Natürlich ist das möglich aber halt nicht erstrebenswert (zumindest für uns) weil dann einfach viel zu viel unter der Woche zu kurz kommt und sich die ganze private Arbeit auf das Wochenende konzentriert. Unser Ziel ist es aber immer das Wochenende mit den Kindern frei zu haben. Wenn man 75% arbeitet und davon dann Putzhilfe etc. bezahlt ist es evtl. etwas anderes.

antworten

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Hier ist der Fehler in der Argumentation:
"zu erwartende nominale Einkommenszuwachs lässt dies auch zu"
Das ist nicht unbedingt der Fall nach Abzug der Lebensunterhaltungskosten (ohne Miete).

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Dann erkläre mir bitte einmal, wie bei aktueller Angebotsknappheit an (Miet-) Wohnraum und massiv fehlenden Neubaumaßnahmen die Mieten nicht steigen sollen.

Neubau ist exorbitant teuer und gleichzeitig steigen die Zinsen. Für Vermieter ist dies zu aktuellen Mietpreisen nicht darstellbar. Die Mieten müssen demzufolge nominal steigen und der zu erwartende nominale Einkommenszuwachs lässt dies auch zu. Im übrigen ist dieser Prozess längst aktiv. Wenn die Mieten nicht steigen, dann gibt es zukünftig zu wenig Angebot bei zu hoher Nachfrage.

WiWi Gast schrieb am 16.09.2022:

Deine Aussage bleibt albern!
Lebensmittelpreise und Energiekosten etc steigen ja nicht "weil Inflation" ist sondern die Relation ist anders rum! Neuvertragsmieten steigen auch nicht "weil Inflation" ist sondern wegen Angebot / Nachfrage. Und wenn die Nachfrage nicht steigt (eher fällt in Städten) und weniger freies Einkommen hat bleibt kein Raum für steigende Mieten.

WiWi Gast schrieb am 16.09.2022:

So ein Quatsch? Wenn die Löhne bei 8% Inflation nominal um 6% steigen und Mieten nominal um 4% steigen, dann hast Du sogar eine REALE Mietsenkung trotz nominaler Mietsteigerung. Warum haben wir nicht die nominalen Mietpreise von 1965? Weil auch die Mieten mit der Inflation nominal steigen. Du kannst gerne auf´s Land ziehen und wenn das alle machen, dann werden die Mieten auf dem Land wohl was tun? Dann hast Du 5000 Bewerber pro Wohnung auf dem Land. Da gibt es nämlich (fast) gar keine Mietwohnungen.

Und wenn Deiner Ansicht nach die Mieten nicht steigen müssen (das ist das Einkommen der Vermieter), dann muss Dein Einkommen logischerweise trotz Inflation auch nicht steigen? Ich gebe Deinem Arbeitgeber schon mal Bescheid, dass Du auf Deine Gehaltserhöhung verzichten wirst, da das alles nur Quatsch ist und da gar nichts steigen muss.

WiWi Gast schrieb am 15.09.2022:

So ein Quatsch - da "muss" keine einzige Miete steigen. Was aktuell an Tarifverhandlungen läuft ist nicht Mal ein Inflationsausgleich, das heißt bis zur gehobenen Mittelschicht haben alle aufgrund gestiegener Lebenshaltungskosten weniger Geld für Miete zur Verfügung!

Seit dieser Woche gibt es übrigens zb eine neue Betriebsvereinbarung im ig-Metall Unternehmen in dem ich arbeite zu hybriden / mobilen arbeiten. Offiziell kann man nun "mehrere Wochen am Stück" von zu Hause aus arbeiten. Wer da noch überteuerte Mietpreise in der Großstadt zahlt macht das rein aus Luxuslust. Viele in Miete werden solche Angebote annehmen und ins 200+ km günstigere Umland ziehen.
Neuvermietungs-preise in Großstädten werden imo nicht steigen in den nächsten Jahren.

WiWi Gast schrieb am 15.09.2022:

Mieten werden deutlich steigen. Etwa 20% aller Mieten (in Städten oft mehr) sind Indexmieten, d.h. dort sind 10% Mietsteigerungen p.a. für 2022 und 2023 vorgesehen.

Aber auch die großen Konzerne haben Mietsteigerungen aufgrund der Inflation angekündigt. Natürlich sind bei denen keine 10% drin, aber eine merkliche Steigerung wird es geben.

Es wird auch höchste Zeit, die Mieten sind gerade in Ballungsräumen weit unterhalb des Marktgleichgewichts. Sie werden künstlich durch Gesetze gebremst und als Ergebnis haben wir Paare, die in 140qm 5-Raum-Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen (Kinder ausgezogen), weil die 3-Raum-Wohnung mit neuem Mietvertrag deutlich mehr kostet. Wenn man die Bestandsmieten an die Neubaumieten anpasst - mit einem normalen Abschlag (nicht den aktuell extremen Unterschieden), dann löst sich das Wohnproblem von alleine.

Bei 20% Mietsteigerung in 3 Jahren wird ein Vervielfältiger von 30 auch wieder zu einer 25. So wird sich der Markt normalisieren. Auch die Löhne und Gehälter werden über eine Lohn-Preis-Spirale stark steigen. Rein nominal, versteht sich.

Ja signifikante Mietsteigerungen bei gleichzeitigen Reallohnverlusten durch hohe Inflation sind bei einer Rot-Grünen Regierung sehr wahrscheinlich. Da wird auch Juniorpartner FDP nicht viel machen können.

Sie sind nicht wahrscheinlich, sie finden schon statt.

Bei nominalen Lohnsteigerungen dürfen und müssen die Mieten auch zumindest nominal steigen. Trotz nominaler Mietsteigerung kann das im Ergebnis dennoch eine reale Mietsenkung bedeuten und folgt dann der realen Lohnpreisentwicklung,

antworten

Und den Haushalt macht dann komplett die Haushälterin oder wann beschäftigt IHR euch auch mal mit EUREN Kindern? Am Wochenende?

Bei so durchgetakteten Konstellationen frage ich mich immer (selbst 2 Kinder, 1 und 2 Jahre) wie das gehen soll, alles unter einen Hut zu bringen und das ohne Haushälterin oder durch massive Unterstützung der Eltern. Da ist der Burnout und/oder Scheidung vorprogrammiert. Naja, Hauptsache dick Kohle auf dem Konto.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Absolut realitätsfern und für den Großteil der Eltern - Hauskauf hin oder her - keine Option.
Kinder sind zu Beginn „Vollzeitjob“, später mind. „Teilzeitjob“;) Vorausgesetzt man hat kein förderfähiges Kind (und das stellt man in der Regel erst später fest).
Natürlich kann man sich auch komplett ausklinken und die Kinder sich selbst und/oder fremden Betreuungspersonen überlassen, nur holt diese „Zeitersparnis“ bei der Kinderzeit einen früher oder später ein.

Unsere Kinder sind kurz nach 7 in der Schule, haben bis 12 Unterricht, dann Mittagessen und dann Hort inkl. Hausaufgaben und spielen mit Freunden. In den Horten gehen alle Kinder außer das eine ukrainische Flüchtlingskind - man würde das Kind also massiv ausschließen, wenn man es nicht in den Hort lässt. Gegen halb 4 hole ich als einer der ersten die Kinder ab, nach einem vollen Arbeitstag (7-1530 im HO). Meine Frau kommt dann auch ca. 1600 nach Hause, also im Regelfall dann, wenn wir vom Hort zurück sind. Andere werden auch erst 1630 abgeholt.

Vollzeit + 75% sind spätestens ab 6 Jahre absolut möglich, 2x Vollzeit prinzipiell auch.

antworten

Der Bericht über das 1. Halbjahr 2022 ist für die Stadt Bottrop (NRW) auf deren website zu sehen:

"Steigende Zinsen, ein steigender Baupreisindex und individuelle wirtschaftliche Unsicherheiten lassen eigentlich vermuten, dass dies auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat. Anhand der vom Gutachterausschuss festgestellten Halbjahreszahlen lässt sich dies aber nur bedingt belegen."

"Aus sinkenden Verkaufszahlen und steigenden Geldumsätzen resultiert eine weiter nach oben gehende Preisentwicklung."

Der Bericht wurde am 17.08.2022 veröffentlicht.

Mal abwarten, wie es weiter läuft. Von den hier im Forum vermuteten Preisrückgängen ist da noch nichts zu sehen. Eher das Gegenteil!

antworten

Gottseidank Kostet externe Kinderbetreuung nichts. *Ironie aus*

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Absolut realitätsfern und für den Großteil der Eltern - Hauskauf hin oder her - keine Option.
Kinder sind zu Beginn „Vollzeitjob“, später mind. „Teilzeitjob“;) Vorausgesetzt man hat kein förderfähiges Kind (und das stellt man in der Regel erst später fest).
Natürlich kann man sich auch komplett ausklinken und die Kinder sich selbst und/oder fremden Betreuungspersonen überlassen, nur holt diese „Zeitersparnis“ bei der Kinderzeit einen früher oder später ein.

Unsere Kinder sind kurz nach 7 in der Schule, haben bis 12 Unterricht, dann Mittagessen und dann Hort inkl. Hausaufgaben und spielen mit Freunden. In den Horten gehen alle Kinder außer das eine ukrainische Flüchtlingskind - man würde das Kind also massiv ausschließen, wenn man es nicht in den Hort lässt. Gegen halb 4 hole ich als einer der ersten die Kinder ab, nach einem vollen Arbeitstag (7-1530 im HO). Meine Frau kommt dann auch ca. 1600 nach Hause, also im Regelfall dann, wenn wir vom Hort zurück sind. Andere werden auch erst 1630 abgeholt.

Vollzeit + 75% sind spätestens ab 6 Jahre absolut möglich, 2x Vollzeit prinzipiell auch.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

Jeder vernünftige Vermieter hat in seinen Mietverträgen entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete, daher werden die Mieten immer steigen und das ganz legal. Der Mietspiegel stellt ja nur die ortsübliche Vergleichsmiete dar, er ist kein MietenDECKEL, wie einige das hier zu verstehen scheinen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Der Bericht über das 1. Halbjahr 2022 ist für die Stadt Bottrop (NRW) auf deren website zu sehen:

"Steigende Zinsen, ein steigender Baupreisindex und individuelle wirtschaftliche Unsicherheiten lassen eigentlich vermuten, dass dies auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat. Anhand der vom Gutachterausschuss festgestellten Halbjahreszahlen lässt sich dies aber nur bedingt belegen."

"Aus sinkenden Verkaufszahlen und steigenden Geldumsätzen resultiert eine weiter nach oben gehende Preisentwicklung."

Der Bericht wurde am 17.08.2022 veröffentlicht.

Mal abwarten, wie es weiter läuft. Von den hier im Forum vermuteten Preisrückgängen ist da noch nichts zu sehen. Eher das Gegenteil!

1. HJ bis April war zinstechnisch noch im Rahmen

Der Rest steht doch da: Weniger Verkäufe, dafür teurer. Luxusimmos eben.

Bei Savills und Europace klingt das schon ganz anders. Da gehen seit Juni die Volumina massiv zurück, bei Europace sogar mit Trendumkehr und sinkenden Preisen seit August.

antworten

Im Endeffekt ist der Mietspiegel schon ein Mietendeckel.

Ich nutze den regelmäßig wenn meine Vermieterin mal wieder erhöhen will und schick ihr die ortübliche Vergleichsmiete mit dem Hinweis zurück dass ja beide Parteien Rechtssicherheit brauchen.

Damit sind die Erhöhungen regelmässig 30 Euro statt geforderter 150.

Einen Indexmietvertrag/Staffel würde ich nicht unterschreiben und kenne auch keinen der so einen hat.

Bezieht sich alles auf München bei mir. Kenne auch einige die ihre bestehende Miete hier nach dem Urteil jetzt rügen mit Mietspiegel. Die Vermieter können regelmäßig nix machen ausser die Mieten reduzieren (oft um mehrere 100 Euro im Monat) weil eben nicht rechtens zu hoch vermietet wurde nach dem Motto "wir probieren es einfach, die Leute sollen froh sein was zu bekommen"

Desweiteren sehe ich einen grossen Wegzug der 30+ Leute. Die wollen im Ggs. Zu meiner Generation (bin 40) nicht mehr in der Stadt wohnen nach den 20ern. Zuzug von Ü30 sehe ich eher für Zweitwohnung oder von Expats/Zuzug aus dem Ausland die die Sprache nicht sprechen und mit Englisch dann ohne Auto (haben die meisten auch nicht) dann in München wohnen.

Ach ja - nicht zuletzt sind Wohnungen mit Gasheizungen (was in München wohl über 60 Prozent sind) schwere an den Mieter zu bringen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Jeder vernünftige Vermieter hat in seinen Mietverträgen entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete, daher werden die Mieten immer steigen und das ganz legal. Der Mietspiegel stellt ja nur die ortsübliche Vergleichsmiete dar, er ist kein MietenDECKEL, wie einige das hier zu verstehen scheinen.

Dann bin ich ja froh, dass ich in der Vergangenheit immer unvernünftige Vermieter hatte *Ironie off

Für München, Frankfurt und Co. mag das sein, dass die Vermieter machen können, was sie wollen. Ist aber auch die Entscheidung jedes Einzelnen, sich in diese Zwangslage freiwillig zu begeben.

Ich wohne (und vermiete) auch in einer Großstadt aber hier ist es mitnichten so, dass die Vermieter einseitig die Bedingungen diktieren können. Nicht wenn man solvente und halbwegs zuverlässige Mieter sucht.
Eine möglichst hohe Miete ist nur einer von vielen Bausteinen für ein erfolgreiches Immobilieninvestment.

Dem Vermieter ist die Inflation erstmal übrigens total egal.
Die gestiegenen Nebenkosten kann man 1:1 weitergeben. Die Rate für die Finanzierung steigt aber nicht. Erst wenn man nach 10-15 Jahren refinanzieren muss. Und dann ist die Restschuld schon so gering, dass selbst die gestiegenen Finanzierungskosten immer noch unterhalb der Rate liegen.
Und Kosten für Modernisierung und Instandhaltung sollten ohnehin so geplant sein, dass ein paar Prozent Schwankungen die Rechnung nicht zusammenbrechen lassen. Solche Schwankungen gibt es nämlich auch ohne eine hohe Inflation.

Gruß von jemandem der 5 Wohnungen besitzt aber nie Indexmieten oder Staffelmieten gebraucht hat.

antworten

Auch hier der Fehler:

1. Steigen die Löhne nicht so stark und nach Abzug der Steuern.
2. Nach Abzug der Energie, der Kosten für Essen und co. hat man Netto und auch Nominal weniger.
   Das ist glaube ich unstrittig.
3. Der Unterschied zu den Lebensmitteln und Energiekosten ist doch, dass es echte Kosten sind. Da sind eben die Gaspreise höher geworden und der Bäcker leitet diese weiter. Bei der Wohnung wäre es doch bei den Nebenkosten durch aus berechtigt. Aber sonst hast du doch keine echten Kosten außer fiktiven wie z.B. dein Einkommen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Wenn das Einkommen zum Bsp. nominal um 6% steigt und die Miete steigt nominal um 4%, dann ist das sehr wohl drin. Damit ist die Miete trotz Erhöhung real günstiger geworden und es bleiben zusätzlich 2% für den Lebensunterhalt ohne Miete übrig. Anders herum: Warum dürfen Lebensmittel und Energiekosten steigen, wenn es der normale Einkommenszuwachs nicht zulässt? Sie tuen es dennoch, weil es kein günstigeres Angebot gibt. Bei den Mieten gilt das gleiche. Friss oder stirb - so einfach ist das. Was ist daran so unverständlich?

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Hier ist der Fehler in der Argumentation:
"zu erwartende nominale Einkommenszuwachs lässt dies auch zu"
Das ist nicht unbedingt der Fall nach Abzug der Lebensunterhaltungskosten (ohne Miete).

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Dann erkläre mir bitte einmal, wie bei aktueller Angebotsknappheit an (Miet-) Wohnraum und massiv fehlenden Neubaumaßnahmen die Mieten nicht steigen sollen.

Neubau ist exorbitant teuer und gleichzeitig steigen die Zinsen. Für Vermieter ist dies zu aktuellen Mietpreisen nicht darstellbar. Die Mieten müssen demzufolge nominal steigen und der zu erwartende nominale Einkommenszuwachs lässt dies auch zu. Im übrigen ist dieser Prozess längst aktiv. Wenn die Mieten nicht steigen, dann gibt es zukünftig zu wenig Angebot bei zu hoher Nachfrage.

WiWi Gast schrieb am 16.09.2022:

Deine Aussage bleibt albern!
Lebensmittelpreise und Energiekosten etc steigen ja nicht "weil Inflation" ist sondern die Relation ist anders rum! Neuvertragsmieten steigen auch nicht "weil Inflation" ist sondern wegen Angebot / Nachfrage. Und wenn die Nachfrage nicht steigt (eher fällt in Städten) und weniger freies Einkommen hat bleibt kein Raum für steigende Mieten.

WiWi Gast schrieb am 16.09.2022:

So ein Quatsch? Wenn die Löhne bei 8% Inflation nominal um 6% steigen und Mieten nominal um 4% steigen, dann hast Du sogar eine REALE Mietsenkung trotz nominaler Mietsteigerung. Warum haben wir nicht die nominalen Mietpreise von 1965? Weil auch die Mieten mit der Inflation nominal steigen. Du kannst gerne auf´s Land ziehen und wenn das alle machen, dann werden die Mieten auf dem Land wohl was tun? Dann hast Du 5000 Bewerber pro Wohnung auf dem Land. Da gibt es nämlich (fast) gar keine Mietwohnungen.

Und wenn Deiner Ansicht nach die Mieten nicht steigen müssen (das ist das Einkommen der Vermieter), dann muss Dein Einkommen logischerweise trotz Inflation auch nicht steigen? Ich gebe Deinem Arbeitgeber schon mal Bescheid, dass Du auf Deine Gehaltserhöhung verzichten wirst, da das alles nur Quatsch ist und da gar nichts steigen muss.

WiWi Gast schrieb am 15.09.2022:

So ein Quatsch - da "muss" keine einzige Miete steigen. Was aktuell an Tarifverhandlungen läuft ist nicht Mal ein Inflationsausgleich, das heißt bis zur gehobenen Mittelschicht haben alle aufgrund gestiegener Lebenshaltungskosten weniger Geld für Miete zur Verfügung!

Seit dieser Woche gibt es übrigens zb eine neue Betriebsvereinbarung im ig-Metall Unternehmen in dem ich arbeite zu hybriden / mobilen arbeiten. Offiziell kann man nun "mehrere Wochen am Stück" von zu Hause aus arbeiten. Wer da noch überteuerte Mietpreise in der Großstadt zahlt macht das rein aus Luxuslust. Viele in Miete werden solche Angebote annehmen und ins 200+ km günstigere Umland ziehen.
Neuvermietungs-preise in Großstädten werden imo nicht steigen in den nächsten Jahren.

WiWi Gast schrieb am 15.09.2022:

Mieten werden deutlich steigen. Etwa 20% aller Mieten (in Städten oft mehr) sind Indexmieten, d.h. dort sind 10% Mietsteigerungen p.a. für 2022 und 2023 vorgesehen.

Aber auch die großen Konzerne haben Mietsteigerungen aufgrund der Inflation angekündigt. Natürlich sind bei denen keine 10% drin, aber eine merkliche Steigerung wird es geben.

Es wird auch höchste Zeit, die Mieten sind gerade in Ballungsräumen weit unterhalb des Marktgleichgewichts. Sie werden künstlich durch Gesetze gebremst und als Ergebnis haben wir Paare, die in 140qm 5-Raum-Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen (Kinder ausgezogen), weil die 3-Raum-Wohnung mit neuem Mietvertrag deutlich mehr kostet. Wenn man die Bestandsmieten an die Neubaumieten anpasst - mit einem normalen Abschlag (nicht den aktuell extremen Unterschieden), dann löst sich das Wohnproblem von alleine.

Bei 20% Mietsteigerung in 3 Jahren wird ein Vervielfältiger von 30 auch wieder zu einer 25. So wird sich der Markt normalisieren. Auch die Löhne und Gehälter werden über eine Lohn-Preis-Spirale stark steigen. Rein nominal, versteht sich.

Ja signifikante Mietsteigerungen bei gleichzeitigen Reallohnverlusten durch hohe Inflation sind bei einer Rot-Grünen Regierung sehr wahrscheinlich. Da wird auch Juniorpartner FDP nicht viel machen können.

Sie sind nicht wahrscheinlich, sie finden schon statt.

Bei nominalen Lohnsteigerungen dürfen und müssen die Mieten auch zumindest nominal steigen. Trotz nominaler Mietsteigerung kann das im Ergebnis dennoch eine reale Mietsenkung bedeuten und folgt dann der realen Lohnpreisentwicklung,

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Die Priorität liegt ganz klar bei den Kindern, hast du richtig erkannt. In den Hort gehen aus der Klasse mit einer Ausnahme alle Kinder - nur das eine ukrainische Flüchtlingskind darf nicht in den Hort. Die Kinder schon 13 oder 14 Uhr abzuholen und ihnen damit das Spielen mit Freunden zu verbieten, wäre sehr egoistisch. Das sind dann die typischen Einzelgänger von morgen, welche keine Freunde, keinen Partner und keine Hobbys haben und 24/7 vor dem PC hocken...

Gegen 16 Uhr seht ihr erst euer Kind?
Ok, da weiß man auch wo die Prios im Leben liegen.

Natürlich kann man sich auch komplett ausklinken und die Kinder sich selbst und/oder fremden Betreuungspersonen überlassen, nur holt diese „Zeitersparnis“ bei der Kinderzeit einen früher oder später ein.

Unsere Kinder sind kurz nach 7 in der Schule, haben bis 12 Unterricht, dann Mittagessen und dann Hort inkl. Hausaufgaben und spielen mit Freunden. In den Horten gehen alle Kinder außer das eine ukrainische Flüchtlingskind - man würde das Kind also massiv ausschließen, wenn man es nicht in den Hort lässt. Gegen halb 4 hole ich als einer der ersten die Kinder ab, nach einem vollen Arbeitstag (7-1530 im HO). Meine Frau kommt dann auch ca. 1600 nach Hause, also im Regelfall dann, wenn wir vom Hort zurück sind. Andere werden auch erst 1630 abgeholt.

Vollzeit + 75% sind spätestens ab 6 Jahre absolut möglich, 2x Vollzeit prinzipiell auch.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.09.2022:

Eine Immobilie ohne Finanzierung zu kaufen, wenn die Zinsen niedriger als die Mietrendite sind, ist schlichtweg dumm. Auch ist dumm, die Finanzierung auslaufen zu lassen. Wenn man in Immobilien investiert, sollte man diese möglichst konstant halten (durch Zukäufe und neue Finanzierung). Ansonsten macht man sich langfristig den Hebel kaputt. Und das ist entscheidend, nach 50 Jahren ist die Gesamtrendite sehr nahe der Mietrendite, wenn man nach etwa der halben Zeit die Bude abgezahlt hatte (etwa 0,1-0,2% drüber). Das ist auch der Grund warum der "Hebel" entgegen der landläufigen Meinung bei privaten Immobiliennutzern eigentlich keine Rolle spielt, sofern sie die Bude nicht frühzeitig wieder verkaufen wollen. Für den Rentner mit 80 spielt der "Hebel" von früher keine Rolle mehr, dadurch wurde quasi kein Mehrwert erzeugt. Den höchsten internen Zins hat eine Immobilieninvestition, bei der man einen großen Anteil finanziert übrigens zwischen 5-10 Jahren Haltedauer, trotz Kaufnebenkosten, danach geht's runter. (alles bezogen auf Zins < Mietrendite, wie sich das jetzt entwickelt, mal schauen)

Bezogen auf meinen ehemaligen Kaufpreis habe ich aktuell bei einer Wohnung eine Miet-Rendite von 15%. Optimale Mieterin mit gutem Job.

Warum sollte das interessieren? Wenn die Immobilie jetzt das 15-Fache von damals wert ist, hast du eine Mietrendite von 1%, super. Es zählt immer das hier und jetzt.

Hier und jetzt zählt immer die Eigenkapitalrendite und nichts anderes. Dies hast Du ja selber gut dargestellt. Wenn die Bude bezahlt ist und 15% Rendite abwirft, dann hat man gleichzeitig 15% EK Rendite auch ohne Fremdkapitalhebel. Was interessiert dann die 1% Mietrendite bei angenommenen 15 fachen Wert, der sicherlich rein fiktiv und nicht real ist?

Wieso sollte "nur die EK Rendite zählen"? Man kann doch einen Wert der Immobilie auch realisieren, wenn das nicht geht stimmt doch der von dir bestimmte Wert der Immo nicht. Wenn du beispielsweise 2% auf Staatsanleihen bekommst und nur 1% Mietrendite warum dann die Immo nicht verkaufen und in Staatsanleihen investieren? Du würdest doch auch keine Aktien im Wert von 1 Mio und einer Rendite von 100€ behalten nur weil du die Aktien früher mal für 10€ gekauft hast oder?

antworten

2 sehr kleine Kinder sind natürlich sehr anstrengend.

Geschirrspüler und kleinere Sachen in der Küche mache ich in der Mittagspause.

Wäsche macht meine Frau vlt. 2x die Woche abends. Wir sortieren alles vor (auch die Kinder selbständig), also alles vom Sack in die WM und an. Alles von der WM in den Trockner und fertig. Gebügelt wird nichts.

Staubsaugen macht der Roboter.

Zwischen 16 Uhr und 20 Uhr machen wir generell keinen Haushalt oder solche Sachen.

Einkauf mach ich ca. 2x pro Woche am Abend, wenn die Kinder schlafen. Würde ich niemals am WE machen. 20/21/22h ist das pure Entspannung.

Damals ohne HO fand ich das Leben sehr durchgetaktet, mit HO eigentlich sehr entspannt. Früher 1730/1800 Zuhause und gestresst wegen Pendelei/Berufsverkehr. Heute 1530/1600 Schluss, keine Pendelei, konzentriert gearbeitet ohne hunderte Mini-Störungen...

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Und den Haushalt macht dann komplett die Haushälterin oder wann beschäftigt IHR euch auch mal mit EUREN Kindern? Am Wochenende?

Bei so durchgetakteten Konstellationen frage ich mich immer (selbst 2 Kinder, 1 und 2 Jahre) wie das gehen soll, alles unter einen Hut zu bringen und das ohne Haushälterin oder durch massive Unterstützung der Eltern. Da ist der Burnout und/oder Scheidung vorprogrammiert. Naja, Hauptsache dick Kohle auf dem Konto.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Absolut realitätsfern und für den Großteil der Eltern - Hauskauf hin oder her - keine Option.
Kinder sind zu Beginn „Vollzeitjob“, später mind. „Teilzeitjob“;) Vorausgesetzt man hat kein förderfähiges Kind (und das stellt man in der Regel erst später fest).
Natürlich kann man sich auch komplett ausklinken und die Kinder sich selbst und/oder fremden Betreuungspersonen überlassen, nur holt diese „Zeitersparnis“ bei der Kinderzeit einen früher oder später ein.

Unsere Kinder sind kurz nach 7 in der Schule, haben bis 12 Unterricht, dann Mittagessen und dann Hort inkl. Hausaufgaben und spielen mit Freunden. In den Horten gehen alle Kinder außer das eine ukrainische Flüchtlingskind - man würde das Kind also massiv ausschließen, wenn man es nicht in den Hort lässt. Gegen halb 4 hole ich als einer der ersten die Kinder ab, nach einem vollen Arbeitstag (7-1530 im HO). Meine Frau kommt dann auch ca. 1600 nach Hause, also im Regelfall dann, wenn wir vom Hort zurück sind. Andere werden auch erst 1630 abgeholt.

Vollzeit + 75% sind spätestens ab 6 Jahre absolut möglich, 2x Vollzeit prinzipiell auch.

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WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Gottseidank Kostet externe Kinderbetreuung nichts. *Ironie aus*

Bei uns kostet der Hort, welcher von nahezu allen Kindern besucht wird, 80 Euro pro Monat. Diese Kosten sind dann noch tlw. steuerlich absetzbar.

antworten

Was habt ihr denn an privater Arbeit am Wochenende?

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Natürlich ist das möglich aber halt nicht erstrebenswert (zumindest für uns) weil dann einfach viel zu viel unter der Woche zu kurz kommt und sich die ganze private Arbeit auf das Wochenende konzentriert. Unser Ziel ist es aber immer das Wochenende mit den Kindern frei zu haben. Wenn man 75% arbeitet und davon dann Putzhilfe etc. bezahlt ist es evtl. etwas anderes.

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Ich habe von NOMINALEM Einkommenszuwachs geschrieben. Wenn das Einkommen bei 10% Inflation um 6% nominal steigt, dann hat man einen nominalen Einkommenszuwachs von 6% und einen realen Einkommensverlust von 4%.

Steigen die Mieten gleichzeitig nominal um 4%, dann sind sie real um 6% gesunken und es bleibt REAL mehr für den Lebensunterhalt übrig.

Gegenthese: Warum dürfen die Lebenshaltungskosten steigen, wenn bei steigenden Mieten weniger übrig bleibt. Nach Deiner These wäre es gar nicht möglich, dass die Lebenshaltungskosten steigen könnten.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Hier ist der Fehler in der Argumentation:
"zu erwartende nominale Einkommenszuwachs lässt dies auch zu"
Das ist nicht unbedingt der Fall nach Abzug der Lebensunterhaltungskosten (ohne Miete).

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Dann erkläre mir bitte einmal, wie bei aktueller Angebotsknappheit an (Miet-) Wohnraum und massiv fehlenden Neubaumaßnahmen die Mieten nicht steigen sollen.

Neubau ist exorbitant teuer und gleichzeitig steigen die Zinsen. Für Vermieter ist dies zu aktuellen Mietpreisen nicht darstellbar. Die Mieten müssen demzufolge nominal steigen und der zu erwartende nominale Einkommenszuwachs lässt dies auch zu. Im übrigen ist dieser Prozess längst aktiv. Wenn die Mieten nicht steigen, dann gibt es zukünftig zu wenig Angebot bei zu hoher Nachfrage.

antworten

Die Indexierung muss allerdings auf einer legalen Miete innerhalb des Mietspiegels basieren. Also eine Miete überhalb verlangen und dann indexieren, das geht bei den steigenden Nebenkosten schief.
Zudem muss jeder Vermieter überlegen ob sein Mieter das überhaupt tragen kann und wenn nicht, muss er jemanden finden der das kann. Das kann in der Breite gar nicht funktionieren. Die Zahl der wirklich solventen Mieter ist sehr begrenzt.

antworten

Wir sind mittlerweile bei 3,7 Prozent angekommen und das nur bei 30 Prozent EK. Ansonsten liegen wir bei über 4 Prozent. Rechnet man noch 2 Prozent Tilgung, ist man also bei anfänglich 6 Prozent. Bei 500.000 Kredit sprechen wir also von 2.500 Euro im Monat. Zusätzlich sollte man Mal 800 Euro Energie und Heizkosten einplanen. Da wird es selbst mit 6000 Euro netto dünn.

antworten

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

antworten

So langsam stelle ich mir die Frage, warum die Kaltmieten nicht weiter auf dem Niveau von meinetwegen 1953 stehen geblieben sind. Warum sind sie (nominal) gestiegen?
Außerdem stelle ich mir die Frage, warum Kaltmieten auch bereits aktuell (nominal) steigen.

Das dürfte nach Deiner Erklärung alles gar nicht stattgefunden haben bzw. stattfinden.
Die Rechtfertigung ist der REALE Wert der Kaltmiete und nicht der nominale Wert. Wenn Du irgendwann für 100 EUR nur noch ein Brot bekommst, dann wird Dir niemand für den Gegenwert von 5 Broten eine 2 Zimmerwohnung vermieten.

Wer daran glaubt, dass bei anhaltender hoher Inflation die Mieten nicht nominal steigen können/dürfen, dem ist wirklich nicht mehr zu helfen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

antworten

Jede halbwegs begehrte Stadt hat doch eben genau diesen "MietenDECKEL", der sich am Mitspiegel orientiert.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

Jeder vernünftige Vermieter hat in seinen Mietverträgen entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete, daher werden die Mieten immer steigen und das ganz legal. Der Mietspiegel stellt ja nur die ortsübliche Vergleichsmiete dar, er ist kein MietenDECKEL, wie einige das hier zu verstehen scheinen.

antworten

Ich sitze hier auch im Rhein-Main-Gebiet und muss Dir bzgl. Wetter zustimmen! Es wird immer unerträglicher. Aber wohin kann man denn ausweichen? In Süd-Europa ist es im Sommer unerträglich heiß. Spanier und Italiener findest Du dann auf Norwegen-Kreuzfahrten, weil sie sich da mal abkühlen können. Mir graut jetzt schon vor dem Winter. Habe für die nächsten Monate mehrere Reisen gebucht: Dubai, Rotes Meer und Türkei. Im April wird es dann hier wieder erträglicher werden.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

antworten

Und Du glaubst tatsächlich, dass der Mietspeigel/Mietendeckel eingefroren ist und nicht mit der Inflation nominal steigt?
Warum sind Mieten heute nominal teurer, als vor 30 Jahren? Da gab es auch schon einen Mietspiegel.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Jede halbwegs begehrte Stadt hat doch eben genau diesen "MietenDECKEL", der sich am Mitspiegel orientiert.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

Jeder vernünftige Vermieter hat in seinen Mietverträgen entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete, daher werden die Mieten immer steigen und das ganz legal. Der Mietspiegel stellt ja nur die ortsübliche Vergleichsmiete dar, er ist kein MietenDECKEL, wie einige das hier zu verstehen scheinen.

antworten

Naja das verfügbare Einkommen war und ist doch in den letzten Jahren durchaus gestiegen.

Jetzt hast du doch die Situation, dass es eher in die andere Richtung geht. Keiner behauptet, dass die Mieten fallen werden. Im Gegenteil die steigen aufgrund der Nebenkosten. Zusätzlich noch Kaltmieten zu erhöhen ist doch sportlich. Allein weil die Leute halt weniger Geld haben als vorher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

So langsam stelle ich mir die Frage, warum die Kaltmieten nicht weiter auf dem Niveau von meinetwegen 1953 stehen geblieben sind. Warum sind sie (nominal) gestiegen?
Außerdem stelle ich mir die Frage, warum Kaltmieten auch bereits aktuell (nominal) steigen.

Das dürfte nach Deiner Erklärung alles gar nicht stattgefunden haben bzw. stattfinden.
Die Rechtfertigung ist der REALE Wert der Kaltmiete und nicht der nominale Wert. Wenn Du irgendwann für 100 EUR nur noch ein Brot bekommst, dann wird Dir niemand für den Gegenwert von 5 Broten eine 2 Zimmerwohnung vermieten.

Wer daran glaubt, dass bei anhaltender hoher Inflation die Mieten nicht nominal steigen können/dürfen, dem ist wirklich nicht mehr zu helfen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

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Bau ne Klima ein.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

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Ist schwer die Klima mit nach draußen zu nehmen, denn mein Leben spielt sich nicht nur im Haus ab, im Sommer ist das aber leider aufgrund des Klimas immer häufiger der Fall.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Bau ne Klima ein.

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

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Der Bundesbank-Präsident hat weitere Zinserhöhungen angekündigt. Nicht nur eine, sondern mehrere. Bald wird man hier sehnsüchtig an die 3% zurück denken!

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Naja das verfügbare Einkommen war und ist doch in den letzten Jahren durchaus gestiegen.

Jetzt hast du doch die Situation, dass es eher in die andere Richtung geht. Keiner behauptet, dass die Mieten fallen werden. Im Gegenteil die steigen aufgrund der Nebenkosten. Zusätzlich noch Kaltmieten zu erhöhen ist doch sportlich. Allein weil die Leute halt weniger Geld haben als vorher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

So langsam stelle ich mir die Frage, warum die Kaltmieten nicht weiter auf dem Niveau von meinetwegen 1953 stehen geblieben sind. Warum sind sie (nominal) gestiegen?
Außerdem stelle ich mir die Frage, warum Kaltmieten auch bereits aktuell (nominal) steigen.

Das dürfte nach Deiner Erklärung alles gar nicht stattgefunden haben bzw. stattfinden.
Die Rechtfertigung ist der REALE Wert der Kaltmiete und nicht der nominale Wert. Wenn Du irgendwann für 100 EUR nur noch ein Brot bekommst, dann wird Dir niemand für den Gegenwert von 5 Broten eine 2 Zimmerwohnung vermieten.

Wer daran glaubt, dass bei anhaltender hoher Inflation die Mieten nicht nominal steigen können/dürfen, dem ist wirklich nicht mehr zu helfen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

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An den Typ mit der Klima-Frage, dann pflanz Bäume die geben auch gut kühl - das haben wir bei meinen Eltern auch gemacht

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Jeder vernünftige Vermieter hat in seinen Mietverträgen entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete, daher werden die Mieten immer steigen und das ganz legal. Der Mietspiegel stellt ja nur die ortsübliche Vergleichsmiete dar, er ist kein MietenDECKEL, wie einige das hier zu verstehen scheinen.

Dann bin ich ja froh, dass ich in der Vergangenheit immer unvernünftige Vermieter hatte *Ironie off

Für München, Frankfurt und Co. mag das sein, dass die Vermieter machen können, was sie wollen. Ist aber auch die Entscheidung jedes Einzelnen, sich in diese Zwangslage freiwillig zu begeben.

Ich wohne (und vermiete) auch in einer Großstadt aber hier ist es mitnichten so, dass die Vermieter einseitig die Bedingungen diktieren können. Nicht wenn man solvente und halbwegs zuverlässige Mieter sucht.
Eine möglichst hohe Miete ist nur einer von vielen Bausteinen für ein erfolgreiches Immobilieninvestment.

Dem Vermieter ist die Inflation erstmal übrigens total egal.
Die gestiegenen Nebenkosten kann man 1:1 weitergeben. Die Rate für die Finanzierung steigt aber nicht. Erst wenn man nach 10-15 Jahren refinanzieren muss. Und dann ist die Restschuld schon so gering, dass selbst die gestiegenen Finanzierungskosten immer noch unterhalb der Rate liegen.
Und Kosten für Modernisierung und Instandhaltung sollten ohnehin so geplant sein, dass ein paar Prozent Schwankungen die Rechnung nicht zusammenbrechen lassen. Solche Schwankungen gibt es nämlich auch ohne eine hohe Inflation.

Gruß von jemandem der 5 Wohnungen besitzt aber nie Indexmieten oder Staffelmieten gebraucht hat.

Was hat eine Indexmiete mit “Bedingungen diktieren” zu tun? Das ist nur fair und wenn du die nicht in den Verträgen hast bist du schön blöd bei 8% Inflation.

antworten

Im Spiegel wird heute auch schon davon ausgegangen, dass die FED die Zinsen auf Neutralzins hieven wird. Die EZB müsste dann nachziehen. Wenn wir dann nächstes Jahr einen Bauzins von 8 % haben, werden hier viele sich die günstigen 3,6 % Zinsen von heute zurückwünschen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

An den Typ mit der Klima-Frage, dann pflanz Bäume die geben auch gut kühl - das haben wir bei meinen Eltern auch gemacht

Dem kann ich nur zustimmen!

Wir haben vor 25 Jahren einen Kirschbaum im Garten gepflanzt. Jedes Jahr super viele und leckere Kirschen, mind. 10 Grad kühler drunter und eine Hängeschaukel, Klettertau und ein riesen Baumhaus haben vorletztes Jahr auch noch Platz gefunden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

An den Typ mit der Klima-Frage, dann pflanz Bäume die geben auch gut kühl - das haben wir bei meinen Eltern auch gemacht

Es ging um die Frage der Attraktivität einer Region, solltet ihr selbsternannten Immobilienprofis kennen, diese Größe. Ein paar Bäume oder eine Klima ändert nichts daran, dass ich mich Zuhause einsperren muss. An die, die drei Meter weiter denken können: Habt ihr das Klima bei langfristigen Entscheidungen bereits einbezogen oder lässt es euch kalt?

antworten

Na dann fallen zumindest auch die Preise mal ordentlich.

Dann würde ich glaube ich auch zuschlagen bei einer ordentlichen Korrektur von 15-20%

Zinsen sind da eher zweitrangig für mich, da ich seit Ewigkeiten EK aufbaue / aufgebaut habe, aber mir die aufgeblasenen Preise zu absurd waren

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Im Spiegel wird heute auch schon davon ausgegangen, dass die FED die Zinsen auf Neutralzins hieven wird. Die EZB müsste dann nachziehen. Wenn wir dann nächstes Jahr einen Bauzins von 8 % haben, werden hier viele sich die günstigen 3,6 % Zinsen von heute zurückwünschen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.09.2022:

Kurze Finanzierungsfrage: Ich habe ein Depot mit ca. 300 TEUR, welches ich jedoch nicht in mein Neubauvorhaben einbringen will. Dies würde ich der Bank so auch transparent mitteilen. In das Vorhaben würde ich die 200 TEUR einbringen, die derzeit nur auf dem Tagesgeld rumliegen.

Frage: Werden die 300 TEUR Depotvermögen irgendwie "positiv" von der Bank einberechnet (z.B. bei der Frage um den Zins)? Oder spielt das keine Rolle, weil das Geld theoretisch ja morgen bei einem Crash weg sein könnte bzw. weil ich es nicht einbringen will in das Bauvorhaben?
Danke!

Jemand eine Meinung dazu?

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

Ich kann fast jedem Wetter etwas abgewinnen. Unser Sommer war allerdings nicht schwül, sondern extrem trocken - und das war er m.W. überall in Deutschland. Da macht man halt Freibad, Biergarten bis spät in die Nacht oder lange auf der Terrasse sitzen. Und zum Arbeiten im Home Office - das spielt sich nicht draußen ab - Klima oder gut gedämmtes Haus plus Verschattung der Fenster (Raffstoren).

Ich mag auch den Herbst, mit langen Regenphasen und eben dieses bisschen ungemütliche (und wenn man dann nachher reinkommt, umso gemütlicher). Ich mag auch kalte Winter, Schneestürme, Schnee bei Nacht, Weihnachtszeit in Deutschland usw. und der Frühling hat auch viele schöne Phasen.

Die Abwechslung macht's!

antworten

Dann fallen die Immobilienpreise wie ein Soufflé in sich zusammen. Ziemlich sicher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Der Bundesbank-Präsident hat weitere Zinserhöhungen angekündigt. Nicht nur eine, sondern mehrere. Bald wird man hier sehnsüchtig an die 3% zurück denken!

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Naja das verfügbare Einkommen war und ist doch in den letzten Jahren durchaus gestiegen.

Jetzt hast du doch die Situation, dass es eher in die andere Richtung geht. Keiner behauptet, dass die Mieten fallen werden. Im Gegenteil die steigen aufgrund der Nebenkosten. Zusätzlich noch Kaltmieten zu erhöhen ist doch sportlich. Allein weil die Leute halt weniger Geld haben als vorher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

So langsam stelle ich mir die Frage, warum die Kaltmieten nicht weiter auf dem Niveau von meinetwegen 1953 stehen geblieben sind. Warum sind sie (nominal) gestiegen?
Außerdem stelle ich mir die Frage, warum Kaltmieten auch bereits aktuell (nominal) steigen.

Das dürfte nach Deiner Erklärung alles gar nicht stattgefunden haben bzw. stattfinden.
Die Rechtfertigung ist der REALE Wert der Kaltmiete und nicht der nominale Wert. Wenn Du irgendwann für 100 EUR nur noch ein Brot bekommst, dann wird Dir niemand für den Gegenwert von 5 Broten eine 2 Zimmerwohnung vermieten.

Wer daran glaubt, dass bei anhaltender hoher Inflation die Mieten nicht nominal steigen können/dürfen, dem ist wirklich nicht mehr zu helfen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Im Spiegel wird heute auch schon davon ausgegangen, dass die FED die Zinsen auf Neutralzins hieven wird. Die EZB müsste dann nachziehen. Wenn wir dann nächstes Jahr einen Bauzins von 8 % haben, werden hier viele sich die günstigen 3,6 % Zinsen von heute zurückwünschen.

Naja, für viele wird das keinen Unterschied machen, da sie selbst jetzt bei 3,6% keinen Kredit mehr bekämen bzw. maximal vielleicht noch für eine Ferienhütte im bayerischen Wald.

antworten

Bisher fällt nur die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge. Ist auch klar, dass man in Inflationszeiten an Sachwerten festhält.

An fallende Immobilienpreise glaube ich erst, wenn die Gutachterausschüsse das bestätigen sollten. Bisher hört man da immer noch das Gegenteil.

Im nächsten Jahr werden die Neubau-Angebote dann auch noch vom Markt verschwinden.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Dann fallen die Immobilienpreise wie ein Soufflé in sich zusammen. Ziemlich sicher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Der Bundesbank-Präsident hat weitere Zinserhöhungen angekündigt. Nicht nur eine, sondern mehrere. Bald wird man hier sehnsüchtig an die 3% zurück denken!

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Naja das verfügbare Einkommen war und ist doch in den letzten Jahren durchaus gestiegen.

Jetzt hast du doch die Situation, dass es eher in die andere Richtung geht. Keiner behauptet, dass die Mieten fallen werden. Im Gegenteil die steigen aufgrund der Nebenkosten. Zusätzlich noch Kaltmieten zu erhöhen ist doch sportlich. Allein weil die Leute halt weniger Geld haben als vorher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

So langsam stelle ich mir die Frage, warum die Kaltmieten nicht weiter auf dem Niveau von meinetwegen 1953 stehen geblieben sind. Warum sind sie (nominal) gestiegen?
Außerdem stelle ich mir die Frage, warum Kaltmieten auch bereits aktuell (nominal) steigen.

Das dürfte nach Deiner Erklärung alles gar nicht stattgefunden haben bzw. stattfinden.
Die Rechtfertigung ist der REALE Wert der Kaltmiete und nicht der nominale Wert. Wenn Du irgendwann für 100 EUR nur noch ein Brot bekommst, dann wird Dir niemand für den Gegenwert von 5 Broten eine 2 Zimmerwohnung vermieten.

Wer daran glaubt, dass bei anhaltender hoher Inflation die Mieten nicht nominal steigen können/dürfen, dem ist wirklich nicht mehr zu helfen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2022:

Zusätzlich sind die wenigsten Wohnung die neu vermietet werden "Neubau".
Wenn der Bäcker für sein Gas das 4fache zahlen muss legt er das auf das Brötchen um, das steigt dann eben um 30% im Preis zB. Wenn er Glück hat, findet er noch Kunden die das zahlen; er kann seinen Gewinn damit vlt halten, aber nicht steigern!
Was soll an einer alten Wohnung nun rein logisch rechtfertigen, dass die Kaltmiete steigt- zumal es ja meist einen bestehenden alten Mietvertrag gibt? Richtig, nix außer der Wunsch des einen Forenteilnehmers, dass doch bitte sein "Einkommen" wachsen müsste gemäß Inflation weil zB das Brötchen begründet teurer wurde.

Ebenso kannst du einem Mieter auch kein Kalt-Mieterhöhung reindrücken mit der Begründung "ja, Inflation eben" sondern kannst dich höchstens am Mietpreisspiegel orientieren (und auch das ist gesetzlich begrenzt). Wenn andere Vermieter nicht erhöhen können ,weil das die Mieter eben nicht mitmachen und zB lieber weg ziehen wie die Mehrheit der ü30 Generation in den Großsstädten bereits HEUTE, dann kannst du aufgrund Mietpreisspiegel auch nicht erhöhen / bekommst vlt sogar ein schreiben deines Mieters dass du runter gehen musst (siehe München)
Es gibt keinen Wohnraummangel wenn man ganz D betrachtet- kurzfristig müssten die 25-45 jährigen eben weg von den Ballungszentren und mittelfristig wird aufgrund Remanenzeffekt eh wieder mehr Wohnraum frei.
Nur wenn die Ballungszentren weiterhin Zuwächse hätten könnte man dort lokal über Mietpreissteigerungen reden. Das ist aber denke ich nicht die Realität- zumal, wie beschrieben eben weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist in der breiten Masse welche man für Kaltmiete aufbringen kann.

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Das verfügbare Einkommen wird auch nominal weiter steigen. Somit werden auch die Mieten nominal weiter steigen und gleichzeitig real sinken.
Nebenkosten werden nominal + real steigen. Insgesamt führt die nominale Steigerung der Kaltmiete zu einer realen Entlastung, wenn die Kaltmiete nur um z.B. 4% steigt, während das Einkommen um z.B. 6% steigt und die Inflation bei 8% liegt.
Die nominale Steigerung um 4% führt bereits zu einem realen Einkommensverlust für die Vermieter, da auch für Vermieter die reale Inflation von 8% existiert. Mieteinkünfte dienen nicht nur der Kostendeckung der Immo, sondern auch der Einkommensabsicht der Vermieter.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Naja das verfügbare Einkommen war und ist doch in den letzten Jahren durchaus gestiegen.

Jetzt hast du doch die Situation, dass es eher in die andere Richtung geht. Keiner behauptet, dass die Mieten fallen werden. Im Gegenteil die steigen aufgrund der Nebenkosten. Zusätzlich noch Kaltmieten zu erhöhen ist doch sportlich. Allein weil die Leute halt weniger Geld haben als vorher.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

So langsam stelle ich mir die Frage, warum die Kaltmieten nicht weiter auf dem Niveau von meinetwegen 1953 stehen geblieben sind. Warum sind sie (nominal) gestiegen?
Außerdem stelle ich mir die Frage, warum Kaltmieten auch bereits aktuell (nominal) steigen.

Das dürfte nach Deiner Erklärung alles gar nicht stattgefunden haben bzw. stattfinden.
Die Rechtfertigung ist der REALE Wert der Kaltmiete und nicht der nominale Wert. Wenn Du irgendwann für 100 EUR nur noch ein Brot bekommst, dann wird Dir niemand für den Gegenwert von 5 Broten eine 2 Zimmerwohnung vermieten.

Wer daran glaubt, dass bei anhaltender hoher Inflation die Mieten nicht nominal steigen können/dürfen, dem ist wirklich nicht mehr zu helfen.

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Stimmt. Aber bei großen Immobilieninvestoren wird sich das bemerkbar machen.
Wer kauft/finanziert noch Mehrfamilienhäuser mit 6-8% Verzinsung. Gibt es vll aber man muss ja auch den Cashflow sich anachauen und Immobilien sind halt oft auf Kante genäht. Bei 4% funktioniert es vll noch aber bei 6% nicht. Bin gespannt wie sich solche Dinge auf den Gesamtmarkt auswirken.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Im Spiegel wird heute auch schon davon ausgegangen, dass die FED die Zinsen auf Neutralzins hieven wird. Die EZB müsste dann nachziehen. Wenn wir dann nächstes Jahr einen Bauzins von 8 % haben, werden hier viele sich die günstigen 3,6 % Zinsen von heute zurückwünschen.

Naja, für viele wird das keinen Unterschied machen, da sie selbst jetzt bei 3,6% keinen Kredit mehr bekämen bzw. maximal vielleicht noch für eine Ferienhütte im bayerischen Wald.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Im Spiegel wird heute auch schon davon ausgegangen, dass die FED die Zinsen auf Neutralzins hieven wird. Die EZB müsste dann nachziehen. Wenn wir dann nächstes Jahr einen Bauzins von 8 % haben, werden hier viele sich die günstigen 3,6 % Zinsen von heute zurückwünschen.

Naja, für viele wird das keinen Unterschied machen, da sie selbst jetzt bei 3,6% keinen Kredit mehr bekämen bzw. maximal vielleicht noch für eine Ferienhütte im bayerischen Wald.

Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

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WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

An den Typ mit der Klima-Frage, dann pflanz Bäume die geben auch gut kühl - das haben wir bei meinen Eltern auch gemacht

Es ging um die Frage der Attraktivität einer Region, solltet ihr selbsternannten Immobilienprofis kennen, diese Größe. Ein paar Bäume oder eine Klima ändert nichts daran, dass ich mich Zuhause einsperren muss. An die, die drei Meter weiter denken können: Habt ihr das Klima bei langfristigen Entscheidungen bereits einbezogen oder lässt es euch kalt?

Wir sind deswegen ganz bewusst in einen Höhenstadtteil gezogen. Bringt in der Spitze 1-2 Grad, außerdem kühlt es abends schneller ab und wird nachts auch kühler. Dazu ist das Haus gut gedämmt. Unterm Strich deutlich angenehmer als früher in der Stadt unten.
Ein Gedanke ist auch ein Ferienhaus in Meck-Pomm. Da wohnen eh die Schwiegereltern.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

Ich kann fast jedem Wetter etwas abgewinnen. Unser Sommer war allerdings nicht schwül, sondern extrem trocken - und das war er m.W. überall in Deutschland. Da macht man halt Freibad, Biergarten bis spät in die Nacht oder lange auf der Terrasse sitzen. Und zum Arbeiten im Home Office - das spielt sich nicht draußen ab - Klima oder gut gedämmtes Haus plus Verschattung der Fenster (Raffstoren).

Ich mag auch den Herbst, mit langen Regenphasen und eben dieses bisschen ungemütliche (und wenn man dann nachher reinkommt, umso gemütlicher). Ich mag auch kalte Winter, Schneestürme, Schnee bei Nacht, Weihnachtszeit in Deutschland usw. und der Frühling hat auch viele schöne Phasen.

Die Abwechslung macht's!

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel .

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Im Spiegel wird heute auch schon davon ausgegangen, dass die FED die Zinsen auf Neutralzins hieven wird. Die EZB müsste dann nachziehen. Wenn wir dann nächstes Jahr einen Bauzins von 8 % haben, werden hier viele sich die günstigen 3,6 % Zinsen von heute zurückwünschen.

Naja, für viele wird das keinen Unterschied machen, da sie selbst jetzt bei 3,6% keinen Kredit mehr bekämen bzw. maximal vielleicht noch für eine Ferienhütte im bayerischen Wald.

Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

Guter Beitrag, sehe ich genauso.

Ich sehe einfach keine Chance, dass Immobilien so stark im Preis sinken, dass die Erschwinglichkeit (Kaufpeis, Renovierung/Sanierung, Finanzierung) auch nur ansatzweise das Niveau von vor 1-2 Jahren erreicht. Chancen sehe ich in den nächsten Jahren nur noch für Käufer mit viel EK zur Selbstnutzung, die dann einige der wenigen neueren Immobilien erwerben können.

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Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

Fragt man sich dann, wie die Leute Anfang der 90er mit dem halben nominalen Gehalt und gleichen oder höheren Zinsen ihre Immobilien finanzieren konnten.

antworten

Laut nicht weniger Foristen, ist der nicht existent. Die echte Wirtschaft sieht das natürlich anders. Prämien steigen etc pp.
Ganz Deutschland wird betroffen sein. Norddeutschland hat mit Überflutungen zu kämpfen, Mitteldeutschland von zwischen Dürre und Extremniederschlagsereignissen wechseln und im Süden wirds zu heiß.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Mal eine Frage zu einem anderen Gesichtspunkt bzgl. Lage, Lage, Lage: Wie schätzt ihr den Klimawandel in Hinblick auf die Lage ein?

Würdet ihr zB euren Lebensmittelpunkt in eine andere Region mit milderem Klima verlegen (Wohnung-/Hauskauf) bzw. beachtet ihr das bei dem Kauf von Wohnung zur Vermietung bereits?

Bei uns ist es mittlerweile im Herbst/Winter zu 90% ungemütlich (nass, kalt) und im Sommer zu heiß bzw. ist es sehr schwül. Eigentlich genießen wir die letzten Jahre nur noch den Frühling. Dieses Jahr war das Wetter nach unserem Empfinden besonders schlecht und laut Forschern wird das in 10-20 Jahren der Standard hier sein. Wir gehören mit dem Rhein-Main auch zu den am meisten getroffenen Regionen bis 2050/2100. Wir überlegen daher schon seit längerem in eine angenehmere Gegend zu ziehen.

Wir sind Anfang 30 und hier abseits der Familie nicht gebunden, da unsere Arbeitgeber 300km (99% Home-Office) entfernt sitzen. Uns, bzw. unsere Kinder werden entsprechend von den Auswirkungen noch ordentlich getroffen sein, d.h. langfristig lohnt es sich unserer Meinung definitiv, wenn man mit dem Wetter nicht so gut klar kommt. Bin auf eure Ansichten gespannt.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

antworten

20% ist doch nicht ordentlich.
Dann wäre man auf dem Stand 2019-2020.

Bei dem skizzierten Zinsniveau kann man locker von -50% ausgehen. Dann sind wir in etwa auf dem Niveau von 2013.

Eigenkapital muss wieder mehr belohnt werden.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2022:

Na dann fallen zumindest auch die Preise mal ordentlich.

Dann würde ich glaube ich auch zuschlagen bei einer ordentlichen Korrektur von 15-20%

Zinsen sind da eher zweitrangig für mich, da ich seit Ewigkeiten EK aufbaue / aufgebaut habe, aber mir die aufgeblasenen Preise zu absurd waren

antworten

Die Instis gehen doch jetzt schon raus.
Läuft gerade auch in den USA ab.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Stimmt. Aber bei großen Immobilieninvestoren wird sich das bemerkbar machen.
Wer kauft/finanziert noch Mehrfamilienhäuser mit 6-8% Verzinsung. Gibt es vll aber man muss ja auch den Cashflow sich anachauen und Immobilien sind halt oft auf Kante genäht. Bei 4% funktioniert es vll noch aber bei 6% nicht. Bin gespannt wie sich solche Dinge auf den Gesamtmarkt auswirken.

antworten

Die Preise fallen. Frag doch einfach bei Maklern nach. Wenn sie nicht total unseriös sind, geben sie das natürlich zu.

Gutachterausschüsse des ersten Halbjahres sind nicht tauglich, da dort noch das starke erste Quartal mit einfließt. So richtig Bewegung gibt es bei den Preisen aber erst seit Mai/Juni.

Die niedrige Zahl an Transaktionen ist auch ein absolutes Warnzeichen. Das ist immer ein Vorbote von schlechteren Zeiten. Die will man auf der Seite des Verkäufers nur noch nicht wahrhaben. Klassische Stickiness der Preise. Aber dem kann man nicht entgehen.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Bisher fällt nur die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge. Ist auch klar, dass man in Inflationszeiten an Sachwerten festhält.

An fallende Immobilienpreise glaube ich erst, wenn die Gutachterausschüsse das bestätigen sollten. Bisher hört man da immer noch das Gegenteil.

Im nächsten Jahr werden die Neubau-Angebote dann auch noch vom Markt verschwinden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

Fragt man sich dann, wie die Leute Anfang der 90er mit dem halben nominalen Gehalt und gleichen oder höheren Zinsen ihre Immobilien finanzieren konnten.

Das war extrem schwer und wird hier häufig abgestritten. Angeblich hatten es die Boomer doch so einfach. Jetzt droht die Gefahr, dass diese Zeit zurück kommt, nach der sich viele hier vermeintlich gesehnt haben. Unter 30% EK und max 1% Minimaltilgung geht bald nichts mehr. War früher ähnlich. Das meiste Geld verschwindet nun wieder auf der Kostenseite (Zinsen) und nur ein geringer Betrag wandert in die Vermögensbildung (Tilgung). Ging früher auch und war doch so einfach :-) Man zahlt die Hütte nun 2x, bis sie abbezahlt ist. War früher völlig normal.

antworten

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Preise fallen. Frag doch einfach bei Maklern nach. Wenn sie nicht total unseriös sind, geben sie das natürlich zu.

Gutachterausschüsse des ersten Halbjahres sind nicht tauglich, da dort noch das starke erste Quartal mit einfließt. So richtig Bewegung gibt es bei den Preisen aber erst seit Mai/Juni.

Die niedrige Zahl an Transaktionen ist auch ein absolutes Warnzeichen. Das ist immer ein Vorbote von schlechteren Zeiten. Die will man auf der Seite des Verkäufers nur noch nicht wahrhaben. Klassische Stickiness der Preise. Aber dem kann man nicht entgehen.

Bisher fällt nur die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge. Ist auch klar, dass man in Inflationszeiten an Sachwerten festhält.

An fallende Immobilienpreise glaube ich erst, wenn die Gutachterausschüsse das bestätigen sollten. Bisher hört man da immer noch das Gegenteil.

Im nächsten Jahr werden die Neubau-Angebote dann auch noch vom Markt verschwinden.

Doch, dem kann man entgehen indem man einfach nicht verkauft. War 1995-2005 genauso. Ich sitze das aus und freue mich über die höheren Mieteinnahmen, die ich in der Höhe gar nicht einkalkuliert hatte. Das Geile daran: Selbst wenn die Inflation im nächsten Jahr wieder bei 3% ist, hab ich die Mieterhöhung dank Indexmiete im Sack, und das für immer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

Frage mich auch wieso die billiger werden sollten. Gleichwertiges neu bauen wird aktuell immer teurer.. wieso sollten die Bestandsimmobilien dann günstiger werden?

antworten

Das stimmt absolut nicht. Ich hatte September letztes Jahr bei einem Makler für zwei Wohnungen mit Fertigstellung Dezember 2023 angefragt. Erschien mir damals viel zu teuer und habe dankend abgelehnt.

Beide Wohnungen sind nach wie vor nicht verkauft und der Makler hat Freitag letzte Woche angerufen, da der Preis zum zweiten Mal um jeweils 10% gesenkt worden ist. Mittlerweile wäre es sogar auch okay, wenn man einen eigenen Preisvorschlag macht und damit auf den Makler zukommen will.

Dabei handelt es sich um eine 3- und eine 4-Zimmer Wohnung in München Maxvorstadt. Das Objekt lässt sich auch direkt bei ImmoScout finden (falls jemand es nicht glaubt).

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

antworten

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

Frage mich auch wieso die billiger werden sollten. Gleichwertiges neu bauen wird aktuell immer teurer.. wieso sollten die Bestandsimmobilien dann günstiger werden?

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Sehe ich auch so. Habe diese Zeit aktiv als Immobilienkäufer mit erlebt.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

Fragt man sich dann, wie die Leute Anfang der 90er mit dem halben nominalen Gehalt und gleichen oder höheren Zinsen ihre Immobilien finanzieren konnten.

Das war extrem schwer und wird hier häufig abgestritten. Angeblich hatten es die Boomer doch so einfach. Jetzt droht die Gefahr, dass diese Zeit zurück kommt, nach der sich viele hier vermeintlich gesehnt haben. Unter 30% EK und max 1% Minimaltilgung geht bald nichts mehr. War früher ähnlich. Das meiste Geld verschwindet nun wieder auf der Kostenseite (Zinsen) und nur ein geringer Betrag wandert in die Vermögensbildung (Tilgung). Ging früher auch und war doch so einfach :-) Man zahlt die Hütte nun 2x, bis sie abbezahlt ist. War früher völlig normal.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

antworten

Ja und nein. Bauland bleibt auf absehbare Zeit knapp, da auch politisch gewollt, der Flächenfrass reduziert werden soll und damit wenig bis keine Flächen für "Neubau" entstehen. Die Musik wird im Bereich der Nachverdichtung spielen, d.h. großzügig Grdunstücke mit ältern EFH werden gekauft und weggerissen und dann entsprechende MFH drauf gebaut -> das wird bis zu einem gewissen Grad die Preise für bestimmt Segmente drücken.

Das andere Thema wird die generelle Angebotsseite sein, wenn der Neubau einbricht (das ist Baukostengetrieben - was man ja bereits in verschiedenen Medien liest) wird sich die (geringere) Nachfrage auf Bestandsangebote stützen, was wenn wir keinen massiven Verkaufsdruck sehen (wovon ich derzeit nicht ausgehe/ nur begrenzt sehe) die Preise auch stützen wird.

In Summe glaube ich schon das sich die Preise beruhigen werden und wir Rücksetzer sehen (regional und je nach Segment unterschiedlich), was ich nicht sehe ist ein Preisrückgang auf das Niveau von vor 2010 oder noch älter.

Die bittere Pille ist, die Preisrückgänge werden die gestiegenen Zinsen nicht vollständig kompensieren, Immobilienerwerb wird weiterhin sehr teuer bleiben für Interessenten.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

Frage mich auch wieso die billiger werden sollten. Gleichwertiges neu bauen wird aktuell immer teurer.. wieso sollten die Bestandsimmobilien dann günstiger werden?

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Ja genau und in den USA ist man ja auch bei>6% mittlerweile

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Instis gehen doch jetzt schon raus.
Läuft gerade auch in den USA ab.

Stimmt. Aber bei großen Immobilieninvestoren wird sich das bemerkbar machen.
Wer kauft/finanziert noch Mehrfamilienhäuser mit 6-8% Verzinsung. Gibt es vll aber man muss ja auch den Cashflow sich anachauen und Immobilien sind halt oft auf Kante genäht. Bei 4% funktioniert es vll noch aber bei 6% nicht. Bin gespannt wie sich solche Dinge auf den Gesamtmarkt auswirken.

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In den gesuchten Lagen gibt es bei uns ohnehin keine freien Grundstücke. Da werden Häuser aus den 1960ern und 1970ern gekauft um sie abzureissen und so baureife Grundstücke zu schaffen.

Neubaugebiete am Stadtrand (kein Vergleich zu den wirklich guten Wohnlagen) werden über eine städtische Gesellschaft entwickelt und verkauft. Zu Preisen für 1,4 k pro qm Bauland. Diese Entwicklung dauert viele Jahre und ist sehr kostenintensiv. Da müssen Strassen, Kanalisation und Kita gebaut werden. Das kostet Unsummen. Die ursprünglichen Eigentümer (Bauern) haben fast nichts für ihr Ackerland bekommen.

Aber Du hast recht, es geht nur über die Grundstückspreise. Ansonsten wird man auch keine Mietwohnungen mehr bauen können. Die Konsequenz werden Erbpacht-Modelle sein.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

Frage mich auch wieso die billiger werden sollten. Gleichwertiges neu bauen wird aktuell immer teurer.. wieso sollten die Bestandsimmobilien dann günstiger werden?

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

Das mag für München und vielleicht Frankfurt stimmen.
In der großen Masse in Deutschland machen 3.000 Euro je qm Wohnfläche für EFHs und im teuren Hochbau 4.000 - 5.000 Euro je qm Wohnfläche für MFHs die Hauptkosten aus.

Selbst in Frankfurt finde ich Neubau für deutlich unter 10.000 Euro je qm, d.h. Grundstück macht 1/3 oder weniger aus.

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Ja damals gab's jedes Jahr einen realen Wertverlust. Super Geschäft!

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Doch, dem kann man entgehen indem man einfach nicht verkauft. War 1995-2005 genauso. Ich sitze das aus und freue mich über die höheren Mieteinnahmen, die ich in der Höhe gar nicht einkalkuliert hatte. Das Geile daran: Selbst wenn die Inflation im nächsten Jahr wieder bei 3% ist, hab ich die Mieterhöhung dank Indexmiete im Sack, und das für immer.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

Mehrjährige Dürren in Deutschland, na klar. Das werden du und ich nicht mehr erleben.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

https://www.umweltbundesamt.de/daten/klima/trends-der-niederschlagshoehe#:~:text=Im%20Winter%202019%2F2020%20lag,im%20Sommer%20geringf%C3%BCgig%20zur%C3%BCckgegangen%20sind.

Umweltbundesamt von Mai 2021: "Seit 1881 hat die mittlere jährliche Niederschlagsmenge in Deutschland um rund 10 Prozent zugenommen. Dabei verteilt sich dieser Anstieg nicht gleichmäßig auf die Jahreszeiten. Vielmehr sind insbesondere die Winter deutlich nasser geworden, während die Niederschläge im Sommer geringfügig zurückgegangen sind."

Es gibt keinerlei Anzeichen, dass wir uns auf ganzjährige Dürren hinbewegen, geschweige denn mehrjährige Dürren.

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Jetzt kommen die Leute zum Zug, die EK aufgebaut haben und bislang wegen der Preise nicht kaufen wollten.

Erste kleine Korrekturen sieht man doch bereits und das wird auch erstmal so weitergehen.

Zum Thema Angebot ist doch am Ende die spannende Frage, ob es bei anstehenden Refinanzierungen und anstehenden Sanierungen zu (Zwangs-)Verkauf kommen wird an vielen Stellen. Ich habe in meinem Freundeskreis zwei Paare, die auf Teufel komm raus eine immobilien kaufen wollten und schlussendlich ein Lockangebot mit 1% Zins auf Kante genäht haben. Allerdings waren diese Lockangebote nur an eine Zinsbindung von 5 Jahren geknüpft.

Sollte die Refinanzierung in ca. 3.5 Jahren anstehen, dann muss entweder das Gehalt massiv gesteigert werden oder die Finanzierung scheitert, da auch kaum getilgt wird zu Beginn. Ich weiß natürlich nicht wie repräsentativ diese zwei Beispiele sind, aber sollte es viele davon geben, dann kann man sich auf eine Schwemme dieser Verkäufe einstellen.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ja und nein. Bauland bleibt auf absehbare Zeit knapp, da auch politisch gewollt, der Flächenfrass reduziert werden soll und damit wenig bis keine Flächen für "Neubau" entstehen. Die Musik wird im Bereich der Nachverdichtung spielen, d.h. großzügig Grdunstücke mit ältern EFH werden gekauft und weggerissen und dann entsprechende MFH drauf gebaut -> das wird bis zu einem gewissen Grad die Preise für bestimmt Segmente drücken.

Das andere Thema wird die generelle Angebotsseite sein, wenn der Neubau einbricht (das ist Baukostengetrieben - was man ja bereits in verschiedenen Medien liest) wird sich die (geringere) Nachfrage auf Bestandsangebote stützen, was wenn wir keinen massiven Verkaufsdruck sehen (wovon ich derzeit nicht ausgehe/ nur begrenzt sehe) die Preise auch stützen wird.

In Summe glaube ich schon das sich die Preise beruhigen werden und wir Rücksetzer sehen (regional und je nach Segment unterschiedlich), was ich nicht sehe ist ein Preisrückgang auf das Niveau von vor 2010 oder noch älter.

Die bittere Pille ist, die Preisrückgänge werden die gestiegenen Zinsen nicht vollständig kompensieren, Immobilienerwerb wird weiterhin sehr teuer bleiben für Interessenten.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

Frage mich auch wieso die billiger werden sollten. Gleichwertiges neu bauen wird aktuell immer teurer.. wieso sollten die Bestandsimmobilien dann günstiger werden?

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

https://www.umweltbundesamt.de/daten/klima/trends-der-niederschlagshoehe#:~:text=Im%20Winter%202019%2F2020%20lag,im%20Sommer%20geringf%C3%BCgig%20zur%C3%BCckgegangen%20sind.

Umweltbundesamt von Mai 2021: "Seit 1881 hat die mittlere jährliche Niederschlagsmenge in Deutschland um rund 10 Prozent zugenommen. Dabei verteilt sich dieser Anstieg nicht gleichmäßig auf die Jahreszeiten. Vielmehr sind insbesondere die Winter deutlich nasser geworden, während die Niederschläge im Sommer geringfügig zurückgegangen sind."

Es gibt keinerlei Anzeichen, dass wir uns auf ganzjährige Dürren hinbewegen, geschweige denn mehrjährige Dürren.

Kann doch kein Mensch sagen, vielleicht werden Kipppunkte ueberrschritten, vielleicht auch nicht. Kann alles passieren und die Sommer sind jetzt bereits Trockener geworden. Der aktuelle Regen im Winter reicht nicht um die Verluste im Sommer auszugleichen.

antworten

So ist es (leider).
Und wenn Altbauten im Preis gesenkt werden, dann nur, weil der vorher absurd war.
Erschwinglichkeit extrem schlecht gerade …

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

antworten

Schön wäre es, aber leider haben wir unseren Planeten schon ziemlich aus dem Gleichgewicht gebracht …

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

Mehrjährige Dürren in Deutschland, na klar. Das werden du und ich nicht mehr erleben.

antworten

Wenn Deutschland ausgetrocknet ist, dann haben wir ganz andere Sorgen als Immobilien. Unter anderem wird sich dann nämlich schon längst eine zehnstellige Anzahl Menschen aus den inzwischen unbewohnbaren auf den Weg zu uns gemacht haben und freundlich um Platz bitten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

Umweltbundesamt von Mai 2021: "Seit 1881 hat die mittlere jährliche Niederschlagsmenge in Deutschland um rund 10 Prozent zugenommen. Dabei verteilt sich dieser Anstieg nicht gleichmäßig auf die Jahreszeiten. Vielmehr sind insbesondere die Winter deutlich nasser geworden, während die Niederschläge im Sommer geringfügig zurückgegangen sind."

Es gibt keinerlei Anzeichen, dass wir uns auf ganzjährige Dürren hinbewegen, geschweige denn mehrjährige Dürren.

Hier der Typ, dessen Wasser vom Stausee kommt: Genauso ist es gemeint, alleine ein Teil der Winterzuflüsse in den Staussee würde reichen, damit man ohne einen weiteren Tropfen bis zum nächsten Winter kommt. Während der 2022er Dürre ging es nie unter 60% beim einen (kleineren), 75% beim anderen Stausee (größeren).

Über den Herbst werden wir schnell bei nahe 100% sein, das Halten bis Frühjahr und dann kann im Sommer entnommen werden.

Bei uns ist es auch so, dass die Abwasserbetriebe regelmäßig mit Frischwasser spülen müssen. Früher haben Menschen pro Kopf mindestens die doppelte Menge an Wasser verbraucht. Durch das ganze Wassersparen nimmt der Durchfluss in den Abwasseranlagen massiv ab, d.h. es wird zu wenig Wasser verbraucht.

antworten

Die EZB selbst sagt übrigens, dass Sie ein Modell geschätzt haben bei welchem eine 1 prozentiger Anstieg der Kredit-Zinsen zu 9-15 Prozent Rückgang nach 2 Jahren führt. Man kann sich jetzt schon die Wucht vorstellen, die sich hier entfalten kann durch den Anstieg der Zinsen. Ein Orkan zieht auf...

antworten

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die bittere Pille ist, die Preisrückgänge werden die gestiegenen Zinsen nicht vollständig kompensieren, Immobilienerwerb wird weiterhin sehr teuer bleiben für Interessenten.

antworten

Das IFO-Institut hat gestern gemeldet, dass zahlreiche Baufirmen Preiserhöhungen planen.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

Das mag für München und vielleicht Frankfurt stimmen.
In der großen Masse in Deutschland machen 3.000 Euro je qm Wohnfläche für EFHs und im teuren Hochbau 4.000 - 5.000 Euro je qm Wohnfläche für MFHs die Hauptkosten aus.

Selbst in Frankfurt finde ich Neubau für deutlich unter 10.000 Euro je qm, d.h. Grundstück macht 1/3 oder weniger aus.

antworten

Wir haben Mitte der 80-er finanziert. Damals war es üblich, (auch) Bausparverträge zu besitzen.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

Fragt man sich dann, wie die Leute Anfang der 90er mit dem halben nominalen Gehalt und gleichen oder höheren Zinsen ihre Immobilien finanzieren konnten.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Das mag für München und vielleicht Frankfurt stimmen.
In der großen Masse in Deutschland machen 3.000 Euro je qm Wohnfläche für EFHs und im teuren Hochbau 4.000 - 5.000 Euro je qm Wohnfläche für MFHs die Hauptkosten aus.

Selbst in Frankfurt finde ich Neubau für deutlich unter 10.000 Euro je qm, d.h. Grundstück macht 1/3 oder weniger aus.

10000€ Verkaufspreis abzüglich 4000€ Erstellungskosten macht 6000€ Gewinn und Luft für Preissenkungen.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Die EZB selbst sagt übrigens, dass Sie ein Modell geschätzt haben bei welchem eine 1 prozentiger Anstieg der Kredit-Zinsen zu 9-15 Prozent Rückgang nach 2 Jahren führt. Man kann sich jetzt schon die Wucht vorstellen, die sich hier entfalten kann durch den Anstieg der Zinsen. Ein Orkan zieht auf...

Hab die Studie gefunden:
https://www.ecb.europa.eu/pub/economic-bulletin/focus/2022/html/ecb.ebbox202206_04~786da4a23a.en.html

Interessant vor allem der Elastizitätseffekt bei Immobilien im Vergleich zu beispielsweise Aktien: Bei Aktien sieht man eine Verringerung des günstigen Kreditkapitals sofort, unmittelbar und teilweise sogar schon vorweggenommen, bei Immobilien frühestens nach 2 Jahren, wie die Studie aussagt:

„Die Theorie der Vermögenspreise besagt, dass die Hauspreise umso empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren, je niedriger das Niveau der Hypothekenzinsen ist, da niedrigere Hypothekenzinsen zu größeren Abzinsungseffekten bei künftigen Mieten und Preisen führen. (..) Die Ergebnisse dieses nichtlinearen Modells zeigen, dass in einem Niedrigzinsumfeld der geschätzte Rückgang der Immobilienpreise und der Wohnungsbauinvestitionen als Reaktion auf eine Erhöhung der Hypothekenzinsen um 1 Prozentpunkt nach etwa zwei Jahren etwa 9 % bzw. 15 % beträgt. Dies ist etwa doppelt so groß wie die linearen Ergebnisse vermuten lassen.“

Bei +2,4 Prozentpunkten Bauzinssteigerung zu Januar 2022 (heute 3,4 %, damals 1,0 % auf 10 Jahre) wären das nach der EZB-Studie in 2 Jahren also bestenfalls -21,6 % nominaler Wertverlust bei Immos, im schlechtesten Fall wären es sogar bis zu -36 % weniger als heute. Natürlich gesetzt den Fall, es käme zu keiner weiteren Zinserhöhung mehr, was wohl eher unwahrscheinlich sein dürfte.

Sollten die Zinsen dann also noch weiter steigen, kämen wir also laut EZB tatsächlich in den Bereich, der hier schon skizziert wurde von -60 % / -65% nominaler Wertverlust. Das wirkt erstmal fast unglaublich, demnach wären die derzeitigen Preise wirklich fast ausschließlich eine Assetbubble gewesen. Die Studie geht davon aus, das der Wertverlust eigentlich sogar noch heftiger ausfallen würde, aber veränderte Lebensumstände wie vermehrtes Home Office den Effekt abpuffern.

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WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

https://www.umweltbundesamt.de/daten/klima/trends-der-niederschlagshoehe#:~:text=Im%20Winter%202019%2F2020%20lag,im%20Sommer%20geringf%C3%BCgig%20zur%C3%BCckgegangen%20sind.

Umweltbundesamt von Mai 2021: "Seit 1881 hat die mittlere jährliche Niederschlagsmenge in Deutschland um rund 10 Prozent zugenommen. Dabei verteilt sich dieser Anstieg nicht gleichmäßig auf die Jahreszeiten. Vielmehr sind insbesondere die Winter deutlich nasser geworden, während die Niederschläge im Sommer geringfügig zurückgegangen sind."

Es gibt keinerlei Anzeichen, dass wir uns auf ganzjährige Dürren hinbewegen, geschweige denn mehrjährige Dürren.

Kann doch kein Mensch sagen, vielleicht werden Kipppunkte ueberrschritten, vielleicht auch nicht. Kann alles passieren und die Sommer sind jetzt bereits Trockener geworden. Der aktuelle Regen im Winter reicht nicht um die Verluste im Sommer auszugleichen.

Natürlich kann ich die Vergangenheitswerte nennen, die im historischen Mittel ein leichtes Ansteigen der Regenmenge zeigen. Ich verstehe daher nicht deine Aussage, dass der aktuelle Regen im Winter nicht die Verluste im Sommer ausgleicht.

Ansonsten kann man über Veränderungen spekulieren, die von den jetzigen langjährigen Trends völlig losgelöst sind. Da könnte man dann aber auch über zukünftige milde Sommer mit regelmäßigen leichten Niederschlägen spekulieren. Bringt aber genau null für eine Diskussion.

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Nein, dort wurde ja noch mehr gehebelt bei der Bewertung.

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

Da wir aktuell einen Netto-Wegzug der über 30-Jährigen in den Top7 Städten haben würde ich nicht behaupten, da will jeder hin.

Bzgl. Klima:
Das Thema hat heute schon einen klaren Einfluss auf Städte, Stichwort Windschneisen. In meiner Heimatstadt wurde vor kurzem z.B. ein Hochhausprojekt deswegen gecancelt, weil es die Windflüsse der Stadt negativ beeinflusst hätte und man darauf mittlerweile verstärkt achten muss.
Generell sollte für jeden der Unterschied im Sommer zwischen Stadt und Umland klar spürbar sein. Ich wohne etwa 10km von der Innenstadt entfernt in einem Vorort mit sehr ländlichem Charakter. Immer Sommer fahre ich Abends oft mit dem Rad in die Stadt rein, da ich dort regelmäßige Aktivitäten habe. Es ist da extrem auffällig wie unterschiedlich da die Temperatur ist. Das Umland kühlt viel schneller ab und man hat schon angenehme Temperaturen, während man in der Stadt vermutlich noch nicht mal das Fenster aufmachen kann. Ich vermute, der Effekt wird sich in den nächsten Jahrzehnten eher verstärken. Meiner Meinung nach ist das eine ganz klare Einschränkung der Lebensqualität in der Stadt und auch nicht durch Klimaanlagen kompensierbar, ganz abgesehen davon, dass das nur mehr Energie verbraucht und Kosten verursacht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Jetzt kommen die Leute zum Zug, die EK aufgebaut haben und bislang wegen der Preise nicht kaufen wollten.

Naja das ist halt die Frage wie weit die Immobilienpreise korrigieren und was dann der Zins macht. die Leute die wirklich EK aufgebaut haben hätten vorher auch leicht kaufen können, das Problem war eher das Angebot.

Mach ein einfaches Beispiel ETW mit 100qm 500k Kaufpreis war vorher 1 Mio (in Großstädten bei guten Lagen normal) und jetzt bei 800k. Man rechnet mit 2 % Tilgung, Zins war vorher 1% (realistisch) und liegt jetzt bei 3% (gibt ja diverse Prognosen), dann liegt die jährliche Belastung jeweils bei 15k. Erwerbsnebenkosten sinken ein bisschen, aber die riesen Ersparnis hast du nicht. Und wie weit die Preise tatsächlich nachgeben ist fraglich, vor allem in gefragten Regionen / Lagen mit anständigen Objekten (Neubau / Saniert / nicht zu alt)

Erste kleine Korrekturen sieht man doch bereits und das wird auch erstmal so weitergehen.

Zum Thema Angebot ist doch am Ende die spannende Frage, ob es bei anstehenden Refinanzierungen und anstehenden Sanierungen zu (Zwangs-)Verkauf kommen wird an vielen Stellen. Ich habe in meinem Freundeskreis zwei Paare, die auf Teufel komm raus eine immobilien kaufen wollten und schlussendlich ein Lockangebot mit 1% Zins auf Kante genäht haben. Allerdings waren diese Lockangebote nur an eine Zinsbindung von 5 Jahren geknüpft.

Sollte die Refinanzierung in ca. 3.5 Jahren anstehen, dann muss entweder das Gehalt massiv gesteigert werden oder die Finanzierung scheitert, da auch kaum getilgt wird zu Beginn. Ich weiß natürlich nicht wie repräsentativ diese zwei Beispiele sind, aber sollte es viele davon geben, dann kann man sich auf eine Schwemme dieser Verkäufe einstellen.

Die Fälle gibt es, sollten aber eigentlich auf Grund der Vorgaben zu den Verbraucherdarlehen eher die Ausnahme sein - die von dir beschriebene Finanzierungsform ist auch untypisch für den Deutschen Markt. Kenn ich so nicht von verschiedenen Banken als typisch und dann ist die Frage wo das ganze passiert

Ja und nein. Bauland bleibt auf absehbare Zeit knapp, da auch politisch gewollt, der Flächenfrass reduziert werden soll und damit wenig bis keine Flächen für "Neubau" entstehen. Die Musik wird im Bereich der Nachverdichtung spielen, d.h. großzügig Grdunstücke mit ältern EFH werden gekauft und weggerissen und dann entsprechende MFH drauf gebaut -> das wird bis zu einem gewissen Grad die Preise für bestimmt Segmente drücken.

Das andere Thema wird die generelle Angebotsseite sein, wenn der Neubau einbricht (das ist Baukostengetrieben - was man ja bereits in verschiedenen Medien liest) wird sich die (geringere) Nachfrage auf Bestandsangebote stützen, was wenn wir keinen massiven Verkaufsdruck sehen (wovon ich derzeit nicht ausgehe/ nur begrenzt sehe) die Preise auch stützen wird.

In Summe glaube ich schon das sich die Preise beruhigen werden und wir Rücksetzer sehen (regional und je nach Segment unterschiedlich), was ich nicht sehe ist ein Preisrückgang auf das Niveau von vor 2010 oder noch älter.

Die bittere Pille ist, die Preisrückgänge werden die gestiegenen Zinsen nicht vollständig kompensieren, Immobilienerwerb wird weiterhin sehr teuer bleiben für Interessenten.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Die Baukosten (welche aktuell sehr hoch sind) sind nicht entscheidend für den Preis einer Immobilie, sondern die Preise für Bauland / die Fläche. Und diese Preise für Bauland haben sich einfach durch die gefühlt 0% Zinsen der letzten Jahr extrem nach oben geschraubt.

Daher wird die Korrektur der Immobilienpreise, wenn sie denn kommt, über die Bodenpreise passieren. Ob ich jetzt 20% mehr Baukosten habe für manches Material, ist da wirklich zweitrangig.

Zum 100sten Mal: Ohne Differenzierung ist hier keine (pauschale) Aussage richtig. Bei jungen Immobilien und Neubauten sinken die Preise überhaupt nicht. Im Gegenteil, es bleibt frustrierend. Wir haben bei den letzten beiden Objekten weiterhin keinen Zuschlag bekommen (obwohl wir den Angebotspreis gezahlt hätten). Offenbar überboten.

Frage mich auch wieso die billiger werden sollten. Gleichwertiges neu bauen wird aktuell immer teurer.. wieso sollten die Bestandsimmobilien dann günstiger werden?

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

Da wir aktuell einen Netto-Wegzug der über 30-Jährigen in den Top7 Städten haben würde ich nicht behaupten, da will jeder hin.

Kennst du den Unterschied zwischen Kausalität und Korrelation?
Wollen und Können sind zwei Paar Stiefel.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

Da wir aktuell einen Netto-Wegzug der über 30-Jährigen in den Top7 Städten haben würde ich nicht behaupten, da will jeder hin.

Bzgl. Klima:
Das Thema hat heute schon einen klaren Einfluss auf Städte, Stichwort Windschneisen. In meiner Heimatstadt wurde vor kurzem z.B. ein Hochhausprojekt deswegen gecancelt, weil es die Windflüsse der Stadt negativ beeinflusst hätte und man darauf mittlerweile verstärkt achten muss.
Generell sollte für jeden der Unterschied im Sommer zwischen Stadt und Umland klar spürbar sein. Ich wohne etwa 10km von der Innenstadt entfernt in einem Vorort mit sehr ländlichem Charakter. Immer Sommer fahre ich Abends oft mit dem Rad in die Stadt rein, da ich dort regelmäßige Aktivitäten habe. Es ist da extrem auffällig wie unterschiedlich da die Temperatur ist. Das Umland kühlt viel schneller ab und man hat schon angenehme Temperaturen, während man in der Stadt vermutlich noch nicht mal das Fenster aufmachen kann. Ich vermute, der Effekt wird sich in den nächsten Jahrzehnten eher verstärken. Meiner Meinung nach ist das eine ganz klare Einschränkung der Lebensqualität in der Stadt und auch nicht durch Klimaanlagen kompensierbar, ganz abgesehen davon, dass das nur mehr Energie verbraucht und Kosten verursacht.

Dass du mit einer Familie aus München & Co wegziehst muss nichts mit wollen zu tun haben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Schön wäre es, aber leider haben wir unseren Planeten schon ziemlich aus dem Gleichgewicht gebracht …

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Ich würde in keine Gegenden mehr ziehen, wo die Gefahr ist, dass alles austrocknet und der Grundwasserspiegel sinkt. Ebenfalls zu heiß wäre für mich ein Hinderungsgrund. Auch zu nah am Meer. Am Ende bleibt dann in Deutschland nicht mehr viel.

Bei uns gibt es in normalen Probebohrtiefen 10, 20 Meter... kein Grundwasser. Versorgt wird hier allerdings mit Wasser aus einem Stausee. Der ist für mehrjährige Dürren wie die im letzten Jahr ausgelegt, d.h. Wassermangel wird hier nie ein Problem werden und das alles für knapp über ein Euro je cbm. Und nun?

Streiche einmal das Wort nie aus deinem Wortschatz. Das zeugt nur von eingeschränkter Sichtweise. Lasse die Dürre einmal mehrere Jahre sein, dann ist der Stausee auch leer. 10 Jahre oder sowas in die Richtung kommt dir aus vielleicht lang vor, aus erdgeschichtlichen Blickwinkel ist das ein Wimpernschlag.

Mehrjährige Dürren in Deutschland, na klar. Das werden du und ich nicht mehr erleben.

Beschreibe doch mal das “Gleichgewicht”, das da vorher war.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

Da wir aktuell einen Netto-Wegzug der über 30-Jährigen in den Top7 Städten haben würde ich nicht behaupten, da will jeder hin.

Bzgl. Klima:
Das Thema hat heute schon einen klaren Einfluss auf Städte, Stichwort Windschneisen. In meiner Heimatstadt wurde vor kurzem z.B. ein Hochhausprojekt deswegen gecancelt, weil es die Windflüsse der Stadt negativ beeinflusst hätte und man darauf mittlerweile verstärkt achten muss.
Generell sollte für jeden der Unterschied im Sommer zwischen Stadt und Umland klar spürbar sein. Ich wohne etwa 10km von der Innenstadt entfernt in einem Vorort mit sehr ländlichem Charakter. Immer Sommer fahre ich Abends oft mit dem Rad in die Stadt rein, da ich dort regelmäßige Aktivitäten habe. Es ist da extrem auffällig wie unterschiedlich da die Temperatur ist. Das Umland kühlt viel schneller ab und man hat schon angenehme Temperaturen, während man in der Stadt vermutlich noch nicht mal das Fenster aufmachen kann. Ich vermute, der Effekt wird sich in den nächsten Jahrzehnten eher verstärken. Meiner Meinung nach ist das eine ganz klare Einschränkung der Lebensqualität in der Stadt und auch nicht durch Klimaanlagen kompensierbar, ganz abgesehen davon, dass das nur mehr Energie verbraucht und Kosten verursacht.

Wie alt bist du, 18? Ich bin 43 und ich verrate dir: Das Umland kühlte schon immer schneller ab, da weniger bebaut.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Die EZB selbst sagt übrigens, dass Sie ein Modell geschätzt haben bei welchem eine 1 prozentiger Anstieg der Kredit-Zinsen zu 9-15 Prozent Rückgang nach 2 Jahren führt. Man kann sich jetzt schon die Wucht vorstellen, die sich hier entfalten kann durch den Anstieg der Zinsen. Ein Orkan zieht auf...

Das bedeutet dann, dass bei weiteren 6-7% Zinsanstieg Immobilien für "Umme" auf den Markt geschmissen werden. Ab ca. 10% Zinssatz aufwärts wird dann nur noch darüber verhandelt, wieviel der Verkäufer dem Käufer für die Übernahme der Bude bezahlen möchte.

antworten

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

www.umweltbundesamt.de/daten/klima/trends-der-niederschlagshoehe#:~:text=Im%20Winter%202019%2F2020%20lag,im%20Sommer%20geringf%C3%BCgig%20zur%C3%BCckgegangen%20sind.

Umweltbundesamt von Mai 2021: "Seit 1881 hat die mittlere jährliche Niederschlagsmenge in Deutschland um rund 10 Prozent zugenommen. Dabei verteilt sich dieser Anstieg nicht gleichmäßig auf die Jahreszeiten. Vielmehr sind insbesondere die Winter deutlich nasser geworden, während die Niederschläge im Sommer geringfügig zurückgegangen sind."

Es gibt keinerlei Anzeichen, dass wir uns auf ganzjährige Dürren hinbewegen, geschweige denn mehrjährige Dürren.

Gerade wenn man sich die Daten mal anguckt sieht man schnell, dass wir immer mal wieder Jahre mit extremem heißen Wetter und auch wieder Jahre mit sehr viel Niederschlag hatten.
Es könnte passieren, dass wir dieses Jahr einen Negativrekord schaffen.
Allerdings gab es seit 1990 erst 3 Jahre die es in die Tabelle der niederschlagsärmsten Jahre geschafft haben.
Genau anders herum sieht es bei den Jahren mit dem meisten Niederschlag aus. Die Jahre seit 1990 dominieren die Tabelle.

Man könnte anhand der Daten also die These aufstellen, dass extreme Wetterereignisse wie Dürrejahre und sehr nasse Jahre zunehmen, allerdings die Durchschnittsmenge an Niederschlag ist über die Jahrzehnte sogar angestiegen. Und mit dieser Tendenz stehen wir in Deutschland global nicht schlecht dar.
Man sollte auch nie vergessen, die Erde ist eine "geschlossene" Kugel. Das Wasser kann nicht auf magische Weise verschwinden. Was an einem Ort verdunstet, muss auch wieder herunterkommen. Wenn auch zeitlich und räumlich versetzt.

Unabhängig davon wird die ganze Geschichte auch sehr von den Medien aufgeheizt. Abseits von Krieg und Skandal ist inzwischen Klima eines der Haupthemen geworden, dass Auflage und Clicks schafft.
Ja unser Leben wird sich verändern, allerdings ist Veränderung die einzige Konstante in der Menschheits- und Erdgeschichte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

Also ich wohne in Nürnberg, bin nicht aktiv auf der Suche, aber schaue aus Interesse regelmäßig in die gängigen Portale. Für mich ist da seit ein paar Monaten extrem auffällig, dass das Angebot gefühlt fast explodiert, gerade im gehobenen Bereich. Ich kann mich nicht erinnern, wann es so viel in dieser Qualität zum letzten Mal gab.
Ich hab auch noch einen alten Suchauftrag bei Immoscout drin für die Region, 2 Zimmer maximal 500€ Miete. Das Ding müsste mindestens 10 Jahre alt sein und dafür hab ich seit Jahren keine Mails mehr bekommen, darum hab ich den auch noch nicht rausgenommen. Seit März/April habe ich nun mehrere erhalten, ich müsste nachzählen, aber mehr als 5 dürften es sein.
Weitere Auffälligkeit: Einige Wohnungen (zum Kauf) sind nach Monaten wieder mit geringerem Preis aufgetaucht.

Das ist jetzt alles rein subjektiv und auf das beschränkt, was ich mir halt mal anschaue bzw. den alten Suchauftrag, aber aus diesen Eindrücken heraus muss sich aktuell in der Region eigentlich sowohl was Preise betrifft als auch die reine Angebotsmenge deutlich was tun.

Lange Rede, kurzer Sinn:
Nach meinem Eindruck müsste aktuell in der Region einiges möglich sein und auch viele gute Sachen angeboten werden, wenn die Wohnung sowieso eigentlich nicht passt, würde ich weiterschauen.

antworten

Naja bei dir geht es um Konsum sprich die Wertentwicklung ist nur mal sekundär spannend weil du sie ja nicht wirklich realisieren kannst da du darin leben willst (musst?)

Wie sich die Preise und vor allem die Verfügbarkeit entwickeln kann dir im momentanen Umfeld keiner seriös sagen.

Der Punkt ist doch bei dir ein anderer du schreibst dass dir die Wohnung eigentlich 10-20qm (de facto 1 Zimmer) zu klein ist, daher wäre das meiner Meinung nach das falsche Objekt (Leistbarkeit scheint ja nicht der Engpass zu sein).

Du sagst du kannst max. 1 Jahr warten woher kommt da der Druck?

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

Ich beobachte den Thread schon seit ungefähr 1-1,5 Jahren. Hier wirst du keine Antwort darauf finden. Das Thema ist zu komplex und du liest oft nur persönliche Meinungen/Erfahrungen von Leuten wo du nicht weißt ob sie wirklich den Hintergrund haben eine fundierte Aussage für dich zu treffen.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Die EZB selbst sagt übrigens, dass Sie ein Modell geschätzt haben bei welchem eine 1 prozentiger Anstieg der Kredit-Zinsen zu 9-15 Prozent Rückgang nach 2 Jahren führt. Man kann sich jetzt schon die Wucht vorstellen, die sich hier entfalten kann durch den Anstieg der Zinsen. Ein Orkan zieht auf...

Das bedeutet dann, dass bei weiteren 6-7% Zinsanstieg Immobilien für "Umme" auf den Markt geschmissen werden. Ab ca. 10% Zinssatz aufwärts wird dann nur noch darüber verhandelt, wieviel der Verkäufer dem Käufer für die Übernahme der Bude bezahlen möchte.

Ohne direkt so polemisch zu werden, kann man sich die Studie ja durchaus mal ansehen und wird feststellen: Ja, da ist etwas dran.

Ob es wirklich so dramatisch kommt, erfahren wir ja eh. Da wirken derzeit so viele gegenläufige Kräfte, Zinseffekt, Baukosten, Home Office, Stadtflucht der Ü30, Remanenzeffekt usw., dass eine Prognose schwierig wird.

Laut der Studie werden wir ja in 2 Jahren dann schon mal mindestens -25% nominellen Preisrückgang bei Immos sehen, weil der Zinsanstieg zum Tiefpunkt ja derzeit +2,5% beträgt und weil Zinseffekte bei Immobilien ja laut der Autoren erst 2 Jahre später auf den Markt durchschlagen. Time will tell.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Die EZB selbst sagt übrigens, dass Sie ein Modell geschätzt haben bei welchem eine 1 prozentiger Anstieg der Kredit-Zinsen zu 9-15 Prozent Rückgang nach 2 Jahren führt. Man kann sich jetzt schon die Wucht vorstellen, die sich hier entfalten kann durch den Anstieg der Zinsen. Ein Orkan zieht auf...

Das bedeutet dann, dass bei weiteren 6-7% Zinsanstieg Immobilien für "Umme" auf den Markt geschmissen werden. Ab ca. 10% Zinssatz aufwärts wird dann nur noch darüber verhandelt, wieviel der Verkäufer dem Käufer für die Übernahme der Bude bezahlen möchte.

Da hat aber jemand bei der Zinsrechnung aufgepasst....

0,5% auf 1,5% ist eine Verdreifachung und sorgt für 9-15%
Um für 18-30% Verlust zu Sorgen reichen logischerweise nicht 2,5% sondern x%, (man könnte jetzt einfach wieder verdreifachen dann wären es 4,5%, wäre aber naiv)

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

Schau nicht nur nach dem Baujahr sondern auch nach kernsanierten Immobilien. Die sind qualitativ nicht schlechter und du hast mehr Auswahl. Ich würde aktuell nicht in einen Neubau investieren. PwC hat bspw. vor kurzem eine Studie herausgebracht mit der Schätzung, dass Neubauimmobilien nächstes Jahr im Preis um 20% zulegen werden (aufgrund gestiegener Baukosten). Wenn du eine Immobilie im Bau kaufst kann der Preis nachträglich noch massiv steigen oder wenn es dumm läuft geht der Bauträger pleite und dann stehst du da. Aktuell wäre mir das zu riskant.

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Ich war im August auf einer Norwegen-Kreuzfahrt. Das Schiff war voll mit Touristen aus Süd-Spanien und Italien. Da war die Hitze unerträglich. Die haben sich über das kühle Wetter in Norwegen gefreut.

Wenn das alles so weiter geht mit der Klima-Verschiebung wird auch Deutschland wieder zunehmend interessant werden für gut qualifizierte Südländer. 38 Grad sind immer noch besser als irgendwas in Richtung 50.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2022:

Wenn Deutschland ausgetrocknet ist, dann haben wir ganz andere Sorgen als Immobilien. Unter anderem wird sich dann nämlich schon längst eine zehnstellige Anzahl Menschen aus den inzwischen unbewohnbaren auf den Weg zu uns gemacht haben und freundlich um Platz bitten.

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Das ist richtig! Besonders attraktiv an den Bausparverträgen waren die niedrigen Zinsen in der Darlehensphase. Das waren nur 4,5% im Vergleich zum normalen Zins bei einer Finanzierung von 6 bis 10%.

4,5% Bauzinsen galten als super günstig!

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir haben Mitte der 80-er finanziert. Damals war es üblich, (auch) Bausparverträge zu besitzen.

Um einen Zinssatz von 8% vs 1% zu kompensieren, müssten die Preise nominal auf das Niveau der 90er Jahre fallen. Inflationsbereinigt entspricht das dann real etwa den Preisen der 70er Jahre. Dann müssten selbst die Boomer die in den 80er u 90er Jahren gekauft haben, weit unter ihrem Einstandsniveau verkaufen. Damit müssten die Bodenwerte ebenfalls dramatisch fallen - vermutlich in einer Größenordnung von 60%-70%. Kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.
Eher kann ich mir vorstellen, dass der Immomarkt für eine längere Zeit weitestgehend zum Erliegen kommt. Da ist ja mit weiteren 15-20% Preisrückgang nichts wesentliches getan, was die Erschwinglichkeit angeht.

Fragt man sich dann, wie die Leute Anfang der 90er mit dem halben nominalen Gehalt und gleichen oder höheren Zinsen ihre Immobilien finanzieren konnten.

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Bezogen auf die Innenstädte hast Du recht. Aber wenn wir vom Leben in der Stadt sprechen meinen wir wohl eher die guten Wohngebiete in der Peripherie der Innenstadt. Also in 1 bis 2 Kilometern vom Stadtkern, Inner City wäre für mich ein totales no go. Aber gute Wohnlage in der Stadt mit viel grün und der Stadtwald ist in Sichtweite ist was total anderes. Ich habe hier jede Menge grün rundum. Natur pur in der Stadt.

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Und noch schlimmer. Die Preisrückgänge wird es wenn überhaupt da geben, wo sowieso niemand hin will. Also nicht in den Ballungsgebieten.

Da wir aktuell einen Netto-Wegzug der über 30-Jährigen in den Top7 Städten haben würde ich nicht behaupten, da will jeder hin.

Bzgl. Klima:
Das Thema hat heute schon einen klaren Einfluss auf Städte, Stichwort Windschneisen. In meiner Heimatstadt wurde vor kurzem z.B. ein Hochhausprojekt deswegen gecancelt, weil es die Windflüsse der Stadt negativ beeinflusst hätte und man darauf mittlerweile verstärkt achten muss.
Generell sollte für jeden der Unterschied im Sommer zwischen Stadt und Umland klar spürbar sein. Ich wohne etwa 10km von der Innenstadt entfernt in einem Vorort mit sehr ländlichem Charakter. Immer Sommer fahre ich Abends oft mit dem Rad in die Stadt rein, da ich dort regelmäßige Aktivitäten habe. Es ist da extrem auffällig wie unterschiedlich da die Temperatur ist. Das Umland kühlt viel schneller ab und man hat schon angenehme Temperaturen, während man in der Stadt vermutlich noch nicht mal das Fenster aufmachen kann. Ich vermute, der Effekt wird sich in den nächsten Jahrzehnten eher verstärken. Meiner Meinung nach ist das eine ganz klare Einschränkung der Lebensqualität in der Stadt und auch nicht durch Klimaanlagen kompensierbar, ganz abgesehen davon, dass das nur mehr Energie verbraucht und Kosten verursacht.

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WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

Ich komme aus Erlangen und suche ebenfalls mit meiner Frau. Neubau 4 Zimmer Wohnung und Finanzierung ist bei euch machbar? Sofort kaufen! Die wird a.) nicht günstiger und b.) kann man auch keinen Zuschlag kriegen wenn man den Angebotspreis akzeptiert (selbst leider schon 2x erlebt). Gerade hier gibt es durch die vielen Siemensianer genug Interessenten auch bei den aktuellen Preisen.

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Ich würde mir eher Sorgen machen, ob die Baufirmen noch 2 Jahre durchhalten. Eine junge Bestandsimmobilie ist da wohl die bessere Wahl.

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

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Du hast bei deiner Frage eigentlich ein ganz anderes Problem: ist der Endpreis fixiert?

Oder kann da noch was draufkommen wenn die Wohnung erst in zwei Jahren fertig ist?

WiWi Gast schrieb am 20.09.2022:

Wir suchen momentan eine 4-Zimmerwohnung oder DHH Hälfte um darin zu leben. Suchparameter sind die Region Nürnberg/Fürth/Erlangen und Baujahr >= 2010. Glücklicherweise haben wir viel Eigenkapital, so dass die Zinslage nicht so dramatisch ist.

Jetzt könnten wir eine 4-Zimmerwohnung (Neubau) kaufen. Eigentlich eine sehr schöne Wohnung, aber leider erst in zwei Jahren fertig und eigentlich 10-20 m2 zu klein.

Bin jetzt echt hin und hergerissen, ob ich nehmen sollte, was ich in der Hand habe, oder lieber noch abwarten (habe allerdings max. 1 Jahr Zeit zu warten).

Hier im Forum werden ja zwei gegenteilige Thesen vertreten:

• Immobilienpreise (für neuere Immobilien) steigen durch Angebotsverknappung und allg. Inflation (Baukosten)
• Immobilienpreise (generell) sinken aufgrund gesunkener Nachfrage (Kaufkraft), gestiegener Finanzierungskosten, Angebotsausweitung (auch für unsere Region bemerkbar)

Bin echt total hin- und hergerissen.

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