Hier TE
@Sportbwler
Danke fürs richtig stellen. Genau komme nach den 10 Jahren mit einer Restschuld von knapp 500k raus.
@oben
Wie gesagt habe ich nach allen persönlichen Kosten (Lebensunterhalt, Auto, ETF Sparplan, negativer Immobiliencashflow ...) noch ein frei verfügbares Haushaltseinkommen von 1.7k-2k + Bonus und daher noch ein wenig Spielraum. Habe aber einen relativ anspruchsvollen Job aus dem ich gerne in ein Paar Jahren rausgehen würde.
Da ich von Natur aus recht geringe materielle Ansprüche habe und nicht unbedingt unsagbar reich werden muss, würde ich mich lieber gegen Risiken absichern und den besagten Betrag über die Zielgerade bringen, um anschließend aufwandsarm von einem Ausschüttenden MSCI World ETF zu FIREn. Aber jetzt einfach mehrere Zehntausend Euro zur Sicherheit auf dem Giro liegen zu haben und der Inflation zu Fraß vorwerfen muss auch nicht sein. Deswegen möchte ich konkret über Risiken und Mitigationsstrategien nachdenken.
Meine Gedanken bisher
-
Risiko Instandhaltung: Stimmt €0.5/qm sind wahrscheinlich zu wenig. Bis jetzt hatte ich noch Glück, vor allem weil die Kassen der Eigentümergemeinschaften noch gut gefüllt sind, aber das kann sich ja noch ändern. 2 der Objekte sind älter als 30 Jahre, 2 Objekt 20-30Jahre und 1 Objekt 10-20 Jahre. Denke, dass da €1.2/qm sehr konservativ sind. Das wären nochmal € -140 on top. Break even wäre dann in 2026. Das heißt bis dahin bräuchts dann vielleicht 8k zusätzliche Rücklagen. Das ist so wenig, dass ich sie im Zweifel aus dem ETF depot ziehen könnte.
--> Fazit: Kleines Risiko da selbst worst case verkraftbar
- Risiko Mietausfall:
Kann immer passieren. Habe absichtlich keine zu hohen Mieten verlangt um ein wenig Auswahl bei den Mietern zu haben. 3 Monatsmieten Kaution dienen zusätzlich als Puffer.
Ich wähle grundsätzlich einen bestimmten Menschentyp aus und absichtlich nicht den mit dem höchsten Einkommen und der besten Sicherheit. Das hat bis jetzt sehr gut geklappt. Würde auch jedem anderen Empfehlen nicht primär auf das Gehalt zu schauen.
Wenn dann mal einer raus gehen sollte, wird es nicht schwierig jemand neues zu finden, hatte bisher immer so 40-100 Anfragen pro Wohnung.
--> Fazit: Risiko über Mieterauswahl und Kaution minimierbar aber insgesammt muss man damit leben. Leider erlaubt es der Staat nicht mehr als 3 Monatsmieten Kaution zu nehmen.
BTW: Eine der Wohnungen habe ich möbliert vermietet, einfach um es auszuprobieren, würde es aber nicht mehr machen, da zu Beginn zu viel Aufwand da war und durch die Abnutzung auch bei Wiedervermietung erneut da sein wird.
-
Risiko Besteuerung Wiederverkauf: Das wäre tatsächlich bitter. Momentan plane ich mit ca. 200k Wertsteigerung. Je nachdem was das am Ende für ein Steuersatz wäre, könnte das auf einen größeren Betrag hinauslaufen. Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass viele dann nicht mehr oder nur zu einem noch höheren Preis verkaufen würden, was die Preise weiter treiben könnte.
--> Fazit: Risiko da. Keine Mitigation möglich, aber es wird gegenläufige Effekte geben
- Risiko Besteuerung OPEX (CO2/ Mietpreisdeckel/ Grundsteuer...) :
-- CO2 Habe ich durchgerechnet, da komme ich auf weniger als €1.5/qm und Jahr. Das ist verkraftbar und wahrscheinlich sogar steuerlich absetzbar.
-- Mietpreisdeckel steht auch im Raum. Aber selbst im Wahlprogramm der Grünen steht, dass Mietanpassungen auf noch 2.5%/ Jahr begrenzt werden sollen und das ist mit meinen Staffelmieten vereinbar. Also kein Risiko solange Linke und SPD nicht an der nächsten Regierung beteiligt sind.
-- Grundsteuer ist deutlich mehr aber momentan noch umlegbar auf den Mieter. Wäre bitter, wenn das kippt. Müsste ich bei Neuvermietung einpreisen
--> Fazit: Risiko da, aber wahrscheinlich verkraftbar. Mitigation nur über Neuvermietung
Risiko mögliche Instandsetzungsverordnung: Ist da etwas im Gespräch? Ich habe da noch nichts mitbekommen. Falls eine bestimmte Verordnung kommen sollte, sehe ich nicht wieso ich den dann notwendigen Investitionsbetrag nicht auf den Verkaufspreis draufschlagen können sollte. Wahrscheinlich würde auch lang genug drüber gesprochen werden so, dass man Zeit hätte die nötigen Beträge zurück zu legen.
--> Fazit: Risiko noch unwägbar, aber wahrscheinlich nicht sehr groß
Risiko Refinanzierung - Mindebewertung:
Glaube ich nicht dran. Da bis dahin ca 40% getilgt sein werden.
--> Fazit: Kein Risiko
Risiko Refinanzierung - Zinssatz:
- Glaube ich nicht, das die Zinsen mittelfristig großartig steigen werden.
- Bei dieser Tilgung würden selbst 8% Belastung in den Anschlussfinanzierungen (z.B. 6%+2%) auf einen neutralen Cashflow hinauslaufen.
--> Fazit: Kein Risiko
Habe ich irgendwas übersehen?
Danke für Euren Input
antworten