WiWi Gast schrieb am 30.10.2021:
Das lohnt aber nur, wenn die beiden länger in der Wohnung wohnen bleiben wollen. Wenn dann mit Anfang 30 doch das Haus für die Familie her soll, fehlt es dir an Eigenkapital. Und der Kauf der selbstbewohnten Wohnung hat nicht viel geholfen.
Absolut falsch. Auch in vielen Ländern ist es absolut üblich, erstmal in seinen 20ern mit einer Etw anzufangen, statt Miete zu zahlen, bezahlt man lieber Raten für die Wohnung. Wenn man dann 5 oder 10 Jahre später ein Haus möchte, verkauft man die Wohnung, mit weniger Schulden als davor und hat so nebenbei Kapital für ein Haus aufgebaut, weil die Raten im Gegensatz zur Miete nicht weg sind. Allerdings funktioniert das nur, wenn die Relation zwischen Kaufpreis/Miete noch in Ordnung ist. Meiner Meinung nach ist das der Fall, wenn man maximal 25 Jahresmieten(kalt) für die Wohnung bezahlt. Außerdem sind in Deutschland Gewinne aus dem Verkauf seines Erstwohnsitzes normalerweise auch steuerfrei. Steigen die Preise also weiter, verdient man so steuerrei Geld.
Ich selbst habe Ende 20 noch als Single eine kleine 3 Zimmer Wohnung preiswert ersteigert, für weniger als 20 Jahresmieten. Erst alleine drin gewohnt, dann später mit meiner Freundin. 5 Jahre später haben wir uns vergrössert, der Kredit war schon zu über 25% abbezahlt und der Preis war 50% höher als ich damals bezahlt habe. Das war dann ein schönes Eigenkapital für ein Haus. Hätte ich damals das Objekt nicht gekauft, sondern weiter gemietet, hätten wir später viel weniger EK fürs Haus gehabt, der Kauf wäre vielleicht gar nicht möglich gewesen oder nur mit einer viel höheren Monatsrate. In angelsächsischen Ländern nennt man das auch property ladder. "Einmal im Leben" und dann muss es das Traumhaus sein, ist doch eher sehr deutsch.
Funktioniert aber nur bei deutlich steigenden Wohnungspreisen. Wenn die Preise fallen, hast du kein Eigenkapital angespart, sondern Eigenkapital vernichtet, im schlimmsten Falle sogar eine Insolvenz am Hals.
Die Sache ist doch recht simpel: Solange Zinskosten + Instandhaltung < Kaltmiete sparst du Geld und baust quasi "umsonst" Vermögen auf. Sobald du verkaufst, musst du aber die Differenz zum Kaufpreis dazurechnen. Nicht zu vergessen, dass man erst die Kaufnebenkosten von 10-15% wieder reinholen muss.
Langfristig mag das sinnvoll sein. Aber über nur wenige Jahre gesehen, ist das gefährliches Harakiri. Denn da sind vorübergehend fallende Preise nicht selten und durch den Hebel wirkt das umso krasser als bei fallenden Aktienpreisen. Es liegt in der Natur der Sache, dass das bei >50% der Fälle klappt. Bei 10% der Fälle endet das aber im Ruin. Muss man wissen, ob man solche Risiken eingehen möchte.
Wer seriös Eigenkapital aufbauen möchte, der kauft lieber Aktien. Da sind die Renditechancen aufgrund des fehlenden Hebels zwar geringer, aber immer noch auskömmlich. Man hat aber keine Immobilie am Hals, die man im schlimmsten Fall nicht verkaufen kann, ohne sich zu ruinieren. Sind die Kurse unten, dann wohnt man einfach noch 2-3 Jahre zur Miete und wartet mit dem Hauskauf.
Wer vom Haus träumt, der sollte beim Haus zuschlagen und vorher eher diversifiziert den Aktienmarkt beglücken. Natürlich kann der risikofreudige Anleger auch anders vorgehen. Aber das bitte nicht der breiten Masse als im Vergleich risikolosere Anlage verkaufen.
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