Falsch, es waren auch schon vor der aktuellen Krise viele Ukrainer in D.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

S&P500 hat 20 KGV, deutsche Immobilien 40.

Also doppelt so teuer.
Keine Ahnung wie du auf so eine Schlussfolgerung kommst.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Warum schreiben eigentlich viele von einer Überbewertung des Immobilienmarktes, aber sehen dann zeitgleich eine Investition in den MSCI World als nicht überbewertet an? Stichwort: Shiller-KGV

Wie oft soll ich es noch wiederholen? Mietrendite ist nicht gleich Eigenkapitalrendite. Mietrendite gleich Eigenkapitalrendite hast du wenn die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft wird. Kein Investor wird sowas tun.

antworten

Das stimmt so nicht. Es kommt eine erhöhte Wohnflächennachfrage auf den Markt. Ergo steigt der Bedarf an Mietwohnungen (welche auch im Eigentum eines Unternehmens oder einer Privatperson liegen.)

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

Endlich mal jemand der verstanden hat wie man mit Immobilien mehr Vermögen als mit MSCI World und Co. verdienen kann, besonders wenn man nicht über hohes EK (also <100k) verfügt.
Ich habe für mich eine EK Rendite von ca 35% auf meine 100% Finanzierungen im ersten Jahr errechnet, die natürlich sinkt bis Ablauf der 10 Jahre. War mir bislang zu aufwändig das über alle Jahre zu errechnen, aber wird wohl auch bei 60% FK im letzten Jahr noch über den 7% im Aktienmarkt liegen.

Genau wie Du sagst ist das nur ein Versprechen und wie immer erkauft durch höheres Risiko. Meine persönliche Meinung ist, dass Zinsänderungs- und Immobilienpreisrisiko in 10 Jahren tragbar sind. Jedoch könnte der worst case eintreten, dass wir tatsächlich erstmals seit mindestens dem 2. WK einen Einbruch der Preise während der Laufzeit sehen und die Banken ihr Nachbesicherungsrecht durchsetzen (müssen), das könnte dann in die Privatinsolvenz führen.
Die W‘keit ist sehr gering, aber der in diesem Fall eintretende Schaden je nach Einbruch der Super-Gau. Jedoch dann auch bei einem bedeutenden Teil der (teils selbstnutzenden) Bevölkerung, sodass die Regulierung vlt. angepasst würde.

antworten

Die Yields der 10-jährigen Bunds sind jetzt seit den letzten 6 Monaten um ca. 1% gestiegen. Eine 15-jährige Baufi liegt nun bei ca. 2,5%. Um die Opportunitäts- und Kaufnebenkosten sowie Zinsaufwendungen wieder reinzuholen, muss die Immobilie konsistent ca. 5-7% p.a. im Wert steigen. Wer bei solchen Steigerungsraten darauf hofft, dass die Immobilienpreise weiterhin die Kosten "outperformed" muss schon super optimistisch sein. Annuitäten von 2600 Euro aufwärts für eine halbwegs brauchbare Wohnung in Frankfurt sind einfach nicht finanzierbar, insbesondere weil der Markt momentan gefühlt mit solchen Wohnungen zur Miete geflutet wird und schon für 1300 kalt zu bekommen sind.

Momentan hat man als Mieter eine gute Auswahl, während die Kaufpreise noch nicht wirklich nachgezogen haben. Denke das findet sich auch, sobald der letzte private Verkäufer gemerkt hat, dass eine abgewohnte 80qm Wohnung aus den 70er nicht wirklich ne Millionen wert ist.

antworten

Update:

20 Jahre - 2,49 Prozent
15 Jahre - 2,38 Prozent
10 Jahre - 2,13 Prozent

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

S&P500 hat 20 KGV, deutsche Immobilien 40.

Also doppelt so teuer.
Keine Ahnung wie du auf so eine Schlussfolgerung kommst.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Warum schreiben eigentlich viele von einer Überbewertung des Immobilienmarktes, aber sehen dann zeitgleich eine Investition in den MSCI World als nicht überbewertet an? Stichwort: Shiller-KGV

Immos sind nach 10 Jahren steuerfrei, Aktien nicht

antworten

Nochmal: die Banken haben kein Nachbesicherungsrecht, wenn die Raten normal gezahlt werden! Wieso hält sich dieses Gerücht so stark? ....
Das passiert niemandem der seine Raten zahlt.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

Endlich mal jemand der verstanden hat wie man mit Immobilien mehr Vermögen als mit MSCI World und Co. verdienen kann, besonders wenn man nicht über hohes EK (also <100k) verfügt.
Ich habe für mich eine EK Rendite von ca 35% auf meine 100% Finanzierungen im ersten Jahr errechnet, die natürlich sinkt bis Ablauf der 10 Jahre. War mir bislang zu aufwändig das über alle Jahre zu errechnen, aber wird wohl auch bei 60% FK im letzten Jahr noch über den 7% im Aktienmarkt liegen.

Genau wie Du sagst ist das nur ein Versprechen und wie immer erkauft durch höheres Risiko. Meine persönliche Meinung ist, dass Zinsänderungs- und Immobilienpreisrisiko in 10 Jahren tragbar sind. Jedoch könnte der worst case eintreten, dass wir tatsächlich erstmals seit mindestens dem 2. WK einen Einbruch der Preise während der Laufzeit sehen und die Banken ihr Nachbesicherungsrecht durchsetzen (müssen), das könnte dann in die Privatinsolvenz führen.
Die W‘keit ist sehr gering, aber der in diesem Fall eintretende Schaden je nach Einbruch der Super-Gau. Jedoch dann auch bei einem bedeutenden Teil der (teils selbstnutzenden) Bevölkerung, sodass die Regulierung vlt. angepasst würde.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

6000 netto als Paar schaffen auch viele Nichtakademiker.

Was sind für dich viele? Der Betrag ist erheblich überdurchschnittlich, selbst brutto wäre es noch überdurchschnittlich.
Viele schaffen das nicht, auch keine Akademiker, zumindest nach meinem Verständnis von "viele".

antworten

sehr interessant. Danke für das Update. Könntest Du eine Quelle posten?
WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Update:

20 Jahre - 2,49 Prozent
15 Jahre - 2,38 Prozent
10 Jahre - 2,13 Prozent

antworten

Wir haben noch 1,7% auf 15 Jahre von 2016/2017. Damals waren die Preise rund 40-50% niedriger und die Zinsen niedriger.

Viel haben es verpasst, 2009 - 2021 zu kaufen oder zu bauen. Der Markt normalisiert sich langsam, d.h. für uns gilt noch Kreditrate ist deutlich unter Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts trotz guter Tilgung. Das war ein historisches Novum und kommt nicht wieder.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Update:

20 Jahre - 2,49 Prozent
15 Jahre - 2,38 Prozent
10 Jahre - 2,13 Prozent

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

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Niemand verkauft seine Immo, in der er wohnt.

Komm nicht mit theoretischen Fällen, die hier nicht zutreffen.

Aktien sind jederzeit sofort veräußerbar, Immobilien nicht. Teile der Immobilie kann ich auch nicht verkaufen.
Aktienmärkte sind nach wenigen Monaten wieder aus einem Bärenmarkt, Immobilien können jahrelang beständig sinken.
WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Immos sind nach 10 Jahren steuerfrei, Aktien nicht

antworten

Lese hierzu Paragraph 490BGB und AGBs der finanzierenden Bank. Jede Bank in Dland hat dieses Recht. Ob sie es im Krisenfall anwendet oder ob sie es regulatorisch anwenden muss (Stichwort EK-Hinterlegung bei Finanzierungen), ist nicht unbedingt klar.

Zur einfachen Erklärung: Nachbesicherungsrecht Dr. Klein googeln

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Nochmal: die Banken haben kein Nachbesicherungsrecht, wenn die Raten normal gezahlt werden! Wieso hält sich dieses Gerücht so stark? ....
Das passiert niemandem der seine Raten zahlt.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

Endlich mal jemand der verstanden hat wie man mit Immobilien mehr Vermögen als mit MSCI World und Co. verdienen kann, besonders wenn man nicht über hohes EK (also <100k) verfügt.
Ich habe für mich eine EK Rendite von ca 35% auf meine 100% Finanzierungen im ersten Jahr errechnet, die natürlich sinkt bis Ablauf der 10 Jahre. War mir bislang zu aufwändig das über alle Jahre zu errechnen, aber wird wohl auch bei 60% FK im letzten Jahr noch über den 7% im Aktienmarkt liegen.

Genau wie Du sagst ist das nur ein Versprechen und wie immer erkauft durch höheres Risiko. Meine persönliche Meinung ist, dass Zinsänderungs- und Immobilienpreisrisiko in 10 Jahren tragbar sind. Jedoch könnte der worst case eintreten, dass wir tatsächlich erstmals seit mindestens dem 2. WK einen Einbruch der Preise während der Laufzeit sehen und die Banken ihr Nachbesicherungsrecht durchsetzen (müssen), das könnte dann in die Privatinsolvenz führen.
Die W‘keit ist sehr gering, aber der in diesem Fall eintretende Schaden je nach Einbruch der Super-Gau. Jedoch dann auch bei einem bedeutenden Teil der (teils selbstnutzenden) Bevölkerung, sodass die Regulierung vlt. angepasst würde.

antworten

Ja wow, was hast du denn von 2% Mietrendite?
Mit Leverage kannst du die Rendite aus der Wertsteigerung hebeln aber nicht aus der Mietrendite. Die Mietrendite muss dir nämlich den Zins decken.
Aktuell haben wir schon Zinsen deutlich über 2% und liegen damit über der durchschnittlichen Bruttomietrendite vieler Großstädte.
Von den 2% Mietrendite gehen übrigens noch 1% Sanierungsrücklage ab.

Klasse wie attraktiv und günstig Immos doch sind!

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie oft soll ich es noch wiederholen? Mietrendite ist nicht gleich Eigenkapitalrendite. Mietrendite gleich Eigenkapitalrendite hast du wenn die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft wird. Kein Investor wird sowas tun.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

6000 netto als Paar schaffen auch viele Nichtakademiker.

Was sind für dich viele? Der Betrag ist erheblich überdurchschnittlich, selbst brutto wäre es noch überdurchschnittlich.
Viele schaffen das nicht, auch keine Akademiker, zumindest nach meinem Verständnis von "viele".

Laut Statistischem Bundesamt haben in Deutschland nur 22,2% ein Nettohaushaltseinkommen von über 5000 Euro netto.

Insofern würde ich die ursprüngliche Aussage als unwahr bezeichnen.

antworten

Nur in der Theorie.
Bei realen Mieten von 15 Euro pro qm kriegt kaum einer eine Wohnung.
Und noch findet kaum eine Nachfrage statt, da man auf das Kriegsende wartet.
Das Arbeitsamt zahlt dir übrigens auch keine so hohen Mieten.

Wir haben mehr als genug Wohnungen in Deutschland, wir haben nur keine billigen.

Das hat also nur Auswirkungen auf den unteren Mietmarkt. Druck auf oben löst das nicht aus, da das Geld einfach nicht reicht. Bei der Inflation sowieso nicht.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt so nicht. Es kommt eine erhöhte Wohnflächennachfrage auf den Markt. Ergo steigt der Bedarf an Mietwohnungen (welche auch im Eigentum eines Unternehmens oder einer Privatperson liegen.)

antworten

Wir auch. Haben 2017 ein Doppelhaus (Baujahr 2010, 150qm Wfl. 400qm Grundstück)
gekauft für lächerliche 350 tsd. all in mit 1,2% Zins.
Ich habe erst letzte Woche einen Anruf von einem Makler das sich jemand für unser Haus interessiert und bereit ist 600 tsd zu bieten.
Natürlich wird nicht verkauft denn dann müssten wir erstmal ein anderes Objekt finden und dazu auch noch höhere Zinsen zahlen. Und genau so wie ich denkt mit Sicherheit nun jeder was das Angebot an Häusern vermutlich Richtung null minimiert. Was bedeutet das wenn Häuser angeboten werden dann zum Höchstpreis für Käufer die das Geld Bar auf dem Konto haben um den Zinsen zu entgehen.
Das ist die Zukunft und nicht abzustreiten denn niemand kann mir erzählen das die Selbstnutzer von Immobilen jetzt verkaufen um danach einen höheren Zins aufzunehmen. So dumm kann niemand sein.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wir haben noch 1,7% auf 15 Jahre von 2016/2017. Damals waren die Preise rund 40-50% niedriger und die Zinsen niedriger.

Viel haben es verpasst, 2009 - 2021 zu kaufen oder zu bauen. Der Markt normalisiert sich langsam, d.h. für uns gilt noch Kreditrate ist deutlich unter Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts trotz guter Tilgung. Das war ein historisches Novum und kommt nicht wieder.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Update:

20 Jahre - 2,49 Prozent
15 Jahre - 2,38 Prozent
10 Jahre - 2,13 Prozent

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

Lies doch mal die Studie, die ist vom 01.04 und die Flüchtlinge aus der Ukraine sind berücksichtigt.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

Googelt einfach mal "dbresearch Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022"

Leute die da mehr Gehirnschmalz reinstecken als "Immos gehen nur nach oben" rechnen mit einem Zyklusende in 2024

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Viel haben es verpasst, 2009 - 2021 zu kaufen oder zu bauen. Der Markt normalisiert sich langsam, d.h. für uns gilt noch Kreditrate ist deutlich unter Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts trotz guter Tilgung. Das war ein historisches Novum und kommt nicht wieder.

Mir kommt es so vor, als wären viele förmlich geil darauf, die letzten zu sein, die sich noch Wohneigentum leisten können. Von der Unzufriedenheit bleiben die aber nicht verschont, spätestens wenn die eigenen Kinder ausziehen oder bauen wollen. Und wenn irgendwann niemand mehr arbeiten möchte, weil es sich eh nicht lohnt, wird es in manchen Wohngegenden auch nicht mehr lebenswert.

antworten

So sieht's aus... Mein Vertrag ist auch noch von 2017, 2,25% fix über 30 Jahre bei uneingeschränktem Recht zur kostenfreien vorzeitigen Rückzahlung. Bin ich ganz zufrieden mit.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wir haben noch 1,7% auf 15 Jahre von 2016/2017. Damals waren die Preise rund 40-50% niedriger und die Zinsen niedriger.

Viel haben es verpasst, 2009 - 2021 zu kaufen oder zu bauen. Der Markt normalisiert sich langsam, d.h. für uns gilt noch Kreditrate ist deutlich unter Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts trotz guter Tilgung. Das war ein historisches Novum und kommt nicht wieder.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Update:

20 Jahre - 2,49 Prozent
15 Jahre - 2,38 Prozent
10 Jahre - 2,13 Prozent

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

Ja meinst du denn, dass die Leute ihre Raten weiter zahlen können, wenn die Anschlussfinanzierung nicht mehr 0,5% sind sondern 3%? In dem Szenario müssen die Leute locker mal 500 mehr auf den Tisch legen. Das werden einige nicht können, ergo gibts dann unerfreuliche Gespräche mit den Banken, Thema Nachschusspflicht, wenn rauskommt, dass man 500€ mehr pro Monat nicht zahlen kann

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Nochmal: die Banken haben kein Nachbesicherungsrecht, wenn die Raten normal gezahlt werden! Wieso hält sich dieses Gerücht so stark? ....
Das passiert niemandem der seine Raten zahlt.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

Endlich mal jemand der verstanden hat wie man mit Immobilien mehr Vermögen als mit MSCI World und Co. verdienen kann, besonders wenn man nicht über hohes EK (also <100k) verfügt.
Ich habe für mich eine EK Rendite von ca 35% auf meine 100% Finanzierungen im ersten Jahr errechnet, die natürlich sinkt bis Ablauf der 10 Jahre. War mir bislang zu aufwändig das über alle Jahre zu errechnen, aber wird wohl auch bei 60% FK im letzten Jahr noch über den 7% im Aktienmarkt liegen.

Genau wie Du sagst ist das nur ein Versprechen und wie immer erkauft durch höheres Risiko. Meine persönliche Meinung ist, dass Zinsänderungs- und Immobilienpreisrisiko in 10 Jahren tragbar sind. Jedoch könnte der worst case eintreten, dass wir tatsächlich erstmals seit mindestens dem 2. WK einen Einbruch der Preise während der Laufzeit sehen und die Banken ihr Nachbesicherungsrecht durchsetzen (müssen), das könnte dann in die Privatinsolvenz führen.
Die W‘keit ist sehr gering, aber der in diesem Fall eintretende Schaden je nach Einbruch der Super-Gau. Jedoch dann auch bei einem bedeutenden Teil der (teils selbstnutzenden) Bevölkerung, sodass die Regulierung vlt. angepasst würde.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

Endlich mal jemand der verstanden hat wie man mit Immobilien mehr Vermögen als mit MSCI World und Co. verdienen kann, besonders wenn man nicht über hohes EK (also <100k) verfügt.
Ich habe für mich eine EK Rendite von ca 35% auf meine 100% Finanzierungen im ersten Jahr errechnet, die natürlich sinkt bis Ablauf der 10 Jahre. War mir bislang zu aufwändig das über alle Jahre zu errechnen, aber wird wohl auch bei 60% FK im letzten Jahr noch über den 7% im Aktienmarkt liegen.

Genau wie Du sagst ist das nur ein Versprechen und wie immer erkauft durch höheres Risiko. Meine persönliche Meinung ist, dass Zinsänderungs- und Immobilienpreisrisiko in 10 Jahren tragbar sind. Jedoch könnte der worst case eintreten, dass wir tatsächlich erstmals seit mindestens dem 2. WK einen Einbruch der Preise während der Laufzeit sehen und die Banken ihr Nachbesicherungsrecht durchsetzen (müssen), das könnte dann in die Privatinsolvenz führen.
Die W‘keit ist sehr gering, aber der in diesem Fall eintretende Schaden je nach Einbruch der Super-Gau. Jedoch dann auch bei einem bedeutenden Teil der (teils selbstnutzenden) Bevölkerung, sodass die Regulierung vlt. angepasst würde.

Wir denken bei Immobilien, glaube ich, sehr ähnlich. Ich habe damit auch angefangen, weil ich kaum EK hatte/habe. Vor 3 Jahre habe ich erst mein Studium abgeschlossen und arbeite seitdem in eine UB. Ich will bis 45-50 finanziell unabhängig sein und nur mit ETFs und Aktien ist es kaum zu schaffen. Krypto wiederum sind einfach zu risikoreich.

Ich habe jetzt 2 ETWs in Frankfurt, die nach 10 Jahren so 230k Vermögen abwerfen soll bei 50k EK. (2020 und 2021 gekauft) Ich schaue noch nach weitere Immobilien, werde aber wahrscheinlich erstmal nicht mehr kaufen. Die Preise, die abgerufen werden, sind einfach „asozial“. Es gibt aber leider immer noch Leute, die auch bei den Preisen kaufen. Als Kleininvestor ist es sehr schwer was Gutes zu finden. (Gute MFHs ab 1,5 Mio. sind aber zum Teil noch rentabel.)

Dein Bedenken bzgl. Nachbesicherung habe ich auch im Blick. Wenn Immobilienpreise um mehr als 20% sinken, kann die Bank mehr Sicherheiten verlangen und gegebenenfalls auch den Kredit einseitig kündigen. Da ich 2020/21 gekauft habe und die Preise seit dem auch nochmal leicht zugelegt hat, habe ich schon mal ein Puffer. Zudem sind die beiden ETWs gutvermietet (Die Mietrendite decken alle Kosten inkl. Rückstellungen.). Mein Gehalt hat auch seit der Finanzierung deutlich zugenommen. Wenn die Preise tatsächlich so stark einbrechen, wovon ich erstmal nicht ausgehe, werden die Banken deshalb auch schwer haben mein Vertrag einseitig zu kündigen.

antworten

Ich glaube du verstehst dein Geschäftsmodell nicht:

20 Immos für 1000 Familien. Wer bekommt die Immos? - Die 20 Familien die bereit sind am meisten für diese Immos zu zahlen. Wenn sich also die Zahlungsbereitschaft der 1000 Familien aufgrund der Zinsen auf 500k bis 1 Mio reduziert werden auch die 20 Familien die bereit sind am meisten zu zahlen sich weniger leisten können.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Du vertust Dich ganz schön.

Es gibt Leute die sich 650 tsd leisten können wie Sand am Meer.
Ich arbeite als Immobilienmakler und wir haben Wartelisten von ca. 1000 Suchenden Familien im Raum Hannover deren Budget zwischen 650 tsd und 1,2 Mio liegt.
Nochmal um sich das mal vor Augen zu führen: 1000 Familien.

Im Portfolie gibt es derzeit im Raum Hannover 20 Immobilien die In Frage kommen.
Das Problem: Die Top Immobilien sind alle zwischen 2014 und 2020 komplett in die Hand von Selbstnutzern übergegangen. Das bedeutet diese Leute haben die Immobilien nun 6 Jahre in ihrem Besitz und da will keiner verkaufen. Die älteren Immobilien werden auch nicht angeboten da diese in die Hand der Erben gehen, die von denen dann auch bewohnt werden.

In dem Fall wirst DU auch die kommenden 20 Jahre ein Angebot von 20 Häusern haben aber weiterhin um die 1000 mögliche Käufer. Warum sollen da die Preise fallen wenn Du immer einen hast der mehr zahlt als der andere ?
Sorry aber die Preise fallen die kommenden 20 Jahre nicht. Eher steigen sie denn Zahlen Lügen nicht im Gegensatz zu Experten die auch noch falsche zahlen in Betracht ziehen.
Entscheidend ist immer die Nachfrage und das Angebot. Nur diese gibt den Kaufpreis vor und nicht die Zinsen. Und das Angebot wird nicht mehr wenn die Zinsen steigen. Denn in dem Fall wird das Angebot sogar geringer. Die Nachfrage bleibt aber weil Deutschland viele reiche Familien hat die noch kein Haus besitzen. Und die brauchen keine Zinsen sondern zahlen Bar.

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

Klingst jetzt schon ein bisschen so, als müsstest du dich selbst beruhigen :)

Ich bin auch ein Kleinstinvestor - ach ja, was für ein komisches Wort. Hab 2016 einfach ein Mikroapartment gekauft. Trägt sich ganz gut, aber weißt du was? Nach 5 Jahren hat der letzte Mieter das Bad so dermaßen abgewohnt.... so etwas ist nur eine Frage der Zeit und zerhaut dir jeden eventuell mal aufgestellten Business Case. Irgendwann braucht das Haus mit deinen Wohnung vllt auch mal ne neue Heizung, neue Fenster etc. Du kannst unmöglich beziffernm, was so etwas in x Jahren kosten wird. Siehe Baukostenexplosion aktuell. Immobilien sind einfach eine große Wundertüte. Wenn man das Ding irgendwann verkaufen will - und sei es in 30 Jahren - dann ist deine Rendite mit dem ganzen Gedöns so dermaßen von der Marktpreisentwicklung abhängig. Und genau die kannst du halt gar nicht beeinflussen.

Wir denken bei Immobilien, glaube ich, sehr ähnlich. Ich habe damit auch angefangen, weil ich kaum EK hatte/habe. Vor 3 Jahre habe ich erst mein Studium abgeschlossen und arbeite seitdem in eine UB. Ich will bis 45-50 finanziell unabhängig sein und nur mit ETFs und Aktien ist es kaum zu schaffen. Krypto wiederum sind einfach zu risikoreich.

Ich habe jetzt 2 ETWs in Frankfurt, die nach 10 Jahren so 230k Vermögen abwerfen soll bei 50k EK. (2020 und 2021 gekauft) Ich schaue noch nach weitere Immobilien, werde aber wahrscheinlich erstmal nicht mehr kaufen. Die Preise, die abgerufen werden, sind einfach „asozial“. Es gibt aber leider immer noch Leute, die auch bei den Preisen kaufen. Als Kleininvestor ist es sehr schwer was Gutes zu finden. (Gute MFHs ab 1,5 Mio. sind aber zum Teil noch rentabel.)

Dein Bedenken bzgl. Nachbesicherung habe ich auch im Blick. Wenn Immobilienpreise um mehr als 20% sinken, kann die Bank mehr Sicherheiten verlangen und gegebenenfalls auch den Kredit einseitig kündigen. Da ich 2020/21 gekauft habe und die Preise seit dem auch nochmal leicht zugelegt hat, habe ich schon mal ein Puffer. Zudem sind die beiden ETWs gutvermietet (Die Mietrendite decken alle Kosten inkl. Rückstellungen.). Mein Gehalt hat auch seit der Finanzierung deutlich zugenommen. Wenn die Preise tatsächlich so stark einbrechen, wovon ich erstmal nicht ausgehe, werden die Banken deshalb auch schwer haben mein Vertrag einseitig zu kündigen.

antworten

Mietrendite von 2% ist in Deutschland nicht üblich. In Frankfurt hast du es nur bei Neubau Skylines wie Grand Tower, usw… solche niedrige Mietrendite. Die brauchen aber dann kaum Rücklagen für Instandhaltung. Mietrendite beim Altbau ist höher, aber auf 1% Rückstellung für Instandhaltung kommen die auch nicht. Höre also bitte auf so ein Müll zu erzählen.

Und ich habe nie behauptet, dass Immobilien billig und attraktiv sind. Du bist doch nur neidisch, dass du den Zug verpasst hast. Das ist aber wirklich nicht mein Problem.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ja wow, was hast du denn von 2% Mietrendite?
Mit Leverage kannst du die Rendite aus der Wertsteigerung hebeln aber nicht aus der Mietrendite. Die Mietrendite muss dir nämlich den Zins decken.
Aktuell haben wir schon Zinsen deutlich über 2% und liegen damit über der durchschnittlichen Bruttomietrendite vieler Großstädte.
Von den 2% Mietrendite gehen übrigens noch 1% Sanierungsrücklage ab.

Klasse wie attraktiv und günstig Immos doch sind!

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie oft soll ich es noch wiederholen? Mietrendite ist nicht gleich Eigenkapitalrendite. Mietrendite gleich Eigenkapitalrendite hast du wenn die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft wird. Kein Investor wird sowas tun.

antworten

Du kapierst einfach nicht, dass viele Immobilien ohne Finanzierung gekauft werden. In diesen Fällen also ohne Finanzierung und damit ohne Zinsen. In Deutschland gibt es keine Vermögenssteuer und damit auch keine Kenntnis von privaten Vermögen.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ich glaube du verstehst dein Geschäftsmodell nicht:

20 Immos für 1000 Familien. Wer bekommt die Immos? - Die 20 Familien die bereit sind am meisten für diese Immos zu zahlen. Wenn sich also die Zahlungsbereitschaft der 1000 Familien aufgrund der Zinsen auf 500k bis 1 Mio reduziert werden auch die 20 Familien die bereit sind am meisten zu zahlen sich weniger leisten können.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Du vertust Dich ganz schön.

Es gibt Leute die sich 650 tsd leisten können wie Sand am Meer.
Ich arbeite als Immobilienmakler und wir haben Wartelisten von ca. 1000 Suchenden Familien im Raum Hannover deren Budget zwischen 650 tsd und 1,2 Mio liegt.
Nochmal um sich das mal vor Augen zu führen: 1000 Familien.

Im Portfolie gibt es derzeit im Raum Hannover 20 Immobilien die In Frage kommen.
Das Problem: Die Top Immobilien sind alle zwischen 2014 und 2020 komplett in die Hand von Selbstnutzern übergegangen. Das bedeutet diese Leute haben die Immobilien nun 6 Jahre in ihrem Besitz und da will keiner verkaufen. Die älteren Immobilien werden auch nicht angeboten da diese in die Hand der Erben gehen, die von denen dann auch bewohnt werden.

In dem Fall wirst DU auch die kommenden 20 Jahre ein Angebot von 20 Häusern haben aber weiterhin um die 1000 mögliche Käufer. Warum sollen da die Preise fallen wenn Du immer einen hast der mehr zahlt als der andere ?
Sorry aber die Preise fallen die kommenden 20 Jahre nicht. Eher steigen sie denn Zahlen Lügen nicht im Gegensatz zu Experten die auch noch falsche zahlen in Betracht ziehen.
Entscheidend ist immer die Nachfrage und das Angebot. Nur diese gibt den Kaufpreis vor und nicht die Zinsen. Und das Angebot wird nicht mehr wenn die Zinsen steigen. Denn in dem Fall wird das Angebot sogar geringer. Die Nachfrage bleibt aber weil Deutschland viele reiche Familien hat die noch kein Haus besitzen. Und die brauchen keine Zinsen sondern zahlen Bar.

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

Ja, die Rücklagen sind in der Tat ein Problem. Üblich ist 10€ bis max. 12€ pro qm pro Jahr. Ich habe schon mehr zurückgelegt, aber das wird, wie du es schon gesagt hast, nicht ausreichen. Hoffen wir mal, dass die Mietsteigerungen es ausgleicht. (Indexmietverträge) Hohe Inflation + Gehaltsanpassungen wären aber natürlich auch nicht schlecht für die Rückzahlung^^.

Wie gut Immobilien als Anlage ist, hängt sehr stark vom Preisentwicklung ab. (Hast also wieder recht. Du weißt, wovon du redest.) Ich habe für den Business Case 2% pro Jahr genommen. (Preisverdopplung in 36 Jahren) Für viele ist es zu viel. Für andere wieder zu wenig. DB Research sagt, dass Preise erstmal stagniert und ab 2024/5 wieder leicht steigt. Innerhalb von 10 Jahren kommen die auf 3,4% oder so. Aber who knows? Man tut sein Bestes und hofft Glück zu haben.

Ich nehme an, dass du den Rest von deinem Vermögen in ETFs und Aktien hast? Hast du sonst noch andere Ideen, die ich mir genauer anschauen soll?

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Klingst jetzt schon ein bisschen so, als müsstest du dich selbst beruhigen :)

Ich bin auch ein Kleinstinvestor - ach ja, was für ein komisches Wort. Hab 2016 einfach ein Mikroapartment gekauft. Trägt sich ganz gut, aber weißt du was? Nach 5 Jahren hat der letzte Mieter das Bad so dermaßen abgewohnt.... so etwas ist nur eine Frage der Zeit und zerhaut dir jeden eventuell mal aufgestellten Business Case. Irgendwann braucht das Haus mit deinen Wohnung vllt auch mal ne neue Heizung, neue Fenster etc. Du kannst unmöglich beziffernm, was so etwas in x Jahren kosten wird. Siehe Baukostenexplosion aktuell. Immobilien sind einfach eine große Wundertüte. Wenn man das Ding irgendwann verkaufen will - und sei es in 30 Jahren - dann ist deine Rendite mit dem ganzen Gedöns so dermaßen von der Marktpreisentwicklung abhängig. Und genau die kannst du halt gar nicht beeinflussen.

Wir denken bei Immobilien, glaube ich, sehr ähnlich. Ich habe damit auch angefangen, weil ich kaum EK hatte/habe. Vor 3 Jahre habe ich erst mein Studium abgeschlossen und arbeite seitdem in eine UB. Ich will bis 45-50 finanziell unabhängig sein und nur mit ETFs und Aktien ist es kaum zu schaffen. Krypto wiederum sind einfach zu risikoreich.

Ich habe jetzt 2 ETWs in Frankfurt, die nach 10 Jahren so 230k Vermögen abwerfen soll bei 50k EK. (2020 und 2021 gekauft) Ich schaue noch nach weitere Immobilien, werde aber wahrscheinlich erstmal nicht mehr kaufen. Die Preise, die abgerufen werden, sind einfach „asozial“. Es gibt aber leider immer noch Leute, die auch bei den Preisen kaufen. Als Kleininvestor ist es sehr schwer was Gutes zu finden. (Gute MFHs ab 1,5 Mio. sind aber zum Teil noch rentabel.)

Dein Bedenken bzgl. Nachbesicherung habe ich auch im Blick. Wenn Immobilienpreise um mehr als 20% sinken, kann die Bank mehr Sicherheiten verlangen und gegebenenfalls auch den Kredit einseitig kündigen. Da ich 2020/21 gekauft habe und die Preise seit dem auch nochmal leicht zugelegt hat, habe ich schon mal ein Puffer. Zudem sind die beiden ETWs gutvermietet (Die Mietrendite decken alle Kosten inkl. Rückstellungen.). Mein Gehalt hat auch seit der Finanzierung deutlich zugenommen. Wenn die Preise tatsächlich so stark einbrechen, wovon ich erstmal nicht ausgehe, werden die Banken deshalb auch schwer haben mein Vertrag einseitig zu kündigen.

antworten

Interhyp - Marktführer bei den Kreditvermittlungen in Deutschland

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

sehr interessant. Danke für das Update. Könntest Du eine Quelle posten?

Update:

20 Jahre - 2,49 Prozent
15 Jahre - 2,38 Prozent
10 Jahre - 2,13 Prozent

antworten

Ähm ja ich glaube du hast von Bankgeschäft wenig Ahnung.

Zum einen Hängt die Rate der Anschlussfinanzierung auch sehr stark von der Restsumme ab die finanziert werden muss, ob das absolut einen höheren Betrag ergibt im Vergleich zu ersten Rate kannst du nicht pauschal sagen.

Zum anderen bringt dir eine Nachbesicherung nicht wirklich was, wenn der Kreditnehmer nicht mehr dazu in der Lage ist die Rate zu bezahlen ist im Regelfall auch kein frei verfügbares Vermögen mehr vorhanden das man Nachbesichern kann (abgesehen davon ist die Frage ob die Nachbesicherung überhaupt notwendig ist, wenn entsprechende Tilgungen erfolgt sind ist der LtV in der Regel schon recht gering.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ja meinst du denn, dass die Leute ihre Raten weiter zahlen können, wenn die Anschlussfinanzierung nicht mehr 0,5% sind sondern 3%? In dem Szenario müssen die Leute locker mal 500 mehr auf den Tisch legen. Das werden einige nicht können, ergo gibts dann unerfreuliche Gespräche mit den Banken, Thema Nachschusspflicht, wenn rauskommt, dass man 500€ mehr pro Monat nicht zahlen kann

Nochmal: die Banken haben kein Nachbesicherungsrecht, wenn die Raten normal gezahlt werden! Wieso hält sich dieses Gerücht so stark? ....
Das passiert niemandem der seine Raten zahlt.

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

Endlich mal jemand der verstanden hat wie man mit Immobilien mehr Vermögen als mit MSCI World und Co. verdienen kann, besonders wenn man nicht über hohes EK (also <100k) verfügt.
Ich habe für mich eine EK Rendite von ca 35% auf meine 100% Finanzierungen im ersten Jahr errechnet, die natürlich sinkt bis Ablauf der 10 Jahre. War mir bislang zu aufwändig das über alle Jahre zu errechnen, aber wird wohl auch bei 60% FK im letzten Jahr noch über den 7% im Aktienmarkt liegen.

Genau wie Du sagst ist das nur ein Versprechen und wie immer erkauft durch höheres Risiko. Meine persönliche Meinung ist, dass Zinsänderungs- und Immobilienpreisrisiko in 10 Jahren tragbar sind. Jedoch könnte der worst case eintreten, dass wir tatsächlich erstmals seit mindestens dem 2. WK einen Einbruch der Preise während der Laufzeit sehen und die Banken ihr Nachbesicherungsrecht durchsetzen (müssen), das könnte dann in die Privatinsolvenz führen.
Die W‘keit ist sehr gering, aber der in diesem Fall eintretende Schaden je nach Einbruch der Super-Gau. Jedoch dann auch bei einem bedeutenden Teil der (teils selbstnutzenden) Bevölkerung, sodass die Regulierung vlt. angepasst würde.

antworten

Hallo,

Ich glaube nicht, dass die breite Masse der Hauskäufer zur Eigennutzung das Kapital bar auf dem Konto liegen hat. Der größte Teil wird mindestens 70% fremdfinanzieren. Und natürlich macht sich da ein steigender Zins in der Kaufkraft auch in der Breite irgendwann bemerkbar. Kaufkraftverlust durch Inflation, Energiekosten usw. mal außen vor gelassen.

Wo Du in 2021 vllt. noch 1000 Interessenten auf 20 Häuser in einem bestimmten Segment hattest sind es dann eben deutlich weniger und je nach u.a. ZinsEntwicklung geht es dann weiter deutlich abwärts. Es ist ja keinesfalls gesagt, dass die Löhne in der Breite oder auch nur bei den relevanten Käuferschichten parallel zur Inflation steigen. Ab 2025 wird noch Demografie ein Thema werden (siehe Beck). Ggf. rauschen wir auch grad in eine Stagflation.

Kurzum - Immobilie wird immer "teuer" bleiben für die breite Masse. Aber die Preise, die aktuell noch aufgerufen werden, werden so nicht mehr haltbar sein. Nachfrage zu Angebot bestimmt den Preis. Die Nachfrage hängt u.a. erheblich am Zins. Geht der hoch, sinkt die Nachfrage in bestimmten Preissegmenten und die werden sich dann von oben nach unten korrigieren.

Alles andere ist Fantasterei und Spekulation, weil der Markt jetzt über ein Jahrzehnt lang durch die Decke gegangen ist.

antworten

Wie schon oben klargestellt wurde, sagt die Studie aber auch etwas ganz anderes aus, als hier kolportiert wurde:

1. Bis 2024 werden in allen untersuchten 13 "Metropolen" (von Bremen und Hannover über Stuttgart und Köln bis München, Frankfurt und Berlin) weiter steigende Preise prognostiziert.
2. AB 2024 wird - ZUNÄCHST LEDIGLICH FÜR WENIGE STÄDTE (!) - ein Ende des aktuellen Zyklus extremer Preissteigerungen prognostiziert, für die meisten anderen Städte wird vorhergesagt, dass der Zyklus erst später endet.

VOR ALLEM ABER BEDEUTET EIN ENDE DES ZYKLUS LAUT STUDIE NICHT NOTWENDIGERWEISE SINKENDE PREISE. Wahrscheinlicher erscheint, dass sich die Preise (ähnlich wie in den 90er bis 00er Jahren) dann längere Zeit "seitwärts" bewegen (also konstant bleiben).

Also: Wer jetzt auf sinkende Preise in attraktiven Lagen spekuliert, ist aller Voraussicht nach (wie immer in den letzten Jahren) wieder der Dumme. Ich denke da an die ganzen Hobbyexperten, die sich sicher waren, dass durch Corona die Preise sinken (und de facto gab es 20 und 21 die höchsten Preissprünge ever).

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Lies doch mal die Studie, die ist vom 01.04 und die Flüchtlinge aus der Ukraine sind berücksichtigt.

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

Googelt einfach mal "dbresearch Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022"

Leute die da mehr Gehirnschmalz reinstecken als "Immos gehen nur nach oben" rechnen mit einem Zyklusende in 2024

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Klingst jetzt schon ein bisschen so, als müsstest du dich selbst beruhigen :)

Ich bin auch ein Kleinstinvestor - ach ja, was für ein komisches Wort. Hab 2016 einfach ein Mikroapartment gekauft. Trägt sich ganz gut, aber weißt du was? Nach 5 Jahren hat der letzte Mieter das Bad so dermaßen abgewohnt.... so etwas ist nur eine Frage der Zeit und zerhaut dir jeden eventuell mal aufgestellten Business Case. Irgendwann braucht das Haus mit deinen Wohnung vllt auch mal ne neue Heizung, neue Fenster etc. Du kannst unmöglich beziffernm, was so etwas in x Jahren kosten wird. Siehe Baukostenexplosion aktuell. Immobilien sind einfach eine große Wundertüte. Wenn man das Ding irgendwann verkaufen will - und sei es in 30 Jahren - dann ist deine Rendite mit dem ganzen Gedöns so dermaßen von der Marktpreisentwicklung abhängig. Und genau die kannst du halt gar nicht beeinflussen.

Wir denken bei Immobilien, glaube ich, sehr ähnlich. Ich habe damit auch angefangen, weil ich kaum EK hatte/habe. Vor 3 Jahre habe ich erst mein Studium abgeschlossen und arbeite seitdem in eine UB. Ich will bis 45-50 finanziell unabhängig sein und nur mit ETFs und Aktien ist es kaum zu schaffen. Krypto wiederum sind einfach zu risikoreich.

Ich habe jetzt 2 ETWs in Frankfurt, die nach 10 Jahren so 230k Vermögen abwerfen soll bei 50k EK. (2020 und 2021 gekauft) Ich schaue noch nach weitere Immobilien, werde aber wahrscheinlich erstmal nicht mehr kaufen. Die Preise, die abgerufen werden, sind einfach „asozial“. Es gibt aber leider immer noch Leute, die auch bei den Preisen kaufen. Als Kleininvestor ist es sehr schwer was Gutes zu finden. (Gute MFHs ab 1,5 Mio. sind aber zum Teil noch rentabel.)

Dein Bedenken bzgl. Nachbesicherung habe ich auch im Blick. Wenn Immobilienpreise um mehr als 20% sinken, kann die Bank mehr Sicherheiten verlangen und gegebenenfalls auch den Kredit einseitig kündigen. Da ich 2020/21 gekauft habe und die Preise seit dem auch nochmal leicht zugelegt hat, habe ich schon mal ein Puffer. Zudem sind die beiden ETWs gutvermietet (Die Mietrendite decken alle Kosten inkl. Rückstellungen.). Mein Gehalt hat auch seit der Finanzierung deutlich zugenommen. Wenn die Preise tatsächlich so stark einbrechen, wovon ich erstmal nicht ausgehe, werden die Banken deshalb auch schwer haben mein Vertrag einseitig zu kündigen.

Habe selbst 2019 und 2020 investiert und mir die oben genannte Anfangsrendite von 35% errechnet. Wie bei jedem Investment gilt es gegen diese Chancen die einzelnen Risiken abzuwägen, welche bei einem Immoinvest vielfältig sind.
Zudem schätzt jeder diese Risiken selbst als auch der Mitigation anders ein, da sie meist in der Zukunft liegen. Für mich gibt es die Folgenden:

• Zinsänderungsrisiko, Anschlussfinanzierung nach 10-15 Jahren erheblich teurer: Für mich tragbar da durch 3% Tilgung nur ca 60%/45% Restschuld nach 10/15 Jahren.
• Anschlussfinanzierungsrisiko, Beleihungswert Ende der Laufzeit unter Restobligo: Für mich auch akzeptabel, da ich nicht davon ausgehe dass die Preise in 10/15 Jahren mehr als 40% unter den heutigen liegen.
• Instandhaltungsrisiko: Man sollte sich die Hauptgewerke Dach, Fassade, Heizung und natürlich die Wohnung an sich anschauen, dann kann man recht gut absehen wann Investitionen fällig werden. Zudem investiere ich monatlichen Überschuss in ETF als Rücklage
• Mietnomadenrisiko/Zerstörung von EIgentum/Leerstand: Nur in A-Lagen investieren, dadurch sehr hohe Nachfrage und genaue Selektion von Mietern nötig.
• Energetische Instandhaltung: Sehe ich als relativ hoch an, da keiner weiß was durch Klimawandel noch für Druck erzeugt wird. Gehe aber davon aus, dass über den Markt diese Kosten zu größerem Teil vom Mieter getragen werden wird.
• Nachbesicherung: Sehe ich wie oben gesagt als gering wahrscheinlich an, aber mit großer Gefahrenwirkung. Ich habe einen extrem sicheren Job mit ausreichend Gehalt und genug Reserven auf dem Depot für Jahre, aber eine Einmalzahlung über 30% der aktuellen Immobilienwerte kann ich nicht leisten. Macht für die Bank auch erst einmal keinen Sinn diese zu fordern, in einem Krisenszenario könnte sie aber regulatorisch dazu gezwungen sein.

Insgesamt passen diese Risiken für mich zu dem gehebelten sehr attraktiven Renditeprofil. Durch die Zins- und Preissteigerungen suche ich seit wenigen Monaten aber nicht mehr nach weiteren Wohnungen, da die Erstjahresrendite zB in Köln von 35% in 2019 auf derzeit unter 10% gefallen ist und der MSCI World (und zB Dax/Europe nach Beginn des Ukrainekrieges) dagegen bei extrem viel geringerem Aufwand für mich attraktiver ist.

antworten

Es wird auch weiterhin Wohneigentum gekauft und gebaut. Daran ändert sich nichts. Nur die historisch kurze Phase, wo Kreditrate deutlich unter Kaltmiete ist, die ist vorbei.

Jetzt ist es halt wieder wie bei meinen Eltern. Man zahlt ordentlich drauf im Vergleich zur Miete, dafür gehört einem dann das Haus oder die Wohnung später mal.

Bei 6k HH-Einkommen kann mab locker 3k Kreditrate abdrücken. 200k-300k sollten da sein. Ist alles noch leistbar. Halt nicht mehr so einfach wie bei uns, sondern wieder so wie bei meinen Eltern.

Natürlich arbeiten wir daran, dass unsere Kinder jeweils eine dicke sechsstellige Anzahlung von uns für ihren Hausbau bekommen. Wir sind mit unser Immo-Finanzierung durch wenn die Kleine eingeschult wird. Wert aktuell ca. 1.100k - 1.200k. Da bleibt viel Zeit um Geld für die Kinder zu sparen.

Ich sehe gerade nicht, dass es einen signifikanten Anstieg an freiwilligen H4lern gibt. Was soll der letzte Satz? Wer es schön haben will und das Fenster 2009 - 2021 verpasst hat, muss jetzt ranklotzen. 100k EK pro Person aufbauen - mindestens.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Viel haben es verpasst, 2009 - 2021 zu kaufen oder zu bauen. Der Markt normalisiert sich langsam, d.h. für uns gilt noch Kreditrate ist deutlich unter Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts trotz guter Tilgung. Das war ein historisches Novum und kommt nicht wieder.

Mir kommt es so vor, als wären viele förmlich geil darauf, die letzten zu sein, die sich noch Wohneigentum leisten können. Von der Unzufriedenheit bleiben die aber nicht verschont, spätestens wenn die eigenen Kinder ausziehen oder bauen wollen. Und wenn irgendwann niemand mehr arbeiten möchte, weil es sich eh nicht lohnt, wird es in manchen Wohngegenden auch nicht mehr lebenswert.

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Du, ich hatte auch versucht rauszufinden, mit welcher Rücklagenhöhe ich safe sein sollte. Unmöglich. Es gibt da total verschiedene Ansätze. Es ist halt auch sehr objektabhänig. Ich habe ein 33m² Apartment mit für die Größe relativ großem Bad. Ein Bad ist DER Kostenveruraschen, wenn es um Sanierung/Renovierung geht. Ein Bad für eine 4 Zimmer-Wohnung wäre aber genau so groß. Du siehst, worauf ich hinaus will. Es ist alles nicht kallulierbar - ich weiß nur, dass du für ein neues Bad beim Handwerker ganz schnell 15k ausgibst und je nach Ausstattung sin auch 25k kein Problem. Aber ok - der Zeithorizont ist halt immer entscheidend und da macht es einen Unterschied ob du mit 30 oder mit 50 eine Immobilie zum Vermieten kaufst. Mein Apartment ist abbezahlt, wenn ich 50 bin. Ab da spar ich mir die 420 EUR Abtrag und ab dann ahb ich natürlich auch schnell Geld für Renovierung etc. zusammen. Wir werden sehen.

Zu deiner Frage zum sonstigen Vermögen. Ich habe mit 25 angefangen zu arbeiten, hab gut verdient und recht sparsam gelebt in den ersten Jobjahren. Hatte dann mit 30 genau 100k gespart und hab mich nie um Aktien etc. gekümmert, da ich das Geld für einen Hauskauf verfügbar haben wollte. Ich bin jetzt 36, wir haben vor 3 Jahren ein schönes Haus gekauft und damals ist fast das gesamte Angesparte da reingeflossen und seitdem auch noch viele Ausgaben für Renovierungen etc. Mit ETF-Sparplan haben wir tatsächlich erst Anfang des Jahres angefangen. Ich bin da also definitiv kein Vorbild - sehe aber eben auch, dass man jeden Euro nur einmal ausgeben oder investieren kann.

Zum Hauskauf: Kaufpreis war 2019 bei 415k und damals leicht unter Marktwert; 30k an den Staat "verschenkt" und ziemlich genau 100k in Renovierung und Ausstattung gesteckt. Restschuld heute nur 300k, unsere Rate ist 1.360 EUR. Es geht uns finanziell bisher sehr gut, aber wir sind auch ein 2-Verdiener-Haushalt mit 2 kleinen Kindern. Meine Frau ist verbeamtete Lehrerin, ich verdiene 85k in der Industrie und strebe keine Führungskarriere an, da ich ein sehr hohes Interesse an meinen Kindern, an meinen Hobbies und an Familie und Freunde-Zeit generell habe. Wir haben da einfach Glück als Päärchen.

Finanziell also zusammengefasst: Haus soll innerhalb von 20 Jahren abbezahlt werden. Dazu ein kleines Apartment zur Vermietung und seit kurzem gehen 500 EUR monatlich in ETFs. Und meinen alten Riester habe ich auch wieder aufleben lassen, da der mit den Zulagen für die Kinder wirklich nicht verkehrt ist. Ich versuche einfach, eine gute Mischung zu finden zwischen Konsum und "Man lebt heute" und finanzieller Vorsorge für die Zukunft. Bin da aber auch recht frei im Kopf. Ich brauche später keine Yacht und keine teuren Urlaube. Für mich ist ZEIT ein sehr wertvolles gut, da ich damit sehr viel anfangen kann. Heute als Familienvater ist es schwer genug, meine Hobbies (Musik machen, 3x/Woche Sport, Kochen) unter einen Hut zu bringen. Ich könnte mir noch 5 weitere Hobbies vorstellen, wenn ich mehr Zeit hätte. Geld ist nicht alles - das sollte man nicht vergessen. Ab einem bestimmten Level lebt es sich prima und dann muss man auch nicht immer höher und weiter.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ja, die Rücklagen sind in der Tat ein Problem. Üblich ist 10€ bis max. 12€ pro qm pro Jahr. Ich habe schon mehr zurückgelegt, aber das wird, wie du es schon gesagt hast, nicht ausreichen. Hoffen wir mal, dass die Mietsteigerungen es ausgleicht. (Indexmietverträge) Hohe Inflation + Gehaltsanpassungen wären aber natürlich auch nicht schlecht für die Rückzahlung^^.

Wie gut Immobilien als Anlage ist, hängt sehr stark vom Preisentwicklung ab. (Hast also wieder recht. Du weißt, wovon du redest.) Ich habe für den Business Case 2% pro Jahr genommen. (Preisverdopplung in 36 Jahren) Für viele ist es zu viel. Für andere wieder zu wenig. DB Research sagt, dass Preise erstmal stagniert und ab 2024/5 wieder leicht steigt. Innerhalb von 10 Jahren kommen die auf 3,4% oder so. Aber who knows? Man tut sein Bestes und hofft Glück zu haben.

Ich nehme an, dass du den Rest von deinem Vermögen in ETFs und Aktien hast? Hast du sonst noch andere Ideen, die ich mir genauer anschauen soll?

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Klingst jetzt schon ein bisschen so, als müsstest du dich selbst beruhigen :)

Ich bin auch ein Kleinstinvestor - ach ja, was für ein komisches Wort. Hab 2016 einfach ein Mikroapartment gekauft. Trägt sich ganz gut, aber weißt du was? Nach 5 Jahren hat der letzte Mieter das Bad so dermaßen abgewohnt.... so etwas ist nur eine Frage der Zeit und zerhaut dir jeden eventuell mal aufgestellten Business Case. Irgendwann braucht das Haus mit deinen Wohnung vllt auch mal ne neue Heizung, neue Fenster etc. Du kannst unmöglich beziffernm, was so etwas in x Jahren kosten wird. Siehe Baukostenexplosion aktuell. Immobilien sind einfach eine große Wundertüte. Wenn man das Ding irgendwann verkaufen will - und sei es in 30 Jahren - dann ist deine Rendite mit dem ganzen Gedöns so dermaßen von der Marktpreisentwicklung abhängig. Und genau die kannst du halt gar nicht beeinflussen.

Wir denken bei Immobilien, glaube ich, sehr ähnlich. Ich habe damit auch angefangen, weil ich kaum EK hatte/habe. Vor 3 Jahre habe ich erst mein Studium abgeschlossen und arbeite seitdem in eine UB. Ich will bis 45-50 finanziell unabhängig sein und nur mit ETFs und Aktien ist es kaum zu schaffen. Krypto wiederum sind einfach zu risikoreich.

Ich habe jetzt 2 ETWs in Frankfurt, die nach 10 Jahren so 230k Vermögen abwerfen soll bei 50k EK. (2020 und 2021 gekauft) Ich schaue noch nach weitere Immobilien, werde aber wahrscheinlich erstmal nicht mehr kaufen. Die Preise, die abgerufen werden, sind einfach „asozial“. Es gibt aber leider immer noch Leute, die auch bei den Preisen kaufen. Als Kleininvestor ist es sehr schwer was Gutes zu finden. (Gute MFHs ab 1,5 Mio. sind aber zum Teil noch rentabel.)

Dein Bedenken bzgl. Nachbesicherung habe ich auch im Blick. Wenn Immobilienpreise um mehr als 20% sinken, kann die Bank mehr Sicherheiten verlangen und gegebenenfalls auch den Kredit einseitig kündigen. Da ich 2020/21 gekauft habe und die Preise seit dem auch nochmal leicht zugelegt hat, habe ich schon mal ein Puffer. Zudem sind die beiden ETWs gutvermietet (Die Mietrendite decken alle Kosten inkl. Rückstellungen.). Mein Gehalt hat auch seit der Finanzierung deutlich zugenommen. Wenn die Preise tatsächlich so stark einbrechen, wovon ich erstmal nicht ausgehe, werden die Banken deshalb auch schwer haben mein Vertrag einseitig zu kündigen.

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Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

antworten

Also jetzt wird es wirklich abteuerlich. Die meisten Immobilien werden Bar gekauft. Glaubst du den Quatsch eig selbst den du da schreibst?

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Du kapierst einfach nicht, dass viele Immobilien ohne Finanzierung gekauft werden. In diesen Fällen also ohne Finanzierung und damit ohne Zinsen. In Deutschland gibt es keine Vermögenssteuer und damit auch keine Kenntnis von privaten Vermögen.

Ich glaube du verstehst dein Geschäftsmodell nicht:

20 Immos für 1000 Familien. Wer bekommt die Immos? - Die 20 Familien die bereit sind am meisten für diese Immos zu zahlen. Wenn sich also die Zahlungsbereitschaft der 1000 Familien aufgrund der Zinsen auf 500k bis 1 Mio reduziert werden auch die 20 Familien die bereit sind am meisten zu zahlen sich weniger leisten können.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Du vertust Dich ganz schön.

Es gibt Leute die sich 650 tsd leisten können wie Sand am Meer.
Ich arbeite als Immobilienmakler und wir haben Wartelisten von ca. 1000 Suchenden Familien im Raum Hannover deren Budget zwischen 650 tsd und 1,2 Mio liegt.
Nochmal um sich das mal vor Augen zu führen: 1000 Familien.

Im Portfolie gibt es derzeit im Raum Hannover 20 Immobilien die In Frage kommen.
Das Problem: Die Top Immobilien sind alle zwischen 2014 und 2020 komplett in die Hand von Selbstnutzern übergegangen. Das bedeutet diese Leute haben die Immobilien nun 6 Jahre in ihrem Besitz und da will keiner verkaufen. Die älteren Immobilien werden auch nicht angeboten da diese in die Hand der Erben gehen, die von denen dann auch bewohnt werden.

In dem Fall wirst DU auch die kommenden 20 Jahre ein Angebot von 20 Häusern haben aber weiterhin um die 1000 mögliche Käufer. Warum sollen da die Preise fallen wenn Du immer einen hast der mehr zahlt als der andere ?
Sorry aber die Preise fallen die kommenden 20 Jahre nicht. Eher steigen sie denn Zahlen Lügen nicht im Gegensatz zu Experten die auch noch falsche zahlen in Betracht ziehen.
Entscheidend ist immer die Nachfrage und das Angebot. Nur diese gibt den Kaufpreis vor und nicht die Zinsen. Und das Angebot wird nicht mehr wenn die Zinsen steigen. Denn in dem Fall wird das Angebot sogar geringer. Die Nachfrage bleibt aber weil Deutschland viele reiche Familien hat die noch kein Haus besitzen. Und die brauchen keine Zinsen sondern zahlen Bar.

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

antworten

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

Das ist wohl eine Frage der Herangehensweise an einen Immobilienkauf. Deine Herangehensweise habe ich verstanden, sie beruht auf dem Ansatz "was kann ich mir leisten?" und einem entsprechenden "Kann-Limit". Bei dieser Herangehensweise hast du Recht mit deinen beschriebenen Ausführungen, diese Leute werden jetzt aufgrund der gestiegenen Zinsen nur noch geringere Kaufpreise auf sich nehmen können.

Ich kann mir aber gut vorstellen, dass es auch andere Leute (wie mich) gibt, die eine andere Herangehensweise wählen. Ich würde deren Ansatz analog mal "was will ich mir leisten?" nennen. Diese Leute haben sich bislang (unabhängig davon, was sie sich leisten können) einfach ein "Will-Limit" gesetzt, bis zu welcher Summe sie sich ein Eigentum leisten wollen. Dieses Limit wurde allerdings auch schon mehrfach nach oben korrigiert (aufgrund der bisherigen Preisanstiege) und kann auch in Zukunft noch weiter nach oben korrigiert werden (theoretisch wieder bis zum "Kann-Limit"). Wenn diese Leute immernoch ein Haus suchen und bislang blos nicht zum Abschluss gekommen sind, können diese also sehr wohl auch mit den gestiegenen Zinsen (und auch weiter steigenden Kaufpreisen) noch mitspielen.

Leider gibt es keine Statistik darüber, wie viele Kaufinteressenten mit "Kann-Limit" und "Will-Limit" da draußen herumlaufen (und natürlich diejenigen, die sowieso genug Kohle haben und denen das alles total egal ist). Insofern ist eine Aussage, dass die Preise auf jeden Fall fallen werden, schon etwas gewagt.

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Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

Natürlich kann sich jeder einzelne Nicht-Barzahler bei steigenden Zinsen weniger leisten, was man auch in einer Verteilungsfunktion sehen würde. Das Problem ist, dass es derzeit einen Nachfrageüberhang gibt, und nunmal nur ein einziger Käufer ausreicht, damit der Kauf zustande kommt.

Der Preis für ein Haus über 1 Mio vor einem halben Jahr (mit 30 Interessenten) im Speckgürtel einer Top7 Stadt wird heute für ein identisches Haus auch noch bei 1 Mio liegen (oder sogar drüber), aber vlt nur noch mit 10 Interessenten. Vlt. platzen auch 1 bis 2 Finanzierungen durch die höheren Zinsen und der Verkauf dauert 6 statt 2 Wochen, auch möglich. Und es gibt weniger Bieterverfahren-Exzesse. Der Nachfrageüberhang besteht aber weiterhin in fast allen Segmenten in den guten Lagen, was man daran sieht dass es nach wie vor keine halbwegs interessanten "Ladenhüter" auf immoscout gibt, alles geht weg.

Bei weiter steigender Inflation und dadurch weiter steigender Zinsen erwarte ich dass die Anzahl Transaktionen abnimmt, die Preise aber eher stagnieren und nicht sinken. Es wird dann niemand mehr verkaufen zwecks mangelnder Anlagealternativen. Was soll man aktuell mit 1 Mio in Cash aus Verkauf einer Immobilie bei 7% Inflation und hohen Aktienpreisen und hoher Volatilität durch Krieg und Rohstoffmangel?

antworten

Ich bin derjenige, der vor ein paar Seiten Mal den Einfluss von Zinssätzen auf Tilgungsraten vorgerechnet hat, und teile eindeutig deinen Grundgedanken. Du vergisst allerdings noch folgende Faktoren:

1. Höhere Zinsen erlauben eine niedrigere Tilgung
   In deinem Beispiel mit 0,7% Zinsen und 3,0% Tilgung ist der Kredit nach ca. 30 Jahren abgezahlt. Wenn wir diese Prämisse festhalten, sieht es wie folgt aus:
   Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):
   100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat => 30 Jahre 1 Monat abzahlen
   100.000€ bei 2,4% (2,28% Tilgung) => 390€/Monat (+ 26% statt +46%) => 30 Jahre 1 Monat abzahlen (3% Tilgung wären nur 24 Jahre 8 Monate abzahlen und damit nicht vergleichbar)

2. Eigenkapital
   Der Großteil finanziert nicht 100%, sondern 70-80%. Im Extremszenario Barkauf tangiert dich die Zinsentwicklung gar nicht (bzw. nur indirekt via Opportunitätskosten, aber nicht beim Bezahlen der Immobilie). Dadurch wird die Entwicklung ebenfalls abgeschwächt.

3. Verhältnis Angebot zu Nachfrage
   Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, wirken sich die Effekte nur leicht und langsam aus. Ob ein Hausverkäufer 50 oder 10 ernsthafte Interessenten hat, ist erst einmal egal. Wenn es nur noch 3-4 sind, hört das Überbieten um jeden Preis aber langsam auf.

Im Grundsatz ist es aber auf jeden Fall richtig, dass durch die Zinsentwicklung die Nachfrage (zu diesem Preisniveau) zurückgehen wird und der Preisanstieg gebremst bzw. ins Gegenteil verkehrt wird.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

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Das kann ich zum Teil bestätigen. Die Rechnungen, die wir hier machen, werden sehr oft auch unter Akademiker nicht gemacht. Viele können es auch einfach nicht. Selbst die Leute, die BWL studiert haben und von denen man es erwarten würde, haben es oft einfach nicht drauf. Die vergleichen nur Miete mit Kosten von dem Kredit. Wenn man sich den Kredit leisten kann, wird es gemacht. Von der Nachfrage nach Häuser brauchen wir gar nicht sprechen. Bei mir gibt es nur ein paar, dass kein Haus haben will. Die wollen aber auch mitten in der Stadt wohnen. Hier kostet so ein Haus 2 Mio. +.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

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Bin in dem Alter aber bei uns ist niemand gehetzt. Keine Ahnung welche Leute du so kennst.

Die können auch alle sehr genau rechnen und sehen was vernünftig ist und was nicht.
Und wer jetzt Angebote einholt sieht Schwarz auf Weiß wie teuer die Finanzierung geworden ist.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

antworten

Der Zyklus findet laut der Studie aber je nach Stadt ein früheres Ende. Bspw. München da dort das Preisniveau nochmal ein völlig anderes ist als für Köln.

Und bezüglich Corona: Corona hat eben keine Wirtschaftskrise ausgelöst und zudem noch die Zinsen gesenkt. Das sind genau die Faktoren für steigende Preise. Jetzt steigen die Zinsen und sollte es nächste Woche en Gasembargo geben können wir den Industriestaat zusperren.
Selbst ohne Embargo rechnen einige Industriebetriebe bereits mit mehr Firmenpleiten weil sie die Preise nicht tragen können.

Und seitwärts bedeutet übrigens real ein Sinken der Preise.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie schon oben klargestellt wurde, sagt die Studie aber auch etwas ganz anderes aus, als hier kolportiert wurde:

1. Bis 2024 werden in allen untersuchten 13 "Metropolen" (von Bremen und Hannover über Stuttgart und Köln bis München, Frankfurt und Berlin) weiter steigende Preise prognostiziert.
2. AB 2024 wird - ZUNÄCHST LEDIGLICH FÜR WENIGE STÄDTE (!) - ein Ende des aktuellen Zyklus extremer Preissteigerungen prognostiziert, für die meisten anderen Städte wird vorhergesagt, dass der Zyklus erst später endet.

VOR ALLEM ABER BEDEUTET EIN ENDE DES ZYKLUS LAUT STUDIE NICHT NOTWENDIGERWEISE SINKENDE PREISE. Wahrscheinlicher erscheint, dass sich die Preise (ähnlich wie in den 90er bis 00er Jahren) dann längere Zeit "seitwärts" bewegen (also konstant bleiben).

Also: Wer jetzt auf sinkende Preise in attraktiven Lagen spekuliert, ist aller Voraussicht nach (wie immer in den letzten Jahren) wieder der Dumme. Ich denke da an die ganzen Hobbyexperten, die sich sicher waren, dass durch Corona die Preise sinken (und de facto gab es 20 und 21 die höchsten Preissprünge ever).

antworten

Die Leute zahlen im Endeffekt was sie können. Wenn man will aber nicht kann, geht's eben nicht.

Und bei den steigenden Zinsen werden die Budgets eben kleiner.

Wenn man zudem im nächsten Jahr vllt doppelte Heizkosten hat, sollte man sich das Budget sowieso sehr genau überlegen...

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ich kann mir aber gut vorstellen, dass es auch andere Leute (wie mich) gibt, die eine andere Herangehensweise wählen. Ich würde deren Ansatz analog mal "was will ich mir leisten?" nennen. Diese Leute haben sich bislang (unabhängig davon, was sie sich leisten können) einfach ein "Will-Limit" gesetzt, bis zu welcher Summe sie sich ein Eigentum leisten wollen. Dieses Limit wurde allerdings auch schon mehrfach nach oben korrigiert (aufgrund der bisherigen Preisanstiege) und kann auch in Zukunft noch weiter nach oben korrigiert werden (theoretisch wieder bis zum "Kann-Limit"). Wenn diese Leute immernoch ein Haus suchen und bislang blos nicht zum Abschluss gekommen sind, können diese also sehr wohl auch mit den gestiegenen Zinsen (und auch weiter steigenden Kaufpreisen) noch mitspielen.

Leider gibt es keine Statistik darüber, wie viele Kaufinteressenten mit "Kann-Limit" und "Will-Limit" da draußen herumlaufen (und natürlich diejenigen, die sowieso genug Kohle haben und denen das alles total egal ist). Insofern ist eine Aussage, dass die Preise auf jeden Fall fallen werden, schon etwas gewagt.

antworten

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

antworten

Muss ehrlich sagen, diese Argumentation macht für mich am mestein Sinn. Hatte selber eher mit "Abstraktem" rationalem Investor argumentiert, der bei steigenden Zinsen seine EG Rendite erhöhen will und Immobilien mit niedrigen Renditen auf den Markt wirft.

ABER ich denke die Verschiebung der Nachfrage Kurve ist deutlich aussagekräftiger. Würde übrigens private genauso rechnen. Wiviel Euro pro Monat kann ich abgeben. Aus meinem Bekanntenkreis haben auch die meisten mindesten 50% Kredit aufgenommen.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

antworten

Dito.
In unserem Freundeskreis sind die meisten Anfang bis Mitte 30, teilweise auch mit Kind bzw. Kindern.
Da hat keiner auch nur das geringste Interesse daran sich bis Oberkante Unterlippe für einen Betonklotz zu verschulden.
Das sind allerdings auch alles rationale Personen, ohne Mindset aus den 80ern.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Bin in dem Alter aber bei uns ist niemand gehetzt. Keine Ahnung welche Leute du so kennst.

Die können auch alle sehr genau rechnen und sehen was vernünftig ist und was nicht.
Und wer jetzt Angebote einholt sieht Schwarz auf Weiß wie teuer die Finanzierung geworden ist.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

antworten

Hey,

Ich bin der mit den ebenfalls 6k Netto & kann Dir nur beipflichten. Völlig schlüssige Argumentation und richtiges Fazit. Aus meiner Sicht kann es da gar keine zwei Meinungen geben.

Wenn ich Statements lese wie "Was will ich mir leisten", "Welche Frau begnügt sich mit einer Mietwohnung" und mein persönliches Highlight "in meinem Bekanntenkreis kauft man Immobilien ohne vorher zu rechnen" - schwanke ich zwischen Belustigung und Erschütterung.

Ich lebe in keiner Wiwi Blase sondern b8n Polizeibeamter. Und natürlich rechne ich anhand meiner Einnahmen und Ausgaben ein mtl. Budget aus, welches dann mit allen anderen Faktoren ein Budget für eine Immobilie ergibt. Daran ändert auch nichts, dass ich gerne eine Villa hätte. Wenn das Budget nicht reicht, dann reicht es nicht. Und die Bank gibt ja im Zweifel auch das Limit vor, wobei das sogar höher liegt als unser eigenes. Mir graut es wirklich, wenn ich hier solchen Unfug lese. In einem Wiwi Forum, von Leuten die es besser wissen sollten. Aber das sind dann im Zweifel auch die, die damit richtig auf die Nase fallen, wenn mal was Unvorhergesehenes im Leben geschieht. Z.B. wenn die Frau, die es in der Mietswohnung nicht aushält (ich kenne nicht eine einzige, die so tickt), dann abhaut für den nächsten Typen mit nem größeren Haus.

Viele Grüße

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

antworten

Auch das Angebot kann zurück gehen, weil Verkäufer nicht mehr verkaufen wollen. Dann 10 Häuser für 10 Interessenten.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

antworten

Ganz ehrlich: ich behaupte 100% der Bevölkerung wollen eine Immobilie.
Diese Aussage führt also ins Nirgendwo.

Dann gäbe es auch nie Einbrüche am Immobilienmarkt...

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Das kann ich zum Teil bestätigen. Die Rechnungen, die wir hier machen, werden sehr oft auch unter Akademiker nicht gemacht. Viele können es auch einfach nicht. Selbst die Leute, die BWL studiert haben und von denen man es erwarten würde, haben es oft einfach nicht drauf. Die vergleichen nur Miete mit Kosten von dem Kredit. Wenn man sich den Kredit leisten kann, wird es gemacht. Von der Nachfrage nach Häuser brauchen wir gar nicht sprechen. Bei mir gibt es nur ein paar, dass kein Haus haben will. Die wollen aber auch mitten in der Stadt wohnen. Hier kostet so ein Haus 2 Mio. +.

antworten

Bei steigenden Zinsen gibt es aber bessere Alternativen. Das ist der Punkt.
Sollte die Inflation weiter steigen oder länger anhalten, kann man sich auf noch extrem höhere Zinsen einstellen.
Bei der aktuellen Prognose steigt der Zins nur gemächlich.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Bei weiter steigender Inflation und dadurch weiter steigender Zinsen erwarte ich dass die Anzahl Transaktionen abnimmt, die Preise aber eher stagnieren und nicht sinken. Es wird dann niemand mehr verkaufen zwecks mangelnder Anlagealternativen. Was soll man aktuell mit 1 Mio in Cash aus Verkauf einer Immobilie bei 7% Inflation und hohen Aktienpreisen und hoher Volatilität durch Krieg und Rohstoffmangel?

antworten

Theoretisch richtig, allerdings ist ja die Frage ob die Häuser bei sinkenden Preisen überhaupt auf den Markt kommen - der Neubau wir in diesem Szenario ja auch einbrechen da hier ja fixe Kosten gegeben sind die einen Mindestpreis erfordern. Jetzt kann man spekulieren wie viel "Bestandshäuser" auf den Markt kommen aus verschiedenen Gründen dies ist aber schwierig abzuschätzen (und vor allem bei sinkenden Preisen neigen z.B. Erben auch eher dazu Objekte zu halten)

Ich tippe eher drauf, dass in einem ersten Schritt der Markt einbricht und dann Richtugn Neubau eine Reaktion erfolgt in Richtung günstigere (=kleinere Wohnungen)

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

Wenn die "ganzen Freundinnen" so viel Geld haben, ist das schön für die. Deshalb werde ich mich aber nicht lebenslang bis an den Hals verschulden, für ein Haus das die Kinder eh nur bis maximal 14 interessiert. Ich habe mehr als nur einen Mann im Verwandtenkreis, der nach der Scheidung haarscharf an der Privatinsolvenz vorbeigeschrammt ist. Das geht einfach nicht. Solche Differenzen sollte man aber idealerweise lange vor der Kinderplanung klären und wenn man sich da nicht einig wird, dann passt man eben nicht zueinander und die Frau muss sich einen reicheren Mann suchen.

antworten

Nochmal, die Studie der Deutschen Bank gibt entsprechende Aussagen für attraktive Lagen/Städte (A- u. B-Städte) nicht her. Kernaussage ist, dass sich die Preise gerade "fairen Bewertungen annähren" und dann (je nach Stadt) frühestens ab 2024 verhältnismäßig konstant bleiben:
"Die deutschen Preise sind also auf internationales Niveau gestiegen und haben die anfängliche Unterbewertung zu Beginn des Zyklus wettgemacht" (S. 4 des Reports).

Ein Zyklusende 2024 wird unter den A-und B-Städten lediglich für Bremen, Hamburg, München und Nürnberg vorausgesagt (und bis dahin wird auch dort mit deutlich STEIGENDEN Preisen gerechnet). Berlin, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Hannover (2028) oder Leipzig (2030) befinden sich laut der Studie noch MITTEN im Zyklus und werden noch krasse Preissteigerungen erleben. Alle, die in diesen Städten auf fallende Preise in den nächsten Jahren setzen, werden sich demnach noch ziemlich umgucken!

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Der Zyklus findet laut der Studie aber je nach Stadt ein früheres Ende. Bspw. München da dort das Preisniveau nochmal ein völlig anderes ist als für Köln.

Und bezüglich Corona: Corona hat eben keine Wirtschaftskrise ausgelöst und zudem noch die Zinsen gesenkt. Das sind genau die Faktoren für steigende Preise. Jetzt steigen die Zinsen und sollte es nächste Woche en Gasembargo geben können wir den Industriestaat zusperren.
Selbst ohne Embargo rechnen einige Industriebetriebe bereits mit mehr Firmenpleiten weil sie die Preise nicht tragen können.

Und seitwärts bedeutet übrigens real ein Sinken der Preise.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie schon oben klargestellt wurde, sagt die Studie aber auch etwas ganz anderes aus, als hier kolportiert wurde:

1. Bis 2024 werden in allen untersuchten 13 "Metropolen" (von Bremen und Hannover über Stuttgart und Köln bis München, Frankfurt und Berlin) weiter steigende Preise prognostiziert.
2. AB 2024 wird - ZUNÄCHST LEDIGLICH FÜR WENIGE STÄDTE (!) - ein Ende des aktuellen Zyklus extremer Preissteigerungen prognostiziert, für die meisten anderen Städte wird vorhergesagt, dass der Zyklus erst später endet.

VOR ALLEM ABER BEDEUTET EIN ENDE DES ZYKLUS LAUT STUDIE NICHT NOTWENDIGERWEISE SINKENDE PREISE. Wahrscheinlicher erscheint, dass sich die Preise (ähnlich wie in den 90er bis 00er Jahren) dann längere Zeit "seitwärts" bewegen (also konstant bleiben).

Also: Wer jetzt auf sinkende Preise in attraktiven Lagen spekuliert, ist aller Voraussicht nach (wie immer in den letzten Jahren) wieder der Dumme. Ich denke da an die ganzen Hobbyexperten, die sich sicher waren, dass durch Corona die Preise sinken (und de facto gab es 20 und 21 die höchsten Preissprünge ever).

antworten

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

Aber auch nur bis die 30 wieder ins Spiel kommen

antworten

Wer kennts nicht, die Aktien sinken im Wert und keiner verkauft sie und in jeder Immobilie wohnt der Eigentümer, dem der Marktwert egal ist.

Wie ergibt sich eigentlich der Wert/Preis einer Sache? Hmmm... mal nachdenken....

antworten

Warum sollten Erben bei sinkenden Preisen halten? Sowas kann ziemlich schmerzhaft enden wie die Vergangenheit zeigt.

Gerade Leerstand ist extrem teuer.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Theoretisch richtig, allerdings ist ja die Frage ob die Häuser bei sinkenden Preisen überhaupt auf den Markt kommen - der Neubau wir in diesem Szenario ja auch einbrechen da hier ja fixe Kosten gegeben sind die einen Mindestpreis erfordern. Jetzt kann man spekulieren wie viel "Bestandshäuser" auf den Markt kommen aus verschiedenen Gründen dies ist aber schwierig abzuschätzen (und vor allem bei sinkenden Preisen neigen z.B. Erben auch eher dazu Objekte zu halten)

Ich tippe eher drauf, dass in einem ersten Schritt der Markt einbricht und dann Richtugn Neubau eine Reaktion erfolgt in Richtung günstigere (=kleinere Wohnungen)

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Was viele Leute hier auch immer gerne vergessen ist der Einfluss von gewerblichen/institutionellen Investoren.
de.statista.com/statistik/daten/studie/190256/umfrage/transaktionsvolumen-auf-dem-immobilienmarkt-seit-2004/

Hier kann man ganz gut sehen wie stark auch dieser Markt gewachsen ist- und da gibts nun auch einige Faktoren die dem ganzen ein Ende setzen könnten.
Da wären unter Anderem:
Grunderwerbssteuerreform bzgl. Share Deals
Grundssteuerreform
Steigende Zinsen- wirkt sich bei Unternehmen wahrscheinlich deutlich stärker aus als bei Privatpersonen, da ja normalerweise alle Immobilien finanziert sind und wahrscheinlich auch eher zu 80-90% (im Gegensatz zu den ganzen Foristen hier die ihr 2 Mio EFH bar kaufen)
Diverse geplante Maßnahmen der Bundesregierung, Verstaatlichung, Mietpreisbremse etc.
Inflation, Mangel an Handwerkern, lange Lieferzeiten von Baustoffen usw....
Was passiert wenn die Mieter die Miete nicht mehr zahlen können, weil die Lebensmittelpreise diese Woche teilweise schon wieder um 20-50% gestiegen sind?

Man darf nicht unterschätzen dass der institutionelle Markt immer noch einer der größten Preistreiber ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ich bin derjenige, der vor ein paar Seiten Mal den Einfluss von Zinssätzen auf Tilgungsraten vorgerechnet hat, und teile eindeutig deinen Grundgedanken. Du vergisst allerdings noch folgende Faktoren:

1. Höhere Zinsen erlauben eine niedrigere Tilgung
   In deinem Beispiel mit 0,7% Zinsen und 3,0% Tilgung ist der Kredit nach ca. 30 Jahren abgezahlt. Wenn wir diese Prämisse festhalten, sieht es wie folgt aus:
   Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):
   100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat => 30 Jahre 1 Monat abzahlen
   100.000€ bei 2,4% (2,28% Tilgung) => 390€/Monat (+ 26% statt +46%) => 30 Jahre 1 Monat abzahlen (3% Tilgung wären nur 24 Jahre 8 Monate abzahlen und damit nicht vergleichbar)

2. Eigenkapital
   Der Großteil finanziert nicht 100%, sondern 70-80%. Im Extremszenario Barkauf tangiert dich die Zinsentwicklung gar nicht (bzw. nur indirekt via Opportunitätskosten, aber nicht beim Bezahlen der Immobilie). Dadurch wird die Entwicklung ebenfalls abgeschwächt.

3. Verhältnis Angebot zu Nachfrage
   Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, wirken sich die Effekte nur leicht und langsam aus. Ob ein Hausverkäufer 50 oder 10 ernsthafte Interessenten hat, ist erst einmal egal. Wenn es nur noch 3-4 sind, hört das Überbieten um jeden Preis aber langsam auf.

Im Grundsatz ist es aber auf jeden Fall richtig, dass durch die Zinsentwicklung die Nachfrage (zu diesem Preisniveau) zurückgehen wird und der Preisanstieg gebremst bzw. ins Gegenteil verkehrt wird.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

Jetzt stellt sich jedoch die Frage, ob die Verkäufer deshalb den Preis senken müssen, da keine Nachfrage mehr existiert, oder ob die Kaufinteressenten ihren Wohnanspruch entsprechend der Marktlage und vorhandenem Finanzierungsspielraum nach unten anpassen müssen. Solange es den einen Käufer zum hohen Preis gibt, wird sich am Preisniveau nichts ändern. Man braucht keine 1000 kaufwillige Interessenten für 1 Haus bzw. Wohnung.

antworten

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

antworten

Du hast deinen Post selbst nicht verstanden. Höhere Zinsen bedeuten trotz niedrigerer Tilgung die gleiche Laufzeit. Ich hab es dir vorgerechnet. Aus 650k werden NICHT 500k sondern 571k.

Aber die Zinsen steigen ja nur wegen der Inflation. Die Restschuld 342k war vorher "scary", jetzt erwartet man eher, dass 342k in 15 Jahren kaum noch etwas wert sind. Du kannst dich also mit mehr Restschuld als 342k verschulden im Vergleich zur Situation vor 2-3 Monaten, weil nach aktueller Erwartung das die Restschuld real weniger wert ist.

Wer vor paar Wochen oder Monaten gekauft hat, hat jetzt natürlich sofort großes Glück. Durch die stark gestiegene Inflation entwertet sich die Restschuld massiv. Das ist, als hätte man Biontech gekauft, bevor bekannt wurde, dass sie ein gut wirksames Impfmittel haben. Durch die Bekanntmachung, wir haben hier 95% Wirksamkeit mit Zulassung => sofort massiver Profit. Inflation massiv gestiegen => Restschuld sofort massiv entwertet.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

antworten

Und dann haben die Freundinnen plötzlich alle noch ein Pony und einen Zweitwagen und man darf sich dann trotz Haus für 800k anhören, was man für ein schlechter Ehemann/Vater ist, oder wie?

Sorry, aber wir sind doch nicht mehr in den 60er Jahren. Von einer Frau kann man doch heutzutage etwas mehr Weitsicht und Verständnis für die gemeinsame finanzielle Situation erwarten. Besonders wenn man an Kinder denkt, sollte man sich doch schon gut genug kennen um zu wissen, dass aus dem Partner höchstwahrscheinlich nicht plötzlich ein DAX-Vorstand oder Chefarzt wird. Da muss es dann halt einfach die Doppelhaushälfte zur Miete werden oder man zieht vielleicht doch in Omas altes Haus ein, auch wenn das nicht in München-Schwabing sondern in Passau steht und das Bad nicht wie das von der Whatsapp-Freundin aussieht. Wie es weiter oben schon geschrieben wurde: Kompromisse muss man immer finden im Leben.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

antworten

Leute, in den USA sind die Zinsen von 2,6% auf 4,7% - es passiert nichts. Es geht einfach weiter nach oben. Kaum jemand finanziert am persönlichen Limit. Es wird einfach geschaut - okay, wir haben 110k HH-Brutto - was wollen wir uns leisten? 8x HH-Brutto? Okay.. 880k Euro.

Gerade im Preisbereich 700k aufwärts sind außerdem viele Erben unterwegs. Man darf hier nichts verwechseln - große Erbschaften sind sehr selten - das stimmt. Aber Hausverkäufe über 700, 800k sind auch selten. Wie oben einer schrieb, gibt es in einer Millionenstadt vielleicht 20 solche Verkäufe pro Jahr.

Da kannst du mitbieten als Big4 Partner, MBB Principal/irgendwas, Als IGM-ATler, als Arzt, Als Lehrer-Doppelverdiener-Paar. Aber da kann kein einfacher Wiwi mit 3k netto mitmachen. Das ist doch klar. Wer dort vor allem mitmacht sind die Erben. Ja, es gibt wenige, aber vielleicht gibt es ja in einer Millionenstadt 10 Erben pro Jahr mit 500k+ Erbe, die ein Haus wollen.

Es gibt einfach zu wenig gute Immobilien. Punkt aus Ende. Gerade in Städten wohnen die meisten doch in Mietskasernen. In endlosen Bunkern, Wohnung an Wohnung. Ein freistehendes EFH im Ballungsraum ist Luxus. Luxus kostet und ist selten.

Ein kleiner Wohnbunker hat 10, 12 oder 15 Wohneinheiten. Große Wohnbunkeranlagen haben hunderte Wohnungen, auf der Fläche wo sonst 3-5 EFHs stehen. Man darf nicht durch die Stadt fahren und sagen, ahja 20% EFH-Fläche, 80% MFH-Fläche. Nein, man muss schauen, wie verdichtet es ist. Und dann merkt man, in den Städten wohnen 2-5% der Leute in EFHs oder DHHs. In den Vororten im Ballungsraum maximal 20%.

60-70% studieren heutzutage. Rechnet selbst, wenn EFHs nur an Akademiker gehen würden - selbst dann wären EFHs eine Randerscheinung in der Subgruppe Akademiker. Und natürlich gibt es die erfolgreichen Handwerker, Selbständige etc. ohne Studium. Auch kein Massenphänomen, aber EFHs sind nun mal kein Massenphänomen in Ballungsräumen.

antworten

Ich glaube hier sind wir uns einige, dass die Nachfragekurve sich verschiebt. Es wird insgesammt weniger "Immobilien" (Wert in € ) nachgefragt.

Ökonomisch wäre nun deine Behauptung, dass die Leute dann weniger verkaufen . Im Grunde ist die Aussage äquivalent, dass die Angebotskurve flach ist.

Das glaube ich aber nicht, da es zig Gründe für einen Verkauf geben kann. Zum Beispiel auch Scheidung oder Zwangsversteigerung.

Also Schlussfolgerung:
a. Angebotskurve Flach => Keine Preisänderung
b. Angebotskurve nicht Flach => Preis sinkt.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

Glaub ich nicht. Ich behaupte mal dass mindestens 90% der Leute die ihr Haus verkaufen das unfreiwillig tun. Gründe wie Scheidung, Krankheit, Jobverlust, Belastung durch neue Zinsen zu hoch etc.

Für diese Leute ändert sich nichts, sie müssen verkaufen. Das Angebot dürfte also relativ stabil bleiben, die Nachfrage sinkt aufgrund der (weiterhin) steigenden Zinsen weiter --> Preise sinken ebenfalls.

antworten

Glaube ich nicht. Die Leute werden ihre Immobilie verkaufen. Hauptsache den hohen Kaufpreis noch mitnehmen

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

antworten

Ich gucke immer mal wieder bei den gängigen Portalen nach ETW´s bei mir in der Nähe.
Eigentlich haben Bauträger die letzten Wohnungen immer noch mal im Preis erhöht. Nun habe ich das erste mal eine Preissenkung um 10% gesehen.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ich bin derjenige, der vor ein paar Seiten Mal den Einfluss von Zinssätzen auf Tilgungsraten vorgerechnet hat, und teile eindeutig deinen Grundgedanken. Du vergisst allerdings noch folgende Faktoren:

1. Höhere Zinsen erlauben eine niedrigere Tilgung
   In deinem Beispiel mit 0,7% Zinsen und 3,0% Tilgung ist der Kredit nach ca. 30 Jahren abgezahlt. Wenn wir diese Prämisse festhalten, sieht es wie folgt aus:
   Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):
   100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat => 30 Jahre 1 Monat abzahlen
   100.000€ bei 2,4% (2,28% Tilgung) => 390€/Monat (+ 26% statt +46%) => 30 Jahre 1 Monat abzahlen (3% Tilgung wären nur 24 Jahre 8 Monate abzahlen und damit nicht vergleichbar)

2. Eigenkapital
   Der Großteil finanziert nicht 100%, sondern 70-80%. Im Extremszenario Barkauf tangiert dich die Zinsentwicklung gar nicht (bzw. nur indirekt via Opportunitätskosten, aber nicht beim Bezahlen der Immobilie). Dadurch wird die Entwicklung ebenfalls abgeschwächt.

3. Verhältnis Angebot zu Nachfrage
   Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, wirken sich die Effekte nur leicht und langsam aus. Ob ein Hausverkäufer 50 oder 10 ernsthafte Interessenten hat, ist erst einmal egal. Wenn es nur noch 3-4 sind, hört das Überbieten um jeden Preis aber langsam auf.

Im Grundsatz ist es aber auf jeden Fall richtig, dass durch die Zinsentwicklung die Nachfrage (zu diesem Preisniveau) zurückgehen wird und der Preisanstieg gebremst bzw. ins Gegenteil verkehrt wird.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

Jetzt stellt sich jedoch die Frage, ob die Verkäufer deshalb den Preis senken müssen, da keine Nachfrage mehr existiert, oder ob die Kaufinteressenten ihren Wohnanspruch entsprechend der Marktlage und vorhandenem Finanzierungsspielraum nach unten anpassen müssen. Solange es den einen Käufer zum hohen Preis gibt, wird sich am Preisniveau nichts ändern. Man braucht keine 1000 kaufwillige Interessenten für 1 Haus bzw. Wohnung.

antworten

Nicht zuletzt die Inflation wird dafür sorgen, dass der Run auf Immoblien (= klassischer Sachwert) anhält.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Das stimmt.

Wobei man dann mehr Geld investieren müsste ohne mehr Leistung zu erhalten (die Immobilie an sich bleibt ja gleich). Vor dem Zinsanstieg hätte man durch die Angleichung Will = Kann-Limit "mehr" Immobilie erhalten. Sicherlich könnten wir uns bei 6000€ netto auch mehr als 2000€/Monat leisten, wenn man alles ausquetscht und sich extrem stark einschränkt (Urlaub etc.). Und normal sollte keiner mit dem "Kann-Limit" kalkulieren, das birgt ja schon hohes Risiko.

Ob die Preise fallen hängt ja prinzipiell von dem Nachfrageüberhang ab.

Ich habe ja nicht direkt geschrieben, dass die Preise sinken werden, sondern, dass sich die Nachfrage verschieben wird und die Interessenten mit einem höheren Budget von "oben" nachrücken. Generell sehe ich zunächst einen Rückgang bei den höherpreisigen Immobilien, bei deinen nicht viele von "oben" nachrücken, weil hier die Nachfrage generell geringer ist.

Sinkende Preise sehen wir erst, wenn durch die Verschiebung der Nachfrage der Überhang negativ wird (Angebot > Nachfrage). Ob das kommen wird oder wann das kommen wird, weiß keiner.

Beispiel:
In einer Stadt A werden 20 Häuser verkauft (Preis: je 1 Mio. €).

Es gibt 100 Interessenten, wie folgt aufgeteilt:

• 60 Interessenten mit Budget 1 Mio. €
• 30 Interessenten mit Budget 1,5 Mio. €
• 10 Interessenten mit Budget > 1,5 Mio. €

Jetzt kommt die Zinserhöhung (0,7-2,4% -> 32% weniger Budget/Immobilienpreis) und die 60 Interessenten mit einem Budget bis 1 Mio. € sind raus.
Die 30 Interessenten mit einem Budget von 1,5 Mio. € schaffen es gerade noch so.
Und die letzten 10 haben zunächst kein Problem.

Den 20 Häusern stehen also immer noch 50 Interesserenten gegenüber (positiver Nachfrageüberhang).

Steigen jetzt die Zinsen weiter, so kann es sein, dass nur noch die letzten 10 genügend Budget haben. Ihnen gegenüber stehen 20 Häuser zum Verkauf => Angebot übersteigt Nachfrage => Preise sinken.

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

antworten

Die Frage ist halt wie bei weltweit steigenden Rohstoffpreisen der Neubau überhaupt günstiger werden soll. Stahl, Holz oder Dämmstoffe werden auf weltmärkten gehandelt. Der deutsche Markt ist da irrelevant.
Wenn wir von einer Wirtschaftskrise ausgehen sieht die Sache nicht besser aus. Es ist vielen nicht bewusst, aber die BASF ist eines der wichtigsten Vorlieferanten für die Bauwirtschaft. Wenn die Kurzarbeit anordnen stehen sowieso alle Baustellen still. Also es wird kein neues Angebot geschaffen. Warum sollte man dann seinen Bestand verkaufen ?

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

Glaub ich nicht. Ich behaupte mal dass mindestens 90% der Leute die ihr Haus verkaufen das unfreiwillig tun. Gründe wie Scheidung, Krankheit, Jobverlust, Belastung durch neue Zinsen zu hoch etc.

Für diese Leute ändert sich nichts, sie müssen verkaufen. Das Angebot dürfte also relativ stabil bleiben, die Nachfrage sinkt aufgrund der (weiterhin) steigenden Zinsen weiter --> Preise sinken ebenfalls.

Sehe ich anders. Es gibt z.B. auch diejenigen, die sich mit der zweiten Immo verändern möchten, z.B. vom EFH zur altersgerechten Wohnung oder vom RH zum freistehenden Haus. Wenn jedoch die Alternativen fehlen oder die altersgerechte Neubauwohnung den Verkaufspreis der derzeitigen Immo übersteigt, dann wird einfach nicht verkauft. Notverkäufe sehe ich bei den in er kürzeren Vergangenheit abgeschlossenen Darlehen zum Spottpreis mit langer Laufzeit eher nicht im großen Maße.

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Man weiss es nicht. Dort wo die Nachfrage massiv grösser ist als das Angebot, könnten die höheren Zinsen den Preisanstieg vielleicht nur leicht abbremsen. Dort wo aber schon sehr viel gebaut wird und die Nachfrage eher fragil ist, könnten die Preise durchaus auch mal sinken. Vorallem auch Städte, die von einem großen Arbeitgeber bzw. einer einzigen Industrie sehr stark abhängen, könnten da schnell mal kippen, wenn es diesem Arbeitgeber oder dieser Industrie mal nur minimal schlechter geht.

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WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

Genau so. Das Thema Frauen (oder genereller Partner/Familie) wird bei so vielen außer acht gelassen.

Auch wenn die (häufig) jungen Burschen mit 20 Jahren mir vorrechnen wie sie aktuell monatlich x Euro in ETF investieren, Kryptos minen und damit dann mit spätestens 40 der Mäc sind. Ernst gemeint: Gratulation zu eurer Disziplin. Die hat nicht jeder.

Aber spätestens wenn es Mitte/Ende 20 mal ernst mit der Damenwelt wird, ist mit dem frugalen Investor-Dasein sowieso vorbei. Dann geht es ans Reisen, die schicke Küche samt Möbeleinrichtung usw. Und wenn die Familie in Planung ist, geht es erst richtig los. Genau wie du sagtest. Da fliegt das mühsam investierte Geld nur so aus dem Fenster. 💸

Und lasst euch übrigens nicht beirren, was andere Statussymbole betrifft. Es sind nicht immer nur die Männer, die unbedingt die dicken Karren wollen, auch wenn sie diese fahren und toll finden. Auch da haben Frau und Familie ein gewichtiges Wort mitzureden. Da muss es dann schon der Passat, Tiguan oder Ähnliches seine wegen der Sicherheit und so! 😁

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Der Post bezüglich der Frauen enthält viel wahres. Ich habe als Immo Investor viel mit Maklern zu tun und so fast alle bestätigen, dass es die Frauen sind, die bei Familienwohnungen/Häusern, entscheidend sind. Will eine Frau ein Objekt nicht, wird es in den meisten Fällen nicht gekauft. Auch kenne ich einige Börseninvestoren, ETF-Sparer, die in ihren 20ern immer davon gesprochen haben, wie schlecht sie Immobilien und noch schlechter gar das Eigenheim zum Selbstnutz finden, da Mieten + Börse doch viel besser sei. Mit über 30 und verheiratet denken sie anders darüber. Dennoch haben die Zinsen ein hohes Gewicht. In den 90ern, nach dem Einheitsboom, als die Zinsen sehr hoch waren, war der Markt extrem schwierig für Verkäufer.

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Belastung durch neue Zinsen zu hoch? In Deutschland hat doch praktisch jeder einen festen Zins für die Finanzierung. Wenn jetzt die Zinsen auf 3 oder 4 Prozent steigen können sich alle freuen die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Vor 10, 15 und 20 Jahren wurden deutlich höhere Zinsen vereinbart. Wer zu 4% neu finanzieren muss senkt damit seine monatliche Belastung!

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

Glaub ich nicht. Ich behaupte mal dass mindestens 90% der Leute die ihr Haus verkaufen das unfreiwillig tun. Gründe wie Scheidung, Krankheit, Jobverlust, Belastung durch neue Zinsen zu hoch etc.

Für diese Leute ändert sich nichts, sie müssen verkaufen. Das Angebot dürfte also relativ stabil bleiben, die Nachfrage sinkt aufgrund der (weiterhin) steigenden Zinsen weiter --> Preise sinken ebenfalls.

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WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Aber spätestens wenn es Mitte/Ende 20 mal ernst mit der Damenwelt wird, ist mit dem frugalen Investor-Dasein sowieso vorbei. Dann geht es ans Reisen, die schicke Küche samt Möbeleinrichtung usw.

Bin ich froh, dass meine Freundin nicht so ist. Eine Beziehung, wo es nur darum geht, möglichst viel Geld auszugeben, ist für mich keine Beziehung, sondern was anderes.

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Zum Einheitsboom waren die Zinsen bei 10%. Da herrschte ein wirklicher Kaufrausch. Von da ab sind die Zinsen etwas abgefallen. Mitte der 90er war der Kaufrausch vorbei, die ganz hohen Zinsen aber auch. Die Zinsen sind dann in den Folgejahren in Richtung 6% gefallen.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Der Post bezüglich der Frauen enthält viel wahres. Ich habe als Immo Investor viel mit Maklern zu tun und so fast alle bestätigen, dass es die Frauen sind, die bei Familienwohnungen/Häusern, entscheidend sind. Will eine Frau ein Objekt nicht, wird es in den meisten Fällen nicht gekauft. Auch kenne ich einige Börseninvestoren, ETF-Sparer, die in ihren 20ern immer davon gesprochen haben, wie schlecht sie Immobilien und noch schlechter gar das Eigenheim zum Selbstnutz finden, da Mieten + Börse doch viel besser sei. Mit über 30 und verheiratet denken sie anders darüber. Dennoch haben die Zinsen ein hohes Gewicht. In den 90ern, nach dem Einheitsboom, als die Zinsen sehr hoch waren, war der Markt extrem schwierig für Verkäufer.

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Ja nur irgendwo musst du wohnen - Aktien sind nicht notwendig. Komm mal aus deinem Hörsaal raus
WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wer kennts nicht, die Aktien sinken im Wert und keiner verkauft sie und in jeder Immobilie wohnt der Eigentümer, dem der Marktwert egal ist.

Wie ergibt sich eigentlich der Wert/Preis einer Sache? Hmmm... mal nachdenken....

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??? Ich bekomm eine Immobilie geschenkt (je nach Umfang ggf. sogar Steuerfrei) eventuell ist sie vermietet und erzielt einen schöne Miete oder eventuell hat man das Glück das man sie selbst nutzen kann will, was juckt mich da der Wert. Nur zu Info, man kann auch vermieten und muss eine Immobilie nicht leerstehen lassen

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Warum sollten Erben bei sinkenden Preisen halten? Sowas kann ziemlich schmerzhaft enden wie die Vergangenheit zeigt.

Gerade Leerstand ist extrem teuer.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Theoretisch richtig, allerdings ist ja die Frage ob die Häuser bei sinkenden Preisen überhaupt auf den Markt kommen - der Neubau wir in diesem Szenario ja auch einbrechen da hier ja fixe Kosten gegeben sind die einen Mindestpreis erfordern. Jetzt kann man spekulieren wie viel "Bestandshäuser" auf den Markt kommen aus verschiedenen Gründen dies ist aber schwierig abzuschätzen (und vor allem bei sinkenden Preisen neigen z.B. Erben auch eher dazu Objekte zu halten)

Ich tippe eher drauf, dass in einem ersten Schritt der Markt einbricht und dann Richtugn Neubau eine Reaktion erfolgt in Richtung günstigere (=kleinere Wohnungen)

antworten

+1 - leider haben hier die meisten den Hörsaal nicht verlassen und wissen gar nicht wie in Dt. realistisch finanziert wird

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Belastung durch neue Zinsen zu hoch? In Deutschland hat doch praktisch jeder einen festen Zins für die Finanzierung. Wenn jetzt die Zinsen auf 3 oder 4 Prozent steigen können sich alle freuen die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Vor 10, 15 und 20 Jahren wurden deutlich höhere Zinsen vereinbart. Wer zu 4% neu finanzieren muss senkt damit seine monatliche Belastung!

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Bei fallenden Preisen werden dann aber auch die Angebote sinken, da viele nicht verkaufen müssen und zu einem günstigeren Preis erst recht nicht verkaufen wollen. Somit sinkt auch das eh schon geringe Angebot und gleicht das Angebots/Nachfrageverhältnis wieder aus und schon könnten die Preise wider anziehen. Es werden dann aber in Summer weniger Immos "gedreht" - Der Markt schrumpft.

Glaub ich nicht. Ich behaupte mal dass mindestens 90% der Leute die ihr Haus verkaufen das unfreiwillig tun. Gründe wie Scheidung, Krankheit, Jobverlust, Belastung durch neue Zinsen zu hoch etc.

Für diese Leute ändert sich nichts, sie müssen verkaufen. Das Angebot dürfte also relativ stabil bleiben, die Nachfrage sinkt aufgrund der (weiterhin) steigenden Zinsen weiter --> Preise sinken ebenfalls.

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WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ich bin derjenige, der vor ein paar Seiten Mal den Einfluss von Zinssätzen auf Tilgungsraten vorgerechnet hat, und teile eindeutig deinen Grundgedanken. Du vergisst allerdings noch folgende Faktoren:

1. Höhere Zinsen erlauben eine niedrigere Tilgung
   In deinem Beispiel mit 0,7% Zinsen und 3,0% Tilgung ist der Kredit nach ca. 30 Jahren abgezahlt. Wenn wir diese Prämisse festhalten, sieht es wie folgt aus:
   Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):
   100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat => 30 Jahre 1 Monat abzahlen
   100.000€ bei 2,4% (2,28% Tilgung) => 390€/Monat (+ 26% statt +46%) => 30 Jahre 1 Monat abzahlen (3% Tilgung wären nur 24 Jahre 8 Monate abzahlen und damit nicht vergleichbar)

2. Eigenkapital
   Der Großteil finanziert nicht 100%, sondern 70-80%. Im Extremszenario Barkauf tangiert dich die Zinsentwicklung gar nicht (bzw. nur indirekt via Opportunitätskosten, aber nicht beim Bezahlen der Immobilie). Dadurch wird die Entwicklung ebenfalls abgeschwächt.

3. Verhältnis Angebot zu Nachfrage
   Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, wirken sich die Effekte nur leicht und langsam aus. Ob ein Hausverkäufer 50 oder 10 ernsthafte Interessenten hat, ist erst einmal egal. Wenn es nur noch 3-4 sind, hört das Überbieten um jeden Preis aber langsam auf.

Im Grundsatz ist es aber auf jeden Fall richtig, dass durch die Zinsentwicklung die Nachfrage (zu diesem Preisniveau) zurückgehen wird und der Preisanstieg gebremst bzw. ins Gegenteil verkehrt wird.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

Jetzt stellt sich jedoch die Frage, ob die Verkäufer deshalb den Preis senken müssen, da keine Nachfrage mehr existiert, oder ob die Kaufinteressenten ihren Wohnanspruch entsprechend der Marktlage und vorhandenem Finanzierungsspielraum nach unten anpassen müssen. Solange es den einen Käufer zum hohen Preis gibt, wird sich am Preisniveau nichts ändern. Man braucht keine 1000 kaufwillige Interessenten für 1 Haus bzw. Wohnung.

Das würde ja bedeuten, dass aktuell die Leute zu günstig verkaufen. Wenn ich für meine Bude 1.000 kaufwillige Interessenten hätte, würde ich den Preis ja heute schon so lange erhöhen bis nur noch 1-2 über bleiben.

antworten

Die Inflation entwertet deine Schuld nur wenn dein Einkommen mithalten kann.
Sonst überhaupt nicht, ganz im Gegenteil.
Denn deine Lebenshaltungskosten steigen und nehmen dir reales Einkommen weg.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Du hast deinen Post selbst nicht verstanden. Höhere Zinsen bedeuten trotz niedrigerer Tilgung die gleiche Laufzeit. Ich hab es dir vorgerechnet. Aus 650k werden NICHT 500k sondern 571k.

Aber die Zinsen steigen ja nur wegen der Inflation. Die Restschuld 342k war vorher "scary", jetzt erwartet man eher, dass 342k in 15 Jahren kaum noch etwas wert sind. Du kannst dich also mit mehr Restschuld als 342k verschulden im Vergleich zur Situation vor 2-3 Monaten, weil nach aktueller Erwartung das die Restschuld real weniger wert ist.

Wer vor paar Wochen oder Monaten gekauft hat, hat jetzt natürlich sofort großes Glück. Durch die stark gestiegene Inflation entwertet sich die Restschuld massiv. Das ist, als hätte man Biontech gekauft, bevor bekannt wurde, dass sie ein gut wirksames Impfmittel haben. Durch die Bekanntmachung, wir haben hier 95% Wirksamkeit mit Zulassung => sofort massiver Profit. Inflation massiv gestiegen => Restschuld sofort massiv entwertet.

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Ich verweise auf die Umfrage in der Immobranche, die Zinsen über 2,4% auf 10 Jahre bereits für gefährlich bei den derzeitigen Bewertungen hält.

Aber gut, was wissen die schon was der Wiwi Treff weiß nicht wahr?

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Belastung durch neue Zinsen zu hoch? In Deutschland hat doch praktisch jeder einen festen Zins für die Finanzierung. Wenn jetzt die Zinsen auf 3 oder 4 Prozent steigen können sich alle freuen die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Vor 10, 15 und 20 Jahren wurden deutlich höhere Zinsen vereinbart. Wer zu 4% neu finanzieren muss senkt damit seine monatliche Belastung!

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Komisch, was ist denn 2007/08 passiert?
Ja genau die steigenden Zinsen haben den Immobilienmarkt in den USA gekillt.

Ich weiß nicht warum manche auf die Idee kommen eine Zinssteigerung würde instant die Preise sinken lassen. Der Effekt ist immer zeitverzögert. Die 4,7% sind nicht so schlimm.

Wart doch mal ab wenn die 30Y Mortgage Rate über 6% geht und lass sie dort mal für mindestens ein Jahr.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Leute, in den USA sind die Zinsen von 2,6% auf 4,7% - es passiert nichts. Es geht einfach weiter nach oben. Kaum jemand finanziert am persönlichen Limit. Es wird einfach geschaut - okay, wir haben 110k HH-Brutto - was wollen wir uns leisten? 8x HH-Brutto? Okay.. 880k Euro.

Gerade im Preisbereich 700k aufwärts sind außerdem viele Erben unterwegs. Man darf hier nichts verwechseln - große Erbschaften sind sehr selten - das stimmt. Aber Hausverkäufe über 700, 800k sind auch selten. Wie oben einer schrieb, gibt es in einer Millionenstadt vielleicht 20 solche Verkäufe pro Jahr.

Da kannst du mitbieten als Big4 Partner, MBB Principal/irgendwas, Als IGM-ATler, als Arzt, Als Lehrer-Doppelverdiener-Paar. Aber da kann kein einfacher Wiwi mit 3k netto mitmachen. Das ist doch klar. Wer dort vor allem mitmacht sind die Erben. Ja, es gibt wenige, aber vielleicht gibt es ja in einer Millionenstadt 10 Erben pro Jahr mit 500k+ Erbe, die ein Haus wollen.

Es gibt einfach zu wenig gute Immobilien. Punkt aus Ende. Gerade in Städten wohnen die meisten doch in Mietskasernen. In endlosen Bunkern, Wohnung an Wohnung. Ein freistehendes EFH im Ballungsraum ist Luxus. Luxus kostet und ist selten.

Ein kleiner Wohnbunker hat 10, 12 oder 15 Wohneinheiten. Große Wohnbunkeranlagen haben hunderte Wohnungen, auf der Fläche wo sonst 3-5 EFHs stehen. Man darf nicht durch die Stadt fahren und sagen, ahja 20% EFH-Fläche, 80% MFH-Fläche. Nein, man muss schauen, wie verdichtet es ist. Und dann merkt man, in den Städten wohnen 2-5% der Leute in EFHs oder DHHs. In den Vororten im Ballungsraum maximal 20%.

60-70% studieren heutzutage. Rechnet selbst, wenn EFHs nur an Akademiker gehen würden - selbst dann wären EFHs eine Randerscheinung in der Subgruppe Akademiker. Und natürlich gibt es die erfolgreichen Handwerker, Selbständige etc. ohne Studium. Auch kein Massenphänomen, aber EFHs sind nun mal kein Massenphänomen in Ballungsräumen.

antworten

Die Leute, die aktuell Immobilien besitzen, sind entweder schuldenfrei oder haben ihre Immobilie 20%, 30% oder 40% unter dem aktuellen Wert verkauft.

Die Kohorte der 2022-Käufer ist einzig, die Kohorte der 2021-Käufer ist klein. Wer heute sein 10 Jahres-Darlehen refinanzieren muss, hat 2011 gekauft. Für weniger als die Hälfte des heutigen Preises. Eine 800k Immo wurde damals für 400k gekauft, davon 80k EK, 320k Kredit. Jetzt sind dort vielleicht noch 210k Restschuld übrig.

210k Restschuld bei 800k Wert - das tut niemanden weh, auch nicht bei 4%.

Andere refinanzieren gerade ihr 15 oder 20 Jahres Darlehen, die haben noch geringere Restschulden.

Wer dagegen 2021 gekauft hat, wird 2031 oder 2036 oder 2041 erstmals refinanzieren müssen. Für uns hier irrelevant.

antworten

Bitte nicht du das lesen was du lesen möchtest...

Es steht auch drin das es in 114 von 126 Städten (oder ähnlich hab die Zahlen nicht 100% im Kopf) einen Angebotsüberhang geben wird.
Es steht auch drin das ein Zinsschock zu einer abrupten Neubewertung führen kann.
Es steht auch drin das ein Preisrückgang in nur wenigen Metropolen Signalwirkung für andere hat.

Noch dazu werden ganze 28% Preissteigerung bis 2030 erwartet, was ein Realer Verlust ist.
Usw....

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie schon oben klargestellt wurde, sagt die Studie aber auch etwas ganz anderes aus, als hier kolportiert wurde:

1. Bis 2024 werden in allen untersuchten 13 "Metropolen" (von Bremen und Hannover über Stuttgart und Köln bis München, Frankfurt und Berlin) weiter steigende Preise prognostiziert.
2. AB 2024 wird - ZUNÄCHST LEDIGLICH FÜR WENIGE STÄDTE (!) - ein Ende des aktuellen Zyklus extremer Preissteigerungen prognostiziert, für die meisten anderen Städte wird vorhergesagt, dass der Zyklus erst später endet.

VOR ALLEM ABER BEDEUTET EIN ENDE DES ZYKLUS LAUT STUDIE NICHT NOTWENDIGERWEISE SINKENDE PREISE. Wahrscheinlicher erscheint, dass sich die Preise (ähnlich wie in den 90er bis 00er Jahren) dann längere Zeit "seitwärts" bewegen (also konstant bleiben).

Also: Wer jetzt auf sinkende Preise in attraktiven Lagen spekuliert, ist aller Voraussicht nach (wie immer in den letzten Jahren) wieder der Dumme. Ich denke da an die ganzen Hobbyexperten, die sich sicher waren, dass durch Corona die Preise sinken (und de facto gab es 20 und 21 die höchsten Preissprünge ever).

antworten

Passiert in der Praxis ja auch (jetzt nicht so extrem wie bei dir beschrieben) - nennt sich Bieten

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ich bin derjenige, der vor ein paar Seiten Mal den Einfluss von Zinssätzen auf Tilgungsraten vorgerechnet hat, und teile eindeutig deinen Grundgedanken. Du vergisst allerdings noch folgende Faktoren:

1. Höhere Zinsen erlauben eine niedrigere Tilgung
   In deinem Beispiel mit 0,7% Zinsen und 3,0% Tilgung ist der Kredit nach ca. 30 Jahren abgezahlt. Wenn wir diese Prämisse festhalten, sieht es wie folgt aus:
   Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):
   100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat => 30 Jahre 1 Monat abzahlen
   100.000€ bei 2,4% (2,28% Tilgung) => 390€/Monat (+ 26% statt +46%) => 30 Jahre 1 Monat abzahlen (3% Tilgung wären nur 24 Jahre 8 Monate abzahlen und damit nicht vergleichbar)

2. Eigenkapital
   Der Großteil finanziert nicht 100%, sondern 70-80%. Im Extremszenario Barkauf tangiert dich die Zinsentwicklung gar nicht (bzw. nur indirekt via Opportunitätskosten, aber nicht beim Bezahlen der Immobilie). Dadurch wird die Entwicklung ebenfalls abgeschwächt.

3. Verhältnis Angebot zu Nachfrage
   Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, wirken sich die Effekte nur leicht und langsam aus. Ob ein Hausverkäufer 50 oder 10 ernsthafte Interessenten hat, ist erst einmal egal. Wenn es nur noch 3-4 sind, hört das Überbieten um jeden Preis aber langsam auf.

Im Grundsatz ist es aber auf jeden Fall richtig, dass durch die Zinsentwicklung die Nachfrage (zu diesem Preisniveau) zurückgehen wird und der Preisanstieg gebremst bzw. ins Gegenteil verkehrt wird.

Alex5555 schrieb am 06.04.2022:

Hier nochmal der mit dem ehemals Budget in Höhe von 650.000€ und monatliches netto von 6.000€ und der Aussage über die Verschiebung der Nachfrage/Budget.

Warum haben nur die wenigsten meinen Post wirklich verstanden?

Ich lese Antworten wie "6000€ verdienen auch viele Nichtakademiker" oder "650k€ ist auch nicht viel als Budget - ich kenne welche, die haben ein deutlich höheres Budget" oder "Mein Makler hat gesagt, dass die Zinsen keinen Einfluss haben, da viele ein höheres Budget haben".

Gratulation, ihr habt die Aussage meines Posts überhaupt nicht verstanden!

Ich kann es aber gerne für euch und auch für andere, die meinen Post nicht gelesen haben, noch einmal erläutern:

Jeder, der ein Großteil seiner Immobilie finanzieren möchte, ist von der Zinsentwicklung betroffen. Egal ob man ein Budget von 100.000 € oder von 5.000.000€ hat.

Beispiel (100% Finanzierung, EK für Kaufnebenkosten nutzen):

100.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 310€/Monat
100.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 450€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 308€/Monat -> 68.000€ (- 32%)

500.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 1.540€/Monat
500.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 2.250€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 1.541€/Monat -> 340.000€ (- 32%)

1.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 3.080€/Monat
1.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 4.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 3.080€/Monat -> 680.000€ (- 32%)

5.000.000€ bei 0,7% (3% Tilgung) => 15.400€/Monat
5.000.000€ bei 2,4% (3% Tilgung) => 22.500€/Monat (+ 46%)
Neues Budget bei 15.400€/Monat -> 3.400.000€ (- 32%)

Wie man sieht, hat man aktuell ca. 32% weniger als Budget verfügbar bzw. man muss für das gleiche Budget ca. 46% mehr monatlich ausgeben.

Man kann sehr gut sehen, dass die Nachfrage sich verschieben wird und somit auch die Preise beeinflusst werden:

Jemand, der vorher etwas für 500.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 340.000€
Jemand, der vorher etwas für 1.000.000€ gesucht hat, sucht nun etwas für 680.000€.

Keiner kann mir sagen, dass derjenige, der vorher etwas für 1 Mio. gesucht hat (und nicht gefunden hat), nun noch 320.000€ unter dem Kopfkissen findet, um die Zinserhöhung auszugleichen.
Denn die 320.000€ hätte er sicherlich schon vorher in sein Budget eingepreis, um z.B. auf 1,3 Mio. zu kommen (denn für 1Mio. hat man gerade in den Großstädten nichts gescheites gefunden).

Man könnte diese Verschiebung auch grafisch darstellen z.B. als Verteilungsfunktion. Hier gibt es sicherlich Statistiken drüber, welche Budgets generell verfügbar sind.

Jetzt stellt sich jedoch die Frage, ob die Verkäufer deshalb den Preis senken müssen, da keine Nachfrage mehr existiert, oder ob die Kaufinteressenten ihren Wohnanspruch entsprechend der Marktlage und vorhandenem Finanzierungsspielraum nach unten anpassen müssen. Solange es den einen Käufer zum hohen Preis gibt, wird sich am Preisniveau nichts ändern. Man braucht keine 1000 kaufwillige Interessenten für 1 Haus bzw. Wohnung.

Das würde ja bedeuten, dass aktuell die Leute zu günstig verkaufen. Wenn ich für meine Bude 1.000 kaufwillige Interessenten hätte, würde ich den Preis ja heute schon so lange erhöhen bis nur noch 1-2 über bleiben.

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Lesekompetenz hilft - der Vorposter schreibt, dass bei Anschlussfinanzierungen das aktuelle Zinsniveau günstiger ist als das was vor 10-15 Jahren (typisch deutsche Finanzierungsform) als die erste Finanzierung lief und sich für diesen Teil kein besonderes Risiko ergibt.
Für Neufinanzierungen mag es anders aussehen, aber darauf zu hoffen, dass zeitnah aus der Ecke Druck kommt das Anschlussfinanzierungen nicht klappen glaube ich eher nicht, spannend wirds in 10 Jahren

Variable Verzinsungen sind in Deutschland bei Verbrauchern extrem selten.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Ich verweise auf die Umfrage in der Immobranche, die Zinsen über 2,4% auf 10 Jahre bereits für gefährlich bei den derzeitigen Bewertungen hält.

Aber gut, was wissen die schon was der Wiwi Treff weiß nicht wahr?

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Belastung durch neue Zinsen zu hoch? In Deutschland hat doch praktisch jeder einen festen Zins für die Finanzierung. Wenn jetzt die Zinsen auf 3 oder 4 Prozent steigen können sich alle freuen die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Vor 10, 15 und 20 Jahren wurden deutlich höhere Zinsen vereinbart. Wer zu 4% neu finanzieren muss senkt damit seine monatliche Belastung!

antworten

Es steht aber auch drinnen im Zusammenhang mit Inflation, dass die Anleger im Grunde genommen und vereinfacht ausgedrückt nur die Auswahl zwischen verschiedenen "überhítzen'' Anlageklasse haben. Also egal ob Immobilien oder Aktien usw.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Bitte nicht du das lesen was du lesen möchtest...

Es steht auch drin das es in 114 von 126 Städten (oder ähnlich hab die Zahlen nicht 100% im Kopf) einen Angebotsüberhang geben wird.
Es steht auch drin das ein Zinsschock zu einer abrupten Neubewertung führen kann.
Es steht auch drin das ein Preisrückgang in nur wenigen Metropolen Signalwirkung für andere hat.

Noch dazu werden ganze 28% Preissteigerung bis 2030 erwartet, was ein Realer Verlust ist.
Usw....

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie schon oben klargestellt wurde, sagt die Studie aber auch etwas ganz anderes aus, als hier kolportiert wurde:

1. Bis 2024 werden in allen untersuchten 13 "Metropolen" (von Bremen und Hannover über Stuttgart und Köln bis München, Frankfurt und Berlin) weiter steigende Preise prognostiziert.
2. AB 2024 wird - ZUNÄCHST LEDIGLICH FÜR WENIGE STÄDTE (!) - ein Ende des aktuellen Zyklus extremer Preissteigerungen prognostiziert, für die meisten anderen Städte wird vorhergesagt, dass der Zyklus erst später endet.

VOR ALLEM ABER BEDEUTET EIN ENDE DES ZYKLUS LAUT STUDIE NICHT NOTWENDIGERWEISE SINKENDE PREISE. Wahrscheinlicher erscheint, dass sich die Preise (ähnlich wie in den 90er bis 00er Jahren) dann längere Zeit "seitwärts" bewegen (also konstant bleiben).

Also: Wer jetzt auf sinkende Preise in attraktiven Lagen spekuliert, ist aller Voraussicht nach (wie immer in den letzten Jahren) wieder der Dumme. Ich denke da an die ganzen Hobbyexperten, die sich sicher waren, dass durch Corona die Preise sinken (und de facto gab es 20 und 21 die höchsten Preissprünge ever).

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Es scheint den Leuten irgendwie schwer zu fallen, zu erkennen, dass es Preistreiber in beide Richtungen gibt und das man tatsächlich nicht vorhersehen kann, wie sich der Immobilienmarkt entwickeln wird. Leute, wir wissen es alle nicht. Es hilft nichts, sich immer die Argumente rauszusuchen, die zu der eigenen (gewünschten) meinung passt.

Auch diese ominösen 2,4%, die die Branche schon als Schwellenwert nennt oder sonstw was. Das sind die selben Leute, die Anfang 2020 ganz sicher waren, dass der Immomarkt etwas verzögert durch Corona runtergehen wird.

Hilft doch alles nix. Und wenn ich Anfang 30 mit 2 Kindern bin - dann hilft es mir halt auch so rein gar nichts, wenn die Preise eventuell in 10 Jahren da oder dort sind. Ich leben ja heute und interessiere mich heute für das Haus oder sonst was.

Findet euch damit ab, dass es zu viele Faktoren gibt... wer hätte vor 1 Jahr gedacht, dass wir Krieg in Europa hatten? Wer hätte 2019 an eine Pandemie gelaubt? Wer hätte im April 2020 geglaubt, dass die Wirtschaft dermaßen schnell wieder hochfährt? Wer hätte vor 2 Jahren geglaubt, dass eine neue Gasheizung für mein gekauftes Haus vllt doch nciht die beste Entscheidung ist?! Hätte hätte, Fahrradhelm.

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Noch dazu werden ganze 28% Preissteigerung bis 2030 erwartet, was ein Realer Verlust ist.

Das würde aber allenfalls nur bei denjenigen zutreffen, die sehr viel EK drin haben und auch nur, wenn alternative Investments mehr als 28% bringen.

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Gilt für Neubau-Renditeobjekte, also Mietwohnungen. Da werden dann nur noch Genossenschaften bauen können, die verbilligte Grundstücke bekommen. Dann werden solche Objekte nur noch wenig gebaut werden.
Den Bestand interessiert das nicht. Mein Renditeobjekt Nj. 1994 hat sich seit 2009 (Kauf) im Wert vervierfacht. Hatte damals nicht mehr gekostet als ein Neuwagen der gehobenen Mittelklasse. Hatte ich ohne Finanzierung gekauft. Ist bei Renditeobjekten oft der Fall. Weil viele Käufer die Rendite überhaupt nicht interessiert.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Ich verweise auf die Umfrage in der Immobranche, die Zinsen über 2,4% auf 10 Jahre bereits für gefährlich bei den derzeitigen Bewertungen hält.

Aber gut, was wissen die schon was der Wiwi Treff weiß nicht wahr?

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Belastung durch neue Zinsen zu hoch? In Deutschland hat doch praktisch jeder einen festen Zins für die Finanzierung. Wenn jetzt die Zinsen auf 3 oder 4 Prozent steigen können sich alle freuen die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Vor 10, 15 und 20 Jahren wurden deutlich höhere Zinsen vereinbart. Wer zu 4% neu finanzieren muss senkt damit seine monatliche Belastung!

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WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Noch dazu werden ganze 28% Preissteigerung bis 2030 erwartet, was ein Realer Verlust ist.

Du glaubst also, dass bis 2030 die Löhne in Deutschland um 28% oder mehr steigen?

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Kredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von über zehn Jahren machen inzwischen die Hälfte der Wohnungsbaukredite privater Haushalte aus. Mitten in einer Zinswende hätten Banken also noch für einige Jahre sehr niedrig verzinste Kredite in ihren Bilanzen, müssten aber für die Refinanzierung schon höhere Zinsen bezahlen.

Wir sehen allerdings eine steigende Nachfrage nach Krediten, bei denen die Immobilienkäufer relativ wenig bis gar kein nennenswertes Eigenkapital mitbringen. Dass die Erwerber immer weniger Kapital mitbringen, liegt daran, dass die Haushaltseinkommen nicht in dem Maße steigen wie die Kosten für eine Immobilie.

Wohnungsbaukredite sind vor dem Hintergrund stark steigender Preise schlicht risikoreicher geworden, weil sich der Trend schnell umdrehen kann. Die Verschuldung der Immobilienkäufer nimmt zu: Diese finanzieren einen immer höheren Anteil ihrer Anschaffungskosten über Kredite und bringen immer weniger Eigenkapital mit. Marktdaten deuten darauf hin, dass im Neugeschäft in knapp zehn Prozent der Fälle die Kreditsumme den Kaufpreis der Immobilie übersteigt. Die Preise für Wohnimmobilien haben sich von den Zuwächsen der Einkommen entkoppelt. Der Anteil des Schuldendienstes am verfügbaren Einkommen ist in letzter Zeit weiter gestiegen und lag zuletzt bei 29 Prozent.

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Was für ein Angebotsüberhang wird angeblich erwartet? Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder freistehende Häuser?? Wie soll das zustande kommen, wenn es doch seit Jahren einen extremen Nachfrageüberhang gibt. Die Makler kennen nur noch potentielle Käufer, aber keine Verkäufer mehr! Bin selbst Makler mit jetzt 0 Umsatz. Die Zinsen sind im Vergleich zu früher immer noch lächerlich niedrig!

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Bitte nicht du das lesen was du lesen möchtest...

Es steht auch drin das es in 114 von 126 Städten (oder ähnlich hab die Zahlen nicht 100% im Kopf) einen Angebotsüberhang geben wird.
Es steht auch drin das ein Zinsschock zu einer abrupten Neubewertung führen kann.
Es steht auch drin das ein Preisrückgang in nur wenigen Metropolen Signalwirkung für andere hat.

Noch dazu werden ganze 28% Preissteigerung bis 2030 erwartet, was ein Realer Verlust ist.
Usw....

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Wie schon oben klargestellt wurde, sagt die Studie aber auch etwas ganz anderes aus, als hier kolportiert wurde:

1. Bis 2024 werden in allen untersuchten 13 "Metropolen" (von Bremen und Hannover über Stuttgart und Köln bis München, Frankfurt und Berlin) weiter steigende Preise prognostiziert.
2. AB 2024 wird - ZUNÄCHST LEDIGLICH FÜR WENIGE STÄDTE (!) - ein Ende des aktuellen Zyklus extremer Preissteigerungen prognostiziert, für die meisten anderen Städte wird vorhergesagt, dass der Zyklus erst später endet.

VOR ALLEM ABER BEDEUTET EIN ENDE DES ZYKLUS LAUT STUDIE NICHT NOTWENDIGERWEISE SINKENDE PREISE. Wahrscheinlicher erscheint, dass sich die Preise (ähnlich wie in den 90er bis 00er Jahren) dann längere Zeit "seitwärts" bewegen (also konstant bleiben).

Also: Wer jetzt auf sinkende Preise in attraktiven Lagen spekuliert, ist aller Voraussicht nach (wie immer in den letzten Jahren) wieder der Dumme. Ich denke da an die ganzen Hobbyexperten, die sich sicher waren, dass durch Corona die Preise sinken (und de facto gab es 20 und 21 die höchsten Preissprünge ever).

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Eine massive Angebotsschwemme hat den Markt gekillt, weil Kreditnehmer ohne Job, ohne Ausbildung etc. pp. Kredite bekommen haben, welche auch noch variabel verzinst waren.

Wirtschaftsabschwung, höhere Kreditkosten führten zur finanziellen Untragbarkeit der Subprime-Kredite für die Arbeitslosen Kreditnehmer.

Die mussten das verkaufen, tausend andere auch. Das hat die Immobilienpreise ca. 3 Jahre zurück geworfen (2006 All Time High, Rückfall über einige Jahre auf das Preisniveau 2003).

Wenn gleiches hier in 2022 passiert mit Rückfall auf 2019, dann sind die 95% der Leute, die vor 2019 gekauft trotzdem noch fein raus.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Komisch, was ist denn 2007/08 passiert?
Ja genau die steigenden Zinsen haben den Immobilienmarkt in den USA gekillt.

Ich weiß nicht warum manche auf die Idee kommen eine Zinssteigerung würde instant die Preise sinken lassen. Der Effekt ist immer zeitverzögert. Die 4,7% sind nicht so schlimm.

Wart doch mal ab wenn die 30Y Mortgage Rate über 6% geht und lass sie dort mal für mindestens ein Jahr.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Leute, in den USA sind die Zinsen von 2,6% auf 4,7% - es passiert nichts. Es geht einfach weiter nach oben. Kaum jemand finanziert am persönlichen Limit. Es wird einfach geschaut - okay, wir haben 110k HH-Brutto - was wollen wir uns leisten? 8x HH-Brutto? Okay.. 880k Euro.

Gerade im Preisbereich 700k aufwärts sind außerdem viele Erben unterwegs. Man darf hier nichts verwechseln - große Erbschaften sind sehr selten - das stimmt. Aber Hausverkäufe über 700, 800k sind auch selten. Wie oben einer schrieb, gibt es in einer Millionenstadt vielleicht 20 solche Verkäufe pro Jahr.

Da kannst du mitbieten als Big4 Partner, MBB Principal/irgendwas, Als IGM-ATler, als Arzt, Als Lehrer-Doppelverdiener-Paar. Aber da kann kein einfacher Wiwi mit 3k netto mitmachen. Das ist doch klar. Wer dort vor allem mitmacht sind die Erben. Ja, es gibt wenige, aber vielleicht gibt es ja in einer Millionenstadt 10 Erben pro Jahr mit 500k+ Erbe, die ein Haus wollen.

Es gibt einfach zu wenig gute Immobilien. Punkt aus Ende. Gerade in Städten wohnen die meisten doch in Mietskasernen. In endlosen Bunkern, Wohnung an Wohnung. Ein freistehendes EFH im Ballungsraum ist Luxus. Luxus kostet und ist selten.

Ein kleiner Wohnbunker hat 10, 12 oder 15 Wohneinheiten. Große Wohnbunkeranlagen haben hunderte Wohnungen, auf der Fläche wo sonst 3-5 EFHs stehen. Man darf nicht durch die Stadt fahren und sagen, ahja 20% EFH-Fläche, 80% MFH-Fläche. Nein, man muss schauen, wie verdichtet es ist. Und dann merkt man, in den Städten wohnen 2-5% der Leute in EFHs oder DHHs. In den Vororten im Ballungsraum maximal 20%.

60-70% studieren heutzutage. Rechnet selbst, wenn EFHs nur an Akademiker gehen würden - selbst dann wären EFHs eine Randerscheinung in der Subgruppe Akademiker. Und natürlich gibt es die erfolgreichen Handwerker, Selbständige etc. ohne Studium. Auch kein Massenphänomen, aber EFHs sind nun mal kein Massenphänomen in Ballungsräumen.

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Ganz genau. Einfaches Beispiel: nach Umzug mussten wir aktuell den Stromtarif wechseln, obwohl beim selben Anbieter. Trotz gleichem Jahresverbrauch erhöht sich der monatliche Abschlag um 80%, für dieselbe „Leistung“. Ähnliches an Tankstelle etc., überall zahlt man deutlich mehr. So kommt eben die Inflation zustande. Die Inflation hat damit bisher mitnichten meine Schulden reduziert, im Gegenteil, sie hat mein verfügbares Einkommen geschmälert. Durch die Inflation „gewinnst“ du nur, wenn dein Einkommenszuwachs die Mehrkosten kompensiert und du noch etwas mehr verdienst.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Die Inflation entwertet deine Schuld nur wenn dein Einkommen mithalten kann.
Sonst überhaupt nicht, ganz im Gegenteil.
Denn deine Lebenshaltungskosten steigen und nehmen dir reales Einkommen weg.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Du hast deinen Post selbst nicht verstanden. Höhere Zinsen bedeuten trotz niedrigerer Tilgung die gleiche Laufzeit. Ich hab es dir vorgerechnet. Aus 650k werden NICHT 500k sondern 571k.

Aber die Zinsen steigen ja nur wegen der Inflation. Die Restschuld 342k war vorher "scary", jetzt erwartet man eher, dass 342k in 15 Jahren kaum noch etwas wert sind. Du kannst dich also mit mehr Restschuld als 342k verschulden im Vergleich zur Situation vor 2-3 Monaten, weil nach aktueller Erwartung das die Restschuld real weniger wert ist.

Wer vor paar Wochen oder Monaten gekauft hat, hat jetzt natürlich sofort großes Glück. Durch die stark gestiegene Inflation entwertet sich die Restschuld massiv. Das ist, als hätte man Biontech gekauft, bevor bekannt wurde, dass sie ein gut wirksames Impfmittel haben. Durch die Bekanntmachung, wir haben hier 95% Wirksamkeit mit Zulassung => sofort massiver Profit. Inflation massiv gestiegen => Restschuld sofort massiv entwertet.

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Bei uns wird aktuell über 5-7% Gehaltsanpassung in 2022 geredet. Für 2023 soll 10% fest eingeplant werden (im Budget, was dann bisher auch immer so gekommen ist; Budget dieses Jahr 5% aber es wird über eine einmalige Erhöhung oberhalb des Budgets beraten). Es herrscht Fachkräftemangel überall und eine Reallohn-Senkung können wir unserer Belegschaft nicht verkaufen. Entsprechend müssen wir auch unsere Preise anpassen, das ist klar (20% Lohnanteil x 5% = 1% zusätzliche Preissteigerung in 2022; 20% x 10% = 2% zusätzliche Preissteigerung in 2023).

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Ganz genau. Einfaches Beispiel: nach Umzug mussten wir aktuell den Stromtarif wechseln, obwohl beim selben Anbieter. Trotz gleichem Jahresverbrauch erhöht sich der monatliche Abschlag um 80%, für dieselbe „Leistung“. Ähnliches an Tankstelle etc., überall zahlt man deutlich mehr. So kommt eben die Inflation zustande. Die Inflation hat damit bisher mitnichten meine Schulden reduziert, im Gegenteil, sie hat mein verfügbares Einkommen geschmälert. Durch die Inflation „gewinnst“ du nur, wenn dein Einkommenszuwachs die Mehrkosten kompensiert und du noch etwas mehr verdienst.

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Passat oder Tiguan? Kenne keine Frau, die auf VW steht (vielleicht zwangsweise dort, wo das Geld knapp ist?).
VW baut komplett emotionslose PKW, Emotionen gibt es woanders.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Ihr macht euch einfach viel zu viel Gedanken, da ihr Wiwis seid. Ich hab vor einem Jahr gekauft und hab damit Freunde etwas begeistert. Tagtäglich kommen WhatsApps: Schau mal das oder jenes.

Von 10 Paaren hat sich vielleicht 1 die Zins- oder Immobilienentwicklung angesehen. Die sind damit auch völlig überfordert, Die wollen einfach nur kaufen. Ob es vor 12 Monaten oder 12 Jahren billiger war oder in 5 Jahren wird - Egal!

Ihr seid hier einfach zu sehr in der Wiwi-Blaße. Wenn die Freundin mit Anfang 30 in die Kinderplanung geht, dann wird die 4-5ZKB-ETW oder EFH gekauft. Egal, ob 1,0% oder 3,8%. Da wird auch bis zum letzten Cent ausgelotet. Ihr glaubt doch nicht, dass sich alle Frauen damit begnügen bis zum Ende in ner Mietsbude zu wohnen, wenn die ganzen Freundinnen bauen und ihr mit nem schwierigen Immo-Markt argumentiert? Seid ihr alle Singles? oder noch so jung? Wartet mal ab, mit 30 geht der Spaß da erst richtig los.

Genau so. Das Thema Frauen (oder genereller Partner/Familie) wird bei so vielen außer acht gelassen.

Auch wenn die (häufig) jungen Burschen mit 20 Jahren mir vorrechnen wie sie aktuell monatlich x Euro in ETF investieren, Kryptos minen und damit dann mit spätestens 40 der Mäc sind. Ernst gemeint: Gratulation zu eurer Disziplin. Die hat nicht jeder.

Aber spätestens wenn es Mitte/Ende 20 mal ernst mit der Damenwelt wird, ist mit dem frugalen Investor-Dasein sowieso vorbei. Dann geht es ans Reisen, die schicke Küche samt Möbeleinrichtung usw. Und wenn die Familie in Planung ist, geht es erst richtig los. Genau wie du sagtest. Da fliegt das mühsam investierte Geld nur so aus dem Fenster. 💸

Und lasst euch übrigens nicht beirren, was andere Statussymbole betrifft. Es sind nicht immer nur die Männer, die unbedingt die dicken Karren wollen, auch wenn sie diese fahren und toll finden. Auch da haben Frau und Familie ein gewichtiges Wort mitzureden. Da muss es dann schon der Passat, Tiguan oder Ähnliches seine wegen der Sicherheit und so! 😁

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Wenn die Inflation anhält, werden sich die Löhne deutlich steigen!

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Ganz genau. Einfaches Beispiel: nach Umzug mussten wir aktuell den Stromtarif wechseln, obwohl beim selben Anbieter. Trotz gleichem Jahresverbrauch erhöht sich der monatliche Abschlag um 80%, für dieselbe „Leistung“. Ähnliches an Tankstelle etc., überall zahlt man deutlich mehr. So kommt eben die Inflation zustande. Die Inflation hat damit bisher mitnichten meine Schulden reduziert, im Gegenteil, sie hat mein verfügbares Einkommen geschmälert. Durch die Inflation „gewinnst“ du nur, wenn dein Einkommenszuwachs die Mehrkosten kompensiert und du noch etwas mehr verdienst.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Die Inflation entwertet deine Schuld nur wenn dein Einkommen mithalten kann.
Sonst überhaupt nicht, ganz im Gegenteil.
Denn deine Lebenshaltungskosten steigen und nehmen dir reales Einkommen weg.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Du hast deinen Post selbst nicht verstanden. Höhere Zinsen bedeuten trotz niedrigerer Tilgung die gleiche Laufzeit. Ich hab es dir vorgerechnet. Aus 650k werden NICHT 500k sondern 571k.

Aber die Zinsen steigen ja nur wegen der Inflation. Die Restschuld 342k war vorher "scary", jetzt erwartet man eher, dass 342k in 15 Jahren kaum noch etwas wert sind. Du kannst dich also mit mehr Restschuld als 342k verschulden im Vergleich zur Situation vor 2-3 Monaten, weil nach aktueller Erwartung das die Restschuld real weniger wert ist.

Wer vor paar Wochen oder Monaten gekauft hat, hat jetzt natürlich sofort großes Glück. Durch die stark gestiegene Inflation entwertet sich die Restschuld massiv. Das ist, als hätte man Biontech gekauft, bevor bekannt wurde, dass sie ein gut wirksames Impfmittel haben. Durch die Bekanntmachung, wir haben hier 95% Wirksamkeit mit Zulassung => sofort massiver Profit. Inflation massiv gestiegen => Restschuld sofort massiv entwertet.

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Andere Situation in den USA. Da mussten die Leute nicht verkaufen und auch keine Privatinsolvenz erklären. Die hatten den Banken einfach die Hausschlüssel gegeben und waren dann weg. Geht in Deutschland nicht. Hier gibt es auch keine Schuldner mit so schlechter Bonität. Zinsen sind nicht variabel, sondern fest!

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Eine massive Angebotsschwemme hat den Markt gekillt, weil Kreditnehmer ohne Job, ohne Ausbildung etc. pp. Kredite bekommen haben, welche auch noch variabel verzinst waren.

Wirtschaftsabschwung, höhere Kreditkosten führten zur finanziellen Untragbarkeit der Subprime-Kredite für die Arbeitslosen Kreditnehmer.

Die mussten das verkaufen, tausend andere auch. Das hat die Immobilienpreise ca. 3 Jahre zurück geworfen (2006 All Time High, Rückfall über einige Jahre auf das Preisniveau 2003).

Wenn gleiches hier in 2022 passiert mit Rückfall auf 2019, dann sind die 95% der Leute, die vor 2019 gekauft trotzdem noch fein raus.

WiWi Gast schrieb am 07.04.2022:

Komisch, was ist denn 2007/08 passiert?
Ja genau die steigenden Zinsen haben den Immobilienmarkt in den USA gekillt.

Ich weiß nicht warum manche auf die Idee kommen eine Zinssteigerung würde instant die Preise sinken lassen. Der Effekt ist immer zeitverzögert. Die 4,7% sind nicht so schlimm.

Wart doch mal ab wenn die 30Y Mortgage Rate über 6% geht und lass sie dort mal für mindestens ein Jahr.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2022:

Leute, in den USA sind die Zinsen von 2,6% auf 4,7% - es passiert nichts. Es geht einfach weiter nach oben. Kaum jemand finanziert am persönlichen Limit. Es wird einfach geschaut - okay, wir haben 110k HH-Brutto - was wollen wir uns leisten? 8x HH-Brutto? Okay.. 880k Euro.

Gerade im Preisbereich 700k aufwärts sind außerdem viele Erben unterwegs. Man darf hier nichts verwechseln - große Erbschaften sind sehr selten - das stimmt. Aber Hausverkäufe über 700, 800k sind auch selten. Wie oben einer schrieb, gibt es in einer Millionenstadt vielleicht 20 solche Verkäufe pro Jahr.

Da kannst du mitbieten als Big4 Partner, MBB Principal/irgendwas, Als IGM-ATler, als Arzt, Als Lehrer-Doppelverdiener-Paar. Aber da kann kein einfacher Wiwi mit 3k netto mitmachen. Das ist doch klar. Wer dort vor allem mitmacht sind die Erben. Ja, es gibt wenige, aber vielleicht gibt es ja in einer Millionenstadt 10 Erben pro Jahr mit 500k+ Erbe, die ein Haus wollen.

Es gibt einfach zu wenig gute Immobilien. Punkt aus Ende. Gerade in Städten wohnen die meisten doch in Mietskasernen. In endlosen Bunkern, Wohnung an Wohnung. Ein freistehendes EFH im Ballungsraum ist Luxus. Luxus kostet und ist selten.

Ein kleiner Wohnbunker hat 10, 12 oder 15 Wohneinheiten. Große Wohnbunkeranlagen haben hunderte Wohnungen, auf der Fläche wo sonst 3-5 EFHs stehen. Man darf nicht durch die Stadt fahren und sagen, ahja 20% EFH-Fläche, 80% MFH-Fläche. Nein, man muss schauen, wie verdichtet es ist. Und dann merkt man, in den Städten wohnen 2-5% der Leute in EFHs oder DHHs. In den Vororten im Ballungsraum maximal 20%.

60-70% studieren heutzutage. Rechnet selbst, wenn EFHs nur an Akademiker gehen würden - selbst dann wären EFHs eine Randerscheinung in der Subgruppe Akademiker. Und natürlich gibt es die erfolgreichen Handwerker, Selbständige etc. ohne Studium. Auch kein Massenphänomen, aber EFHs sind nun mal kein Massenphänomen in Ballungsräumen.

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