WiWi Gast schrieb am 16.07.2022:
Sorry, aber das ist Unfug. Wenn Immobilien langfristig "überwiegend real negativ" wären, dann gäbe es diesen Thread nicht.
Es geht doch in diesem Thread darum, dass Immobilien selbst bei Preisrückgang aktuell kaum noch erschwinglich sind. Und das bei derzeit immer noch historisch sehr moderaten Zinsen. Nach Deiner Theorie müssten Immos aktuell deutlich erschwinglicher sein, als vor z.B. 20-30 Jahren, als die Zinsen noch etwa doppelt so hoch waren, wie aktuell.
Unfug ist so ein mächtiges Wort.
Diesen Thread gibt es seit März 2021, vermutlich nahe dem Höhepunkt der Preisblase an den (deutschen) Immobilienmärkten nach 12 Jahren Dauerboom, wie es ihn nie zuvor gab zu Mikrozonen, wie es sie nie zuvor gab.
Der Thread ist keine Abbildung über Immobilienwertentwicklung der letzten 50-60 Jahre.
Mit Immobilien konnte man die letzten jahre sehr gute Renditen einfahren, die Ursache waren er Kredithebel und die immer weiter steigenden Preise. Beides basiert auf dem super niedrigen Zinssatz.
jetzt sind wir bei 3% Zins und ob die wieder fallen erscheint aktuell fragwürdig.
wie also soll heute eine neu gekaufte Immobilie zum 40fache Preis der Jahreskaltmiete eine real positive Rendite erzielen?
Da muss ich noch nicht mal darüber nachdenken, ob die 7% Inflation jetzt ein einmaliger Effekt sind oder es dauerhaft zu höherer Inflation kommen wird.
40-fache Jahreskaltmiete zahle ich dann, wenn ich zu 90% mit Fremdkapital für 0,8% heble und wenn ich davon ausgehe, dass die Immobilie um 5% pro Jahr im Wert steigt.
(steuerliche Betrachtungen mal außen vor, die sind ja bei jedem anders)
Vor 15 Jahren galt noch die 15-fache Jahreskaltmiete als passabler Kaufpreis.
Und nein, ich glaube nicht, dass die mieter in der Lage sein werden, das mit stiegendne Mieten kompensieren zu können, der nebenkostenschock wird ja erst in 2023 kommen, alleine das wird manchem Mieter das finanzielle genick brechen.
Dass angeblich jeder wohnen muss führt ja nicht zu steiegnder nachfrage. Manche ziehen halt zusammen, zurück zu den Eltern oder verkleinern sich.
Vor 25 Jahren warn der Wohnraum pro Kopf um 20% kleiner.
Auch bin ich sehr gespannt auf die Auswirkungen der Energiepreise auf dem Remanezeffekt bei Immobilioen. Bisher war Gas spottbillig, da hat eben die Witwe alleine auf 200m² gewohnt, gab ja keine Not was zu ändern. Wenn das künftig dann aber 5.000 Euro pro Jahr nur fürs Heizen kostet könnte das evtl. durchaus manche Immobesitzer zum Nachdenken anregen.
Dazu kommt ja noch die Psychologie. Bisher war die so: Verkaufe ich heute nicht für 600k€, dann halt morgen für 700k€. Eine sehr angenehme Lage als Besitzer.
Sollte sich aber der markt drehen stellt sich ie Lage plötzlich anders da. Da kommen dann zu den 5k€ pro Jahr fürs gas dann noch befürchteten Wertverluste oben drauf, wenn man zu spät verkauft.
Ich weiß nicht ob es so kommt, ich bin jedenfalls gespannt.
Gerade jüngere Leute, die nur eine Seite des Marktes kennen können sich immer garnicht vorstellen, dass ein Markt sich auch über 180 Grad komplett drehen kann und jedesmal kommt es dann auch zur Verkaufspanik.
Mein Vater hatte 2008 eine kleine Wohnung für etwas über 40k€ gekauft, die der Vorbesitzer noch für 100k€ erworben hatte und die in gutem Zustand war. Sicherlich kein Durchschnitt, aber ein reales Beispiel.
MfG
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