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Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Hallo!

Folgendes Szenario: Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen in guter Stuttgarter Randlage geerbt (U-Bahn quasi vor der Türe). Haus aus den 60ern, stark renovierungsbedürftig. Wert unrenoviert wohl 600k.

Aus verschiedenen Gründen muss Familienmitgliedern im Rahmen der Erbabwicklung insgesamt 250k ausgezahlt werden.

Optionen also:

  • Haus verkaufen, Familienmitglieder auszahlen und die 350k Different anderweitig anlegen
  • Kredit von 250k auf das Haus aufnehmen, Familienmitglieder auszahlen und Haus halten. Muss allerdings für 50-75k renoviert werden, bevor Mieter einziehen können (geschätzte Mieteinnahmen 2000€ pro Monat). Schulden wären dann inklusive Kredit für Renovierung etwa 325k.

Was tun? Bin leistungsfähiger Single, Kredit aufnehmen kein Problem. Und ein Mietobjekt in Großstadtrandlage wird wohl bis ans Lebensende eine sichere Miete abwerfen. Andererseits scheinen die Preise für Immobilien aktuell sehr überhitzt und es sicherlich auch kein schlechter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen. Und Renovierungsärger spart man sich auch.

Vielen Dank für eure Meinungen!

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Verkaufen. Es kann zwar sein, dass die Preise noch etwas anziehen, aber lange wird das nicht mehr gut gehen. Konjunktur schwächelt schon, dauert nicht mehr lange bis die ersten Kredite ausfallen dann gehts abwärts.

Es sei denn, du willst nach Stuttgart ziehen, dann selbst nutzen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Für wenig Geld etwas aufhübschen, also Wände weiss, alte Bodenbeläge raus u.s.w. "Verkaufslackierung". Dann verkaufen.

WiWi Gast schrieb am 05.08.2019:

Hallo!

Folgendes Szenario: Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen in guter Stuttgarter Randlage geerbt (U-Bahn quasi vor der Türe). Haus aus den 60ern, stark renovierungsbedürftig. Wert unrenoviert wohl 600k.

Aus verschiedenen Gründen muss Familienmitgliedern im Rahmen der Erbabwicklung insgesamt 250k ausgezahlt werden.

Optionen also:

  • Haus verkaufen, Familienmitglieder auszahlen und die 350k Different anderweitig anlegen
  • Kredit von 250k auf das Haus aufnehmen, Familienmitglieder auszahlen und Haus halten. Muss allerdings für 50-75k renoviert werden, bevor Mieter einziehen können (geschätzte Mieteinnahmen 2000€ pro Monat). Schulden wären dann inklusive Kredit für Renovierung etwa 325k.

Was tun? Bin leistungsfähiger Single, Kredit aufnehmen kein Problem. Und ein Mietobjekt in Großstadtrandlage wird wohl bis ans Lebensende eine sichere Miete abwerfen. Andererseits scheinen die Preise für Immobilien aktuell sehr überhitzt und es sicherlich auch kein schlechter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen. Und Renovierungsärger spart man sich auch.

Vielen Dank für eure Meinungen!

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Entweder selber nutzen oder verkaufen. Wozu willst du dir den Klotz ans Bein binden? Den Stress mit Mietern und Co. + Kredit für ein paar zusätzliche Eure monatlich würde ich mir nicht antuen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Das Ding ist aus den 60ern und wird eine Mietrendite von höchstens 3,6% abwerfen, wenn man die Daten mal so übernimmt. Da die Bude so alt ist, werden die Kosten für Werterhalt deutlich höher sein, als bei einem neueren Objekt. Ich würde da von durchaus jährlich 2% des Wertes ausgehen. Wenn es dumm läuft, gibt es irgendwann noch Überraschungen hinsichtlich Bausubstanz, verbauten Materialien, etc.
Nicht umsonst werden Häuser aus den 60ern und auch 70ern reihenweise abgerissen, da sie im Grunde nichts mehr wert sind und nur der Grund entscheidend ist.

Für mich gibt es deshalb eigentlich gar nichts zu überlegen. Viel zu wenig Rendite, viel zu viel Risiko.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

puhh.. ich suche schon lange eine Immobilie in Stgt .. ich würde sie an deiner Stelle nicht verkaufen. Für deine 350K bekommst du maximal eine kleine Wohung in Stgt - wenn überhaupt.

Ich würde renovieren und zur Not eine der Wohnungen anschließend verkaufen.
In welchem Stadtteil befindet sich die Wohnung?

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 05.08.2019:

Hallo!

Folgendes Szenario: Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen in guter Stuttgarter Randlage geerbt (U-Bahn quasi vor der Türe). Haus aus den 60ern, stark renovierungsbedürftig. Wert unrenoviert wohl 600k.

Aus verschiedenen Gründen muss Familienmitgliedern im Rahmen der Erbabwicklung insgesamt 250k ausgezahlt werden.

Optionen also:

  • Haus verkaufen, Familienmitglieder auszahlen und die 350k Different anderweitig anlegen
  • Kredit von 250k auf das Haus aufnehmen, Familienmitglieder auszahlen und Haus halten. Muss allerdings für 50-75k renoviert werden, bevor Mieter einziehen können (geschätzte Mieteinnahmen 2000€ pro Monat). Schulden wären dann inklusive Kredit für Renovierung etwa 325k.

Was tun? Bin leistungsfähiger Single, Kredit aufnehmen kein Problem. Und ein Mietobjekt in Großstadtrandlage wird wohl bis ans Lebensende eine sichere Miete abwerfen. Andererseits scheinen die Preise für Immobilien aktuell sehr überhitzt und es sicherlich auch kein schlechter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen. Und Renovierungsärger spart man sich auch.

Vielen Dank für eure Meinungen!

Vorweg ich habe bei meinen Eltern so viel miterlebt das ich ein absoluter Gegner des Vermietens bin allerdings gibt es aktuell kaum alternative Anlageformen und wenn Du sowieso vermietest könntest Du den Großteil der Renovierung umlegen bzw. abschreiben.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

10k in die Aufhübschung investieren (Garten ordentlich machen, neue Tapeten, Boden schleifen/polieren, neue Klobrillen etc) --> bringt LOCKER noch mal 50k mehr auf dem Markt.

Ich würde verkaufen. Alte Häuser können ein Fass ohne Boden sein. Und mit Stuttgart könnte es schneller bergab gehen als man denkt, wenn es die Automobilbranche nicht schafft.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Verkaufslackierung drauf und weg damit.

Als Anleger kauft man Stadtteile, Straßenzüge oder MFH. Alles andere ist nicht rentabel.

Schon selbst Wohneigentum?

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Ich würde das Haus so wie es ist jetzt verkaufen und das nach Auszahlung von Miterben verbliebene Kapital anlegen.

In Jahren der Vermietung sammelst Du zunächst ratierlich in Form der Mieten wieder ein, was Du jetzt investieren müßtest, um das Haus in einen vermietungsfähigen Zustand zu bekommen.

Außerdem ist - wie schon geschrieben - die seit 10 Jahren laufende Immobilienhausse wohl allmählich zu Ende, so daß es keinen Sinn mehr macht, die Immobilie in der Hoffnung von Wertsteigerungen zunächst weiter zu behalten.

Zudem schonst Du auf diese Weise Deine Bonität und hast keine laufende Arbeit durch die Mietverwaltung (Nebenkostenabrechnung, etc.).

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 05.08.2019:

Optionen also:

  • Haus verkaufen, Familienmitglieder auszahlen und die 350k Different anderweitig anlegen
  • Kredit von 250k auf das Haus aufnehmen, Familienmitglieder auszahlen und Haus halten. Muss allerdings für 50-75k renoviert werden, bevor Mieter einziehen können (geschätzte Mieteinnahmen 2000€ pro Monat). Schulden wären dann inklusive Kredit für Renovierung etwa 325k.

Mal kurz überschlagen:

Option 1: Wenn du die 350k zu 4% anlegst, dann hast du nach 20 Jahren etwa 750 TEuro.

Option 2: Finanzierung der 325k über 20 Jahre, Tilgung 1.600 pro Monat, 400 Rücklagen für Renovierung (und die sind noch seeeehr optistisch, realistisch sollte eher mit dem Doppelten kalkuliert werden), dann würde sich die Immobilie quasi selbst tragen.
Nach 20 Jahren ist sie abbezahlt und es stellt sich die Frage, wieviel sie dann noch wert ist.

Wenn man Option 1 mit einer höheren Rendite rechnet (was nicht unrealistisch ist), dann erübrigt sich das ganze sowieso. Wenn man bei Option 2 davon ausgeht, dass die Bude nach 20 Jahren eher an Wert verloren hat (sie ist dann 70 Jahre alt!), dann erübrigt sich das ganze auch. Wenn man nicht die ganze Zeit vermieten kann oder gar Mietnomaden hat, wird es auch schwierig. Dazu der eigene Aufwand, den man mit der Vermietung hat, sich evtl. um Reparaturen kümmern muss, etc. Will man das nicht und beauftragt einen Verwalter, wird das ganze nochmal unrentabler.
Für mich persönlich sehr viel Risiko und Aufwand für die in meinen Augen geringe Chance, später mal durch Wertsteigerung einen finanziellen Vorteil daraus zu ziehen. Rein für die Miete lohnt sich das definitiv nicht.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Der Preis dieser Immobilie erscheint mir nicht gerade "überhitzt".

600k Wert + 100k konservativ kalkulierte Renovierungskosten macht 700k für die renovierte Immobilie. Bei einer Jahresnettokalt-Miete von 24k bedeutet dies einen Multikplikator von ca. 29. Das ist ein absolut akzeptabler Preis.

Ich würde die Immobilie hier nicht komplett isoliert betrachten:
Wenn du jung bist und die Immobilie den größten Teil deines Vermögens ausmacht, wäre das eine ziemliche Risikokonzentration. Wenn dann unvorhergesehene Kosten entstehen, wird es finanziell unangenehm.

Wenn du aber sonst finanziell gut aufgestellt bist, ist so eine Immobilie nicht das schlechteste. Neben der Rendite haben Immobilien steuerliche Vorteile und bieten durch die Möglichkeit selbst einzuziehen auch eine gewisse private Sicherheit.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 05.08.2019:

Folgendes Szenario: Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen in guter Stuttgarter Randlage geerbt (U-Bahn quasi vor der Türe). Haus aus den 60ern, stark renovierungsbedürftig. Wert unrenoviert wohl 600k.

Im Grunde wird der Immobilienwert bei der Ausgangslage im wesentlichen durch den Grundstückswert repräsentiert. Bei einem 60er - Jahre - Haus existiert bestimmt ein zeittypisch großer Garten.

Für eine finanziell einträgliche Verwertung wird hier von Bauträgern die Bestandsimmobilie abgerissen und das Grundstück mit der maximal möglichen Bebauung in Form einer Eigentumswohnungsanlage mit Tiefgarage bebaut.

Oder es findet sich jemand Privates, der dort nach eigenen Vorstellungen neu baut.

Im übrigen: warum läßt sich die Immobilie nicht so, wie sie ist, preiswert vermieten, ggf. mit Zeitmietvertrag?

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Generell halte ich es - gerade! auch zu jetzigen Preisen - für sehr unklug aus Grundeigentum hinauszugehen. Der (Wieder-) Einstieg ist auf lange Zeit kaum möglich. Vielleicht kannst du dir nach Abzug der Transformationskosten Eigentum/Währung (Gebühren an jeder Ecke und ständige Abwertung von Geldvermögen) nach dem Stress in 1-2 Jahren gerde noch eine 25qm Einzimmerwohnung vom Rest leisten. Grundeigentum ist eine Resource die beständig für DICH arbeitet, bei Investments mit dem unter Banken ausgekungeltem ZINS steht die nächsten Jahre möglichweise kein Stein mehr auf dem anderen.

Bei Investitionsschulden von bis etwa 200.000 wäre die Sache für mich klar. Bei hervorragender Lage und 2O Jahre Zinsbindung vielleicht 300.000, dann spekulierst du auf Währungsverluste, mE nicht abwegig.

Vermietung : Cashflow. Besser als nur Guthaben abbauen. Wenn es hervorragend vermietet werden kann und du Lösungen zur Billigrenovierung Instandhaltung findest (Mieterauswahl evt entscheidend!) würde ich es nicht abgeben. Evt kann 1 Miterbe auch seinen Anspruch stunden.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Vor dem Hintergrund des nun seit einer Dekade anhaltenden Preisanstiegs scheint dies vordegründig vernünftig, nur kauft bzw. verkauft man heute vielfach zu historischen Höchstpreisen.

Man erinnere sich an die Lage hierzulande während der 00er Jahre und wie jene dastanden ("Ostimmobilien - Pleite"), die zu den Höchstpreisen der 90er Jahre gekauft hatten.

Vernünftiger und sicherer wäre, preiswert und unterbewertet während einer Krise zu kaufen.

Nur gibt es dann nicht das hilfreiche Moment des langjährigen Preisanstiegs zuvor als Unterstützung der eigenen Investitionsentscheidung.

WiWi Gast schrieb am 06.08.2019:

Generell halte ich es - gerade! auch zu jetzigen Preisen - für sehr unklug aus Grundeigentum hinauszugehen. Der (Wieder-) Einstieg ist auf lange Zeit kaum möglich. Vielleicht kannst du dir nach Abzug der Transformationskosten Eigentum/Währung (Gebühren an jeder Ecke und ständige Abwertung von Geldvermögen) nach dem Stress in 1-2 Jahren gerde noch eine 25qm Einzimmerwohnung vom Rest leisten. Grundeigentum ist eine Resource die beständig für DICH arbeitet, bei Investments mit dem unter Banken ausgekungeltem ZINS steht die nächsten Jahre möglichweise kein Stein mehr auf dem anderen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

verkaufen, die Miterben auszahlen und die 350k für Immobilienkäufe einsetzten.

Für 100k EK weitere 900k FK aufnehmen und ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung kaufen.
Für 100k EK weitere 500k FK aufnehmen und fürs Selbstwohnung eine Wohnung/ ein Haus kaufen/bauen.
Die Restlichen 150k für Renovierungen, Rücklagen behalten.

WiWi Gast schrieb am 05.08.2019:

Hallo!

Folgendes Szenario: Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen in guter Stuttgarter Randlage geerbt (U-Bahn quasi vor der Türe). Haus aus den 60ern, stark renovierungsbedürftig. Wert unrenoviert wohl 600k.

Aus verschiedenen Gründen muss Familienmitgliedern im Rahmen der Erbabwicklung insgesamt 250k ausgezahlt werden.

Optionen also:

  • Haus verkaufen, Familienmitglieder auszahlen und die 350k Different anderweitig anlegen
  • Kredit von 250k auf das Haus aufnehmen, Familienmitglieder auszahlen und Haus halten. Muss allerdings für 50-75k renoviert werden, bevor Mieter einziehen können (geschätzte Mieteinnahmen 2000€ pro Monat). Schulden wären dann inklusive Kredit für Renovierung etwa 325k.

Was tun? Bin leistungsfähiger Single, Kredit aufnehmen kein Problem. Und ein Mietobjekt in Großstadtrandlage wird wohl bis ans Lebensende eine sichere Miete abwerfen. Andererseits scheinen die Preise für Immobilien aktuell sehr überhitzt und es sicherlich auch kein schlechter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen. Und Renovierungsärger spart man sich auch.

Vielen Dank für eure Meinungen!

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Super Idee, mit maximal möglicher Verschuldung in überbewertete und entsprechend renditearme Vermögensgüter (MFH) zu investieren.

Bei Faktor 30 bringt das MHF gerade 30k Mieteinnahmen vor AfA und Steuern ...

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Für 100k EK weitere 900k FK aufnehmen und ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung kaufen.
Für 100k EK weitere 500k FK aufnehmen und fürs Selbstwohnung eine Wohnung/ ein Haus kaufen/bauen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Ich gebe mal zu überdenken, dass je nach konkreter Sachverhaltsdarstellung (eine abschließende Beurteilung lassen die Angaben nicht zu) der anschließende Verkauf zumindest anteilig steuerpflichtig werden könnte.

Werden die 350 TEUR im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gezahlt, handelt es sich insoweit um einen teilentgeltlichen Erwerb (im Verhältnis Ausgleichszahlung zum Gesamtwert). Folge ist, dass man insoweit, nämlich für den entgeltlichen Anteil, auch steuerlich nicht die Haltefristen der Erblasser fortführt (Fußstapfentheorie). Da nicht eigengenutzt gelten die üblichen 10 Jahre.

Falls der Verkauf beabsichtigt ist, sollte das Haus aus der Erbengemeinschaft heraus verkauft werden. Ausnahme wäre, wenn man im Verkauf einen deutlich höheren Preis erzielen kann, als den Wert, auf dessen Basis sich die Erben auseinandergesetzt haben.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Alles gute Argumente, wer kanns entwirren....bin nicht TE

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Kinder haben einen Freibetrag bei der Erbschaftsteuer in Höhe von TEUR 400,0.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Ich gebe mal zu überdenken, dass je nach konkreter Sachverhaltsdarstellung (eine abschließende Beurteilung lassen die Angaben nicht zu) der anschließende Verkauf zumindest anteilig steuerpflichtig werden könnte.

Werden die 350 TEUR im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gezahlt, handelt es sich insoweit um einen teilentgeltlichen Erwerb (im Verhältnis Ausgleichszahlung zum Gesamtwert). Folge ist, dass man insoweit, nämlich für den entgeltlichen Anteil, auch steuerlich nicht die Haltefristen der Erblasser fortführt (Fußstapfentheorie). Da nicht eigengenutzt gelten die üblichen 10 Jahre.

Falls der Verkauf beabsichtigt ist, sollte das Haus aus der Erbengemeinschaft heraus verkauft werden. Ausnahme wäre, wenn man im Verkauf einen deutlich höheren Preis erzielen kann, als den Wert, auf dessen Basis sich die Erben auseinandergesetzt haben.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

30k Mieteinnahmen im Jahr vor AfA, Steuern und Zinsen wohlbemerkt auf 100k EK.

Angenommen, dass AfA fiktiv bzw. steuerlich ist, Steuern aufgrund von AfA +/- Null ergeben und Zinsten (2,0% auf 900k) sich auf 18k belaufen, sind das 12k Netto/Jahr auf 100k EK. Und das noch vor der Wertsteigerung.

Welche Anlagenklassen sind renditenreicher?

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Super Idee, mit maximal möglicher Verschuldung in überbewertete und entsprechend renditearme Vermögensgüter (MFH) zu investieren.

Bei Faktor 30 bringt das MHF gerade 30k Mieteinnahmen vor AfA und Steuern ...

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Für 100k EK weitere 900k FK aufnehmen und ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung kaufen.
Für 100k EK weitere 500k FK aufnehmen und fürs Selbstwohnung eine Wohnung/ ein Haus kaufen/bauen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Renovieren, Kredit mit Haus aufnehmen für 60% des beleihungswertes, osteuropäischen Baugruppe aus Polen oder so holen und denen für 100 k die Bude renovieren lassen. Architekten oder Bauingenieur einstellen bzw. Beauftragen für die Renovierung und los gehts. Mit 2k haste locker 24k im Jahr heißt 4% bei 50 Jahren Laufzeit plus asset. Also schön machen und bloß nicht verkaufen in der Hitze läuft das nicht mehr. Außerdem drückt der Schuh.... in 10 Jahren haste ein asset für mind 600k. Bei plus 20% Wertsteigerungen. Also 720k was ich für so ein Haus sehr wenig finde.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

30k Mieteinnahmen im Jahr vor AfA, Steuern und Zinsen wohlbemerkt auf 100k EK.

Nein, auf die Gesamtinvestitionssumme von EUR 1,0 Mio.

Angenommen, dass AfA fiktiv bzw. steuerlich ist, Steuern aufgrund von AfA +/- Null ergeben und Zinsten (2,0% auf 900k) sich auf 18k belaufen, sind das 12k Netto/Jahr auf 100k EK.

Bei 90% Fremdfinanzierung wohlgemerkt.

Vorausgesetzt natürlich, das Haus bleibt weiterhin werthaltig und die Miete läßt sich dauerhaft wenigstens in dieser Höhe erzielen.

Und das noch vor der Wertsteigerung.

Ja, klar ...

Frag´ mal Hera Lind oder sieh Dir ihr Schicksal im Internet an.

Welche Anlagenklassen sind renditenreicher?

Aktien. Jede Dekade hat ihre glücklichen (Wachstums-)Industrien.

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Super Idee, mit maximal möglicher Verschuldung in überbewertete und entsprechend renditearme Vermögensgüter (MFH) zu investieren.

Bei Faktor 30 bringt das MHF gerade 30k Mieteinnahmen vor AfA und Steuern ...

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Für 100k EK weitere 900k FK aufnehmen und ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung kaufen.
Für 100k EK weitere 500k FK aufnehmen und fürs Selbstwohnung eine Wohnung/ ein Haus kaufen/bauen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Die Achillesferse von dererlei Milchmädchenrechnungen ist die Überbewertung der gehebelten Investitionsobjekte und deren geringer cash flow relativ zur hohen Verschuldung.

Viel Freude mit den EUR 1,4 Mio. Verbindlichkeiten während Zeiten von Arbeitslosigkeit beispielsweise in einer wirtschaftlichen Krise und einem Mietnomaden zeitgleich im MFH.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Angenommen, dass AfA fiktiv bzw. steuerlich ist, Steuern aufgrund von AfA +/- Null ergeben und Zinsten (2,0% auf 900k) sich auf 18k belaufen, sind das 12k Netto/Jahr auf 100k EK. Und das noch vor der Wertsteigerung.
Welche Anlagenklassen sind renditenreicher?

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Die 12k Nettomieteinahmen im Jahr verbrätst du und nimmst den Kredit von 900k mit ins Grab?

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

30k Mieteinnahmen im Jahr vor AfA, Steuern und Zinsen wohlbemerkt auf 100k EK.

Angenommen, dass AfA fiktiv bzw. steuerlich ist, Steuern aufgrund von AfA +/- Null ergeben und Zinsten (2,0% auf 900k) sich auf 18k belaufen, sind das 12k Netto/Jahr auf 100k EK. Und das noch vor der Wertsteigerung.
Welche Anlagenklassen sind renditenreicher?

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Super Idee, mit maximal möglicher Verschuldung in überbewertete und entsprechend renditearme Vermögensgüter (MFH) zu investieren.

Bei Faktor 30 bringt das MHF gerade 30k Mieteinnahmen vor AfA und Steuern ...

WiWi Gast schrieb am 07.08.2019:

Für 100k EK weitere 900k FK aufnehmen und ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung kaufen.
Für 100k EK weitere 500k FK aufnehmen und fürs Selbstwohnung eine Wohnung/ ein Haus kaufen/bauen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

30k Mieteinnahmen im Jahr vor AfA, Steuern und Zinsen wohlbemerkt auf 100k EK.

Angenommen, dass AfA fiktiv bzw. steuerlich ist, Steuern aufgrund von AfA +/- Null ergeben und Zinsten (2,0% auf 900k) sich auf 18k belaufen, sind das 12k Netto/Jahr auf 100k EK. Und das noch vor der Wertsteigerung.
Welche Anlagenklassen sind renditenreicher?

Sorry, aber wer so rechnet, der braucht sich nicht wundern, wenn er pleite geht...

Wenn sich die Immobilien selbst tragen sollen, dann zahlt man 45 Jahre lang den Kredit zurück. Wenn sie sich nicht selbst tragen sollen, dann muss man den Kredit aus anderen Einkünften bedienen. Also ich würde das nicht bis zur Rente machen wollen.
Wenn ich 1,5% Rücklagen für Werterhalt/Renovierung einrechne, dann ist alleine das schon mehr als die oben genannten 12k netto, die jedes Jahr übrig bleibt. Das heißt, man muss IMMER Geld reinstecken, nur damit man irgendwann in ferner Zukunft das ganze sein Eigen nennen kann. Super Deal, bis man in Rente geht nichts davon haben bzw. sogar noch Geld in die Immobilien stecken und dann erst mit 70 oder noch später wirklich davon Leben zu können, weil der Kredit getilgt ist.
Und das ganze auch noch vor dem Hintergrund dass die Rechnung nur aufgeht, wenn man immer voll vermietet hat, sich selbst um alles kümmert (also kein Hausverwalter, der würde die Rendite nochmal schmälern) und es nicht irgendwann irgendwelche bösen Überraschungen gibt (Brand, Bausubstanz, etc.).

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Ok. Dann Verkauf es halt nur seid dir gewiss sowas bekommt man nur einmal im Leben

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

30k Mieteinnahmen im Jahr vor AfA, Steuern und Zinsen wohlbemerkt auf 100k EK.

Angenommen, dass AfA fiktiv bzw. steuerlich ist, Steuern aufgrund von AfA +/- Null ergeben und Zinsten (2,0% auf 900k) sich auf 18k belaufen, sind das 12k Netto/Jahr auf 100k EK. Und das noch vor der Wertsteigerung.
Welche Anlagenklassen sind renditenreicher?

Sorry, aber wer so rechnet, der braucht sich nicht wundern, wenn er pleite geht...

Wenn sich die Immobilien selbst tragen sollen, dann zahlt man 45 Jahre lang den Kredit zurück. Wenn sie sich nicht selbst tragen sollen, dann muss man den Kredit aus anderen Einkünften bedienen. Also ich würde das nicht bis zur Rente machen wollen.
Wenn ich 1,5% Rücklagen für Werterhalt/Renovierung einrechne, dann ist alleine das schon mehr als die oben genannten 12k netto, die jedes Jahr übrig bleibt. Das heißt, man muss IMMER Geld reinstecken, nur damit man irgendwann in ferner Zukunft das ganze sein Eigen nennen kann. Super Deal, bis man in Rente geht nichts davon haben bzw. sogar noch Geld in die Immobilien stecken und dann erst mit 70 oder noch später wirklich davon Leben zu können, weil der Kredit getilgt ist.
Und das ganze auch noch vor dem Hintergrund dass die Rechnung nur aufgeht, wenn man immer voll vermietet hat, sich selbst um alles kümmert (also kein Hausverwalter, der würde die Rendite nochmal schmälern) und es nicht irgendwann irgendwelche bösen Überraschungen gibt (Brand, Bausubstanz, etc.).

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Verkaufen und 10 Prozent der Erlöse in Bitcoin stecken.

antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Verkaufen und 10 Prozent der Erlöse in Bitcoin stecken.

Unsinn

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Stuttgart,höchstes Klumpenrisiko durch Automobilzulieferer in ganz Europa. Gut möglich,dass die besten Zeiten der Stadt vorüber sind. Mir wäre es zu riskant.

antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Vor ca. 9 Monaten gab es italienischen Staatsanleihen anläßlich eines Ausverkaufs im Zusammenhang mit der italienischen Regierungsbildung und dem damals noch laufenden Zinserhöhungszyklus des FED für temporär ca. 4% Rendite p.a., noch vor vier Monaten gab es Goldminenaktien (Barrick, Yamana, Anglogold Ashanti) für die Hälfte des heutigen Kurses, ebenso wie die hundertjährige Anleihe von Österreich.

Mit offenen Augen findet man fast jedes Jahr ähnliche Chancen ...

antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Stuttgart,höchstes Klumpenrisiko durch Automobilzulieferer in ganz Europa. Gut möglich,dass die besten Zeiten der Stadt vorüber sind. Mir wäre es zu riskant.

Bosch und Mahle würde es auch ohne Daimler und Porsche weiter geben. Dazu kommen Unternehmen wie Kärcher, Stihl, Celesio.

Stuttgart ist Innovationsstandort. Da hätte ich erstmal keine Sorgen.

antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Vor ca. 9 Monaten gab es italienischen Staatsanleihen anläßlich eines Ausverkaufs im Zusammenhang mit der italienischen Regierungsbildung und dem damals noch laufenden Zinserhöhungszyklus des FED für temporär ca. 4% Rendite p.a., noch vor vier Monaten gab es Goldminenaktien (Barrick, Yamana, Anglogold Ashanti) für die Hälfte des heutigen Kurses, ebenso wie die hundertjährige Anleihe von Österreich.

Mit offenen Augen findet man fast jedes Jahr ähnliche Chancen ...

Wo findet man sowas? Generell, wo kann ich als Privatmann Staatsanleihen kaufen?

antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Die Porsche, Daimler und Bosch (automotive Anteil in Stuttgart >90%) Mitarbeiter sorgen aber im erhöhten Maße für die derzeitigen immo preise in Stuttgart. Wenn diese Industrie wegfällt, werden die Preise fallen wie einst in Bochum.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Stuttgart,höchstes Klumpenrisiko durch Automobilzulieferer in ganz Europa. Gut möglich,dass die besten Zeiten der Stadt vorüber sind. Mir wäre es zu riskant.

Bosch und Mahle würde es auch ohne Daimler und Porsche weiter geben. Dazu kommen Unternehmen wie Kärcher, Stihl, Celesio.

Stuttgart ist Innovationsstandort. Da hätte ich erstmal keine Sorgen.

antworten
StB123

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Richtig, der Hinweis hat aber nichts mit meinem Beitrag zu tun.

Zu trennen ist der Sachverhalt in eine erbschaftsteuerliche und eine ertragsteuerliche Beurteilung. Erbschaftsteuerlich ist das Ding nicht steuerpflichtig (falls nur das Haus vereerbt wird). Der Hausverkauf nach Erbauseinandersetzung muss allerdings ertragssteuerlich bewertet werden und hat nichts mehr mit der erbschaftlichen Beurteilung zu tun.

Ertragsteuerlich ist der Hausverkauf grundsätzlich steuerpflichtig (§23 EStG), soweit die dort aufgeführten Ausnahmetatbestände nicht greifen. Und diese greifen hier eben insoweit nicht, als dass das Haus entgeltlich erworben wird. Zahle ich Miterben aus (Abfindungszahlung), erwerbe ich entgeltlich (= d.h. neue Anschaffungskosten, neue Haltefristen usw...). Unentgeltlich wird das Haus nur in Höhe des eigenen Erbanspruchs erworben. Bei weiterem Interesse bitte einen Blick in das Schreiben des BMF v. 11. 1. 2006 - IV B 2 - S 2242 - 2/04 werfen.

Das Problem besteht darin, dass die Haltefristen von Neuem beginnen, soweit entgeltlich erworben wird. Bei anschließendem direkten Verkauf veräußert man innerhalb von 10 Jahren und damit steuerpflichtig nach § 23 EStG. Sollte man also durch den Verkauf mehr für den Anteil des Hauses erhalten, als man an die Miterben gezahlt hat, ist dieser anteilige Gewinn steuerpflichtig.

Erzielt man nicht mehr, wäre der ganze Vorgang überflüssig (wenn man das Haus nicht selber nutzen will) und man sollte das Haus besser aus der Erbengemeinschaft heraus verkaufen.

Bei weiteren Fragen gerne, ansonsten den Steuerberater des Vertrauens anrufen.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Kinder haben einen Freibetrag bei der Erbschaftsteuer in Höhe von TEUR 400,0.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2019:

Ich gebe mal zu überdenken, dass je nach konkreter Sachverhaltsdarstellung (eine abschließende Beurteilung lassen die Angaben nicht zu) der anschließende Verkauf zumindest anteilig steuerpflichtig werden könnte.

Werden die 350 TEUR im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gezahlt, handelt es sich insoweit um einen teilentgeltlichen Erwerb (im Verhältnis Ausgleichszahlung zum Gesamtwert). Folge ist, dass man insoweit, nämlich für den entgeltlichen Anteil, auch steuerlich nicht die Haltefristen der Erblasser fortführt (Fußstapfentheorie). Da nicht eigengenutzt gelten die üblichen 10 Jahre.

Falls der Verkauf beabsichtigt ist, sollte das Haus aus der Erbengemeinschaft heraus verkauft werden. Ausnahme wäre, wenn man im Verkauf einen deutlich höheren Preis erzielen kann, als den Wert, auf dessen Basis sich die Erben auseinandergesetzt haben.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Also ich würds eher mal so betrachten, wenn in Stuttgart der Ofen ausgeht, liegt ganz Deutschland schon in Trümmern.

Bosch und Porsche bauen riesige Neubauten und Zentralisieren quasi alles in und um Stuttgart (Bosch in Feuerbach und Porsche in Zuffenhausen).

WENN irgendwann diese Branche den Bach runter gehen sollte, sind davor alle Zulieferer tot, der Finanzsektor hat keine Kunden mehr, die Berater haben nix mehr zum beraten etc ppp.

Ich persönlich halte Stuttgart nach wie vor für ein sehr gutes Pflaster und längst nicht "risikoreich"... Wenn, dann müsste man von Deutschland generell als Risikostandort sprechen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 04.10.2019:

Also ich würds eher mal so betrachten, wenn in Stuttgart der Ofen ausgeht, liegt ganz Deutschland schon in Trümmern.

Bosch und Porsche bauen riesige Neubauten und Zentralisieren quasi alles in und um Stuttgart (Bosch in Feuerbach und Porsche in Zuffenhausen).

WENN irgendwann diese Branche den Bach runter gehen sollte, sind davor alle Zulieferer tot, der Finanzsektor hat keine Kunden mehr, die Berater haben nix mehr zum beraten etc ppp.

Ich persönlich halte Stuttgart nach wie vor für ein sehr gutes Pflaster und längst nicht "risikoreich"... Wenn, dann müsste man von Deutschland generell als Risikostandort sprechen.

Im Stuttgarter Raum arbeiten weit mehr Menschen bei Zulieferern als bei den OEMs. Mahle mit ca. 50% Abhängigkeit vom Verbrenner ist noch ein positives Beispiel für Diversifizierung. Eberspächer macht 80% mit Abgasreinigung und von solchen Firmen gibt es zuhauf im Neckartal. Als Studi schielt man nur auf die Großen, aber eine Stufe darunter werden viele mit ihrem hochspezialisierten Verbrenner know-how nicht überleben. Und dort arbeiten die meisten Leute,nicht bei Bosch und Porsche.
Detroit ist auch kaputt und anderen Regionen in den USA geht's blendend. Zeiten ändern sich.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 04.10.2019:

Also ich würds eher mal so betrachten, wenn in Stuttgart der Ofen ausgeht, liegt ganz Deutschland schon in Trümmern.

Bosch und Porsche bauen riesige Neubauten und Zentralisieren quasi alles in und um Stuttgart (Bosch in Feuerbach und Porsche in Zuffenhausen).

WENN irgendwann diese Branche den Bach runter gehen sollte, sind davor alle Zulieferer tot, der Finanzsektor hat keine Kunden mehr, die Berater haben nix mehr zum beraten etc ppp.

Ich persönlich halte Stuttgart nach wie vor für ein sehr gutes Pflaster und längst nicht "risikoreich"... Wenn, dann müsste man von Deutschland generell als Risikostandort sprechen.

Mal zur Info: Continental Babenhausen baut 2.200 Stellen ab. Die gesamte Fertigung soll dicht gemacht werden.
Continental Babenhausen hat auch neugebaute Gebäuden und auch die gesamte Fertigungskapazität ausgebaut. Diese Investition wurde bis Ende 2018 vollzogen.

Und jetzt Ende 2019 (also nach einem Jahr) sollen sie nicht mehr benötigt werden.

Ich weiß nicht und es hängt davon ab, was Bosch und Porsche dort bauen.

Aber nur weil ein Unternehmen etwas Neues baut, heißt es lange nicht, dass es auch eine richtige Entscheidung ist.
Unternehmen können auch schnell Geld verbrennen.

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WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Zumal die paar Millionen für neu errichtete Gebäude oder die Erweiterung der Fertigungskapazität Peanuts für Konzerne wie Conti und Bosch sind. So etwas läuft dort doch maximal unter „dumm gelaufen“. Viele andere, kleinere Zulieferer stehen da schon mit einem Bein in der Insolvenz.

WiWi Gast schrieb am 04.10.2019:

Also ich würds eher mal so betrachten, wenn in Stuttgart der Ofen ausgeht, liegt ganz Deutschland schon in Trümmern.

Bosch und Porsche bauen riesige Neubauten und Zentralisieren quasi alles in und um Stuttgart (Bosch in Feuerbach und Porsche in Zuffenhausen).

WENN irgendwann diese Branche den Bach runter gehen sollte, sind davor alle Zulieferer tot, der Finanzsektor hat keine Kunden mehr, die Berater haben nix mehr zum beraten etc ppp.

Ich persönlich halte Stuttgart nach wie vor für ein sehr gutes Pflaster und längst nicht "risikoreich"... Wenn, dann müsste man von Deutschland generell als Risikostandort sprechen.

Mal zur Info: Continental Babenhausen baut 2.200 Stellen ab. Die gesamte Fertigung soll dicht gemacht werden.
Continental Babenhausen hat auch neugebaute Gebäuden und auch die gesamte Fertigungskapazität ausgebaut. Diese Investition wurde bis Ende 2018 vollzogen.

Und jetzt Ende 2019 (also nach einem Jahr) sollen sie nicht mehr benötigt werden.

Ich weiß nicht und es hängt davon ab, was Bosch und Porsche dort bauen.

Aber nur weil ein Unternehmen etwas Neues baut, heißt es lange nicht, dass es auch eine richtige Entscheidung ist.
Unternehmen können auch schnell Geld verbrennen.

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The_Trail_Runner

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

WiWi Gast schrieb am 05.08.2019:

Hallo!

Folgendes Szenario: Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen in guter Stuttgarter Randlage geerbt (U-Bahn quasi vor der Türe). Haus aus den 60ern, stark renovierungsbedürftig. Wert unrenoviert wohl 600k.

Aus verschiedenen Gründen muss Familienmitgliedern im Rahmen der Erbabwicklung insgesamt 250k ausgezahlt werden.

Optionen also:

  • Haus verkaufen, Familienmitglieder auszahlen und die 350k Different anderweitig anlegen
  • Kredit von 250k auf das Haus aufnehmen, Familienmitglieder auszahlen und Haus halten. Muss allerdings für 50-75k renoviert werden, bevor Mieter einziehen können (geschätzte Mieteinnahmen 2000€ pro Monat). Schulden wären dann inklusive Kredit für Renovierung etwa 325k.

Was tun? Bin leistungsfähiger Single, Kredit aufnehmen kein Problem. Und ein Mietobjekt in Großstadtrandlage wird wohl bis ans Lebensende eine sichere Miete abwerfen. Andererseits scheinen die Preise für Immobilien aktuell sehr überhitzt und es sicherlich auch kein schlechter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen. Und Renovierungsärger spart man sich auch.

Vielen Dank für eure Meinungen!

Hi,

Ich komme aus dem Immobiliensektor und würde da keine pauschale Antwort liefern wollen. Ich lese aus deinem Text, dass Du mit Immobilien selbst keine oder nur sehr wenig Erfahrungen hast. Einige Fragen für eine bessere Beantwortung:

  • woher kommen Deine angenommenen Sanierungskosten?
  • In welchem Standard wurde die Sanierung kalkuliert?
  • Baunebenkosten bedacht?
  • Wer würde sich nach Sanierung um Vermietung kümmern?
  • Wer würde sich nach Vermietung um die Instandhaltungsüberwachung kümmern?
  • Hast Du Erbschaftssteuer berücksichtigt?
  • Steuern auf Mieteinnahmen berücksichtigt?
  • Woher kommen die angenommenen Mieteinnahmen?

Aktuell scheinen mir Deine Zahlen alle sehr ungenau. Für eine fundierte Entscheidung ist es jedoch unumgänglich ALLE Zahlen zu kennen und diese möglichst genau. Schreib mich gerne privat an, wenn Du Zahlen nicht im Detail Posten willst, evtl. kann ich Dir so eine bessere Empfehlung geben.

antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

zum Vorredner. Man muss es auch nicht übertreiben.

Instandhaltungsüberwachung entfällt mehr oder weniger

  • bei kluger Auswahl der Ausstattung (zB keine teure Komplettküche)
  • kluger Vertragsgestaltung
  • kluger Mieterauswahlt (langfristig, Handwerker)
antworten
WiWi Gast

Immobilie geerbt: verkaufen oder renovieren und halten?

Das macht überhaupt keinen Sinn! Wenn man eine alte Hütte hat, muss man laufend auf deren Instandhaltung achten. Die Einbauküche ist da ebensowenig relevant wie der smart-TV. Eher alle Installationen, Elektro und, Heizung, Sanitär, Dach, Wärmedämmung u.s.w. Vertragsgestaltung? Meinst Du etwa den Mietvertrag??? Ein Handwerker mietet so was nicht langfristig, der sucht sich ein altes Objekt und baut es selbst neu auf, auch wenn er dafür weit fahren muss. Handwerker, die Rhein Main Gebiet arbeiten haben deshalb ihre Häuser meistens im Taunus.

WiWi Gast schrieb am 05.10.2019:

zum Vorredner. Man muss es auch nicht übertreiben.

Instandhaltungsüberwachung entfällt mehr oder weniger

  • bei kluger Auswahl der Ausstattung (zB keine teure Komplettküche)
  • kluger Vertragsgestaltung
  • kluger Mieterauswahlt (langfristig, Handwerker)
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