WiWi Gast schrieb am 09.05.2023:

Spannend. Ich wohne in Frankfurt. Selbst in Offenbach kostet eine 3-Zimmer ETW mehr. 170k für 850€ im Monat ist aber sehr stark. Ich bin gespannt wie du dich entscheidest.

Hallo zusammen,

ich überlege gerade, eine Eigentumswohnung zu erwerben, und wollte fragen, wie eure Entscheidung ausfallen würde.

Es handelt sich dabei um eine ETW im Rhein-Main-Gebiet mit sehr guter Verbindung nach Frankfurt am Main. Die 3ZKB + Balkon Wohnung ist nur 5 Min zu Fuß vom Bahnhof entfernt.

Es ist eine Gas-Etagenheizung vorhanden, das Bad muss allerdings saniert werden.
Der Kaufpreis beträgt 170.000€, die Nebenkosten belaufen sich auf 11,57% und das Hausgeld liegt bei ca. 280€, wovon etwa 100€ umlagefähig sind. Es gibt Rücklagen in Höhe von 3.000€ für die Wohnung. Eine Sanierung würde mich etwa 15.000€ kosten und der effektive Zins beträgt 4,01%, was zu einer Annuität von 830€ führt.

Die Investition soll als Kapitalanlage dienen. Nach der Sanierung könnte ich die Wohnung für etwa 850€ kalt vermieten. Ich habe einen negativen Cashflow von etwa 200€ monatlich.

Pro:
Die Wohnung befindet sich in einer Top-Lage, die immer gefragt ist.
Bei sinkenden Zinsen könnte ich die Wohnung teurer verkaufen.
Bei konstanten Zinsen werden die Mieten steigen, wodurch sich mein negatives Delta verringern wird.
Ich kenne das Gebäude, da ich selbst darin wohne.

Negativ:
Ich habe einen negativen Cashflow (jedoch bin ich nicht auf die 200€ angewiesen).
Möglicherweise ergeben sich in den nächsten 12-18 Monaten bessere Schnäppchen, sodass mein Eigenkapital wertvoller wird und ich größere oder schönere Wohnungen finanzieren könnte.
Ich habe Angst, aus emotionaler Basis zu investieren (ich mag die Lage und lebe im selben Gebäude) und mir ein Eigentor zu schießen.

Über eine Diskussionsrunde würde ich mich sehr freuen.

LG

Hört sich nach Langen an. Preislich ok meiner Meinung nach. Hausgeld 280€ erscheint mir zu günstig. Was ist da alles drin? Gas & Wasser auch enthalten?

antworten

Über eine Diskussionsrunde würde ich mich sehr freuen.

Finde die Rechnung so lala. Was wäre deine EK-Rendite ? Oder anders ausgedrückt, wieviel Rendite kriegst du raus, wenn du die Wohnung vermietest unter verschiedenen Szenarien der Mietsteigerung.

Dann kannst du noch Mal ins Spiel bringen, was passiert wenn Zinsen niedriger werden, gleich bleiben oder gar steigen. Die Szenarien sind natürlich nicht gleich Wahrscheinlich aber durchaus möglich.

By the way. Was bringt dir das wenn das Hausgeld umlagefähig ? Bin selber kein Experte und überlege auch zu kaufen aber aus anderen Gründen. Hatte zuletzt eine Wohnung (420k, 125qm) mit 380€ Hausgeld online gesehen, und mir war nicht so ganz klar weshalb das so hoch ist. An sich gefällt sie mir aber in der Region kriegt man schon für 600k ein EFH welches eben kein Hausgeld hat.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.05.2023:

Über eine Diskussionsrunde würde ich mich sehr freuen.

Finde die Rechnung so lala. Was wäre deine EK-Rendite ? Oder anders ausgedrückt, wieviel Rendite kriegst du raus, wenn du die Wohnung vermietest unter verschiedenen Szenarien der Mietsteigerung.

Dann kannst du noch Mal ins Spiel bringen, was passiert wenn Zinsen niedriger werden, gleich bleiben oder gar steigen. Die Szenarien sind natürlich nicht gleich Wahrscheinlich aber durchaus möglich.

By the way. Was bringt dir das wenn das Hausgeld umlagefähig ? Bin selber kein Experte und überlege auch zu kaufen aber aus anderen Gründen. Hatte zuletzt eine Wohnung (420k, 125qm) mit 380€ Hausgeld online gesehen, und mir war nicht so ganz klar weshalb das so hoch ist. An sich gefällt sie mir aber in der Region kriegt man schon für 600k ein EFH welches eben kein Hausgeld hat.

Das ist dann aber ein spannendes EFH, wenn dort kein "Hausgeld" anfällt. Offensichtlich weißt Du nicht, was man unter "Hausgeld" versteht. Das sind die gleichen anfallenden Kostenarten, die auch üblicherweise für ein EFH anfallen. Mit dem Hausgeld werden diese nur genau definiert/prognostiziert und monatlich mit einer pauschalen Zahlung beglichen.

antworten

Was verstehst Du denn unter einer Toplage?
In einer einfachen bis mittleren Wohnlage in Mainz oder Wiesbaden kostet so eine alte Wohnung (unterstellt Baujahr 1970 bis 1980) ungefähr 300k. In guter Lage deutlich mehr. In Toplage sehr viel mehr.

Bei Offenbach, Langen oder Rüsselsheim würde ich nicht von Toplagen ausgehen!

WiWi Gast schrieb am 09.05.2023:

Pro:
Die Wohnung befindet sich in einer Top-Lage, die immer gefragt ist.

antworten

Hallo, hier der Beitragersteller.

Die Wohnung befindet sich in einem vor Ort zu Mainz. Beispielsweise: Gustavsburg, Bischofsheim und hat somit eine perfekte Zuganbindung nach Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt.

Fallende Energiesanierungskosten sind übersichtlich, da wir eine neue Außendämmung und ein neues Dach haben.

Durch Erneuerung der Fenster und Heizung sind wir in der Energieeffizienzklasse D/E

Die monatlichen Rücklagen liegen bei ca 70€ und wir haben eine Riesen Grünfläche die gepflegt werden muss.

Ich selber wohne zur Miete und zahle nur 550€ kalt (selber Schnitt), da ich Sie über einen Bekannten bekommen habe.

antworten

Helmut Bramann vom Zentralverband Heizung und Sanitär schätzt die Kosten um ein 50 Jahre altes Haus auf Wärmepumpe umzurüsten auf ungefähr 120.000 Euro (inkl. Dach, Fenster, etc was dabei zwingend gemacht werden muss)

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Hallo, hier der Beitragersteller.

Die Wohnung befindet sich in einem vor Ort zu Mainz. Beispielsweise: Gustavsburg, Bischofsheim und hat somit eine perfekte Zuganbindung nach Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt.

Fallende Energiesanierungskosten sind übersichtlich, da wir eine neue Außendämmung und ein neues Dach haben.

Durch Erneuerung der Fenster und Heizung sind wir in der Energieeffizienzklasse D/E

Die monatlichen Rücklagen liegen bei ca 70€ und wir haben eine Riesen Grünfläche die gepflegt werden muss.

Ich selber wohne zur Miete und zahle nur 550€ kalt (selber Schnitt), da ich Sie über einen Bekannten bekommen habe.

Selber Schnitt, selbes Haus, du hast also Erfahrung.

Verstehe nicht warum du nicht Klartext redest:

1. Was zahlst du für Gas?
2. Was zahlst du für die restlichen Nebenkosten (abzüglich Strom, GEZ und Internet)
3. Wenn du die Punkte 1+2 zusammenaddierst: Ist das 2/3 vom genannten Hausgeld
4. Ist das Hausgeld realistisch?

Ich spreche aus eigener Leidvoller Erfahrung mit einer Mietwohnung Kapitalanlage im Block die ich mir zum vermieten gekauft habe. 450€ Hausgeld für eine 2 Zimmer Wohnung. Kosten sind explodiert. Also rede mal bitte etwas Klartext hier wenn du Hilfe willst.

antworten

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Hallo, hier der Beitragersteller.

Die Wohnung befindet sich in einem vor Ort zu Mainz. Beispielsweise: Gustavsburg, Bischofsheim und hat somit eine perfekte Zuganbindung nach Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt.

Fallende Energiesanierungskosten sind übersichtlich, da wir eine neue Außendämmung und ein neues Dach haben.

Durch Erneuerung der Fenster und Heizung sind wir in der Energieeffizienzklasse D/E

Die monatlichen Rücklagen liegen bei ca 70€ und wir haben eine Riesen Grünfläche die gepflegt werden muss.

Ich selber wohne zur Miete und zahle nur 550€ kalt (selber Schnitt), da ich Sie über einen Bekannten bekommen habe.

Berücksichtigt man Kaufkosten inkl. Nebenkosten und Sanierung, dann ergibt sich ein Kaufpreis von etwa 20 Jahreskaltmieten. Falls sich Mieterhöhungen ergeben, verbessert sich der Wert sogar noch. Wenn deine ganzen Angaben stimmen und es sich wirklich zu dem Preis vermieten lässt, ist das schon ein ziemlich gutes Angebot. Ich glaube nicht, dass du was substantiell besseres kriegen wirst, auch nicht in der näheren Zukunft. Persönlich würde ich zuschlagen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Hallo, hier der Beitragersteller.

Die Wohnung befindet sich in einem vor Ort zu Mainz. Beispielsweise: Gustavsburg, Bischofsheim und hat somit eine perfekte Zuganbindung nach Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt.

Fallende Energiesanierungskosten sind übersichtlich, da wir eine neue Außendämmung und ein neues Dach haben.

Durch Erneuerung der Fenster und Heizung sind wir in der Energieeffizienzklasse D/E

Die monatlichen Rücklagen liegen bei ca 70€ und wir haben eine Riesen Grünfläche die gepflegt werden muss.

Ich selber wohne zur Miete und zahle nur 550€ kalt (selber Schnitt), da ich Sie über einen Bekannten bekommen habe.

Ihr habt aber auch noch Gas-Etagenheizungen und wenn die in ein paar Jahren nicht mehr verbauen dürft, habt ihr ein Problem, denn dann müsst ihr nach aktueller Planung ein Sanierungskonzept vorlegen, um das Gebäude auf 65% Erneuerbare Energien umzustellen, u.a. kann dabei drohen auf eine Zentralheizung umzurüsten, was oft nur mit erheblichen baulichen Eingriffen möglich ist. Will keine Panik schüren, aber solche Dinge werden derzeit vom der Politik diskutiert.

antworten

Die FAZ schreibt heute vom größten Preisrutsch seit Jahrzehnten am Immobilienmarkt und bezieht sich dabei auch auf Wohnimmobilien. Betroffen sind dabei sowohl Großstädte und ländliche Bereiche. In Frankfurt liegt der nominale Rückgang bei fast 7 Prozent. Bei einer gleichzeitigen Inflation von knapp 7 Prozent liegt der reale Rückgang dann bei fast 14 Prozent in einem Quartal. Der VDP geht auch in den kommenden Quartalen von weiter sinkenden Preisen aus.

antworten

Sie gehen auch von weiter deutlich fallenden Preisen in den nächsten Quartalen aus

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

antworten

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

antworten

-2% Nominal sind - 10% Real.

Nur Realpreise sind interessant.

Da kann jeder Makler noch so tönen man wäre bei einem deutlichen Preisrückgang nur auf dem Niveau von 2019. Das ist aber falsch, real liegt man dann auf Niveau 2015.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

Damit haben wir schon den zweiten nominalen (!) Rückgang in Folge. Real liegen die Wertverluste also schon locker im zweistelligen Bereich. Hier im Forum wurde ja lange bezweifelt, dass die Preise überhaupt sinken können, auch wenn einige alte Hasen direkt nach ersten Zinserhöhung genau das prognostiziert haben. Und richtig lagen.

Denn so war es in den letzten 120 Jahren immer: Niedrige Zinsen, hohe Assetpreise. Steigende Zinsen, fallende Assetpreise. Die Basisregel schlechthin unserer Makroökonomischen Lehre.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die FAZ schreibt heute vom größten Preisrutsch seit Jahrzehnten am Immobilienmarkt und bezieht sich dabei auch auf Wohnimmobilien. Betroffen sind dabei sowohl Großstädte und ländliche Bereiche. In Frankfurt liegt der nominale Rückgang bei fast 7 Prozent. Bei einer gleichzeitigen Inflation von knapp 7 Prozent liegt der reale Rückgang dann bei fast 14 Prozent in einem Quartal. Der VDP geht auch in den kommenden Quartalen von weiter sinkenden Preisen aus.

Inflation würde ich echt ausblenden. Das Ding ist halt, dass bei Inflation irgendwie fast alles an Wert verliert. Es gibt keinen echten Inflationsschutz. Bundesanleihen etc. bietet auch nur paar Prozentpunkte.

Wir wissen zwar alle das Immobilien und Aktien an sich vor Inflation schützen. Aber wenn sich der Zins ändert reagieren beide recht sensibel drauf, insbesondere da die Preise bereits vor der Inflation recht hoch waren. Genauso ist es auch bei Gold. Also eig. müsste man eben breit streuen m.M.n. inklusive Immobilien.

antworten

Naja ein Rückgang von 6-7 Prozent in Frankfurt ist definitiv keine Seitwärtsbewegung.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die FAZ schreibt heute vom größten Preisrutsch seit Jahrzehnten am Immobilienmarkt und bezieht sich dabei auch auf Wohnimmobilien. Betroffen sind dabei sowohl Großstädte und ländliche Bereiche. In Frankfurt liegt der nominale Rückgang bei fast 7 Prozent. Bei einer gleichzeitigen Inflation von knapp 7 Prozent liegt der reale Rückgang dann bei fast 14 Prozent in einem Quartal. Der VDP geht auch in den kommenden Quartalen von weiter sinkenden Preisen aus.

und warum betrifft dich das als Käufer? Ich denke alles von der Rate weg und ob jetzt davon mehr an die Bank oder an den Verkäufer gehen ist für mich eher zweitrangig...der Markt ist halt träge und man muss länger auf Käufer warten und sich schlußendlich auch mit niedrigeren Zinsen zufrieden geben.

Wir haben ende letzten Jahres gekauft. Die Rate bleibt gleich und mein Gehalt wird zum 01.01.2024 um fast 25% gestiegen sein dank Tariferhöhungen und einer außergewöhnlichen.

Es ist doch immer der falsche Moment zum kaufen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Hallo, hier der Beitragersteller.

Die Wohnung befindet sich in einem vor Ort zu Mainz. Beispielsweise: Gustavsburg, Bischofsheim und hat somit eine perfekte Zuganbindung nach Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt.

Fallende Energiesanierungskosten sind übersichtlich, da wir eine neue Außendämmung und ein neues Dach haben.

Durch Erneuerung der Fenster und Heizung sind wir in der Energieeffizienzklasse D/E

Die monatlichen Rücklagen liegen bei ca 70€ und wir haben eine Riesen Grünfläche die gepflegt werden muss.

Ich selber wohne zur Miete und zahle nur 550€ kalt (selber Schnitt), da ich Sie über einen Bekannten bekommen habe.

Berücksichtigt man Kaufkosten inkl. Nebenkosten und Sanierung, dann ergibt sich ein Kaufpreis von etwa 20 Jahreskaltmieten. Falls sich Mieterhöhungen ergeben, verbessert sich der Wert sogar noch. Wenn deine ganzen Angaben stimmen und es sich wirklich zu dem Preis vermieten lässt, ist das schon ein ziemlich gutes Angebot. Ich glaube nicht, dass du was substantiell besseres kriegen wirst, auch nicht in der näheren Zukunft. Persönlich würde ich zuschlagen.

Übrigens sind die realen Preise auch bei uns schon im zweistelligen negativen Bereich...

antworten

Und im Vorquartal auch schon im Schnitt 4-5 Prozent weniger. Das ist generell keine Seitwärtsbewegung sondern der Beginn einer Abwärtsbewegung die anhalten wird. Nimmt man noch den Kaufkraftverlust rein, ist das nichts anderes als eine absolute Vollbremsung

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Naja ein Rückgang von 6-7 Prozent in Frankfurt ist definitiv keine Seitwärtsbewegung.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die FAZ schreibt heute vom größten Preisrutsch seit Jahrzehnten am Immobilienmarkt und bezieht sich dabei auch auf Wohnimmobilien. Betroffen sind dabei sowohl Großstädte und ländliche Bereiche. In Frankfurt liegt der nominale Rückgang bei fast 7 Prozent. Bei einer gleichzeitigen Inflation von knapp 7 Prozent liegt der reale Rückgang dann bei fast 14 Prozent in einem Quartal. Der VDP geht auch in den kommenden Quartalen von weiter sinkenden Preisen aus.

Inflation würde ich echt ausblenden. Das Ding ist halt, dass bei Inflation irgendwie fast alles an Wert verliert. Es gibt keinen echten Inflationsschutz. Bundesanleihen etc. bietet auch nur paar Prozentpunkte.

Wir wissen zwar alle das Immobilien und Aktien an sich vor Inflation schützen. Aber wenn sich der Zins ändert reagieren beide recht sensibel drauf, insbesondere da die Preise bereits vor der Inflation recht hoch waren. Genauso ist es auch bei Gold. Also eig. müsste man eben breit streuen m.M.n. inklusive Immobilien.

Am Ende interessiert nur der Realwert. Wenn du mit dem Geld aus einem Hausverkauf nur einen Laib Brot kaufen kannst, interessiert der Nominalpreis nicht.

Aktien sind nicht automatisch gegen Inflation geschützt. Da kommt es auf Branche, Geschäftsmodell etc an inwieweit der Preis sensitiv auf Inflation reagiert. Auch Immobilienpreise beinhalten keinen Hedge gegen Inflation, allerdings sind Eigentümer gegen Inflation insofern abgesichert da sie Steigerungen auf dem Mietmarkt nicht ausgesetzt sind.

Inflation ist übrigens nur die eine Seite. Die andere und weitaus wichtigere Seite sind die Zinsen. Solange die Inflation so hoch bleibt, werden Zentralbanken weiter erhöhen müssen und das wird die Bewertungen aller Anlageklassen nicht weiter steigern.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.05.2023:

Hallo zusammen,

ich überlege gerade, eine Eigentumswohnung zu erwerben, und wollte fragen, wie eure Entscheidung ausfallen würde.

Es handelt sich dabei um eine ETW im Rhein-Main-Gebiet mit sehr guter Verbindung nach Frankfurt am Main. Die 3ZKB + Balkon Wohnung ist nur 5 Min zu Fuß vom Bahnhof entfernt.

Es ist eine Gas-Etagenheizung vorhanden, das Bad muss allerdings saniert werden.
Der Kaufpreis beträgt 170.000€, die Nebenkosten belaufen sich auf 11,57% und das Hausgeld liegt bei ca. 280€, wovon etwa 100€ umlagefähig sind. Es gibt Rücklagen in Höhe von 3.000€ für die Wohnung. Eine Sanierung würde mich etwa 15.000€ kosten und der effektive Zins beträgt 4,01%, was zu einer Annuität von 830€ führt.

Die Investition soll als Kapitalanlage dienen. Nach der Sanierung könnte ich die Wohnung für etwa 850€ kalt vermieten. Ich habe einen negativen Cashflow von etwa 200€ monatlich.

Pro:
Die Wohnung befindet sich in einer Top-Lage, die immer gefragt ist.
Bei sinkenden Zinsen könnte ich die Wohnung teurer verkaufen.
Bei konstanten Zinsen werden die Mieten steigen, wodurch sich mein negatives Delta verringern wird.
Ich kenne das Gebäude, da ich selbst darin wohne.

Negativ:
Ich habe einen negativen Cashflow (jedoch bin ich nicht auf die 200€ angewiesen).
Möglicherweise ergeben sich in den nächsten 12-18 Monaten bessere Schnäppchen, sodass mein Eigenkapital wertvoller wird und ich größere oder schönere Wohnungen finanzieren könnte.
Ich habe Angst, aus emotionaler Basis zu investieren (ich mag die Lage und lebe im selben Gebäude) und mir ein Eigentor zu schießen.

Über eine Diskussionsrunde würde ich mich sehr freuen.

LG

Würde ich kaufen, klingt nach nem guten Deal. Vll noch 10k runterhandeln möglich? 200€ negativer CF kommt wie zustande? Sollte ja mit AfA und Zinsen ja nichts zu versteuern sein?

antworten

1. Wenn man zutreffend die Inflation berücksichtigt, ist der Wertverlust aber bereits zweistellig.

2. Bei den 2-3% handelt es sich um Durchschnittswerte. In einigen Gegenden liegt der Wertverlust noch deutlich höher. Vor allem in besonders überteuerten Boomgegenden.

3. Es wird sehr wenig verkauft. Das ist ein Warnsignal und deutet eher auf weiter fallende Preise hin.

4. Wenn überhaupt kommt es innerhalb des Markts zu Verschiebungen zu höherwertigen Immobilien. Der "Schrott" liegt hingegen wie Blei in den Regalen. Die 2-3% sind daher vermutlich noch zu gering.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fallen nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter spürbar. Im ersten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der am Mittwoch veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Inklusive Gewerbeimmobilien sank der Immobilienpreisindex um 3,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003, teilte der vdp mit.

„Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“

antworten

Nach Angaben des Darlehensvermittler Dr. Klein lag die durchschnittliche Tilgungsrate im Januar 2023 bei 1,95 Prozent.

Solche Tilgungen führen dazu, dass bis zur Fälligkeit des ersten Baudarlehens rund drei Viertel der ursprünglichen Kreditsumme noch zur Refinanzierung anstehen. Der erste sogenannten Beleihungsauslauf steht nach Daten von Bauzinsvermittlern nach durchschnittlich 12 bis 13 Jahren an.

Niedrigere Wertansätze und zudem die möglicherweise zusätzliche Kreditierung für Sanierungen könnten zu Problemen in den Hypothekenportfolios der Banken und bei den Kreditnehmern gleichzeitig führen. Zumal sich die langjährigen Bauzinsen vom Tief annähernd verzehnfacht haben – was den Bestzins bei Top-Bonität betrifft.

Der deutsche Markt für Wohnimmobilien dürfte auch auf mittlere Sicht seine besten Jahre vorerst hinter sich haben. Potenzielle Käufer für Bestandsimmobilien sind verunsichert; sie müssen mit mehr oder weniger hohen Sanierungskosten kalkulieren, ebenso wie die kreditgebenden Banken.

antworten

Wer denkt, mit einer sanierten Wohnung oder einem Neubau sei er oder sie dann wenigstens auf der sicheren Seite, selbst für den könnte es ein böses Erwachen geben. So kommen Besitzer von Wärmepumpen möglicherweise erneut in die Bredouille. Denn die dort verwendeten Kältemittel sollen fast immer Per- und Polyfluorierte Alkylsubstanzen enthalten. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Ewigkeitschemikalie, die niemals abgebaut werden kann und die als krebserregend gilt.

Eigentümer müssen möglicherweise ihre Pumpe austauschen – oder verschrotten und auf andere Energien umstellen. Das sollen jedenfalls Pläne der EU vorsehen.

Gibt auch bald eine neue Trinkwasserverordnung. Mit Wärmepumpe bist du bezüglich Legionellen dann schlecht dran.

antworten

Für Käufer sind rein die Nominalpreise interessant. Wir haben 2015 600k gekauft mit knapp 200k EK. Jetzt noch ca. 300k Restschuld, alles grob gerundet.

Aktuell würde unser Objekt ca. 1.000k kosten (ATH ca. 1.100k bis 1.200k). Maybe hätten wir jetzt 300k EK statt 200k, dann hätten wir 700k Restschuld bzw. es wäre gar nicht darstellbar mit unserem Einkommen.

Mal angenommen, wir bekämen den Kredit: 700k Restschuld statt 300k Restschuld. Alleine Nominalpreise sind interessant!

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

-2% Nominal sind - 10% Real.

Nur Realpreise sind interessant.

Da kann jeder Makler noch so tönen man wäre bei einem deutlichen Preisrückgang nur auf dem Niveau von 2019. Das ist aber falsch, real liegt man dann auf Niveau 2015.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Einen Preisrückgang in Höhe von 2 oder 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal würde ich als Seitwärtsbewegung betrachten. Es ist auch nicht klar, ob diese Immobilien bzgl. Lage, und Ausstattung wirklich vergleichbar waren.

In jedem Fall kann man aber erkennen, dass die hier im Forum im letzten Jahr angeblich beobachteten Preisrückgänge von 20 bis 30 Prozent vollkommener Unsinn waren!

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WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Wer denkt, mit einer sanierten Wohnung oder einem Neubau sei er oder sie dann wenigstens auf der sicheren Seite, selbst für den könnte es ein böses Erwachen geben. So kommen Besitzer von Wärmepumpen möglicherweise erneut in die Bredouille. Denn die dort verwendeten Kältemittel sollen fast immer Per- und Polyfluorierte Alkylsubstanzen enthalten. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Ewigkeitschemikalie, die niemals abgebaut werden kann und die als krebserregend gilt.

Eigentümer müssen möglicherweise ihre Pumpe austauschen – oder verschrotten und auf andere Energien umstellen. Das sollen jedenfalls Pläne der EU vorsehen.

Gibt auch bald eine neue Trinkwasserverordnung. Mit Wärmepumpe bist du bezüglich Legionellen dann schlecht dran.

Du bist mit jedem Neubau ab ENEV 2002 fein raus. Ab 2002 musste ordentlich gedämmt werden und jedes Gebäude 2002 oder neuer verträgt eine Wärmepumpe ohne Umbau und ohne hohe Kosten, egal ob dort aktuell Öl, Gas, Pellets oder was ganz anderes drin ist.

In so einem Haus eine neue Wärmepumpe einzubauen sollte in einem effizienten Markt nie mehr als 10k kosten.

Hier ein paar Preise:
WH-MDC05J3E5: 3.850 Euro
LG Therma V HM091MR U44: 4.000 Euro
Vaillant aroTHERM plus VWL 75/6 A: 6.000 Euro

Der Einbau einer Wärmepumpe, die Kältemittelleitungen etc. sind im Prinzip ähnlich wie bei einer Split-Klimaanlage.

15 flexible Kältemittelleitung: 125 Euro usw.

Fundament für die Wärmepumpe draußen: 200 bis 500 Euro (Gartenbauer).

Evtl. Bohrung Außenwand (das gleiche wie bei Dunstabzugshause): 160 Euro.

Da kommen keine hohen Kosten zusammen, am Ende muss draußen das Gerät hin und drinnen die Inneneinheit an die Stelle der alten Gastherme und dazwischen die Kältemittelleitung. Die Wasseranschlüsse von der Gastherme kommen dann an die Inneneinheit.

Optional ist das ein kleines DIY-Projekt für das Wochenende.

60 Grad für Legionellenschutz schafft jede Wärmepumpe. Was denkst du denn? Dass die EU eine Verordnung erlässt, welche nicht erfüllbar ist?

antworten

Habe hier ein aktuelles Wärmepumpenangebot von einem Billigheimer aus dem Internt.

35.000 Euro vor Förderung.

Wurde knallhart angeboten für einen 1960er Jahre Altbau mit 2.300 Liter Öl auf 90qm.
Kein Fußbodenheizung, Keine Dämmung.

Darf gar nicht dran denken wenn Leute sich sowas so einbauen lassen. Mein Onkel hatte schon vor langem eine Grundwasserwärmepumpe einbauen lassen. Haus aus den 1980ern. Wurde nicht warm - der heizt jetzt mit Holz wie 1950.

Neubau ab 2002 - wieviel Buden sind das? Glaube ca. 15% des Bestands in Deutschland.

Wenn man in einem 1960er-1990er Haus eine Wärmepumpe einbauen lässt wird das in vielen Fällen auf eine Art Kernsanierung rauslaufen (ja inklusive ein paar Monate ausziehen). Mit ungewissem Ausgang....

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WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Die FAZ schreibt heute vom größten Preisrutsch seit Jahrzehnten am Immobilienmarkt und bezieht sich dabei auch auf Wohnimmobilien. Betroffen sind dabei sowohl Großstädte und ländliche Bereiche. In Frankfurt liegt der nominale Rückgang bei fast 7 Prozent. Bei einer gleichzeitigen Inflation von knapp 7 Prozent liegt der reale Rückgang dann bei fast 14 Prozent in einem Quartal. Der VDP geht auch in den kommenden Quartalen von weiter sinkenden Preisen aus.

Jeder deiner Vermögenswerte verliert bei einer Inflation von 7% doch 7% an Wert. Also ist das doch nichts Immobilienspezifisches.

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Nominalpreise sagen nichts über Kaufkraft und Erschwinglichkeit aus.
Das man zur Finanzierungskalkulation den nominalen Preis nimmt, ist doch trivial.
Langfristig ist er trotzdem völlig unerheblich.

Man will wissen ob sich das Objekt real verteuert oder nicht. Nominal bringt da gar nichts.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Für Käufer sind rein die Nominalpreise interessant. Wir haben 2015 600k gekauft mit knapp 200k EK. Jetzt noch ca. 300k Restschuld, alles grob gerundet.

Aktuell würde unser Objekt ca. 1.000k kosten (ATH ca. 1.100k bis 1.200k). Maybe hätten wir jetzt 300k EK statt 200k, dann hätten wir 700k Restschuld bzw. es wäre gar nicht darstellbar mit unserem Einkommen.

Mal angenommen, wir bekämen den Kredit: 700k Restschuld statt 300k Restschuld. Alleine Nominalpreise sind interessant!

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Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Beispiel: 2020 ein RMH Haus gekauft für ca. 500.000€ (inkl. Kaufnebenkosten, Renovierung)
100k Eigenkapital. Also 400.000€ finanziert auf 21 Jahre.

2020: Mit Zinsbinding von ca. 1% auf die gesamte Laufzeit. Unsere aktuelle Rate 1.750€. Hier ändert sich nix bis es abbezahlt ist.

Heute: Bei Zinsbindung von 20 Jahren, 3.91% für die 400.000. Macht im Monat ca. 2450€ und somit 700€ mehr. 700€ auf 20 Jahre = 168.000€.

D.h. die vergleichbare Immobilie dürft heute keine 500.000€ kosten, sondern eher 350.000€, also ca. 30% weniger... nur um am Ende das gleiche Haus zu besitzen.

Zum Thema Inflation: Das ist natürlich ohne Inflation zu berechnen. Denn dank der Inflation steigt auch mein Einkommen. (Dieses Jahr um 8%) Die monatliche Rate von 1750€ sind dann eben nicht mehr 25% sondern nur noch 20% meines Einkommens - gleichzeitig können die Mieten aber steigen. Indexmieten schneller, andere Mieten langsamer. Aber die steigen.

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WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Beispiel: 2020 ein RMH Haus gekauft für ca. 500.000€ (inkl. Kaufnebenkosten, Renovierung)
100k Eigenkapital. Also 400.000€ finanziert auf 21 Jahre.

2020: Mit Zinsbinding von ca. 1% auf die gesamte Laufzeit. Unsere aktuelle Rate 1.750€. Hier ändert sich nix bis es abbezahlt ist.

Heute: Bei Zinsbindung von 20 Jahren, 3.91% für die 400.000. Macht im Monat ca. 2450€ und somit 700€ mehr. 700€ auf 20 Jahre = 168.000€.

D.h. die vergleichbare Immobilie dürft heute keine 500.000€ kosten, sondern eher 350.000€, also ca. 30% weniger... nur um am Ende das gleiche Haus zu besitzen.

Zum Thema Inflation: Das ist natürlich ohne Inflation zu berechnen. Denn dank der Inflation steigt auch mein Einkommen. (Dieses Jahr um 8%) Die monatliche Rate von 1750€ sind dann eben nicht mehr 25% sondern nur noch 20% meines Einkommens - gleichzeitig können die Mieten aber steigen. Indexmieten schneller, andere Mieten langsamer. Aber die steigen.

Das ist leider die Realität. Unter Berücksichtigung der Finanzierungskosten die Gesamtkosten einer Immobilie stark angestiegen, selbst wenn der eigentliche Kaufpreis etwas niedriger ist als noch vor zwei Jahren.

Unterschied zu vor zwei Jahren ist, dass man jetzt überhaupt eine Chance hat, an die gewünschte Immobilie zu kommen. Das war dank Bieterwettbewerben etc. vor zwei Jahren noch sehr schwer. Trotzdem, ohne erhebliches Eigenkapital ist es heute sicher schwieriger als vor zwei Jahren. Außer vielleicht bei sanierungsbedürftigen Immobilien, falls ein großer Teil der Sanierung in Eigenleistung erfolgen kann.

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Das ist eher easy. Viele müssen eben nicht verkaufen und eig. kauft kaum einer was.
Das heißt die meisten Verkäufer wollen keine Preisabstriche im Vergleich zu den letzten Jahren.
Die Käufer können sich das Zeug aktuell nicht leisten.

Folglich stark gesunkenes Transaktionsvolumen. Denke wenn da jemand wirklich verkaufen muss, wird er schon bereits sein einige Abstriche vom Preis zu machen.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Beispiel: 2020 ein RMH Haus gekauft für ca. 500.000€ (inkl. Kaufnebenkosten, Renovierung)
100k Eigenkapital. Also 400.000€ finanziert auf 21 Jahre.

2020: Mit Zinsbinding von ca. 1% auf die gesamte Laufzeit. Unsere aktuelle Rate 1.750€. Hier ändert sich nix bis es abbezahlt ist.

Heute: Bei Zinsbindung von 20 Jahren, 3.91% für die 400.000. Macht im Monat ca. 2450€ und somit 700€ mehr. 700€ auf 20 Jahre = 168.000€.

D.h. die vergleichbare Immobilie dürft heute keine 500.000€ kosten, sondern eher 350.000€, also ca. 30% weniger... nur um am Ende das gleiche Haus zu besitzen.

Zum Thema Inflation: Das ist natürlich ohne Inflation zu berechnen. Denn dank der Inflation steigt auch mein Einkommen. (Dieses Jahr um 8%) Die monatliche Rate von 1750€ sind dann eben nicht mehr 25% sondern nur noch 20% meines Einkommens - gleichzeitig können die Mieten aber steigen. Indexmieten schneller, andere Mieten langsamer. Aber die steigen.

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Ich frage mich aber wie der Staat ohne die Milliarden der Immobilientransaktionen weiter machen kann.
Dadurch das nicht mehr gekauft wird, gibt es keine Grunderwerbssteuer mehr für den Staat.

Denen gehen jetzt echt Milliarden flöten. Ich weiß ja nicht ob das so clever von der Politik ist. Sollten mal langsam mit den Banken darüber nachdenken die Zinsen wieder unter 2 % zu drücken. Ich würde nicht so sorglos auf Milliarden verzichten und somit den Staat ruinieren.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Das ist eher easy. Viele müssen eben nicht verkaufen und eig. kauft kaum einer was.
Das heißt die meisten Verkäufer wollen keine Preisabstriche im Vergleich zu den letzten Jahren.
Die Käufer können sich das Zeug aktuell nicht leisten.

Folglich stark gesunkenes Transaktionsvolumen. Denke wenn da jemand wirklich verkaufen muss, wird er schon bereits sein einige Abstriche vom Preis zu machen.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Beispiel: 2020 ein RMH Haus gekauft für ca. 500.000€ (inkl. Kaufnebenkosten, Renovierung)
100k Eigenkapital. Also 400.000€ finanziert auf 21 Jahre.

2020: Mit Zinsbinding von ca. 1% auf die gesamte Laufzeit. Unsere aktuelle Rate 1.750€. Hier ändert sich nix bis es abbezahlt ist.

Heute: Bei Zinsbindung von 20 Jahren, 3.91% für die 400.000. Macht im Monat ca. 2450€ und somit 700€ mehr. 700€ auf 20 Jahre = 168.000€.

D.h. die vergleichbare Immobilie dürft heute keine 500.000€ kosten, sondern eher 350.000€, also ca. 30% weniger... nur um am Ende das gleiche Haus zu besitzen.

Zum Thema Inflation: Das ist natürlich ohne Inflation zu berechnen. Denn dank der Inflation steigt auch mein Einkommen. (Dieses Jahr um 8%) Die monatliche Rate von 1750€ sind dann eben nicht mehr 25% sondern nur noch 20% meines Einkommens - gleichzeitig können die Mieten aber steigen. Indexmieten schneller, andere Mieten langsamer. Aber die steigen.

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WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Du übersiehst, dass für viele Käufer die Zinsen keine Rolle spielen, da sie z.B. geerbt haben oder Unterstützung aus dem privaten Umfeld bekommen. Dementsprechend kann der Zinsanstieg gar nicht voll eingepreist werden.

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WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Du übersiehst, dass für viele Käufer die Zinsen keine Rolle spielen, da sie z.B. geerbt haben oder Unterstützung aus dem privaten Umfeld bekommen. Dementsprechend kann der Zinsanstieg gar nicht voll eingepreist werden.

Jede Statistik widerlegt deine Meinung leider.
Ein signifikanter Anteil aller Immobilientransaktionen wird finanziert und die Preise sowie Transaktionsvolumen hängt historisch stark an den Zinsen.

antworten

Bleib mal in der Realität. Die ist nämlich eine andere.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023

Du übersiehst, dass für viele Käufer die Zinsen keine Rolle spielen, da sie z.B. geerbt haben oder Unterstützung aus dem privaten Umfeld bekommen. Dementsprechend kann der Zinsanstieg gar nicht voll eingepreist werden.

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Gibt es wirklich viele solche Käufer, denen das Zinsumfeld sogar keine Rolle spielt?
Gibt es Zahlen dafür?

Das Preisniveau könnte auch hochbleiben, wenn alleine gar keine Transaktionen stattfinden. Angebotpreis ist vorhanden, den kauft halt keiner.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich verstehe das mit den Preisen nicht. Die sind noch soweit über dem Niveau von z.B. 2020...

Du übersiehst, dass für viele Käufer die Zinsen keine Rolle spielen, da sie z.B. geerbt haben oder Unterstützung aus dem privaten Umfeld bekommen. Dementsprechend kann der Zinsanstieg gar nicht voll eingepreist werden.

antworten

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Bleib mal in der Realität. Die ist nämlich eine andere.

Du übersiehst, dass für viele Käufer die Zinsen keine Rolle spielen, da sie z.B. geerbt haben oder Unterstützung aus dem privaten Umfeld bekommen. Dementsprechend kann der Zinsanstieg gar nicht voll eingepreist werden.

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WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

Bleib mal in der Realität. Die ist nämlich eine andere.

Du übersiehst, dass für viele Käufer die Zinsen keine Rolle spielen, da sie z.B. geerbt haben oder Unterstützung aus dem privaten Umfeld bekommen. Dementsprechend kann der Zinsanstieg gar nicht voll eingepreist werden.

Die Leute mit 500k EK wollen erst recht keine abgerockte Bude aus den 60ern...

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Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

antworten

Diskutier du mal mit deinem Partner oder Partnerin die Opportunitätskosten von EK, wenn du mit zwei kleinen Kindern in einer 3-Zimmer Wohnung sitzt und unter Einsatz des EK ein Haus finanzierbar wäre.

Das Leben ist keine reine Finanzoptimierung.

Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

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WiWi Gast schrieb am 09.05.2023:

Spannend. Ich wohne in Frankfurt. Selbst in Offenbach kostet eine 3-Zimmer ETW mehr. 170k für 850€ im Monat ist aber sehr stark. Ich bin gespannt wie du dich entscheidest.

Hallo zusammen,

ich überlege gerade, eine Eigentumswohnung zu erwerben, und wollte fragen, wie eure Entscheidung ausfallen würde.

Es handelt sich dabei um eine ETW im Rhein-Main-Gebiet mit sehr guter Verbindung nach Frankfurt am Main. Die 3ZKB + Balkon Wohnung ist nur 5 Min zu Fuß vom Bahnhof entfernt.

Es ist eine Gas-Etagenheizung vorhanden, das Bad muss allerdings saniert werden.
Der Kaufpreis beträgt 170.000€, die Nebenkosten belaufen sich auf 11,57% und das Hausgeld liegt bei ca. 280€, wovon etwa 100€ umlagefähig sind. Es gibt Rücklagen in Höhe von 3.000€ für die Wohnung. Eine Sanierung würde mich etwa 15.000€ kosten und der effektive Zins beträgt 4,01%, was zu einer Annuität von 830€ führt.

Die Investition soll als Kapitalanlage dienen. Nach der Sanierung könnte ich die Wohnung für etwa 850€ kalt vermieten. Ich habe einen negativen Cashflow von etwa 200€ monatlich.

Pro:
Die Wohnung befindet sich in einer Top-Lage, die immer gefragt ist.
Bei sinkenden Zinsen könnte ich die Wohnung teurer verkaufen.
Bei konstanten Zinsen werden die Mieten steigen, wodurch sich mein negatives Delta verringern wird.
Ich kenne das Gebäude, da ich selbst darin wohne.

Negativ:
Ich habe einen negativen Cashflow (jedoch bin ich nicht auf die 200€ angewiesen).
Möglicherweise ergeben sich in den nächsten 12-18 Monaten bessere Schnäppchen, sodass mein Eigenkapital wertvoller wird und ich größere oder schönere Wohnungen finanzieren könnte.
Ich habe Angst, aus emotionaler Basis zu investieren (ich mag die Lage und lebe im selben Gebäude) und mir ein Eigentor zu schießen.

Über eine Diskussionsrunde würde ich mich sehr freuen.

LG

Hört sich nach Langen an. Preislich ok meiner Meinung nach. Hausgeld 280€ erscheint mir zu günstig. Was ist da alles drin? Gas & Wasser auch enthalten?

Ich greif das hier mal auf, wegen 2 Punkten. Bin selbst seit knapp 7 Jahren Eigentümer einer ETW 4ZKB, günstig gekauft für 88.000 TSD Saargebiet. Unser Hausgeld wird jetzt mit allem angehoben auf 409 Euro / Monat. Da ist aber auch alles drin ( Heizung (Öl), Wasser, Strom allgemein, Hausmeister, Kabel, Reparatur Rücklagen, Rücklagen allgemein, etc...)
Die 280 Euro scheinen mir aktuell zu wenig, je nachdem wie das Haus in Schuss ist. Wir haben die monatliche Rücklage verdoppelt, damit wir in den kommenden Jahren einige Dinge wie Dach, Heizung sanieren können ohne großen Eigenanteil.

Dann noch ein Punkt, du wohnst im eigenen Haus, je nach Mieter werden die permanent vor deiner Tür stehen. Ich wohne 10km entfernt und hab meinem Mieter mittlerweile nen Maulkorb angelegt, weil er auch mit jeder Kleinigkeit kam.

antworten

Absolute Zustimmung. Der Großteil hier im Forum argumentiert immer so, als ob der Immobilienkauf eine vollständig rationale Investmententscheidung wäre. Das ist aber doch der Immobilienkauf für den Eigenbedarf einfach nicht. Zum einen handelt es sich dabei zumindest in Teilen um Konsum, dann spielen emotionale und soziale Faktoren eine Rolle (auch sozialer Druck) und letztlich stellt sich teilweise die Frage in bestimmten Segmenten auch gar nicht (das Angebot z.B. an Häusern zur Miete ist sehr klein und da bleibt oft keine Alternative zum Kauf).

Darüber hinaus möchte ich anmerken, dass die Wertentwicklung der selbst genutzten Immobilie eher theoretischen Wert hat. Den Großteil der Eigentümer interessiert nicht bzw. weiß nicht einmal, ob der Wert 20% gestiegen oder gefallen ist. Relevant wird das nur im Falle eines Verkaufs.

Diese ganzen theoretischen Betrachtungen machen m.E. nur beim Immobilienkauf zur Vermietung Sinn. Wobei so ein Investment in der aktuellen Zeit in den wenigsten Fällen attraktiv sein dürfte, verglichen mit anderen "sicheren" Anlagemöglichkeiten.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Diskutier du mal mit deinem Partner oder Partnerin die Opportunitätskosten von EK, wenn du mit zwei kleinen Kindern in einer 3-Zimmer Wohnung sitzt und unter Einsatz des EK ein Haus finanzierbar wäre.

Das Leben ist keine reine Finanzoptimierung.

Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

antworten

Gerade das erste Semester in BWL geschafft? Du kannst das Leben nicht in allen Bereichen finanziell optimieren, es gibt auch Punkte da sind persönliche Aspekte wie Familie... wichtiger auch wenn es ggf. rein finanziell betrachtet nicht immer das beste ist.
Abgesehen davon möchte ich die aktuelle Konstellation sehen von FK für ein privates Darlehen (keine V+V Nutzung der Immo sondern selbsgenutzt) billiger ist als EK-Einsatz. Dazu müsste die sichere Rendite des EK über dem FK Zins liegen.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

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Ja genau. Wer kennt sie nicht die vielen reichen Millionäre, die in Mietshäusern wohnen.
Der Gerhard Hörhan vielleicht ohne Familie.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Diskutier du mal mit deinem Partner oder Partnerin die Opportunitätskosten von EK, wenn du mit zwei kleinen Kindern in einer 3-Zimmer Wohnung sitzt und unter Einsatz des EK ein Haus finanzierbar wäre.

Das Leben ist keine reine Finanzoptimierung.

Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Diskutier du mal mit deinem Partner oder Partnerin die Opportunitätskosten von EK, wenn du mit zwei kleinen Kindern in einer 3-Zimmer Wohnung sitzt und unter Einsatz des EK ein Haus finanzierbar wäre.

Das Leben ist keine reine Finanzoptimierung.

Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

Kann ich bestätigen. Wir wollen eine Wohnung kaufen und haben u.a. zwecks Schenkungen viel Eigenkapital, ca. 70-75% des Kaufpreis. Ich bin der Meinung, dass 40% EK ausreichen, um den bestmöglichen Zins zu kriegen und würde den Rest aus Liquidität- und Renditeaspekten lieber in Tagesgeld/Aktien (mehrheitlich) halten. Aber da beiße ich mir echt ein wenig die Zähne aus. Sie will da lieber alles in die Finanzierung rein und möglichst wenig Schulden und das dann noch als innerfamiliärer Privatkredit, um nicht zur Bank zu müssen. Da letztere Konditionen vermutlich recht gut sein werde, werde ich mich dem vermutlich nicht verweigern und nur einen kleinen, für mich unverzichtbaren Anteil meiner Aktien behalten.

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Fenster dreifachverglast? Wie sieht es aus, wenn eine Wärmepumpe eingesetzt werden muss? Ist die Dämmung entsprechend? Ist die Leistung der Heizkörper dafür geeignet oder habt ihr womöglich sogar eine FBH?

Es ist möglich, dass du durch die grünen Fantastereien irgendwann in finanzielle Nöte geraten könntest, deshalb alles durchrechnen, ob du diese evtl. Belastungen zusätzlich stemmen kannst.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Helmut Bramann vom Zentralverband Heizung und Sanitär schätzt die Kosten um ein 50 Jahre altes Haus auf Wärmepumpe umzurüsten auf ungefähr 120.000 Euro (inkl. Dach, Fenster, etc was dabei zwingend gemacht werden muss)

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Wie du aktuell am Markt siehst, kann der Großteil des von dir beschriebenen Personenkreises eben keine Immobilie mehr kaufen.

In den Gemeinden werden eine Menge Baugrundstücke von den Familien zurückgegeben. Weil es schlicht nicht möglich ist das Budget noch mehr auszudehen.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Diskutier du mal mit deinem Partner oder Partnerin die Opportunitätskosten von EK, wenn du mit zwei kleinen Kindern in einer 3-Zimmer Wohnung sitzt und unter Einsatz des EK ein Haus finanzierbar wäre.

Das Leben ist keine reine Finanzoptimierung.

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Was hat das mit dem ersten Semester zu tun? Warum so despektierlich?

Der Normalbürger braucht kein Finance studieren, um zu verstehen das er sich einen Kredit nicht leisten kann.

Aktuell bei sinkenden Bewertungen ist es eben Wahnsinn so viel teures Eigenkapital einzubringen. Das ist Geldverbrennung pur.

Irgendwelche persönlichen Aspekte machen Immobilien auch nicht erschwinglicher. Was ist das denn für eine kindische Argumentation?

Was du meinst, hat man die letzten Jahre beobachten können. Immer längere Tilgungeszeiträume bei geringeren Tilgungsraten. Nur so konnten viele Familien überhaupt noch Eigentum kaufen. Ob das gut ausgeht, wird man sehen. Natürlich wird in solchen Fällen nichts optimiert, da man das Leben gar nicht auf 30 Jahre planen kann!

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Gerade das erste Semester in BWL geschafft? Du kannst das Leben nicht in allen Bereichen finanziell optimieren, es gibt auch Punkte da sind persönliche Aspekte wie Familie... wichtiger auch wenn es ggf. rein finanziell betrachtet nicht immer das beste ist.
Abgesehen davon möchte ich die aktuelle Konstellation sehen von FK für ein privates Darlehen (keine V+V Nutzung der Immo sondern selbsgenutzt) billiger ist als EK-Einsatz. Dazu müsste die sichere Rendite des EK über dem FK Zins liegen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Absolute Zustimmung. Der Großteil hier im Forum argumentiert immer so, als ob der Immobilienkauf eine vollständig rationale Investmententscheidung wäre. Das ist aber doch der Immobilienkauf für den Eigenbedarf einfach nicht. Zum einen handelt es sich dabei zumindest in Teilen um Konsum, dann spielen emotionale und soziale Faktoren eine Rolle (auch sozialer Druck) und letztlich stellt sich teilweise die Frage in bestimmten Segmenten auch gar nicht (das Angebot z.B. an Häusern zur Miete ist sehr klein und da bleibt oft keine Alternative zum Kauf).

Darüber hinaus möchte ich anmerken, dass die Wertentwicklung der selbst genutzten Immobilie eher theoretischen Wert hat. Den Großteil der Eigentümer interessiert nicht bzw. weiß nicht einmal, ob der Wert 20% gestiegen oder gefallen ist. Relevant wird das nur im Falle eines Verkaufs.

Richtig, dabei aber nicht vergessen, dass bei einem Haus auch das Grundstück mitverkauft wird, somit ist diese Konsumaussage einfach hanebüchen, denn weder das Haus noch das Grundstück werden "verkonsumiert". Auch eine Eigentumswohnung wird das nicht.

Es kommt hierbei immer auf die Lage an und dabei können sich Wertsteigerungen ergeben, z.B. eine Verdreifachung bei einem Abrißhaus auf einem großen Grundstück (eigene Erfahrung).

Diese ganzen theoretischen Betrachtungen machen m.E. nur beim Immobilienkauf zur Vermietung Sinn. Wobei so ein Investment in der aktuellen Zeit in den wenigsten Fällen attraktiv sein dürfte, verglichen mit anderen "sicheren" Anlagemöglichkeiten.

Für mich geht es auch nicht um einen sicheren Invest, sondern schlicht darum, dass man irgendwo wohnen MUSS. Es ist also nicht wie bei Aktien eine Entscheidung, ich kann Aktien kaufen muss es aber nicht.

Wohnen muss man und wenn man zur Miete wohnt, dann geht das monatliche Geld an den Mieter, wenn ich im Eigentum wohne baue ich damit zusätzliches Vermögen zu meinen anderen Invests auf.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Diskutier du mal mit deinem Partner oder Partnerin die Opportunitätskosten von EK, wenn du mit zwei kleinen Kindern in einer 3-Zimmer Wohnung sitzt und unter Einsatz des EK ein Haus finanzierbar wäre.

Das Leben ist keine reine Finanzoptimierung.

Basic Finance. Fremdkapital ist immer günstiger als Eigenkapital. Auch heute noch.
Bezeichnenderweise wird im Wiwi Treff verbreitet, dass Eigenkapital kostenlos wäre.
Dabei hat EK sehr hohe Opportunitätskosten.

Wer viel Geld hat, zahlt erst Recht keine überhöhten Preise.

In der Zeit der super niedrigen Zinsen haben sogar viele finanziert, die gar keine Finanzierung gebraucht hätten. Das ist jetzt wieder anders.

Kann ich bestätigen. Wir wollen eine Wohnung kaufen und haben u.a. zwecks Schenkungen viel Eigenkapital, ca. 70-75% des Kaufpreis. Ich bin der Meinung, dass 40% EK ausreichen, um den bestmöglichen Zins zu kriegen und würde den Rest aus Liquidität- und Renditeaspekten lieber in Tagesgeld/Aktien (mehrheitlich) halten. Aber da beiße ich mir echt ein wenig die Zähne aus. Sie will da lieber alles in die Finanzierung rein und möglichst wenig Schulden und das dann noch als innerfamiliärer Privatkredit, um nicht zur Bank zu müssen. Da letztere Konditionen vermutlich recht gut sein werde, werde ich mich dem vermutlich nicht verweigern und nur einen kleinen, für mich unverzichtbaren Anteil meiner Aktien behalten.

Lol als ob es jemanden interessiert wo du deinen Kredit aufnimmst

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Durch den Zinsanstieg sinkt die Nachfrage so dramatisch. Sieht für mich nicht danach aus als wenn es für den Großteil der Interessenten keinen Impact hätte und viele das ohne Probleme bar zahlen könnten. Anders lässt sich der Rückgang der Nachfrage ja nicht erklären. Das ist nichts anderes als eine absolute Vollbremsung auf der Nachfrageseite die wir aktuell sehen

antworten

In den letzten Jahren lagen die Tilgungen meistens zwischen 2 und 4 Prozent. Jetzt sind wir wieder bei 1 Prozent, was früher über Jahrzehnte hinweg normal war.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Was hat das mit dem ersten Semester zu tun? Warum so despektierlich?

Der Normalbürger braucht kein Finance studieren, um zu verstehen das er sich einen Kredit nicht leisten kann.

Aktuell bei sinkenden Bewertungen ist es eben Wahnsinn so viel teures Eigenkapital einzubringen. Das ist Geldverbrennung pur.

Irgendwelche persönlichen Aspekte machen Immobilien auch nicht erschwinglicher. Was ist das denn für eine kindische Argumentation?

Was du meinst, hat man die letzten Jahre beobachten können. Immer längere Tilgungeszeiträume bei geringeren Tilgungsraten. Nur so konnten viele Familien überhaupt noch Eigentum kaufen. Ob das gut ausgeht, wird man sehen. Natürlich wird in solchen Fällen nichts optimiert, da man das Leben gar nicht auf 30 Jahre planen kann!

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Gerade das erste Semester in BWL geschafft? Du kannst das Leben nicht in allen Bereichen finanziell optimieren, es gibt auch Punkte da sind persönliche Aspekte wie Familie... wichtiger auch wenn es ggf. rein finanziell betrachtet nicht immer das beste ist.
Abgesehen davon möchte ich die aktuelle Konstellation sehen von FK für ein privates Darlehen (keine V+V Nutzung der Immo sondern selbsgenutzt) billiger ist als EK-Einsatz. Dazu müsste die sichere Rendite des EK über dem FK Zins liegen.

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6-8pp Preisrückgang wie zB hier für Frankfurt kolpotiert sind immer noch wenig, wenn man bedenkt, das 2020-2022 die Kaufpreise um 20-25pp angestiegen sind. Ich verfolge auch den Markt und sehe Rückgänge fast nur bei unsamnierten Altbauten. Hier eher 15-20pp. Jüngere Objekte noch stabil. Und die Neubaupreise steigen weiter wg. höheren Materialkosten und regulatorischen Vorgaben.

Bei all der Diskussion um Nominaler oder Realer Wertverlust sollte man nicht vergessen, das die Mieten im Schnitt ebenfalls seit Beginn der Inflation stark steigen (siehe Mietspiegel München). Selbst Wohnungsgesellschaften wie die LEG, die ja viel in Plattenbauten vermietet, rechnet jetzt im Schnitt mit über 4% p.a. ; Tendez steigend.

Da kommt in 10 Jahren ordentlich was zusammen. Das würde ich dann doch lieber - falls erschwinglich- in Eigentum stecken.

antworten

Laut Dr Klein 1,95%.
Also hör auf Quatsch zu verbreiten. 4% sind für eine durchschnittliche Familie unmöglich gewesen.

Früher? Früher waren die Preise im Verhältnis zum Einkommen deutlich geringer. Interessiert also heute nicht.

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

In den letzten Jahren lagen die Tilgungen meistens zwischen 2 und 4 Prozent. Jetzt sind wir wieder bei 1 Prozent, was früher über Jahrzehnte hinweg normal war.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

In den letzten Jahren lagen die Tilgungen meistens zwischen 2 und 4 Prozent. Jetzt sind wir wieder bei 1 Prozent, was früher über Jahrzehnte hinweg normal war.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Was hat das mit dem ersten Semester zu tun? Warum so despektierlich?

Der Normalbürger braucht kein Finance studieren, um zu verstehen das er sich einen Kredit nicht leisten kann.

Aktuell bei sinkenden Bewertungen ist es eben Wahnsinn so viel teures Eigenkapital einzubringen. Das ist Geldverbrennung pur.

Irgendwelche persönlichen Aspekte machen Immobilien auch nicht erschwinglicher. Was ist das denn für eine kindische Argumentation?

Was du meinst, hat man die letzten Jahre beobachten können. Immer längere Tilgungeszeiträume bei geringeren Tilgungsraten. Nur so konnten viele Familien überhaupt noch Eigentum kaufen. Ob das gut ausgeht, wird man sehen. Natürlich wird in solchen Fällen nichts optimiert, da man das Leben gar nicht auf 30 Jahre planen kann!

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Gerade das erste Semester in BWL geschafft? Du kannst das Leben nicht in allen Bereichen finanziell optimieren, es gibt auch Punkte da sind persönliche Aspekte wie Familie... wichtiger auch wenn es ggf. rein finanziell betrachtet nicht immer das beste ist.
Abgesehen davon möchte ich die aktuelle Konstellation sehen von FK für ein privates Darlehen (keine V+V Nutzung der Immo sondern selbsgenutzt) billiger ist als EK-Einsatz. Dazu müsste die sichere Rendite des EK über dem FK Zins liegen.

Früher hatte man auch reale Lohnzuwächse. Heute hat man drei Jahre nacheinander reale Lohnverluste. Viel Spaß da bei gleichbleibender Restschuld das Darlehen abzuzahlen. Die Bank ruft in der Zeit schon einmal ihre hausinterne Maklerabteilung auf den Plan.

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Der Großteil der Interessenten kann sich in Deutschland kein Eigentum leisten. War auch früher so. Ausnahme die letzten Jahre mit teilweise weniger als 1% Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Durch den Zinsanstieg sinkt die Nachfrage so dramatisch. Sieht für mich nicht danach aus als wenn es für den Großteil der Interessenten keinen Impact hätte und viele das ohne Probleme bar zahlen könnten. Anders lässt sich der Rückgang der Nachfrage ja nicht erklären. Das ist nichts anderes als eine absolute Vollbremsung auf der Nachfrageseite die wir aktuell sehen

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WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Durch den Zinsanstieg sinkt die Nachfrage so dramatisch. Sieht für mich nicht danach aus als wenn es für den Großteil der Interessenten keinen Impact hätte und viele das ohne Probleme bar zahlen könnten. Anders lässt sich der Rückgang der Nachfrage ja nicht erklären. Das ist nichts anderes als eine absolute Vollbremsung auf der Nachfrageseite die wir aktuell sehen

Zumal auch die Leute, die unabhängig von den Zinsen sind, nicht bereit sind dann zu aktuellen Preisen zu kaufen, wenn Wertverfall in den nächsten Monaten und Jahren wahrscheinlich ist.
Niemand verschenkt gerne Geld, erst Recht nicht die Leute, die viel davon haben.

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Dr. Klein bezieht sich wohl auf 2022?

Die Preise waren früher eher höher im Vergleich zum Einkommen, als sie das heute sind.

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

Laut Dr Klein 1,95%.
Also hör auf Quatsch zu verbreiten. 4% sind für eine durchschnittliche Familie unmöglich gewesen.

Früher? Früher waren die Preise im Verhältnis zum Einkommen deutlich geringer. Interessiert also heute nicht.

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

In den letzten Jahren lagen die Tilgungen meistens zwischen 2 und 4 Prozent. Jetzt sind wir wieder bei 1 Prozent, was früher über Jahrzehnte hinweg normal war.

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Da muss man zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage unterscheiden.

Eigennutzung findet immer statt. Kapitalanlage ist jetzt uninteressant. Deshalb müssen die Mieten erst mal deutlich steigen.

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

Durch den Zinsanstieg sinkt die Nachfrage so dramatisch. Sieht für mich nicht danach aus als wenn es für den Großteil der Interessenten keinen Impact hätte und viele das ohne Probleme bar zahlen könnten. Anders lässt sich der Rückgang der Nachfrage ja nicht erklären. Das ist nichts anderes als eine absolute Vollbremsung auf der Nachfrageseite die wir aktuell sehen

Zumal auch die Leute, die unabhängig von den Zinsen sind, nicht bereit sind dann zu aktuellen Preisen zu kaufen, wenn Wertverfall in den nächsten Monaten und Jahren wahrscheinlich ist.
Niemand verschenkt gerne Geld, erst Recht nicht die Leute, die viel davon haben.

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WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

Laut Dr Klein 1,95%.
Also hör auf Quatsch zu verbreiten. 4% sind für eine durchschnittliche Familie unmöglich gewesen.

Früher? Früher waren die Preise im Verhältnis zum Einkommen deutlich geringer. Interessiert also heute nicht.

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

In den letzten Jahren lagen die Tilgungen meistens zwischen 2 und 4 Prozent. Jetzt sind wir wieder bei 1 Prozent, was früher über Jahrzehnte hinweg normal war.

Es geht nicht um den Durschnitt aller Tilgungen jetzt sondern um den Durchschnitt der Tilgungen bei den aktuell vergebenen Krediten. Dieser dürfte sicherlich nicht bei 2% liegen

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Das stützt ja die Argumentation hier. Die meisten haben nicht das Geld um Häuser bar zu kaufen und sind vom Zins abhängig

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

Der Großteil der Interessenten kann sich in Deutschland kein Eigentum leisten. War auch früher so. Ausnahme die letzten Jahre mit teilweise weniger als 1% Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Durch den Zinsanstieg sinkt die Nachfrage so dramatisch. Sieht für mich nicht danach aus als wenn es für den Großteil der Interessenten keinen Impact hätte und viele das ohne Probleme bar zahlen könnten. Anders lässt sich der Rückgang der Nachfrage ja nicht erklären. Das ist nichts anderes als eine absolute Vollbremsung auf der Nachfrageseite die wir aktuell sehen

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WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Helmut Bramann vom Zentralverband Heizung und Sanitär schätzt die Kosten um ein 50 Jahre altes Haus auf Wärmepumpe umzurüsten auf ungefähr 120.000 Euro (inkl. Dach, Fenster, etc was dabei zwingend gemacht werden muss)

Passt ca. Wobei Handwerker Preise noch teurer werden.

Habe selbst eins aus den 60ern. Bei mir sinds bei 90qm Wohnfläche eher so 150k weil durch den Umbau innen auch einiges aufgerissen werden muss (Rohre) und ich danach neue Böden/Fließen brauche.

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WiWi Gast schrieb am 11.05.2023:

Ich frage mich aber wie der Staat ohne die Milliarden der Immobilientransaktionen weiter machen kann.
Dadurch das nicht mehr gekauft wird, gibt es keine Grunderwerbssteuer mehr für den Staat.

Denen gehen jetzt echt Milliarden flöten. Ich weiß ja nicht ob das so clever von der Politik ist. Sollten mal langsam mit den Banken darüber nachdenken die Zinsen wieder unter 2 % zu drücken. Ich würde nicht so sorglos auf Milliarden verzichten und somit den Staat ruinieren.

Der Staat verdient sich aufgrund der Inflation dumm und dämlich bei MwSt etc - Steuereinnahmen auf Rekordniveau. Da dürfte das zu verschmerzen sein.

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WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

In den letzten Jahren lagen die Tilgungen meistens zwischen 2 und 4 Prozent. Jetzt sind wir wieder bei 1 Prozent, was früher über Jahrzehnte hinweg normal war.

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Was hat das mit dem ersten Semester zu tun? Warum so despektierlich?

Der Normalbürger braucht kein Finance studieren, um zu verstehen das er sich einen Kredit nicht leisten kann.

Aktuell bei sinkenden Bewertungen ist es eben Wahnsinn so viel teures Eigenkapital einzubringen. Das ist Geldverbrennung pur.

Irgendwelche persönlichen Aspekte machen Immobilien auch nicht erschwinglicher. Was ist das denn für eine kindische Argumentation?

Was du meinst, hat man die letzten Jahre beobachten können. Immer längere Tilgungeszeiträume bei geringeren Tilgungsraten. Nur so konnten viele Familien überhaupt noch Eigentum kaufen. Ob das gut ausgeht, wird man sehen. Natürlich wird in solchen Fällen nichts optimiert, da man das Leben gar nicht auf 30 Jahre planen kann!

WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Gerade das erste Semester in BWL geschafft? Du kannst das Leben nicht in allen Bereichen finanziell optimieren, es gibt auch Punkte da sind persönliche Aspekte wie Familie... wichtiger auch wenn es ggf. rein finanziell betrachtet nicht immer das beste ist.
Abgesehen davon möchte ich die aktuelle Konstellation sehen von FK für ein privates Darlehen (keine V+V Nutzung der Immo sondern selbsgenutzt) billiger ist als EK-Einsatz. Dazu müsste die sichere Rendite des EK über dem FK Zins liegen.

Früher hatte man auch reale Lohnzuwächse. Heute hat man drei Jahre nacheinander reale Lohnverluste. Viel Spaß da bei gleichbleibender Restschuld das Darlehen abzuzahlen. Die Bank ruft in der Zeit schon einmal ihre hausinterne Maklerabteilung auf den Plan.

Na was nun? Reden wir von nominal oder real?

Für einige gab es reale Lohnverluste, aber die Restschuld hat sich real auch selbst (deutlich stärker) entwertet. Nominal gesehen: Stark steigende Nominallöhne, aber unterhalb der Inflation. Restschuld nominal gleichbleibend.

Der Kreditnehmer mit Altkredit gewinnt bei Inflation immer.

Bei uns gab es steigende Reallöhne bei stark sinkender Restschuld. 15% gab es für mich letztes Jahr als Gehaltssteigerung. Auch meine Frau ist nach der Elternzeit mit einem starken Plus eingestiegen (ca. 500-800 Euro höheres Netto).

Unsere nominal unveränderte Restschuld kann man nur noch als niedlich bezeichnen. Wir haben die Höhe des Kredits bestimmt, da war 1% Inflation p.a. üblich und unsere Gehälter damals deutlich niedriger.

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WiWi Gast schrieb am 13.05.2023:

6-8pp Preisrückgang wie zB hier für Frankfurt kolpotiert sind immer noch wenig, wenn man bedenkt, das 2020-2022 die Kaufpreise um 20-25pp angestiegen sind. Ich verfolge auch den Markt und sehe Rückgänge fast nur bei unsamnierten Altbauten. Hier eher 15-20pp. Jüngere Objekte noch stabil. Und die Neubaupreise steigen weiter wg. höheren Materialkosten und regulatorischen Vorgaben.

Bei all der Diskussion um Nominaler oder Realer Wertverlust sollte man nicht vergessen, das die Mieten im Schnitt ebenfalls seit Beginn der Inflation stark steigen (siehe Mietspiegel München). Selbst Wohnungsgesellschaften wie die LEG, die ja viel in Plattenbauten vermietet, rechnet jetzt im Schnitt mit über 4% p.a. ; Tendez steigend.

Da kommt in 10 Jahren ordentlich was zusammen. Das würde ich dann doch lieber - falls erschwinglich- in Eigentum stecken.

Mietspiegel in Muenchen für mich in Schwabing konstant seid mehreren Jahren auch 2023. Meine Vermieterin will jetzt verkaufen. Aber keiner willst (90er Jahre, FBH, 3 mins zur U Bahn).

Beobachte auch die Neubau die jetzt auf den Markt kommen. Ergebnis: Wird nicht verkauft seid Monaten. Steht halt in den Regalen. Beispiele in Muenchen Zentrum und außerhalb (Landsberg z.B.) zu genüge.

antworten

Anzahl an Häusern zum Verkauf ist bei mir in der Region stark steigend und Hauspreise rückläufig

antworten

Rein subjektives Beispiel:
Kollege hat neulich endlich sein Haus verkauft (BJ 2006), nachdem er schon seit zwei Jahren probiert hat aber die Angebote ihm immer nicht gepasst haben. Nun 70k weniger als höchste Angebot vorher, der beißt sich ziemlich in den Ar***.

antworten

In was für einer Region bist Du? Teure Großstadt oder eher Hannover, Nürnberg bzw. Ruhrgebiet?

WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

Anzahl an Häusern zum Verkauf ist bei mir in der Region stark steigend und Hauspreise rückläufig

antworten

Ok, danke. Nur leider null Aussagekraft ohne Regionsangabe.

WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

Anzahl an Häusern zum Verkauf ist bei mir in der Region stark steigend und Hauspreise rückläufig

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WiWi Gast schrieb am 12.05.2023:

Was hat das mit dem ersten Semester zu tun? Warum so despektierlich?

Der Normalbürger braucht kein Finance studieren, um zu verstehen das er sich einen Kredit nicht leisten kann.

Den Kredit nicht leisten können ist aber etwas anderes als die Aussage "FK ist immer billiger als teures EK".

Aktuell bei sinkenden Bewertungen ist es eben Wahnsinn so viel teures Eigenkapital einzubringen. Das ist Geldverbrennung pur.

Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie wird nicht gekauft um die persönliche finanzielle Situation zu optimieren, sonder aus anderen persönlichen Gründen zum Schluss ist das eine Form von Luxuskonsum eine (nicht 100% passende) Analogie ist der Kauf eines teuren gehobenen Autos vs. eines günstigen billigen Autos (Audi Q7 vs. Dacia Duster) beide erfüllen den Zweck jemanden von A nach B zu transportieren, der Q7 ist nur bequemer bietet mehr Optionen und hat mehr "Status"

Irgendwelche persönlichen Aspekte machen Immobilien auch nicht erschwinglicher. Was ist das denn für eine kindische Argumentation?

Erschwinglichkeit hat nichts mit der Aussage FK ist billiger als EK zu tun - das war der Ausgangspost. Die Erschwinglichkeit hängt im Wesentlichen an der Kombination aus Preis und FK-Zinssatz

Was du meinst, hat man die letzten Jahre beobachten können. Immer längere Tilgungeszeiträume bei geringeren Tilgungsraten. Nur so konnten viele Familien überhaupt noch Eigentum kaufen. Ob das gut ausgeht, wird man sehen. Natürlich wird in solchen Fällen nichts optimiert, da man das Leben gar nicht auf 30 Jahre planen kann!

Eine lange Tilgungsdauer alleine sagt nichts aus, wenn der Zins auf 20+ Jahre festgeschrieben ist, ist auch eine entsprechend lange Tilgungsdauer irrelevant, da die Planbarkeit der mtl. Belastung gegeben ist. Das Problem, dass du nicht weist wie sich die persönliche Situation entwickelt hast du immer auch bei kürzeren Finanzierungsraten

Gerade das erste Semester in BWL geschafft? Du kannst das Leben nicht in allen Bereichen finanziell optimieren, es gibt auch Punkte da sind persönliche Aspekte wie Familie... wichtiger auch wenn es ggf. rein finanziell betrachtet nicht immer das beste ist.
Abgesehen davon möchte ich die aktuelle Konstellation sehen von FK für ein privates Darlehen (keine V+V Nutzung der Immo sondern selbsgenutzt) billiger ist als EK-Einsatz. Dazu müsste die sichere Rendite des EK über dem FK Zins liegen.

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Region Lüneburg

WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

In was für einer Region bist Du? Teure Großstadt oder eher Hannover, Nürnberg bzw. Ruhrgebiet?

WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

Anzahl an Häusern zum Verkauf ist bei mir in der Region stark steigend und Hauspreise rückläufig

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Vonovia kündigt analog zu LEG weitere Abschreibungen auf ihren Immobilienbestand an...die Luft entweicht weiter

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WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

Rein subjektives Beispiel:
Kollege hat neulich endlich sein Haus verkauft (BJ 2006), nachdem er schon seit zwei Jahren probiert hat aber die Angebote ihm immer nicht gepasst haben. Nun 70k weniger als höchste Angebot vorher, der beißt sich ziemlich in den Ar***.

gut immer noch im plus. Kommt aber auf die Gesamtsumme an, ob es 200k oder 1MM waren...

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Immobilienpreise in Städten: bis zu 20 Prozent eingebrochen

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WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

Rein subjektives Beispiel:
Kollege hat neulich endlich sein Haus verkauft (BJ 2006), nachdem er schon seit zwei Jahren probiert hat aber die Angebote ihm immer nicht gepasst haben. Nun 70k weniger als höchste Angebot vorher, der beißt sich ziemlich in den Ar***.

Wenn er das Haus schon 2006 gekauft hat, hat er höchstwahrscheinlich trotzdem einen großen Gewinn gemacht. Ist doch wie an der Börse: Den idealen Kauf- oder Verkaufszeitpunkt kann man nicht vorhersagen und letztlich nur durch Zufall treffen. Bei Immos, die selbst bewohnt sind kommt noch hinzu, dass der Kauf- und Verkaufszeitpunkt von persönlichen Umständen abhängt.

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Kann hier jemand erklären worauf mein beim Hausgeld achten muss? Schaue mich gerade um, die Preise sind nicht niedrig, aber viele Angebote. Bei einigen Wohnungen um die 500k ist oft das Hausgeld bei ca. 500€ manchmal gar drüber. Warum ist das so hoch?

Ich mein gut sind dann 120 oder 150 qm, aber im Grunde fühlt sich das nach sehr viel an - fast ne Miete (vor 2019....).

Sehe ich das richtig, dass man beim EFH z.B. der Vorteil ist gegenüber einer ETFW?

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Solche Meldungen werden meistens ohne Nennung einer qualifizierten Quelle veröffentlicht. Soll wohl die Auflage steigern.

WiWi Gast schrieb am 15.05.2023:

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Immobilienpreise in Städten: bis zu 20 Prozent eingebrochen

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.05.2023:

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Immobilienpreise in Städten: bis zu 20 Prozent eingebrochen

1. "bis zu" bedeutet nicht, dass dies allgemeingültig ist, sondern der Extremfall = Ausnahmefall.
   2, Bitte auch erwähnen, dass die Preisentwicklung inflationsbereinigt ermittelt wurde
   und damit nicht die Nominalpreise gemeint sind. Jedes Asset hat durch Inflation an Wert verloren, selbst, wenn es gleichzeitig im Wert gestiegen ist.

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Dacia vs. Skoda Deluxe. Welche Marke mehr Prestige hat, ist eine gute Frage :-)

WiWi Gast schrieb am 15.05.2023:

Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie wird nicht gekauft um die persönliche finanzielle Situation zu optimieren, sonder aus anderen persönlichen Gründen zum Schluss ist das eine Form von Luxuskonsum eine (nicht 100% passende) Analogie ist der Kauf eines teuren gehobenen Autos vs. eines günstigen billigen Autos (Audi Q7 vs. Dacia Duster) beide erfüllen den Zweck jemanden von A nach B zu transportieren, der Q7 ist nur bequemer bietet mehr Optionen und hat mehr "Status"

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WiWi Gast schrieb am 15.05.2023:

gut immer noch im plus. Kommt aber auf die Gesamtsumme an, ob es 200k oder 1MM waren...

Den tatsächlichen Preis weiß ich leider nicht, es ist aber eine Doppelhaushälfte im Umland von Nürnberg, würde sagen mit dem Auto 20min vom Stadtkern (also Zentrum im Sinne Fußgängerzone) entfernt. Aus eigener Erfahrung liegen die Preise für sowas bei etwa 600-700k, evtl. mittlerweile eben etwas drunter.

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Ich bezahle für 73 qm über 400 Euro Hausgeld. Da bist Du also noch gut dran. Unser Haus ist von 1967. Von 3 Seiten gedämmt.

WiWi Gast schrieb am 15.05.2023:

Kann hier jemand erklären worauf mein beim Hausgeld achten muss? Schaue mich gerade um, die Preise sind nicht niedrig, aber viele Angebote. Bei einigen Wohnungen um die 500k ist oft das Hausgeld bei ca. 500€ manchmal gar drüber. Warum ist das so hoch?

Ich mein gut sind dann 120 oder 150 qm, aber im Grunde fühlt sich das nach sehr viel an - fast ne Miete (vor 2019....).

Sehe ich das richtig, dass man beim EFH z.B. der Vorteil ist gegenüber einer ETFW?

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Hausmeister, Reinigungsdienst innen und außen, Gärtner, Aufzüge, Müll, Versicherungen, Reparaturen, Heizung, Wasser, Wartungsverträge (Brandschutz, Tiefgaragentore, Aufzüge..) TÜV Abnahmen, Usw. Es ist endlos!

Bei uns ist auch noch Pool und Sauna drin, das kostet dann natürlich noch mehr.
95 qm = 630 Euro Hausgeld. So richtig happy bin ich damit nicht.

antworten

Trotzdem noch ein besserer Deal als für meine 73qm. Kein Pool,keine Sauna, keine Tiefgarage, kein Aufzug. Und dann über 400 Euros!

WiWi Gast schrieb am 16.05.2023:

Hausmeister, Reinigungsdienst innen und außen, Gärtner, Aufzüge, Müll, Versicherungen, Reparaturen, Heizung, Wasser, Wartungsverträge (Brandschutz, Tiefgaragentore, Aufzüge..) TÜV Abnahmen, Usw. Es ist endlos!

Bei uns ist auch noch Pool und Sauna drin, das kostet dann natürlich noch mehr.
95 qm = 630 Euro Hausgeld. So richtig happy bin ich damit nicht.

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WiWi Gast schrieb am 16.05.2023:

Hausmeister, Reinigungsdienst innen und außen, Gärtner, Aufzüge, Müll, Versicherungen, Reparaturen, Heizung, Wasser, Wartungsverträge (Brandschutz, Tiefgaragentore, Aufzüge..) TÜV Abnahmen, Usw. Es ist endlos!

Bei uns ist auch noch Pool und Sauna drin, das kostet dann natürlich noch mehr.
95 qm = 630 Euro Hausgeld. So richtig happy bin ich damit nicht.

Das ist eine ETW oder? Finde das ist echt hoch! Also vor paar Jahren war das die Monatsmiete in Niedersachsen mit allem drum und dran inkl. Nebenkosten für die gleiche Größe. Bin mir nun wegen ETW echt unsicher. Wäre eher persönlich der Favorit, da kein Garten etc benötigt wird.

antworten

Ich bin Mitglied in mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften. Bei einer Anlage müssen die Dächer saniert werden. Baujahr Mitte der 1990er Jahre. Hatte ich gestern in der Post. Bei der Sonderumlage bin ich persönlich mit 11.000 Euros dabei, obwohl ich im Objekt nur 60 qm Nutzfläche habe. Das war nicht eingeplant! Was wird da noch mit der energetischen Sanierung auf mich zu kommen?

WiWi Gast schrieb am 16.05.2023:

Hausmeister, Reinigungsdienst innen und außen, Gärtner, Aufzüge, Müll, Versicherungen, Reparaturen, Heizung, Wasser, Wartungsverträge (Brandschutz, Tiefgaragentore, Aufzüge..) TÜV Abnahmen, Usw. Es ist endlos!

Bei uns ist auch noch Pool und Sauna drin, das kostet dann natürlich noch mehr.
95 qm = 630 Euro Hausgeld. So richtig happy bin ich damit nicht.

Das ist eine ETW oder? Finde das ist echt hoch! Also vor paar Jahren war das die Monatsmiete in Niedersachsen mit allem drum und dran inkl. Nebenkosten für die gleiche Größe. Bin mir nun wegen ETW echt unsicher. Wäre eher persönlich der Favorit, da kein Garten etc benötigt wird.

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Ich habe eine 85qm Wohnung und muss 15.000 bei der Sonderumlage jetzt zahlen.
Ich kann jedem nur abraten von einer Eigentumswohnung. Im Nachgang hätte ich mir für das was ich alles an Hausgeld und so zahle ein Haus kaufen können.

Wir haben das mit meinem Bruder mal durchgerechnet da er relativ zeitgleich ein Haus gekauft hat und am Ende nach der Abzahlung und dann noch weiterführend bis wir 80 sind habe ich tatsächlich 50K mehr bezahlt als er obwohl meine Wohnung 280K und sein Haus 550K gekostet hat. Und ich muss mich auch noch mit nervenden Nachbarn streiten sowie die Streitigkeiten in jeder Wohnung durch die Hellhörigkeit antun.

Werde die Wohnung nun so schnell wie möglich abgeben und hab sie bereits inseriert. Aber erstmal nen Käufer finden der die 15K für die Sonderumlage auch noch in die Hand nimmt.

WiWi Gast schrieb am 17.05.2023:

Ich bin Mitglied in mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften. Bei einer Anlage müssen die Dächer saniert werden. Baujahr Mitte der 1990er Jahre. Hatte ich gestern in der Post. Bei der Sonderumlage bin ich persönlich mit 11.000 Euros dabei, obwohl ich im Objekt nur 60 qm Nutzfläche habe. Das war nicht eingeplant! Was wird da noch mit der energetischen Sanierung auf mich zu kommen?

Hausmeister, Reinigungsdienst innen und außen, Gärtner, Aufzüge, Müll, Versicherungen, Reparaturen, Heizung, Wasser, Wartungsverträge (Brandschutz, Tiefgaragentore, Aufzüge..) TÜV Abnahmen, Usw. Es ist endlos!

Bei uns ist auch noch Pool und Sauna drin, das kostet dann natürlich noch mehr.
95 qm = 630 Euro Hausgeld. So richtig happy bin ich damit nicht.

Das ist eine ETW oder? Finde das ist echt hoch! Also vor paar Jahren war das die Monatsmiete in Niedersachsen mit allem drum und dran inkl. Nebenkosten für die gleiche Größe. Bin mir nun wegen ETW echt unsicher. Wäre eher persönlich der Favorit, da kein Garten etc benötigt wird.

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WiWi Gast schrieb am 16.05.2023:

Trotzdem noch ein besserer Deal als für meine 73qm. Kein Pool,keine Sauna, keine Tiefgarage, kein Aufzug. Und dann über 400 Euros!

Hausmeister, Reinigungsdienst innen und außen, Gärtner, Aufzüge, Müll, Versicherungen, Reparaturen, Heizung, Wasser, Wartungsverträge (Brandschutz, Tiefgaragentore, Aufzüge..) TÜV Abnahmen, Usw. Es ist endlos!

Bei uns ist auch noch Pool und Sauna drin, das kostet dann natürlich noch mehr.
95 qm = 630 Euro Hausgeld. So richtig happy bin ich damit nicht.

Bei einer Mietwohnung zahlt man auch Nebenkosten oder nicht? Wie viel von den €400, die du zahlst, hättest du theoretisch an einen Mieter weitergeben können?

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Die Börse nimmt die weitere Wertentwicklung der Immobilien vorweg. Vonovia und Co werden abgestraft

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Bei Vonovia würde ich unterstellen, dass die viele alte Wohnungen im Portfolio haben, die nicht saniert sind und schlechte Grundrisse haben. Solche Objekte stehen dann meistens auch in einfachen Wohnlagen, wo die Grundstücke auch nicht so viel wert sind.

WiWi Gast schrieb am 18.05.2023:

Die Börse nimmt die weit,ere Wertentwicklung der Immobilien vorweg. Vonovia und Co werden abgestraft

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Bei uns (Heidelberg) gibt es vom Land subventionierte Eigentumswohnungen für "Schwellenhaushalte". So darf man als 4-köpfige Familie zB 93.000 brutto im Jahr verdienen um diese Wohnungen (4-Zimmer kosten knapp 500 - 550.000) zu kaufen.

Gestern war ein Artikel in der Zeitung, dass diese Wohnungen gestrichen werden und nun erstmal vom Land gekauft werden. Warum? Die Käuferschicht für diese Wohnungen sei anscheinend komplett weggebrochen. Es gäbe wohl noch einzelne Käufer, aber es würde zu oft passieren, dass die Finanzierung scheitere.

Finde ich schon krass, vor allem, da es bei uns in BaWü ja das L-Bank-Darlehen mit 1% Zins gibt

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.05.2023:

Bei uns (Heidelberg) gibt es vom Land subventionierte Eigentumswohnungen für "Schwellenhaushalte". So darf man als 4-köpfige Familie zB 93.000 brutto im Jahr verdienen um diese Wohnungen (4-Zimmer kosten knapp 500 - 550.000) zu kaufen.

Gestern war ein Artikel in der Zeitung, dass diese Wohnungen gestrichen werden und nun erstmal vom Land gekauft werden. Warum? Die Käuferschicht für diese Wohnungen sei anscheinend komplett weggebrochen. Es gäbe wohl noch einzelne Käufer, aber es würde zu oft passieren, dass die Finanzierung scheitere.

Naja bei max. 93k Haushaltseinkommen brutto ist man am Ende bei max. ~4,5k netto je nach Steuerklassen und Einkommensverteilung der beiden Eltern.

500k auf 30 Jahre wo man die Kaufnebenkosten als EK mitbringt (~50k) sind selbst bei 1% noch 1,6k Rate + dann die Wohnnebenkosten.
Da ist man schon bei einer Wohnbelastung von 40%. Und die 1% bekommt man am freien Markt nicht mehr.
Sprich diese Objekte sind aufgrund der veränderten Bedingungen nicht mehr für die Leute finanzierbar, welche diese erwerben dürfen.

Und solche Sachen wie das L-Bank-Darlehen sind an viele Regeln bekoppelt. Das gilt z.B. nur für Neubauten bzw. im Bestand nur mit einer verpflichtenden Sanierung/wertsteigendern Maßnahme.

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WiWi Gast schrieb am 18.05.2023:

Finde ich schon krass, vor allem, da es bei uns in BaWü ja das L-Bank-Darlehen mit 1% Zins gibt

Seit dieser Woche ist der Topf leer d.h. sämtliche jetzt gestellten Anträge werden 2024 erst abgearbeitet. Mit solch einer Unsicherheit lässt sich dann gar nicht mehr planen d.h. in BaWÜ wird die Nachfrage nun weiter sinken da nun die letzte Quelle für billiges Geld versiegt ist.

Generell wird das L Bank Darlehen aber interessant, damit sollte man sich auf Dauer auseinandersetzen wenn man in BaWü bauen will (Gehalt durch Elternzeit oder Arbeitszeitsreduktion optimieren, ggf. Vermögen bei den Eltern parken um nicht die Vermögengrenze zu überschreiten).

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Börse online schreibt: "Die Krise am deutschen Immobilienmarkt weitet sich aus"

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Die Inflation wird aber wohl keineswegs "so hoch" bleiben. Erdgas kostet jetzt weniger als vor dem Krieg.

WiWi Gast schrieb am 10.05.2023:

Inflation ist übrigens nur die eine Seite. Die andere und weitaus wichtigere Seite sind die Zinsen. Solange die Inflation so hoch bleibt, werden Zentralbanken weiter erhöhen müssen und das wird die Bewertungen aller Anlageklassen nicht weiter steigern.

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Wieviel kostet Deine Wohnung denn an Kaltmiete in Euro/m² und was soll der Verkaufspreis sein in Euro/m²?

WiWi Gast schrieb am 14.05.2023:

Mietspiegel in Muenchen für mich in Schwabing konstant seid mehreren Jahren auch 2023. Meine Vermieterin will jetzt verkaufen. Aber keiner willst (90er Jahre, FBH, 3 mins zur U Bahn).

Beobachte auch die Neubau die jetzt auf den Markt kommen. Ergebnis: Wird nicht verkauft seid Monaten. Steht halt in den Regalen. Beispiele in Muenchen Zentrum und außerhalb (Landsberg z.B.) zu genüge.

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Das es hier so ruhig geworden ist, ist für mich ein Nachweis, dass die Finanzierbarkeit für viele nicht mehr möglich ist. Die Preise geben aktuell in den Umfang wie erforderlich nicht nach. Ob das noch kommt, steht in den Sternen. Die Leistbarkeit ist drastisch gesunken. Nichtmal das disktuieren darüber lohnt sich noch.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.05.2023:

Das es hier so ruhig geworden ist, ist für mich ein Nachweis, dass die Finanzierbarkeit für viele nicht mehr möglich ist. Die Preise geben aktuell in den Umfang wie erforderlich nicht nach. Ob das noch kommt, steht in den Sternen. Die Leistbarkeit ist drastisch gesunken. Nichtmal das disktuieren darüber lohnt sich noch.

Teile ich, und die Perspektive entwickelt sich auch nicht so schnell wie gedacht.

Materialpreise sinken nicht wesentlich (eher die Exzesse sind zurückgenommen), Tarifabschlüsse werden zumindest keine sinkenden Personalkosten bedeuten. Die gleichen Leute sanieren nun eher als bauen.

Zinsen: Auch der 10j Swap steigt eher weiter, wenn man diesen als Indikator sehen möchte. Inflation sinkt tlw., aber das ist auch alles noch nicht 2023 vorbei.

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WiWi Gast schrieb am 22.05.2023:

Das es hier so ruhig geworden ist, ist für mich ein Nachweis, dass die Finanzierbarkeit für viele nicht mehr möglich ist. Die Preise geben aktuell in den Umfang wie erforderlich nicht nach. Ob das noch kommt, steht in den Sternen. Die Leistbarkeit ist drastisch gesunken. Nichtmal das disktuieren darüber lohnt sich noch.

Da ich mein 100qm Penthouse mit Dachterasse und Fernblick bereits Ende letzten Jahres erworben habe, habe ich mich aus der Diskussion zurückgezogen.
Wir haben knappe 9.000/qm bezahlt für die 10 Jahre alte Wohnung + Parkplatz.

Aktuell werden ein paar Straßen näher an der Innenstadt nicht fertiggestellte Penthouse Wohnungen ohne Fernblick und mit den Nachbarn geteilter Dachterasse (wo vmtl. der Bauträger Pleite gegangen ist oder nahe dran) für mehr als 16.000/qm + lächerliche 100.000 für einen Doppelparker Parkplatz "vermarktet".

Man kann gespannt bleiben, ob und wie diese Wohnungen weggehen.

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