WiWi Gast schrieb am 17.08.2020:
WiWi Gast schrieb am 16.08.2020:
WiWi Gast schrieb am 16.08.2020:
Was aber auch beachtet werden muss ist einfach die reale Entwicklung: Die meisten, die sich ein Haus kaufen und es wirklich als ihr Heim gestalten (insbesondere solche mit schönem Garten etc.) werden dieses nie verkaufen, wenn es nicht nötig ist. Weil einfach eine emotionale Bindung herrscht.
Wer heute 50 bis 60 ist, der denkt schon oft darüber nach, noch ein zweites Mal zu bauen oder umzuziehen. Auch der Umzug von einem großen Haus in eine kleine, altersgerechte Wohnung (plus mehrere 100k Euro Taschengeld durch die Verkleinerung) wird heutzutage vielfach erwogen. Das wird sich in 20, 30 Jahren noch weiter in diese Richtung entwickeln.
Das heißt jede Wertsteigerung aufgrund von Marktpreisen ist in diesen Fällen für die Person komplett wertlos, da sie nie realisiert wird. Der tatsächliche Wert im Alter ist damit lediglich der Wert zum Kaufzeitpunkt vor x Jahren/Jahrzehnten plus der Wert der Verbesserungen und Instandhaltungen zum jeweiligen Kaufzeitpunkt. Und eben nicht zum Zeitpunkt der aktuellen Marktpreisbestimmung.
Der aktuelle Wert ist schon sehr wichtig. Das sollte ein BWLer eigentlich verstehen. Wenn eine Person X nicht vor 5 Jahren gekauft hat, sondern heute kauft, dann muss die Person X heute 40% mehr zahlen.
Im Fall A steht das Haus dann mit einem Buchwert von 500.000 Euro in der persönlichen Vermögensbilanz und im Fall B steht das selbe Haus dann mit 700.000 Euro in der persönlichen Vermögensbilanz? Exakt dasselbe Haus, aber nur ein anderer Kaufzeitpunkt. Merkt man doch, dass es Unsinn ist.
Noch mehr Unsinn ist es, bestimmte Vermögenswerte einfach nicht in der Vermögensbilanz aufzuführen. Klar, ein Auto wird häufig vernachlässigt, weil es im Vergleich zum persönlichen Gesamtportfolio aus Immobilien und Aktien nur wenig Wert hat, aber selbst das gehört dort theoretisch hinein.
Die Gründe, warum man einen Vermögenswert ganz kurzfristig liquidieren muss, sind relativ beschränkt. Immer dieser Blick nach unten. Ich orientiere mich nach oben, also welches Vermögen muss ich mir aufbauen, damit ich "ausgesorgt" habe. Da ist eine abgezahlte Immobilie ein ganz essenzieller Teil davon. Und ein Depot dazu, welches die restlichen Lebenshaltungskosten erwirtschaftet.
Du missverstehst es komplett. Es ging nicht darum einen Gegenstand nicht in die Vermögensbilanz einzubeziehen sondern den realen Nutzen zu betrachten.
Für dich ein vereinfachtes Beispiel:
Person A hat vor Jahren ein Haus zu 300.000€ gekauft. Er wird in diesem Haus wohnen bleiben, es also nicht verkaufen (das war schließlich die Grundannahme). Nach x Jahren ist das Haus durch die Marktpreisentwicklung 500.000€ wert.
Person B lebt zur Miete, gleicher Wohnstandard wie Person A. Durch seine Anlageentscheidungen hat auch er ein Vermögen in 500.000€ aufgebaut, aber eben nicht in seinem Wohneigentum.
Du kannst doch nicht wirklich meinen, dass A und B den gleichen umsetzbaren Nutzen aus dem Vermögen haben? Person B kann das Vermögen frei und in Bruchteilen verwenden und das tatsächlich zur Erhöhung seiner Lebensqualität verwenden.
Das Beispiel ist schon mal komplett nicht vergleichbar, aber ok. Ein Haus zahlt sich ja in der Realität durch Kreditrate statt Miete ab. In der Realität haben Eigentümer auch größere Depots als Mieter.
Eher ist ein reales Beispiel 500k Haus + 400k Depot vs. Haus zur Miete + 500k Depot, wenn der Mieter wirklich sehr diszipliniert war. Der Mieter hatte anfangs 60k Eigenkapital nicht für das Haus investiert, sondern weiterhin angelegt. Aus den 60k sind 100k geworden. Die restlichen Depot-Sparraten sind für Eigentümer und Mieter gleich, weil sie beide jeweils das gleiche für Wohnen ausgegeben haben. Der Eigentümer für Zins und Tilgung und der Mieter für die Miete.
Und jetzt zum Nutzen. Beide haben schon einen guten Schritt in Richtung ausgesorgt gemacht, wobei 500k Haus und 400k Depot in einigen Jahren natürlich ausreichen wird, während 500k Cash und sonst nix eher noch ein Weilchen dauern.
Was denkst du dir da für einen Unsinn aus? Es ist eben nicht so, dass die Wohnkosten gleich sind und für beide die gleiche Depotsparrate verfügbar ist. Der Mieter wird deutlich mehr in das Depot sparen können. Der Eigentümer zahlt und investiert auf der anderen Seite deutlich mehr als der Mieter in "Wohnkosten" durch Tilgung, Zinsen, Instandhaltung etc.
Nur weil man eine Immobilie kauft wächst das Vermögen nicht überproportional stark, sodass man bei gleicher Sparleistung einfach aus dem Nichts fast das Doppelte wie bei jeder anderen Anlage hat. Fällt dir echt nicht auf, was das für eine verrückte Annahme ist?
Es ist die Realität der letzten Jahre. Das zeigt mir die reale Entwicklung der letzten Jahre ganz deutlich. Unsere Kreditrate ist mittlerweile deutlich unter der Kaltmiete für vergleichbare Objekte. Einen Freund von mir habe ich da schon ungewollt überzeugt, wobei ich ihm natürlich sage, dass die Entwicklung in Zukunft nicht so weitergehen muss.
Er (und seine Frau) zahlt für eine kleinere Wohnung jetzt mehr Kaltmiete als wir als Kreditrate. Wir haben nach Wohnkosten also mehr verfügbares Einkommen, können mehr in den ETF-Sparplan stecken und haben in ca. zwei Jahrzehnten abgezahltes Wohneigentum. Einfach so nebenher. Und ETFs sparen wir trotzdem mehr als ein vergleichbarer Mieter (und mehr als er, wobei er immer der 100% ETF-Sparen-Jünger war und uns war schon immer klar, Immobilie anzahlen und dann ETF-Sparen und nebenher abzahlen).
Immobilien sind lt. offizieller Indices etwa 7-9% p.a. gestiegen. Wenn du 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital hast, dann hast du einen 5x-Hebel. Aus 8% Preisanstieg wird also 40% EK-Rendite. Und dann hast du noch die Fremdkapitalzinsen, aber die sind nur etwa 1/5 von der Rate.
Also, du hast eine Rate von z.B. 1.000 Euro, davon sind ca. 800 Euro Tilgung (= Erhöhung der Nettovermögensposition) und 200 Euro Zinsen (= Kreditzins statt Mietzins).
Du vergleichst erstens die Zinsen (also ca. 1/3 der Annuität) mit der Kaltmiete. Schon hier kommen einige hundert Euro Vorteil für den Eigentümer heraus, bei aktuellen Zinsen (die man sich langfristig sichert!).
Die Tilgung ist pure Sparrate (allerdings nur verzinst mit dem Kreditzins).
Die dritte Vermögensänderung ist die Änderung vom Preis der Immobilie. Wenn der um 8% steigt, man aber nur 20% EK hat, dann hat man 40% EK-Rendite.
Beispiel:
100.000 Euro-Kauf mit 20.000 Euro EK und 80.000 Euro FK zu 2% Zinsen (langfristig gesichert! - daher 2%, sonst unter 1% möglich) und 3% Tilgung. Das ist ein Beispiel für eine 25-Jahres-Finanzierung (kaufe die Immobilie mit dem ersten Kind, dann hast du die Immobilie etwa abgezahlt, wenn das zweite Kind auszieht - in diesen 25 Jahre hast du eine feste Rate ohne Inflation und du weißt auch, dass du dich aufgrund der Kinder eher nicht verkleinern willst oder sie komplett aus ihrem sozialen Umfeld reißen möchtest).
Also, 333 Euro Monatsrate, davon 260 Euro Tilgung (im Schnitt über alle Jahre) und 73 Euro Zinsen.
Der Mieter mietet zu 333 Euro Kaltmiete (nach einigen Jahren deutlich mehr, vergessen wir hier mal komplett; implizit ist hier Faktor 33 gerechnet). Er hat die 20k, welche er anlegen kann, aber ab sofort sind seine Sparraten gleich wie beim Eigentümer (in der Realität hat der Eigentümer schon nach einigen Jahren eine deutlich höhere Sparrate).
Aus 20.000 Euro werden nach einem Jahr 21.400 Euro bei 7% Rendite. Alle weiteren Sparanstrengungen gleichen sich in unserem Beispiel aus und werden daher nicht betrachtet (real gesehen, kann der Eigentümer aber bald deutlich mehr sparen).
Der Eigentümer hat 100.000 Euro - 80.000 Euro Kredit = 20.000 Euro Nettovermögen. Die Immobilie steigt auf 108.000 Euro (entsprechend der Steigerung der letzten Jahre bzw. in unserem Fall war es ja real so, da wir vor einigen Jahren gekauft haben) und die Restschuld ist nur noch 77.500 Euro.
Nettovermögen nach einem Jahr = 108k - 77,5k = 30.500 Euro
Ich habe es mal in Excel für 5 Jahre gerechnet, da wird der Hebel deutlich:
Mieter: 28.051 Euro plus ETF-Sparen nebenher abzgl. 1.409 Euro hypothetische Steuerlast auf den bisherigen Gewinn = 26.650 Euro Nettovermögen
Eigentümer: 146.932 Euro Immobilie abzgl. 67.390 Euro Kredit = 79.542 Euro + ETF-Sparen nebenher = 79.542 Euro Nettovermögen
Das ETF-Sparen nebenher habe ich mal raus gekürzt, wobei in meiner realen Welt der Eigentümer mittlerweile deutlich mehr nebenher sparen kann.
Also nochmal Kreditzins ist geringer als Mietzins. Tilgung ist purer Netto-Vermögensaufbau und das Eigenkapital wird stark gehebelt. Schon purer Werterhalt (=2% Inflation, real keine Preisänderung) schlägt den Aktienmarkt, dann hier 10% nominale EK-Rendite erreicht werden, während der Aktienmarkt nominal 6-9% bringt.
Die Summe der drei Effekte führt eben zu 80k Vermögen statt 27k Vermögen im Beispiel oben. Mit zunehmender Tilgung über die Jahre geht der Hebel natürlich weg.
Unser Gap zwischen Immobilienwert und Kredit nähert sich langsam den 500k Euro. Wie angemerkt, kann man den Immobilienwert nie ganz exakt bestimmen, aber 400k Differenz sind unzweifelhaft übertroffen. Unsere monatliche Kreditrate ist bei vergleichbarer Wohnfläche geringer als die Kaltmiete einer Genossenschaftswohnung, wobei der Wohnstandard bei uns natürlich extrem viel höher ist. Das sind meine realen Erfahrungen.
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