man, wenn man Verkaufsanzeigen ansieht.

Die Angebote, die hier in der Region am freien Markt zu finden sind, sind ausnahmslos entweder sanierungsbedürftiger Altbestand im EFH-Bereich oder neu projektierte DHH und ETW. Beim Altbestand sind die Angebotspreise noch zu hoch, wenn Käufer noch Renovierung/Sanierung stemmen soll. Die Verkäufer haben einfach den Augenblick verpasst, das Objekt rechtzeitig zu Höchstpreisen zu verkaufen. Die Angebote stehen lange und da wird es Preisnachlässe geben. DHH und Wohnungen mit entsprechenden Energiestandard gehen zügig weg.

Woran es am Markt fehlt ist das Angebot an jüngeren (5-25 Jahre) alten Ein- und Zweifamilienhäusern. Die werden entweder nicht, nur innerhalb der Familie oder „unter der Hand“ verkauft. Wer danach sucht ist aktuell ziemlich gekniffen.

antworten

Wir suchen hier in der Region (Nürnberg/Erlangen/Fürth) Altbau und real kauft hier fast niemand mehr in dem Segment. Die Angebotspreise wurde inzwischen um mindesten 10-15% reduziert und stehen seit 6 Monaten bis 1 Jahr auf den Portalen. Tendenz weiter fallend

Gewerbe auch vermutlich tot
https://www.nn.de/nuernberg/ruckgang-um-72-prozent-2023-ist-der-nurnberger-immobilienmarkt-komplett-eingebrochen-1.14028380

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

WiWi Gast schrieb am 09.02.2024:

Ich lese auch die vielen Berichte über sinkende Immobilienpreise, sei es nominal oder real. Zumindest in meiner Region (Nürnberg/Erlangen/Fürth) und bei meinen Suchparametern (EFH/DHH/RH, BJ >2010, zentral bzw. mit guter ÖPNV Anbindung) passt es aber nicht zur Realität.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich glaube du weißt selbst, dass deine Parameter ausschlaggebend sind für deine Beobachtung.

Du suchst in einem maximal kleinen Raster und blickst dabei dann noch auf die aufgerufenen Angebotspreise.

Ich verstehe wirklich nicht, welche Vorstellungen manche Leute haben. EFH & Co. kleiner 10 Jahre sind aktuell meist noch in der Zinsbindung und kommen dann maximal in Ausnahmesituationen auf den Markt. Und selbst dann versucht man erstmal den Höchstpreis zu erzielen, da oft das Geld für eine Auszahlung (Scheidung) oder eine Immobilie anderswo (dringender Umzug) benötigt wird. Daher sagen die Angebotspreise erstmal gar nichts aus.

Ich bin mir sicher, wenn du auch ältere Gebäude + Sanierungsbudget in dein Suchfenster nimmst, dann sieht die Sache schlagartig anders aus.

Und ansonsten überwache gerne einen derart keinen Markt für ein paar wenige Objekten pro Jahr, bei denen nicht mal garantiert ist ob bzw. zu welchem Preis verkauft wurde. Daraus kannst du genau gar nichts ableiten

Ohwe, hoffentlich bist du nie beratend tätig. „Ok ich verstehe, was sie suchen. Aber mein Tipp ist: Suchen sie sich einen neuen Job woanders, packen sie Frau und Kind ein und ziehen sie um, weil dort ist es nach Statistik jetzt günstiger geworden. Alternativ bleiben sie hier, aber bitte ändern sie alle ihre Vorstellungen zu ihrem Eigenheim, denn wenn sie die der Statistik nach geringeren Preise auch haben wollen, müssen sie schon von Jungbau auf sanierungsbedürftigen Altbau umsteigen“.

Sorry. Man sucht was zu seinem Leben passt. Viele haben auch genug Geld, aber das Angebot ist rar und man kriegt weiterhin keinen Zuschlag. Dh die Blase ist eben nicht für jeden geplatzt, darum geht es.

Hier wird sehr theoretisch argumentiert. Gerade was den Vergleich Miete - Kauf oder Immobilienerwerb - Kapitalanlage angeht.

Es gibt nicht „den“ Immobilienmarkt in Deutschland. Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel) sind momentan strukturell belastet. Mietwohnungen sind zum Teil in Händen von Kleinvermietern und stellen deren Altersvorsorge da. Oft wird da kaum renoviert, weil die Mieten den Lebensunterhalt finanzieren. Zum Teil sind Mietwohnungen Teil eines größeren Immobilienportfolios, das professionell gemanagt wird.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel langjähriger Familienbesitz und kommen nur ganz vereinzelt auf den Markt. Wer jetzt auf Notverkäufe im Hinblick auf Anschlussfinanzierungen setzt, könnte sich zu früh gefreut haben. Viele werden die Restschuld stemmen können. Und vielerorts lässt man sich lieber den rechten Arm abhacken als Grund und Boden zu verkaufen. Da streckt man sich lieber.

Woran es in Deutschland fehlt ist das Bewusstsein, dass man als Immobilienbesitzer auch investieren muss. Neubauten werden finanziert mit Rate auf Niveau der alten Miete. Nach 10 Jahren ist dann das Gejammer da. Neue Heizung, Fassade streichen. Bei gebrauchten Immobilien: Bäder und Küche. In der Zeit ist das Auto x-mal gewechselt worden und viel Geld in den allgemeinen Konsum geflossen. Für die Immobilie wird zu wenig eingeplant. Das sieht man, wenn man Verkaufsanzeigen ansieht.

Die Angebote, die hier in der Region am freien Markt zu finden sind, sind ausnahmslos entweder sanierungsbedürftiger Altbestand im EFH-Bereich oder neu projektierte DHH und ETW. Beim Altbestand sind die Angebotspreise noch zu hoch, wenn Käufer noch Renovierung/Sanierung stemmen soll. Die Verkäufer haben einfach den Augenblick verpasst, das Objekt rechtzeitig zu Höchstpreisen zu verkaufen. Die Angebote stehen lange und da wird es Preisnachlässe geben. DHH und Wohnungen mit entsprechenden Energiestandard gehen zügig weg.

Woran es am Markt fehlt ist das Angebot an jüngeren (5-25 Jahre) alten Ein- und Zweifamilienhäusern. Die werden entweder nicht, nur innerhalb der Familie oder „unter der Hand“ verkauft. Wer danach sucht ist aktuell ziemlich gekniffen.

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Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.

Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Bitte nochmal lesen.

Ich sage nicht, dass man etwas anderes kaufen soll. Ich sage, dass man sich mit diesem Suchprofil nicht wundern soll, wenn man von der allgemeinen Preiskorrektur nichts oder nur wenig mitbekommt.

Des Weiteren habe ich angebracht, wenn man das Profil ausweitet, dann wird es auch andere Preispunkte geben. Wo oder was jemand kauft, ist mir persönlich komplett egal. Mir geht es darum, dass man aus so einem super eng gefassten Einzelbeispiel nicht die grobe Preisentwicklung widerlegen kann.

Wie du darauf kommst, dass ich jemanden hier beraten will, erschließt sich mir nicht.

Ich habe nicht behauptet, dass du mit deinem Post jemanden beraten wolltest. Ich habe nur beschrieben, dass du mit dieser Sicht auf die Dinge hoffentlich nie beratend tätig wirst. Vielleicht musst du genauer lesen :-)

Zurück zum Thema: Mein Ursprungspost bezog sich auf die Aussage, dass die Blase nun nachweislich (anhand von nicht ausreichend differenzierenden Statistiken) geplatzt wäre. Dies stimmt für viele nicht mit der Realität überein. Anhand meiner konkreten Beispielregion und Beispielsegment wollte ich dies veranschaulichen. Andere Beteiligte hier haben daraufhin eine ähnliche Situation beschrieben. Leider bleiben diese sehr konkreten Marktbeobachtungen kaufwilliger Interessenten für viele der eher theoretisch unterwegs seienden Blasen-geplatzt-Fans dann lediglich "Außreißer" , "Einzelfälle" oder "In falscher Region / Segment"-Sucher - passt ja nicht ins Bild der geplatzten Blase. Das kann ich so aber nicht stehen lassen, denn das Problem sind mE eher die statistischen Betrachtungen und falsche Schlussfolgerungen daraus.

antworten

Ich verstehe nicht, was die Leute immer von "realen" Preisen reden.

Hast du 2022 gekauft, dann z.B. 40qm x 8.800 = 352.000. 2023: 40 x 9.570 = 382.800.

Was hast du davon, dass nach CPI die 383k in 2023 weniger wären, theoretisch, als die 352k in 2022?

Wer 2022 gekauft hat, nehmen wir mal 100% Finanzierung zur Vereinfachung, hat 352k Schulden abzgl. ca. 10k Tilgung = 342k.

2023 Käufer hat 383k Schulden. Beide haben die gleiche 40 qm Wohnung, aber der 2022er 41k weniger Schulden.

Du kannst es dir gerne für dein Gewissen schönrechnen, aber ganz real auf dem Konto hat der frühere Käufer eine bessere Vermögensposition.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.

Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

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WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich habe interessehalber mal die neuesten GREIX-Daten genommen und den prozentualen Rückgang der Immobilienpreise vom jeweiligen Allzeithoch (Q1/2022 oder Q2/2022) zu Q4/2023 berechnet. Hier die Ergebnisse:

Rückgang ohne Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -16%
Eigentumswohnungen: -14%
Mehrfamilienhäuser: -23%

Rückgang mit Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -24%
Eigentumswohnungen: -21%
Mehrfamilienhäuser: -30%

Und was willst du uns jetzt damit sagen. Hier im Forum geht es darum sich eine Immobilie zur Selbstnutzung (als Konsumobjekt zu kaufen) hier sind keine professionellen Immobilieninvestoren die im großen Stil investieren.

Wenn ich aus persönlichen Gründen mich dafür entscheide eine Immobilie zu kaufen um darin zu wohnen (Konsum) ist alleine der zu zahlende Preis inkl. Nebenkosten für mich relevant und ob ich diesen bezahlen kann durch EK und einen Kredit. Daneben ist noch wichtig zu wissen was mich die Immobilie kosten wird (sprich Renovierung und lfd. Unterhalt). Ob das Objekt jetzt einen Inflationsbereinigten Wertverfall von X% hat ist mir als Käufer herzlich egal wenn ich mir z.b. den Kredit nicht mehr Leisten kann weil ich bei 3,5% + Zinsen bin.

Das ist immer eine nette finanzmathematische Diskussion hier zum Schluss geht es aber (sofern ich kein bilanzierendes Unternehmen bin) rein um Cash und Liquidität.

antworten

Ich weiß nicht, ob du das ernst meinst? Ist dir bewusst, dass das nur gilt, wenn du zu 100% finanziert hast und dein Einkommen analog ansteigt. Dein eingebrachtes EK „entwertet“ sich automatisch, wenn die Immobilie nicht mindestens nominal analog zur Veränderung der Kaufkraft im Wert zulegt.

Schau dir mal ein Beispiel an, dass näher an der Realität liegt. Kaufpreis 500.000€, 70% finanziert, nominale Stagnation des Preises. 10% Inflation / Entwicklung bei der Kaufkraft.

Du hast in der Betrachtung zum Kaufzeitpunkt dein EK als Kaufkraft (also 150.000€). Dieses EK (also deine Nettokaufkraft nach Abzug der Schulden), ist damit um 10% gesunken (15.000€ in einem Jahr). Wenn man jetzt eine risikofreie Rendite auf der anderen Seite dagegensetzt von 4% Tagesgeld, dann hast du diese Kosten auch noch zusätzlich.

Damit haben dich die nominal konstanten Preise „21.000€ gekostet“. Die Tilgung des Kredites kannst du aus Gründen der Einfachheit , weil das sonst beim „Nichtkauf“ auch als Sparrate zur Verfügung gestanden hätte.

Und wie gesagt, nominal konstante Preise sind sogar noch eher die Ausnahme. Eher sind diese gesunken.

Was du meinst und was bei 100% Finanzierung gelten kann, ist dass sich die Schulden entwerten, wenn dein Gehalt steigt wie die Kaufkraft sich verändert. Ändert aber genau gar nichts daran, dass nur die reale Sichtweise auf den Immopreis Aufschluss gibt für die relevante Wertentwicklung.

Wir können das ganze jetzt noch beliebig verkomplizieren mit Annahmen zur Miete, Alternativen Anlage,… aber die Aussage bleibt die gleiche. Für den richtigen Vergleich brauchst du die reale Entwicklung

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich verstehe nicht, was die Leute immer von "realen" Preisen reden.

Hast du 2022 gekauft, dann z.B. 40qm x 8.800 = 352.000. 2023: 40 x 9.570 = 382.800.

Was hast du davon, dass nach CPI die 383k in 2023 weniger wären, theoretisch, als die 352k in 2022?

Wer 2022 gekauft hat, nehmen wir mal 100% Finanzierung zur Vereinfachung, hat 352k Schulden abzgl. ca. 10k Tilgung = 342k.

2023 Käufer hat 383k Schulden. Beide haben die gleiche 40 qm Wohnung, aber der 2022er 41k weniger Schulden.

Du kannst es dir gerne für dein Gewissen schönrechnen, aber ganz real auf dem Konto hat der frühere Käufer eine bessere Vermögensposition.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.

Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

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Tilgung kannst du ignorieren. Hättest du sonst als Vermögensaufbau / Sparrate gehabt.

Und die Rechnung ist doch recht einfach. Deine genannten 383k sind heute nur noch 344k wert und damit weniger, als was du bezahlt hast.

Und du hast in deinem Beispiel sogar nominal steigende Preise genommen. Die Realität sieht aber ganz anders aus mit bestenfalls konstanten nominalen Preisen.

Und dann wären deine gezahlten 352k heute noch 317k nach aktueller Kaufkraft wert. Rechnung ist doch ziemlich simpel

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich verstehe nicht, was die Leute immer von "realen" Preisen reden.

Hast du 2022 gekauft, dann z.B. 40qm x 8.800 = 352.000. 2023: 40 x 9.570 = 382.800.

Was hast du davon, dass nach CPI die 383k in 2023 weniger wären, theoretisch, als die 352k in 2022?

Wer 2022 gekauft hat, nehmen wir mal 100% Finanzierung zur Vereinfachung, hat 352k Schulden abzgl. ca. 10k Tilgung = 342k.

2023 Käufer hat 383k Schulden. Beide haben die gleiche 40 qm Wohnung, aber der 2022er 41k weniger Schulden.

Du kannst es dir gerne für dein Gewissen schönrechnen, aber ganz real auf dem Konto hat der frühere Käufer eine bessere Vermögensposition.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.

Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

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Deutschland wird erst schrumpfen, wenn die Weltbevölkerung nicht mehr wächst.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Ich denke, dass die Preise dann relativ schnell auch wieder anziehen können, denn:

• Der Bedarf nach Wohnraum insgesamt und nach Eigentum ist weiterhin sehr hoch.
• Durch die stockenden Transaktionen baut sich ein noch größerer Bedarf auf
• Mangel an Bauland und hohe Baupreise machen Neubau weiterhin teuer
• Dies stützt auch den Preis von Bestandsobjekten
• Weiter steigende Mieten stützen die Kaufpreise

Grundsätzlich bin ich bei dir, wenn man das als Preistreiber der letzten 20 Jahre anführt.

Die Demografie erreicht jedoch in naher Zukunft ihren Peak. In den realistischen Prognosen (in denen schon von 200k Nettozuwanderung p.a. ausgegangen wird) haben wir 2025 den Peak mit knapp 85 Millionen Menschen. Danach schrumpft die Bevökerung um ca. 1 Millionen Menschen in 5 Jahren (mit beschleunigter Tendenz). Sicherlich wird das den Metropolen nichts anhaben, aber steigender Wohnraumbedarf sieht langfristig anders aus.

Bei der Demographie wäre ich sehr vorsichtig. Vor einigen Jahren war klar, dass die 82 Millionen das Maximum sind und Deutschland in den nächsten Jahren Richtung 70-75 Millionen schrumpft. Inzwischen sind wir bei 85 Millionen.

Dazu heute in der Presse: sollte die Ukraine den Krieg verlieren (z.B. weil Trump die Unterstützung einstellt und aus Europa auch nicht viel kommt), rechnet man mit mindestens 10 Millionen Flüchtlingen, vielleicht sogar mehr. Davon würden sicherlich die nächsten 2+ Millionen in Deutschland landen. Der Migrationsdruck aus Afrika und dem Nahen Osten hält auch an. Solange nicht eine extrem migrationsfeindliche Regierung im Bund und auch in den Ländern (verantwortlich für Abschiebungen) kommt, wird die Zuwanderung anhalten.

Mich würde es überhaupt nicht wundern, wenn wir in fünf Jahren davon sprechen, dass wir mit 88 Millionen den Peak erreicht haben und Deutschland jetzt (wirklich!) nur noch schrumpft.

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WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich habe interessehalber mal die neuesten GREIX-Daten genommen und den prozentualen Rückgang der Immobilienpreise vom jeweiligen Allzeithoch (Q1/2022 oder Q2/2022) zu Q4/2023 berechnet. Hier die Ergebnisse:

Rückgang ohne Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -16%
Eigentumswohnungen: -14%
Mehrfamilienhäuser: -23%

Rückgang mit Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -24%
Eigentumswohnungen: -21%
Mehrfamilienhäuser: -30%

Zum Glück gibt es diesen Effekt nur bei Immobilien. Auf meinem 10€-Schein aus Q1 2022 steht immer noch 10€ drauf, obwohl er nur noch eine Kaufkraft von 8,60 hat :-)
Dennoch bekomme ich immer noch Ware für 10€ dafür. Also was soll das mit dem "realen Wert"? Alles hat real an Wert verloren. Auch Aktien, Bankguthaben, Taschentücher und Klopapier. Real ist auch der DAX vs 2021 im Minus.

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Ich sehe hier unter mehreren Tausend Beiträgen dich und einen andere Person, wo es angeblich gar nicht günstiger wird.

Dazu betrachtest du nicht real vs. nominal bei deiner Aussage und hast ein extrem eng gefasstes Suchfenster (regional und Typ / Alter der Immobilie). Das ist für mich das perfekte Beispiel für einen Einzelfall. Oder verstehe ich dich richtig, dass aus deiner Sicht alle offiziellen Statistiken falsch liegen sollen, weil für deinen sehr spezifischen Fall der „nominale“ Preis nicht sinkt?

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Bitte nochmal lesen.

Ich sage nicht, dass man etwas anderes kaufen soll. Ich sage, dass man sich mit diesem Suchprofil nicht wundern soll, wenn man von der allgemeinen Preiskorrektur nichts oder nur wenig mitbekommt.

Des Weiteren habe ich angebracht, wenn man das Profil ausweitet, dann wird es auch andere Preispunkte geben. Wo oder was jemand kauft, ist mir persönlich komplett egal. Mir geht es darum, dass man aus so einem super eng gefassten Einzelbeispiel nicht die grobe Preisentwicklung widerlegen kann.

Wie du darauf kommst, dass ich jemanden hier beraten will, erschließt sich mir nicht.

Ich habe nicht behauptet, dass du mit deinem Post jemanden beraten wolltest. Ich habe nur beschrieben, dass du mit dieser Sicht auf die Dinge hoffentlich nie beratend tätig wirst. Vielleicht musst du genauer lesen :-)

Zurück zum Thema: Mein Ursprungspost bezog sich auf die Aussage, dass die Blase nun nachweislich (anhand von nicht ausreichend differenzierenden Statistiken) geplatzt wäre. Dies stimmt für viele nicht mit der Realität überein. Anhand meiner konkreten Beispielregion und Beispielsegment wollte ich dies veranschaulichen. Andere Beteiligte hier haben daraufhin eine ähnliche Situation beschrieben. Leider bleiben diese sehr konkreten Marktbeobachtungen kaufwilliger Interessenten für viele der eher theoretisch unterwegs seienden Blasen-geplatzt-Fans dann lediglich "Außreißer" , "Einzelfälle" oder "In falscher Region / Segment"-Sucher - passt ja nicht ins Bild der geplatzten Blase. Das kann ich so aber nicht stehen lassen, denn das Problem sind mE eher die statistischen Betrachtungen und falsche Schlussfolgerungen daraus.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich sehe hier unter mehreren Tausend Beiträgen dich und einen andere Person, wo es angeblich gar nicht günstiger wird.

Dazu betrachtest du nicht real vs. nominal bei deiner Aussage und hast ein extrem eng gefasstes Suchfenster (regional und Typ / Alter der Immobilie). Das ist für mich das perfekte Beispiel für einen Einzelfall. Oder verstehe ich dich richtig, dass aus deiner Sicht alle offiziellen Statistiken falsch liegen sollen, weil für deinen sehr spezifischen Fall der „nominale“ Preis nicht sinkt?

Die „offiziellen Statistiken“ sind grundsätzlich korrekt, deine Schlussfolgerungen sowie die von schlechten Journalisten und anderen interessengetriebenen Interpreten daraus jedoch falsch. Sie sind einerseits zahlenmäßig dominiert von Altbauten (zu geringe Aussagekraft für Jung-/Neubauten) und andererseits nicht orts- und segmentbezogen differenziert (die Kombination ist auch wichtig)! Wenn aus solchen Statistiken pauschale Schlagzeilen wie „Die Blase ist geplatzt“ und „Die Party ist vorbei“ abgeleitet wird, die nachweislich bei vielen nichts mit der Realität zutun haben, scheinen sie wohl falsch zu sein. Konkreter: Zeig mir gerne eine aktuelle Statistik mit ausreichend hoher Anzahl an Verkäufen für eine konkrete Region (bleib meinetwegen bei Mittelfranken) und ein konkretes Segment (bleib meinetwegen bei EFH Baujahr > 2000) und dann können wir gerne gemeinsam überlegen, was wir daraus für diese Region und dieses Segment ableiten können, dass die Blase geplatzt oder die Party vorbei ist (Hinweis: blöderweise geben die vorliegenden Statistiken eben genau darauf keine Antwort, daher unbrauchbar). Ich bleibe zwischenzeitlich dabei und sehe das in meinem Umfeld bestätigt: In meiner Region und meinem Segment ist gar nichts geplatzt.

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WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich habe interessehalber mal die neuesten GREIX-Daten genommen und den prozentualen Rückgang der Immobilienpreise vom jeweiligen Allzeithoch (Q1/2022 oder Q2/2022) zu Q4/2023 berechnet. Hier die Ergebnisse:

Rückgang ohne Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -16%
Eigentumswohnungen: -14%
Mehrfamilienhäuser: -23%

Rückgang mit Berücksichtigung der Inflation:
Einfamilienhäuser: -24%
Eigentumswohnungen: -21%
Mehrfamilienhäuser: -30%

Und was willst du uns jetzt damit sagen. Hier im Forum geht es darum sich eine Immobilie zur Selbstnutzung (als Konsumobjekt zu kaufen) hier sind keine professionellen Immobilieninvestoren die im großen Stil investieren.

Wenn ich aus persönlichen Gründen mich dafür entscheide eine Immobilie zu kaufen um darin zu wohnen (Konsum) ist alleine der zu zahlende Preis inkl. Nebenkosten für mich relevant und ob ich diesen bezahlen kann durch EK und einen Kredit. Daneben ist noch wichtig zu wissen was mich die Immobilie kosten wird (sprich Renovierung und lfd. Unterhalt). Ob das Objekt jetzt einen Inflationsbereinigten Wertverfall von X% hat ist mir als Käufer herzlich egal wenn ich mir z.b. den Kredit nicht mehr Leisten kann weil ich bei 3,5% + Zinsen bin.

Das ist immer eine nette finanzmathematische Diskussion hier zum Schluss geht es aber (sofern ich kein bilanzierendes Unternehmen bin) rein um Cash und Liquidität.

Nochmal der Ausgangsposter: Ich dachte, hier geht es um (die Entwicklung von) Immobilienpreise. Meine berechneten Statistiken sollten einen Überblick verschaffen, wie sich die Immobilienpreise seit dem Allzeithoch Anfang/Mitte 2022 in Deutschland insgesamt entwickelt haben. Falls ich mit den Zahlen die Gefühle anderer verletzt haben sollte, dann tut mir dies leid und war nicht beabsichtigt.

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WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Bitte nochmal lesen.

Ich sage nicht, dass man etwas anderes kaufen soll. Ich sage, dass man sich mit diesem Suchprofil nicht wundern soll, wenn man von der allgemeinen Preiskorrektur nichts oder nur wenig mitbekommt.

Des Weiteren habe ich angebracht, wenn man das Profil ausweitet, dann wird es auch andere Preispunkte geben. Wo oder was jemand kauft, ist mir persönlich komplett egal. Mir geht es darum, dass man aus so einem super eng gefassten Einzelbeispiel nicht die grobe Preisentwicklung widerlegen kann.

Wie du darauf kommst, dass ich jemanden hier beraten will, erschließt sich mir nicht.

Ich habe nicht behauptet, dass du mit deinem Post jemanden beraten wolltest. Ich habe nur beschrieben, dass du mit dieser Sicht auf die Dinge hoffentlich nie beratend tätig wirst. Vielleicht musst du genauer lesen :-)

Zurück zum Thema: Mein Ursprungspost bezog sich auf die Aussage, dass die Blase nun nachweislich (anhand von nicht ausreichend differenzierenden Statistiken) geplatzt wäre. Dies stimmt für viele nicht mit der Realität überein. Anhand meiner konkreten Beispielregion und Beispielsegment wollte ich dies veranschaulichen. Andere Beteiligte hier haben daraufhin eine ähnliche Situation beschrieben. Leider bleiben diese sehr konkreten Marktbeobachtungen kaufwilliger Interessenten für viele der eher theoretisch unterwegs seienden Blasen-geplatzt-Fans dann lediglich "Außreißer" , "Einzelfälle" oder "In falscher Region / Segment"-Sucher - passt ja nicht ins Bild der geplatzten Blase. Das kann ich so aber nicht stehen lassen, denn das Problem sind mE eher die statistischen Betrachtungen und falsche Schlussfolgerungen daraus.

Das Platzen einer Immobilienblase bedeutet ja nicht, dass jeder in der Wunschregion seine Wunschvilla nachgeworfen bekommt oder überhaupt finanzieren kann. Wenn die Preise für Weltraumraketen platzen bzw. erheblich sinken, dann heißt das ja auch nicht, dass ich mir auf einmal so eine Rakete oder gar das neueste Modell leisten kann. Trotzdem können die Preise ja gesunken sein...

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Die reale Betrachtung ergibt langfristig sicherlich Sinn, allerdings gilt das dann gleichermaßen für jede Assetklasse. Dein EK sinkt durch die inflation real im Wert auch um 10% / 15.000€, wenn du in Tages- oder Festgeld anlegst, Gold kaufst oder in ETFs oder Einzeltitel investiert. Dann steht in deinem Beispiel also (inkl. Opportunitätskosten fürs EK in Tagesgeld):

• Immobilie: -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) + 3.500€ bis 7.000€ (1-2% Tilgung über die Rate abgedeckt, Rest höher als Vergleichsmiete ignoriert) = -14.000€ bis -17.500€
• Tagesgeld: -15.000€ (Inflation) = -15.000€
• Gold: -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) + 22.000€ (Wertentwicklung Gold) = +1.000€
• MSCI Emerging Markets: -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) - 25.000€ (Wertentwicklung MSCI EM) = -46.000€
• Bitcoin = -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) + 22.000€ (Wertentwicklung BTC) = +1.000€
• ...

Einfach jeweils die Nominalentwicklung des Eigenkapitals zu vergleichen erscheint mir deutlich einfacher und zweckmäßiger.

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich weiß nicht, ob du das ernst meinst? Ist dir bewusst, dass das nur gilt, wenn du zu 100% finanziert hast und dein Einkommen analog ansteigt. Dein eingebrachtes EK „entwertet“ sich automatisch, wenn die Immobilie nicht mindestens nominal analog zur Veränderung der Kaufkraft im Wert zulegt.

Schau dir mal ein Beispiel an, dass näher an der Realität liegt. Kaufpreis 500.000€, 70% finanziert, nominale Stagnation des Preises. 10% Inflation / Entwicklung bei der Kaufkraft.

Du hast in der Betrachtung zum Kaufzeitpunkt dein EK als Kaufkraft (also 150.000€). Dieses EK (also deine Nettokaufkraft nach Abzug der Schulden), ist damit um 10% gesunken (15.000€ in einem Jahr). Wenn man jetzt eine risikofreie Rendite auf der anderen Seite dagegensetzt von 4% Tagesgeld, dann hast du diese Kosten auch noch zusätzlich.

Damit haben dich die nominal konstanten Preise „21.000€ gekostet“. Die Tilgung des Kredites kannst du aus Gründen der Einfachheit , weil das sonst beim „Nichtkauf“ auch als Sparrate zur Verfügung gestanden hätte.

Und wie gesagt, nominal konstante Preise sind sogar noch eher die Ausnahme. Eher sind diese gesunken.

Was du meinst und was bei 100% Finanzierung gelten kann, ist dass sich die Schulden entwerten, wenn dein Gehalt steigt wie die Kaufkraft sich verändert. Ändert aber genau gar nichts daran, dass nur die reale Sichtweise auf den Immopreis Aufschluss gibt für die relevante Wertentwicklung.

Wir können das ganze jetzt noch beliebig verkomplizieren mit Annahmen zur Miete, Alternativen Anlage,… aber die Aussage bleibt die gleiche. Für den richtigen Vergleich brauchst du die reale Entwicklung

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich verstehe nicht, was die Leute immer von "realen" Preisen reden.

Hast du 2022 gekauft, dann z.B. 40qm x 8.800 = 352.000. 2023: 40 x 9.570 = 382.800.

Was hast du davon, dass nach CPI die 383k in 2023 weniger wären, theoretisch, als die 352k in 2022?

Wer 2022 gekauft hat, nehmen wir mal 100% Finanzierung zur Vereinfachung, hat 352k Schulden abzgl. ca. 10k Tilgung = 342k.

2023 Käufer hat 383k Schulden. Beide haben die gleiche 40 qm Wohnung, aber der 2022er 41k weniger Schulden.

Du kannst es dir gerne für dein Gewissen schönrechnen, aber ganz real auf dem Konto hat der frühere Käufer eine bessere Vermögensposition.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.

Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

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WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Das Platzen einer Immobilienblase bedeutet ja nicht, dass jeder in der Wunschregion seine Wunschvilla nachgeworfen bekommt oder überhaupt finanzieren kann. Wenn die Preise für Weltraumraketen platzen bzw. erheblich sinken, dann heißt das ja auch nicht, dass ich mir auf einmal so eine Rakete oder gar das neueste Modell leisten kann. Trotzdem können die Preise ja gesunken sein...

Ganz richtig. Ich verstehe auch die ganze Rechnerei nicht, entweder will ich wirklich ein Eigenheim dann suche ich mir eins was ich mir leisten kann oder ich lasse es. Was soll das jammern über was was man sich nicht leisten kann. Ich verdiene deutlich weniger als die meisten hier und bin auch kein Wiwi, aber ich wollte unbedingt ein Haus nach einer langen Odysee als Mieterin (bei 15 Umzügen hab ich aufgehört zu zählen). Natürlich kann ich mir das auch alles nicht leisten was die meisten suchen zumal ich es ohne Partner angehe. Klar hätte ich gerne jemand gehabt der das auch will aber ich wollte nicht noch länger warten und noch älter werden in der Hoffnung irgendwann den Mann zu finden der auch sowas will. Irgendwann ist man zu alt zum Haus kaufen, jedenfalls wenn man sowas kauft wie ich. Also was habe ich gemacht? Geschaut wieviel ich mir leisten kann (ohne Finanzierung) und mir dann was kleines gekauft - mit dem Pferdefuß dass ich viel renovieren muss. Aber sonst hätte ich gar nicht mehr kaufen können und hätte mich bis ins Rentenalter hin verschulden müssen. Von daher sag ich mal Schuster bleib bei deinen Leisten, hab jetzt nur ein Hexenhaus über das die meisten hier noch lachen würden aber egal ich bin glücklich damit und die Renovierung schaffe ich bis zu meinem Renteneintritt aus dem laufenden Gehalt und bis dahin ist mein Altersruhesitz fertig

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Verrückte Idee: Vielleicht sagt auch das Transaktionsvolumen etwas über die Leistbarkeit aus. Wir haben viele Faktoren, Preise, Vergleichsmiete, Zinsen, Inflation... Vielleicht ist die kollektive Intelligenz auch einfach richtig, und die Leistbarkeit war/ist zu Zeiten hoher Transaktionsvolumina hoch.

Und aktuell? Vielleicht sind die Preise gesunken. Vielleicht real, vielleicht nominal. Vielleicht sind nominale, vielleicht reale Preise das richtige Kriterium. Oder die Zinsen. Oder die Inflation. Schön dass die Preise vielleicht gesunken sind, aber mit 3,5% statt 1% ist die Leistbarkeit vielleicht doch schlechter.

Die Frage ist doch ganz einfach, wenn man als Familie mit zwei Kindern in einer 2/3-Zimmer-Wohnung lebt... und ein Haus kaufen möchte.. abwarten oder jetzt zuschlagen? Wenn Abwarten, wie lange?

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Das ist ja auch ok. Man darf nur nicht daraus ableiten, dass die bezahlten Kaufpreise für Neubauwohnungen generell gefallen seien, so wie das hier manchmal behauptet wird.

Beispiel Mainz: Zitat aus dem Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses (deckt das Jahr 2022 bis zum 31.12.22 ab):

"Der durchschnittliche Kaufpreis einer Neubauwohnung mit rund 74 m²Wohnfläche (WF) stieg dagegen ein weiteres Mal um 15% auf den Höchstwert von 7.653 €/m²WF."

Bis Ende 2022 waren die Zinsen bereits deutlich angestiegen. Trotzdem wurden neue Höchstpreise erzielt.

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Nochmal der Ausgangsposter: Ich dachte, hier geht es um (die Entwicklung von) Immobilienpreise. Meine berechneten Statistiken sollten einen Überblick verschaffen, wie sich die Immobilienpreise seit dem Allzeithoch Anfang/Mitte 2022 in Deutschland insgesamt entwickelt haben. Falls ich mit den Zahlen die Gefühle anderer verletzt haben sollte, dann tut mir dies leid und war nicht beabsichtigt.

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Ich kann deinen Rechnungen nicht folgen bzw. sind diese einfach grob falsch. Sowohl beim MSCI, als auch beim Tagesgeld hast du falsch gerechnet.

Wenn du zum Beispiel beim Tagesgeld 4% Zinsen bekommst und 10% Kaufkraftverlust hast, dann ist das Ergebnis -6% (9.000€) und nicht -10%. Wie kommst du auf sowas?

Und selbst deine Rechnung zeigt schon, dass die Immobilie hier recht schlecht abschneidet. Und das obwohl du die Tilgung fälschlicherweise mit in die Betrachtung nimmst

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Die reale Betrachtung ergibt langfristig sicherlich Sinn, allerdings gilt das dann gleichermaßen für jede Assetklasse. Dein EK sinkt durch die inflation real im Wert auch um 10% / 15.000€, wenn du in Tages- oder Festgeld anlegst, Gold kaufst oder in ETFs oder Einzeltitel investiert. Dann steht in deinem Beispiel also (inkl. Opportunitätskosten fürs EK in Tagesgeld):

• Immobilie: -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) + 3.500€ bis 7.000€ (1-2% Tilgung über die Rate abgedeckt, Rest höher als Vergleichsmiete ignoriert) = -14.000€ bis -17.500€
• Tagesgeld: -15.000€ (Inflation) = -15.000€
• Gold: -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) + 22.000€ (Wertentwicklung Gold) = +1.000€
• MSCI Emerging Markets: -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) - 25.000€ (Wertentwicklung MSCI EM) = -46.000€
• Bitcoin = -15.000€ (Inflation) - 6.000€ (Opportunitätskosten) + 22.000€ (Wertentwicklung BTC) = +1.000€
• ...

Einfach jeweils die Nominalentwicklung des Eigenkapitals zu vergleichen erscheint mir deutlich einfacher und zweckmäßiger.

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich weiß nicht, ob du das ernst meinst? Ist dir bewusst, dass das nur gilt, wenn du zu 100% finanziert hast und dein Einkommen analog ansteigt. Dein eingebrachtes EK „entwertet“ sich automatisch, wenn die Immobilie nicht mindestens nominal analog zur Veränderung der Kaufkraft im Wert zulegt.

Schau dir mal ein Beispiel an, dass näher an der Realität liegt. Kaufpreis 500.000€, 70% finanziert, nominale Stagnation des Preises. 10% Inflation / Entwicklung bei der Kaufkraft.

Du hast in der Betrachtung zum Kaufzeitpunkt dein EK als Kaufkraft (also 150.000€). Dieses EK (also deine Nettokaufkraft nach Abzug der Schulden), ist damit um 10% gesunken (15.000€ in einem Jahr). Wenn man jetzt eine risikofreie Rendite auf der anderen Seite dagegensetzt von 4% Tagesgeld, dann hast du diese Kosten auch noch zusätzlich.

Damit haben dich die nominal konstanten Preise „21.000€ gekostet“. Die Tilgung des Kredites kannst du aus Gründen der Einfachheit , weil das sonst beim „Nichtkauf“ auch als Sparrate zur Verfügung gestanden hätte.

Und wie gesagt, nominal konstante Preise sind sogar noch eher die Ausnahme. Eher sind diese gesunken.

Was du meinst und was bei 100% Finanzierung gelten kann, ist dass sich die Schulden entwerten, wenn dein Gehalt steigt wie die Kaufkraft sich verändert. Ändert aber genau gar nichts daran, dass nur die reale Sichtweise auf den Immopreis Aufschluss gibt für die relevante Wertentwicklung.

Wir können das ganze jetzt noch beliebig verkomplizieren mit Annahmen zur Miete, Alternativen Anlage,… aber die Aussage bleibt die gleiche. Für den richtigen Vergleich brauchst du die reale Entwicklung

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich verstehe nicht, was die Leute immer von "realen" Preisen reden.

Hast du 2022 gekauft, dann z.B. 40qm x 8.800 = 352.000. 2023: 40 x 9.570 = 382.800.

Was hast du davon, dass nach CPI die 383k in 2023 weniger wären, theoretisch, als die 352k in 2022?

Wer 2022 gekauft hat, nehmen wir mal 100% Finanzierung zur Vereinfachung, hat 352k Schulden abzgl. ca. 10k Tilgung = 342k.

2023 Käufer hat 383k Schulden. Beide haben die gleiche 40 qm Wohnung, aber der 2022er 41k weniger Schulden.

Du kannst es dir gerne für dein Gewissen schönrechnen, aber ganz real auf dem Konto hat der frühere Käufer eine bessere Vermögensposition.

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.

Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.

Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.

Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!

WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:

Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.

Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt

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Ich habe gar keine Schlussfolgerung gemacht und auch von keinem „Platzen“ geschrieben.

Mir geht es rein darum, dass du durch dein künstlich klein gehaltenes Suchfenster gar keine sinnvollen Rückschlüsse ziehen kann.

Meine Eltern leben seit Jahren im Süden von München und haben einen guten Blick auf den dortigen Markt, da sie früher in der Branche waren. Hier entstehen im Jahr vielleicht 10-20 der von die genannten EFH. Wenn wir jetzt mal davon ausgehen, dass davon viele sogar noch ins der Zinsbindung sind, dann kommen vielleicht maximal aus dem gesamten Bestand 1-3 solcher Immobilien aktuell auf den Markt. Dass man hiervon keine Preisentwicklung ableiten kann, ist doch wohl selbsterklärend.

Das ändert aber nichts daran, dass selbst in der nächst größeren Metropolregion (in diesem Fall München), die Preise in allen Lagen und Segmenten (auch Neubau vom Bauträger) im Preis fallen. Aber echter Neubau fällt bei dir wohl auch wieder raus, da das dann zu teuer wäre trotz Preisrückgang. Und natürlich kann ich jetzt auch hier wieder die Kriterien so wählen, dass so wenige Immos auf den Markt kommen, dass keine Aussage möglich sein wird.

Ich glaube du merkst selbst, je enger man das Suchfenster sieht, umso mehr wird man auch das Ergebnis vorher schon kennen. Also wenn es dich freut, dann bleib gerne bei deiner Aussage, dass in deiner Region für junge EFH die Preise nicht fallen. Ändert im Gesamtbild nichts und wenn du es bevorzugst, dann gerne.

WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Ich sehe hier unter mehreren Tausend Beiträgen dich und einen andere Person, wo es angeblich gar nicht günstiger wird.

Dazu betrachtest du nicht real vs. nominal bei deiner Aussage und hast ein extrem eng gefasstes Suchfenster (regional und Typ / Alter der Immobilie). Das ist für mich das perfekte Beispiel für einen Einzelfall. Oder verstehe ich dich richtig, dass aus deiner Sicht alle offiziellen Statistiken falsch liegen sollen, weil für deinen sehr spezifischen Fall der „nominale“ Preis nicht sinkt?

Die „offiziellen Statistiken“ sind grundsätzlich korrekt, deine Schlussfolgerungen sowie die von schlechten Journalisten und anderen interessengetriebenen Interpreten daraus jedoch falsch. Sie sind einerseits zahlenmäßig dominiert von Altbauten (zu geringe Aussagekraft für Jung-/Neubauten) und andererseits nicht orts- und segmentbezogen differenziert (die Kombination ist auch wichtig)! Wenn aus solchen Statistiken pauschale Schlagzeilen wie „Die Blase ist geplatzt“ und „Die Party ist vorbei“ abgeleitet wird, die nachweislich bei vielen nichts mit der Realität zutun haben, scheinen sie wohl falsch zu sein. Konkreter: Zeig mir gerne eine aktuelle Statistik mit ausreichend hoher Anzahl an Verkäufen für eine konkrete Region (bleib meinetwegen bei Mittelfranken) und ein konkretes Segment (bleib meinetwegen bei EFH Baujahr > 2000) und dann können wir gerne gemeinsam überlegen, was wir daraus für diese Region und dieses Segment ableiten können, dass die Blase geplatzt oder die Party vorbei ist (Hinweis: blöderweise geben die vorliegenden Statistiken eben genau darauf keine Antwort, daher unbrauchbar). Ich bleibe zwischenzeitlich dabei und sehe das in meinem Umfeld bestätigt: In meiner Region und meinem Segment ist gar nichts geplatzt.

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Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Da wäre ich auch gefrustet, weil das dann schlicht bei den meisten hier das Limit überschreitet.
Besser wirds aber nicht im Neubaubereich oder neueren Baujahren :/

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In den Jahren der Niedrigstzinsen wurden im Forum regelmäßig Kommer und Beck zitiert, die vom Immobilienkauf abrieten. Daran dürften sich viele gehalten haben.

Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Da wäre ich auch gefrustet, weil das dann schlicht bei den meisten hier das Limit überschreitet.
Besser wirds aber nicht im Neubaubereich oder neueren Baujahren :/

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Wo liest du denn Frust? Oder willst du nur ansticheln?

Es gehört doch zur Wahrheit, dass die Immobilienpreise gefallen sind. Und es ist ja bekannt, dass du hierzu eine sehr eigene Meinung vertrittst und über zig Posts fallende Preise quasi ausgeschlossen hast in deiner Theorie.

Und wenn ich Immobilien mal nüchtern als Investment betrachte, dann war die Wertentwicklung in den letzten Jahren einfach negativ. Wenn ich es dann noch mit Alternativen vergleiche, dann sieht das Bild noch schlechter aus. Das gilt real und nominal.

Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Da wäre ich auch gefrustet, weil das dann schlicht bei den meisten hier das Limit überschreitet.
Besser wirds aber nicht im Neubaubereich oder neueren Baujahren :/

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Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Das ist halt das Kernproblem. Deswegen sehe ich auch nicht, wie die Preise deutlich weiter steigen sollen, wenn keine massiven Zinssenkungen kommen.

Selbst 2021 waren die Preise vielerorts am Limit was sich die Leute gerade noch so bei 1% Zinsen leisten konnten.

Und bevor jetzt Leute mit der historischen Leistbarkeit kommen, ja 2010-2021 war eine Ausnahme. Allerdings sind auch nur in dieser Phase die Preise real gestiegen. In den Phasen davor, wo die Leistbarkeit auch schlechter war (teilweise schlechter als jetzt), haben wir über Jahrzehnte real stagnierende Preise gesehen.

Das ist auch logisch, >80% der Transaktionen sind kreditfinanziert. Und die Rate die sich ein Haushalt leisten kann, ist mehr oder weniger eine Konstante. Die Rate steigt natürlich über die Jahre leicht an durch steigendes Einkommen und mehr EK, aber sie ist ein natürlicher limitierender Faktor für die deutliche Mehrheit der Marktteilnehmer.
Sicherlich wirds in der Münchner Innenstadt genug Leute geben, die sich die Immobilien bar durch Erbe und Co. leisten können. Aber das ist halt nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt.

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Das ist zu kurz gedacht:

1. Die Gehälter sind seit 2022 um rund 10 % gestiegen, je nach Branche/Job
2. Sozialleistungen sind auch gestiegen, z. B. Kindergeld
3. Die Annuitäten sind auch 2024 nicht wesentlich höher als 2022, wenn man weniger tilgt.

Bsp.:
1 % Zins + 3 % Tilgung = 4 % Annuität (2022)
3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung = 5 % Annuität (2024)

Das Delta von 1 % wird durch die Gehaltssteigerung oft sogar überkompensiert. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise gefallen. Das erhöht den Spielraum zusätzlich.

Damit ist eine Finanzierung mit moderater monatlicher Belastung für die meisten Leute hier drin.

Der Einkäufer schrieb am 12.02.2024:

Nominal, real hin oder her
Die Leistbarkeit ist aktuell 10mal schlechter als bis 2022.
Wo damals für neue Immobilien ca. 2k Rate fällig waren, sind es heute 3.500 Euro.

Da wäre ich auch gefrustet, weil das dann schlicht bei den meisten hier das Limit überschreitet.
Besser wirds aber nicht im Neubaubereich oder neueren Baujahren :/

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WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:

Verrückte Idee: Vielleicht sagt auch das Transaktionsvolumen etwas über die Leistbarkeit aus. Wir haben viele Faktoren, Preise, Vergleichsmiete, Zinsen, Inflation... Vielleicht ist die kollektive Intelligenz auch einfach richtig, und die Leistbarkeit war/ist zu Zeiten hoher Transaktionsvolumina hoch.

Und aktuell? Vielleicht sind die Preise gesunken. Vielleicht real, vielleicht nominal. Vielleicht sind nominale, vielleicht reale Preise das richtige Kriterium. Oder die Zinsen. Oder die Inflation. Schön dass die Preise vielleicht gesunken sind, aber mit 3,5% statt 1% ist die Leistbarkeit vielleicht doch schlechter.

Die Frage ist doch ganz einfach, wenn man als Familie mit zwei Kindern in einer 2/3-Zimmer-Wohnung lebt... und ein Haus kaufen möchte.. abwarten oder jetzt zuschlagen? Wenn Abwarten, wie lange?

Unter diesen Bedingungen würde ich persönlich bei einer sich bietenden Gelegenheit kaufen. Mag sein, dass die Immobilienpreise in einigen Regionen und Segmenten gefallen sind. Das betrifft dann aber vor allem Regionen und Objekte, die nicht so gefragt sind. Die große Mehrheit an Käufern sollte mit gleichbleibenden oder sogar wieder anziehenden Preise rechnen.

Falls da gerade eine Blase geplatzt ist, dann war das nicht flächendeckend spürbar und auch nicht sonderlich spektakulär. Das lässt darauf schließen, dass die Preise viel weiter nicht nachgeben werden. Ich denke das liegt an strukturellen Problemen auf dem Immobilienmarkt. Die Nachfrage ist weiterhin einfach zu hoch. Zwei Faktoren sind meines Erachtens dafür verantwortlich:

• Höhere Ansprüche. Wer es sich leisten kann, versucht seine Wohnsituation zu verbessern. Der Trend hält weiterhin an.

• Remanenzeffekt. Die älter werdenden Boomer halten an ihren Objekten fest. Bestandsmieter sitzen ihre Mietverträge aus.

Ergänzend kommt noch ein Trend zu vermehrten Singlehaushalten dazu.

Das alles führt zu einer gesteigerten Nachfrage.

Wir haben aktuell ein gewaltiges Mismatch beim Wohnraum. Junge Familien leben in Großstädten in kleineren Wohnungen (überbelegt), während anderen Haushalte überdimensioniert leben. Wenn erstere ihre Wohnsituation verbessern wollen, dann konkurriert du mit ihnen auf dem Immobilienmarkt. Dass der von der Angebotsseite mittelfristig mehr hergibt, glaube ich nicht. Es wird zu wenig gebaut.

Also ich persönlich halte es für sinnvoll zeitnah Eigentum zu erwerben, wenn es zur Lebenssituation gerade passt und sich die Gelegenheit ergibt, statt Jahre lang zu warten und dann zum selben Preis oder eventuell auch einem höheren zu kaufen, zumal in der Zwischenzeit Miete gezahlt statt getilgt wird.

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