WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Update: 850 Häuser im Angebot, +16% in weniger als 1 Monat

Wenn ich jetzt noch meine Bude inseriere, dann sind es 851. Bekomme ich die anderen 850 dann günstiger? Wenn ja, dann stelle ich meine Bude rein :-)
Ich stelle mir gerade wirklich die Frage, was das Marktvolumen mit den Marktpreisen zu tun hat. Wie war denn im Mai 2020 / Mai 2019 / Mai 2018 / Mai 20..... die Entwicklung des Angebotes?

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Kommt mir so vor als denken manche, dass Immobilien bald für ein Butterbrot getauscht werden...irgendwo im Nirgendwo vielleicht ja, dort aber wo Infrastruktur und Arbeitsplätze en masse vorhanden sind, wohl eher nicht. Ich frage mich auch wie bei steigenden Energie-, Material, Lohnkosten und der Inflation etwas billiger werden soll, das soll mir mal einer erklären.

Die Immobilien werden mit Sicherheit nicht mehr billiger, eine Korrektur um 5-10% ist zwar kurzfristig wahrscheinlich, und da verkaufen dann auch Menschen die eher wackelige Knie wegen Corona, Krieg und einem möglichen Meteoriteneinschlag, es wird aber erneut nach Oben gehen sobald etwas Ruhe eingekehrt ist.

Ihr könnt ja entspannt euch selbst beweihräuchern und euch gekonnt auf die Schulter klopfen, billiger bei Inflation wird soweit ich weiß nichts mehr, höchstens kurzfristige Effekte wegen Angstmacherei...aber vielleicht weiß ich auch nicht was Inflation heißt, dann lasse ich mich aber auch gerne belehren.

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Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Das wäre schön, ist aber leider nicht die Realität.

In letzter Zeit gab es sehr viele Leute, die nur auf 5 Jahre die Zinsbindung hatten, da sie mit absurd niedrigen Angeboten gelockt wurden. Ich hab das leider auch mehrfach erlebt in meinem Freundeskreis und wollte den Leuten abraten, aber 0.x% auf 5 Jahre war zu lukrativ.

Folglich sind diese Leute bei 2.5-3% jetzt einem enormen Anstieg ausgesetzt bei der monatlichen Belastung. In meinen Augen total blauäugig, aber das heißt leider nicht, dass es nicht dennoch oft so gehandhabt wurde.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Niemand sollte das machen.

Frage dich aber lieber mal, was Leute machen, die zu hohen Preisen gekauft haben und in 1-2 Jahren verkaufen müssen

warum sollte jemand verkaufen müssen?

wenn er in 1-2 Jahren refinanzieren muss, dann hat er vor 8-9 Jahren gekauft und Zinsen 2,5%+ bezahlt, da passiert nicht viel.

Abgesehen davon stabilisieren sich die Zinsen auch gerade wieder um die 2,5% auf 10 Jahre.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Mal eine Frage in die Runde:
Wer glaubt daran, dass Immobilienbesitzer bei fast 8% Inflation und stark fallenden Aktienkursen sowie geringen Sparguthabenzinsen ihre solide finanzierte oder bereits abbezahlte Immobilie zu Preisen deutlich unterhalb der bis Anfang 2022 erzielten Verkaufspreise auf den Markt bringen werden. (z.B. Mit 25% Abschlag). Werden das viele machen? Ohne Not und ohne sinnvolle Alternative?
Ich glaube irgendwie nicht daran.

antworten

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Meine reinen Mietrenditen (ohne weitere Wertsteigerungen der Immos) liegen aktuell unter den langfristigen Renditen von konservativen ETFs. Da ich persönlich aber mit einer Erholung der Kapitalmärkte und einer Korrektur der Immopreise nach unten rechne, ist ein jetziger Verkauf zu Spitzenpreisen mit Re-invest in ETFs für mich die sinnvollste Strategie.

Am Ende hat niemand von uns eine Glaskugel, aber ich gehe nicht von weiteren Steigerungen bei Immos aus und die Rendite über die Mieten ist doch eher bescheiden

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Ich hab derzeit 15 Wohnungen verteilt auf drei Objekte. sind alle locker durchfinanziert, so dass ich einen netten freien CF jeden Monat nach Annuität und Rücklagenbildung habe. den freien CF leg ich in verschiedene ETF`s am Kapitalmarkt an und gut ists. Jetzt was zu verkaufen mag ganz nett sein, weil ich Buchgewinne mitnehme, aber was hilft es mir, dann leg ich eine Mio. am Kapitalmarkt an und hab davon auch nicht mehr.

Der CF aus der Miete kommt unabhängig vom augenblicklichen "Marktwert" der Immobilie, daher ist mir die rechnerische Mietrendite auch recht egal.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Ich bin wohl nach deiner Definition ein "Kleininvestor".

Habe 12 Wohnungen in München im Bestand und bin gerade dabei 4 Stück davon zu verkaufen. Die Verhandlungen sind eigentlich in trockenen Tüchern und die Notartermine stehen für Anfang Juni an.

Man merkt jetzt schon, dass die Preise zumindest stagnieren und das ist eigentlich immer der Anfang einer einsetzenden Korrektur. Ich versuche noch zu jetzigen Marktpreisen zu verkaufen und dann nach der Korrektur wieder einzusteigen oder etwas stärker am Kapitalmarkt zu investieren.

Eine Korrektur ist in meinen Augen unausweichlich. Die Frage für mich ist eher, wie stark diese ausfallen wird. Ich kann mir alles von 5-25% vorstellen. Es bleibt spannend, aber ich hoffe, dass ich zu den jetzigen Preisen meinen Bestand noch reduzieren kann.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Werden das viele machen? Ohne Not und ohne sinnvolle Alternative?
Ich glaube irgendwie nicht daran.

Der normale Selbstnutzer ohne Not natürlich nicht.
Der Immobilieninvestor ja, denn sinnvolle Alternativen gibt es dann zuhauf. Warum sollte ein Immobilieninvestor weiterhin Immobilien für 2% Mietrendite halten, wenn er dann save auf der Bank schon mehr bekommt und ein Abwertungsrisiko bei Immobilien im Raum steht?

aber welche Immobilieninvestor meinst du? die Konzerne mag sein, aber die verkaufen ja nicht einzelne Wohnungen sondern größere Einheiten. Beim Kleineninvestor mit weniger als 10 Einheiten spielt doch eher die Beimischung eine Rolle.

antworten

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

antworten

Durchschnittlicher Zinsbindung ist sogar die letzten Jahre gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Das wäre schön, ist aber leider nicht die Realität.

In letzter Zeit gab es sehr viele Leute, die nur auf 5 Jahre die Zinsbindung hatten, da sie mit absurd niedrigen Angeboten gelockt wurden. Ich hab das leider auch mehrfach erlebt in meinem Freundeskreis und wollte den Leuten abraten, aber 0.x% auf 5 Jahre war zu lukrativ.

Folglich sind diese Leute bei 2.5-3% jetzt einem enormen Anstieg ausgesetzt bei der monatlichen Belastung. In meinen Augen total blauäugig, aber das heißt leider nicht, dass es nicht dennoch oft so gehandhabt wurde.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Niemand sollte das machen.

Frage dich aber lieber mal, was Leute machen, die zu hohen Preisen gekauft haben und in 1-2 Jahren verkaufen müssen

warum sollte jemand verkaufen müssen?

wenn er in 1-2 Jahren refinanzieren muss, dann hat er vor 8-9 Jahren gekauft und Zinsen 2,5%+ bezahlt, da passiert nicht viel.

Abgesehen davon stabilisieren sich die Zinsen auch gerade wieder um die 2,5% auf 10 Jahre.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Mal eine Frage in die Runde:
Wer glaubt daran, dass Immobilienbesitzer bei fast 8% Inflation und stark fallenden Aktienkursen sowie geringen Sparguthabenzinsen ihre solide finanzierte oder bereits abbezahlte Immobilie zu Preisen deutlich unterhalb der bis Anfang 2022 erzielten Verkaufspreise auf den Markt bringen werden. (z.B. Mit 25% Abschlag). Werden das viele machen? Ohne Not und ohne sinnvolle Alternative?
Ich glaube irgendwie nicht daran.

antworten

Hier wird viel zu viel über die Gebäude diskutiert, das Problem sind aber die Bodenpreise.

Mit der Zinswende wird es weniger Spekulation mit Grund geben, denn die risikolose Rendite ist nicht mehr bei Null.

Einfach wie in den letzten 10 Jahren das Grundstück stehen lassen und auf Wertsteigerung setzen, ist in Zeiten stark sinkender Zinsen kein Kunststück. Genauso wie ein ETF auf den Nasdaq.

antworten

Alle mir bekannten Statistiken von Interhyp und Co deuten daraufhin, dass die Zinsbindung in den letzten Jahren angestiegen ist (bei sehr geringen Aufschlägen ja auch nachvollziehbar). Keine Ahnung, ob es dazu auch Zahlen bei der Bundesbank gibt

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Eine Schätzung ist kein Gutachten. Schätzungen machen oft z.B. die Ortsgerichte.

Verkehrswertgutachten sind etwas ganz anderes. Setzen auch voraus, dass der Gutachter die aktuellen Preise wirklich kennt, nicht nur die vom letzten Jahr.

Es gibt mehrere verschiedene Verfahren zur Wertermittlung.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Letztens hat eine Verwandte von mir ihr Haus schätzen lassen (Scheidung). Der im gutachten bezifferte Hauswert war deutlich! geringer als die üblichen Verkaufspreise und gar Angebote die schon vorliegen.

Laut dem Gutachter klafft der reale Wert und der Verkaufspreis deutlich auseinander. Möglicherweise werden diese beiden Werte wieder näher zusammenrücken.

Wenn wir schon beim Thema sind. Lustig wird es wenn man sich trennt und einer finanzieren muss. Meine Freunde sagen immer mit leichter Stimme: "Da darf nichts passieren, sonst ist das Ding weg"

Gutachten, keine Schätzung. Blöd ausgedrückt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Ich kenn als Prüfer und zum Teil aus Beratungsprojekten viele Banken aus allen drei Sektoren und alles unter 10 Jahren war bei Verbrauchern immer die absolute Ausnahme insofern kann ich es schon sagen was marktüblich ist

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

Ähm ja die Finanzierungsstruktur und auch der rechtliche Rahmen sind in den USA vollkommen anders als in Deutschland insofern ist der Vergleich wenig aussagekräftig

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

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Ich kann ja das Argument nachvollziehen, dass steigende Baukosten nicht zu sinkenden Immobilienpreisen passen. Aber genau wie der Vorposter beschrieben hat: der Verkaufspreis einer Immobilie wird doch heute zu einem Grossteil durch den Bodenwert bestimmt - und der ist zu 100% von Angebot und Nachfrage abhängig, nicht von Rohstoff- und Handwerkerpreisen. Lasst also den Wert eines Bestandsgebäudes durch die Bauflation etwas höher werden, der Grund und Boden als reines Spekulationsobjekt bietet aber massives Potential für einen Preisrückgang.

Heute übrigens Pressemitteilung von Immowelt: Es wird bis Ende des Jahres in fast allen deutschen Grossstädten mit Preisrückgängen gerechnet! Gründe: Zinsanstieg, durch Inflation haben die Leute zudem weniger Geld in der Tasche und Unsicherheit durch Ukraine-Krieg.

Interessant wirds, wenn durch diese ersten Preisrückgänge eine Eigendynamik entsteht und immer mehr Immobilien auf den Markt kommen, weil Eigentümer den Zenit der Wertentwicklung überschritten sehen.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Offensichtlich hast du deine Objekte nicht mit 30er oder gar 40er Multiple gekauft, andernfalls würde der Cashflow nicht ansatzweise positiv sein können. Damit sind sie heute deutlich mehr Wert als beim Einkauf - wer jetzt zu diesem Preis investieren würde, könnte damit nicht ansatzweise so viel Geld verdienen. Aus meiner Sicht ein klares Zeichen dafür, dass wir bei der Bewertung im Kontext steigender Zinsen am absoluten Limit sind.

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Stimmt grds. nur habe ich auf Grund politischer Tendenzen die Befürchtung, dass neuer Baugrund künftig nicht mehr / nur noch sehr restriktiv ausgewiesen wird um die Flächenversiegelung zu vermeiden, d.h. bestehender Baugrund wird leider absehbar teuer bleiben.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Hier wird viel zu viel über die Gebäude diskutiert, das Problem sind aber die Bodenpreise.

Mit der Zinswende wird es weniger Spekulation mit Grund geben, denn die risikolose Rendite ist nicht mehr bei Null.

Einfach wie in den letzten 10 Jahren das Grundstück stehen lassen und auf Wertsteigerung setzen, ist in Zeiten stark sinkender Zinsen kein Kunststück. Genauso wie ein ETF auf den Nasdaq.

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Ok, aber ein freies Baugrundstück in favorisierter Lage gibts leider kaum noch.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Hier wird viel zu viel über die Gebäude diskutiert, das Problem sind aber die Bodenpreise.

Mit der Zinswende wird es weniger Spekulation mit Grund geben, denn die risikolose Rendite ist nicht mehr bei Null.

Einfach wie in den letzten 10 Jahren das Grundstück stehen lassen und auf Wertsteigerung setzen, ist in Zeiten stark sinkender Zinsen kein Kunststück. Genauso wie ein ETF auf den Nasdaq.

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Offensichtlich hast du deine Objekte nicht mit 30er oder gar 40er Multiple gekauft, andernfalls würde der Cashflow nicht ansatzweise positiv sein können. Damit sind sie heute deutlich mehr Wert als beim Einkauf - wer jetzt zu diesem Preis investieren würde, könnte damit nicht ansatzweise so viel Geld verdienen. Aus meiner Sicht ein klares Zeichen dafür, dass wir bei der Bewertung im Kontext steigender Zinsen am absoluten Limit sind.

Ja das stimmt, aber es geht hier mal darum das ja jeder jetzt verkauft bei den hohen Preisen weil es nur noch fallen kann und das ist halt nicht zwingend der fall

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Am Ende kennst nur du die Details, aber ich hab zumindest für meinen Teil jetzt die Möglichkeit hohe Gewinne beim Verkauf zu realisieren, da ich aktuell nicht mehr mit steigenden Kauf- bzw. Verkaufspreise rechne. Mietrenditen sind bei aktuellen Kaufpreisen sowieso grottenschlecht.

Die renditen am Kapitalmarkt bzw. Beteiligungsinvest erscheinen mir deutlich lukrativer und sind außerdem eine Diversifikation in meinem gesamten Anlagespektrum. Wenn dir deine Immos >10% Rendite pro Jahr bringen (und das berechnet auf den jetzigen Verkehrswert und nicht deinen damaligen Kaufpreis), dann würde ich definitiv nicht verkaufen.

Bei mir ist es nicht (mehr) der Fall und daher ist der Verkauf für mich finanziell deutlich lukrativer.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Meine reinen Mietrenditen (ohne weitere Wertsteigerungen der Immos) liegen aktuell unter den langfristigen Renditen von konservativen ETFs. Da ich persönlich aber mit einer Erholung der Kapitalmärkte und einer Korrektur der Immopreise nach unten rechne, ist ein jetziger Verkauf zu Spitzenpreisen mit Re-invest in ETFs für mich die sinnvollste Strategie.

Am Ende hat niemand von uns eine Glaskugel, aber ich gehe nicht von weiteren Steigerungen bei Immos aus und die Rendite über die Mieten ist doch eher bescheiden

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Ich hab derzeit 15 Wohnungen verteilt auf drei Objekte. sind alle locker durchfinanziert, so dass ich einen netten freien CF jeden Monat nach Annuität und Rücklagenbildung habe. den freien CF leg ich in verschiedene ETF`s am Kapitalmarkt an und gut ists. Jetzt was zu verkaufen mag ganz nett sein, weil ich Buchgewinne mitnehme, aber was hilft es mir, dann leg ich eine Mio. am Kapitalmarkt an und hab davon auch nicht mehr.

Der CF aus der Miete kommt unabhängig vom augenblicklichen "Marktwert" der Immobilie, daher ist mir die rechnerische Mietrendite auch recht egal.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Ich bin wohl nach deiner Definition ein "Kleininvestor".

Habe 12 Wohnungen in München im Bestand und bin gerade dabei 4 Stück davon zu verkaufen. Die Verhandlungen sind eigentlich in trockenen Tüchern und die Notartermine stehen für Anfang Juni an.

Man merkt jetzt schon, dass die Preise zumindest stagnieren und das ist eigentlich immer der Anfang einer einsetzenden Korrektur. Ich versuche noch zu jetzigen Marktpreisen zu verkaufen und dann nach der Korrektur wieder einzusteigen oder etwas stärker am Kapitalmarkt zu investieren.

Eine Korrektur ist in meinen Augen unausweichlich. Die Frage für mich ist eher, wie stark diese ausfallen wird. Ich kann mir alles von 5-25% vorstellen. Es bleibt spannend, aber ich hoffe, dass ich zu den jetzigen Preisen meinen Bestand noch reduzieren kann.

WiWi Gast schrieb am 23.05.2022:

Werden das viele machen? Ohne Not und ohne sinnvolle Alternative?
Ich glaube irgendwie nicht daran.

Der normale Selbstnutzer ohne Not natürlich nicht.
Der Immobilieninvestor ja, denn sinnvolle Alternativen gibt es dann zuhauf. Warum sollte ein Immobilieninvestor weiterhin Immobilien für 2% Mietrendite halten, wenn er dann save auf der Bank schon mehr bekommt und ein Abwertungsrisiko bei Immobilien im Raum steht?

aber welche Immobilieninvestor meinst du? die Konzerne mag sein, aber die verkaufen ja nicht einzelne Wohnungen sondern größere Einheiten. Beim Kleineninvestor mit weniger als 10 Einheiten spielt doch eher die Beimischung eine Rolle.

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Was sind das für Objekte? Scheinbar mindestens Mehrfamilienhäuser, die in der Größenordnung vor 10 Jahren gekauft wurden. Nach Zins und Tilgung noch 3,5k rausziehen können, ich wäre schon mindestens auf einer 50% TZ Stelle... wenn das heute noch so ansatzweise machbar wäre, dann wäre das ja ein Nobrainer und in dem Moment wahrscheinlich schon nicht mehr umsetzbar. Ist ähnlich wie heute zu sagen, kauf Bitcoin, habe vor 15 Jahren für 10€ gekauft und habe jetzt für die nächsten 20 Generationen ausgesorgt, also ist das ein super Invest.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Offensichtlich hast du deine Objekte nicht mit 30er oder gar 40er Multiple gekauft, andernfalls würde der Cashflow nicht ansatzweise positiv sein können. Damit sind sie heute deutlich mehr Wert als beim Einkauf - wer jetzt zu diesem Preis investieren würde, könnte damit nicht ansatzweise so viel Geld verdienen. Aus meiner Sicht ein klares Zeichen dafür, dass wir bei der Bewertung im Kontext steigender Zinsen am absoluten Limit sind.

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Offensichtlich hast du deine Objekte nicht mit 30er oder gar 40er Multiple gekauft, andernfalls würde der Cashflow nicht ansatzweise positiv sein können. Damit sind sie heute deutlich mehr Wert als beim Einkauf - wer jetzt zu diesem Preis investieren würde, könnte damit nicht ansatzweise so viel Geld verdienen. Aus meiner Sicht ein klares Zeichen dafür, dass wir bei der Bewertung im Kontext steigender Zinsen am absoluten Limit sind.

Ja das stimmt, aber es geht hier mal darum das ja jeder jetzt verkauft bei den hohen Preisen weil es nur noch fallen kann und das ist halt nicht zwingend der fall

Man kann ja alternativ in etwas anderes Fallendes Investieren und den Wertverfall dort mitnehmen :-)

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Die Situation in den USA war total anders. 2007 sind die Zinsen gestiegen und viele Immobilienbesitzer konnten die Raten nicht mehr bezahlen, weil sie variable Finanzierungen abgeschlossen hatten. Zudem hatten viele eine Finanzierung bekommen, obwohl sie sozial und wirtschaftlich schwach waren. Bonitätsprüfungen gab es kaum. Das führte dann zur subprime-Krise.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

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Ich sehe hier schon einige Parallelen. Vor allem hinsichtlich der kurzen Zinsbindungen welche abgeschlossen wurden.

Und es war doch auch in Deutschland zu sehen, dass Kredite am immer größere Gruppen mit teils niedrigeren Einkommen und / oder Sicherheiten vergeben worden sind. Ob es zu so einem Knall wie in den USA kommen wird, weiß natürlich niemand und ich hoffe es nicht. Aber klare Anzeichen für eine Entwicklung in diese Richtung sehe ich schon:

• steigende Zinsen
• potenziell fallende Preise
• Kredite mit hohen FK Anteil
• höhere Belastungen durch steigende Zinsen bei kurzer Zinsbindungsfrist

In meinen Augen ein gefährlicher Mix, der sicher einige Eigentümer treffen wird. Wie viele es sind, werden wir sehen

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Die Situation in den USA war total anders. 2007 sind die Zinsen gestiegen und viele Immobilienbesitzer konnten die Raten nicht mehr bezahlen, weil sie variable Finanzierungen abgeschlossen hatten. Zudem hatten viele eine Finanzierung bekommen, obwohl sie sozial und wirtschaftlich schwach waren. Bonitätsprüfungen gab es kaum. Das führte dann zur subprime-Krise.

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

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Jeweils 5 Wohnungen, das letzte wurde vor knapp 8 Jahren gebaut, das älteste ist jetzt 18 Jahre alt. Als ich das erste Haus gekauft habe war ich gerade 1 Jahr im Job, hab damals schon gut verdient und jeder hat damals gesagt das wäre bescheuert, war damals kein nobrainer - jetzt im Nachgang sagt jeder hätte ich auch so gemacht.

Ich hab auch die ersten 10 Jahre nach meinem Berufseinstieg mit meiner Frau weiter nur auf 55qm gewohnt und wir sind nicht 3 mal im Jahr in Urlaub weggefahren etc. da war auch Verzicht dabei.

Da ich meinen Job mag und er mir Spaß macht würde ich den auch nicht aufgeben wollen, dass Geld aus den Immos geht halt jetzt ins Depot oder halt mal Spaß ohne aufs Geld zu schauen.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Was sind das für Objekte? Scheinbar mindestens Mehrfamilienhäuser, die in der Größenordnung vor 10 Jahren gekauft wurden. Nach Zins und Tilgung noch 3,5k rausziehen können, ich wäre schon mindestens auf einer 50% TZ Stelle... wenn das heute noch so ansatzweise machbar wäre, dann wäre das ja ein Nobrainer und in dem Moment wahrscheinlich schon nicht mehr umsetzbar. Ist ähnlich wie heute zu sagen, kauf Bitcoin, habe vor 15 Jahren für 10€ gekauft und habe jetzt für die nächsten 20 Generationen ausgesorgt, also ist das ein super Invest.

Deine Rechnung verstehe ich nicht, aber ich bin der obige Poster.

Meine Rechnung ist recht einfach, meine drei Objekte sind alle nicht älter als 20 Jahre, sind energetisch auf einen sehr guten Stand und werden mit Fernwärme geheizt, Instandhaltungskosten derzeit minimal und ich kann leicht Rücklagen bilden. Ich hab derzeit eine durchschnittliche Miete, aus der ich Zins und Tilgung bezahle, bei Ablauf der Zinsbindungsfristen hab ich dann noch ca. 20% der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Gleichzeitig kann ich derzeit schon ohne Stress jeden Monat TEUR 3,5 rausziehen und in ETFs packen.
Das ganze ist selbstlaufend, ich hab stabile CF (meinen letzten Mieterwechsel hatte ich vor 4 Jahren als jemand beruflich umziehen musste, der Leerstand war 1/2 Monat da ich neue Böden hab machen lassen) und wenig Aufwand.

Mein Leben, Urlaube normaler Konsum... bestreite ich aus meinem regulären Arbeitseinkommen, die Immos sind quasi ein sich selbst befüllendes Sparschwein, unabhängig vom aktuellen Wert der Immobilie, warum sollte ich die verkaufen?

Offensichtlich hast du deine Objekte nicht mit 30er oder gar 40er Multiple gekauft, andernfalls würde der Cashflow nicht ansatzweise positiv sein können. Damit sind sie heute deutlich mehr Wert als beim Einkauf - wer jetzt zu diesem Preis investieren würde, könnte damit nicht ansatzweise so viel Geld verdienen. Aus meiner Sicht ein klares Zeichen dafür, dass wir bei der Bewertung im Kontext steigender Zinsen am absoluten Limit sind.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Am Ende kennst nur du die Details, aber ich hab zumindest für meinen Teil jetzt die Möglichkeit hohe Gewinne beim Verkauf zu realisieren, da ich aktuell nicht mehr mit steigenden Kauf- bzw. Verkaufspreise rechne. Mietrenditen sind bei aktuellen Kaufpreisen sowieso grottenschlecht.

Die renditen am Kapitalmarkt bzw. Beteiligungsinvest erscheinen mir deutlich lukrativer und sind außerdem eine Diversifikation in meinem gesamten Anlagespektrum. Wenn dir deine Immos >10% Rendite pro Jahr bringen (und das berechnet auf den jetzigen Verkehrswert und nicht deinen damaligen Kaufpreis), dann würde ich definitiv nicht verkaufen.

Bei mir ist es nicht (mehr) der Fall und daher ist der Verkauf für mich finanziell deutlich lukrativer.

ich würde ja eher nach der EK-Rendite steuern als nach der Mietrendite aber egal. Aber solange ich positive freie Cashflows erziele, die unabhängig vom Wert stabil laufen (und das ist der Witz an der Immobilie) kann ich den freien Cashflow ja schön in ETFs anlegen. Die Wertentwicklung der Immobilie ist für die Überlegung sekundär interessant. Mein Depot hat mittlerweile auch in etwa den Wert der Immos erreicht (schwankt natürlich immer etwas) daher macht ein Verkauf keinen Sinn

antworten

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

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Dein Argument macht leider keinen Sinn bzw. zielt zumindest nicht auf eine möglichst hohe Rendite ab.

Wenn du heute für einen gewissen Wert verkaufen kannst und dieses Geld einen höheren Return (bei gleichem Risiko) bringt, als deine Immobilien, dann müsstest du verkaufen oder eben entsprechend nicht verkaufen.

Ansonsten könnte ich überspitzt auch sagen, dass ich mit einem Sparbuch einen positiven Cashflow erziele und diesen in ETFs anlege. Das ist zwar inhaltlich korrekt, aber sicherlich nicht die finanziell attraktivste Anlagemöglichkeit.

Wenn es dir um stabile Returns geht, dann mag deine Strategie funktionieren, aber sinnvoll bzw. wertmaximierend ist sie trotzdem nicht.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Am Ende kennst nur du die Details, aber ich hab zumindest für meinen Teil jetzt die Möglichkeit hohe Gewinne beim Verkauf zu realisieren, da ich aktuell nicht mehr mit steigenden Kauf- bzw. Verkaufspreise rechne. Mietrenditen sind bei aktuellen Kaufpreisen sowieso grottenschlecht.

Die renditen am Kapitalmarkt bzw. Beteiligungsinvest erscheinen mir deutlich lukrativer und sind außerdem eine Diversifikation in meinem gesamten Anlagespektrum. Wenn dir deine Immos >10% Rendite pro Jahr bringen (und das berechnet auf den jetzigen Verkehrswert und nicht deinen damaligen Kaufpreis), dann würde ich definitiv nicht verkaufen.

Bei mir ist es nicht (mehr) der Fall und daher ist der Verkauf für mich finanziell deutlich lukrativer.

ich würde ja eher nach der EK-Rendite steuern als nach der Mietrendite aber egal. Aber solange ich positive freie Cashflows erziele, die unabhängig vom Wert stabil laufen (und das ist der Witz an der Immobilie) kann ich den freien Cashflow ja schön in ETFs anlegen. Die Wertentwicklung der Immobilie ist für die Überlegung sekundär interessant. Mein Depot hat mittlerweile auch in etwa den Wert der Immos erreicht (schwankt natürlich immer etwas) daher macht ein Verkauf keinen Sinn

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Jeweils 5 Wohnungen, das letzte wurde vor knapp 8 Jahren gebaut, das älteste ist jetzt 18 Jahre alt. Als ich das erste Haus gekauft habe war ich gerade 1 Jahr im Job, hab damals schon gut verdient und jeder hat damals gesagt das wäre bescheuert, war damals kein nobrainer - jetzt im Nachgang sagt jeder hätte ich auch so gemacht.

Ich hab auch die ersten 10 Jahre nach meinem Berufseinstieg mit meiner Frau weiter nur auf 55qm gewohnt und wir sind nicht 3 mal im Jahr in Urlaub weggefahren etc. da war auch Verzicht dabei.

Da ich meinen Job mag und er mir Spaß macht würde ich den auch nicht aufgeben wollen, dass Geld aus den Immos geht halt jetzt ins Depot oder halt mal Spaß ohne aufs Geld zu schauen.

Danke für den Einblick, hatte etwas überspitzt reagiert, dein Post hatte eigentlich eine andere Message. Sorry dafür.

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Glückwunsch! Aber von einer Luxus Finca bist du leider mit den hier genannten Zahlen bzw. deinem Gewinn leider ein großes Stück entfernt. Das nur mal vorab, um deine späteren Träume nicht zu zerstören.

Aber ansonsten hast du einiges richtig gemacht. Respekt

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

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Die beiden Eigentmswohnungen zu verkaufen war bestimmt sinnvoll. Kleine 3-Zimmer-Wohnung lässt auf 1960er Jahre als Baujahr vermuten. Das könnte ein hoher Sanierungsstau sein. Deine Berechnung des Gewinns verstehe ich aber überhaupt nicht. 410k Kaufpreis und 640k Verkaufspreis abzüglich Restschuld ist dann wie viel Gewinn???

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich sehe hier schon einige Parallelen. Vor allem hinsichtlich der kurzen Zinsbindungen welche abgeschlossen wurden.

Und es war doch auch in Deutschland zu sehen, dass Kredite am immer größere Gruppen mit teils niedrigeren Einkommen und / oder Sicherheiten vergeben worden sind. Ob es zu so einem Knall wie in den USA kommen wird, weiß natürlich niemand und ich hoffe es nicht. Aber klare Anzeichen für eine Entwicklung in diese Richtung sehe ich schon:

• steigende Zinsen
• potenziell fallende Preise
• Kredite mit hohen FK Anteil
• höhere Belastungen durch steigende Zinsen bei kurzer Zinsbindungsfrist

In meinen Augen ein gefährlicher Mix, der sicher einige Eigentümer treffen wird. Wie viele es sind, werden wir sehen

Nö eine direkte Parallele haben wir nicht, in USA wurde variable mit einem 3 Monatsrollover finanziert in Dt. typischerweise auf mind. 10 Jahre fix oder länger, alles kürzere ist eher die absolute Ausnahme. Auf Grund der Wohnimmobilienkreditrichtline sind an die Kreditvergabe auch diverse Vorgaben geknüpft die einzuhalten sind -> das regulatorische Umfeld ist ganz anders.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Die Situation in den USA war total anders. 2007 sind die Zinsen gestiegen und viele Immobilienbesitzer konnten die Raten nicht mehr bezahlen, weil sie variable Finanzierungen abgeschlossen hatten. Zudem hatten viele eine Finanzierung bekommen, obwohl sie sozial und wirtschaftlich schwach waren. Bonitätsprüfungen gab es kaum. Das führte dann zur subprime-Krise.

Ich glaube, dass das weder du noch ich realistisch abschätzen kannst.

Es gibt keine einheitlichen Statistiken zur Zinsbindung.

Und zumindest in den mir bekannten Fällen führt eine Erhöhung der Zinsen bzw. monatlichen Rate zu einem massiven Problem. Wir werden ja sehen, wie es sich entwickelt.

Ich hoffe einmal mal, dass wieder nicht die Probleme bekommen, wie es in den USA war mit den zahlreichen Immobilien „under water“.

Deine Wahrnehmung ist aber geprägt von deinem Freundeskreis. die typische Finanzierung einer Immobilie in Dt. gerade im Verbraucherbereich sind 10 Jahre oder 15 Jahre fix, zum Teil noch länger, kürzere Zinsbindungen oder variable Verzinsungen sind da eher die Ausnahme. Abgesehen davon ist auch die Frage ob das für den einzelnen ein Problem ist, ggf. ist in 5 Jahren ein Bausparer zuteilungsreif oder ein Festgeld läuft aus...., kann daher auch sein, dass 5 Jahre durchaus Sinn machen.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

"sicher für 2% bei der Bank angelegt" - digger, das ist ein gutes Stück unterhalb der Inflation. Du bist knapp 40, so eine 2% Anlage lohnt sich vielleicht wenn du 60 bist und in Rente gehst, aber jetzt absolut nicht. Da hat dich dein Finanzberater aber ordentlich auf den Arm genommen, dass der dir das angedreht hat. Keine gute Idee. Und mit der Luxus-Finca wird das so auch absolut nichts.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

Du hast also deine Wohnungen für 640k verkauft und bei einem Anschaffungspreis von 410k 390k Gewinn gemacht?

und von den real übrig gebliebenen 230k*2% = 4600€ - 25% Steuer kaufst du dir nach 20 Jahren dann nochmal ein Auto. Compound Interest & Freibetrag mal aussen vor gelassen.

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Auf dem Bau sieht es zur Zeit echt düster aus. Arbeitskräfte und Material fehlen und es wird immer schlimmer, was man so mitbekommt. Bin froh, dass ich meine ETW schon habe. Als Konsequenz habe ich mir Aktien von Vonovia gekauft. Diese Immobilienunternehmen haben ein gutes Konzept (gehen professionell mit Mietern um, machen eine effektive Hausverwaltung ganz im Gegensatz zu der Hausverwaltung meiner Eigentümergemeinschaft).
Die Bestandswohnungen von Vonovia (und Deutsche Wohnen) sind unheimlich viel wert, weil da kaum noch jemand rauskommen wird. Der Traum vom Eigenheim ist einfach ausgeträumt.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

Wo kriegst du denn 2% sicher bei der Bank? Zumal auch 2% jetzt nicht sooo toll ist bei 7% Inflation.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

Ich würde sagen "lief" bei dir, wenn die 390k auf der Bank vergammeln lässt wird es nicht besser.

antworten

Ein Zitat aus einem Artikel der NZZ zum deutschen Immobilienmarkt:

"Inzwischen gehen viele Experten davon aus, dass sich der Anstieg der Immobilien stagnieren dürfte bzw es zu einer Korrektur kommt. Das Wort Crash will kaum jemand in den Mund nehmen. Das mag auch damit zusammenhängen, dass viele Stimmen in Markt von einem anhaltenden Boom profitieren würden. Da möchte niemand die Party schlecht reden."

Aus meiner Sicht erklärt das auch die Argumentation vieler hier im Forum.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich kann ja das Argument nachvollziehen, dass steigende Baukosten nicht zu sinkenden Immobilienpreisen passen. Aber genau wie der Vorposter beschrieben hat: der Verkaufspreis einer Immobilie wird doch heute zu einem Grossteil durch den Bodenwert bestimmt - und der ist zu 100% von Angebot und Nachfrage abhängig, nicht von Rohstoff- und Handwerkerpreisen. Lasst also den Wert eines Bestandsgebäudes durch die Bauflation etwas höher werden, der Grund und Boden als reines Spekulationsobjekt bietet aber massives Potential für einen Preisrückgang.

Heute übrigens Pressemitteilung von Immowelt: Es wird bis Ende des Jahres in fast allen deutschen Grossstädten mit Preisrückgängen gerechnet! Gründe: Zinsanstieg, durch Inflation haben die Leute zudem weniger Geld in der Tasche und Unsicherheit durch Ukraine-Krieg.

Interessant wirds, wenn durch diese ersten Preisrückgänge eine Eigendynamik entsteht und immer mehr Immobilien auf den Markt kommen, weil Eigentümer den Zenit der Wertentwicklung überschritten sehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

4266 Euro den QM. Klingt nach Nürnberg, Stadtrand Düsseldorf oder sowas?

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ein Zitat aus einem Artikel der NZZ zum deutschen Immobilienmarkt:

"Inzwischen gehen viele Experten davon aus, dass sich der Anstieg der Immobilien stagnieren dürfte bzw es zu einer Korrektur kommt. Das Wort Crash will kaum jemand in den Mund nehmen. Das mag auch damit zusammenhängen, dass viele Stimmen in Markt von einem anhaltenden Boom profitieren würden. Da möchte niemand die Party schlecht reden."

Aus meiner Sicht erklärt das auch die Argumentation vieler hier im Forum.

Nicht zwingend - Wertentwicklungen wie die vergangenen 10 Jahre wird es definitiv nicht mehr geben, auch mal kleinere Korrekturen, aber ein Crash, der Preise wieder auf das Niveau 2010 oder früher drückt ist ziemlich ausgeschlossen / bzw. sieht niemand.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Ich kann ja das Argument nachvollziehen, dass steigende Baukosten nicht zu sinkenden Immobilienpreisen passen. Aber genau wie der Vorposter beschrieben hat: der Verkaufspreis einer Immobilie wird doch heute zu einem Grossteil durch den Bodenwert bestimmt - und der ist zu 100% von Angebot und Nachfrage abhängig, nicht von Rohstoff- und Handwerkerpreisen. Lasst also den Wert eines Bestandsgebäudes durch die Bauflation etwas höher werden, der Grund und Boden als reines Spekulationsobjekt bietet aber massives Potential für einen Preisrückgang.

Heute übrigens Pressemitteilung von Immowelt: Es wird bis Ende des Jahres in fast allen deutschen Grossstädten mit Preisrückgängen gerechnet! Gründe: Zinsanstieg, durch Inflation haben die Leute zudem weniger Geld in der Tasche und Unsicherheit durch Ukraine-Krieg.

Interessant wirds, wenn durch diese ersten Preisrückgänge eine Eigendynamik entsteht und immer mehr Immobilien auf den Markt kommen, weil Eigentümer den Zenit der Wertentwicklung überschritten sehen.

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So ist es !

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

4266 Euro den QM. Klingt nach Nürnberg, Stadtrand Düsseldorf oder sowas?

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Zumindest für München kann ich bereits berichten, dass Angebote länger online bleiben und Makler auch aktiv den Kontakt herstellen und im Preis reduzierte Angebote machen.

Die Nachlässe sind noch eher im kleinen Umfang von vielleicht 5% des erstmaligen Preises, aber dennoch eine Entwicklung, die ich so bisher in fünf Jahren nicht gesehen habt.

Ich glaube, dass vor allem nicht mehr jede Bude zu einem absurden Preis in München verkauft werden kann. Das ist eigentlich eine sinnvolle Korrektur bzw. Anpassung im Markt.

In manchen Segmenten wird mal sicher auch Korrekturen um 15-20% sehen, aber in der Masse wird das vermutlich erstmal nicht kommen.

Leid tun mir lediglich nur die Käufer, die vor kurzem gekauft haben und noch auf eine Wertsteigerung gesetzt hatten. Die wird die nächsten 1-2 Jahre in München sehr gering ausfallen bzw. komplett ausfallen.

antworten

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

antworten

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

antworten

Das Problem existiert auch, wenn Leute refinanzieren müssen nach der anfänglichen Zinsbindung.

Vor allem bei sehr kurzfristigen Bindungen von nur 5 Jahren.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Zumindest für München kann ich bereits berichten, dass Angebote länger online bleiben und Makler auch aktiv den Kontakt herstellen und im Preis reduzierte Angebote machen.

Die Nachlässe sind noch eher im kleinen Umfang von vielleicht 5% des erstmaligen Preises, aber dennoch eine Entwicklung, die ich so bisher in fünf Jahren nicht gesehen habt.

Ich glaube, dass vor allem nicht mehr jede Bude zu einem absurden Preis in München verkauft werden kann. Das ist eigentlich eine sinnvolle Korrektur bzw. Anpassung im Markt.

In manchen Segmenten wird mal sicher auch Korrekturen um 15-20% sehen, aber in der Masse wird das vermutlich erstmal nicht kommen.

Leid tun mir lediglich nur die Käufer, die vor kurzem gekauft haben und noch auf eine Wertsteigerung gesetzt hatten. Die wird die nächsten 1-2 Jahre in München sehr gering ausfallen bzw. komplett ausfallen.

Wer vor kurzem gekauft hat und länger halten möchte, hat dafür ja den fetten Vorteil einer günstigen Finanzierung. 2% Unterschied in den Kreditzinsen auf 15 Jahre finanziert macht bei einem typischen Münchner Objekt mit mittlerer bis höherer sechsstelliger Kreditsumme auch über 100k€ Wertzuwachs aus.

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

Es wird keinen Crash geben, da liegst du völlig richtig. Es wird auf hohem Niveau stagnieren, wenn du weißt was das bedeutet.

antworten

Diejenigen, die vor kurzem noch zu 1,3% für 20 Jahre zugeschlagen haben, kommen jetzt eher vor Lachen nicht in den Schlaf und haben daher schlaflose Nächte. Es ist ja nicht so, dass sie jetzt nicht mehr ruhig schlafen können, weil sie von dem Zinsanstieg NICHT betroffen sind.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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Das ist schlicht falsch. Es gibt keine variablen Zinsen, aber der vereinbarte Zins ist nur für eine bestimmte zeit fest, in vielen Fällen sogar nur 10 Jahre. Danach muss eine Anschlussfinanzierung her zum aktuellen Zins, der dann deutlich höher ist. Ich hoffe du hast mit dem Wissen nichts selber finanziert.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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Was wirklich gefährlich werden könnte: Wenn man jetzt von einem Bauträger ein Haus oder eine Wohnung kauft und das Kaufobjekt noch nicht fertiggestellt ist (was die Regel darstellt): Unbedingt darauf achten, dass der Bauträger eine sehr gute Absicherung gegen eine Insolvenz hat. Es besteht durchaus die Gefahr, dass er wegen den steigenden Baupreisen am Ende einen erheblichen Verlust haben könnte. Ich habe so einen Fall mal miterlebt. Die Eigentümergemeinschaft musste dann erhebliche Bauschäden auf eigene Rechnung reparieren lassen. Das kann passieren, auch wenn nur nach Baufortschritt bezahlt wird.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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Um ehrlich zu sein bin ich schon immer mein eigener Finanberater und habe das Geld erstmal für 2% der Bank gegeben. Das Geld wird natürlich nicht ewigkeiten dort bleiben. Ich hab es nur geparkt.
Prüfe derzeit einige andere Möglichkeiten. Jedoch steht eins fest: ich habe durch Schulden , ohne Studium vor 15 Jahren und aus nichts ein Luxusleben für meine Verhältnisse aufgebaut und bin finanziell gut aufgestellt. Welcher Sachbearbeiter der nur 3900€ netto verdient kann den heutzutage behaupten das er 390 tsd Cash auf der Bank hat und ein luxuriöses EFH in 1A Lage was ohne Sondertilgung in 15 Jahren abbezahlt ist und dazu einen für uns hohen Lifestyle (3 Urlaube, 2 Autos, Golf spielen als Hobby usw.) mit seiner Familie incl. 2 Kids genießt ? Das alles durch einen Kauf von 2 vermieteten Wohnungen damals.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

"sicher für 2% bei der Bank angelegt" - digger, das ist ein gutes Stück unterhalb der Inflation. Du bist knapp 40, so eine 2% Anlage lohnt sich vielleicht wenn du 60 bist und in Rente gehst, aber jetzt absolut nicht. Da hat dich dein Finanzberater aber ordentlich auf den Arm genommen, dass der dir das angedreht hat. Keine gute Idee. Und mit der Luxus-Finca wird das so auch absolut nichts.

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Klar: in Deutschland hat es noch nie platzende Finanzierungen gegeben. Die gibt es nur woanders. Die Kollegen, die nicht in Elternzeit gehen können, weil 2 Monate 20 % weniger Gehalt eines Elternteils dazu führt, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, sind komplett safe. Insbesondere bei steigenden Preisen für den Grundbedarf – sollen sie halt Kuchen essen. Ebenso die Beamten im mittleren Dienst, die sich mit Mitte 40 ein Haus für 750k kaufen - komplett safe bei dem üppigen Verdienst.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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Er wird getilgt haben in der Zwischenzeit.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Die beiden Eigentmswohnungen zu verkaufen war bestimmt sinnvoll. Kleine 3-Zimmer-Wohnung lässt auf 1960er Jahre als Baujahr vermuten. Das könnte ein hoher Sanierungsstau sein. Deine Berechnung des Gewinns verstehe ich aber überhaupt nicht. 410k Kaufpreis und 640k Verkaufspreis abzüglich Restschuld ist dann wie viel Gewinn???

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Das ist schlicht falsch. Es gibt keine variablen Zinsen, aber der vereinbarte Zins ist nur für eine bestimmte zeit fest, in vielen Fällen sogar nur 10 Jahre. Danach muss eine Anschlussfinanzierung her zum aktuellen Zins, der dann deutlich höher ist.

Die Frage bei dem Thema ist neben dem eigentlichen "Platzen" ja auch, was macht jemand, für den aktuell absehbar ist, dass eine Anschlussfinanzierung nicht mehr funktionieren wird. Hofft der einfach auf inflationsbedingt genug gestiegene Gehälter? Hat er dabei im Hinterkopf, dass in einigen Jahren, wenn er die Anschlussfinanzierung evtl. nicht mehr stemmen kann, die Immobilie weniger wert sein kann? Überlegt er evtl. wie viel Sinn es macht, jetzt noch Geld reinzustellen (z.B. für Anlage der Außenanlagen)? Überlegt er ganz unabhängig von finanziellen Part, ob es nicht besser wäre, sich jetzt nochmal umzuorientieren , als mit 45 oder 50, wenn er muss?
Das ganze kann also durchaus dazu führen, dass jemand zum Schluss kommt, es ist besser jetzt einen Schlussstrich zu ziehen, als es auszusitzen und zu hoffen, es wird dann gehen.

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Süß, wie du das als Luxus definierst.

Aber freut mich für dich, wenn du damit glücklich bzw. zufrieden bist. So soll es am Ende auch sein

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Um ehrlich zu sein bin ich schon immer mein eigener Finanberater und habe das Geld erstmal für 2% der Bank gegeben. Das Geld wird natürlich nicht ewigkeiten dort bleiben. Ich hab es nur geparkt.
Prüfe derzeit einige andere Möglichkeiten. Jedoch steht eins fest: ich habe durch Schulden , ohne Studium vor 15 Jahren und aus nichts ein Luxusleben für meine Verhältnisse aufgebaut und bin finanziell gut aufgestellt. Welcher Sachbearbeiter der nur 3900€ netto verdient kann den heutzutage behaupten das er 390 tsd Cash auf der Bank hat und ein luxuriöses EFH in 1A Lage was ohne Sondertilgung in 15 Jahren abbezahlt ist und dazu einen für uns hohen Lifestyle (3 Urlaube, 2 Autos, Golf spielen als Hobby usw.) mit seiner Familie incl. 2 Kids genießt ? Das alles durch einen Kauf von 2 vermieteten Wohnungen damals.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

"sicher für 2% bei der Bank angelegt" - digger, das ist ein gutes Stück unterhalb der Inflation. Du bist knapp 40, so eine 2% Anlage lohnt sich vielleicht wenn du 60 bist und in Rente gehst, aber jetzt absolut nicht. Da hat dich dein Finanzberater aber ordentlich auf den Arm genommen, dass der dir das angedreht hat. Keine gute Idee. Und mit der Luxus-Finca wird das so auch absolut nichts.

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Das Thema hast du immer, das bei einzelnen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht passen, was wir aber nicht sehen werden, das auf breiter Front bestehende Finanzierungen auf Grund steigender Zinsen platzen werden.

Der absolut überwiegende Teil der Wohnimmobilienkredite bei Verbrauchern in Deutschland ist auf mind. 10 Jahre fix finanziert, bei Finanzierungen die jetzt zur Refinanzierung anstehen sind die Verträge 9-10 Jahre alt, damals war das Zinsniveau ähnlich wie heute. Variable Finanzierungen gibt es eigentlich nicht mehr bei Verbrauchern und die kurzen Finanzierungen sind nun mal eher die absolute Ausnahme (auch wenn manche hier das Gegenteil behaupten) und selbst dann kann es ja Gründe geben (z.B. ein Bausparer ist dann fällig......). Finanzierungen die kritisch werden könnten sind welche die in 4-5 Jahren fällig werden, wo aber bisher fast nichts getilgt wurde und die Anschlussfinanzierung noch recht hoch ist - da muss man aber mal abwarten wo dann der Zins liegt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Klar: in Deutschland hat es noch nie platzende Finanzierungen gegeben. Die gibt es nur woanders. Die Kollegen, die nicht in Elternzeit gehen können, weil 2 Monate 20 % weniger Gehalt eines Elternteils dazu führt, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, sind komplett safe. Insbesondere bei steigenden Preisen für den Grundbedarf – sollen sie halt Kuchen essen. Ebenso die Beamten im mittleren Dienst, die sich mit Mitte 40 ein Haus für 750k kaufen - komplett safe bei dem üppigen Verdienst.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Um ehrlich zu sein bin ich schon immer mein eigener Finanberater und habe das Geld erstmal für 2% der Bank gegeben. Das Geld wird natürlich nicht ewigkeiten dort bleiben. Ich hab es nur geparkt.
Prüfe derzeit einige andere Möglichkeiten. Jedoch steht eins fest: ich habe durch Schulden , ohne Studium vor 15 Jahren und aus nichts ein Luxusleben für meine Verhältnisse aufgebaut und bin finanziell gut aufgestellt. Welcher Sachbearbeiter der nur 3900€ netto verdient kann den heutzutage behaupten das er 390 tsd Cash auf der Bank hat und ein luxuriöses EFH in 1A Lage was ohne Sondertilgung in 15 Jahren abbezahlt ist und dazu einen für uns hohen Lifestyle (3 Urlaube, 2 Autos, Golf spielen als Hobby usw.) mit seiner Familie incl. 2 Kids genießt ? Das alles durch einen Kauf von 2 vermieteten Wohnungen damals.

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

"sicher für 2% bei der Bank angelegt" - digger, das ist ein gutes Stück unterhalb der Inflation. Du bist knapp 40, so eine 2% Anlage lohnt sich vielleicht wenn du 60 bist und in Rente gehst, aber jetzt absolut nicht. Da hat dich dein Finanzberater aber ordentlich auf den Arm genommen, dass der dir das angedreht hat. Keine gute Idee. Und mit der Luxus-Finca wird das so auch absolut nichts.

„Nur“ 3900 netto.. Du hattest halt einfach das Glück bei einem unglaublich guten AG unterzukommen und zur absolut richtigen Zeit in Immobilien einzusteigen.
Ich gönne es dir wirklich, aber ausnahmslos jeder der vor 10-20 Jahren gekauft hat, hat ordentlich Gewinn gemacht.

antworten

Was ich auch zu bedenken geben möchte:
Immobilien können auch zu einem Preis unter ihrem Sachwert verkauft werden. In weniger attraktiven Regionen Deutschlands ist es heute bereits so, dass Häuser mit einem Marktpreis von z.B. nur 80% ihres eigentlichen Sachwerts (also Herstellungskosten des Hauses - Altersminderung + Bodenrichtwert) bewertet werden. Habe ich erst kurzem in einem Verkehrswertgutachten gesehen.

Was ich damit sagen möchte: auch wenn die Baupreise weiter inflationieren, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass die Verkaufspreise mitgehen. Wenn die Zinsen weiter steigen, wird man irgendwann auch in den attraktiven Lagen unter Sachwert verkaufen, weil die bauflationierten Sachwerte nicht mehr bezahlbar sind. Oder es findet eben eine Anpassung des Bodenrichtwerts nach unten statt (der genauso wieder zufallen kann wie er in den letzten 10 Jahren aufgepumpt wurde)

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Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

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Ich weiß nicht, woher du deine Infos zur Zinsbindung nimmst. Offizielle Statistiken gibt es dazu nicht flächendeckend.

Aber unabhängig von der Refinanzierung wird für viele Einkommensklassen aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Finanzierung nicht mehr leistbar. Meine Partnerin und ich haben uns Ende letztes Jahr und vor zwei Wochen eine Finanzierung für das gleiche Objekt (ETW) rechnen lassen.

Vereinfacht sieht das wie folgt aus

Wert: 1m EUR
Darlehen: 500k EUR
Tilgung: Anfänglich 2%
Zins damals für 10 Jahre: 1.05%
Zins heute für 10 Jahre: 2.75%

Für unsere monatliche Rate würde sich das wie folgt auswirken (vereinfachte Rechnung):

Damals: 5k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.250 EUR pro Monat
Heute: 13.75k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.980 EUR pro Monat

Also eine Differenz von knapp 750 EUR pro Monat. Da wir das Objekt als Investition sehen bzw. vermieten wollten, macht ein Kauf zum jetzigen Preis keinen Sinn. Um unsere angestrebte Rendite zu erzielen, müsste der Kaufpreis deutlich sinken, der Zinssatz wieder sinken oder unser Anteil am FK steigen um die EK-Rendite zu erhöhen (was aber de Zinssatz wieder erhöhe dürfte).

Sicherlich ein vereinfachtes Beispiel aber zeigt für uns sehr schön, dass du bei aktuellen Kaufpreisen die Nachfrage durch die Zinserhöhungen sinken wird.

Gleiches gilt doch für Leute, die von Miete auf Eigenheim umschwenken wollen. Zu Zinsen um 1% waren ganz andere Immobilien / Beträge finanzierbar, als das jetzt der Fall ist.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Das Thema hast du immer, das bei einzelnen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht passen, was wir aber nicht sehen werden, das auf breiter Front bestehende Finanzierungen auf Grund steigender Zinsen platzen werden.

Der absolut überwiegende Teil der Wohnimmobilienkredite bei Verbrauchern in Deutschland ist auf mind. 10 Jahre fix finanziert, bei Finanzierungen die jetzt zur Refinanzierung anstehen sind die Verträge 9-10 Jahre alt, damals war das Zinsniveau ähnlich wie heute. Variable Finanzierungen gibt es eigentlich nicht mehr bei Verbrauchern und die kurzen Finanzierungen sind nun mal eher die absolute Ausnahme (auch wenn manche hier das Gegenteil behaupten) und selbst dann kann es ja Gründe geben (z.B. ein Bausparer ist dann fällig......). Finanzierungen die kritisch werden könnten sind welche die in 4-5 Jahren fällig werden, wo aber bisher fast nichts getilgt wurde und die Anschlussfinanzierung noch recht hoch ist - da muss man aber mal abwarten wo dann der Zins liegt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Klar: in Deutschland hat es noch nie platzende Finanzierungen gegeben. Die gibt es nur woanders. Die Kollegen, die nicht in Elternzeit gehen können, weil 2 Monate 20 % weniger Gehalt eines Elternteils dazu führt, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, sind komplett safe. Insbesondere bei steigenden Preisen für den Grundbedarf – sollen sie halt Kuchen essen. Ebenso die Beamten im mittleren Dienst, die sich mit Mitte 40 ein Haus für 750k kaufen - komplett safe bei dem üppigen Verdienst.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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Da sind sie wieder, die Geschichten aus dem Paulanergarten.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Um ehrlich zu sein bin ich schon immer mein eigener Finanberater und habe das Geld erstmal für 2% der Bank gegeben. Das Geld wird natürlich nicht ewigkeiten dort bleiben. Ich hab es nur geparkt.
Prüfe derzeit einige andere Möglichkeiten. Jedoch steht eins fest: ich habe durch Schulden , ohne Studium vor 15 Jahren und aus nichts ein Luxusleben für meine Verhältnisse aufgebaut und bin finanziell gut aufgestellt. Welcher Sachbearbeiter der nur 3900€ netto verdient kann den heutzutage behaupten das er 390 tsd Cash auf der Bank hat und ein luxuriöses EFH in 1A Lage was ohne Sondertilgung in 15 Jahren abbezahlt ist und dazu einen für uns hohen Lifestyle (3 Urlaube, 2 Autos, Golf spielen als Hobby usw.) mit seiner Familie incl. 2 Kids genießt ? Das alles durch einen Kauf von 2 vermieteten Wohnungen damals.

Also ich habe meine 2 Mietwohnungen (je 3 Zimmer , 75qm Wfl.) letzte Woche verkauft.
Für beide habe ich je 320 tsd bekommen. Also 640 tsd.

Musste jedoch 70 tsd unter meinen Anfangspreis (710 tsd) gehen leider. Aber dafür das ich die beiden Wohnungen vor 15 Jahren für gesamt 410 Tsd gekauft hatte ein guter Gewinn. Hatte aber Angst das die Preise weiter fallen. Mein EFH verkaufe ich aber nicht auch wenn ich jetzt wüsste das es nächstes Jahr nur 20 tsd Wert wäre. Das ist mein Luxus den ich mir immer gönnen würde, egal ob ich auf andere Dinge verzichten müsste. Für mich ist ein eigenes Haus ein Traum. Der übergebliebene Gewinn nach der Zahlung meiner Restschuld liegt nun bei 390 tsd und die hab ich jetzt sicher für 2% bei der Bank angelegt und gut ist. Da geh ich jetzt immer ran wenn ein neues Auto her muss oder ich mir nach der Rente eine Luxus-Finca auf Mallorca mit meiner Frau kaufe.

Man muss bedenken das ich vor 15 Jahren nur 20 tsd eigenkapital hatte und nur ne Ausbildung als einfacher Industriekaufmann. Bin ja auch weiterhin nur ein Sachbearbeiter aber dieser Kauf damals hat mich Vermögend gemacht. Das EFH ist in 18 Jahren auch abbezahlt (vor 2 Jahren hab ich den Zins auf 1,2% für 20 Jahre festgeschrieben) . Dann bin ich dann grad mal 60, Kinder aus dem Haus, und könnte dann die Arbeit ruhen lassen , das Haus verkaufen und ab nach Mallorca. Läuft bei mir.

"sicher für 2% bei der Bank angelegt" - digger, das ist ein gutes Stück unterhalb der Inflation. Du bist knapp 40, so eine 2% Anlage lohnt sich vielleicht wenn du 60 bist und in Rente gehst, aber jetzt absolut nicht. Da hat dich dein Finanzberater aber ordentlich auf den Arm genommen, dass der dir das angedreht hat. Keine gute Idee. Und mit der Luxus-Finca wird das so auch absolut nichts.

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Absolut richtig. Als Folge werden weniger neue Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft werden. Finanziell nicht so gut gestellte Familien werden in ihren Mietwohnungen bleiben. Es wird weniger Neubau geben! Nachfrage und Angebot werden rückläufig sein. Geht in Richtung Seitwärtsbewegung. Kein Crash absehbar!

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich weiß nicht, woher du deine Infos zur Zinsbindung nimmst. Offizielle Statistiken gibt es dazu nicht flächendeckend.

Aber unabhängig von der Refinanzierung wird für viele Einkommensklassen aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Finanzierung nicht mehr leistbar. Meine Partnerin und ich haben uns Ende letztes Jahr und vor zwei Wochen eine Finanzierung für das gleiche Objekt (ETW) rechnen lassen.

Vereinfacht sieht das wie folgt aus

Wert: 1m EUR
Darlehen: 500k EUR
Tilgung: Anfänglich 2%
Zins damals für 10 Jahre: 1.05%
Zins heute für 10 Jahre: 2.75%

Für unsere monatliche Rate würde sich das wie folgt auswirken (vereinfachte Rechnung):

Damals: 5k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.250 EUR pro Monat
Heute: 13.75k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.980 EUR pro Monat

Also eine Differenz von knapp 750 EUR pro Monat. Da wir das Objekt als Investition sehen bzw. vermieten wollten, macht ein Kauf zum jetzigen Preis keinen Sinn. Um unsere angestrebte Rendite zu erzielen, müsste der Kaufpreis deutlich sinken, der Zinssatz wieder sinken oder unser Anteil am FK steigen um die EK-Rendite zu erhöhen (was aber de Zinssatz wieder erhöhe dürfte).

Sicherlich ein vereinfachtes Beispiel aber zeigt für uns sehr schön, dass du bei aktuellen Kaufpreisen die Nachfrage durch die Zinserhöhungen sinken wird.

Gleiches gilt doch für Leute, die von Miete auf Eigenheim umschwenken wollen. Zu Zinsen um 1% waren ganz andere Immobilien / Beträge finanzierbar, als das jetzt der Fall ist.

Das Thema hast du immer, das bei einzelnen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht passen, was wir aber nicht sehen werden, das auf breiter Front bestehende Finanzierungen auf Grund steigender Zinsen platzen werden.

Der absolut überwiegende Teil der Wohnimmobilienkredite bei Verbrauchern in Deutschland ist auf mind. 10 Jahre fix finanziert, bei Finanzierungen die jetzt zur Refinanzierung anstehen sind die Verträge 9-10 Jahre alt, damals war das Zinsniveau ähnlich wie heute. Variable Finanzierungen gibt es eigentlich nicht mehr bei Verbrauchern und die kurzen Finanzierungen sind nun mal eher die absolute Ausnahme (auch wenn manche hier das Gegenteil behaupten) und selbst dann kann es ja Gründe geben (z.B. ein Bausparer ist dann fällig......). Finanzierungen die kritisch werden könnten sind welche die in 4-5 Jahren fällig werden, wo aber bisher fast nichts getilgt wurde und die Anschlussfinanzierung noch recht hoch ist - da muss man aber mal abwarten wo dann der Zins liegt.

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich weiß nicht, woher du deine Infos zur Zinsbindung nimmst. Offizielle Statistiken gibt es dazu nicht flächendeckend.

Hierzu gibt es zum einen diverse Meldungen verschiedener Kreditvermittler, daneben entspricht es meiner beruflichen Erfahrung, ich bin seit 10 Jahren in allen drei Säulen im dt. Bankenmakrt unterwegs und berate Banken zu Prozessthemen, ich hab bei keiner der Banken die ich kenne gesehen, dass Finanzierungen kleiner 10 Jahre forciert wurden, es gab immer mal Ausnahmen aber nie die breite Masse.

Aber unabhängig von der Refinanzierung wird für viele Einkommensklassen aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Finanzierung nicht mehr leistbar. Meine Partnerin und ich haben uns Ende letztes Jahr und vor zwei Wochen eine Finanzierung für das gleiche Objekt (ETW) rechnen lassen.

Vereinfacht sieht das wie folgt aus

Wert: 1m EUR
Darlehen: 500k EUR
Tilgung: Anfänglich 2%
Zins damals für 10 Jahre: 1.05%
Zins heute für 10 Jahre: 2.75%

Für unsere monatliche Rate würde sich das wie folgt auswirken (vereinfachte Rechnung):

Damals: 5k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.250 EUR pro Monat
Heute: 13.75k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.980 EUR pro Monat

Also eine Differenz von knapp 750 EUR pro Monat. Da wir das Objekt als Investition sehen bzw. vermieten wollten, macht ein Kauf zum jetzigen Preis keinen Sinn. Um unsere angestrebte Rendite zu erzielen, müsste der Kaufpreis deutlich sinken, der Zinssatz wieder sinken oder unser Anteil am FK steigen um die EK-Rendite zu erhöhen (was aber de Zinssatz wieder erhöhe dürfte).

Sicherlich ein vereinfachtes Beispiel aber zeigt für uns sehr schön, dass du bei aktuellen Kaufpreisen die Nachfrage durch die Zinserhöhungen sinken wird.

Das ist korrekt, nur ist die Frage ob die Nachfrage unter das Angebot sinkt -> kann mann nicht flächendeckend beurteilen, da die einzelnen Regionen hier zu unterschiedlich sind. Zum anderen ist die Frage was mit dem Angebot passiert, um bei deinem Beispiel zu bleiben, jemand der vor 8-9 Jahren finanziert hatte, hatte damals auch einen Zins um die 2,5%, d.h. der finanziert jetzt eine geringere Summe zum vergleichbaren Zins da passiert erstmal gar nichts. Natürlich wird es auch einzelne geben, deren Finanzierungen platzen bei der Refinanzierung aber das wird nicht die breite Masse sein. Was auch passieren wird, dass viele Spekulanten die Wohnraum Leerstehen haben lassen jetzt versuchen den noch zu vergolden, was zumindest kurzfristig die Preise sinken lässt / dämpft.

Mittel-/ bis langfristig erwarte ich aber das insbesondere der Neubau massiv einbricht

Gleiches gilt doch für Leute, die von Miete auf Eigenheim umschwenken wollen. Zu Zinsen um 1% waren ganz andere Immobilien / Beträge finanzierbar, als das jetzt der Fall ist.

Das Thema hast du immer, das bei einzelnen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht passen, was wir aber nicht sehen werden, das auf breiter Front bestehende Finanzierungen auf Grund steigender Zinsen platzen werden.

Der absolut überwiegende Teil der Wohnimmobilienkredite bei Verbrauchern in Deutschland ist auf mind. 10 Jahre fix finanziert, bei Finanzierungen die jetzt zur Refinanzierung anstehen sind die Verträge 9-10 Jahre alt, damals war das Zinsniveau ähnlich wie heute. Variable Finanzierungen gibt es eigentlich nicht mehr bei Verbrauchern und die kurzen Finanzierungen sind nun mal eher die absolute Ausnahme (auch wenn manche hier das Gegenteil behaupten) und selbst dann kann es ja Gründe geben (z.B. ein Bausparer ist dann fällig......). Finanzierungen die kritisch werden könnten sind welche die in 4-5 Jahren fällig werden, wo aber bisher fast nichts getilgt wurde und die Anschlussfinanzierung noch recht hoch ist - da muss man aber mal abwarten wo dann der Zins liegt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Klar: in Deutschland hat es noch nie platzende Finanzierungen gegeben. Die gibt es nur woanders. Die Kollegen, die nicht in Elternzeit gehen können, weil 2 Monate 20 % weniger Gehalt eines Elternteils dazu führt, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, sind komplett safe. Insbesondere bei steigenden Preisen für den Grundbedarf – sollen sie halt Kuchen essen. Ebenso die Beamten im mittleren Dienst, die sich mit Mitte 40 ein Haus für 750k kaufen - komplett safe bei dem üppigen Verdienst.

Es werden keine Finanzierungen in sich zusammenfallen! Weshalb auch, in Deutschland werden keine variablen Zinsen vereinbart. Nur dann würden laufende Finanzierungen platzen.

Wie soll es einen Crash geben, wenn Handwerker/Material für den Neubau fehlen?

Wenn die Zinsen steigen, werden Finanzierungen in sich zusammenfallen und Familien Privatinsolvenz anmelden müssen. Aber es wird bei nur moderaten Preisrückgängen schon genug neue Käufer geben, zumindest in den Metropolen.

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Stimmt, nur bedeutes es langfristig, dass auch niemand mehr Neubau betreibt, d.h. es wird nur mehr Bestand gehandelt wenn du dann in einer Region bist mit entsprechender Nachfrage steigt auch hier der Preis an, dein Beispiel ist das Gegenbeispiel zu den überhitzten Märkten wie z.b. in Oberbayern, Frankfurt....

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Was ich auch zu bedenken geben möchte:
Immobilien können auch zu einem Preis unter ihrem Sachwert verkauft werden. In weniger attraktiven Regionen Deutschlands ist es heute bereits so, dass Häuser mit einem Marktpreis von z.B. nur 80% ihres eigentlichen Sachwerts (also Herstellungskosten des Hauses - Altersminderung + Bodenrichtwert) bewertet werden. Habe ich erst kurzem in einem Verkehrswertgutachten gesehen.

Was ich damit sagen möchte: auch wenn die Baupreise weiter inflationieren, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass die Verkaufspreise mitgehen. Wenn die Zinsen weiter steigen, wird man irgendwann auch in den attraktiven Lagen unter Sachwert verkaufen, weil die bauflationierten Sachwerte nicht mehr bezahlbar sind. Oder es findet eben eine Anpassung des Bodenrichtwerts nach unten statt (der genauso wieder zufallen kann wie er in den letzten 10 Jahren aufgepumpt wurde)

antworten

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

antworten

Ich spreche hier auch nicht von Crash sondern einer gesunden Korrektur. Und hier bin ich mir sehr sicher, dass diese kommen wird.

Bei vereinzelten sehr teuren Objekten sieht man das sogar bereits

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Absolut richtig. Als Folge werden weniger neue Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft werden. Finanziell nicht so gut gestellte Familien werden in ihren Mietwohnungen bleiben. Es wird weniger Neubau geben! Nachfrage und Angebot werden rückläufig sein. Geht in Richtung Seitwärtsbewegung. Kein Crash absehbar!

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich weiß nicht, woher du deine Infos zur Zinsbindung nimmst. Offizielle Statistiken gibt es dazu nicht flächendeckend.

Aber unabhängig von der Refinanzierung wird für viele Einkommensklassen aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Finanzierung nicht mehr leistbar. Meine Partnerin und ich haben uns Ende letztes Jahr und vor zwei Wochen eine Finanzierung für das gleiche Objekt (ETW) rechnen lassen.

Vereinfacht sieht das wie folgt aus

Wert: 1m EUR
Darlehen: 500k EUR
Tilgung: Anfänglich 2%
Zins damals für 10 Jahre: 1.05%
Zins heute für 10 Jahre: 2.75%

Für unsere monatliche Rate würde sich das wie folgt auswirken (vereinfachte Rechnung):

Damals: 5k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.250 EUR pro Monat
Heute: 13.75k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.980 EUR pro Monat

Also eine Differenz von knapp 750 EUR pro Monat. Da wir das Objekt als Investition sehen bzw. vermieten wollten, macht ein Kauf zum jetzigen Preis keinen Sinn. Um unsere angestrebte Rendite zu erzielen, müsste der Kaufpreis deutlich sinken, der Zinssatz wieder sinken oder unser Anteil am FK steigen um die EK-Rendite zu erhöhen (was aber de Zinssatz wieder erhöhe dürfte).

Sicherlich ein vereinfachtes Beispiel aber zeigt für uns sehr schön, dass du bei aktuellen Kaufpreisen die Nachfrage durch die Zinserhöhungen sinken wird.

Gleiches gilt doch für Leute, die von Miete auf Eigenheim umschwenken wollen. Zu Zinsen um 1% waren ganz andere Immobilien / Beträge finanzierbar, als das jetzt der Fall ist.

Das Thema hast du immer, das bei einzelnen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht passen, was wir aber nicht sehen werden, das auf breiter Front bestehende Finanzierungen auf Grund steigender Zinsen platzen werden.

Der absolut überwiegende Teil der Wohnimmobilienkredite bei Verbrauchern in Deutschland ist auf mind. 10 Jahre fix finanziert, bei Finanzierungen die jetzt zur Refinanzierung anstehen sind die Verträge 9-10 Jahre alt, damals war das Zinsniveau ähnlich wie heute. Variable Finanzierungen gibt es eigentlich nicht mehr bei Verbrauchern und die kurzen Finanzierungen sind nun mal eher die absolute Ausnahme (auch wenn manche hier das Gegenteil behaupten) und selbst dann kann es ja Gründe geben (z.B. ein Bausparer ist dann fällig......). Finanzierungen die kritisch werden könnten sind welche die in 4-5 Jahren fällig werden, wo aber bisher fast nichts getilgt wurde und die Anschlussfinanzierung noch recht hoch ist - da muss man aber mal abwarten wo dann der Zins liegt.

antworten

Ich kenne zumindest einige Fälle aus dem direkten Umfeld mit 5-Jahre Zinsbindung. Aber sei's drum.

Die gestiegenen Kosten werden sich die Nachfrage erstmal stark reduzieren. Geplantes Angebot wird auch erstmal nicht reduziert werden. Wie sich das Angebot langfristig verändert, ist auch sehr stark politisch motiviert. Abschätzungen sind meiner Meinung nach sehr schwer bzw. kaum realistisch zu machen.

Die Nachfrage hingegen ist ja erstmal relativ simpel abzuleiten über steigende Kosten und zumindest keine Anstiege im gleichen Maße bei den Löhnen oder finanziellen Mitteln

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich weiß nicht, woher du deine Infos zur Zinsbindung nimmst. Offizielle Statistiken gibt es dazu nicht flächendeckend.

Hierzu gibt es zum einen diverse Meldungen verschiedener Kreditvermittler, daneben entspricht es meiner beruflichen Erfahrung, ich bin seit 10 Jahren in allen drei Säulen im dt. Bankenmakrt unterwegs und berate Banken zu Prozessthemen, ich hab bei keiner der Banken die ich kenne gesehen, dass Finanzierungen kleiner 10 Jahre forciert wurden, es gab immer mal Ausnahmen aber nie die breite Masse.

Aber unabhängig von der Refinanzierung wird für viele Einkommensklassen aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Finanzierung nicht mehr leistbar. Meine Partnerin und ich haben uns Ende letztes Jahr und vor zwei Wochen eine Finanzierung für das gleiche Objekt (ETW) rechnen lassen.

Vereinfacht sieht das wie folgt aus

Wert: 1m EUR
Darlehen: 500k EUR
Tilgung: Anfänglich 2%
Zins damals für 10 Jahre: 1.05%
Zins heute für 10 Jahre: 2.75%

Für unsere monatliche Rate würde sich das wie folgt auswirken (vereinfachte Rechnung):

Damals: 5k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.250 EUR pro Monat
Heute: 13.75k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.980 EUR pro Monat

Also eine Differenz von knapp 750 EUR pro Monat. Da wir das Objekt als Investition sehen bzw. vermieten wollten, macht ein Kauf zum jetzigen Preis keinen Sinn. Um unsere angestrebte Rendite zu erzielen, müsste der Kaufpreis deutlich sinken, der Zinssatz wieder sinken oder unser Anteil am FK steigen um die EK-Rendite zu erhöhen (was aber de Zinssatz wieder erhöhe dürfte).

Sicherlich ein vereinfachtes Beispiel aber zeigt für uns sehr schön, dass du bei aktuellen Kaufpreisen die Nachfrage durch die Zinserhöhungen sinken wird.

Das ist korrekt, nur ist die Frage ob die Nachfrage unter das Angebot sinkt -> kann mann nicht flächendeckend beurteilen, da die einzelnen Regionen hier zu unterschiedlich sind. Zum anderen ist die Frage was mit dem Angebot passiert, um bei deinem Beispiel zu bleiben, jemand der vor 8-9 Jahren finanziert hatte, hatte damals auch einen Zins um die 2,5%, d.h. der finanziert jetzt eine geringere Summe zum vergleichbaren Zins da passiert erstmal gar nichts. Natürlich wird es auch einzelne geben, deren Finanzierungen platzen bei der Refinanzierung aber das wird nicht die breite Masse sein. Was auch passieren wird, dass viele Spekulanten die Wohnraum Leerstehen haben lassen jetzt versuchen den noch zu vergolden, was zumindest kurzfristig die Preise sinken lässt / dämpft.

Mittel-/ bis langfristig erwarte ich aber das insbesondere der Neubau massiv einbricht

Gleiches gilt doch für Leute, die von Miete auf Eigenheim umschwenken wollen. Zu Zinsen um 1% waren ganz andere Immobilien / Beträge finanzierbar, als das jetzt der Fall ist.

antworten

Auch wenn die Inflations-Schätzungen im letzten Jahr oft sehr weit hergeholt schienen (und ex-post offensichtlich häufiger weit daneben lagen), hier für die Diskussion Mal Argumente bzw. Inhalte von einem Player, der definitiv einen besseren Marktüberblick hat als der Kreis der Forenteilnehmer:

• Die Europäische Zentralbank (EZB) warnt vor einer Preiskorrektur, also einem Fallen der Preise, am überhitzten Häusermarkt bei abrupt steigenden Hypothekenzinsen. Dies geht aus dem aktuellen Finanzstabilitätsbericht hervor. Demnach sind Häuser in der Eurozone jetzt im Schnitt um fast 15 Prozent überbewertet und in einigen Ländern sogar um bis zu 60 Prozent.
• Die EZB rechnete nun vor, dass die Häuserpreise inflationsbereinigt um 0,83 bis 1,17 Prozent für jeden Zehntel-Prozentpunkt an Hypothekenzins-Erhöhungen fallen dürften.

antworten

"Dies führte zu einem Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen von insgesamt 846.467 – ein Anstieg um 67.035 im Vergleich zum Vorjahr.

Der sogenannte Bauüberhang sei damit auf dem höchsten Stand seit 1996, teilte das Statistische Bundesamt mit. Viele Bauvorhaben dürften stocken, weil Arbeiter fehlen, Rohstoffe knapp sind und die Preise für Baumaterialien kräftig angezogen haben, erläuterten die Statistiker."

von zeit.de vor 2 Tagen

Also es werden demnächst schon einige Wohnungen mehr fertig als üblich (und da sind EFH nicht mal dabei).

antworten

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

antworten

NOCH tobt er in der Ostukraine. Aber die Nachrichten sind in den letzten Tagen deutlich pessimistischer geworden. Putin will das ganze Land. Anders kann er die Ostukraine gar nicht halten.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

"Dies führte zu einem Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen von insgesamt 846.467 – ein Anstieg um 67.035 im Vergleich zum Vorjahr.

Der sogenannte Bauüberhang sei damit auf dem höchsten Stand seit 1996, teilte das Statistische Bundesamt mit. Viele Bauvorhaben dürften stocken, weil Arbeiter fehlen, Rohstoffe knapp sind und die Preise für Baumaterialien kräftig angezogen haben, erläuterten die Statistiker."

von zeit.de vor 2 Tagen

Also es werden demnächst schon einige Wohnungen mehr fertig als üblich (und da sind EFH nicht mal dabei).

nicht zwingend nur weil ein Bau genehmigt wurde muss er nicht zwingend gebaut werden. Wenn sich der Bau z.b. für den Entwickler nicht mehr rechnet wir er nicht bauen, sondern die Kosten für die Genehmigung etc. abschreiben und das wars. Bleibt spannend zu beobachten

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Dein Argument macht leider keinen Sinn bzw. zielt zumindest nicht auf eine möglichst hohe Rendite ab.

Das hat ja niemand behauptet eine maximale Rendite erzielen zu wollen, aber die Rendite mit der Immobilie die ich erziele ist fast risikofrei für mich da mein Zahlungsstrom fast fixiert ist, das habe ich bei ETF`s etc gerade nicht daher macht es für mich keinen Sinn.

Wenn du heute für einen gewissen Wert verkaufen kannst und dieses Geld einen höheren Return (bei gleichem Risiko) bringt, als deine Immobilien, dann müsstest du verkaufen oder eben entsprechend nicht verkaufen.

Ansonsten könnte ich überspitzt auch sagen, dass ich mit einem Sparbuch einen positiven Cashflow erziele und diesen in ETFs anlege. Das ist zwar inhaltlich korrekt, aber sicherlich nicht die finanziell attraktivste Anlagemöglichkeit.

Wenn es dir um stabile Returns geht, dann mag deine Strategie funktionieren, aber sinnvoll bzw. wertmaximierend ist sie trotzdem nicht.

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Am Ende kennst nur du die Details, aber ich hab zumindest für meinen Teil jetzt die Möglichkeit hohe Gewinne beim Verkauf zu realisieren, da ich aktuell nicht mehr mit steigenden Kauf- bzw. Verkaufspreise rechne. Mietrenditen sind bei aktuellen Kaufpreisen sowieso grottenschlecht.

Die renditen am Kapitalmarkt bzw. Beteiligungsinvest erscheinen mir deutlich lukrativer und sind außerdem eine Diversifikation in meinem gesamten Anlagespektrum. Wenn dir deine Immos >10% Rendite pro Jahr bringen (und das berechnet auf den jetzigen Verkehrswert und nicht deinen damaligen Kaufpreis), dann würde ich definitiv nicht verkaufen.

Bei mir ist es nicht (mehr) der Fall und daher ist der Verkauf für mich finanziell deutlich lukrativer.

ich würde ja eher nach der EK-Rendite steuern als nach der Mietrendite aber egal. Aber solange ich positive freie Cashflows erziele, die unabhängig vom Wert stabil laufen (und das ist der Witz an der Immobilie) kann ich den freien Cashflow ja schön in ETFs anlegen. Die Wertentwicklung der Immobilie ist für die Überlegung sekundär interessant. Mein Depot hat mittlerweile auch in etwa den Wert der Immos erreicht (schwankt natürlich immer etwas) daher macht ein Verkauf keinen Sinn

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

Ja

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Auch wenn die Inflations-Schätzungen im letzten Jahr oft sehr weit hergeholt schienen (und ex-post offensichtlich häufiger weit daneben lagen), hier für die Diskussion Mal Argumente bzw. Inhalte von einem Player, der definitiv einen besseren Marktüberblick hat als der Kreis der Forenteilnehmer:

• Die Europäische Zentralbank (EZB) warnt vor einer Preiskorrektur, also einem Fallen der Preise, am überhitzten Häusermarkt bei abrupt steigenden Hypothekenzinsen. Dies geht aus dem aktuellen Finanzstabilitätsbericht hervor. Demnach sind Häuser in der Eurozone jetzt im Schnitt um fast 15 Prozent überbewertet und in einigen Ländern sogar um bis zu 60 Prozent.
• Die EZB rechnete nun vor, dass die Häuserpreise inflationsbereinigt um 0,83 bis 1,17 Prozent für jeden Zehntel-Prozentpunkt an Hypothekenzins-Erhöhungen fallen dürften.

Das bedeutet übersetzt: Nominal werden die Preise in eine Seitwärtsbewegung laufen und wenn überhaupt, vorübergehend maximal sehr geringfügig fallen, wenn überhaupt.

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WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne zumindest einige Fälle aus dem direkten Umfeld mit 5-Jahre Zinsbindung. Aber sei's drum.

Die gestiegenen Kosten werden sich die Nachfrage erstmal stark reduzieren. Geplantes Angebot wird auch erstmal nicht reduziert werden. Wie sich das Angebot langfristig verändert, ist auch sehr stark politisch motiviert. Abschätzungen sind meiner Meinung nach sehr schwer bzw. kaum realistisch zu machen.

das die Nachfrage zurückgehen wird ist zu erwarten, ob sie unter das Angebot fällt muss man abwarten (bei den Nachfrageüberhängen seh ich es zumindest nicht auf breiter Front)
Das Angebot wird aber auch recht fix zurückgehen jetzt werden einige noch schnell versuchen Wertgewinne zu realisieren, was man aber schon sieht was sehr stark stockt ist der Neubau, viele Entwickler stoppen gerade bzw. kalkulieren neu und warten bis alles verkauft ist.

Die Nachfrage hingegen ist ja erstmal relativ simpel abzuleiten über steigende Kosten und zumindest keine Anstiege im gleichen Maße bei den Löhnen oder finanziellen Mitteln

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich weiß nicht, woher du deine Infos zur Zinsbindung nimmst. Offizielle Statistiken gibt es dazu nicht flächendeckend.

Hierzu gibt es zum einen diverse Meldungen verschiedener Kreditvermittler, daneben entspricht es meiner beruflichen Erfahrung, ich bin seit 10 Jahren in allen drei Säulen im dt. Bankenmakrt unterwegs und berate Banken zu Prozessthemen, ich hab bei keiner der Banken die ich kenne gesehen, dass Finanzierungen kleiner 10 Jahre forciert wurden, es gab immer mal Ausnahmen aber nie die breite Masse.

Aber unabhängig von der Refinanzierung wird für viele Einkommensklassen aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Finanzierung nicht mehr leistbar. Meine Partnerin und ich haben uns Ende letztes Jahr und vor zwei Wochen eine Finanzierung für das gleiche Objekt (ETW) rechnen lassen.

Vereinfacht sieht das wie folgt aus

Wert: 1m EUR
Darlehen: 500k EUR
Tilgung: Anfänglich 2%
Zins damals für 10 Jahre: 1.05%
Zins heute für 10 Jahre: 2.75%

Für unsere monatliche Rate würde sich das wie folgt auswirken (vereinfachte Rechnung):

Damals: 5k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.250 EUR pro Monat
Heute: 13.75k EUR pro Jahr Zins und 10k EUR pro Jahr Tilgung = 1.980 EUR pro Monat

Also eine Differenz von knapp 750 EUR pro Monat. Da wir das Objekt als Investition sehen bzw. vermieten wollten, macht ein Kauf zum jetzigen Preis keinen Sinn. Um unsere angestrebte Rendite zu erzielen, müsste der Kaufpreis deutlich sinken, der Zinssatz wieder sinken oder unser Anteil am FK steigen um die EK-Rendite zu erhöhen (was aber de Zinssatz wieder erhöhe dürfte).

Sicherlich ein vereinfachtes Beispiel aber zeigt für uns sehr schön, dass du bei aktuellen Kaufpreisen die Nachfrage durch die Zinserhöhungen sinken wird.

Das ist korrekt, nur ist die Frage ob die Nachfrage unter das Angebot sinkt -> kann mann nicht flächendeckend beurteilen, da die einzelnen Regionen hier zu unterschiedlich sind. Zum anderen ist die Frage was mit dem Angebot passiert, um bei deinem Beispiel zu bleiben, jemand der vor 8-9 Jahren finanziert hatte, hatte damals auch einen Zins um die 2,5%, d.h. der finanziert jetzt eine geringere Summe zum vergleichbaren Zins da passiert erstmal gar nichts. Natürlich wird es auch einzelne geben, deren Finanzierungen platzen bei der Refinanzierung aber das wird nicht die breite Masse sein. Was auch passieren wird, dass viele Spekulanten die Wohnraum Leerstehen haben lassen jetzt versuchen den noch zu vergolden, was zumindest kurzfristig die Preise sinken lässt / dämpft.

Mittel-/ bis langfristig erwarte ich aber das insbesondere der Neubau massiv einbricht

Gleiches gilt doch für Leute, die von Miete auf Eigenheim umschwenken wollen. Zu Zinsen um 1% waren ganz andere Immobilien / Beträge finanzierbar, als das jetzt der Fall ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

Die Blase platzt. Platzen bedeutet, dass die Preise vorübergehend nicht mehr steigen werden.

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EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Ich habe persönlich eine DHH zum Eigennutz und eine ETW zur Vermietung.
Bei der DHH ist es mir persönlich total egal, ob es einen Crash gibt, da ich mir die monatliche Rate leisten kann und mich wohlfühle.

Bzgl. der ETW: hier ist es mir derzeit auch relativ egal. Das Ding ist zu 80% fremdfinanziert mit einer Zinsbindung von 30 Jahren. (1,7%)
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,5 %.

Es würde mich also eigentlich garnicht tangieren, wenn der Immomarkt crasht. Einzige mögliche negative Folge wäre ein Leerstand. Aber wie realistisch ist das mit einer ETW in einer der BIG7. Also ich bin tiefenentspannt. Und wenn die Preise jetzt um 30% nachgeben stehe ich mit den Finanzierungskonditionen trotzdem besser dar, als jmd der heute zu 30% weniger kauft.

cheers.

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Die Prognosen der EZB sind ja bekanntlich bombensicher wie zB die Einschätzung zur Inflation.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Ich beobachte schon seit einiger Zeit deutliche Korrekturen von bereits länger inserierten Immobilien in der Größenordnung von bis zu 25 Prozent. Von einem Crash würde ich nicht sprechen aber von einer deutlichen Korrektur.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

Die Blase platzt. Platzen bedeutet, dass die Preise vorübergehend nicht mehr steigen werden.

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Die Wissen aber auch, dass eine länger anhaltende Inflation begonnen hat . Stagnierende nominale Hauspreise bei hoher Inflation = Crash

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Vllt solltest du dir erstmal die Demographie Russlands anschauen, bevor du sowas von dir gibst.

Er will das ganze Land? Er hat ja nichtmal Kiew einnehmen können und die Stadt liegt quasi an der Grenze zu Weißrussland. Nachden das gescheitert ist, gings wieder Richtung Donbass, aber auch dort mit hohen eigenen Verlusten.

Um die gesamte Ukraine einzunehmen bräuchte er schon die gesamte russische Armee und trotzdem wäre kein Erfolg gegen Millionen bewaffnete Ukrainer langfristig möglich.

Nein mein Freund, das ist völlig unrealistisch. Diese Verluste kann sich auch Putin nicht lange leisten, siehe die Sowjetunion in Afghanistan. Man hat jetzt schon so viele Verluste wie damals über mehrere Jahre.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

NOCH tobt er in der Ostukraine. Aber die Nachrichten sind in den letzten Tagen deutlich pessimistischer geworden. Putin will das ganze Land. Anders kann er die Ostukraine gar nicht halten.

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Warum wird immer so getan als würden diese Immobilien nichts kosten?

Mein Onkel hat letztes Jahr mehrere Wohnungen verkauft. Warum? Weil bei den älteren Wohnungen langsam überall Sanierungen anstehen, die verdammt teuer sind. In ein paar Jahren sogar mit Sanierungszwang dank EU und den Grünen in der Regierung.

Da wirst du noch staunen wieviele da bald keine Lust mehr dazu haben und zwar zu Recht.

Die Zinsen steigen dieses Jahr und damit auch die Möglichkeit es besser anzulegen als in den letzten Jahren.

Eine alte, sanierungsbedürftige Immobilie zu einem 40er Multiple zu verkaufen ist doch einfach genial. Das Geld kannst du mittlerweile genauso gut in sichere Anleihen mit 3% Rendite pro Jahr stecken.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

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WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Der Zins mag mit selbst 4% historisch günstig sein, angesichts der Bewertungen ist das aber nicht vergleichbar. Die liegen nämlich nicht im historischen Rahmen, sondern ein paar Standardabweichungen darüber.

Lt. einem Index des Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas für den Immobilienmarkt von Deutschland, liegt der Realpreisindex 2016 etwa beim langjährigen Schnitt von 1985 bis 2001.

Die Preise 2019 entsprechen real etwa den Preisen von 1978 bis 1983. Die Zinsen damals 7 bis 11%.

Rein historisch betrachtet ist die Erschwinglichkeit immer noch extrem gut. Und wenn man sich die Daten von 1975 bis heute anschaut, gab es immer langjährige Trends, häufig nach Trends eine langjährige Plateau-Phase bevor sich ganz langsam etwas gedreht hat.

Ich bin alt genug, um diese Statistik nachvollziehen zu können, da sie meinem Bauchgefühl und Erfahrungswerten sehr entspricht. Aber in diesem Forum wird Dir die Gen Y auch diese Statistik zerreden. Aus deren Sicht war es noch nie so schwer, eine Immobilie zu erwerben, wie aktuell und man spricht von "absurden Preisen" und "teuren Krediten".

Fakt ist, das wir derzeit eine recht moderate Erschwinglichkeit vorfinden, die jedoch einer noch nie dagewesenen "Happy Hour" Phase folgt.
Einige glauben tatsächlich, dass Lifestyle und Immoerwerb gleichzeitig gehen muss. Es fehlt einfach die Vorstellung, dass man zunächst einmal viele Jahre EK aufbauen muss und in den ersten Jahren nach Immoerwerb erheblich Verzicht üben muss, um über die Runden zu kommen. Und mit erheblich meine ich im Extremfall auch RADIKALEN Verzicht auf alles, was nicht zu Lebensverkürzenden Maßnahmen führt! Erst nach einigen Jahren und weiterer Einkommensentwicklung kann wieder ein normales Leben stattfinden.

Diese Bereitschaft zum Verzicht existiert nicht mehr und daher erscheint die Immo unerschwinglich zu sein. Das Problem liegt nicht bei den Preisen, sondern

1. am zu hohen Anspruch an die Immobilie
2. an der fehlenden Bereitschaft, die Lebensqualität für einige Jahre auf ein Minimum herunter zu fahren.

Mich werden zwar hier einige für Verrückt erklären, aber das war früher für viele der Schlüssel zum Erfolg. Es nervt ein wenig, dass man der Boomer Gen, heute regelrecht vorwirft, dass sie es damals ja so einfach hatte.....
Fakt ist: Heute ist es noch einfacher......also nutzt de Chance.

Etwa 2011 bis 2018/2019 gab es eine Phase extrem guter Erschwinglichkeit. Jeder, der damals gekauft oder gebaut hat, musste quasi nix draufzahlen für die Immobilie im Vergleich zur Miete. Oft sogar Gewinn gemacht (Kreditrate deutlich unter Miete). Das war die Zeit, wo mancher sich 10, 20 oder 30 Wohnungen gekauft haben, welche sich einfach selbst abgezahlt haben. Eine historische Unerhörtheit.

Anfangs niedrige Realpreise und niedrige Zinsen. Später dann moderate bis mittlere Realpreise und extrem niedrige Zinsen. Das war 2011 bis 2018/2019.

Jetzt sind wir bei leicht höheren Preisen, aber auch weiterhin niedrigen bis sehr niedrigen Zinsen. Ein normales Marktumfeld.

Kann durchaus passieren, dass wir in 2-3 Jahren bei weiterhin leicht höheren Preisen und mittleren Zinsen landen. Die Erschwinglichkeit von 2011 bis 2018/2019 - das war eine einmalige Chance am Immobilienmarkt. Das kommt nicht wieder.

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Was denn nun ? Du rätst das Leute ihre ETW verkaufen müssen wegen der sanierungskosten aber im nachgang muss ja dann jemand anders der die Bude kauft in den sauren Apfel beißen.
Dem rätst du dann auch das er die Bude verkauft usw. . Verstehe da die Logik nicht. Für mich klingt das so als ob sich Immobilien nicht mehr lohnen und alle jetzt nur noch auf der Straße leben sollen oder unter der Brücke.

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Warum wird immer so getan als würden diese Immobilien nichts kosten?

Mein Onkel hat letztes Jahr mehrere Wohnungen verkauft. Warum? Weil bei den älteren Wohnungen langsam überall Sanierungen anstehen, die verdammt teuer sind. In ein paar Jahren sogar mit Sanierungszwang dank EU und den Grünen in der Regierung.

Da wirst du noch staunen wieviele da bald keine Lust mehr dazu haben und zwar zu Recht.

Die Zinsen steigen dieses Jahr und damit auch die Möglichkeit es besser anzulegen als in den letzten Jahren.

Eine alte, sanierungsbedürftige Immobilie zu einem 40er Multiple zu verkaufen ist doch einfach genial. Das Geld kannst du mittlerweile genauso gut in sichere Anleihen mit 3% Rendite pro Jahr stecken.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

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Kein Mensch tut so. Und das die alten Wohnungen sarniert werden ist wichtig und richtig. Eigentum verpflichtet.

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Warum wird immer so getan als würden diese Immobilien nichts kosten?

Mein Onkel hat letztes Jahr mehrere Wohnungen verkauft. Warum? Weil bei den älteren Wohnungen langsam überall Sanierungen anstehen, die verdammt teuer sind. In ein paar Jahren sogar mit Sanierungszwang dank EU und den Grünen in der Regierung.

Da wirst du noch staunen wieviele da bald keine Lust mehr dazu haben und zwar zu Recht.

Die Zinsen steigen dieses Jahr und damit auch die Möglichkeit es besser anzulegen als in den letzten Jahren.

Eine alte, sanierungsbedürftige Immobilie zu einem 40er Multiple zu verkaufen ist doch einfach genial. Das Geld kannst du mittlerweile genauso gut in sichere Anleihen mit 3% Rendite pro Jahr stecken.

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Wenn diese Immos schon wirklich länger inseriert sind, dann wollte die offensichtlich auch niemand bei noch niedrigem Zins zum angebotenen Preis.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich beobachte schon seit einiger Zeit deutliche Korrekturen von bereits länger inserierten Immobilien in der Größenordnung von bis zu 25 Prozent. Von einem Crash würde ich nicht sprechen aber von einer deutlichen Korrektur.

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

Die Blase platzt. Platzen bedeutet, dass die Preise vorübergehend nicht mehr steigen werden.

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Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

antworten

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Das stimmt leider nur, sofern du mit deinem Invest zumindest die FK Kosten decken kannst.

Bei einem Draufzahlgeschäft wäre mir eine theoretische EK Rendite auch ziemlich egal

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

Um mal bei langfristig zu bleiben: S&P 500 hat sich in den letzten 40 Jahren ver-35-facht. Wenn du über "langfristig" sprichst heißt es anscheinend nur die letzten Jahre Nullzinspolitik & Immobilienwahnsinn zu betrachten.

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WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

Mit Hebel in Immobilien ist dagegen OK?

Das Problem am Hebel ist, der bringt nur was, wenn er dauerhaft bestehen bleibt, man also nicht zurückzahlt, sondern die FK-Quote konstant halt. Macht der normale Hauskebauer halt nicht. Ansonsten nähert sich die EK-Rendite immer mehr der GK-Rendite an, nach mehreren Jahrzehnten macht der Hebel sonst oftmals nur noch 0,1-0,2% Überrendite aus.

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WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

Nur weil es dich nicht interessiert, kann es durchaus sein dass andere die mietrendite betrachten.

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Mal provokant gefragt: Wie sieht denn die EK-Rendite aus, wenn Mietrendite (z.B. 2,5% bei 40er Multiple) unter den FK-Zinsen (z.B. 2,7% auf 15 Jahre) liegt?

Da ist doch die enzige Hoffnung die weitere spekulative Wertsteigerung oder ein rapider und nachhaltiger Anstieg der Mieten im Zuge der Inflation

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

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Kannst du das erlären was du damit meinst? Falls die Immobilie abbezahlt ist, ist dock Mietrendite = EK Rendite oder nicht. Falls man sich jetzt neu verschuldet müsste die Mietrendite höher sein als die Bauzinsen die ja bei fast 3% sind.

Der Vergleich mit MSCI World mag stimmen, vor allem wenn man ein Kredit aufnimmt. Aber die Zukunft lässt so leicht nicht extrapolieren, wenn es nur so einfach wäre, würde wohl keiner Aktien und co kaufen. Hedgefunds etc. sind ja nicht blöd.

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Sich nur die EK Rendite anzuschauen, würde ich aus 2 Gründen problematisch sehen:

1. Auch wenn du die Immobilie mit einem Kredit kaufst, wird die Immobilie ja früher oder später dein Eigentum und die Immobilie ist getilgt, zu diesem Zeitpunkt ist ja deine EK-Rendite=deine Mietrendite und du musst die Entscheidung für oder gegen einen Verkauf treffen. Im Fall eines Verkaufs erhälts du ja den kompletten Werr des Hauses und kannst diesen wieder reinvestieren und nicht nur das Ursprünglich eingebrachte EK.
   Ein etwas überspitztes Beispiel: wenn deine Immo 1 Mio Wert ist aber nur 100€ Miete abwirft, bekommst du (steigende Zinsen vorausgesetzt), sogar auf dem Tagesgeld Konto mehr Geld, wenn du die Immo verkaufst und das Geld anlegst. Ich will damit nicht sagen, das ETF sinnvoll sind oder soetwas, man könnte den Erlös auch nutzen um weitere Immos zu kaufen usw. Ich glaube aber es ist klar geworden warum die Mietrendite für einen Investor eine wichtige Größe sein sollte.

2. Wenn du hobeln möchtest sind plötzlich auch die Kreditzinsen relevant, hier wird ja auch gerne argumentiert, das die Investoren ihre Häuser in bar kaufen. Dann würdest du bei der EK-Rendite in den ersten Jahren sogar unter der Mietrendite liegen (Stichwort Kaufnebenkosten).

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Die EK-Rendite ist aber langfristig gar nicht so gut. Hör auf die letzten 10 Jahre als Normalzustand darzustellen.

Langfristig ist eine Immobilie kostenintensiv und der Hebeleffekt nimmt ab.

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

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Die EZB geht davon aus, dass die Häuserpreise inflationsbereinigt stets um rund 1 Prozent fallen werden, wenn die Hypothekenzinsen um 0,1 Prozentpunkte steigen.

Ich bin da ganz bei der Bundesbank, die in deutschen Ballungsräumen locker 40% Überbewertung sieht.

Die Bewertung wird sich wieder dem historischen Durchschnitt annähern und die goldenen Jahre der Real Estate Industrie in Deutschland sind vorbei.

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"...die man mit Immobilien machen kann" - richtig kann. Das ist dann aber kein Investieren, sondern spekulieren.

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Und ein Immokredit ist kein Hebel oder was

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

WiWi Gast schrieb am 26.05.2022:

Die Frage ist halt ob es irgendwann einfach Rational sein wird zu verkaufen. Z.b. wenn dir die Banken eine höhere Rendite geben als die Immobilie abwirft. Muss nicht unbedingt ein guter Deal sein, aber rein rechnerisch macht man sich schon glaube ich Gedanken, wenn die Immobilie z.B. zum Multiple von 30 Verkauft werden kann und ne Mietrendite kleiner als 3 % liefert wo man zugleich bei den Banken mehr als 3 % kriegt (was im Moment ja noch nicht der Fall ist).

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Ich kenne nicht wenige Immobilienbesitzer. Die meisten haben zusätzlich zum Haus auch noch vermietete Wohnungen. Niemand von denen will verkaufen. Weshalb denn auch? Wer will Geld am Konto stehen haben?? Ältere stehen nicht auf ETFs und.s.w. Manche haben als Kinder noch mit dem Inflationsgeld aus den 1920er Jahren gespielt.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

EZB warnt vor dem Crash. Und die wissen ja in welche Richtung sie die Zinsen zukünftig bewegen werden.

WiWi Gast schrieb am 25.05.2022:

Nö, erstens kamen gar nicht so viele bis dato und zweitens tobt der Krieg nur noch in der Ostukraine. Die Ukraine ist riesig, darum bleiben die meisten Ukrainer im Land.

Es sieht nicht gut aus in der Ukraine. Bedeutet wahrscheinlich Millionen von weiteren Flüchtlingen, die nach Deutschland kommen.

Steigen nun die Hauspreise, fallen sie, oder platzt die Blase nur ein wenig??

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Hast dir ja die Antwort schon selbst gegeben. Bei guter mietrendite bist du unabhängig vom akuten Marktgeschehen der Hauspreise - bei EK Rendite nicht. Und der Hebel kann und wird auch gegen dich arbeiten.
Zum Glück ist nicht jeder so unvernünftig wie du.

WiWi Gast schrieb am 27.05.2022:

Warum wird hier immer die Mietrendite betrachtet. Mich interessiert die Mietrendite nicht die Bohne. Ich schaue auf die EK Rendite und keine Bank dieser Welt und kein MSCI World schlägt langfristig die Rendite, die man mit Immobilien machen kann. (Und jetzt bitte nicht auf die aberwitzige Idee kommen, dass man mit Hebel in Aktien geht....)

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