WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.
Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Vielleicht wird auch einfach minderwertiger gebaut...
Hab das bei Bekannten gesehen. Da wurde der günstigste Elektriker genommen. Jetzt ist es immer eine Überraschung wo im Haus der Strom ausgeht wenn man eine Sicherung raus macht...

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Beobachte den ETW Markt in einer beliebten süddeutschen Studentenstadt die auch als Ferienregion taugt. Bis vor einigen Monaten ging hier so gut wie alles in kürzester Zeit weg, mittlerweile sind viele Wohnungen schon seit Ewigkeiten inseriert. Was anscheinend noch gut geht sind moderne, unvermietete Einheiten.

Einen harten reality check werden die Eigentümer von alten Wohnungen erfahren. So Geschichten BJ 1970 und nie saniert. Dazu dann vermietete mit lachhafter Miete, bei einigen Objekten kommt mam auf eine BRUTTOrendiete von 2% oder weniger. Lachhaft! Komisch, dass die keiner kaufen will. Klar werden einige Verkäufer momentan noch nicht einsehen wollen dass das Hoch vorbei ist, die Einsicht wird mit der Zeit aber kommen. Und damit auch die Bereitschaft den Preis an die "neue" Realität anzupassen.

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Eine andere Konsequenz ist: weg vom Wohnungsbau Personal reduzieren, umschwenken von Neubau auf Sanierung im Bestand.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 11.09.2022:

Wie sollen denn die Preise für die Neubauten sinken, wenn die Baukosten immer weiter steigen?

Schon mal was von Markt- bzw. Gleichgewichtspreis gehört?

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun. Die Bauträger haben nur ihre Marge immer weiter erhöht, weil die Nachfrage durch das billige Geld einfach enorm war.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.
Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.
Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.
Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Vielleicht wird auch einfach minderwertiger gebaut...
Hab das bei Bekannten gesehen. Da wurde der günstigste Elektriker genommen. Jetzt ist es immer eine Überraschung wo im Haus der Strom ausgeht wenn man eine Sicherung raus macht...

Das impliziert aber, dass vorher der bessere Elektriker genommen wurde anstatt sich den Gewinn einzustecken. Da bin ich doch etwas skeptisch.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Eine andere Konsequenz ist: weg vom Wohnungsbau Personal reduzieren, umschwenken von Neubau auf Sanierung im Bestand.

Wie sollen denn die Preise für die Neubauten sinken, wenn die Baukosten immer weiter steigen?

Schon mal was von Markt- bzw. Gleichgewichtspreis gehört?

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun. Die Bauträger haben nur ihre Marge immer weiter erhöht, weil die Nachfrage durch das billige Geld einfach enorm war.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.
Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.
Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Der Klassiker in den 90ern, viele Akontozahlungen einfordern, Leistung nicht/kaum erbringen, Insolvenz anmelden.

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Gerade Sanierung ist heute kaum zu kalkulieren. Bei tagesaktuellen Preise und täglich wechselnden Lieferterminen. Da bist du als Sanierungswilliger noch schlechter aufgestellt als der Bauträger, der x Einheiten in einem Wohngebiet erschließen möchte.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Wie sollen denn die Preise für die Neubauten sinken, wenn die Baukosten immer weiter steigen?

Das Einzige, was bisher ganz sicher ist: Die Anzahl der Verkäufe ist dramatisch rückläufig.

WiWi Gast schrieb am 11.09.2022:

Bei Immobilien sieht man doch schon wieder fallende Preise. Kein Wunder da die Zinsen sich sehr schnell den 4 Prozent nähern

Dass Wohnkosten insgesamt in Relation zu Einkünften gestiegen sind, günstiger Wohnraum messbar vernichtet wurde, Metropolisierung anhält uvm..... bestreitet du auch?

Immobilien haben ihre Inflationsphase längst hinter sich gebracht und Einkommen haben ihre Inflationierung noch vor sich. Das wird sich in den nächsten Jahren wieder annähern.

Ja, die Immobilienpreise (müssen) fallen und werden weiter fallen. Letztlich wird sich wieder ein Gleichgewicht einstellen, danach werden die Preise auch wieder anziehen. So ist das halt.

Ich halte das für grundsätzlich richtig.

Die Frage ist aber, wie lange es dauern wird, bis sich ein Gleichgewicht wieder einstellt. Letztendlich wird es wohl eher so sein, dass sich die Erschwinglichkeit dadurch verbessert, dass Immobilien konstant im Preis bleiben und Löhne tendenziell steigen. Das könnte aber ein mehrjähriger Prozess sein.

Real fallende Preise bei Immobilien in größerem Umfang sehe ich derzeit nur für ältere, sanierungsbedürftige Immobilien.

Lohnerhöhungen sind ein Aspekt, welcher sicherlich zum Tragen kommen wird. Aber wie du richtigerweise schreibst wird das minimum 2 Jahre ab heute dauern bis das in den "breiten" Masse langsam ankommen wird. Bei einigen kommt davon auch in 2 Jahren nichts an...

Bis dahin bleibt abzuwarten wie sich die Inflation und damit auch die Zinsen entwickeln werden. Rückläufige Zinsen (welche momentan nicht absehbar sind aber auch dieser Zeitpunkt wird ggf. schneller kommen als erwartet) wären der große Hebel, welcher ja auch aktuell eine große Wirkung zeigt.

Energiepolitik und Energiepreise werden da auch einspielen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das jetzt für immer so bleibt auch wenn ich keine Vorstellung habe wie wir diese Situation (an welcher wir in großen Teilen selbst schuld sind) wieder ins Lot bekommen.

Rohstoffpreise und Materialpreise bekommen wir ggf. in den Griff sobald Krieg, No-Covid und auch Inflation im Griff sind. Das wird so ebenfalls nicht für immer gehen.

Die Neubauten bleiben zwar preislich bisher relativ stabil, dennoch ist es Wunschdenken dass sich jetzt bald alle nur noch Neubauimmobilien kaufen. Es sind jetzt schon nur sehr Auserwählte, welche sich das leisten können. Viel geht da nicht mehr...

Neubauten sind nichts für die große Masse. Das war in der Vergangenheit so und wird sich auch in Zukunft nicht ändern.

Eins kann man sicherlich sagen: es wird nicht mehr einfacher werden. Es wird (wie schon früher) eine schwere Aufgabe guten und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Durch den Zusammenhang von Zins und Preis ist es ohnehin (wenn überhaupt) ein Null-Summen-Spiel. Leider geben die Preise nicht in dem Umfang nach wie die zinsen gestiegen sind. Das wird auch noch dauern da es zeitversetzt reagiert, aber ich bezweifle doch stark, dass die Preise irgendwann so stark purzeln, dass Immobilien im Vergleich zu den Niedrigzinsphasen wieder erschwinglicher sind. Es wird zwar günstiger werden, aber nicht mehr so wie es mal war. Im Gegenteil zukünftige Käufer werden es noch schwerer haben und das wird auch so bleiben.

Bleibt noch die Hoffnung (eher satirisch), dass der Staat vielleicht auf die Idee kommt die Kostentreiber beim Immobilienerwerb zu drosseln. So wäre es denkbar, dass Privatpersonen, Familien bzw. eindeutige Eigennutzer keine Grunderwerbsteuer zahlen müssten. Auch die wiederkehrende Grundsteuer könnten wir für bestimmte käufergruppen abschaffen und aus der GEZ Kasse querfinanzieren und somit diesen absolut unnötigen Beitrag zum Staatsfernsehen abschaffen.

Großer Hebel auch: Grundstückspreise durch massive Angebotsausweitung. Warum da der Staat nicht systematisch eingreift erschließt sich mir nicht. Ich reise viel - auch mit der maroden Bahn. Was ich dort sehe? Vieeeeeel unbebautes Land. Sehr viel. Ein Teil davon hat jetzt Tesla. Warum man da für Privatpersonen und Familien nicht einfach mal ordentlich Bauland erschließt verstehe ich nicht.

Wir könnten es als Land hinbekommen, dass jeder einen garantierten Anspruch auf ein Stück Boden hat. Boden auf dem er z.B. bauen kann. Das wäre kein Problem.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun.

Doch, genau das war der Grund. Kannst mal locker 100% Baukostensteigerungen über die letzten 10 Jahre rechnen.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.

Schon mal was von 100% Kurzarbeit gehört? Niemand arbeitet Aufträge ab, welche Verluste generieren. Die Fixkosten sind häufig sehr niedrig, es gibt vielleicht ein kleines Beratungsbüro. Die Bauarbeiter sind draußen vor Ort (kein Büro oder so), die Gerätschaften werden häufig gemietet (weil man für einen KS-Bau andere Geräte braucht als für einen Poroton-Bau usw.). Die Baustoffe werden direkt vom Baustoffhändler angeliefert. Mit 100% Kurzarbeit hat man als kleiner Baubetrieb häufig einen großen Teil der Kosten erschlagen.

Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Kleine Baubetriebe gehen häufig mal insolvent. Wenn man klug genug war, vorher alles Geld rauszuziehen, ist das häufig nur eine leere Hülle mit einem billigen Mietvertrag für ein kleines Beratungsbüro und einigen Arbeitsverträgen. Das wird dann einfach mit 25k Startkapital neu gestartet und gut ist.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.

Wie gesagt, er muss. Niemand nimmt Aufträge an, welche von vornherein mit Verlust abschließen werden. Arbeiten und Geld verbrennen - auf sowas kommen auch nur BWLer.

Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Da ist keine Marge. Leider habe ich keine Zahlen für Deutschland, aber in der Schweiz wird die Gewinnmarge der Bauunternehmen vom Bundesamt für Statistik ermittelt. Die Gewinnmarge dort beträgt: 2-3 Prozent.

Man stelle sich vor, ein kleiner Bauunternehmer, der EFHs baut für 500.000 Euro (inkl. USt) pro Stück. 20 Stück pro Jahr. Bauzeit ist ca. 6 Monate, wobei davon ca. 6 Wochen nichts gemacht wird (Estrich trocknen). Es sind also ca. 7-8 Häuser gleichzeitig zu betreuen (2-3 Vor-Ort-Besuche pro Tag, im Schnitt vielleicht ein Vor-Ort-Termin je Haus und Woche).

Pro Haus werden 2-3% verdient, also 8-13k. Am Ende verdient unser kleiner Unternehmer 170k-250k brutto. Eine gute Summe für ein gutes Leben.

Aber wie hoch wäre jetzt das Potenzial, um auf Marge zu verzichten. Lohnt sich der Stress für 100k brutto inkl. unternehmerischem Risiko noch? Das sind in der Regel erfahrene Bauingenieure oder Architekten, welche auch anderweitig gut verdienen würden.

Wenn wir von ca. 200k Unternehmergewinn auf ca. 100k Unternehmergewinn runtergehen, dann kann das durchschnittliche Haus von 500k auf 494k sinken. 1,2% geringerer Preis - wow - das ändert alles.

Also, da ist keine Marge. In der Baubranche sind niedrige einstellige Gewinnmargen üblich. Auch in den letzten Jahren war das so. Der Kostentreiber ist die Inflation der Baupreise. Die schon immer deutlich oberhalb der normalen Inflation gestiegen sind.

Marge senken geht nicht. 100% Kurzarbeit geht und kein Material bestellen. Damit macht man wenigstens keine Verluste. Aber Marge auf 1% reduzieren bei hohem unternehmerischem Risiko - komplett an der Realität vorbei.

antworten

Hast du schon mal was saniert?

Wer glaubt, dass es weniger Arbeit ist als neu zu bauen irrt gewaltig!

Einen Altbau zu sanieren erfordert mindestens genau so viel Zeit wie neu zu bauen.
Dann hast du die ganzen Schadstoffe, dann hast den ganzen Baumüll und es ist wirklich eklige Arbeit, anstengend und ekelhaft, so einen Altbau zu entkernen.

Ruf doch mal paar Elektriker, Sanitärbetriebe etc durch und erkundige dich nach Sanierung. Viele lehnen das ab, machen nur noch Neubau.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Eine andere Konsequenz ist: weg vom Wohnungsbau Personal reduzieren, umschwenken von Neubau auf Sanierung im Bestand.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 11.09.2022:

Wie sollen denn die Preise für die Neubauten sinken, wenn die Baukosten immer weiter steigen?

Schon mal was von Markt- bzw. Gleichgewichtspreis gehört?

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun. Die Bauträger haben nur ihre Marge immer weiter erhöht, weil die Nachfrage durch das billige Geld einfach enorm war.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.
Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.
Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

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Das mit dem Grundstücksanteil stimmt. Aber im Großstadt-Bereich braucht man erst mal Bauleistungen, um ein freies Grundstück zu bekommen.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Die Baukosten machen oft gar nicht so viel aus. Heutzutage sind 50-70% des Immobilienpreises die Grundstückskosten.
Zudem waren die Bücher der Baufirmen randvoll und man konnte die Preise hochtreiben.

Wie sollen denn die Preise für die Neubauten sinken, wenn die Baukosten immer weiter steigen?

Das Einzige, was bisher ganz sicher ist: Die Anzahl der Verkäufe ist dramatisch rückläufig.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Focus vom 6.7.22 basierend auf dem Postbank Wohnatlas: "Bis zu 125.000 Euro Wertverlust" bis 2035.

Aha, bei einem 1,5 Mio. oder einem 200k-Haus? Ansonsten bringt diese Aussage doch null.

antworten

In Australien und Kanada sinken die Immobilienpreise bereits im zweistelligen Prozentbereich. Volkswirte gehen davon aus, dass der globale Abwärtstrend erst begonnen hat. In 2023 und 2024 wird ein kräftiger weltweit synchronisierter Abschwung erwartet.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Eine andere Konsequenz ist: weg vom Wohnungsbau Personal reduzieren, umschwenken von Neubau auf Sanierung im Bestand.

Wie sollen denn die Preise für die Neubauten sinken, wenn die Baukosten immer weiter steigen?

Schon mal was von Markt- bzw. Gleichgewichtspreis gehört?

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun. Die Bauträger haben nur ihre Marge immer weiter erhöht, weil die Nachfrage durch das billige Geld einfach enorm war.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.
Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.
Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

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Meldung vom IVD Süd über sinkende Preise in München: Eine gebrauchte ETW, die im Frühjahr noch 9.500 Euro pro qm gekostet hatte liegt jetzt bei nur noch 9.450! In Nürnberg seien die Preise aber noch leicht weiter gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 11.09.2022:

Bei Immobilien sieht man doch schon wieder fallende Preise. Kein Wunder da die Zinsen sich sehr schnell den 4 Prozent nähern

Dass Wohnkosten insgesamt in Relation zu Einkünften gestiegen sind, günstiger Wohnraum messbar vernichtet wurde, Metropolisierung anhält uvm..... bestreitet du auch?

Immobilien haben ihre Inflationsphase längst hinter sich gebracht und Einkommen haben ihre Inflationierung noch vor sich. Das wird sich in den nächsten Jahren wieder annähern.

Ja, die Immobilienpreise (müssen) fallen und werden weiter fallen. Letztlich wird sich wieder ein Gleichgewicht einstellen, danach werden die Preise auch wieder anziehen. So ist das halt.

antworten

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

Und da ist noch nicht einkalkuliert, dass die Inflation den allermeisten keine Luft mehr zum Finanzieren lässt, keiner mehr an Häuser der Energieklassen C und schlechter sich ranwagt und Entwickler nichts Neues bauen, da Kalkulation unmöglich geworden ist. Das wird noch alles spannend

antworten

Also meiner Meinung spielt es doch überhaupt keine Rolle ob Immobilienpreise sinken wobei es schon merkwürdig ist dass alles andere auf der Welt steigt und ausgerechnet die Immobilienpreise sinken. Für den Käufer der finanzieren muss bleibt es eh teuer da er kaum tilgen kann.

Jedenfalls ist es ja so dass es nur die alten Häuser mit sehr hohen Nebenkosten trifft die verkauft werden. Und da waren die Preise eh exorbitant. Da spielt es für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind.

Neuere top gedämmte und energiesparende Häuser nehmen an wert zu da jeder so ein Haus haben möchte um den hohen Nebenkosten zu entkommen. Das Problem ist dass keiner diese Häuser zum Verkauf stellt, da man ansonsten in eine teure Mietwohnung mit extrem
Hohen Nebenkosten ziehen müsste. Da muss man dann monatlich nochmal tausend Euro mehr zur Seite legen obwohl man schlechter wohnt als vorher in dem energiesparenden Haus. Ich bin jedenfalls froh so eine doppelhaushälfte zu besitzen bei der ich für Strom, Heizung und Wasser insgesamt nur ca. 100€ monatlich zahle nach der Erhöhung. Ich werde hier bis zu meinem Lebensende wohnen und das Haus dann meinen Kindern vererben so wie es alle machen werden außer da wandert der ein oder andere im Rentenalter noch aus. Und verkauft so ein Haus für 1 Millionen.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Meldung vom IVD Süd über sinkende Preise in München: Eine gebrauchte ETW, die im Frühjahr noch 9.500 Euro pro qm gekostet hatte liegt jetzt bei nur noch 9.450! In Nürnberg seien die Preise aber noch leicht weiter gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 11.09.2022:

Bei Immobilien sieht man doch schon wieder fallende Preise. Kein Wunder da die Zinsen sich sehr schnell den 4 Prozent nähern

Dass Wohnkosten insgesamt in Relation zu Einkünften gestiegen sind, günstiger Wohnraum messbar vernichtet wurde, Metropolisierung anhält uvm..... bestreitet du auch?

Immobilien haben ihre Inflationsphase längst hinter sich gebracht und Einkommen haben ihre Inflationierung noch vor sich. Das wird sich in den nächsten Jahren wieder annähern.

Ja, die Immobilienpreise (müssen) fallen und werden weiter fallen. Letztlich wird sich wieder ein Gleichgewicht einstellen, danach werden die Preise auch wieder anziehen. So ist das halt.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

Bedeutet aber auch für die Eigentümer die einen Lohnzuwachs erfahren dass die Immobilie leichter zu bezahlen ist.

antworten

Hätte man das Geld doch lieber in Aktien, Staatsanleihen oder Kryptos gesteckt. Die haben alle weit über Inflation performt, oder doch nicht?

Und wie verhält sich nochmal ein Kredit zu Inflation?

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

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Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

Dann nimm ein Objekt mit einer Gasheizung, tausche diese aus und beschwere dich hier nicht. Meine Fresse. Hauptsache 250k EK und dann sowas raushauen. Manchen Menschen geht es zu gut. Und übrigens: über Gasheizungen hat sich vor paar Monaten noch niemand beschwert. Kommen wieder andere, bessere Zeiten.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

Gasheizungen waren doch gefühlt sogar noch bis 2021 fast an der Tagesordnung bei Neubauten in städtischen Gebieten. Wärmepumpen geht vermutlich eher schlecht mit den Nachbarn, etc.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

Naja, diese Rechnung ist jetzt aber auch etwas vereinfacht und leicht "weltfremd". Klar sind 10 + 5 = 15. Aber wie weit die Preise fallen wissen wir doch gar nicht. Vielleicht fallen sie auch um 20% (was ich persönlich zumindest nicht flächendeckend glaube).

Die hohe Inflation (welche in der aktuellen Situation zu Zinsanhebungen geführt hat), führt ja gerade zu den Preisrückgängen (welche wir in Teilen schon sehen, aber noch auf den "Höhepunkt" warten). Insofern halte ich das 10 + 5 hier etwas einfach. Inflation hatten wir schon immer und in der Regel gelten Immobilien als vergleichsweise Inflations-sicher zumindest verglichen mit anderen Assets. Ja, die Realentwicklung von Immobilien abgzl. Inflation sieht anders aus. Dennoch sind historisch Besitzer von Immobilien immer vergleichsweise gut durch Krisen gekommen. Auch Immobilienkrisen sind endlich. Irgendwann geht es wieder hoch. Für die Entwertung der Schulden ist eine hohe Inflation eher zu begrüßen. Erst recht wenn die Löhne irgendwann mal nachziehen.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Großer Hebel auch: Grundstückspreise durch massive Angebotsausweitung. Warum da der Staat nicht systematisch eingreift erschließt sich mir nicht. Ich reise viel - auch mit der maroden Bahn. Was ich dort sehe? Vieeeeeel unbebautes Land. Sehr viel. Ein Teil davon hat jetzt Tesla. Warum man da für Privatpersonen und Familien nicht einfach mal ordentlich Bauland erschließt verstehe ich nicht.

Wir könnten es als Land hinbekommen, dass jeder einen garantierten Anspruch auf ein Stück Boden hat. Boden auf dem er z.B. bauen kann. Das wäre kein Problem.

Dass Bodenversiegelung nicht gut ist sollte mittlerweile jeder mitbekommen haben. Ohne Wasser kein Leben.

Und wer soll die ganze Infrastruktur für die ganzen neuen Häuser zahlen? Wasserleitungen, Straßen, Stromleitungen, Telefonleitungen? Einfach mal paar Felder zum Baugebiert machen ist leider nicht.

antworten

Na dann auf zum wohlüberlegten Kauf des energtisch effizienten Wohnklos in München, lieber Beobachter! Mehr wirds mit 250k EK nicht werden…

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

Same here. Wir sitzen ebenfalls auf ähnlich viel EK und schauen zu. Dass demnächst richtige Schnapper kommen glaube ich leider nicht. Wir wohnen jedoch bereits in den eigene 4 Wänden. Es wäre eher der pure Luxus sich eine Immo-Klasse höher zu kaufen.

Das mit den Gasheizungen ist momentan halt krass. Die Käufer sind eh komplett weggebrochen wegen der hohen Zinsen ist es für viele faktisch nicht mehr leistbar. Und ja es stimmt: da schaut man besonders genau auf die Heizung aktuell.

Ich denke aber der Effekt wird nachlassen sobald wir eine Lösung für die Energiekrise haben (wir werden eine haben und die Energiewende wird mit Sicherheit erst danach kommen weil es anders gar nicht geht).

Und die Lösung wird sicherlich nicht sein, dass alle Häuser und Wohnimmobilien auf A+ gedämmt werden. Die Lösung werden (zumindest Stand heute) auch keine Wärmepumpen sein wie sie aktuell in jedem Neubau verbaut werden. Selbst in Kombination mit Photovoltaik wird das in der Fläche schwer bzw. nicht umsetzbar (laut Fachexperten), was u.a. an einer komplett ungeeigneten Infrastruktur liegt.

Wenn morgen alle eine Wärmepumpen haben, dann haben wir ein noch größeres Problem als mit dem Gas. Das geht schlicht nicht, es sei denn wir fahren alle AKWs hoch und bauen weitere. Und wenn das die ganze Welt macht ist in 10 Jahren das Uran leer. Also eher nicht so der beste Weg. Klar: erneuerbare. Aber schau mal wo wir da global und auch in BRD stehen. Im Winter fehlt die Sonne. Teils auch der Wind. Auf den Wind ist ohnehin kein Verlass :-) Wie wollen wir da über den Winter kommen? Stromspeicher? Gerne, aber welche? Das ist leider aktuell nicht voraussagbar und Zukunftsmusik.

Ich denke, dass Gas uns doch noch länger begleiten wird als wir wahrhaben möchten. Weshalb ich auch glaube, dass sich die Lage am Immobilienmarkt in Bezug auf Wohnungen mit Gasheizungen wieder entspannen wird. Schlicht in Ermangelung an Alternativen. Zumal: Gasheizung heißt ja nicht gleich schlechte Energieklasse.

Wenn ältere Häuser eine "moderne" Gasheizung (mit Brennwerttechnik) aufrüsten, Fenster und Türen tauschen und das Dach dämmen, dann erzielt man da schon ganz gute Verbrauchswerte wenn die Bausubstanz nicht völlig marode ist. Klar kommt das nicht am 18 KWH pro qm bei A+ in Neubauten hin. Aber es lassen sich doch enorme Potenziale heben. Wenn wir uns nun vorstellen (wir werden sehen), dass die Gaspreise sich wieder einpendeln in Europa dann bleiben Gasheizungen in Wohnimmobilien nach wie vor eine Alternative.

Zumal eine Umrüstung ALLER Bestandsgebäude (weg von Gas, hin zu X) ein Projekt über mehrere Dekaden wäre. Das bekommen wir nicht einfach mal so in paar Jahren in ganz BRD hin. Das können weder die Eigentümer, noch der Staat, noch die Mietenden zahlen. Auch gibt es zu wenig Fachfirmen dafür. Ganz zu schweigen von dem Materialbedarf, welchen wir gar nicht decken können. Dazu benötigen wir unter anderem: Gas!

Mit einem Käufer von Neubau mit Wärmepumpe wollte ich gerade auch nicht tauschen (auch wenn wir manchmal in Richtung Neubau blicken und überlegen uns mal irgendwann einen zuzulegen). Letztlich weißt du da ja auch nicht was kommen wird. Je nachdem wie sich Strompreise entwickeln...viel Spaß mit der Wärmepumpe!

Momentan ist das Risiko auf das "falsche Schaaf" zu setzen halt sehr groß, was auch eher zu Zurückhaltung der Käufer führt. Ist bei Immobilien bisschen wie bei Autos in der aktuellen Lage: Benzin, Diesel, Elektro, Hybrid...schweres Thema. Am besten beraten ist meiner Meinung nach derjenige, der aktuell keinen Kaufzwang hat. Man wird sehen was die Zukunft bringt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

Warum sollte ein Bauteil, welches für unter 10k ausgetauscht werden kann, einen Einfluss auf den Preis haben? Das ist genauso sinnvoll, wenn man behaupten würde, dass Häuser mit einem Gasherd (Gas unter Ceran, Elektroanschluss vorhanden, aber nicht genutzt) im Preis fallen würden.

antworten

Wir haben vor einigen Jahren mal ca. 600k bezahlt, würde heute deutlich über 1 Mio. Euro kosten.

Dafür habe ich damals mein Depot aufgelöst, unter anderem BASF für ca. 80 Euro verkauft.

Ganz allgemein macht der Dax einfach eine riesige Seitwärtsbewegung seit vielen Jahren. 12.500 vor 5 Jahren, heute 13.400 - wow, 7% in 5 Jahren. Und Dividenden sind dort eingerechnet.

Und ich habe 1,6% Zinsen langfristig gesichert und wirklich eine lächerlich geringe Rate im Vergleich zur Kaltmiete, welche hier mittlerweile aufgerufen ist.

Jetzt kommen die nächsten Jahre noch mal kräftige Mietsteigerungen mit der Inflation. Kostendeckende Neubaumieten sind sicher innerhalb eines Jahres um 30% gestiegen.

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Hätte man das Geld doch lieber in Aktien, Staatsanleihen oder Kryptos gesteckt. Die haben alle weit über Inflation performt, oder doch nicht?

Und wie verhält sich nochmal ein Kredit zu Inflation?

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

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Richtig, die Entwicklung von stadtnahen Neubaugebieten ist extrem teuer. Diese Kosten müssen natürlich auf die Grundstückspreise umgelegt werden.

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Großer Hebel auch: Grundstückspreise durch massive Angebotsausweitung. Warum da der Staat nicht systematisch eingreift erschließt sich mir nicht. Ich reise viel - auch mit der maroden Bahn. Was ich dort sehe? Vieeeeeel unbebautes Land. Sehr viel. Ein Teil davon hat jetzt Tesla. Warum man da für Privatpersonen und Familien nicht einfach mal ordentlich Bauland erschließt verstehe ich nicht.

Wir könnten es als Land hinbekommen, dass jeder einen garantierten Anspruch auf ein Stück Boden hat. Boden auf dem er z.B. bauen kann. Das wäre kein Problem.

Dass Bodenversiegelung nicht gut ist sollte mittlerweile jeder mitbekommen haben. Ohne Wasser kein Leben.

Und wer soll die ganze Infrastruktur für die ganzen neuen Häuser zahlen? Wasserleitungen, Straßen, Stromleitungen, Telefonleitungen? Einfach mal paar Felder zum Baugebiert machen ist leider nicht.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Also meiner Meinung spielt es doch überhaupt keine Rolle ob Immobilienpreise sinken wobei es schon merkwürdig ist dass alles andere auf der Welt steigt und ausgerechnet die Immobilienpreise sinken. Für den Käufer der finanzieren muss bleibt es eh teuer da er kaum tilgen kann.

Jedenfalls ist es ja so dass es nur die alten Häuser mit sehr hohen Nebenkosten trifft die verkauft werden. Und da waren die Preise eh exorbitant. Da spielt es für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind.

Neuere top gedämmte und energiesparende Häuser nehmen an wert zu da jeder so ein Haus haben möchte um den hohen Nebenkosten zu entkommen. Das Problem ist dass keiner diese Häuser zum Verkauf stellt, da man ansonsten in eine teure Mietwohnung mit extrem
Hohen Nebenkosten ziehen müsste. Da muss man dann monatlich nochmal tausend Euro mehr zur Seite legen obwohl man schlechter wohnt als vorher in dem energiesparenden Haus. Ich bin jedenfalls froh so eine doppelhaushälfte zu besitzen bei der ich für Strom, Heizung und Wasser insgesamt nur ca. 100€ monatlich zahle nach der Erhöhung. Ich werde hier bis zu meinem Lebensende wohnen und das Haus dann meinen Kindern vererben so wie es alle machen werden außer da wandert der ein oder andere im Rentenalter noch aus. Und verkauft so ein Haus für 1 Millionen.

Nein, Du kannst Dein Haus dann für 300K verkaufen, da es nach Deiner Ansicht (Zitat): "für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind." Deine Bude ist dann nämlich auch bereits eine Bruchbude, die keiner mehr für viel Geld haben möchte. Deine Kinder werden vermutlich die Bude auch nicht übernehmen wollen, weil sie andere Vorstellungen haben. Aber nach Deiner These ist Dir das dann alles völlig egal. Mir auch.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Mit einem Käufer von Neubau mit Wärmepumpe wollte ich gerade auch nicht tauschen (auch wenn wir manchmal in Richtung Neubau blicken und überlegen uns mal irgendwann einen zuzulegen). Letztlich weißt du da ja auch nicht was kommen wird. Je nachdem wie sich Strompreise entwickeln...viel Spaß mit der Wärmepumpe!

Bei unserem Neubau beträgt der Strombedarf für Haushaltsstrom, Wärmepumpe und E-Auto dank PV derzeit nur 2500 Kwh im Jahr. Ich denke da kann man entspannt in die Zukunft blicken.
Die Entscheidung für ein modernes energieeffizientes Kfw40+ Haus wurde vor drei Jahren getroffen und war natürlich ein absolut glückliche Entscheidung. Diese Entwicklung konnte nämlich keiner ahnen...

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Denke nicht das unser Haus in 20 jahren eine Bruchbude ist :-) denn wir gehen vernünftig damit um und was sind 20 Jahre in unserer modernen Welt ?

Ein Haus von 1980 zu 1960 war ein Riesen sprung. Dann ein Haus von 2000 zu 1980 auch. Aber ein Haus von 2020 zu 2000 ist kein so großer Sprung mehr. Die Sprünge werden kleiner oder wie wollen wir ein Haus besser dämmen als 2000 ? Also alles kein Problem und du brauchst sie keine Gedanken machen denn für mich ist es nur wichtig das ich die nächsten 50 Jahre hier sehr gut leben kann und selbst ohne Heizung noch so gut gedämmt ist das ich weiterhin gemütlich in meinem Haus sitzen kann. :-)

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Also meiner Meinung spielt es doch überhaupt keine Rolle ob Immobilienpreise sinken wobei es schon merkwürdig ist dass alles andere auf der Welt steigt und ausgerechnet die Immobilienpreise sinken. Für den Käufer der finanzieren muss bleibt es eh teuer da er kaum tilgen kann.

Jedenfalls ist es ja so dass es nur die alten Häuser mit sehr hohen Nebenkosten trifft die verkauft werden. Und da waren die Preise eh exorbitant. Da spielt es für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind.

Neuere top gedämmte und energiesparende Häuser nehmen an wert zu da jeder so ein Haus haben möchte um den hohen Nebenkosten zu entkommen. Das Problem ist dass keiner diese Häuser zum Verkauf stellt, da man ansonsten in eine teure Mietwohnung mit extrem
Hohen Nebenkosten ziehen müsste. Da muss man dann monatlich nochmal tausend Euro mehr zur Seite legen obwohl man schlechter wohnt als vorher in dem energiesparenden Haus. Ich bin jedenfalls froh so eine doppelhaushälfte zu besitzen bei der ich für Strom, Heizung und Wasser insgesamt nur ca. 100€ monatlich zahle nach der Erhöhung. Ich werde hier bis zu meinem Lebensende wohnen und das Haus dann meinen Kindern vererben so wie es alle machen werden außer da wandert der ein oder andere im Rentenalter noch aus. Und verkauft so ein Haus für 1 Millionen.

Nein, Du kannst Dein Haus dann für 300K verkaufen, da es nach Deiner Ansicht (Zitat): "für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind." Deine Bude ist dann nämlich auch bereits eine Bruchbude, die keiner mehr für viel Geld haben möchte. Deine Kinder werden vermutlich die Bude auch nicht übernehmen wollen, weil sie andere Vorstellungen haben. Aber nach Deiner These ist Dir das dann alles völlig egal. Mir auch.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

Und da ist noch nicht einkalkuliert, dass die Inflation den allermeisten keine Luft mehr zum Finanzieren lässt, keiner mehr an Häuser der Energieklassen C und schlechter sich ranwagt und Entwickler nichts Neues bauen, da Kalkulation unmöglich geworden ist. Das wird noch alles spannend

Ich glaube keiner kann die Auswirkungen der nächsten Jahre wirklich voraussehen. So eine Mischung gab es historisch noch nie.

-Deutlich steigende Kreditzinsen verringern die Erschwinglichkeit massiv.
-Die Inflation zieht den Leuten das monatliche Budget aus der Tasche.
-Eine Rezession macht flächendeckende Reallohnsteigerungen unwahrscheinlich.
-Viele kostspielige Veränderungen werden aktuell politisch nur aufgeschoben aber sind nicht aus der Welt (Modernisierungszwang, massive Erhöhung der Abgaben um das Sozialsystem zu stabilisieren etc.).
-Die Demographie kann keiner aufhalten. Ja die Gesamtbevölkerung bleibt konstant bzw. steigt leicht durch Einwanderung. Die deutliche Mehrheit davon ist aber Migration ins Sozialsystem.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Fallende Immobilienpreise? Ja, sehe ich auch. Von 10 Objekten die gerade rabattiert werden, haben alle eine Gasheizung!

Dann mal viel Spaß bei der aussortierten Ware. Beim Rest beobachte ich gar nichts und wir sitzen hier auf knapp 250k EK und schauen täglich.

Same here. Wir sitzen ebenfalls auf ähnlich viel EK und schauen zu. Dass demnächst richtige Schnapper kommen glaube ich leider nicht. Wir wohnen jedoch bereits in den eigene 4 Wänden. Es wäre eher der pure Luxus sich eine Immo-Klasse höher zu kaufen.

Das mit den Gasheizungen ist momentan halt krass. Die Käufer sind eh komplett weggebrochen wegen der hohen Zinsen ist es für viele faktisch nicht mehr leistbar. Und ja es stimmt: da schaut man besonders genau auf die Heizung aktuell.

Ich denke aber der Effekt wird nachlassen sobald wir eine Lösung für die Energiekrise haben (wir werden eine haben und die Energiewende wird mit Sicherheit erst danach kommen weil es anders gar nicht geht).

Und die Lösung wird sicherlich nicht sein, dass alle Häuser und Wohnimmobilien auf A+ gedämmt werden. Die Lösung werden (zumindest Stand heute) auch keine Wärmepumpen sein wie sie aktuell in jedem Neubau verbaut werden. Selbst in Kombination mit Photovoltaik wird das in der Fläche schwer bzw. nicht umsetzbar (laut Fachexperten), was u.a. an einer komplett ungeeigneten Infrastruktur liegt.

Wenn morgen alle eine Wärmepumpen haben, dann haben wir ein noch größeres Problem als mit dem Gas. Das geht schlicht nicht, es sei denn wir fahren alle AKWs hoch und bauen weitere. Und wenn das die ganze Welt macht ist in 10 Jahren das Uran leer. Also eher nicht so der beste Weg. Klar: erneuerbare. Aber schau mal wo wir da global und auch in BRD stehen. Im Winter fehlt die Sonne. Teils auch der Wind. Auf den Wind ist ohnehin kein Verlass :-) Wie wollen wir da über den Winter kommen? Stromspeicher? Gerne, aber welche? Das ist leider aktuell nicht voraussagbar und Zukunftsmusik.

Ich denke, dass Gas uns doch noch länger begleiten wird als wir wahrhaben möchten. Weshalb ich auch glaube, dass sich die Lage am Immobilienmarkt in Bezug auf Wohnungen mit Gasheizungen wieder entspannen wird. Schlicht in Ermangelung an Alternativen. Zumal: Gasheizung heißt ja nicht gleich schlechte Energieklasse.

Wenn ältere Häuser eine "moderne" Gasheizung (mit Brennwerttechnik) aufrüsten, Fenster und Türen tauschen und das Dach dämmen, dann erzielt man da schon ganz gute Verbrauchswerte wenn die Bausubstanz nicht völlig marode ist. Klar kommt das nicht am 18 KWH pro qm bei A+ in Neubauten hin. Aber es lassen sich doch enorme Potenziale heben. Wenn wir uns nun vorstellen (wir werden sehen), dass die Gaspreise sich wieder einpendeln in Europa dann bleiben Gasheizungen in Wohnimmobilien nach wie vor eine Alternative.

Zumal eine Umrüstung ALLER Bestandsgebäude (weg von Gas, hin zu X) ein Projekt über mehrere Dekaden wäre. Das bekommen wir nicht einfach mal so in paar Jahren in ganz BRD hin. Das können weder die Eigentümer, noch der Staat, noch die Mietenden zahlen. Auch gibt es zu wenig Fachfirmen dafür. Ganz zu schweigen von dem Materialbedarf, welchen wir gar nicht decken können. Dazu benötigen wir unter anderem: Gas!

Mit einem Käufer von Neubau mit Wärmepumpe wollte ich gerade auch nicht tauschen (auch wenn wir manchmal in Richtung Neubau blicken und überlegen uns mal irgendwann einen zuzulegen). Letztlich weißt du da ja auch nicht was kommen wird. Je nachdem wie sich Strompreise entwickeln...viel Spaß mit der Wärmepumpe!

Momentan ist das Risiko auf das "falsche Schaaf" zu setzen halt sehr groß, was auch eher zu Zurückhaltung der Käufer führt. Ist bei Immobilien bisschen wie bei Autos in der aktuellen Lage: Benzin, Diesel, Elektro, Hybrid...schweres Thema. Am besten beraten ist meiner Meinung nach derjenige, der aktuell keinen Kaufzwang hat. Man wird sehen was die Zukunft bringt.

Wenn die Regierung die Klimawende ernst nehmen sollte, dann ist die Gasheizung in der Form keine Alternative mehr. Da bringt dir auch kein kurzfristiger Preisrückgang nichts. Damit gewinnst du halt vielleicht noch 2 weitere Jahre Übergangszeit.

Der Krieg und die Folgen auf den Gaspreis nehmen doch im Grunde nur die Entwicklung bis 2030 vorweg. Wir müssen raus aus den fossilen Brennstoffen das hat auch das Bundesverfassungsgericht so in der Art festgehalten.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Das dauert natürlich eine ganze Weile, aber viele vergessen hier auch die Inflation. Wenn die Immobilienpreise jetzt in einem Jahr um 5% fallen und wir ne Inflation von 10% haben, dann sind das satte 15% Wertverlust. Tja ist ja nicht so, als ob das nicht absehbar war bei dem Hype, dem billigen Geld und bei der Demografie.

Das ist schon richtig, aber hilft dem Immobilienkäufer nicht. Denn dessen Einkommen steigt nicht in der Höhe der Inflation, im Gegenzug steigen aber auch noch seine Lebenshaltungskosten. Dazu steigen die Finanzierungskosten.

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WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

WiWi Gast schrieb am 12.09.2022:

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun.

Doch, genau das war der Grund. Kannst mal locker 100% Baukostensteigerungen über die letzten 10 Jahre rechnen.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.

Schon mal was von 100% Kurzarbeit gehört? Niemand arbeitet Aufträge ab, welche Verluste generieren. Die Fixkosten sind häufig sehr niedrig, es gibt vielleicht ein kleines Beratungsbüro. Die Bauarbeiter sind draußen vor Ort (kein Büro oder so), die Gerätschaften werden häufig gemietet (weil man für einen KS-Bau andere Geräte braucht als für einen Poroton-Bau usw.). Die Baustoffe werden direkt vom Baustoffhändler angeliefert. Mit 100% Kurzarbeit hat man als kleiner Baubetrieb häufig einen großen Teil der Kosten erschlagen.

Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Kleine Baubetriebe gehen häufig mal insolvent. Wenn man klug genug war, vorher alles Geld rauszuziehen, ist das häufig nur eine leere Hülle mit einem billigen Mietvertrag für ein kleines Beratungsbüro und einigen Arbeitsverträgen. Das wird dann einfach mit 25k Startkapital neu gestartet und gut ist.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.

Wie gesagt, er muss. Niemand nimmt Aufträge an, welche von vornherein mit Verlust abschließen werden. Arbeiten und Geld verbrennen - auf sowas kommen auch nur BWLer.

Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Da ist keine Marge. Leider habe ich keine Zahlen für Deutschland, aber in der Schweiz wird die Gewinnmarge der Bauunternehmen vom Bundesamt für Statistik ermittelt. Die Gewinnmarge dort beträgt: 2-3 Prozent.

Man stelle sich vor, ein kleiner Bauunternehmer, der EFHs baut für 500.000 Euro (inkl. USt) pro Stück. 20 Stück pro Jahr. Bauzeit ist ca. 6 Monate, wobei davon ca. 6 Wochen nichts gemacht wird (Estrich trocknen). Es sind also ca. 7-8 Häuser gleichzeitig zu betreuen (2-3 Vor-Ort-Besuche pro Tag, im Schnitt vielleicht ein Vor-Ort-Termin je Haus und Woche).

Pro Haus werden 2-3% verdient, also 8-13k. Am Ende verdient unser kleiner Unternehmer 170k-250k brutto. Eine gute Summe für ein gutes Leben.

Aber wie hoch wäre jetzt das Potenzial, um auf Marge zu verzichten. Lohnt sich der Stress für 100k brutto inkl. unternehmerischem Risiko noch? Das sind in der Regel erfahrene Bauingenieure oder Architekten, welche auch anderweitig gut verdienen würden.

Wenn wir von ca. 200k Unternehmergewinn auf ca. 100k Unternehmergewinn runtergehen, dann kann das durchschnittliche Haus von 500k auf 494k sinken. 1,2% geringerer Preis - wow - das ändert alles.

Also, da ist keine Marge. In der Baubranche sind niedrige einstellige Gewinnmargen üblich. Auch in den letzten Jahren war das so. Der Kostentreiber ist die Inflation der Baupreise. Die schon immer deutlich oberhalb der normalen Inflation gestiegen sind.

Marge senken geht nicht. 100% Kurzarbeit geht und kein Material bestellen. Damit macht man wenigstens keine Verluste. Aber Marge auf 1% reduzieren bei hohem unternehmerischem Risiko - komplett an der Realität vorbei.

Ein typischer Bauträger hat in den letzten Jahren 20-25% Marge erzielt. Wohnung oder Reihenhaus für 500k bauen und für 600-650k verkaufen ist wirklich nicht untypisch. Dazu hat jeder Handwerker (bzw. Handwerksmeister) ebenfalls anständige Margen und hat die letzten zehn Jahre sehr gutes Geld verdient. Nicht ohne Grund gibt es z.B. bei einem Maler mit extrem personalintensivem Gewerk gerne Mal Faktor 2 zwischen verschiedenen Angeboten und es lohnt sich trotzdem für alle Beteiligten. Da ist auf jeden Fall noch Luft drin, die entweichen kann ohne dass es zu Insolvenzen kommt.

antworten

Der Gaspreis sinkt schon wieder etwas. Es ist auch davon auszugehen das der Preis spätestens nach dem Winter weiter sinkt und ein Niveau erreicht das wieder akzeptabel ist.

Gründe hierfür sind der "run" auf Pallet-Heitzungen und Wärmepumpen mit Solar.Gleichzeitig werden die deutschen LNG Terminals fertig. Die Vertäge mit den Lieferanten zur Belieferung sind ja bereits unterzeichnet. D.h. die Liefermenge steigt - die Nachfrage wird aber weiterhin konstant zurück gehen.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

-Deutlich steigende Kreditzinsen verringern die Erschwinglichkeit massiv.
-Die Inflation zieht den Leuten das monatliche Budget aus der Tasche.
-Eine Rezession macht flächendeckende Reallohnsteigerungen unwahrscheinlich.
-Viele kostspielige Veränderungen werden aktuell politisch nur aufgeschoben aber sind nicht aus der Welt (Modernisierungszwang, massive Erhöhung der Abgaben um das Sozialsystem zu stabilisieren etc.).
-Die Demographie kann keiner aufhalten. Ja die Gesamtbevölkerung bleibt konstant bzw. steigt leicht durch Einwanderung. Die deutliche Mehrheit davon ist aber Migration ins Sozialsystem.

Da die Inflation mittlerweile Richtung zweistellig geht, wird es für viele Unternehmen schwierig, das zu matchen und den AN zumindest Lohnsenkungen zu ersparen. Das stimmt.

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Das wird dann auch zu nominal steigenden Immobilienpreisen führen. Und darum geht es kurzfristig doch. Wenn du 2021 die Chance hattest, eine Wohnung für 800k zu kaufen bei 1,4% dann war das günstiger als 2022 für 840k zu 2,9% - auch wenn die 840k real weniger wert sind als die 800k in 2021. Es war ja auch nicht möglich, sein Vermögen kaufkraftindexiert anzulegen.

Die Börsen haben massiv gelitten. Massive nominale Verluste, noch größere reale Verluste. Wer da als Immobilienbesitzer "nur" einen Realverlust verkraften musste bei gleichzeitig steigenden Nominalpreisen, der hat es schon gut getroffen.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Zumal eine Umrüstung ALLER Bestandsgebäude (weg von Gas, hin zu X) ein Projekt über mehrere Dekaden wäre. Das bekommen wir nicht einfach mal so in paar Jahren in ganz BRD hin. Das können weder die Eigentümer, noch der Staat, noch die Mietenden zahlen. Auch gibt es zu wenig Fachfirmen dafür. Ganz zu schweigen von dem Materialbedarf, welchen wir gar nicht decken können. Dazu benötigen wir unter anderem: Gas!

Ein Eigentümer eines EFH kann für unter 10k die Gas-Heizung gegen eine Wärmepumpe austauschen.

Beispiel: Vaillant aroTHERM plus VWL 75/6

Gibt es, nach bereits massiven Preiserhöhungen, welche also schon eingepreist sind, bei heizungsdiscount24 für 5.669 Euro. Bei Unidomo für 5.456 Euro, usw.

Die Inneneinheit gibt es für 1.200 bis 1.300 Euro.

Der Einbau einer Heizung, besonders einer Wärmepumpe, dauert maximal 2 Tage. Kann auch an einem Tag erledigt werden. Außenmodul außen aufstellen, Inneneinheit aufstellen, Kältemittelleitung (kostet unter 10 Euro je Meter und ist flexibel) mit Inneneinheit verbinden, beide Geräte an Strom anschließen, fertig. Das macht natürlich ein Fachbetrieb, aber dafür sind 1.000 Euro eigentlich schon viel zu viel.

Ich meine damit natürlich rein den Austausch vom Wärmeerzeuger, d.h. die bestehende Gasheizung mit bestehender Fußbodenheizung usw. wird einfach 1 zu 1 ausgetauscht. Aus der Gasheizung kommen 4 Rohrverbindungen raus, die werden einfach an Ort und Stelle 1 zu 1 auf die Inneneinheit der Wärmepumpe gelegt und fertig.

Wie weiter oben bereits einer geschrieben hatte, kann man dazu eine PV aufs Dach bauen. Die trägt sich quasi selbst, d.h. wenn man möchte, finanziert man diese auf 20 Jahre mit Gewinn. Damit kann man 30-40% vom Stromverbrauch selbst erzeugen. Mit einem Akku geht es bis auf 60-70%.

In Summe sollten die Punkte Gas oder WP bzw. PV schon drauf oder noch nicht keinen wesentlichen Einfluss auf den Preis haben, da sich diese Punkte mit relativ wenig Geld ändern lassen.

Wichtiger ist der allgemeine energetische Zustand des Hauses, nicht der aktuell genutzte Wärmeerzeuger.

Mit einem Käufer von Neubau mit Wärmepumpe wollte ich gerade auch nicht tauschen (auch wenn wir manchmal in Richtung Neubau blicken und überlegen uns mal irgendwann einen zuzulegen). Letztlich weißt du da ja auch nicht was kommen wird. Je nachdem wie sich Strompreise entwickeln...viel Spaß mit der Wärmepumpe!

Momentan ist das Risiko auf das "falsche Schaaf" zu setzen halt sehr groß, was auch eher zu Zurückhaltung der Käufer führt. Ist bei Immobilien bisschen wie bei Autos in der aktuellen Lage: Benzin, Diesel, Elektro, Hybrid...schweres Thema. Am besten beraten ist meiner Meinung nach derjenige, der aktuell keinen Kaufzwang hat. Man wird sehen was die Zukunft bringt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Ein Eigentümer eines EFH kann für unter 10k die Gas-Heizung gegen eine Wärmepumpe austauschen.
...
Wie weiter oben bereits einer geschrieben hatte, kann man dazu eine PV aufs Dach bauen. Die trägt sich quasi selbst, d.h. wenn man möchte, finanziert man diese auf 20 Jahre mit Gewinn. Damit kann man 30-40% vom Stromverbrauch selbst erzeugen. Mit einem Akku geht es bis auf 60-70%.
...
Wichtiger ist der allgemeine energetische Zustand des Hauses, nicht der aktuell genutzte Wärmeerzeuger.

Du schreibst ja schon, was die Probleme sind, warum das nicht so einfach geht:
a) Das Haus muss relativ neu und gut gedämmt sein. Die Mehrheit der Häuser in Deutschland wurde lange vor den 90er Jahren gebaut. Und die komplette Fassade inkl. Dach neu zu dämmen sowie einmal komplett neue Fenster bist du bei einer sechsstelligen Summe für ein normales 150qm EFH.
b) Damit eine Wärmepumpe halbwegs effizient ist, braucht man eine Fußbodenheizung. Eine Technologie die noch nicht mal in jedem Neubau vorhanden ist. Von Objekten vor 30 Jahren oder älter mal ganz zu schweigen. Und in vielen Häusern ist das auch nicht nachrüstbar, da der Boden um mind. 5-10cm angehoben oder abgesenkt werden muss. Wenn das nicht vorgesehen wurde, ist das faktisch eine Kernsanierung. Die Kosten dafür sind schnell astronomisch, von der Dauer mal abgesehen.
c) Du brauchst die richtige Ausrichtung des Dachs und eine ordentliche PV Anlage, damit die Kosten für den Strom überschaubar bleiben. Diese Kosten hast du in deiner Rechnung mal komplett unterschlagen.

Also ja, bei einem relativ neuen Haus das in den letzten 10 Jahren gebaut wurde, sollte es kein Problem sein eine Wärmepumpe nachzurüsten. Sofern das Haus damals halbwegs zukunftsorientiert gebaut wurde.
Bei allen anderen Objekten (was die deutliche Mehrheit ist) sorgt eine Wärmepumpe nur für noch mehr Kosten, weil sie das Objekt gar nicht effektiv heizen kann.

Ich frage mich ja, wie die Politik den Stromverbrauch decken will, wenn wir demnächst alle auch noch mit Strom heizen und E-Autos fahren. Man schafft das jetzt schon kaum...
Nach konservativen Schätzungen erhöht das unseren gesamten Energieverbrauch mal kurz um Faktor 3-5 (Effizienzsteigerungen und Lastmanagement aka Zwangsabschaltung schon eingerechnet). Man schafft es jetzt schon nicht die abgeschalteten konventionellen Kraftwerke durch erneuerbare Energien zu ersetzen. Von einem solchen Ausbau brauchen wir gar nicht erst anzufangen.
Man müsste ab heute jedes Jahr mind. 30% Erzeugungs- und Netzwerkkapazität hinzubauen um das bis 2030 auch nur annähernd zu schaffen.
Mal zum Vergleich, von 1997 bis 2007 hatten wir die höchste historische Zuwachsrate der Bruttostromerzeugung (wohlgemerkt größtenteils mit konventionellen Kraftwerken) und da haben wir gerade mal 15% über 10 Jahre (in Summe, nicht pro Jahr) geschafft.
Ich sehe uns ziemlich bald die Lichter ausgehen.

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Ich schreib ja eigentlich hier nicht mit und lese nur, aber bei so viel Unsinn muss ich doch mal eingrenzen.

Ich habe 26 Immobilien und mitten in der Energiewende drin beim Thema Wärmpumpensanierung und hab mich jetzt 3 Jahre intensiv mit der Materie beschäftigt und umfassende 1:1 Gespräche mit vielen Sanitär- und Heizungsfirmen geführt und unzähliche Kostenvoranschläge gesehen und bearbeitet.

Eine Wärmepumpe für 10k Euro ist eine völlig hahnebüchende Vorstellung die an Naivität nicht zu schlagen ist. Fairerweise dachte ich die ersten Tage vor Jahren auch dass da der Preis liegen könnte.

Um mal Realität spielen zu lassen: Gasheizung im EFH gegen Wärmepumpe zu tauschen schlägt bei einem durchschnittlichen EFH mit

• etwa 25-30k zu Buche (Luftwärmepumpe)
• und etwa 60k bei Erdwärme.

Ja, das wird gefördert, aber da muss auch erstmal hinkommen, das ist nicht mit 2 Mausklicks beantragt und der Energieberater arbeitet auch nicht kostenlos.

Das einzige dem ich im Posting oben zustimme ist die sinvolle Kombi mit PV und einer Eigenverbrauchsquote von 60-70% - das kommt etwa hin und so und planen wir auch die Projektrenditen von Immobilien wo wir in der Umrüstung sind.

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Die Immos sinken doch aber schon nominal.
Du redest von Luftschlössern, die es in der Realität nicht gibt.
Börsen erholen sich übrigens deutlich schneller. Immos hingegen können ein gutes Jahrzehnt nominal und real verlieren.

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Das wird dann auch zu nominal steigenden Immobilienpreisen führen. Und darum geht es kurzfristig doch. Wenn du 2021 die Chance hattest, eine Wohnung für 800k zu kaufen bei 1,4% dann war das günstiger als 2022 für 840k zu 2,9% - auch wenn die 840k real weniger wert sind als die 800k in 2021. Es war ja auch nicht möglich, sein Vermögen kaufkraftindexiert anzulegen.

Die Börsen haben massiv gelitten. Massive nominale Verluste, noch größere reale Verluste. Wer da als Immobilienbesitzer "nur" einen Realverlust verkraften musste bei gleichzeitig steigenden Nominalpreisen, der hat es schon gut getroffen.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Ich meine damit natürlich rein den Austausch vom Wärmeerzeuger, d.h. die bestehende Gasheizung mit bestehender Fußbodenheizung usw. wird einfach 1 zu 1 ausgetauscht.

Das ist aber der Punkt: Was macht man wenn es bisher keine Fußbodenheizung gab?

Wenn dann da Haus alt ist und es daher noch große Heizkörper gibt, ist das sogar gut, weil man dann niedrige Vorlauftemperaturen nutzen kann.
Sind die Heizkörper jedoch klein, muss die Wärmepumpe höhere Vorlauftemperaturen erreichen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Ich meine damit natürlich rein den Austausch vom Wärmeerzeuger, d.h. die bestehende Gasheizung mit bestehender Fußbodenheizung usw. wird einfach 1 zu 1 ausgetauscht.

Das ist aber der Punkt: Was macht man wenn es bisher keine Fußbodenheizung gab?

Wenn dann da Haus alt ist und es daher noch große Heizkörper gibt, ist das sogar gut, weil man dann niedrige Vorlauftemperaturen nutzen kann.
Sind die Heizkörper jedoch klein, muss die Wärmepumpe höhere Vorlauftemperaturen erreichen.

Es ist genau anders herum.
Im einem gut gedämmten Haus kann man kleine Heizkörper relativ kostengünstig durch größere (tiefer oder breiter) ersetzen: Faktor 2 ist etwa notwendig für Niedrigtemperatur, das geht also noch.

In einem schlecht gedämmten Haus, das selbst für Gas/Öl große Heizkörper braucht, reichen die bestehenden Heizkörper genauso wenig: hier musst du auch das Volumen verdoppeln, wirst du aber kaum schaffen können.

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2-Zimmer-Wohnung 70er Jahre in München mit Blick auf Tankstelle - 500.000 Euro lt. Verkehrswertgutachten. Siehe Nachrichten. Sinkende Preise? Sicher nicht in Städten, Ballungsräumen und Speckgürteln.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun.

Doch, genau das war der Grund. Kannst mal locker 100% Baukostensteigerungen über die letzten 10 Jahre rechnen.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.

Schon mal was von 100% Kurzarbeit gehört? Niemand arbeitet Aufträge ab, welche Verluste generieren. Die Fixkosten sind häufig sehr niedrig, es gibt vielleicht ein kleines Beratungsbüro. Die Bauarbeiter sind draußen vor Ort (kein Büro oder so), die Gerätschaften werden häufig gemietet (weil man für einen KS-Bau andere Geräte braucht als für einen Poroton-Bau usw.). Die Baustoffe werden direkt vom Baustoffhändler angeliefert. Mit 100% Kurzarbeit hat man als kleiner Baubetrieb häufig einen großen Teil der Kosten erschlagen.

Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Kleine Baubetriebe gehen häufig mal insolvent. Wenn man klug genug war, vorher alles Geld rauszuziehen, ist das häufig nur eine leere Hülle mit einem billigen Mietvertrag für ein kleines Beratungsbüro und einigen Arbeitsverträgen. Das wird dann einfach mit 25k Startkapital neu gestartet und gut ist.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.

Wie gesagt, er muss. Niemand nimmt Aufträge an, welche von vornherein mit Verlust abschließen werden. Arbeiten und Geld verbrennen - auf sowas kommen auch nur BWLer.

Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Da ist keine Marge. Leider habe ich keine Zahlen für Deutschland, aber in der Schweiz wird die Gewinnmarge der Bauunternehmen vom Bundesamt für Statistik ermittelt. Die Gewinnmarge dort beträgt: 2-3 Prozent.

Man stelle sich vor, ein kleiner Bauunternehmer, der EFHs baut für 500.000 Euro (inkl. USt) pro Stück. 20 Stück pro Jahr. Bauzeit ist ca. 6 Monate, wobei davon ca. 6 Wochen nichts gemacht wird (Estrich trocknen). Es sind also ca. 7-8 Häuser gleichzeitig zu betreuen (2-3 Vor-Ort-Besuche pro Tag, im Schnitt vielleicht ein Vor-Ort-Termin je Haus und Woche).

Pro Haus werden 2-3% verdient, also 8-13k. Am Ende verdient unser kleiner Unternehmer 170k-250k brutto. Eine gute Summe für ein gutes Leben.

Aber wie hoch wäre jetzt das Potenzial, um auf Marge zu verzichten. Lohnt sich der Stress für 100k brutto inkl. unternehmerischem Risiko noch? Das sind in der Regel erfahrene Bauingenieure oder Architekten, welche auch anderweitig gut verdienen würden.

Wenn wir von ca. 200k Unternehmergewinn auf ca. 100k Unternehmergewinn runtergehen, dann kann das durchschnittliche Haus von 500k auf 494k sinken. 1,2% geringerer Preis - wow - das ändert alles.

Also, da ist keine Marge. In der Baubranche sind niedrige einstellige Gewinnmargen üblich. Auch in den letzten Jahren war das so. Der Kostentreiber ist die Inflation der Baupreise. Die schon immer deutlich oberhalb der normalen Inflation gestiegen sind.

Marge senken geht nicht. 100% Kurzarbeit geht und kein Material bestellen. Damit macht man wenigstens keine Verluste. Aber Marge auf 1% reduzieren bei hohem unternehmerischem Risiko - komplett an der Realität vorbei.

Ein typischer Bauträger hat in den letzten Jahren 20-25% Marge erzielt. Wohnung oder Reihenhaus für 500k bauen und für 600-650k verkaufen ist wirklich nicht untypisch. Dazu hat jeder Handwerker (bzw. Handwerksmeister) ebenfalls anständige Margen und hat die letzten zehn Jahre sehr gutes Geld verdient. Nicht ohne Grund gibt es z.B. bei einem Maler mit extrem personalintensivem Gewerk gerne Mal Faktor 2 zwischen verschiedenen Angeboten und es lohnt sich trotzdem für alle Beteiligten. Da ist auf jeden Fall noch Luft drin, die entweichen kann ohne dass es zu Insolvenzen kommt.

Dann haben diese Leute wohl für ihr Leben ausgesorgt. 20x 125k Profit = 2,5 Mio. Euro Jahresgewinn. Bei RHs und MFHs sollten noch mal deutlich mehr Einheiten drin sein. Damit gehören wohl die meisten kleinen Bauunternehmer zu den erlauchten 26.000 Einkommensmillionären in Deutschland - zusammen mit Fußballspielern, MBB/Großkanzlei-Partnern und Dax-Vorständen.

Aber warum sollen die Margen in Deutschland 10x so hoch sein im Vergleich zur Schweiz?

Und warum kommt Deutschlands größter Baukonzern Hochtief seit Corona nur noch auf knapp über 1% Marge, vor Corona waren sie Korridor 2-3%. Jeder kleine Bauunternehmer von nebenan ist 10x besser als Hochtief?

Leute, Leute - ich sag es mal so, wie es ist. Vergesst das Wort Marge im Baugewerbe. Die kommt alleine über das Volumen. Ob der Bauunternehmer jetzt 1% an euch verdient oder 3% - das macht das Kraut nicht fett. Im Wesentlichen zahlt man die Kosten und die gehen nun mal durch die Decke. Gewinnaufschläge sind und waren im Baugewerbe schon immer minimal.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Ich meine damit natürlich rein den Austausch vom Wärmeerzeuger, d.h. die bestehende Gasheizung mit bestehender Fußbodenheizung usw. wird einfach 1 zu 1 ausgetauscht.

Das ist aber der Punkt: Was macht man wenn es bisher keine Fußbodenheizung gab?

Wenn dann da Haus alt ist und es daher noch große Heizkörper gibt, ist das sogar gut, weil man dann niedrige Vorlauftemperaturen nutzen kann.
Sind die Heizkörper jedoch klein, muss die Wärmepumpe höhere Vorlauftemperaturen erreichen.

Aus aktueller und leider (sehr) teurer Erfahrung: In solchen Fällen hilft nur, im Erdgeschoss / Keller den Estrich samt Bodenplatte zu entfernen und neu zu verlegen. Und sofern das Obergeschoss einen Holzboden in Holzständerbauweise hat, Glückwunsch, der kann u.U. drinbleiben, wenn er so verlegt ist, dass er sich nicht verzieht, wenn die Fubohei drunterkommt. Ansonsten muss der raus. Sollte es Beton sein, kommt es auf die Abstände zur Decke an, hier muss die Heizung eingelegt werden oder es kommt ein neuer Boden drauf, zB Parkett / Fliesen. Auf keinen (!) Fall ist die komplette Umrüstung bei einem älteren Haus mit € 10K erledigt, das ist völlig utopisch und auch fahrlässig, hier zu äußern, nachher glauben das Leute noch. Eher € 50.000 aufwärts würde ich realistischerweise einkalkulieren.

antworten

Dann haben diese Leute wohl für ihr Leben ausgesorgt. 20x 125k Profit = 2,5 Mio. Euro Jahresgewinn. Bei RHs und MFHs sollten noch mal deutlich mehr Einheiten drin sein. Damit gehören wohl die meisten kleinen Bauunternehmer zu den erlauchten 26.000 Einkommensmillionären in Deutschland - zusammen mit Fußballspielern, MBB/Großkanzlei-Partnern und Dax-Vorständen.

Aber warum sollen die Margen in Deutschland 10x so hoch sein im Vergleich zur Schweiz?

Und warum kommt Deutschlands größter Baukonzern Hochtief seit Corona nur noch auf knapp über 1% Marge, vor Corona waren sie Korridor 2-3%. Jeder kleine Bauunternehmer von nebenan ist 10x besser als Hochtief?

Leute, Leute - ich sag es mal so, wie es ist. Vergesst das Wort Marge im Baugewerbe. Die kommt alleine über das Volumen. Ob der Bauunternehmer jetzt 1% an euch verdient oder 3% - das macht das Kraut nicht fett. Im Wesentlichen zahlt man die Kosten und die gehen nun mal durch die Decke. Gewinnaufschläge sind und waren im Baugewerbe schon immer minimal.

Meine Güte, denen wurde seit mehr als zehn Jahren alles aus den Händen gerissen, das die anbieten konnten. Meinst du ernsthaft, dass die nur einen Gewinn in Höhe der Notargebühren kalkulieren? Dann wären die alle entweder unglaublich menschenfreundlich oder unglaublich dumm, was sie meiner Erfahrung nach beides nicht sind.

Guck dir nur mal an, was ein Makler dafür nimmt, dass er eine Anzeige aufgibt und ein paar Interessenten durch die Wohnung oder das Haus führt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun.

Doch, genau das war der Grund. Kannst mal locker 100% Baukostensteigerungen über die letzten 10 Jahre rechnen.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.

Schon mal was von 100% Kurzarbeit gehört? Niemand arbeitet Aufträge ab, welche Verluste generieren. Die Fixkosten sind häufig sehr niedrig, es gibt vielleicht ein kleines Beratungsbüro. Die Bauarbeiter sind draußen vor Ort (kein Büro oder so), die Gerätschaften werden häufig gemietet (weil man für einen KS-Bau andere Geräte braucht als für einen Poroton-Bau usw.). Die Baustoffe werden direkt vom Baustoffhändler angeliefert. Mit 100% Kurzarbeit hat man als kleiner Baubetrieb häufig einen großen Teil der Kosten erschlagen.

Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Kleine Baubetriebe gehen häufig mal insolvent. Wenn man klug genug war, vorher alles Geld rauszuziehen, ist das häufig nur eine leere Hülle mit einem billigen Mietvertrag für ein kleines Beratungsbüro und einigen Arbeitsverträgen. Das wird dann einfach mit 25k Startkapital neu gestartet und gut ist.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.

Wie gesagt, er muss. Niemand nimmt Aufträge an, welche von vornherein mit Verlust abschließen werden. Arbeiten und Geld verbrennen - auf sowas kommen auch nur BWLer.

Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Da ist keine Marge. Leider habe ich keine Zahlen für Deutschland, aber in der Schweiz wird die Gewinnmarge der Bauunternehmen vom Bundesamt für Statistik ermittelt. Die Gewinnmarge dort beträgt: 2-3 Prozent.

Man stelle sich vor, ein kleiner Bauunternehmer, der EFHs baut für 500.000 Euro (inkl. USt) pro Stück. 20 Stück pro Jahr. Bauzeit ist ca. 6 Monate, wobei davon ca. 6 Wochen nichts gemacht wird (Estrich trocknen). Es sind also ca. 7-8 Häuser gleichzeitig zu betreuen (2-3 Vor-Ort-Besuche pro Tag, im Schnitt vielleicht ein Vor-Ort-Termin je Haus und Woche).

Pro Haus werden 2-3% verdient, also 8-13k. Am Ende verdient unser kleiner Unternehmer 170k-250k brutto. Eine gute Summe für ein gutes Leben.

Aber wie hoch wäre jetzt das Potenzial, um auf Marge zu verzichten. Lohnt sich der Stress für 100k brutto inkl. unternehmerischem Risiko noch? Das sind in der Regel erfahrene Bauingenieure oder Architekten, welche auch anderweitig gut verdienen würden.

Wenn wir von ca. 200k Unternehmergewinn auf ca. 100k Unternehmergewinn runtergehen, dann kann das durchschnittliche Haus von 500k auf 494k sinken. 1,2% geringerer Preis - wow - das ändert alles.

Also, da ist keine Marge. In der Baubranche sind niedrige einstellige Gewinnmargen üblich. Auch in den letzten Jahren war das so. Der Kostentreiber ist die Inflation der Baupreise. Die schon immer deutlich oberhalb der normalen Inflation gestiegen sind.

Marge senken geht nicht. 100% Kurzarbeit geht und kein Material bestellen. Damit macht man wenigstens keine Verluste. Aber Marge auf 1% reduzieren bei hohem unternehmerischem Risiko - komplett an der Realität vorbei.

Ein typischer Bauträger hat in den letzten Jahren 20-25% Marge erzielt. Wohnung oder Reihenhaus für 500k bauen und für 600-650k verkaufen ist wirklich nicht untypisch. Dazu hat jeder Handwerker (bzw. Handwerksmeister) ebenfalls anständige Margen und hat die letzten zehn Jahre sehr gutes Geld verdient. Nicht ohne Grund gibt es z.B. bei einem Maler mit extrem personalintensivem Gewerk gerne Mal Faktor 2 zwischen verschiedenen Angeboten und es lohnt sich trotzdem für alle Beteiligten. Da ist auf jeden Fall noch Luft drin, die entweichen kann ohne dass es zu Insolvenzen kommt.

Dann haben diese Leute wohl für ihr Leben ausgesorgt. 20x 125k Profit = 2,5 Mio. Euro Jahresgewinn. Bei RHs und MFHs sollten noch mal deutlich mehr Einheiten drin sein. Damit gehören wohl die meisten kleinen Bauunternehmer zu den erlauchten 26.000 Einkommensmillionären in Deutschland - zusammen mit Fußballspielern, MBB/Großkanzlei-Partnern und Dax-Vorständen.

Aber warum sollen die Margen in Deutschland 10x so hoch sein im Vergleich zur Schweiz?

Und warum kommt Deutschlands größter Baukonzern Hochtief seit Corona nur noch auf knapp über 1% Marge, vor Corona waren sie Korridor 2-3%. Jeder kleine Bauunternehmer von nebenan ist 10x besser als Hochtief?

Leute, Leute - ich sag es mal so, wie es ist. Vergesst das Wort Marge im Baugewerbe. Die kommt alleine über das Volumen. Ob der Bauunternehmer jetzt 1% an euch verdient oder 3% - das macht das Kraut nicht fett. Im Wesentlichen zahlt man die Kosten und die gehen nun mal durch die Decke. Gewinnaufschläge sind und waren im Baugewerbe schon immer minimal.

Ich kann die Margen bei den lokal tätigen Bauträgern bestätigen. Habe die Finanzierungen zig Fach gesehen.
Der Gewinn liegt, wie häufig, im Einkauf. Man muss "nur" an die Grundstücke kommen.

Und ja, die Bauträger die ich gesehen habe, haben meist ausgesorgt und rund 2 bis 3 Mio pro Jahr gemacht.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Dann haben diese Leute wohl für ihr Leben ausgesorgt. 20x 125k Profit = 2,5 Mio. Euro Jahresgewinn. Bei RHs und MFHs sollten noch mal deutlich mehr Einheiten drin sein. Damit gehören wohl die meisten kleinen Bauunternehmer zu den erlauchten 26.000 Einkommensmillionären in Deutschland - zusammen mit Fußballspielern, MBB/Großkanzlei-Partnern und Dax-Vorständen.

Aber warum sollen die Margen in Deutschland 10x so hoch sein im Vergleich zur Schweiz?

Und warum kommt Deutschlands größter Baukonzern Hochtief seit Corona nur noch auf knapp über 1% Marge, vor Corona waren sie Korridor 2-3%. Jeder kleine Bauunternehmer von nebenan ist 10x besser als Hochtief?

Leute, Leute - ich sag es mal so, wie es ist. Vergesst das Wort Marge im Baugewerbe. Die kommt alleine über das Volumen. Ob der Bauunternehmer jetzt 1% an euch verdient oder 3% - das macht das Kraut nicht fett. Im Wesentlichen zahlt man die Kosten und die gehen nun mal durch die Decke. Gewinnaufschläge sind und waren im Baugewerbe schon immer minimal.

Meine Güte, denen wurde seit mehr als zehn Jahren alles aus den Händen gerissen, das die anbieten konnten. Meinst du ernsthaft, dass die nur einen Gewinn in Höhe der Notargebühren kalkulieren? Dann wären die alle entweder unglaublich menschenfreundlich oder unglaublich dumm, was sie meiner Erfahrung nach beides nicht sind.

Guck dir nur mal an, was ein Makler dafür nimmt, dass er eine Anzeige aufgibt und ein paar Interessenten durch die Wohnung oder das Haus führt.

Sorry, aber du liegst mit allem was du schreibst komplett falsch. Und in Bezug auf Makler: der größte Aufwand ist es, ein Objekt zu akquirieren. Und wenn es nicht gerade das AAA-Objekt ist, dann gehört auch zur Wahrheit, dass einige Objekte gar nicht verkauft werden, viele Besichtigungen notwendig sind, am Wochenende und abends gearbeitet werden muss…
Du machst dir deine Betrachtung sehr einfach und das hat nichts mit der Realität zu tun

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Du meisten Lohnsteigerungen betreffen doch eher erst 2023. Wir haben nach neusten Zahlen vom stat. Bundesamt in 2022 eine Nominallohnerhöhung von 2,9%, was das real bedeutet, braucht man denke ich nicht sagen.

antworten

Ich glaube einfach das große Problem für alle potentiellen Immobilienkäufer ist, dass es viele Jahre dauern wird, bis sich die Erschwinglichkeit wieder verbessert. Und ich wäre mir noch nicht mal sicher, dass wir ein Niveau aus z.B. dem Jahr 2018 über die nächsten 10 Jahre nochmal sehen.

Momentan sinkt die Erschwinglichkeit von Immobilien sogar noch, wenn man die Summe aus {Kaufpreis, Sanierung/Renovierung, Finanzierung} den zu Verfügung stehenden Mitteln {Erwerbseinkommen - Lebenshaltungskosten} gegenüberstellt.

antworten

Wenn die Zinsen nicht allzu schnell steigen, könnte, denke ich, jetzt auch noch ein interessantes Zeitfenster sein. Sofern man ein Eigenheim zur Selbstnutzung sucht. Die Zinssätze waren Ende der 90er schon höher als jetzt, bei geringer Inflation. Findet man jetzt das richtige Zeitfenster, kostet ein Hauserwerb jetzt monatlich nicht mehr, als wenn man vor 25 Jahren ein übliches Objekt erworben hätte.

Bei Sanierungen oder langen Bauvorhaben mit viel Eigenleistung kann allerdings wohl wirklich keiner sagen, was das letztendlich kosten wird.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Ich glaube einfach das große Problem für alle potentiellen Immobilienkäufer ist, dass es viele Jahre dauern wird, bis sich die Erschwinglichkeit wieder verbessert. Und ich wäre mir noch nicht mal sicher, dass wir ein Niveau aus z.B. dem Jahr 2018 über die nächsten 10 Jahre nochmal sehen.

Momentan sinkt die Erschwinglichkeit von Immobilien sogar noch, wenn man die Summe aus {Kaufpreis, Sanierung/Renovierung, Finanzierung} den zu Verfügung stehenden Mitteln {Erwerbseinkommen - Lebenshaltungskosten} gegenüberstellt.

Ob die Erschwinglichkeit von 2018 oder den wenigen Jahren davor jemals wieder kommt, stelle ich zumindest in Frage. Eine derart gute Erschwinglichkeit hat es mindestens in den letzten 50 Jahren davor zu keiner Zeit gegeben. Sie war einzigartig. Erstaunlich war, dass auch zu dieser Zeit die jungen Kaufinteressenten genauso gejammert haben, wie teuer Immobilien doch seien und auch in diesen Jahren wurde von einer Immobilienblase gesprochen. Bei erheblich! besseren Bedingungen zu niemals dagewesener Erschwinglichkeit war die Wahrnehmung die gleiche, wie aktuell: Alles viel zu teuer und früher war es viel günstiger. (zu Boomerzeiten etc...)

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Ich glaube einfach das große Problem für alle potentiellen Immobilienkäufer ist, dass es viele Jahre dauern wird, bis sich die Erschwinglichkeit wieder verbessert. Und ich wäre mir noch nicht mal sicher, dass wir ein Niveau aus z.B. dem Jahr 2018 über die nächsten 10 Jahre nochmal sehen.

Momentan sinkt die Erschwinglichkeit von Immobilien sogar noch, wenn man die Summe aus {Kaufpreis, Sanierung/Renovierung, Finanzierung} den zu Verfügung stehenden Mitteln {Erwerbseinkommen - Lebenshaltungskosten} gegenüberstellt.

Das stimmt. Einer (der wenigen) Gründe welche eher für steigende Preise spricht: die rasant angestiegenen Mieten der letzten Monate. Aus Sicht eines Kapitalanleger werden dadurch die Multiples wieder etwas attraktiver. Der Zinsanstieg ist dadurch natürlich nicht zu kompensieren, aber zumindest macht es die Rechnungen wieder attraktiver. Aktuell würde ich von weiter steigenden Mieten ausgehen. Ja, es wird Menschen geben, welche die hohen Nebenkosten(nachzahlungen) nicht mehr zahlen können. Das ist jedoch nicht die breite Masse. Der Großteil wird alles in seiner Macht stehende versuchen die Kosten zu tragen solange er/sie nicht an der Nahrung und anderen Grundbedürfnissen zu kurz kommt. In Summe bleibt dann weniger vom wertvollen Netto, aber so ist das halt. Das trifft ja alle, auch die Vermieter, die ja ebenfalls irgendwo leben müssen und ihre eigenen Energiekosten stemmen müssen.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Du meisten Lohnsteigerungen betreffen doch eher erst 2023. Wir haben nach neusten Zahlen vom stat. Bundesamt in 2022 eine Nominallohnerhöhung von 2,9%, was das real bedeutet, braucht man denke ich nicht sagen.

Ich kenne einige, die in 2022 gar keine Erhöhung bekommen haben. Oftmals haben diese seit Jahren keinerlei Erhöhung gehabt. 10% in 2022 haben Arbeitnehmer sicherlich nur in den seltensten Fällen bekommen

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Du meisten Lohnsteigerungen betreffen doch eher erst 2023. Wir haben nach neusten Zahlen vom stat. Bundesamt in 2022 eine Nominallohnerhöhung von 2,9%, was das real bedeutet, braucht man denke ich nicht sagen.

Bei uns ab 01.08.2022 - aber darum geht es eigentlich gar nicht. Alle bekommen dauerhaft ein deutliches Lohnplus, damit können inflationierte Nahrungsmittel und Energie bezahlt werden (anteilig am Haushaltsbudget sind das Kosten, welche bei Besserverdienern einen kleineren Anteil einnehmen - die tatsächliche Inflationsrate liegt bei Besserverdienern also unterhalb der offiziellen Inflationsrate), aber eben auch höhere Wohnkosten. Die werden ja auch mitinflationieren. Sowohl Miete als auch bei einem neuen Kauf oder Bau.

antworten

Die EZB diskutiert die Bank-Bilanz zu verkleinern und die Liquidität aus dem Markt zu saugen. Das Quantitative Tightening beginnt jetzt. Dazu soll der Leitzins kurzfristig noch mindestens 1 Prozent steigen. Weltweit wird 2023 und 2024 ein großer Abschwung an den Immobilienmärkten erwartet

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Du meisten Lohnsteigerungen betreffen doch eher erst 2023. Wir haben nach neusten Zahlen vom stat. Bundesamt in 2022 eine Nominallohnerhöhung von 2,9%, was das real bedeutet, braucht man denke ich nicht sagen.

Bei uns ab 01.08.2022 - aber darum geht es eigentlich gar nicht. Alle bekommen dauerhaft ein deutliches Lohnplus, damit können inflationierte Nahrungsmittel und Energie bezahlt werden (anteilig am Haushaltsbudget sind das Kosten, welche bei Besserverdienern einen kleineren Anteil einnehmen - die tatsächliche Inflationsrate liegt bei Besserverdienern also unterhalb der offiziellen Inflationsrate), aber eben auch höhere Wohnkosten. Die werden ja auch mitinflationieren. Sowohl Miete als auch bei einem neuen Kauf oder Bau.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Bei uns gab es z.B. aber deutlich über 10% in 2022. Das gibt es nicht überall, klar. Aber 2022 ist doch das Jahr, in welchem es deutliche und tabellenwirksame nominale Lohnerhöhungen in der Fläche gibt und geben wird.

Du meisten Lohnsteigerungen betreffen doch eher erst 2023. Wir haben nach neusten Zahlen vom stat. Bundesamt in 2022 eine Nominallohnerhöhung von 2,9%, was das real bedeutet, braucht man denke ich nicht sagen.

Bei uns ab 01.08.2022 - aber darum geht es eigentlich gar nicht. Alle bekommen dauerhaft ein deutliches Lohnplus, damit können inflationierte Nahrungsmittel und Energie bezahlt werden (anteilig am Haushaltsbudget sind das Kosten, welche bei Besserverdienern einen kleineren Anteil einnehmen - die tatsächliche Inflationsrate liegt bei Besserverdienern also unterhalb der offiziellen Inflationsrate), aber eben auch höhere Wohnkosten. Die werden ja auch mitinflationieren. Sowohl Miete als auch bei einem neuen Kauf oder Bau.

Habe die Tarfverträge der Verdi für Versicherungen angeschaut. 3% Steigerung jeweils zwei Mal hintereinander. Das heißt bei vielen Netto 3.6% für zwei Jahre bei einer Inflation von mindestens 15 oder gar 20 % im gleichen Zeitraum. Bitte um Korrektur falls ich falsch rechne. Gehe davon aus, dass es so stimmt. In so einem Fall geht die Kaufkraft nach unten und die Gehaltssteigerungen werden durch Energie/Lebensmittelkosten und den progressivem Steuersatz aufgefressen. Da hat man nicht unbedingt mehr Geld Netto für die Hausfinanzierung.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Erstaunlich war, dass auch zu dieser Zeit die jungen Kaufinteressenten genauso gejammert haben, wie teuer Immobilien doch seien

Was ja auch so war. Denkst du ernsthaft eine durchschnittliche junge Familie (keine WiWi-Treff-Familie mit 10k netto im Monat) mit 0 Eigenkapital hätte einen Kredit über 600k bekommen? Von den "günstigen" Kaufgelegenheiten hatten genau wie jetzt nur Sehrgutverdiener oder Erben mit viel Eigenkapital etwas.

antworten

Bauzinsen sind mittlerweile wieder auf dem Höchststand. So wie der CPI heute in den USA aussah, wird vermutlich der Zinsanstieg unbegrenzt weitergehen. Ich bin gespannt, wie es nach dem 10 Jahres hoch jetzt weitergehen wird. In Hamburg und Stuttgart sind die Preise schon YTD 5-6% runter, Potsdam sogar fast 8%. Klar Wiwi Treff ist bei Immobilien ja immer mega bullish, aber bleibt abzuwarten wie es mit dem Markt weitergeht, wenn die Zinsen bei 5% angekommen sind. Wenn bei einem gewissen Zinsniveau die Nachfrage = 0 ist, geht halt allen irgendwo die Puste aus. Völlig egal ob bei Grundstücken, Handwerkern oder Baumaterial.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

2-Zimmer-Wohnung 70er Jahre in München mit Blick auf Tankstelle - 500.000 Euro lt. Verkehrswertgutachten. Siehe Nachrichten. Sinkende Preise? Sicher nicht in Städten, Ballungsräumen und Speckgürteln.

Gutachten hin oder her, du brauchst auch jemanden der den Schund bei den aktuellen Preisen kauft. Analogien Aktienanalysten, die laufen auch oft nur dem Trend hinterher und revidieren ihre Meinung hinterher, nachdem sich die Situation geändert hat.

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Der Anstieg der Neubaukosten (für den Kunden) in den letzten Jahren hatte wenig mit dem Anstieg der Baukosten (für den Anbieter) zu tun.

Doch, genau das war der Grund. Kannst mal locker 100% Baukostensteigerungen über die letzten 10 Jahre rechnen.

Jetzt sackt die Nachfrage deutlich ein. Die Bauträger müssen aber trotzdem bauen, weil irgendwie muss das Unternehmen ja weiter laufen.

Schon mal was von 100% Kurzarbeit gehört? Niemand arbeitet Aufträge ab, welche Verluste generieren. Die Fixkosten sind häufig sehr niedrig, es gibt vielleicht ein kleines Beratungsbüro. Die Bauarbeiter sind draußen vor Ort (kein Büro oder so), die Gerätschaften werden häufig gemietet (weil man für einen KS-Bau andere Geräte braucht als für einen Poroton-Bau usw.). Die Baustoffe werden direkt vom Baustoffhändler angeliefert. Mit 100% Kurzarbeit hat man als kleiner Baubetrieb häufig einen großen Teil der Kosten erschlagen.

Das Spannungsfeld aus sinkender Nachfrage und steigenden Baupreisen (für den Anbieter) wird letztendlich zu einem Sinken der Marge oder in Extremfällen zu einer Insolvenz mancher Unternehmen führen.

Kleine Baubetriebe gehen häufig mal insolvent. Wenn man klug genug war, vorher alles Geld rauszuziehen, ist das häufig nur eine leere Hülle mit einem billigen Mietvertrag für ein kleines Beratungsbüro und einigen Arbeitsverträgen. Das wird dann einfach mit 25k Startkapital neu gestartet und gut ist.

Nur weil der Bauträger jetzt 20% mehr Kosten hat, kann er die nicht automatisch 1:1 an den Kunden weitergeben. Erst Recht nicht mit dem Anstieg der Finanzierungskosten aktuell.

Wie gesagt, er muss. Niemand nimmt Aufträge an, welche von vornherein mit Verlust abschließen werden. Arbeiten und Geld verbrennen - auf sowas kommen auch nur BWLer.

Unternehmerische Konsequenz könnten sein z.B. Abbau von Personal, Reduzierung der Marge etc. wie in jeder anderen Branche auch.

Da ist keine Marge. Leider habe ich keine Zahlen für Deutschland, aber in der Schweiz wird die Gewinnmarge der Bauunternehmen vom Bundesamt für Statistik ermittelt. Die Gewinnmarge dort beträgt: 2-3 Prozent.

Man stelle sich vor, ein kleiner Bauunternehmer, der EFHs baut für 500.000 Euro (inkl. USt) pro Stück. 20 Stück pro Jahr. Bauzeit ist ca. 6 Monate, wobei davon ca. 6 Wochen nichts gemacht wird (Estrich trocknen). Es sind also ca. 7-8 Häuser gleichzeitig zu betreuen (2-3 Vor-Ort-Besuche pro Tag, im Schnitt vielleicht ein Vor-Ort-Termin je Haus und Woche).

Pro Haus werden 2-3% verdient, also 8-13k. Am Ende verdient unser kleiner Unternehmer 170k-250k brutto. Eine gute Summe für ein gutes Leben.

Aber wie hoch wäre jetzt das Potenzial, um auf Marge zu verzichten. Lohnt sich der Stress für 100k brutto inkl. unternehmerischem Risiko noch? Das sind in der Regel erfahrene Bauingenieure oder Architekten, welche auch anderweitig gut verdienen würden.

Wenn wir von ca. 200k Unternehmergewinn auf ca. 100k Unternehmergewinn runtergehen, dann kann das durchschnittliche Haus von 500k auf 494k sinken. 1,2% geringerer Preis - wow - das ändert alles.

Also, da ist keine Marge. In der Baubranche sind niedrige einstellige Gewinnmargen üblich. Auch in den letzten Jahren war das so. Der Kostentreiber ist die Inflation der Baupreise. Die schon immer deutlich oberhalb der normalen Inflation gestiegen sind.

Marge senken geht nicht. 100% Kurzarbeit geht und kein Material bestellen. Damit macht man wenigstens keine Verluste. Aber Marge auf 1% reduzieren bei hohem unternehmerischem Risiko - komplett an der Realität vorbei.

Ein typischer Bauträger hat in den letzten Jahren 20-25% Marge erzielt. Wohnung oder Reihenhaus für 500k bauen und für 600-650k verkaufen ist wirklich nicht untypisch. Dazu hat jeder Handwerker (bzw. Handwerksmeister) ebenfalls anständige Margen und hat die letzten zehn Jahre sehr gutes Geld verdient. Nicht ohne Grund gibt es z.B. bei einem Maler mit extrem personalintensivem Gewerk gerne Mal Faktor 2 zwischen verschiedenen Angeboten und es lohnt sich trotzdem für alle Beteiligten. Da ist auf jeden Fall noch Luft drin, die entweichen kann ohne dass es zu Insolvenzen kommt.

Dann haben diese Leute wohl für ihr Leben ausgesorgt. 20x 125k Profit = 2,5 Mio. Euro Jahresgewinn. Bei RHs und MFHs sollten noch mal deutlich mehr Einheiten drin sein. Damit gehören wohl die meisten kleinen Bauunternehmer zu den erlauchten 26.000 Einkommensmillionären in Deutschland - zusammen mit Fußballspielern, MBB/Großkanzlei-Partnern und Dax-Vorständen.

Aber warum sollen die Margen in Deutschland 10x so hoch sein im Vergleich zur Schweiz?

Und warum kommt Deutschlands größter Baukonzern Hochtief seit Corona nur noch auf knapp über 1% Marge, vor Corona waren sie Korridor 2-3%. Jeder kleine Bauunternehmer von nebenan ist 10x besser als Hochtief?

Leute, Leute - ich sag es mal so, wie es ist. Vergesst das Wort Marge im Baugewerbe. Die kommt alleine über das Volumen. Ob der Bauunternehmer jetzt 1% an euch verdient oder 3% - das macht das Kraut nicht fett. Im Wesentlichen zahlt man die Kosten und die gehen nun mal durch die Decke. Gewinnaufschläge sind und waren im Baugewerbe schon immer minimal.

Ich kann die Margen bei den lokal tätigen Bauträgern bestätigen. Habe die Finanzierungen zig Fach gesehen.
Der Gewinn liegt, wie häufig, im Einkauf. Man muss "nur" an die Grundstücke kommen.

Und ja, die Bauträger die ich gesehen habe, haben meist ausgesorgt und rund 2 bis 3 Mio pro Jahr gemacht.

Dann wird es Zeit, dass sich Hochtief als Baukonzern genossenschaftlich aufstellt, wenn der Uwe von nebenan mit seinen 5 Leuten Millionen scheffelt und die Marge vom größten Konzern einfach mal zehnfach übertrifft.

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Ihe glaubt nicht ernsthaft, dass HOCHTIEF eine Marge von 1% erzielt, oder?
Schonmal was von Gewinnverschiebung gehört?

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WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Erstaunlich war, dass auch zu dieser Zeit die jungen Kaufinteressenten genauso gejammert haben, wie teuer Immobilien doch seien

Was ja auch so war. Denkst du ernsthaft eine durchschnittliche junge Familie (keine WiWi-Treff-Familie mit 10k netto im Monat) mit 0 Eigenkapital hätte einen Kredit über 600k bekommen? Von den "günstigen" Kaufgelegenheiten hatten genau wie jetzt nur Sehrgutverdiener oder Erben mit viel Eigenkapital etwas.

Nein - genau im Gegenteil. Eine durchschnittliche junge Familie mit z.B. 2 Einkommen und sehr geringem Eigenkapital hatte historisch ERSTMALS die Chance, Immobilien zu erwerben. Das gab es vorher NIEMALS! Zu keiner Zeit! Never before! Das hast Du offensichtlich nicht mitbekommen. Genau das führte auch zu eder massiv gestiegenen Nachfrage nach Eigentum in dieser Zeit. Kaufen war zu dieser Zeit oftmals günstiger als Mieten (Annuität vs Kaltmiete). Gleichzeitig hat man ohne Mehraufwand Vermögen aufbauen können. Das gab es niemals zuvor und aktuell natürlich auch nicht mehr. Hast Du das etwa verschlafen oder wie kommst Du auf Deinen absurden Kommentar?

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Die Nachfrage wird nie auf 0 gehen. Es gibt immer Kaufinteressenten, die keine Finanzierung brauchen.

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Bauzinsen sind mittlerweile wieder auf dem Höchststand. So wie der CPI heute in den USA aussah, wird vermutlich der Zinsanstieg unbegrenzt weitergehen. Ich bin gespannt, wie es nach dem 10 Jahres hoch jetzt weitergehen wird. In Hamburg und Stuttgart sind die Preise schon YTD 5-6% runter, Potsdam sogar fast 8%. Klar Wiwi Treff ist bei Immobilien ja immer mega bullish, aber bleibt abzuwarten wie es mit dem Markt weitergeht, wenn die Zinsen bei 5% angekommen sind. Wenn bei einem gewissen Zinsniveau die Nachfrage = 0 ist, geht halt allen irgendwo die Puste aus. Völlig egal ob bei Grundstücken, Handwerkern oder Baumaterial.

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Eine Frage an die Fraktion, die glaubt Immobilienpreise und Mieten werden in den kommenden Jahren nicht signifikant nachgeben:
Warum kauft ihr derzeit keine Aktien von Immobilien-AGs wie Vonovia und TAG Immobilien? Über 50% Kursabfall. Das muss in euren Augen doch eine extreme Unterbewertung sein.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Eine Frage an die Fraktion, die glaubt Immobilienpreise und Mieten werden in den kommenden Jahren nicht signifikant nachgeben:
Warum kauft ihr derzeit keine Aktien von Immobilien-AGs wie Vonovia und TAG Immobilien? Über 50% Kursabfall. Das muss in euren Augen doch eine extreme Unterbewertung sein.

Ich kaufe zwar keine Einzelaktien habe aber einen REIT ETF den einfach weiter bespare.

Die Immobilenpreise sehe ich recht entspannt ich habe meine Stadtwohnung und etwas außerhalb ein Haus zur Eigennutzung vermieten tue ich mir nicht an das gab bei meinen Eltern immer Stress.

antworten

Weil ich nicht in jedes Unternehme investiere nur wegen der Rendite. ich kauf auch keine Nestle-Aktien. Selbst wenn die extremst unterbewertet sind.

B2T: Ich find es auch einfach "schön" in reales / handfestes zu investieren. Ich besitze mehrere Immos und es ist einfach etwas ganz anderes als so ein öder ETF-Sparplan, den ich übrigens auch bespare.

Ich weiß, dass wenn ich in Rente gehe ich in der Innenstadt zwei abbezahlte Immobilien habe, wovon eine barrierefrei ist und ich ein leben lang wohnen kann. Kein Vermieter, keine Wohnungssuche, etc.

Das muss aber jeder für sich wissen. Ich komme aus einer Familie, die seit Generationen auf Immobilien setzt. Das ist vielleicht einfach hängen geblieben. Ob ich mit 95 dann da sitze und mir überlege, ob ich nun statt 1,2 1,5 Mio auf dem Konto hätte, ist mir reichlich egal. Das letzte Hemd hat keine Taschen.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Eine Frage an die Fraktion, die glaubt Immobilienpreise und Mieten werden in den kommenden Jahren nicht signifikant nachgeben:
Warum kauft ihr derzeit keine Aktien von Immobilien-AGs wie Vonovia und TAG Immobilien? Über 50% Kursabfall. Das muss in euren Augen doch eine extreme Unterbewertung sein.

Ich glaube keiner hier glaubt, dass Mieten signifikant nachgeben können. Bringt mir aber trotzdem nicht so viel, da Vonovia die Mieten eben nicht so einfach erhöhen kann.
Vermute, das Geschäft wackelt etwas wenn man eine Mietrendite von 2-3 % erwirtschaftet und eig. das gleiche wohl bald Risikofrei kriegt. Um das Geschäft attraktiv zu machen müssten wohl die Mietrenditen mittlerweile bei 4-5 % sein, das geht nur über den Preisverfall der Immos.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Eine Frage an die Fraktion, die glaubt Immobilienpreise und Mieten werden in den kommenden Jahren nicht signifikant nachgeben:
Warum kauft ihr derzeit keine Aktien von Immobilien-AGs wie Vonovia und TAG Immobilien? Über 50% Kursabfall. Das muss in euren Augen doch eine extreme Unterbewertung sein.

Das Immobilienwerte nachgeben werden ist sehr sicher zu erwarten (wie viel ist dann eine andere Frage) Mieten werden aber nicht groß nachgeben, warum auch. Die Immobilien werden zwar billiger werden, durch die steigenden Zinsen wird es deshalb nicht leistbarer für die breite Masse der Bevölkerung und die treibt nun mal die Nachfrage / Mieten. Hier wird immer aus einer sehr kleinen Blase heraus diskutiert und das alls allgemeingültig angesehen.

Und ich würde grds. keine Aktien von Immobilienkonzernen kaufen sondern dann eher in gute Immobilienfonds gehen wenn ich die Assetklasse Immobilien im Wertpapierportfolio haben möchte.

antworten

Die Frage ist doch eher, wo in Deutschland welche Arten von Immobilien im Preis nachgeben könnten.

In anderen Bereichen könnten die Preise seitwärts laufen bzw. weiter ansteigen.

iWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Eine Frge an die Fraktion, die glaubt Immobilienpreise und Mieten werden in den kommenden Jahren nicht signifikant nachgeben:
Warum kauft ihr derzeit keine Aktien von Immobilien-AGs wie Vonovia und TAG Immobilien? Über 50% Kursabfall. Das muss in euren Augen doch eine extreme Unterbewertung sein.

Das Immobilienwerte nachgeben werden ist sehr sicher zu erwarten (wie viel ist dann eine andere Frage) Mieten werden aber nicht groß nachgeben, warum auch. Die Immobilien werden zwar billiger werden, durch die steigenden Zinsen wird es deshalb nicht leistbarer für die breite Masse der Bevölkerung und die treibt nun mal die Nachfrage / Mieten. Hier wird immer aus einer sehr kleinen Blase heraus diskutiert und das alls allgemeingültig angesehen.

Und ich würde grds. keine Aktien von Immobilienkonzernen kaufen sondern dann eher in gute Immobilienfonds gehen wenn ich die Assetklasse Immobilien im Wertpapierportfolio haben möchte.

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Der Einkäufer schrieb am 14.09.2022:

Ihe glaubt nicht ernsthaft, dass HOCHTIEF eine Marge von 1% erzielt, oder?
Schonmal was von Gewinnverschiebung gehört?

2021 wurde bei einem Umsatz von 21,378 Mrd. Euro ein Gewinn vor Steuern von 435 Mio. Euro erwirtschaftet - 2,0%.

2020 war es besser, 2019 deutlich schlechter. Im Schnitt 2019 bis 2021 waren es 0,98%.

Die Zahlen sind öffentlich einsehbar, da HochTief eine Aktiengesellschaft ist, welche auch öffentlich gehandelt wird.

antworten

Mieten werden deutlich steigen. Etwa 20% aller Mieten (in Städten oft mehr) sind Indexmieten, d.h. dort sind 10% Mietsteigerungen p.a. für 2022 und 2023 vorgesehen.

Aber auch die großen Konzerne haben Mietsteigerungen aufgrund der Inflation angekündigt. Natürlich sind bei denen keine 10% drin, aber eine merkliche Steigerung wird es geben.

Es wird auch höchste Zeit, die Mieten sind gerade in Ballungsräumen weit unterhalb des Marktgleichgewichts. Sie werden künstlich durch Gesetze gebremst und als Ergebnis haben wir Paare, die in 140qm 5-Raum-Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen (Kinder ausgezogen), weil die 3-Raum-Wohnung mit neuem Mietvertrag deutlich mehr kostet. Wenn man die Bestandsmieten an die Neubaumieten anpasst - mit einem normalen Abschlag (nicht den aktuell extremen Unterschieden), dann löst sich das Wohnproblem von alleine.

Bei 20% Mietsteigerung in 3 Jahren wird ein Vervielfältiger von 30 auch wieder zu einer 25. So wird sich der Markt normalisieren. Auch die Löhne und Gehälter werden über eine Lohn-Preis-Spirale stark steigen. Rein nominal, versteht sich.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Eine Frage an die Fraktion, die glaubt Immobilienpreise und Mieten werden in den kommenden Jahren nicht signifikant nachgeben:
Warum kauft ihr derzeit keine Aktien von Immobilien-AGs wie Vonovia und TAG Immobilien? Über 50% Kursabfall. Das muss in euren Augen doch eine extreme Unterbewertung sein.

Die Aktien sind so niedrig bewertet, weil deren Geschäftsmodel gerade wegbricht.

Von 3-4% Mietrendite kann man kein Milliardenunternehmen am Laufen halten.
Vonovia machte schon vorher nur knapp 50% ihres Umsatzes über die Miete. Die andern 50% wurden mit Immobilienentwicklung und "Recurring Sales" erwirtschaftet.
Die sind also stark davon abhängig, dass die Nachfragesituation für Immobilien gut ist.
Das spielt sich übrigens auch im Umsatzwachstum wieder, den der Bereich "Rental" (Vermietung) erreicht kaum noch Wachstum. Das Wachstum der letzten Jahre entstand primär im Bereich Immobilienentwicklung.

Vonovia z.B. ist die letzten Jahre auf Pump gewachsen. Das Unternehmen hat einen extremen Verschuldungsgrad. Man hat auf Kredit alles gekauft, was am Markt an (Wohn)Immobilien vorhanden war.
Die Rechnung dahinter war simpel, man zahlte wesentlich weniger Zinsen als Mietrendite + erwartete Wertsteigerung betrugen.
Wenn wir jetzt mittelfristig auch bei 3-4% Zinsen liegen, dann frisst das jede Form von Mietrendite komplett auf. Wenn dann noch keine Wertsteigerung in Sicht ist, dann ist man mit Verwaltung und Instandhaltung direkt im roten Bereich.

Und mittelfristig könnten alleine die jährlichen Zinsen einen Großteil des Umsatzes auffressen. Vonovia hat aktuell fast 40 Milliarden Euro Schulden. Sie müssen jetzt Immobilien verkaufen um ihren Schuldenberg zu reduzieren und das zum aktuell denkbar schlechtesten Zeitpunkt.

antworten

Hmm wenn der Unterschied nur 15% ist gebe ich Dir Recht. Aber schau Mal wie riesig der Unterschied zwischen Vermögen ist bei Leuten die 2010 gekauft habe und nicht gekauft haben. Es ist dann vielleicht 200k vs 1 Million. Da macht es eben ein Unterschied!
Was so schnell nach oben geht kann eben so schnell auch fallen. Also wenn du statt 1.5m nur 500k hast ist es wohl schon spürbar… daher eben die Diskussion hier

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Weil ich nicht in jedes Unternehme investiere nur wegen der Rendite. ich kauf auch keine Nestle-Aktien. Selbst wenn die extremst unterbewertet sind.

B2T: Ich find es auch einfach "schön" in reales / handfestes zu investieren. Ich besitze mehrere Immos und es ist einfach etwas ganz anderes als so ein öder ETF-Sparplan, den ich übrigens auch bespare.

Ich weiß, dass wenn ich in Rente gehe ich in der Innenstadt zwei abbezahlte Immobilien habe, wovon eine barrierefrei ist und ich ein leben lang wohnen kann. Kein Vermieter, keine Wohnungssuche, etc.

Das muss aber jeder für sich wissen. Ich komme aus einer Familie, die seit Generationen auf Immobilien setzt. Das ist vielleicht einfach hängen geblieben. Ob ich mit 95 dann da sitze und mir überlege, ob ich nun statt 1,2 1,5 Mio auf dem Konto hätte, ist mir reichlich egal. Das letzte Hemd hat keine Taschen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Mieten werden deutlich steigen. Etwa 20% aller Mieten (in Städten oft mehr) sind Indexmieten, d.h. dort sind 10% Mietsteigerungen p.a. für 2022 und 2023 vorgesehen.

Aber auch die großen Konzerne haben Mietsteigerungen aufgrund der Inflation angekündigt. Natürlich sind bei denen keine 10% drin, aber eine merkliche Steigerung wird es geben.

Es wird auch höchste Zeit, die Mieten sind gerade in Ballungsräumen weit unterhalb des Marktgleichgewichts. Sie werden künstlich durch Gesetze gebremst und als Ergebnis haben wir Paare, die in 140qm 5-Raum-Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen (Kinder ausgezogen), weil die 3-Raum-Wohnung mit neuem Mietvertrag deutlich mehr kostet. Wenn man die Bestandsmieten an die Neubaumieten anpasst - mit einem normalen Abschlag (nicht den aktuell extremen Unterschieden), dann löst sich das Wohnproblem von alleine.

Bei 20% Mietsteigerung in 3 Jahren wird ein Vervielfältiger von 30 auch wieder zu einer 25. So wird sich der Markt normalisieren. Auch die Löhne und Gehälter werden über eine Lohn-Preis-Spirale stark steigen. Rein nominal, versteht sich.

Ja signifikante Mietsteigerungen bei gleichzeitigen Reallohnverlusten durch hohe Inflation sind bei einer Rot-Grünen Regierung sehr wahrscheinlich. Da wird auch Juniorpartner FDP nicht viel machen können.

antworten

Also eines ist ja klar. Die nächsten Jahre wird man als Nicht-Millionär keine Immobilie kaufen können. Um wie viele Jahre es sich handelt kann nur spekuliert werden. Denke die nächsten 10 Jahre wird keiner verkaufen (außer ein dummer steht auf) bzw. keiner kaufen weil das nötige Kleingeld fehlt.

Viele werden versuchen eine Wohnung zur Miete zu finden, Was dann die Mieten hochtreiben wird. Auch die Inflation wird die Mieten hochtreiben.

Denke das die EZB nach einigen Jahren des extremen Konjunkturrückganges dann wieder reagieren wird und den Leitzins wieder ganz nach unten schraubt. Man spricht da meistens von Dekaden also in 10 Jahren haben wir wieder das Phänomen der 1 - 2% Immobilienzinsen zurück. Das Problem dann ist aber das 0815 Häuser 1 - 2 mio kosten werden aufgrund der Inflation und des Gehaltsanstiegs zuvor.
Somit haben alle die in den letzten 10 Jahren Immobilien gekauft hatten einen 6er mit Superzahl im Lotto in der Tasche. Glückwunsch an Euch dazu aber ihr hattet einfach Glück zur richtigen Zeit ein gewisses Alter gehabt zu haben und den richtigen Job um Euch eine Immobilie zu kaufen.

Einfach nur Glück gehabt. An die die auch die Chance hatten zu kaufen aber warten wollten bis die Preise und der Zins weiter zurückgehen muss man sagen das sie die grösste A-Karte gezogen haben. Das sind dann die die zur richtigen Zeit am richtigen Ort waren aber die ganze Zeit geschlafen haben. Das ist dann kein Pech sondern Dummheit !

antworten

Der Einkäufer schrieb am 14.09.2022:

Ihe glaubt nicht ernsthaft, dass HOCHTIEF eine Marge von 1% erzielt, oder?
Schonmal was von Gewinnverschiebung gehört?

Die Erwähnung von Baukonzernen hier ist auch völlig sinnlos.
Größere Baukonzerne bauen so gut wie keine Wohngebäude.
Ich schätze mal, dass 90% vom Deutschen Wohnraum von KMUs bis hin zu 5-Mann Handwerksbetrieben erstellt wird.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Mieten werden deutlich steigen. Etwa 20% aller Mieten (in Städten oft mehr) sind Indexmieten, d.h. dort sind 10% Mietsteigerungen p.a. für 2022 und 2023 vorgesehen.

Aber auch die großen Konzerne haben Mietsteigerungen aufgrund der Inflation angekündigt. Natürlich sind bei denen keine 10% drin, aber eine merkliche Steigerung wird es geben.

Es wird auch höchste Zeit, die Mieten sind gerade in Ballungsräumen weit unterhalb des Marktgleichgewichts. Sie werden künstlich durch Gesetze gebremst und als Ergebnis haben wir Paare, die in 140qm 5-Raum-Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen (Kinder ausgezogen), weil die 3-Raum-Wohnung mit neuem Mietvertrag deutlich mehr kostet. Wenn man die Bestandsmieten an die Neubaumieten anpasst - mit einem normalen Abschlag (nicht den aktuell extremen Unterschieden), dann löst sich das Wohnproblem von alleine.

Bei 20% Mietsteigerung in 3 Jahren wird ein Vervielfältiger von 30 auch wieder zu einer 25. So wird sich der Markt normalisieren. Auch die Löhne und Gehälter werden über eine Lohn-Preis-Spirale stark steigen. Rein nominal, versteht sich.

Sehe ich ähnlich. Die Annahme, dass Mieten bei starker Inflation nicht steigen, ist sehr unrealistisch. Die Begründung, dass sich die Mieter keine Erhöhung leisten können, ist bei zu erwartender Einkommenserhöhung auch nicht nachvollziehbar. Energiekosten steigen dramatisch, obwohl sich das angeblich kaum noch jemand leisten kann Sie steigen dennoch. Das wird bei den Kaltmieten nicht anders sein, wenn auch nicht in dieser Dynamik.

antworten

Das Handelsblatt, sonst ja eher auf der bullishen Seite der Immobilienpreise, geht inzwischen auch von sinkenden Immobilienpreisen aus, insbesondere ab 2023 und 2024.

Erwartet wird zudem der Beginn von QT bei der EZB ab Oktober/November analog zur FED.
Außerdem sind die Inflationsdaten gestern mit +0,3% Month-on-Month aus den USA überraschend hoch gewesen, so dass auch hier nochmal deutlich höhere Zinssteigerungen als bisher avisiert kommen werden.

Gestern außerdem aus der neuen Pressemeldung des ifo-Instituts: Das Institut rechnet wegen der hohen Inflation mit weiteren Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB). Sie dürfte ihn von aktuell 1,25 auf 4,0 Prozent heraufsetzen, so der Leiter der ifo-Konjunkturprognosen, Timo Wollmershäuser. Angesichts einer erwarteten Teuerungsrate von acht oder neun Prozent bliebe dann aber immer noch ein negativer Realzins übrig, der die Konjunktur in der EU unterstützt.

Kurz: Bei dann 4,0 Prozent Zins dürfte sich der 10-Jahres-Bauzins in 2023 von aktuell 3,55 % auf knapp 7,3 % erhöhen.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Mieten werden deutlich steigen. Etwa 20% aller Mieten (in Städten oft mehr) sind Indexmieten, d.h. dort sind 10% Mietsteigerungen p.a. für 2022 und 2023 vorgesehen.

Aber auch die großen Konzerne haben Mietsteigerungen aufgrund der Inflation angekündigt. Natürlich sind bei denen keine 10% drin, aber eine merkliche Steigerung wird es geben.

Es wird auch höchste Zeit, die Mieten sind gerade in Ballungsräumen weit unterhalb des Marktgleichgewichts. Sie werden künstlich durch Gesetze gebremst und als Ergebnis haben wir Paare, die in 140qm 5-Raum-Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen (Kinder ausgezogen), weil die 3-Raum-Wohnung mit neuem Mietvertrag deutlich mehr kostet. Wenn man die Bestandsmieten an die Neubaumieten anpasst - mit einem normalen Abschlag (nicht den aktuell extremen Unterschieden), dann löst sich das Wohnproblem von alleine.

Bei 20% Mietsteigerung in 3 Jahren wird ein Vervielfältiger von 30 auch wieder zu einer 25. So wird sich der Markt normalisieren. Auch die Löhne und Gehälter werden über eine Lohn-Preis-Spirale stark steigen. Rein nominal, versteht sich.

Sehe ich ähnlich
Wir wohnen in der Genossenschaftswohnung (!) die im Februar die Miete um 12%(!) Angepasst hat
Ort: Stuttgart

antworten

Von der volkswirtschaftlichen Theorie muss sich irgendwann wieder ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage einstellen.

Aber die Frage ist: Wie lange wird das dauern? Das kann auch viele Jahre dauern. Dann trifft das Angebot eben über lange Zeit nicht die Nachfrage. Sprich: Immobilien finden keine Käufer (weil z.B. sanierungsbedürftig) und bleiben liegen, während potentielle Käufer kein Objekt finden (weil z.B. neuere Immobilien angesichts hoher Finanzierungskosten nicht leistbar sind).

Klar balanciert sich das irgendwann aus, z.B. durch sinkende Immobilienpreise/Rohstoffpreise, steigende Löhne oder irgendwann wieder sinkende Zinsen. Aber wenn es nicht zu einem unvorhergesehenen massiven Einbruch kommt, glaube ich nicht an schnelle Veränderungen.

antworten

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

In München lag die Quote von Indexmietverträgen bei Neuabschlüssen die letzten Jahre bei 60%

antworten

Der mit den über 40 Wohneinheiten:

Muss ich deutlich widersprechen. Gerade bei Neuvermietung und im Neubau sind Indexmieten und Staffelmieten bzw. die Kombination (erst Staffel dann Index) gerade in Städten Standard.

Ich vermiete nur mit Indexmiete und ich kriege meine Wohnungen ohne Probleme vermietet. Aktuell eine Wohnung in Mannheim in der Neuvermietung mit Indexvertrag. Ca. 100 Anfragen. Das junge Paar wird heute unterschreiben.

Ich vermiete im Rhein Neckar Kreis (Mannheim Wiesloch Walldorf) und Pfalz (Ludwigshafen, Neustadt). Ich kann mir schwer vorstellen, dass es ansonsten anders läuft.

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

Was für ein Quatsch! Ich habe 16 Wohnungen in Berlin und alle mit Indexmiete. Lange Jahre gab es fast null Mieterhöhungen, da die Inflation niedrig war. Nun geht es hoch. Das ist nur fair und meine Mieter verstehen das auch.

antworten

Man muss hier grundsätzlich zwischen Immobilien zur Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterscheiden.

Die meisten Kapitalanleger haben die Wohnungen schon vor vielen Jahren gekauft. Aktuelle Entwicklungen interessieren da nicht. Entweder hat man eine lang laufende Finanzierung zu niedrigen Zinsen oder die Immo ist längst abbezahlt bzw. wurde schon ohne Finanzierung gekauft.

Bezogen auf meinen ehemaligen Kaufpreis habe ich aktuell bei einer Wohnung eine Miet-Rendite von 15%. Optimale Mieterin mit gutem Job.

Bei meiner selbst bewohnten ETW ist mir so was total egal. Wenn man sich eine Immo zur Eigennutzung kauft zählen emotionale Aspekte und ob man es sich leisten kann oder nicht.

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

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Indexmietvertrag scheint ja die einzige Möglichkeit zu sein, die Miete konstant anzupassen. Nicht desto trotzt an diejenigen die es so machen die Frage:

Wie hoch ist eure Bruttomietrendite?

Meiner Meinung nach ist dies am Ende entscheidend.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

Was für ein Quatsch! Ich habe 16 Wohnungen in Berlin und alle mit Indexmiete. Lange Jahre gab es fast null Mieterhöhungen, da die Inflation niedrig war. Nun geht es hoch. Das ist nur fair und meine Mieter verstehen das auch.

Das sind die Immobiliensucher die hier irgendwas behaupten :-)
Nicht aufregen. Wie gesagt Baugenossenschaft hat uns die Miete um 12% erhöht, die eig nicht für grössere Erhöhungen bekannt sind....

antworten

Ich glaube, dass die Wohnkosten steigen, ist unbestritten. Allein schon aufgrund der gestiegenen Energiekosten. Die werden auf einen langen Zeitraum nicht mehr das niedrige Niveau von vor dem Ukrainekrieg erreichen.

Was die Mietkosten angeht vermute ich, dass wir gesetzliche Regelungen sehen werden, die Indexmieten stark einschränken. Die Politik wird hier soziale Probleme vermeiden wollen.

Stimme auch einem Vorposter zu: Indexmieten hin oder her, Immobilieninvestments als Kapitalanlage sind aktuell aufgrund der schlechten Rendite nicht interessant. Die Alternativen wie z.B. Anleihen sind attraktiver bzw. werden immer attraktiver.

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Deine Dämmung wird in den kommenden 30 Jahren sanierungsbedürftig sein und teurer Sondermüll. Alles, was Du sagst, dachten die Neubaukäufer vor 20 / 40 / 60 Jahren auch. Sie haben ein Top modernes Haus gekauft. Das erübrigt sich dann nach 20 Jahren wieder. So wird es auch bei Deinem Haus sein.

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Denke nicht das unser Haus in 20 jahren eine Bruchbude ist :-) denn wir gehen vernünftig damit um und was sind 20 Jahre in unserer modernen Welt ?

Ein Haus von 1980 zu 1960 war ein Riesen sprung. Dann ein Haus von 2000 zu 1980 auch. Aber ein Haus von 2020 zu 2000 ist kein so großer Sprung mehr. Die Sprünge werden kleiner oder wie wollen wir ein Haus besser dämmen als 2000 ? Also alles kein Problem und du brauchst sie keine Gedanken machen denn für mich ist es nur wichtig das ich die nächsten 50 Jahre hier sehr gut leben kann und selbst ohne Heizung noch so gut gedämmt ist das ich weiterhin gemütlich in meinem Haus sitzen kann. :-)

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Also meiner Meinung spielt es doch überhaupt keine Rolle ob Immobilienpreise sinken wobei es schon merkwürdig ist dass alles andere auf der Welt steigt und ausgerechnet die Immobilienpreise sinken. Für den Käufer der finanzieren muss bleibt es eh teuer da er kaum tilgen kann.

Jedenfalls ist es ja so dass es nur die alten Häuser mit sehr hohen Nebenkosten trifft die verkauft werden. Und da waren die Preise eh exorbitant. Da spielt es für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind.

Neuere top gedämmte und energiesparende Häuser nehmen an wert zu da jeder so ein Haus haben möchte um den hohen Nebenkosten zu entkommen. Das Problem ist dass keiner diese Häuser zum Verkauf stellt, da man ansonsten in eine teure Mietwohnung mit extrem
Hohen Nebenkosten ziehen müsste. Da muss man dann monatlich nochmal tausend Euro mehr zur Seite legen obwohl man schlechter wohnt als vorher in dem energiesparenden Haus. Ich bin jedenfalls froh so eine doppelhaushälfte zu besitzen bei der ich für Strom, Heizung und Wasser insgesamt nur ca. 100€ monatlich zahle nach der Erhöhung. Ich werde hier bis zu meinem Lebensende wohnen und das Haus dann meinen Kindern vererben so wie es alle machen werden außer da wandert der ein oder andere im Rentenalter noch aus. Und verkauft so ein Haus für 1 Millionen.

Nein, Du kannst Dein Haus dann für 300K verkaufen, da es nach Deiner Ansicht (Zitat): "für den Verkäufer keine Rolle ob sie so Ein Haus für 800 tsd oder für 300 tsd verkaufen weil sie so oder so Gewinn machen und die hohen Nebenkosten los sind." Deine Bude ist dann nämlich auch bereits eine Bruchbude, die keiner mehr für viel Geld haben möchte. Deine Kinder werden vermutlich die Bude auch nicht übernehmen wollen, weil sie andere Vorstellungen haben. Aber nach Deiner These ist Dir das dann alles völlig egal. Mir auch.

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In Australien und Neuseeland boomten Immos ebenfalls lange Zeit, jetzt kracht dort alles zusammen durch die Zinserhöhungen.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Der mit den über 40 Wohneinheiten:

Muss ich deutlich widersprechen. Gerade bei Neuvermietung und im Neubau sind Indexmieten und Staffelmieten bzw. die Kombination (erst Staffel dann Index) gerade in Städten Standard.

Ich vermiete nur mit Indexmiete und ich kriege meine Wohnungen ohne Probleme vermietet. Aktuell eine Wohnung in Mannheim in der Neuvermietung mit Indexvertrag. Ca. 100 Anfragen. Das junge Paar wird heute unterschreiben.

Ich vermiete im Rhein Neckar Kreis (Mannheim Wiesloch Walldorf) und Pfalz (Ludwigshafen, Neustadt). Ich kann mir schwer vorstellen, dass es ansonsten anders läuft.

Fast keine Wohnimmobilien wird per Indexmiete vermietet. Was durchaus vorkommt sind Staffelmieten aber eher bei Micro Apartments oder so. Die paar Vermieter die es versuchen sitzen auf ihren Wohnungen wie sauer Bier. In Frankfurt sind die Mieten um 8% seit 2018 gestiegen. Und nein nicht pro Jahr sondern insgesamt. Wer aber so bullish bei Immos ist soll sich doch noch eine kaufen oder bei Vonovia einsteigen? Vielleicht klappt’s ja.

Kennen wir uns vielleicht vom Stammtisch? 😀 Grüße anonymerweise

Ich vermiete auch im Raum Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen und Neustadt. Habe ausschließlich Indexmietverträge. Habe dieses Jahr einige Wohnungen neuvermietet wegen mieterwechsel. Alles Indexmietverträge. Ist überhaupt kein Problem. Habe Interessenten noch und nöcher. Wenn jemand bei mir nicht mieten möchte, steht es ihm frei was anderes zu suchen. Habe ich überhaupt kein Pain mit.

Mieter werden die nächsten Jahre ihren Schrecken erleben. Einen bundesweiten Mietendeckel werden wir nicht sehen. Die schlappe in Berlin zeigt, dass das nicht so einfach geht.

Außerdem: glaubt hier wirklich ernsthaft jemand daran, dass die Politik daran interessiert ist uns Bürgern was gutes zu tun? Nein. Weder bei mietpreisen noch bei Energiekosten besteht das Interesse. Alle verfolgen eine personal Agenda und pfeifen darauf aus welchem Loch die Bürger pfeifen.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Deine Dämmung wird in den kommenden 30 Jahren sanierungsbedürftig sein und teurer Sondermüll. Alles, was Du sagst, dachten die Neubaukäufer vor 20 / 40 / 60 Jahren auch. Sie haben ein Top modernes Haus gekauft. Das erübrigt sich dann nach 20 Jahren wieder. So wird es auch bei Deinem Haus sein.

Lt. des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik geht man bei Gebäudedämmung von 40 bis 60 Jahren Lebensdauer aus. Wer mit 35 baut, darf sich zwischen 75 und 95 also Gedanken machen bzw. dann einfach Abwohnen ohne zu sanieren.

Meine Eltern haben ein Haus, welches bald 25 Jahre alt wird. Da ist absolut noch nichts dran (Heizung auch noch Original, noch nie Fassade gestrichen usw.). Klar, wenn man möchte und sich der Geschmack geändert hat, könnte man Bad und Küche machen lassen (meine Eltern nicht, das ist ja ihr Stil, welchen sie sich damals vor 25 Jahren ausgesucht haben). Technisch und funktional aber tadellos. Und unter 10.000 kWh Gasverbrauch pro Jahr inkl. Warmwasser. Also, die damalige Dämmung war auch schon völlig ausreichend.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Von der volkswirtschaftlichen Theorie muss sich irgendwann wieder ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage einstellen.

Aber die Frage ist: Wie lange wird das dauern? Das kann auch viele Jahre dauern. Dann trifft das Angebot eben über lange Zeit nicht die Nachfrage. Sprich: Immobilien finden keine Käufer (weil z.B. sanierungsbedürftig) und bleiben liegen, während potentielle Käufer kein Objekt finden (weil z.B. neuere Immobilien angesichts hoher Finanzierungskosten nicht leistbar sind).

Klar balanciert sich das irgendwann aus, z.B. durch sinkende Immobilienpreise/Rohstoffpreise, steigende Löhne oder irgendwann wieder sinkende Zinsen. Aber wenn es nicht zu einem unvorhergesehenen massiven Einbruch kommt, glaube ich nicht an schnelle Veränderungen.

Das größte Ungleichgewicht ist nach wie vor, dass wir in Ballungsräumen zu wenig Wohnraum haben. Wir kennen doch alle die Bilder von hunderten Interessenten für eine Wohnung (ob nun Miete oder Kauf). Von Anzeigen, welche nach einer Stunde wieder offline sind.

Daran hat sich in den letzten Monaten nichts geändert. Nach wie vor leben Familien mit Kindern in einer 2-Zimmer-Wohnung und suchen händeringend eine Familienwohnung oder wenigstens ein Kinderzimmer für beide. Nach wie vor gehen Neuvermietungen in gefragten Wohngebieten meist nur an Ärztepaare, Lehrerpaare oder Beamtenpaare.

Der Neubau liegt am Boden, dieses Ungleichgewicht wird die nächsten Jahre noch schlimmer werden.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Deine Dämmung wird in den kommenden 30 Jahren sanierungsbedürftig sein und teurer Sondermüll. Alles, was Du sagst, dachten die Neubaukäufer vor 20 / 40 / 60 Jahren auch. Sie haben ein Top modernes Haus gekauft. Das erübrigt sich dann nach 20 Jahren wieder. So wird es auch bei Deinem Haus sein.

Ganz genau! Die Dämmung von heute erinnert mich an die Asbest-Platten von früher...das wird in 20 Jahren längst überholt sein. Und wer will dann ein Haus, das mit Sondermüll ummantelt ist?

Ich verstehe den Hype darum sowieso nicht. Ich wohne in einem alten Haus (1910) und wir haben nur den Dachboden (selbst!) gedämmt. Obwohl wir teureres "Windgas" von Greenpeace haben - hier ist ein Förderbeitrag mit drin, um diese Technologie vorran zu bringen - zahlen wir nur 85 Euro/Monat für 110 qm. Ist eine Frage des richtigen Lüftens und wir brauchen auch keine 25 Grad - ich muss Zuhause um Winter nicht im T-Shirt rum laufen... Aber wahrscheinlich ist das jetzt wieder so ein Boomer-Ding in euren Augen...

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Ist mir völlig egal so wie es allen egal ist die vor 40 Jahren gekauft haben. Ich werde bei einem bereits verklinckerten Haus mit Sicherheit keine neue Dämmung oder Klincker anbringen. Auch nicht in 50 jahren. Damit können sich meine Kinder in 40 jahren beschäftigen. :-)

WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Deine Dämmung wird in den kommenden 30 Jahren sanierungsbedürftig sein und teurer Sondermüll. Alles, was Du sagst, dachten die Neubaukäufer vor 20 / 40 / 60 Jahren auch. Sie haben ein Top modernes Haus gekauft. Das erübrigt sich dann nach 20 Jahren wieder. So wird es auch bei Deinem Haus sein.

WiWi Gast schrieb am 13.09.2022:

Denke nicht das unser Haus in 20 jahren eine Bruchbude ist :-) denn wir gehen vernünftig damit um und was sind 20 Jahre in unserer modernen Welt ?

Ein Haus von 1980 zu 1960 war ein Riesen sprung. Dann ein Haus von 2000 zu 1980 auch. Aber ein Haus von 2020 zu 2000 ist kein so großer Sprung mehr. Die Sprünge werden kleiner oder wie wollen wir ein Haus besser dämmen als 2000 ? Also alles kein Problem und du brauchst sie keine Gedanken machen denn für mich ist es nur wichtig das ich die nächsten 50 Jahre hier sehr gut leben kann und selbst ohne Heizung noch so gut gedämmt ist das ich weiterhin gemütlich in meinem Haus sitzen kann. :-)

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Neuseeland gilt als Kanarienvogel für die Immobilienpreisentwicklung. Die Zentralbank hat die Zinsen in 7 Schritten mittlerweile auf 3 Prozent erhöht. Die Immobilienpreise sind mittlerweile über 20 Prozent vom Hoch eingebrochen.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Also eines ist ja klar. Die nächsten Jahre wird man als Nicht-Millionär keine Immobilie kaufen können. Um wie viele Jahre es sich handelt kann nur spekuliert werden. Denke die nächsten 10 Jahre wird keiner verkaufen (außer ein dummer steht auf) bzw. keiner kaufen weil das nötige Kleingeld fehlt.

Viele werden versuchen eine Wohnung zur Miete zu finden, Was dann die Mieten hochtreiben wird. Auch die Inflation wird die Mieten hochtreiben.

Denke das die EZB nach einigen Jahren des extremen Konjunkturrückganges dann wieder reagieren wird und den Leitzins wieder ganz nach unten schraubt. Man spricht da meistens von Dekaden also in 10 Jahren haben wir wieder das Phänomen der 1 - 2% Immobilienzinsen zurück. Das Problem dann ist aber das 0815 Häuser 1 - 2 mio kosten werden aufgrund der Inflation und des Gehaltsanstiegs zuvor.
Somit haben alle die in den letzten 10 Jahren Immobilien gekauft hatten einen 6er mit Superzahl im Lotto in der Tasche. Glückwunsch an Euch dazu aber ihr hattet einfach Glück zur richtigen Zeit ein gewisses Alter gehabt zu haben und den richtigen Job um Euch eine Immobilie zu kaufen.

Einfach nur Glück gehabt. An die die auch die Chance hatten zu kaufen aber warten wollten bis die Preise und der Zins weiter zurückgehen muss man sagen das sie die grösste A-Karte gezogen haben. Das sind dann die die zur richtigen Zeit am richtigen Ort waren aber die ganze Zeit geschlafen haben. Das ist dann kein Pech sondern Dummheit !

Du redest dir das krampfhaft sehr schön, als müsstest du dich rechtfertigen. Ich habe in meinem Familienkreis auch Immoinvestoren, keine aggressiven Moonboys, eher konservative Opportunisten im Boomeralter. Außer für den selbstnutz oder aus Steuergeldern hat da in den letzten wenigen Jahren keiner gekauft, weil es sich bei den Mondpreisen meist nicht rechnete.

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WiWi Gast schrieb am 14.09.2022:

Die meisten Kapitalanleger haben die Wohnungen schon vor vielen Jahren gekauft. Aktuelle Entwicklungen interessieren da nicht. Entweder hat man eine lang laufende Finanzierung zu niedrigen Zinsen oder die Immo ist längst abbezahlt bzw. wurde schon ohne Finanzierung gekauft.

Eine Immobilie ohne Finanzierung zu kaufen, wenn die Zinsen niedriger als die Mietrendite sind, ist schlichtweg dumm. Auch ist dumm, die Finanzierung auslaufen zu lassen. Wenn man in Immobilien investiert, sollte man diese möglichst konstant halten (durch Zukäufe und neue Finanzierung). Ansonsten macht man sich langfristig den Hebel kaputt. Und das ist entscheidend, nach 50 Jahren ist die Gesamtrendite sehr nahe der Mietrendite, wenn man nach etwa der halben Zeit die Bude abgezahlt hatte (etwa 0,1-0,2% drüber). Das ist auch der Grund warum der "Hebel" entgegen der landläufigen Meinung bei privaten Immobiliennutzern eigentlich keine Rolle spielt, sofern sie die Bude nicht frühzeitig wieder verkaufen wollen. Für den Rentner mit 80 spielt der "Hebel" von früher keine Rolle mehr, dadurch wurde quasi kein Mehrwert erzeugt. Den höchsten internen Zins hat eine Immobilieninvestition, bei der man einen großen Anteil finanziert übrigens zwischen 5-10 Jahren Haltedauer, trotz Kaufnebenkosten, danach geht's runter. (alles bezogen auf Zins < Mietrendite, wie sich das jetzt entwickelt, mal schauen)

Bezogen auf meinen ehemaligen Kaufpreis habe ich aktuell bei einer Wohnung eine Miet-Rendite von 15%. Optimale Mieterin mit gutem Job.

Warum sollte das interessieren? Wenn die Immobilie jetzt das 15-Fache von damals wert ist, hast du eine Mietrendite von 1%, super. Es zählt immer das hier und jetzt.

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