WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

So, ich möchte nun auch mal kurz die Sichtweise eines Hauskäufers ergänzen:

Wir haben 2020 gekauft, auf 22 Jahre finanziert (danach ist es bezahlt).

• Reihenmittelhaus (90er Jahre)
• Kleinstadt (20t Einwohner, Süddeutschland)
• 20km von der nächsten größeren Stadt,
• Sehr gute Anbindung (Zug, und 2-spurige Bundesstraße)
• Preis: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten: 515k €:
• Zinsen komplett im Schnitt 0,9%. (Zins auf die komplette Laufzeit)
• Finanzierung über 415.000€.

Die Zins bzw. Kreditkosten belaufen sich auf ca. 40.000€. D.h. am Ende haben wir 515k + 40k, also 555k bezahlt. Die Zinsen waren so günstig das wir unseren Bausparer (ist schon alt und bringt 2.5% Zinsen) garnicht für den Kredit eingesetzt haben sondern er weiter läuft.

Wenn ich das Haus heute mit 4,5% Zinsen kaufen wollten und gleich wenig EK einbringen würden, müsste der Preis irgendwo bei ca. 290k liegen um auf identische Gesamtkaufkosten zu kommen. Erst wenn er bei aktuellen Zinsen unter diese 290k fällt habe ich ein schlechtes Geschäft gemacht. Natürlich nur weil wir das Haus selbst nutzen und nicht als Investment.

Und so geht es vielen. Die Preise werden sich korrigieren, Aber nicht so sehr das es wieder günstiger wird. Nicht für den Käufer. Für den Verkäufer sind das natürlich keine goldenen Zeiten mehr.

Für uns als Käufer und Eigennutzer wird nie wieder so günstig sein an ein Eigenheim zu kommen. Das kann man jetzt rechnen wie man mag. Es wird so sein.

Das große Risiko bei fallenden Preisen ist immer der Notverkauf (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). Wenn die oft genannten 30% Preisreduzierung eintreffen und ein Verkauf zwingend wird, bekommt man für das Haus noch 360k, investiert wurden aber 515 bis 555k (ggf weniger Zins aber Vorfälligkeit). Man hat also sechstellig Schulden und trotzdem kein Haus mehr.

Das ist natürlich ein Risiko. Im Falls einer Trennung werde ich das Haus weiter abbezahlen, weil ich ja will das meine Kinder in einem konstanten Umfeld aufwachsen und weil der Verlust sonst tatsächlich groß wäre. Man muss ja nicht verkaufen - nur weil man sich trennt. Im Falle einer Trennung würde ich also ausziehen, das Haus als eine Art Investment sehen und weiter abbezahlen. Und wenn die Kinder eines Tages ausgezogen sind... so in 15-20 Jahren sieht die Welt sowieso wieder anders aus.

Ich kenne genau einen Fall, wo dieses Szenario eingetroffen ist.
Er, Principal bei UB, sie Hausfrau und Mutter, 2 Kinder. Dann die Trennung.
Er zieht aus, zahlt die neue Wohnung (2k Miete), zahlt die Annuität der Immo 2k, plus Unterhalt für Frau und Kinder 2,5k. Seine eigenen Kosten liegen sicher nicht unter 1,5k. Man will ja auch noch mal Spaß haben. Ergo, das geht nur bei einem extrem guten Gehalt > 8k. Nicht eingerechnet Urlaub, unvorhersehbare Ereignisse etc.

antworten

Hi, das Risiko sehe ich aktuell nicht. Aber wie schon beschrieben waren die Zinsen beim Kauf so niedrig, das wir unseren Bausparer garnich für den Kauf eingesetzt haben Wir könnten ihn also notfalls für eine "Nachbesicherung" einsetzen. Wie gesagt, letztlich werden wir nie wieder so günstig an eine Immobilie kommen.

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

Es gibt noch ein ganz anderes Risiko: Nachbesicherung.
Völlig egal ob die Raten pünktlich gezahlt werden, sobald größere Verluste beim Verkehrswert drohen, können Nachbesicherungen von der Bank verlangt werden.

Betroffen davon sind vor allem Immobilien mit den extrem hohen Kaufpreisen der letzten 2-3 Jahre.

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

Das große Risiko bei fallenden Preisen ist immer der Notverkauf (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). Wenn die oft genannten 30% Preisreduzierung eintreffen und ein Verkauf zwingend wird, bekommt man für das Haus noch 360k, investiert wurden aber 515 bis 555k (ggf weniger Zins aber Vorfälligkeit). Man hat also sechstellig Schulden und trotzdem kein Haus mehr.

antworten

Hi,

unsere mlt. Belastung sind ca. 1.700€. Ich verdiene Netto ungefähr 4.400€. Gehaltssteigerungen durch Inflation sind ja auch in Aussicht. Da könnteich mir auch noch ne kleine 1-2 Raumwohnung in der Nähe mieten. Gibt es hier für so ab 600€.

Wir haben uns beim Hauskauf eben auch echt zurück gehalten. Unser Budget bei weitem nicht ausgeschöpft. Viele Freunde haben das nicht sondern sich wirklich so massiv verschuldet das beide Eltern immer arbeiten müssen. Da würde ich mich aber nicht wohlfühlen. Vllt. ist das in paar Jahren mit der Inflation etc. nicht mehr so. Wie gesagt - geschmackssache.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

So, ich möchte nun auch mal kurz die Sichtweise eines Hauskäufers ergänzen:

Wir haben 2020 gekauft, auf 22 Jahre finanziert (danach ist es bezahlt).

• Reihenmittelhaus (90er Jahre)
• Kleinstadt (20t Einwohner, Süddeutschland)
• 20km von der nächsten größeren Stadt,
• Sehr gute Anbindung (Zug, und 2-spurige Bundesstraße)
• Preis: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten: 515k €:
• Zinsen komplett im Schnitt 0,9%. (Zins auf die komplette Laufzeit)
• Finanzierung über 415.000€.

Die Zins bzw. Kreditkosten belaufen sich auf ca. 40.000€. D.h. am Ende haben wir 515k + 40k, also 555k bezahlt. Die Zinsen waren so günstig das wir unseren Bausparer (ist schon alt und bringt 2.5% Zinsen) garnicht für den Kredit eingesetzt haben sondern er weiter läuft.

Wenn ich das Haus heute mit 4,5% Zinsen kaufen wollten und gleich wenig EK einbringen würden, müsste der Preis irgendwo bei ca. 290k liegen um auf identische Gesamtkaufkosten zu kommen. Erst wenn er bei aktuellen Zinsen unter diese 290k fällt habe ich ein schlechtes Geschäft gemacht. Natürlich nur weil wir das Haus selbst nutzen und nicht als Investment.

Und so geht es vielen. Die Preise werden sich korrigieren, Aber nicht so sehr das es wieder günstiger wird. Nicht für den Käufer. Für den Verkäufer sind das natürlich keine goldenen Zeiten mehr.

Für uns als Käufer und Eigennutzer wird nie wieder so günstig sein an ein Eigenheim zu kommen. Das kann man jetzt rechnen wie man mag. Es wird so sein.

Das große Risiko bei fallenden Preisen ist immer der Notverkauf (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). Wenn die oft genannten 30% Preisreduzierung eintreffen und ein Verkauf zwingend wird, bekommt man für das Haus noch 360k, investiert wurden aber 515 bis 555k (ggf weniger Zins aber Vorfälligkeit). Man hat also sechstellig Schulden und trotzdem kein Haus mehr.

Das ist natürlich ein Risiko. Im Falls einer Trennung werde ich das Haus weiter abbezahlen, weil ich ja will das meine Kinder in einem konstanten Umfeld aufwachsen und weil der Verlust sonst tatsächlich groß wäre. Man muss ja nicht verkaufen - nur weil man sich trennt. Im Falle einer Trennung würde ich also ausziehen, das Haus als eine Art Investment sehen und weiter abbezahlen. Und wenn die Kinder eines Tages ausgezogen sind... so in 15-20 Jahren sieht die Welt sowieso wieder anders aus.

Ich kenne genau einen Fall, wo dieses Szenario eingetroffen ist.
Er, Principal bei UB, sie Hausfrau und Mutter, 2 Kinder. Dann die Trennung.
Er zieht aus, zahlt die neue Wohnung (2k Miete), zahlt die Annuität der Immo 2k, plus Unterhalt für Frau und Kinder 2,5k. Seine eigenen Kosten liegen sicher nicht unter 1,5k. Man will ja auch noch mal Spaß haben. Ergo, das geht nur bei einem extrem guten Gehalt > 8k. Nicht eingerechnet Urlaub, unvorhersehbare Ereignisse etc.

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WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

So, ich möchte nun auch mal kurz die Sichtweise eines Hauskäufers ergänzen:

Wir haben 2020 gekauft, auf 22 Jahre finanziert (danach ist es bezahlt).

• Reihenmittelhaus (90er Jahre)
• Kleinstadt (20t Einwohner, Süddeutschland)
• 20km von der nächsten größeren Stadt,
• Sehr gute Anbindung (Zug, und 2-spurige Bundesstraße)
• Preis: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten: 515k €:
• Zinsen komplett im Schnitt 0,9%. (Zins auf die komplette Laufzeit)
• Finanzierung über 415.000€.

Die Zins bzw. Kreditkosten belaufen sich auf ca. 40.000€. D.h. am Ende haben wir 515k + 40k, also 555k bezahlt. Die Zinsen waren so günstig das wir unseren Bausparer (ist schon alt und bringt 2.5% Zinsen) garnicht für den Kredit eingesetzt haben sondern er weiter läuft.

Wenn ich das Haus heute mit 4,5% Zinsen kaufen wollten und gleich wenig EK einbringen würden, müsste der Preis irgendwo bei ca. 290k liegen um auf identische Gesamtkaufkosten zu kommen. Erst wenn er bei aktuellen Zinsen unter diese 290k fällt habe ich ein schlechtes Geschäft gemacht. Natürlich nur weil wir das Haus selbst nutzen und nicht als Investment.

Und so geht es vielen. Die Preise werden sich korrigieren, Aber nicht so sehr das es wieder günstiger wird. Nicht für den Käufer. Für den Verkäufer sind das natürlich keine goldenen Zeiten mehr.

Für uns als Käufer und Eigennutzer wird nie wieder so günstig sein an ein Eigenheim zu kommen. Das kann man jetzt rechnen wie man mag. Es wird so sein.

Das große Risiko bei fallenden Preisen ist immer der Notverkauf (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). Wenn die oft genannten 30% Preisreduzierung eintreffen und ein Verkauf zwingend wird, bekommt man für das Haus noch 360k, investiert wurden aber 515 bis 555k (ggf weniger Zins aber Vorfälligkeit). Man hat also sechstellig Schulden und trotzdem kein Haus mehr.

Das ist natürlich ein Risiko. Im Falls einer Trennung werde ich das Haus weiter abbezahlen, weil ich ja will das meine Kinder in einem konstanten Umfeld aufwachsen und weil der Verlust sonst tatsächlich groß wäre. Man muss ja nicht verkaufen - nur weil man sich trennt. Im Falle einer Trennung würde ich also ausziehen, das Haus als eine Art Investment sehen und weiter abbezahlen. Und wenn die Kinder eines Tages ausgezogen sind... so in 15-20 Jahren sieht die Welt sowieso wieder anders aus.

Ich kenne genau einen Fall, wo dieses Szenario eingetroffen ist.
Er, Principal bei UB, sie Hausfrau und Mutter, 2 Kinder. Dann die Trennung.
Er zieht aus, zahlt die neue Wohnung (2k Miete), zahlt die Annuität der Immo 2k, plus Unterhalt für Frau und Kinder 2,5k. Seine eigenen Kosten liegen sicher nicht unter 1,5k. Man will ja auch noch mal Spaß haben. Ergo, das geht nur bei einem extrem guten Gehalt > 8k. Nicht eingerechnet Urlaub, unvorhersehbare Ereignisse etc.

Ich denke man sollte hier realistisch bleiben. Klar, bei fallenden Preisen verkauft niemand, der nicht muss. Es gibt bestimmte Lebenssituationen, in denen es unvermeidlich sein kann (Umzug, Trennung, Tod). Wir sprechen hier nicht von großen Zahlen an Immobilien, aber diese Fälle gibt es. Die treffen auf eine massiv gesunkene Nachfrage und werden preislich unter die Räder kommen, da bin ich mir ganz sicher.

Trotzdem ist das keine gute Nachricht für Käufer, denn m.E. kommen hier überhaupt nur Personen mit sehr viel EK zum Zuge.

antworten

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Hi,

unsere mlt. Belastung sind ca. 1.700€. Ich verdiene Netto ungefähr 4.400€. Gehaltssteigerungen durch Inflation sind ja auch in Aussicht. Da könnteich mir auch noch ne kleine 1-2 Raumwohnung in der Nähe mieten. Gibt es hier für so ab 600€.

Wir haben uns beim Hauskauf eben auch echt zurück gehalten. Unser Budget bei weitem nicht ausgeschöpft. Viele Freunde haben das nicht sondern sich wirklich so massiv verschuldet das beide Eltern immer arbeiten müssen. Da würde ich mich aber nicht wohlfühlen. Vllt. ist das in paar Jahren mit der Inflation etc. nicht mehr so. Wie gesagt - geschmackssache.

In der Praxis nagt es irgendwann an einem, wenn man selbst in einer Einzimmer Wohnung wohnt, von ein paar hunder Euro lebt und der Ex-Frau noch die nächsten 15 Jahre das Haus finanziert. Spätenstens, wenn man selbst einen neuen Partner hat. Soweit meine Beobachtung im älteren Arbeitskollegenkreis.
Nicht ohne Grund wird bei Scheidung meistens verkauft. Das "Vermieten" oder "trotzdem noch Abbezahlen" Modell ist eher ein Theoretisches.

antworten

Ich sehe zur Zeit das erste Mal seit etwa 5 Jahren, dass es auch in Großstädten wieder Angebote gibt, die in Relation zum Verkehrswert des Hauses stehen.

Die Rechnung dafür ist ziemlich einfach:
(1) Berechnung des Grundstückswerts auf Grundlage des Bodenrichtwerts.
Beispiel: Grundstück von 400qm zu einem Bodenrichtwert von 500€= 200k
(2) Schätzung des reinen Gebäudesachwerts (Baujahre ab 2010 grob 2k/qm Wohnfläche, Baujahre 1990-2010: grob 1,5k/qm, Baujahre davor: grob 1k/qm - wurde bei Altbauten eine Kernsanierung durchgeführt, ist diese als "neues" Baujahr zu berücksichtigen)
Beispiel: 140qm Wohnfläche, Baujahr 1960, Kernsaniert 1992 = 210k
(3) Addieren beider Werte
Beispiel: 410k

So oder sehr ähnlich machen das wenigstens alle, die in meinem Umfeld mit Immobilien ihr Geld verdienen.
Die meisten Häuser wurden in der Vergangenheit zu deutlich höheren Preisen verkauft ...

Sind natürlich nur Anhaltspunkte, aber schützen davor, zu viel in das Eigenheim zu investieren. Denn wer kennt nicht aus seinem Freundes- oder Bekanntenkreis Beispiele, wo bei einem Grundstückswert von vielleicht 150k die drei- oder vierfache Summe für ein Reihenhaus bezahlt wurde ...

antworten

Höchst unrealistisch, aber nicht aus monetären Gründen.

Trennungen sind schmerzhaft und warum sollte einer der Beiden in der großen Immobilie wohnen und zusätzlich noch Unterhalt für die Kinder kassieren dürfen?
Ich kenne ein paar derartige Fälle und das gemeinsame Objekt wurde immer verkauft.

Wer ist denn so dumm und zahlt nach einer Scheidung die Raten für das Haus des anderen?
Das hab ich ja noch nie gehört.

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

Wie schon gepostet. Bei Scheidung würden wir nicht verkaufen - sondern ein Elternteil zieht aus und die Bude wird abbezahlt. Macht aus diversen Gründen mehr Sinn als zu verkaufen.

Zweitens können wir die Bude auch nur mit einem Einkommen abbezahlen. Ich bin Informatiker bei OEM und meine Frau Lehrerin. D.h. falls einer von uns wg. Krankheit/Tod etc. ausfällt macht das nix. Ist alles grundsolide.

Es gibt also tatsächlich keinen Grund zu verkaufen und den Verlust zu realisieren. Quasi in keinem Fall der Statistisch relevant erscheint.

antworten

Einzelfälle interessieren hier nicht, die breite Masse hat kein Kapital für eine Nachbesicherung.

"Nie wieder" sollte man sowieso aus dem Wortschatz streichen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Hi, das Risiko sehe ich aktuell nicht. Aber wie schon beschrieben waren die Zinsen beim Kauf so niedrig, das wir unseren Bausparer garnich für den Kauf eingesetzt haben Wir könnten ihn also notfalls für eine "Nachbesicherung" einsetzen. Wie gesagt, letztlich werden wir nie wieder so günstig an eine Immobilie kommen.

antworten

Jeder am Kapitalmarkt und der Anlagebranche weiß doch was das Problem ist/war:
"too low for too long"

Zu lange haben die Notenbanken an lächerlich (Ray Dalio sagt sogar dummen) ultra-niedrigen Zinsen festgehalten. Der Kardinalfehler wurde dann in der Pandemie gemacht.
Da hat man die Zinsen weiter abgesenkt, um angeblich das Wachstum zu stabilisieren aber das wurde überhaupt nicht benötigt. Nur die Corona Maßnahmen waren das kurzfristige Problem, die aber langfristig ganze Lieferketten durcheinanderbrachten. Eine geldpolitische Stimulation war völlig unnötig.

Mit dieser Geldpolitik hat man die massive Überbewertung im Häusermarkt erst geschaffen und die Spekulation mit Leverage so richtig angeheizt. Im PE hat man sich damit eine goldene Nase verdient.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Ich sehe zur Zeit das erste Mal seit etwa 5 Jahren, dass es auch in Großstädten wieder Angebote gibt, die in Relation zum Verkehrswert des Hauses stehen.

Die Rechnung dafür ist ziemlich einfach:
(1) Berechnung des Grundstückswerts auf Grundlage des Bodenrichtwerts.
Beispiel: Grundstück von 400qm zu einem Bodenrichtwert von 500€= 200k
(2) Schätzung des reinen Gebäudesachwerts (Baujahre ab 2010 grob 2k/qm Wohnfläche, Baujahre 1990-2010: grob 1,5k/qm, Baujahre davor: grob 1k/qm - wurde bei Altbauten eine Kernsanierung durchgeführt, ist diese als "neues" Baujahr zu berücksichtigen)
Beispiel: 140qm Wohnfläche, Baujahr 1960, Kernsaniert 1992 = 210k
(3) Addieren beider Werte
Beispiel: 410k

So oder sehr ähnlich machen das wenigstens alle, die in meinem Umfeld mit Immobilien ihr Geld verdienen.
Die meisten Häuser wurden in der Vergangenheit zu deutlich höheren Preisen verkauft ...

Sind natürlich nur Anhaltspunkte, aber schützen davor, zu viel in das Eigenheim zu investieren. Denn wer kennt nicht aus seinem Freundes- oder Bekanntenkreis Beispiele, wo bei einem Grundstückswert von vielleicht 150k die drei- oder vierfache Summe für ein Reihenhaus bezahlt wurde ...

antworten

Vor der Blase im PE habe ich tatsächlich auch Angst. Und das sage ich als jemand, der dort arbeitet und zuletzt wirklich gut verdient hat.

Die Multiples sind in unermessliche Höhen gestiegen und wenn dort erste Funds ins straucheln kommen, dann wird das ein riesiges Kartenhaus im Zerfall sein. Uns fehlen jetzt schon Käufer zu den Preisen/Multiples, die wir für Assets bezahlen mussten. Die Rechnung geht im Moment noch auf, da man Assets etwas verbessern konnte hinsichtlich Performance und auch mit etwas niedrigeren Multiples einen guten Exit hat. Aber ich denke, dass sich das Blatt nächstes Jahr drehen wird.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Jeder am Kapitalmarkt und der Anlagebranche weiß doch was das Problem ist/war:
"too low for too long"

Zu lange haben die Notenbanken an lächerlich (Ray Dalio sagt sogar dummen) ultra-niedrigen Zinsen festgehalten. Der Kardinalfehler wurde dann in der Pandemie gemacht.
Da hat man die Zinsen weiter abgesenkt, um angeblich das Wachstum zu stabilisieren aber das wurde überhaupt nicht benötigt. Nur die Corona Maßnahmen waren das kurzfristige Problem, die aber langfristig ganze Lieferketten durcheinanderbrachten. Eine geldpolitische Stimulation war völlig unnötig.

Mit dieser Geldpolitik hat man die massive Überbewertung im Häusermarkt erst geschaffen und die Spekulation mit Leverage so richtig angeheizt. Im PE hat man sich damit eine goldene Nase verdient.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Ich sehe zur Zeit das erste Mal seit etwa 5 Jahren, dass es auch in Großstädten wieder Angebote gibt, die in Relation zum Verkehrswert des Hauses stehen.

Die Rechnung dafür ist ziemlich einfach:
(1) Berechnung des Grundstückswerts auf Grundlage des Bodenrichtwerts.
Beispiel: Grundstück von 400qm zu einem Bodenrichtwert von 500€= 200k
(2) Schätzung des reinen Gebäudesachwerts (Baujahre ab 2010 grob 2k/qm Wohnfläche, Baujahre 1990-2010: grob 1,5k/qm, Baujahre davor: grob 1k/qm - wurde bei Altbauten eine Kernsanierung durchgeführt, ist diese als "neues" Baujahr zu berücksichtigen)
Beispiel: 140qm Wohnfläche, Baujahr 1960, Kernsaniert 1992 = 210k
(3) Addieren beider Werte
Beispiel: 410k

So oder sehr ähnlich machen das wenigstens alle, die in meinem Umfeld mit Immobilien ihr Geld verdienen.
Die meisten Häuser wurden in der Vergangenheit zu deutlich höheren Preisen verkauft ...

Sind natürlich nur Anhaltspunkte, aber schützen davor, zu viel in das Eigenheim zu investieren. Denn wer kennt nicht aus seinem Freundes- oder Bekanntenkreis Beispiele, wo bei einem Grundstückswert von vielleicht 150k die drei- oder vierfache Summe für ein Reihenhaus bezahlt wurde ...

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Ich sehe zur Zeit das erste Mal seit etwa 5 Jahren, dass es auch in Großstädten wieder Angebote gibt, die in Relation zum Verkehrswert des Hauses stehen.

Die Rechnung dafür ist ziemlich einfach:
(1) Berechnung des Grundstückswerts auf Grundlage des Bodenrichtwerts.
Beispiel: Grundstück von 400qm zu einem Bodenrichtwert von 500€= 200k
(2) Schätzung des reinen Gebäudesachwerts (Baujahre ab 2010 grob 2k/qm Wohnfläche, Baujahre 1990-2010: grob 1,5k/qm, Baujahre davor: grob 1k/qm - wurde bei Altbauten eine Kernsanierung durchgeführt, ist diese als "neues" Baujahr zu berücksichtigen)
Beispiel: 140qm Wohnfläche, Baujahr 1960, Kernsaniert 1992 = 210k
(3) Addieren beider Werte
Beispiel: 410k

So oder sehr ähnlich machen das wenigstens alle, die in meinem Umfeld mit Immobilien ihr Geld verdienen.
Die meisten Häuser wurden in der Vergangenheit zu deutlich höheren Preisen verkauft ...

Sind natürlich nur Anhaltspunkte, aber schützen davor, zu viel in das Eigenheim zu investieren. Denn wer kennt nicht aus seinem Freundes- oder Bekanntenkreis Beispiele, wo bei einem Grundstückswert von vielleicht 150k die drei- oder vierfache Summe für ein Reihenhaus bezahlt wurde ...

Hi,

zu (2): auf welchen Quellen basieren diese Werte? Würde mich interessieren, da wir uns gerade eine (vermutlich) überteuerte Immobilie ansehen möchten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

So, ich möchte nun auch mal kurz die Sichtweise eines Hauskäufers ergänzen:

Wir haben 2020 gekauft, auf 22 Jahre finanziert (danach ist es bezahlt).

• Reihenmittelhaus (90er Jahre)
• Kleinstadt (20t Einwohner, Süddeutschland)
• 20km von der nächsten größeren Stadt,
• Sehr gute Anbindung (Zug, und 2-spurige Bundesstraße)
• Preis: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten: 515k €:
• Zinsen komplett im Schnitt 0,9%. (Zins auf die komplette Laufzeit)
• Finanzierung über 415.000€.

Die Zins bzw. Kreditkosten belaufen sich auf ca. 40.000€. D.h. am Ende haben wir 515k + 40k, also 555k bezahlt. Die Zinsen waren so günstig das wir unseren Bausparer (ist schon alt und bringt 2.5% Zinsen) garnicht für den Kredit eingesetzt haben sondern er weiter läuft.

Wenn ich das Haus heute mit 4,5% Zinsen kaufen wollten und gleich wenig EK einbringen würden, müsste der Preis irgendwo bei ca. 290k liegen um auf identische Gesamtkaufkosten zu kommen. Erst wenn er bei aktuellen Zinsen unter diese 290k fällt habe ich ein schlechtes Geschäft gemacht. Natürlich nur weil wir das Haus selbst nutzen und nicht als Investment.

Und so geht es vielen. Die Preise werden sich korrigieren, Aber nicht so sehr das es wieder günstiger wird. Nicht für den Käufer. Für den Verkäufer sind das natürlich keine goldenen Zeiten mehr.

Für uns als Käufer und Eigennutzer wird nie wieder so günstig sein an ein Eigenheim zu kommen. Das kann man jetzt rechnen wie man mag. Es wird so sein.

Das große Risiko bei fallenden Preisen ist immer der Notverkauf (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). Wenn die oft genannten 30% Preisreduzierung eintreffen und ein Verkauf zwingend wird, bekommt man für das Haus noch 360k, investiert wurden aber 515 bis 555k (ggf weniger Zins aber Vorfälligkeit). Man hat also sechstellig Schulden und trotzdem kein Haus mehr.

Das ist natürlich ein Risiko. Im Falls einer Trennung werde ich das Haus weiter abbezahlen, weil ich ja will das meine Kinder in einem konstanten Umfeld aufwachsen und weil der Verlust sonst tatsächlich groß wäre. Man muss ja nicht verkaufen - nur weil man sich trennt. Im Falle einer Trennung würde ich also ausziehen, das Haus als eine Art Investment sehen und weiter abbezahlen. Und wenn die Kinder eines Tages ausgezogen sind... so in 15-20 Jahren sieht die Welt sowieso wieder anders aus.

Ich kenne genau einen Fall, wo dieses Szenario eingetroffen ist.
Er, Principal bei UB, sie Hausfrau und Mutter, 2 Kinder. Dann die Trennung.
Er zieht aus, zahlt die neue Wohnung (2k Miete), zahlt die Annuität der Immo 2k, plus Unterhalt für Frau und Kinder 2,5k. Seine eigenen Kosten liegen sicher nicht unter 1,5k. Man will ja auch noch mal Spaß haben. Ergo, das geht nur bei einem extrem guten Gehalt > 8k. Nicht eingerechnet Urlaub, unvorhersehbare Ereignisse etc.

Ich denke man sollte hier realistisch bleiben. Klar, bei fallenden Preisen verkauft niemand, der nicht muss.

1. Der Markt besteht nicht nur aus irrationalen Privaten, sondern insb. Institutionellen und die gehen ganz Rational vor. Sichere Zinsen > Rendite aus Objekt = Verkauf. Und auch wenn das insb. den Markt der Eigentumswohnungen betrifft muss man auf den Kopf gefallen sein um zu glauben das dieser nicht korreliert. Wer kauft schon überteuerte Häuser in den Speckgürteln wenn es attraktive, Stadtnahe Wohnungen im Verhältnis hinterhergeschmissen gibt.

2. Es zählt der Trend. Im Augenblick hoffen noch alle Privaten das die Zinsen bald wieder sinken und die Party weitergeht. Wenn hier aber bald die Erkenntnis das die Party vorbei ist und wir von langfristig sinkenden/stagnierenden Preisen ausgehen müssen, werden viele nicht mehr halten wollen.

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Ich denke man sollte hier realistisch bleiben. Klar, bei fallenden Preisen verkauft niemand, der nicht muss. Es gibt bestimmte Lebenssituationen, in denen es unvermeidlich sein kann (Umzug, Trennung, Tod). Wir sprechen hier nicht von großen Zahlen an Immobilien, aber diese Fälle gibt es. Die treffen auf eine massiv gesunkene Nachfrage und werden preislich unter die Räder kommen, da bin ich mir ganz sicher.

Trotzdem ist das keine gute Nachricht für Käufer, denn m.E. kommen hier überhaupt nur Personen mit sehr viel EK zum Zuge.

Ich denke, da redet man schon von großen Zahlen. Es sterben jedes Jahr fast eine Million Menschen. Wenn 40% von denen eine Immobilie besitzen (typischerweise als Paar), dann sind das 200k vererbte Immobilien pro Jahr, von denen eine Menge verkauft werden.

antworten

Bloomberg sieht in UK 2023 -10% bei den Immobilienpreisen

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Ich denke man sollte hier realistisch bleiben. Klar, bei fallenden Preisen verkauft niemand, der nicht muss. Es gibt bestimmte Lebenssituationen, in denen es unvermeidlich sein kann (Umzug, Trennung, Tod). Wir sprechen hier nicht von großen Zahlen an Immobilien, aber diese Fälle gibt es. Die treffen auf eine massiv gesunkene Nachfrage und werden preislich unter die Räder kommen, da bin ich mir ganz sicher.

Trotzdem ist das keine gute Nachricht für Käufer, denn m.E. kommen hier überhaupt nur Personen mit sehr viel EK zum Zuge.

Ich denke, da redet man schon von großen Zahlen. Es sterben jedes Jahr fast eine Million Menschen. Wenn 40% von denen eine Immobilie besitzen (typischerweise als Paar), dann sind das 200k vererbte Immobilien pro Jahr, von denen eine Menge verkauft werden.

Ich stimme dir zu, allerdings gilt zu beachten, dass Immobilien, die aufgrund Tod auf den Markt kommen, sehr häufig einen Sanierungsstau haben und daher nicht sonderlich interessant sind.

antworten

Da ist ein kleiner Denkfehler mit dabei. Viele Menschen bleiben nicht bis zum letzten Augenblick in der eigenen Immobilie, sondern ziehen rechtzeitig, also Jahre vor dem Ableben ins betreute Wohnen um. Weil man da keine Hausarbeit mehr am Hals hat und mit Hotelkomfort wohnt, inkl. Restaurant. Gerade die alten Ehefrauen haben keine Lust mehr zum kochen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Ich denke, da redet man schon von großen Zahlen. Es sterben jedes Jahr fast eine Million Menschen. Wenn 40% von denen eine Immobilie besitzen (typischerweise als Paar), dann sind das 200k vererbte Immobilien pro Jahr, von denen eine Menge verkauft werden.

Ich stimme dir zu, allerdings gilt zu beachten, dass Immobilien, die aufgrund Tod auf den Markt kommen, sehr häufig einen Sanierungsstau haben und daher nicht sonderlich interessant sind.

antworten

Das hört sich durchaus realistisch an. Aber diese Einkommensgruppen konnten sich eigentlich noch nie Immobilien in den teuren Ballungsgebieten leisten. Die leben halt in Kleinstädten und ländlich geprägten Regionen, wo sich fast jeder ein Haus leisten kann, zumindest ein altes. Westerwald, Hunsrück, Bayrischer Wald, Taunus u.s.w. Da gibt es deshalb auch fast keine Mietwohnungen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

antworten

Das ist der Grundstückswert laut Bodenrichtwert und der über ein (vereinfachtes, aber nährungsweise sehr brauchbares) Sachwertverfahren ermittelte Wert der Immobilie.

Als wir 2020 unser Haus gekauft haben, gab es solche Objekte nur unter der Hand - alles, was auf irgendwelchen Portalen stand, war aufgrund der Niedrigzinsen extrem überteuert. Da gingen teilweise Objekte für den doppelten Preis weg und die Leute haben sich noch gefreut. In einigen Fällen ist mir im Freundes- und Bekanntenkreis echt die Kinnlade runtergefallen. Beispielsweise wurde für ein Reihenhaus aus den 1970ern auf kleinem Grundstück in Osnabrück über eine halbe Million Euro gezahlt. Das kleine Grundstück war laut damaligem Bodenrichtwert etwa 100k wert, das Haus ist zwar solide und in einem vernünftigen Zustand, aber wäre mit 200k schon zu hoch bewertet gewesen ...

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Hi,

zu (2): auf welchen Quellen basieren diese Werte? Würde mich interessieren, da wir uns gerade eine (vermutlich) überteuerte Immobilie ansehen möchten.

antworten

Es ist eher so, das die Bedeutung der top 7 Städte hier in dem Forum gerne überschätzt und auf sämtliche Großstädte übertragen wird. Jede Stadt über 100k ist per Definition eine Großstadt und auch hier sind die Preise gestiegen, nur deutlich geringer und auf dem Land entsprechend nochmal geringer.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Das hört sich durchaus realistisch an. Aber diese Einkommensgruppen konnten sich eigentlich noch nie Immobilien in den teuren Ballungsgebieten leisten. Die leben halt in Kleinstädten und ländlich geprägten Regionen, wo sich fast jeder ein Haus leisten kann, zumindest ein altes. Westerwald, Hunsrück, Bayrischer Wald, Taunus u.s.w. Da gibt es deshalb auch fast keine Mietwohnungen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

antworten

In einem Ortsteil (ländlich) unseres Kleinststädtchens wurde ein Neubaugebiet ausgewiesen. Bauplätze gibt es sehr wenig, deshalb waren sie sehr begehrt. Familien etc. wurden bevorzugt, man konnte sich bewerben. Alles verzögerte sich unnötig, weil man nicht in die Gänge kam. Grundstückspreise wurden von der Gemeinde massiv erhöht (hier in der Pampa sind 300 €/qm nicht wenig). Mittlerweile wurden 17 Baugrundstücke wieder an die Gemeinde zurückgegeben. Ein Bauwilliger, der bereits einen Vertrag eines Bauunternehmens (Holzbauweise) ab OK Keller in der Tasche hatte, bekam von der Firma 30k Cash angeboten, wenn er nicht mehr auf den Vertrag besteht...

Leute, das gibt noch was!

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

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Das stimmt so nicht. Alte Leute hängen an ihrem zuhause und können sehr stur sein, was das Thema Umzug (egal ob ins Heim, betreute Wohnen oder eine altersgerechte Wohnung) angeht. Habe den Kampf gerade selber in meiner Familie.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Da ist ein kleiner Denkfehler mit dabei. Viele Menschen bleiben nicht bis zum letzten Augenblick in der eigenen Immobilie, sondern ziehen rechtzeitig, also Jahre vor dem Ableben ins betreute Wohnen um. Weil man da keine Hausarbeit mehr am Hals hat und mit Hotelkomfort wohnt, inkl. Restaurant. Gerade die alten Ehefrauen haben keine Lust mehr zum kochen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Ich denke, da redet man schon von großen Zahlen. Es sterben jedes Jahr fast eine Million Menschen. Wenn 40% von denen eine Immobilie besitzen (typischerweise als Paar), dann sind das 200k vererbte Immobilien pro Jahr, von denen eine Menge verkauft werden.

Ich stimme dir zu, allerdings gilt zu beachten, dass Immobilien, die aufgrund Tod auf den Markt kommen, sehr häufig einen Sanierungsstau haben und daher nicht sonderlich interessant sind.

antworten

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Das ist der Grundstückswert laut Bodenrichtwert und der über ein (vereinfachtes, aber nährungsweise sehr brauchbares) Sachwertverfahren ermittelte Wert der Immobilie.

Als wir 2020 unser Haus gekauft haben, gab es solche Objekte nur unter der Hand - alles, was auf irgendwelchen Portalen stand, war aufgrund der Niedrigzinsen extrem überteuert. Da gingen teilweise Objekte für den doppelten Preis weg und die Leute haben sich noch gefreut. In einigen Fällen ist mir im Freundes- und Bekanntenkreis echt die Kinnlade runtergefallen. Beispielsweise wurde für ein Reihenhaus aus den 1970ern auf kleinem Grundstück in Osnabrück über eine halbe Million Euro gezahlt. Das kleine Grundstück war laut damaligem Bodenrichtwert etwa 100k wert, das Haus ist zwar solide und in einem vernünftigen Zustand, aber wäre mit 200k schon zu hoch bewertet gewesen ...

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Hi,

zu (2): auf welchen Quellen basieren diese Werte? Würde mich interessieren, da wir uns gerade eine (vermutlich) überteuerte Immobilie ansehen möchten.

antworten

In solchen Gegenden gibt es durchaus Miethäuser, also EFH.
Hatte so eine Immobilie geerbt, die Mieter zahlen 800 Euro für 150m2 in der Pampa. Bekomme es einfach seit Jahren nicht verkauft. So ein Haus ist laut Gutachten weniger als 100k wert.

Investiere da kein großes Geld und bin auch nicht vor Ort.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Das hört sich durchaus realistisch an. Aber diese Einkommensgruppen konnten sich eigentlich noch nie Immobilien in den teuren Ballungsgebieten leisten. Die leben halt in Kleinstädten und ländlich geprägten Regionen, wo sich fast jeder ein Haus leisten kann, zumindest ein altes. Westerwald, Hunsrück, Bayrischer Wald, Taunus u.s.w. Da gibt es deshalb auch fast keine Mietwohnungen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

antworten

Ich würde mich bei "nur" 4,4k netto und 1,7k Rate immer unwohl fühlen.

Ich verdiene knapp 7k netto, will mich aber nicht verschulden. Morgen bist plötzlich arbeitslos, und ob du 4,4k oder 7k netto verdient hast, max. ALG1 sind nur 2k oder so.
Dann bist mal massiv unter Druck nen neuen Job zu finden.

Aber jedem das Seine.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Hi,

unsere mlt. Belastung sind ca. 1.700€. Ich verdiene Netto ungefähr 4.400€. Gehaltssteigerungen durch Inflation sind ja auch in Aussicht. Da könnteich mir auch noch ne kleine 1-2 Raumwohnung in der Nähe mieten. Gibt es hier für so ab 600€.

Wir haben uns beim Hauskauf eben auch echt zurück gehalten. Unser Budget bei weitem nicht ausgeschöpft. Viele Freunde haben das nicht sondern sich wirklich so massiv verschuldet das beide Eltern immer arbeiten müssen. Da würde ich mich aber nicht wohlfühlen. Vllt. ist das in paar Jahren mit der Inflation etc. nicht mehr so. Wie gesagt - geschmackssache.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.10.2022:

So, ich möchte nun auch mal kurz die Sichtweise eines Hauskäufers ergänzen:

Wir haben 2020 gekauft, auf 22 Jahre finanziert (danach ist es bezahlt).

• Reihenmittelhaus (90er Jahre)
• Kleinstadt (20t Einwohner, Süddeutschland)
• 20km von der nächsten größeren Stadt,
• Sehr gute Anbindung (Zug, und 2-spurige Bundesstraße)
• Preis: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten: 515k €:
• Zinsen komplett im Schnitt 0,9%. (Zins auf die komplette Laufzeit)
• Finanzierung über 415.000€.

Die Zins bzw. Kreditkosten belaufen sich auf ca. 40.000€. D.h. am Ende haben wir 515k + 40k, also 555k bezahlt. Die Zinsen waren so günstig das wir unseren Bausparer (ist schon alt und bringt 2.5% Zinsen) garnicht für den Kredit eingesetzt haben sondern er weiter läuft.

Wenn ich das Haus heute mit 4,5% Zinsen kaufen wollten und gleich wenig EK einbringen würden, müsste der Preis irgendwo bei ca. 290k liegen um auf identische Gesamtkaufkosten zu kommen. Erst wenn er bei aktuellen Zinsen unter diese 290k fällt habe ich ein schlechtes Geschäft gemacht. Natürlich nur weil wir das Haus selbst nutzen und nicht als Investment.

Und so geht es vielen. Die Preise werden sich korrigieren, Aber nicht so sehr das es wieder günstiger wird. Nicht für den Käufer. Für den Verkäufer sind das natürlich keine goldenen Zeiten mehr.

Für uns als Käufer und Eigennutzer wird nie wieder so günstig sein an ein Eigenheim zu kommen. Das kann man jetzt rechnen wie man mag. Es wird so sein.

Das große Risiko bei fallenden Preisen ist immer der Notverkauf (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). Wenn die oft genannten 30% Preisreduzierung eintreffen und ein Verkauf zwingend wird, bekommt man für das Haus noch 360k, investiert wurden aber 515 bis 555k (ggf weniger Zins aber Vorfälligkeit). Man hat also sechstellig Schulden und trotzdem kein Haus mehr.

Das ist natürlich ein Risiko. Im Falls einer Trennung werde ich das Haus weiter abbezahlen, weil ich ja will das meine Kinder in einem konstanten Umfeld aufwachsen und weil der Verlust sonst tatsächlich groß wäre. Man muss ja nicht verkaufen - nur weil man sich trennt. Im Falle einer Trennung würde ich also ausziehen, das Haus als eine Art Investment sehen und weiter abbezahlen. Und wenn die Kinder eines Tages ausgezogen sind... so in 15-20 Jahren sieht die Welt sowieso wieder anders aus.

Ich kenne genau einen Fall, wo dieses Szenario eingetroffen ist.
Er, Principal bei UB, sie Hausfrau und Mutter, 2 Kinder. Dann die Trennung.
Er zieht aus, zahlt die neue Wohnung (2k Miete), zahlt die Annuität der Immo 2k, plus Unterhalt für Frau und Kinder 2,5k. Seine eigenen Kosten liegen sicher nicht unter 1,5k. Man will ja auch noch mal Spaß haben. Ergo, das geht nur bei einem extrem guten Gehalt > 8k. Nicht eingerechnet Urlaub, unvorhersehbare Ereignisse etc.

antworten

Natürlich gibt es da auch vermietete EFHs, aber kaum Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen.
Weil fast jeder um EFH wohnt.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

In solchen Gegenden gibt es durchaus Miethäuser, also EFH.
Hatte so eine Immobilie geerbt, die Mieter zahlen 800 Euro für 150m2 in der Pampa. Bekomme es einfach seit Jahren nicht verkauft. So ein Haus ist laut Gutachten weniger als 100k wert.

Investiere da kein großes Geld und bin auch nicht vor Ort.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Das hört sich durchaus realistisch an. Aber diese Einkommensgruppen konnten sich eigentlich noch nie Immobilien in den teuren Ballungsgebieten leisten. Die leben halt in Kleinstädten und ländlich geprägten Regionen, wo sich fast jeder ein Haus leisten kann, zumindest ein altes. Westerwald, Hunsrück, Bayrischer Wald, Taunus u.s.w. Da gibt es deshalb auch fast keine Mietwohnungen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

antworten

In den Niederlanden sinken die Immobilienpreise im abgelaufenen Quartal um 6 Prozent. Fortsetzung (der Entwicklung) folgt

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Natürlich gibt es da auch vermietete EFHs, aber kaum Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen.
Weil fast jeder um EFH wohnt.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

In solchen Gegenden gibt es durchaus Miethäuser, also EFH.
Hatte so eine Immobilie geerbt, die Mieter zahlen 800 Euro für 150m2 in der Pampa. Bekomme es einfach seit Jahren nicht verkauft. So ein Haus ist laut Gutachten weniger als 100k wert.

Investiere da kein großes Geld und bin auch nicht vor Ort.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Das hört sich durchaus realistisch an. Aber diese Einkommensgruppen konnten sich eigentlich noch nie Immobilien in den teuren Ballungsgebieten leisten. Die leben halt in Kleinstädten und ländlich geprägten Regionen, wo sich fast jeder ein Haus leisten kann, zumindest ein altes. Westerwald, Hunsrück, Bayrischer Wald, Taunus u.s.w. Da gibt es deshalb auch fast keine Mietwohnungen.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Heute aus der Presse (Nordkurier):

In Deutschland werden nach Zahlen des Finanzdienstleisters Europace knappe 70 Prozent aller Baufinanzierungen von Käufern mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 5000 Euro abgeschlossen. Von diesen Käufern hat etwa die eine Hälfte ein Einkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, die andere Hälfte zwischen 3000 und 5000 Euro.

Was heißt das für die Kreditnachfrage?
Ein durchschnittlicher Immobilienkauf in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Euro führt – abhängig von Eigenkapitalhöhe, Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Nebenkosten – durch die hohen Zinsen mittlerweile zu einer typischen monatlichen Belastung von 2000 bis 3000 Euro.

Das bedeutet: Die Einkommensklasse, die früher für mehr als ein Drittel aller Baufinanzierungen in Deutschland verantwortlich war, nämlich Kreditnehmer mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro, fallen nun fast vollständig als potenzielle Käufer aus – es sei denn, sie bringen sehr viel Eigenkapital mit, um das Kreditvolumen und damit auch die Kosten zu verringern. Der Immobilienmarkt ist also innerhalb nur weniger Monate von einem Markt für Normalverdiener zu einem Markt für absolute Gutverdiener geworden.

Kreditvermittler berichten, dass sich die Nachfrage zwar derzeit immer noch auf einem hohen Stand befände, die meisten Geschäfte aufgrund der gestiegenen Zinsen aber schlicht nicht mehr umsetzbar seien. Häufig würden die Kreditkosten inzwischen aufgrund der hohen Kapitaldienste – also Schuldentilgung plus Bauzinsen – den finanziellen Rahmen der Interessenten sprengen.

Außerdem heute im Handelsblatt:

Selbst Experten sind überrascht: Die Bauzinsen haben die Marke von vier Prozent übersprungen. Noch im Januar lagen sie bei einem Prozent. Die Auswirkungen dieser Zinsdynamik auf den volkswirtschaftlich höchst relevanten Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen. Für viele potenzielle Käufer ist auf einem solchen Zinsniveau der Traum vom Eigenheim vorerst vorbei. Das Problem für viele Käufer ist, dass der Immobilienmarkt sehr träge ist und die Preise erst verzögert reagieren.

antworten

Du setzt voraus, dass ALLE Verkäufer*innen ausschließlich verkaufspreismaximierend denken. Für einige spielen aber auch "weiche" Faktoren wie Sympathie und Fairness eine Rolle - meine Frau und ich (beide Topverdiener, aber sozial eingestellt) ticken übrigens genauso.

In unserem Fall wollte die Verkäuferin den Preis, den ihr Haus (in Topwohnlage) unter Berücksichtigung des Grundstückswerts und des Zeitwerts der Bebauung wert war.
Sie war bereits im Gespräch mit zwei Maklern, aber von dieser Berufsgruppe wohl regelrecht angewidert. Die Dame war akademisch hochgebildet und hat beide Makler als "simpele, geldgierige Franserln" erlebt - in unserem ersten Gespräch mit ihr hatten wir ein sehr ähnliches Bild von dieser "Berufsgruppe" (der Begriff Beruf verdeckt dabei, dass für die Tätigkeit als Makler ja KEINERLEI Qualifikation notwendig ist - je gebildeter die Verkäufer bzw. Käufer, desto größer ist in der Regel die intellektuelle Distanz zu Maklern).

Wir haben damals Anzeigen in der lokalen Zeitung geschaltet und daraufhin hat sie uns kontaktiert. Diese Anzeigen haben wir über ein halbes Jahr jede Woche geschaltet und dafür insgesamt mehr als 2000 Euro ausgegeben. Im Nachhinein war das eine sehr, sehr gute Investition, denn anders wären wir nicht an unser sehr schönes und nicht überteuertes Haus gekommen.

Auf unser Haus habe ich damals das oben von mir erläuterte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet und ich bin damals auf einen Wert von 800k gekommen. Ziemlich genau das haben wir damals auch bezahlt. Beide Parteien waren und sind damit sehr zufrieden (und sowohl uns als auch unserer Verkäuferin ist bewusst, dass das Haus mit einem Makler damals auch für deutlich über eine 1 Mio. hätte verkauft werden können - nur halt nicht an uns).

Wenn wir es später verkaufen, werden meine Frau und ich das ähnlich handhaben.
Jetzt werden viele sagen, wir müssten für unsere drei Kinder doch das Maximum herausholen.
Sehen wir beide nicht so. Wir unterstützen unsere Kinder darin, dass sie sich humanistisch bilden und später wie Ihre Eltern akademisch anspruchsvolle und gut bezahlte Berufe ausüben können.
Erben bedeutet leistungsloses Einkommen, und das ist für uns nur in engen Grenzen oder sozialen Notfällen (für die wir natürlich vorsorgen!) legitim. Unser Vermögen wird deshalb wesentlich auch an diejenigen gehen, die sozial benachteiligt und ebenfalls leistungsbereit sind. Meine Eltern handhaben das auch so. Sie haben das Studium von mir und meinen Geschwistern finanziert und uns schon im Jugendalter erläutert, warum sie nur einen kleinen Teil ihres Vermögens vererben werden. Meine Schwestern sind beide Ärztinnen geworden, ich bin Wirtschaftswissenschaftler und niemand von uns hat das Geld unserer Eltern in irgendeiner Weise nötig.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

antworten

Stark, wenn ihr das wirklich so handhabt.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Du setzt voraus, dass ALLE Verkäufer*innen ausschließlich verkaufspreismaximierend denken. Für einige spielen aber auch "weiche" Faktoren wie Sympathie und Fairness eine Rolle - meine Frau und ich (beide Topverdiener, aber sozial eingestellt) ticken übrigens genauso.

In unserem Fall wollte die Verkäuferin den Preis, den ihr Haus (in Topwohnlage) unter Berücksichtigung des Grundstückswerts und des Zeitwerts der Bebauung wert war.
Sie war bereits im Gespräch mit zwei Maklern, aber von dieser Berufsgruppe wohl regelrecht angewidert. Die Dame war akademisch hochgebildet und hat beide Makler als "simpele, geldgierige Franserln" erlebt - in unserem ersten Gespräch mit ihr hatten wir ein sehr ähnliches Bild von dieser "Berufsgruppe" (der Begriff Beruf verdeckt dabei, dass für die Tätigkeit als Makler ja KEINERLEI Qualifikation notwendig ist - je gebildeter die Verkäufer bzw. Käufer, desto größer ist in der Regel die intellektuelle Distanz zu Maklern).

Wir haben damals Anzeigen in der lokalen Zeitung geschaltet und daraufhin hat sie uns kontaktiert. Diese Anzeigen haben wir über ein halbes Jahr jede Woche geschaltet und dafür insgesamt mehr als 2000 Euro ausgegeben. Im Nachhinein war das eine sehr, sehr gute Investition, denn anders wären wir nicht an unser sehr schönes und nicht überteuertes Haus gekommen.

Auf unser Haus habe ich damals das oben von mir erläuterte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet und ich bin damals auf einen Wert von 800k gekommen. Ziemlich genau das haben wir damals auch bezahlt. Beide Parteien waren und sind damit sehr zufrieden (und sowohl uns als auch unserer Verkäuferin ist bewusst, dass das Haus mit einem Makler damals auch für deutlich über eine 1 Mio. hätte verkauft werden können - nur halt nicht an uns).

Wenn wir es später verkaufen, werden meine Frau und ich das ähnlich handhaben.
Jetzt werden viele sagen, wir müssten für unsere drei Kinder doch das Maximum herausholen.
Sehen wir beide nicht so. Wir unterstützen unsere Kinder darin, dass sie sich humanistisch bilden und später wie Ihre Eltern akademisch anspruchsvolle und gut bezahlte Berufe ausüben können.
Erben bedeutet leistungsloses Einkommen, und das ist für uns nur in engen Grenzen oder sozialen Notfällen (für die wir natürlich vorsorgen!) legitim. Unser Vermögen wird deshalb wesentlich auch an diejenigen gehen, die sozial benachteiligt und ebenfalls leistungsbereit sind. Meine Eltern handhaben das auch so. Sie haben das Studium von mir und meinen Geschwistern finanziert und uns schon im Jugendalter erläutert, warum sie nur einen kleinen Teil ihres Vermögens vererben werden. Meine Schwestern sind beide Ärztinnen geworden, ich bin Wirtschaftswissenschaftler und niemand von uns hat das Geld unserer Eltern in irgendeiner Weise nötig.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

antworten

Vielen Dank für die Erklärung. Wüde es evtl. genauso probieren. Im Grunde geht es um meine Eltern, würde denen gern eine Immobilie finanzieren, da sie es sich selber nicht leisten können.
Anschließend deutlich unter der marktüblichen Miete vermieten.

Bin da garnicht interessiert an der Wertsteigerung, aber aktuell haben die keine Chance Ihre Mietwohnung zu wechseln, da alles viel zu teuer und wohl eh nicht an die vermietet wird.

Bin Mal gespannt ob es so aufgeht. Wobei ist auch einwenig die Frage was man in den Anzeigetext schreibt.

PS: Nicht falsch verstehen.
Auf den Bezug 'wie Sympathie und Fairness' muss ich aber doch sagen, dass es der Markt am Ende am fairsten ist. Wenn wir nach Symapthie gehen, so wird vielleicht der fleißige Ausländer nicht in Frage kommen. Fairness ist immer subjektiv, wenn man auf die Art und Weise eine Immobilie unter Marktwert kauft, dann nimmt man damit jemanden anderen die Chance diese zu erwerben. Diese zahlen dann dadurch mehr als sonst, da 'unter der Hand' die Angebotsseite reduziert.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Du setzt voraus, dass ALLE Verkäufer*innen ausschließlich verkaufspreismaximierend denken. Für einige spielen aber auch "weiche" Faktoren wie Sympathie und Fairness eine Rolle - meine Frau und ich (beide Topverdiener, aber sozial eingestellt) ticken übrigens genauso.

In unserem Fall wollte die Verkäuferin den Preis, den ihr Haus (in Topwohnlage) unter Berücksichtigung des Grundstückswerts und des Zeitwerts der Bebauung wert war.
Sie war bereits im Gespräch mit zwei Maklern, aber von dieser Berufsgruppe wohl regelrecht angewidert. Die Dame war akademisch hochgebildet und hat beide Makler als "simpele, geldgierige Franserln" erlebt - in unserem ersten Gespräch mit ihr hatten wir ein sehr ähnliches Bild von dieser "Berufsgruppe" (der Begriff Beruf verdeckt dabei, dass für die Tätigkeit als Makler ja KEINERLEI Qualifikation notwendig ist - je gebildeter die Verkäufer bzw. Käufer, desto größer ist in der Regel die intellektuelle Distanz zu Maklern).

Wir haben damals Anzeigen in der lokalen Zeitung geschaltet und daraufhin hat sie uns kontaktiert. Diese Anzeigen haben wir über ein halbes Jahr jede Woche geschaltet und dafür insgesamt mehr als 2000 Euro ausgegeben. Im Nachhinein war das eine sehr, sehr gute Investition, denn anders wären wir nicht an unser sehr schönes und nicht überteuertes Haus gekommen.

Auf unser Haus habe ich damals das oben von mir erläuterte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet und ich bin damals auf einen Wert von 800k gekommen. Ziemlich genau das haben wir damals auch bezahlt. Beide Parteien waren und sind damit sehr zufrieden (und sowohl uns als auch unserer Verkäuferin ist bewusst, dass das Haus mit einem Makler damals auch für deutlich über eine 1 Mio. hätte verkauft werden können - nur halt nicht an uns).

Wenn wir es später verkaufen, werden meine Frau und ich das ähnlich handhaben.
Jetzt werden viele sagen, wir müssten für unsere drei Kinder doch das Maximum herausholen.
Sehen wir beide nicht so. Wir unterstützen unsere Kinder darin, dass sie sich humanistisch bilden und später wie Ihre Eltern akademisch anspruchsvolle und gut bezahlte Berufe ausüben können.
Erben bedeutet leistungsloses Einkommen, und das ist für uns nur in engen Grenzen oder sozialen Notfällen (für die wir natürlich vorsorgen!) legitim. Unser Vermögen wird deshalb wesentlich auch an diejenigen gehen, die sozial benachteiligt und ebenfalls leistungsbereit sind. Meine Eltern handhaben das auch so. Sie haben das Studium von mir und meinen Geschwistern finanziert und uns schon im Jugendalter erläutert, warum sie nur einen kleinen Teil ihres Vermögens vererben werden. Meine Schwestern sind beide Ärztinnen geworden, ich bin Wirtschaftswissenschaftler und niemand von uns hat das Geld unserer Eltern in irgendeiner Weise nötig.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

antworten

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

Tatsächlich funktioniert der Markt aber genau gegenteilig wie von dir beschrieben.
Erstmal eines, Eigentümer welche ihre Immobilie selbst bewohnen, verkaufen üblicherweise nicht. Egal ob die Preise steigen oder fallen, außer es muss sein (größere/kleiner Immobilie notwendig, Trauerfall, Scheidung, Umzug in andere Region). Das heißt diese Eigentümer sind gar nicht an der Preisbildung beteiligt (auch wenn sie dies gerne glauben).
Immobilien die inseriert sind, sind zu einem sehr großen Anteil inseriert weil der Eigentümer das Geld in cash möchte oder auch braucht (es inseriert ja kaum ein Familienvater einfach mal aus Interesse sein Haus um zu sehen ob es einer Kaufen würde). Und genau hier ist eben nicht so, dass bei fallenden Preisen niemand verkauft. Ganz im Gegenteil, Verkäufer verkaufen lieber heute als morgen (da morgen der erzielte Preis noch geringer ist) und Käufer kaufen lieber morgen als heute (da morgen günstiger als heute) und genau das führt zu weiter fallenden Preisen. Das gleiche Phänomen war in den letzten Jahren umgekehrt zu sehen.
Dieser Zusammenhang ist unabhängig von der Art der betrachteten Wertanlage bestens erforscht und in den Wirtschaftswissenschaften anerkannt.
Eigentümer selbst bewohnter Immobilien mit solider Finanzierung kann es aber auch egal sein ob die eigen Immobilie nun nur noch 50% oder 150% Wert ist im Zeitraum der nächsten 10 Jahre. Auf lange Sicht (30 Jahre) wird der alte Kaufpreis mit Sicherheit wieder erreicht und wahrscheinlich auch übertroffen.
Die Annahme das jede Immobilie egal in welcher Lage über die nächsten 30 Jahre jedes Jahr immer nur steigen muss, ist hingegen schon sehr unrealistisch.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

Schau doch einfach mal auf Immoscout... in einem Augsburger Vorort +5km waren vor 1 Jahr immer so rund 20 Angebote, stand heute sind es 95.

Also es verkaufen wesentlich mehr als vor einem Jahr, nur keiner will den überteuerten Schrott haben.

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Das kann in Einzelfällen so funktionieren. Ist aber eher untypisch. Die meisten privaten Verkäufer wollen weit überhöhte Kaufpreise realisieren. Die Makler versuchen dann, diese überhöhten Vorstellungen auf eine realistische Basis runter zu verhandeln. Weil man mit Mondpreisen keinen Abschluss erzielen kann und dann nur Kosten hat.

Nicht wenige Makler haben u.a. auch einen Uni-Abschluss. Aber klar, der ist für diesen Job keine Voraussetzung.

Als Makler erlebt man aber auch so einige Unfähigkeiten der aus ihrer Sicht so hoch qualifizierten Verkäufer. Auch wenn diese einen Dr. oder einen Prof. vor dem Namen führen. "Akademisch hoch gebildet" flösst mir auf Basis meiner Erfahrungen keinen Respekt ein. Diese Leute sind sehr oft vollkommen beratungsresistent und unbeholfen.

Einige Makler haben im Gegensatz zu ihrer Kundschaft auch vielfältige Erfahrungen in anderen Berufsfeldern. Vor meiner Maklertätigkeit war ich als Dipl.-Ing von einer TU9 bei einem Dax-Konzern tätig.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Du setzt voraus, dass ALLE Verkäufer*innen ausschließlich verkaufspreismaximierend denken. Für einige spielen aber auch "weiche" Faktoren wie Sympathie und Fairness eine Rolle - meine Frau und ich (beide Topverdiener, aber sozial eingestellt) ticken übrigens genauso.

In unserem Fall wollte die Verkäuferin den Preis, den ihr Haus (in Topwohnlage) unter Berücksichtigung des Grundstückswerts und des Zeitwerts der Bebauung wert war.
Sie war bereits im Gespräch mit zwei Maklern, aber von dieser Berufsgruppe wohl regelrecht angewidert. Die Dame war akademisch hochgebildet und hat beide Makler als "simpele, geldgierige Franserln" erlebt - in unserem ersten Gespräch mit ihr hatten wir ein sehr ähnliches Bild von dieser "Berufsgruppe" (der Begriff Beruf verdeckt dabei, dass für die Tätigkeit als Makler ja KEINERLEI Qualifikation notwendig ist - je gebildeter die Verkäufer bzw. Käufer, desto größer ist in der Regel die intellektuelle Distanz zu Maklern).

Wir haben damals Anzeigen in der lokalen Zeitung geschaltet und daraufhin hat sie uns kontaktiert. Diese Anzeigen haben wir über ein halbes Jahr jede Woche geschaltet und dafür insgesamt mehr als 2000 Euro ausgegeben. Im Nachhinein war das eine sehr, sehr gute Investition, denn anders wären wir nicht an unser sehr schönes und nicht überteuertes Haus gekommen.

Auf unser Haus habe ich damals das oben von mir erläuterte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet und ich bin damals auf einen Wert von 800k gekommen. Ziemlich genau das haben wir damals auch bezahlt. Beide Parteien waren und sind damit sehr zufrieden (und sowohl uns als auch unserer Verkäuferin ist bewusst, dass das Haus mit einem Makler damals auch für deutlich über eine 1 Mio. hätte verkauft werden können - nur halt nicht an uns).

Wenn wir es später verkaufen, werden meine Frau und ich das ähnlich handhaben.
Jetzt werden viele sagen, wir müssten für unsere drei Kinder doch das Maximum herausholen.
Sehen wir beide nicht so. Wir unterstützen unsere Kinder darin, dass sie sich humanistisch bilden und später wie Ihre Eltern akademisch anspruchsvolle und gut bezahlte Berufe ausüben können.
Erben bedeutet leistungsloses Einkommen, und das ist für uns nur in engen Grenzen oder sozialen Notfällen (für die wir natürlich vorsorgen!) legitim. Unser Vermögen wird deshalb wesentlich auch an diejenigen gehen, die sozial benachteiligt und ebenfalls leistungsbereit sind. Meine Eltern handhaben das auch so. Sie haben das Studium von mir und meinen Geschwistern finanziert und uns schon im Jugendalter erläutert, warum sie nur einen kleinen Teil ihres Vermögens vererben werden. Meine Schwestern sind beide Ärztinnen geworden, ich bin Wirtschaftswissenschaftler und niemand von uns hat das Geld unserer Eltern in irgendeiner Weise nötig.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

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Kann schon sein das einige verkaufen möchten. Das Problem momentan ist , es kauft keiner der einen Kredit nehmen muss denn er bekommt keinen Kredit ohne ein riesiges Eigenkapital. Also momentan keine Käufer auf dem Markt und keine Verkäufer die ihre Immobilie verschenken.

Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

Tatsächlich funktioniert der Markt aber genau gegenteilig wie von dir beschrieben.
Erstmal eines, Eigentümer welche ihre Immobilie selbst bewohnen, verkaufen üblicherweise nicht. Egal ob die Preise steigen oder fallen, außer es muss sein (größere/kleiner Immobilie notwendig, Trauerfall, Scheidung, Umzug in andere Region). Das heißt diese Eigentümer sind gar nicht an der Preisbildung beteiligt (auch wenn sie dies gerne glauben).
Immobilien die inseriert sind, sind zu einem sehr großen Anteil inseriert weil der Eigentümer das Geld in cash möchte oder auch braucht (es inseriert ja kaum ein Familienvater einfach mal aus Interesse sein Haus um zu sehen ob es einer Kaufen würde). Und genau hier ist eben nicht so, dass bei fallenden Preisen niemand verkauft. Ganz im Gegenteil, Verkäufer verkaufen lieber heute als morgen (da morgen der erzielte Preis noch geringer ist) und Käufer kaufen lieber morgen als heute (da morgen günstiger als heute) und genau das führt zu weiter fallenden Preisen. Das gleiche Phänomen war in den letzten Jahren umgekehrt zu sehen.
Dieser Zusammenhang ist unabhängig von der Art der betrachteten Wertanlage bestens erforscht und in den Wirtschaftswissenschaften anerkannt.
Eigentümer selbst bewohnter Immobilien mit solider Finanzierung kann es aber auch egal sein ob die eigen Immobilie nun nur noch 50% oder 150% Wert ist im Zeitraum der nächsten 10 Jahre. Auf lange Sicht (30 Jahre) wird der alte Kaufpreis mit Sicherheit wieder erreicht und wahrscheinlich auch übertroffen.
Die Annahme das jede Immobilie egal in welcher Lage über die nächsten 30 Jahre jedes Jahr immer nur steigen muss, ist hingegen schon sehr unrealistisch.

antworten

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Vielen Dank für die Erklärung. Wüde es evtl. genauso probieren. Im Grunde geht es um meine Eltern, würde denen gern eine Immobilie finanzieren, da sie es sich selber nicht leisten können.
Anschließend deutlich unter der marktüblichen Miete vermieten.

Bin da garnicht interessiert an der Wertsteigerung, aber aktuell haben die keine Chance Ihre Mietwohnung zu wechseln, da alles viel zu teuer und wohl eh nicht an die vermietet wird.

Bin Mal gespannt ob es so aufgeht. Wobei ist auch einwenig die Frage was man in den Anzeigetext schreibt.

PS: Nicht falsch verstehen.
Auf den Bezug 'wie Sympathie und Fairness' muss ich aber doch sagen, dass es der Markt am Ende am fairsten ist. Wenn wir nach Symapthie gehen, so wird vielleicht der fleißige Ausländer nicht in Frage kommen. Fairness ist immer subjektiv, wenn man auf die Art und Weise eine Immobilie unter Marktwert kauft, dann nimmt man damit jemanden anderen die Chance diese zu erwerben. Diese zahlen dann dadurch mehr als sonst, da 'unter der Hand' die Angebotsseite reduziert.

So ist das aber häufig: Je weiter du aus den "anonymen" Städten in betuchtere Vorstädte oder aufs Land gehst, umso mehr fühlen sich die Verkäufer verpflichtet, den langjährigen Nachbarn adäquate und angemessene "Nachfahren" zu hinterlassen. Da gibt es ausreichend Feldversuche und -studien, wie schwer sich ein und derselbe Mensch tut, wenn er sich einmal mit Müller und einmal mit einem nicht-deutsch klingenden Namen meldet...

Zum Thema "soziales Vererben": Wie handhabt ihr das denn? Ich vermache jährlich hohe fünfstellige Beträge der Allgemeinheit und damit wird einiges Gutes getan. Stiftet ihr dann darüber hinaus an private Einrichtungen oder wie handhabt ihr das?

Ich sage es mit ruhigem Gewissen: Ich stifte sehr umfangreich und gehöre zu den Nettosteuerzahlern, möchte aber vielmehr meinen Nachfahren die Möglichkeit verschaffen, dass sie sich im Zweifelsfall auch außerhalb dieser Landesgrenzen problemlos ein Leben aufbauen können, zumindest aber sorgenfrei ins Leben starten können.

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100% Zustimmung! Ich hab das Gefühl, dass viele private Verkäufer (~private Investoren) jetzt noch versuchen zu Top Preisen zu verkaufen. Allerdings merkt man im Gespräch schnell, dass man auch bereit wäre für 10-15% weniger zu verkaufen.

Bei den Bauträgern ein ähnliches Bild, da viele Einheiten sich zu den ursprünglichen Preisen nicht mehr verkaufen lassen.

Aber ist doch am Ende auch nur die logische Konsequenz, da eine feste monatliche Rate letztes Jahr noch einen 30-40% höheren Kreditbetrag ermöglicht hatte. Sofern potenzielle Käufer die monatliche Rate nicht nach oben anpassen können, werden Immobilien zu damaligen Preisen nicht mehr bezahlbar. Also entweder werden alle diese potenziellen Käufer zu Mietern oder die Immobilienpreise fallen massiv für Verkäufer.

Ich tippe auf einen Mix aus beidem und erste Korrekturen der Preise sind ja bereits erkennbar

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

Tatsächlich funktioniert der Markt aber genau gegenteilig wie von dir beschrieben.
Erstmal eines, Eigentümer welche ihre Immobilie selbst bewohnen, verkaufen üblicherweise nicht. Egal ob die Preise steigen oder fallen, außer es muss sein (größere/kleiner Immobilie notwendig, Trauerfall, Scheidung, Umzug in andere Region). Das heißt diese Eigentümer sind gar nicht an der Preisbildung beteiligt (auch wenn sie dies gerne glauben).
Immobilien die inseriert sind, sind zu einem sehr großen Anteil inseriert weil der Eigentümer das Geld in cash möchte oder auch braucht (es inseriert ja kaum ein Familienvater einfach mal aus Interesse sein Haus um zu sehen ob es einer Kaufen würde). Und genau hier ist eben nicht so, dass bei fallenden Preisen niemand verkauft. Ganz im Gegenteil, Verkäufer verkaufen lieber heute als morgen (da morgen der erzielte Preis noch geringer ist) und Käufer kaufen lieber morgen als heute (da morgen günstiger als heute) und genau das führt zu weiter fallenden Preisen. Das gleiche Phänomen war in den letzten Jahren umgekehrt zu sehen.
Dieser Zusammenhang ist unabhängig von der Art der betrachteten Wertanlage bestens erforscht und in den Wirtschaftswissenschaften anerkannt.
Eigentümer selbst bewohnter Immobilien mit solider Finanzierung kann es aber auch egal sein ob die eigen Immobilie nun nur noch 50% oder 150% Wert ist im Zeitraum der nächsten 10 Jahre. Auf lange Sicht (30 Jahre) wird der alte Kaufpreis mit Sicherheit wieder erreicht und wahrscheinlich auch übertroffen.
Die Annahme das jede Immobilie egal in welcher Lage über die nächsten 30 Jahre jedes Jahr immer nur steigen muss, ist hingegen schon sehr unrealistisch.

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

In den Niederlanden sinken die Immobilienpreise im abgelaufenen Quartal um 6 Prozent. Fortsetzung (der Entwicklung) folgt

Mich würde mal interessieren, ob in anderen Ländern das Prinzip der langen Zinsbindung wie in Deutschland auch existiert. Z.B. in den Niederlanden.

Meines Wissens sind in den USA, Großbritannien und auch einigen osteuropäischen Ländern eher variable Zinsen üblich, was natürlich zu einer viel höheren Wahrscheinlichkeit von Zahlungsaufällen/Zwangsverkäufen führt.

Kennt sich da jemand international aus?

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

Heute machen die Renditen der 10-jährigen wieder einen weiteren Satz nach oben. Paradoxerweise, weil der Aktienmarkt wieder angesprungen ist und das Interesse an Anleihen nachlässt, so dass mehr Rendite gezahlt werden muss. Wenn jetzt noch zwei weitere Zinsschritte wie angekündigt um jeweils 75 Basispunkte dazukommen, sind wir Anfang des Jahres 2023 inklusive 2 % Tilgung schon bei 8 % für einen Standard-Immobilienkredit.

Und ab Februar 2023 greift auch die dann gültige "Allgemeinverfügung zur Anordnung eines Kapitalpuffers für systemische Risiken nach § 10e KWG" der Bafin, die sehr strenge Regeln an die Kreditvergabe anlegt, so dass Experten hier Bankenseitig mit mindestens nochmaligen +1,5 % Risiko-Aufschlag auf dann übliche Kreditzinsen rechnen. Das wären im Frühjahr 2023 dann gut und gerne knapp 10 % Zinsen für Immobilienkredite inklusive Tilgung.

antworten

Toll, dass ihr solch Glück hattet und auf diese Weise günstiger kaufen konntet.

Das ist jedoch die absolute Ausnahme. In den letzten Jahren hatte man so schon kaum die Chance, den Zuschlag zu erhalten. Wenn man sich auf diesen Standpunkt gestellt hätte, hätte man sich den Besichtigungstermin gänzlich sparen können.
Es war ja eher so, dass zu jedem durchgerungen war, wie viel man mittlerweile für Immobilien bezahlt, da wollte so manch ein Eigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Maklers überteuert verkaufen (mit dem Argument, man spare sich ja die Maklergebühr:)

Bei Häusern (nicht bei Wohnungen) gibt es allerdings auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde. Nicht auszuschließen, dass diese bei entsprechend größerem Grundstück bei einem „Schnäppchenpreis“ dieses ausüben würde.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Du setzt voraus, dass ALLE Verkäufer*innen ausschließlich verkaufspreismaximierend denken. Für einige spielen aber auch "weiche" Faktoren wie Sympathie und Fairness eine Rolle - meine Frau und ich (beide Topverdiener, aber sozial eingestellt) ticken übrigens genauso.

In unserem Fall wollte die Verkäuferin den Preis, den ihr Haus (in Topwohnlage) unter Berücksichtigung des Grundstückswerts und des Zeitwerts der Bebauung wert war.
Sie war bereits im Gespräch mit zwei Maklern, aber von dieser Berufsgruppe wohl regelrecht angewidert. Die Dame war akademisch hochgebildet und hat beide Makler als "simpele, geldgierige Franserln" erlebt - in unserem ersten Gespräch mit ihr hatten wir ein sehr ähnliches Bild von dieser "Berufsgruppe" (der Begriff Beruf verdeckt dabei, dass für die Tätigkeit als Makler ja KEINERLEI Qualifikation notwendig ist - je gebildeter die Verkäufer bzw. Käufer, desto größer ist in der Regel die intellektuelle Distanz zu Maklern).

Wir haben damals Anzeigen in der lokalen Zeitung geschaltet und daraufhin hat sie uns kontaktiert. Diese Anzeigen haben wir über ein halbes Jahr jede Woche geschaltet und dafür insgesamt mehr als 2000 Euro ausgegeben. Im Nachhinein war das eine sehr, sehr gute Investition, denn anders wären wir nicht an unser sehr schönes und nicht überteuertes Haus gekommen.

Auf unser Haus habe ich damals das oben von mir erläuterte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet und ich bin damals auf einen Wert von 800k gekommen. Ziemlich genau das haben wir damals auch bezahlt. Beide Parteien waren und sind damit sehr zufrieden (und sowohl uns als auch unserer Verkäuferin ist bewusst, dass das Haus mit einem Makler damals auch für deutlich über eine 1 Mio. hätte verkauft werden können - nur halt nicht an uns).

Wenn wir es später verkaufen, werden meine Frau und ich das ähnlich handhaben.
Jetzt werden viele sagen, wir müssten für unsere drei Kinder doch das Maximum herausholen.
Sehen wir beide nicht so. Wir unterstützen unsere Kinder darin, dass sie sich humanistisch bilden und später wie Ihre Eltern akademisch anspruchsvolle und gut bezahlte Berufe ausüben können.
Erben bedeutet leistungsloses Einkommen, und das ist für uns nur in engen Grenzen oder sozialen Notfällen (für die wir natürlich vorsorgen!) legitim. Unser Vermögen wird deshalb wesentlich auch an diejenigen gehen, die sozial benachteiligt und ebenfalls leistungsbereit sind. Meine Eltern handhaben das auch so. Sie haben das Studium von mir und meinen Geschwistern finanziert und uns schon im Jugendalter erläutert, warum sie nur einen kleinen Teil ihres Vermögens vererben werden. Meine Schwestern sind beide Ärztinnen geworden, ich bin Wirtschaftswissenschaftler und niemand von uns hat das Geld unserer Eltern in irgendeiner Weise nötig.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

Heute machen die Renditen der 10-jährigen wieder einen weiteren Satz nach oben. Paradoxerweise, weil der Aktienmarkt wieder angesprungen ist und das Interesse an Anleihen nachlässt, so dass mehr Rendite gezahlt werden muss. Wenn jetzt noch zwei weitere Zinsschritte wie angekündigt um jeweils 75 Basispunkte dazukommen, sind wir Anfang des Jahres 2023 inklusive 2 % Tilgung schon bei 8 % für einen Standard-Immobilienkredit.

Und ab Februar 2023 greift auch die dann gültige "Allgemeinverfügung zur Anordnung eines Kapitalpuffers für systemische Risiken nach § 10e KWG" der Bafin, die sehr strenge Regeln an die Kreditvergabe anlegt, so dass Experten hier Bankenseitig mit mindestens nochmaligen +1,5 % Risiko-Aufschlag auf dann übliche Kreditzinsen rechnen. Das wären im Frühjahr 2023 dann gut und gerne knapp 10 % Zinsen für Immobilienkredite inklusive Tilgung.

10% Prozent Zinsen gabs früher schonmal, ist auch keiner dran gestorben

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

Heute machen die Renditen der 10-jährigen wieder einen weiteren Satz nach oben. Paradoxerweise, weil der Aktienmarkt wieder angesprungen ist und das Interesse an Anleihen nachlässt, so dass mehr Rendite gezahlt werden muss. Wenn jetzt noch zwei weitere Zinsschritte wie angekündigt um jeweils 75 Basispunkte dazukommen, sind wir Anfang des Jahres 2023 inklusive 2 % Tilgung schon bei 8 % für einen Standard-Immobilienkredit.

Und ab Februar 2023 greift auch die dann gültige "Allgemeinverfügung zur Anordnung eines Kapitalpuffers für systemische Risiken nach § 10e KWG" der Bafin, die sehr strenge Regeln an die Kreditvergabe anlegt, so dass Experten hier Bankenseitig mit mindestens nochmaligen +1,5 % Risiko-Aufschlag auf dann übliche Kreditzinsen rechnen. Das wären im Frühjahr 2023 dann gut und gerne knapp 10 % Zinsen für Immobilienkredite inklusive Tilgung.

Ich erhöhe auf 20%, wer bietet mehr.
Aber da meine Eltern nach einer Neubau-Penthouse-Wohnung suchen um sie bar zu bezahlen und meiner Schwester und mir zu übertragen als her damit - fürchte nur, es wird keinen Neubau mehr geben. Aber ist vielleicht auch gut, dann hat sich das Neubaugebiet zwei Straßen weiter vielleicht auch erledigt und wir haben weiterhin unsere Ruhe.

antworten

Sehe ich genau wie du.
Fand es schon suspekt das jeder sich eine Immobilie leisten konnte. Jetzt ist es wieder wie früher das nur die Wohlbetuchten das können.
Dadurch bleibt die Nachbarschaft anspruchsvoll.

Und es ist natürlich auch wichtig das die Preise für die guten Immobilien weiterhin so bleiben damit nicht wieder jeder mitbieten kann. Ich jedenfalls bin sehr froh über den Zinsanstieg um eine gewisse Klientel fernzuhalten vor dem Luxus einer Immobilie. Für diese Klientel bleiben ja die Alten sanierungsbedürftigen Immobilien in schlechter Lage die sie von mir aus zum Dumping Preis haben dürfen. Damit wäre allen geholfen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

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Deine Autos kaufst Du bestimmt auch billiger, weil Du den Verkäufern so sympathisch bist?

Und eine hoch gebildete Person, die Vertreter einer anderen Berufsgruppe als Franserln bezeichnet??? Sehr seltsam.

Intellektuelle Distanz zu Maklern? Dieser Standesdünkel stammt eher aus der Zeitor 100 Jahren!

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Du setzt voraus, dass ALLE Verkäufer*innen ausschließlich verkaufspreismaximierend denken. Für einige spielen aber auch "weiche" Faktoren wie Sympathie und Fairness eine Rolle - meine Frau und ich (beide Topverdiener, aber sozial eingestellt) ticken übrigens genauso.

In unserem Fall wollte die Verkäuferin den Preis, den ihr Haus (in Topwohnlage) unter Berücksichtigung des Grundstückswerts und des Zeitwerts der Bebauung wert war.
Sie war bereits im Gespräch mit zwei Maklern, aber von dieser Berufsgruppe wohl regelrecht angewidert. Die Dame war akademisch hochgebildet und hat beide Makler als "simpele, geldgierige Franserln" erlebt - in unserem ersten Gespräch mit ihr hatten wir ein sehr ähnliches Bild von dieser "Berufsgruppe" (der Begriff Beruf verdeckt dabei, dass für die Tätigkeit als Makler ja KEINERLEI Qualifikation notwendig ist - je gebildeter die Verkäufer bzw. Käufer, desto größer ist in der Regel die intellektuelle Distanz zu Maklern).

Wir haben damals Anzeigen in der lokalen Zeitung geschaltet und daraufhin hat sie uns kontaktiert. Diese Anzeigen haben wir über ein halbes Jahr jede Woche geschaltet und dafür insgesamt mehr als 2000 Euro ausgegeben. Im Nachhinein war das eine sehr, sehr gute Investition, denn anders wären wir nicht an unser sehr schönes und nicht überteuertes Haus gekommen.

Auf unser Haus habe ich damals das oben von mir erläuterte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet und ich bin damals auf einen Wert von 800k gekommen. Ziemlich genau das haben wir damals auch bezahlt. Beide Parteien waren und sind damit sehr zufrieden (und sowohl uns als auch unserer Verkäuferin ist bewusst, dass das Haus mit einem Makler damals auch für deutlich über eine 1 Mio. hätte verkauft werden können - nur halt nicht an uns).

Wenn wir es später verkaufen, werden meine Frau und ich das ähnlich handhaben.
Jetzt werden viele sagen, wir müssten für unsere drei Kinder doch das Maximum herausholen.
Sehen wir beide nicht so. Wir unterstützen unsere Kinder darin, dass sie sich humanistisch bilden und später wie Ihre Eltern akademisch anspruchsvolle und gut bezahlte Berufe ausüben können.
Erben bedeutet leistungsloses Einkommen, und das ist für uns nur in engen Grenzen oder sozialen Notfällen (für die wir natürlich vorsorgen!) legitim. Unser Vermögen wird deshalb wesentlich auch an diejenigen gehen, die sozial benachteiligt und ebenfalls leistungsbereit sind. Meine Eltern handhaben das auch so. Sie haben das Studium von mir und meinen Geschwistern finanziert und uns schon im Jugendalter erläutert, warum sie nur einen kleinen Teil ihres Vermögens vererben werden. Meine Schwestern sind beide Ärztinnen geworden, ich bin Wirtschaftswissenschaftler und niemand von uns hat das Geld unserer Eltern in irgendeiner Weise nötig.

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Kannst du das bitter erklären, wie Objekte under der Hand weg gehen? Ich meine wenn ich als Verkäufer online den doppelten Preis erhalten kann, warum sollte ich es unter der Hand zu dem fairen Grundstückswert verkaufen. Finde die Rechnung an sich plausibel, um zumindest den intrinsischen Wert zu bestimmen.

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Interessant sind vor diesem Hintergrund die neuen Preis-Daten für deutsche Immobilien (Europace): der Preis-Index ist im September minimal (-0,5 %) gegenüber dem August gefallen. Preise für Neubauhäuser sind sogar leicht gestiegen. Das Transaktionsvolumen ist dabei wie wir wissen stark gefallen. Es gibt also aktuell ein sehr großes Marktungleichgewicht auf dem deutschen Immobilienmarkt. Wie geht die Sache weiter? Dabei gibt es denke ich unterschiedliche Szenarien:

1. Die Immobilienpreise geben stark nach und das Transaktionsvolumen wird wieder signifikant ansteigen.

2. Der aktuelle Trend setzt sich fort und die Immobilienpreise bleiben bei einem geringen Transaktionsvolumen relativ stabil. Eigentümer würden in diesem Szenario vermehrt auf Vermietungen setzen. Führt natürlich dann auch zu einer Pleite-Welle bei Bauträgern, da deutlich weniger neu gebaut werden wird.

3. Es kommt zu einer noch stärkeren Preis-Differenzierung zwischen Neubau und Bestandsobjekten.

Die Szenarien schließen sich natürlich nicht gegenseitig aus und es sind auch so Mittelwege denkbar.

Es bleibt auf jeden Fall spannend!

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

Heute machen die Renditen der 10-jährigen wieder einen weiteren Satz nach oben. Paradoxerweise, weil der Aktienmarkt wieder angesprungen ist und das Interesse an Anleihen nachlässt, so dass mehr Rendite gezahlt werden muss. Wenn jetzt noch zwei weitere Zinsschritte wie angekündigt um jeweils 75 Basispunkte dazukommen, sind wir Anfang des Jahres 2023 inklusive 2 % Tilgung schon bei 8 % für einen Standard-Immobilienkredit.

Und ab Februar 2023 greift auch die dann gültige "Allgemeinverfügung zur Anordnung eines Kapitalpuffers für systemische Risiken nach § 10e KWG" der Bafin, die sehr strenge Regeln an die Kreditvergabe anlegt, so dass Experten hier Bankenseitig mit mindestens nochmaligen +1,5 % Risiko-Aufschlag auf dann übliche Kreditzinsen rechnen. Das wären im Frühjahr 2023 dann gut und gerne knapp 10 % Zinsen für Immobilienkredite inklusive Tilgung.

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

Heute machen die Renditen der 10-jährigen wieder einen weiteren Satz nach oben. Paradoxerweise, weil der Aktienmarkt wieder angesprungen ist und das Interesse an Anleihen nachlässt, so dass mehr Rendite gezahlt werden muss. Wenn jetzt noch zwei weitere Zinsschritte wie angekündigt um jeweils 75 Basispunkte dazukommen, sind wir Anfang des Jahres 2023 inklusive 2 % Tilgung schon bei 8 % für einen Standard-Immobilienkredit.

Und ab Februar 2023 greift auch die dann gültige "Allgemeinverfügung zur Anordnung eines Kapitalpuffers für systemische Risiken nach § 10e KWG" der Bafin, die sehr strenge Regeln an die Kreditvergabe anlegt, so dass Experten hier Bankenseitig mit mindestens nochmaligen +1,5 % Risiko-Aufschlag auf dann übliche Kreditzinsen rechnen. Das wären im Frühjahr 2023 dann gut und gerne knapp 10 % Zinsen für Immobilienkredite inklusive Tilgung.

Unsinn, die Zinsschritte Anfang 23 sind bereits eingepreist

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

In den Niederlanden sinken die Immobilienpreise im abgelaufenen Quartal um 6 Prozent. Fortsetzung (der Entwicklung) folgt

Mich würde mal interessieren, ob in anderen Ländern das Prinzip der langen Zinsbindung wie in Deutschland auch existiert. Z.B. in den Niederlanden.

Meines Wissens sind in den USA, Großbritannien und auch einigen osteuropäischen Ländern eher variable Zinsen üblich, was natürlich zu einer viel höheren Wahrscheinlichkeit von Zahlungsaufällen/Zwangsverkäufen führt.

Kennt sich da jemand international aus?

Also in den USA ist eine der am verbreitesten Hypotheken (Mortages): "30 year fixed mortgage" - über 30 jahre wird die ganze Chose abgezahlt, mit festem Zinssatz!
Gibt auch "15 year fixed".
Wenn sich der Zinssatz anpasst, heisst das "ARM" - Adjustable Rate Mortgage.
Verbreitet ist z. B. "5/1 ARM" oder "7/1 ARM". Hier bedeutet 5 bzw. 7 dass sich solange der Zinssatz nicht ändert, und die "/1", dass sich der Zinssatz dann 1x im Jahr anpasst.
Es gibt aber caps, wie hoch die Anpassung maximal sein kann. Z.B. bei einer 2% cap kann bei der Anpassung der Zinssat maximal 2% hochgehen.

Aktuelle Zinsen von heute z.B.:
30yr fixed: 7.08%
15yr fixed: 6.28%
10yr fixed: 6.33%
5/1 ARM: 5.37%

Es gibt noch andere Fachwörter für Mortgages in den USA:
0% down war z.B. 2006 sehr verbreitet - kein EK.
Dann waren zu Bubble Zeiten auch "Interest only mortgages" verbreitet - nur Zinsen zahlen, der geschuldete Betrag (principal) bleibt immer gleich.
Die Krönung war dann noch "negative amortization" mortgages - es wurde monatlich WENIGER als der zins gezahlt - sprich der Schuldbetrag wuchs über die Jahre an. Sowas wäre für die ganzen Spezialisten hier die immer sagen "Immobiienpreise in DE gehen SICHER NIEMALS wieder nach unten, nur HOCH HOCH HOCH HOCH HOCH".

2006/2007 beliebt war dann z.B. "3/1 ARM, 0 down, negative amortization" - Das Erfolgsrezept für finanzielle Probleme: nur 3 Jahre Zinsbindung, dann kann's nach oben schiessen, kein EK, und Schuldbetrag wächst jeden Monat an.

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Das wird alles wieder ins Gleichgewicht kommen, da die steigenden Zinsen zwangsläufig die Kaufpreis nach unten drücken werden.

Ich hoffe einfach, dass viele jetzige Eigentümer langfristig genug finanziert haben und nach ihrer damaligen 0.x% Finanzierung jetzt in 2-3 Jahren nicht von 4.x% überrascht werden und der Markt dann mit Immobilien geflutet wird (so wie es zur Housing Bubble in USA mit variablen Zinsen gewesen ist). Ansonsten haben wir wieder eine Massenpanik und einen Tsunami.

Kaufen macht bei aktuellen Preisen in Großstädten sowieso keinen Sinn, da Mieten um Welten günstiger ist und Papa Staat noch sicherstellst, dass der Mietpreisdeckel die Mieten in Schach hält.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Sehe ich genau wie du.
Fand es schon suspekt das jeder sich eine Immobilie leisten konnte. Jetzt ist es wieder wie früher das nur die Wohlbetuchten das können.
Dadurch bleibt die Nachbarschaft anspruchsvoll.

Und es ist natürlich auch wichtig das die Preise für die guten Immobilien weiterhin so bleiben damit nicht wieder jeder mitbieten kann. Ich jedenfalls bin sehr froh über den Zinsanstieg um eine gewisse Klientel fernzuhalten vor dem Luxus einer Immobilie. Für diese Klientel bleiben ja die Alten sanierungsbedürftigen Immobilien in schlechter Lage die sie von mir aus zum Dumping Preis haben dürfen. Damit wäre allen geholfen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

antworten

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Unsinn, die Zinsschritte Anfang 23 sind bereits eingepreist

Selten so einen Blödsinn gelesen. Die Zinsschritte 2023 stehen weder komplett fest noch sind sie kommuniziert, aber sollen eingepreist sein? Wie sind denn die Lotto-Gewinnzahlen 2023 so?
Und warum steht die Rendite der 10yrs dann bei historisch mickrigen 2,35 % und nicht bei 5%, wenn alles eingepreist ist? Manche haben hier echt keine Ahnung von der Materie.

antworten

Mit dem Hauskauf hatten wir Glück und sind uns darüber sehr bewusst!

Aber wenn Du annimmst, dass Sympathien (und Antipathien) beim Hauskauf (oder in der Wirtschaft insgesamt) keine Rolle spielen, hast Du wenig Ahnung von Wirtschaft. Meine Studierenden lernen jedenfalls schon im ersten Semester, dass der Homo Oeconomicus ein unterkomplexes Modell ist, dass empirisch sehr zuverlässig widerlegt wird ...

Dazu gerne ein zweites Beispiel (diesmal aus dem Bekanntenkreis).

• Sandkastenfreund von mir - er ist Lehrer geworden, seine Frau ebenfalls.
• Haushaltseinkommen (familiär bedingt)1,5 A13-Einkommen, wenig EK.
• Kollege von ihm möchte sich altersbedingt verkleinern und eine schöne Wohnung kaufen.
• Weiß, dass mein Sandkastenfreund und seine Frau verzweifelt suchen u. sich die üblichen Angebotspreise nicht leisten können.
• Bietet ihnen sein EFH für einen sehr fairen Preis zum Kauf an - ebenfalls vor allem am Bodenrichtwert orientiert und nicht nur damals (ebenfalls 2020) in der Stadt konkurrenzlos günstig.
• Freut sich heute, wenn er die Familie besucht (und hat eine super Wohnung in perfekter Lage für ältere Leute, für die er aber fast den gesamten Verkaufserlös gebraucht hat).

Zum Thema Makler:
Ich und viele Bekannte (einschließlich unserer Verkäuferin) haben schon die Erfahrung gemacht, dass dieser "Beruf" überproportional viele Menschen anzieht, die sehr simpel gestrickt sind. Das bedeutet natürlich nicht, dass es nicht auch seriöse Makler gibt!
Aber zumindest in Zeiten des Immobilienbooms bekommen Menschen ohne ansonsten brauchbare Qualifikation die Möglichkeit, in dieser Position ohne wirkliche Leistung viel Geld zu verdienen - denn natürlich hat es Folgen, dass es für die Tätigkeit als Makler keinerlei (!) formale Qualifikationsvoraussetzungen gibt!
Jetzt findet auf Ebene der Makler sicherlich (und sehr dankenswerterweise!) eine Marktbereinigung statt, aber 2019 u. 2020 haben meine Frau und ich bei 30 Besichtigungen wirklich nicht einmal eine Handvoll Makler (bzw. Maklerinnen) erlebt, die halbwegs seriös und qualifiziert wirkten. Die meisten hatten keine Ahnung von der angebotenen Immobilie und wirkten - sorry - auf intellektueller Ebene strukturell überfordert, sobald man nicht nur in einfachen Hauptsätzen mit ihnen gesprochen hat.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Deine Autos kaufst Du bestimmt auch billiger, weil Du den Verkäufern so sympathisch bist?

Und eine hoch gebildete Person, die Vertreter einer anderen Berufsgruppe als Franserln bezeichnet??? Sehr seltsam.

Intellektuelle Distanz zu Maklern? Dieser Standesdünkel stammt eher aus der Zeitor 100 Jahren!

antworten

Diese Fälle bestreitet niemand. Aber repräsentativ bzw. auf die Gesellschaft anwendbar, sind diese Beispiele trotzdem nicht.

Jeder gönnt euch das Glück, aber ökonomische Gesetze bzw. Marktdynamiken verändert es dadurch nicht. Und daher ist das eben ein 0.001% Fall und irrelevant für die weitere Entwicklung bzw. nutzlos für die Argumentation hier

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Mit dem Hauskauf hatten wir Glück und sind uns darüber sehr bewusst!

Aber wenn Du annimmst, dass Sympathien (und Antipathien) beim Hauskauf (oder in der Wirtschaft insgesamt) keine Rolle spielen, hast Du wenig Ahnung von Wirtschaft. Meine Studierenden lernen jedenfalls schon im ersten Semester, dass der Homo Oeconomicus ein unterkomplexes Modell ist, dass empirisch sehr zuverlässig widerlegt wird ...

Dazu gerne ein zweites Beispiel (diesmal aus dem Bekanntenkreis).

• Sandkastenfreund von mir - er ist Lehrer geworden, seine Frau ebenfalls.
• Haushaltseinkommen (familiär bedingt)1,5 A13-Einkommen, wenig EK.
• Kollege von ihm möchte sich altersbedingt verkleinern und eine schöne Wohnung kaufen.
• Weiß, dass mein Sandkastenfreund und seine Frau verzweifelt suchen u. sich die üblichen Angebotspreise nicht leisten können.
• Bietet ihnen sein EFH für einen sehr fairen Preis zum Kauf an - ebenfalls vor allem am Bodenrichtwert orientiert und nicht nur damals (ebenfalls 2020) in der Stadt konkurrenzlos günstig.
• Freut sich heute, wenn er die Familie besucht (und hat eine super Wohnung in perfekter Lage für ältere Leute, für die er aber fast den gesamten Verkaufserlös gebraucht hat).

Zum Thema Makler:
Ich und viele Bekannte (einschließlich unserer Verkäuferin) haben schon die Erfahrung gemacht, dass dieser "Beruf" überproportional viele Menschen anzieht, die sehr simpel gestrickt sind. Das bedeutet natürlich nicht, dass es nicht auch seriöse Makler gibt!
Aber zumindest in Zeiten des Immobilienbooms bekommen Menschen ohne ansonsten brauchbare Qualifikation die Möglichkeit, in dieser Position ohne wirkliche Leistung viel Geld zu verdienen - denn natürlich hat es Folgen, dass es für die Tätigkeit als Makler keinerlei (!) formale Qualifikationsvoraussetzungen gibt!
Jetzt findet auf Ebene der Makler sicherlich (und sehr dankenswerterweise!) eine Marktbereinigung statt, aber 2019 u. 2020 haben meine Frau und ich bei 30 Besichtigungen wirklich nicht einmal eine Handvoll Makler (bzw. Maklerinnen) erlebt, die halbwegs seriös und qualifiziert wirkten. Die meisten hatten keine Ahnung von der angebotenen Immobilie und wirkten - sorry - auf intellektueller Ebene strukturell überfordert, sobald man nicht nur in einfachen Hauptsätzen mit ihnen gesprochen hat.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Deine Autos kaufst Du bestimmt auch billiger, weil Du den Verkäufern so sympathisch bist?

Und eine hoch gebildete Person, die Vertreter einer anderen Berufsgruppe als Franserln bezeichnet??? Sehr seltsam.

Intellektuelle Distanz zu Maklern? Dieser Standesdünkel stammt eher aus der Zeitor 100 Jahren!

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Ihr macht euch ja alle Gedanken :-) wartet doch mal 5 Jahre ab und die Zinsen sind wieder unten. Die FED hat ihre Zinsen erhöht um die Ablösung der Weltmacht USA zu verhindern. Sobald die chinesen in den nächsten 5 Jahren dadurch wanken wird die FED von heut auf morgen die Zinsen bis auf 0 runtersetzen und die EZB macht das 1 Jahr später auch.

Als ob die Zinsen wegen der Inflation hochgedreht werden. Jeder der etwas Ahnung hat weiß das und deswegen wird auch noch das ein oder andere Jahr abgewartet bis die USA dafür sorgt dass der Zins wieder da ist wo er hingehört.

Also sag ich allen ruhig bleiben, nicht verkaufen und inn5 Jahren wer Lust und Laune hat fast jede immo für über 1 mio verkaufen.

antworten

Finde es immer wieder interessant, dass niemand seine Immobilie "verschenken" will. Der Wert der popeligen Bruchbuden wurde ja nur durch den niedrigen Zins hochgejazzt. Jetzt wird durch die Zinserhöhung aus diesem Markt die Luft rausgelassen, wie bei anderen Assetklassen auch. Wir werden uns wieder Multiples annähern, die früher die Normalität waren.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Kann schon sein das einige verkaufen möchten. Das Problem momentan ist , es kauft keiner der einen Kredit nehmen muss denn er bekommt keinen Kredit ohne ein riesiges Eigenkapital. Also momentan keine Käufer auf dem Markt und keine Verkäufer die ihre Immobilie verschenken.

Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

Tatsächlich funktioniert der Markt aber genau gegenteilig wie von dir beschrieben.
Erstmal eines, Eigentümer welche ihre Immobilie selbst bewohnen, verkaufen üblicherweise nicht. Egal ob die Preise steigen oder fallen, außer es muss sein (größere/kleiner Immobilie notwendig, Trauerfall, Scheidung, Umzug in andere Region). Das heißt diese Eigentümer sind gar nicht an der Preisbildung beteiligt (auch wenn sie dies gerne glauben).
Immobilien die inseriert sind, sind zu einem sehr großen Anteil inseriert weil der Eigentümer das Geld in cash möchte oder auch braucht (es inseriert ja kaum ein Familienvater einfach mal aus Interesse sein Haus um zu sehen ob es einer Kaufen würde). Und genau hier ist eben nicht so, dass bei fallenden Preisen niemand verkauft. Ganz im Gegenteil, Verkäufer verkaufen lieber heute als morgen (da morgen der erzielte Preis noch geringer ist) und Käufer kaufen lieber morgen als heute (da morgen günstiger als heute) und genau das führt zu weiter fallenden Preisen. Das gleiche Phänomen war in den letzten Jahren umgekehrt zu sehen.
Dieser Zusammenhang ist unabhängig von der Art der betrachteten Wertanlage bestens erforscht und in den Wirtschaftswissenschaften anerkannt.
Eigentümer selbst bewohnter Immobilien mit solider Finanzierung kann es aber auch egal sein ob die eigen Immobilie nun nur noch 50% oder 150% Wert ist im Zeitraum der nächsten 10 Jahre. Auf lange Sicht (30 Jahre) wird der alte Kaufpreis mit Sicherheit wieder erreicht und wahrscheinlich auch übertroffen.
Die Annahme das jede Immobilie egal in welcher Lage über die nächsten 30 Jahre jedes Jahr immer nur steigen muss, ist hingegen schon sehr unrealistisch.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

Erstmal hatte der Vorposter geschrieben 10% wenn man noch Tilgung mit einrechnet, also 10% vom Kreditbetrag Belastung im Jahr, nicht 10% Zinsen.

Zum anderen hat der andere Kollege gepostet, dass in den USA die verbreitesten Hypotheken heute bereits 7% Zinsen haben. Wenn man da noch Tilgung hinzurechnet, ist man nah dran an der 10% Grössenordnung. Klar ist Amiland nicht Deutschland, und wir sind noch nicht bei 7%... aber wahrscheinlich ist das nur verzögert. Schauen wir nochmal in 6 Monaten wie's dann aussieht.

antworten

Bei der fast schon inflationären Verwendung des Wortes intellektuell hätte ich wenigstens erwartet, dass der Unterschied zwischen „dass“ und „das“ bekannt ist.

Wie auch immer, Glückwunsch zum Hauskauf unter Marktpreis. Es war schon immer so: Manche Menschen haben im Leben (sogar über Generationen hinweg) einfach mehr Glück als andere. Ihr scheint zu dieser Kategorie Menschen zu zählen, auch dazu herzlichen Glückwunsch.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Mit dem Hauskauf hatten wir Glück und sind uns darüber sehr bewusst!

Aber wenn Du annimmst, dass Sympathien (und Antipathien) beim Hauskauf (oder in der Wirtschaft insgesamt) keine Rolle spielen, hast Du wenig Ahnung von Wirtschaft. Meine Studierenden lernen jedenfalls schon im ersten Semester, dass der Homo Oeconomicus ein unterkomplexes Modell ist, dass empirisch sehr zuverlässig widerlegt wird ...

Dazu gerne ein zweites Beispiel (diesmal aus dem Bekanntenkreis).

• Sandkastenfreund von mir - er ist Lehrer geworden, seine Frau ebenfalls.
• Haushaltseinkommen (familiär bedingt)1,5 A13-Einkommen, wenig EK.
• Kollege von ihm möchte sich altersbedingt verkleinern und eine schöne Wohnung kaufen.
• Weiß, dass mein Sandkastenfreund und seine Frau verzweifelt suchen u. sich die üblichen Angebotspreise nicht leisten können.
• Bietet ihnen sein EFH für einen sehr fairen Preis zum Kauf an - ebenfalls vor allem am Bodenrichtwert orientiert und nicht nur damals (ebenfalls 2020) in der Stadt konkurrenzlos günstig.
• Freut sich heute, wenn er die Familie besucht (und hat eine super Wohnung in perfekter Lage für ältere Leute, für die er aber fast den gesamten Verkaufserlös gebraucht hat).

Zum Thema Makler:
Ich und viele Bekannte (einschließlich unserer Verkäuferin) haben schon die Erfahrung gemacht, dass dieser "Beruf" überproportional viele Menschen anzieht, die sehr simpel gestrickt sind. Das bedeutet natürlich nicht, dass es nicht auch seriöse Makler gibt!
Aber zumindest in Zeiten des Immobilienbooms bekommen Menschen ohne ansonsten brauchbare Qualifikation die Möglichkeit, in dieser Position ohne wirkliche Leistung viel Geld zu verdienen - denn natürlich hat es Folgen, dass es für die Tätigkeit als Makler keinerlei (!) formale Qualifikationsvoraussetzungen gibt!
Jetzt findet auf Ebene der Makler sicherlich (und sehr dankenswerterweise!) eine Marktbereinigung statt, aber 2019 u. 2020 haben meine Frau und ich bei 30 Besichtigungen wirklich nicht einmal eine Handvoll Makler (bzw. Maklerinnen) erlebt, die halbwegs seriös und qualifiziert wirkten. Die meisten hatten keine Ahnung von der angebotenen Immobilie und wirkten - sorry - auf intellektueller Ebene strukturell überfordert, sobald man nicht nur in einfachen Hauptsätzen mit ihnen gesprochen hat.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Deine Autos kaufst Du bestimmt auch billiger, weil Du den Verkäufern so sympathisch bist?

Und eine hoch gebildete Person, die Vertreter einer anderen Berufsgruppe als Franserln bezeichnet??? Sehr seltsam.

Intellektuelle Distanz zu Maklern? Dieser Standesdünkel stammt eher aus der Zeitor 100 Jahren!

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Diese Beispiele mit “an Sandkastenfreund unter Wert verkaufen”. Kenne auch Leute die so ticken. Ich denke, bei vielen hängt das auch damit zusammen, dass sie ihr eigenes Ego streicheln wollen und sich vor den Käufern als ach so gnädige gutmütige gottähnliche Obrigkeit aufspielen können und wollen denen “Geld nicht so wichtig ist”. Diese Käufer müssen ihnen dann das ganze Leben über dankbar sein und sie als die allertollsten Menschen empfinden. Diese Anerkennung wollen manche Leute, und sind bereit, dafür einen teuren Preis zu zahlen.

Nachher tun sie so als hätten sie ehrenhafte Motive “gute” Nachbesitzer zu finden und einer Familie zu helfen - wenn es ihnen wirklich nur um Anerkennug aufgrund von Selbstunsicherheit und Komplexen geht.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Mit dem Hauskauf hatten wir Glück und sind uns darüber sehr bewusst!

Aber wenn Du annimmst, dass Sympathien (und Antipathien) beim Hauskauf (oder in der Wirtschaft insgesamt) keine Rolle spielen, hast Du wenig Ahnung von Wirtschaft. Meine Studierenden lernen jedenfalls schon im ersten Semester, dass der Homo Oeconomicus ein unterkomplexes Modell ist, dass empirisch sehr zuverlässig widerlegt wird ...

Dazu gerne ein zweites Beispiel (diesmal aus dem Bekanntenkreis).

• Sandkastenfreund von mir - er ist Lehrer geworden, seine Frau ebenfalls.
• Haushaltseinkommen (familiär bedingt)1,5 A13-Einkommen, wenig EK.
• Kollege von ihm möchte sich altersbedingt verkleinern und eine schöne Wohnung kaufen.
• Weiß, dass mein Sandkastenfreund und seine Frau verzweifelt suchen u. sich die üblichen Angebotspreise nicht leisten können.
• Bietet ihnen sein EFH für einen sehr fairen Preis zum Kauf an - ebenfalls vor allem am Bodenrichtwert orientiert und nicht nur damals (ebenfalls 2020) in der Stadt konkurrenzlos günstig.
• Freut sich heute, wenn er die Familie besucht (und hat eine super Wohnung in perfekter Lage für ältere Leute, für die er aber fast den gesamten Verkaufserlös gebraucht hat).

Zum Thema Makler:
Ich und viele Bekannte (einschließlich unserer Verkäuferin) haben schon die Erfahrung gemacht, dass dieser "Beruf" überproportional viele Menschen anzieht, die sehr simpel gestrickt sind. Das bedeutet natürlich nicht, dass es nicht auch seriöse Makler gibt!
Aber zumindest in Zeiten des Immobilienbooms bekommen Menschen ohne ansonsten brauchbare Qualifikation die Möglichkeit, in dieser Position ohne wirkliche Leistung viel Geld zu verdienen - denn natürlich hat es Folgen, dass es für die Tätigkeit als Makler keinerlei (!) formale Qualifikationsvoraussetzungen gibt!
Jetzt findet auf Ebene der Makler sicherlich (und sehr dankenswerterweise!) eine Marktbereinigung statt, aber 2019 u. 2020 haben meine Frau und ich bei 30 Besichtigungen wirklich nicht einmal eine Handvoll Makler (bzw. Maklerinnen) erlebt, die halbwegs seriös und qualifiziert wirkten. Die meisten hatten keine Ahnung von der angebotenen Immobilie und wirkten - sorry - auf intellektueller Ebene strukturell überfordert, sobald man nicht nur in einfachen Hauptsätzen mit ihnen gesprochen hat.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Deine Autos kaufst Du bestimmt auch billiger, weil Du den Verkäufern so sympathisch bist?

Und eine hoch gebildete Person, die Vertreter einer anderen Berufsgruppe als Franserln bezeichnet??? Sehr seltsam.

Intellektuelle Distanz zu Maklern? Dieser Standesdünkel stammt eher aus der Zeitor 100 Jahren!

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Unsinn, die Zinsschritte Anfang 23 sind bereits eingepreist

Selten so einen Blödsinn gelesen. Die Zinsschritte 2023 stehen weder komplett fest noch sind sie kommuniziert, aber sollen eingepreist sein? Wie sind denn die Lotto-Gewinnzahlen 2023 so?
Und warum steht die Rendite der 10yrs dann bei historisch mickrigen 2,35 % und nicht bei 5%, wenn alles eingepreist ist? Manche haben hier echt keine Ahnung von der Materie.

Markterwartung dass sie kommen. Aber du hast total Ahnung von der Materie.
Normaler Vorgang. Alleine die Erwartung von Knappheit führt zu steigenden Preisen und wird sofort Im Markt antizipiert. Und die realistisch Erwartungen an die Zinserhöhungen ebenfalls.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

Hier kennen manche Leute die Grundmechanismen des Zinsmarktes nicht. Wahnsinn.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

In den Niederlanden sinken die Immobilienpreise im abgelaufenen Quartal um 6 Prozent. Fortsetzung (der Entwicklung) folgt

Mich würde mal interessieren, ob in anderen Ländern das Prinzip der langen Zinsbindung wie in Deutschland auch existiert. Z.B. in den Niederlanden.

Meines Wissens sind in den USA, Großbritannien und auch einigen osteuropäischen Ländern eher variable Zinsen üblich, was natürlich zu einer viel höheren Wahrscheinlichkeit von Zahlungsaufällen/Zwangsverkäufen führt.

Kennt sich da jemand international aus?

Habe lange in GB gewohnt und dort auch ein Haus gekauft - normal sind 2yr Fixed rate, 5 Jahre ist schon lang und eher unüblich. Bei einer 2yr Fix kotzen natürlich einige jetzt ganz schön ab.

antworten

Hilft auch mal, sich die Geschichte anzuschauen, um zu sehen, was noch kommen könnte.

Schaut Euch mal die Inflation in den USA von 1960-2020 an, und die Fed Funds rate im gleichen Zeitraum.

Ihr werdet sehen: wann immer die Inflation um einen Wert peakte, hatte die Fed Funds rate ebenfalls einen Peak der ein paar Prozentpunkte höher lag. Hypothekarzinsen in den USA sind gerade 7%, die Fed funds rate ist 3%. Da die Inflation momentan um 8% ist, könnte die Fed Funds rate gut 10% erreichen. Wenn man dann das Delta zu Hypothekarzinsen einrechnet, könnte man auf 14% Hypothekarzinsen im nächsten Jahr kommen.

Anfang der 1980er war in den USA zB Inflation um die 15%, Fed Funds rate um die 20%, und Hypothekarzinsen über 20%.

Soweit sind wir von sowas gar nicht entfernt, jetzt wo die Lohn Preisspiralen in Gang kommen bei den Lohnverhandlungen.

Und die EZB wird nachziehen müssen, ansonsten wird der Euro noch mehr ins Bodenlose fallen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

Erstmal hatte der Vorposter geschrieben 10% wenn man noch Tilgung mit einrechnet, also 10% vom Kreditbetrag Belastung im Jahr, nicht 10% Zinsen.

Zum anderen hat der andere Kollege gepostet, dass in den USA die verbreitesten Hypotheken heute bereits 7% Zinsen haben. Wenn man da noch Tilgung hinzurechnet, ist man nah dran an der 10% Grössenordnung. Klar ist Amiland nicht Deutschland, und wir sind noch nicht bei 7%... aber wahrscheinlich ist das nur verzögert. Schauen wir nochmal in 6 Monaten wie's dann aussieht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

Hier kennen manche Leute die Grundmechanismen des Zinsmarktes nicht. Wahnsinn.

Richtig. Wenn man denen jetzt noch sagt, dass der Bauzins in den letzten 50 Jahren meist über 8% lag und teilweise bei knapp 12%, dann fallen sie endgültig vom Glauben ab. Die letzten 15 Jahre des Nullzinses waren eben wirklich einmalig in der Wirtschaftsgeschichte.

antworten

Zu Boomer-Zeiten gab es schon mal 10% Zinsen auf 10 Jahre. Allerdings war da keine Tilgung dabei. Üblich waren 1% Tilgung, also insgesamt dann in der Spitze 11%. Wobei man so eine Finanzierung nur bekam, wenn man 30% Eigenkapital hatte. Und genau das konnten die meisten damals nicht zusammen bringen. Auch deshalb war die Eigentümerquote in Deutschland so gering.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Und es passiert das was hier viele Immobilienbesitzer kaum für möglich gehalten haben. Inkl. 2 Prozent Tilgung bewegt sich der Markt, egal welche Zinsbindung, eher Richtung 6,5 Prozent.

Heute machen die Renditen der 10-jährigen wieder einen weiteren Satz nach oben. Paradoxerweise, weil der Aktienmarkt wieder angesprungen ist und das Interesse an Anleihen nachlässt, so dass mehr Rendite gezahlt werden muss. Wenn jetzt noch zwei weitere Zinsschritte wie angekündigt um jeweils 75 Basispunkte dazukommen, sind wir Anfang des Jahres 2023 inklusive 2 % Tilgung schon bei 8 % für einen Standard-Immobilienkredit.

Und ab Februar 2023 greift auch die dann gültige "Allgemeinverfügung zur Anordnung eines Kapitalpuffers für systemische Risiken nach § 10e KWG" der Bafin, die sehr strenge Regeln an die Kreditvergabe anlegt, so dass Experten hier Bankenseitig mit mindestens nochmaligen +1,5 % Risiko-Aufschlag auf dann übliche Kreditzinsen rechnen. Das wären im Frühjahr 2023 dann gut und gerne knapp 10 % Zinsen für Immobilienkredite inklusive Tilgung.

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Das was Du hier beschreibst ist noch Hoffnung, aber keine Realität. Wir betrachten hier ja eigentlich nur die teuren Ballungszentren und nicht den Bayrischen Wald. Wirklich verkaufen muss halt fast niemand. Und Du hast die Inflation nicht erwähnt. Bei 8 oder 10% Inflation hält man an Sachwerten fest.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Das wird alles wieder ins Gleichgewicht kommen, da die steigenden Zinsen zwangsläufig die Kaufpreis nach unten drücken werden.

Ich hoffe einfach, dass viele jetzige Eigentümer langfristig genug finanziert haben und nach ihrer damaligen 0.x% Finanzierung jetzt in 2-3 Jahren nicht von 4.x% überrascht werden und der Markt dann mit Immobilien geflutet wird (so wie es zur Housing Bubble in USA mit variablen Zinsen gewesen ist). Ansonsten haben wir wieder eine Massenpanik und einen Tsunami.

Kaufen macht bei aktuellen Preisen in Großstädten sowieso keinen Sinn, da Mieten um Welten günstiger ist und Papa Staat noch sicherstellst, dass der Mietpreisdeckel die Mieten in Schach hält.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Sehe ich genau wie du.
Fand es schon suspekt das jeder sich eine Immobilie leisten konnte. Jetzt ist es wieder wie früher das nur die Wohlbetuchten das können.
Dadurch bleibt die Nachbarschaft anspruchsvoll.

Und es ist natürlich auch wichtig das die Preise für die guten Immobilien weiterhin so bleiben damit nicht wieder jeder mitbieten kann. Ich jedenfalls bin sehr froh über den Zinsanstieg um eine gewisse Klientel fernzuhalten vor dem Luxus einer Immobilie. Für diese Klientel bleiben ja die Alten sanierungsbedürftigen Immobilien in schlechter Lage die sie von mir aus zum Dumping Preis haben dürfen. Damit wäre allen geholfen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

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Aber hier im Forum gibt es auch Teilnehmer, die für ihre Baufinanzierung schon mal 10% bezahlt haben. Ich zum Beispiel. Hatte das variabel abgeschlossen, gegen den Rat des Finanzierungsberaters, der das für Wahnsinn hielt, weil er von weiter steigenden Zinsen ausging. Jahre später musste ich dann nur noch 6% bezahlen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

Hier kennen manche Leute die Grundmechanismen des Zinsmarktes nicht. Wahnsinn.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Wir werden uns wieder Multiples annähern, die früher die Normalität waren.

Das sehe ich genauso, allerdings wird dieses denke ich weniger über sinkende Preise sondern vielmehr durch die steigenden Löhne und Mieten in den kommenden Jahren erreicht. Die Immobilienpreise werden denke ich stagnieren und bei unsarnierten Altbauten leicht sinken. Bis das "Gleichgewicht" wieder hergestellt ist wird es sicherlich ein paar Jahre dauern, ab dann werden die Immobilienpreise jedoch auch wieder steigen.

Btw. ist es schon erschreckend auffällig wie oft solche Aussagen wie "selten so ein Blödsinn/Schwachsinn gelesen" oder dass jemand "schlichtweg keine Ahnung hat" hier im Thread aufzufinden ist. Das macht die eigene Meinung/Aussage/These auch nicht besser und zeugt eher davon, dass man selber keine sachliche Diskussion führen kann ohne jemanden anderen zu diskreditieren.

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30 jährige Hypotheken haben seit gestern in den USA einen Zins von knapp 7 Prozent

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Aber hier im Forum gibt es auch Teilnehmer, die für ihre Baufinanzierung schon mal 10% bezahlt haben. Ich zum Beispiel. Hatte das variabel abgeschlossen, gegen den Rat des Finanzierungsberaters, der das für Wahnsinn hielt, weil er von weiter steigenden Zinsen ausging. Jahre später musste ich dann nur noch 6% bezahlen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Zinsen... Ja klaaaaar. was studiert ihr denn bitte?

Hier kennen manche Leute die Grundmechanismen des Zinsmarktes nicht. Wahnsinn.

antworten

In den nächsten Jahren wird es keinen besseren Zeitpunkt zum Verkaufen geben als Jetzt. Das sehen viele ähnlich, wie das verdoppelte Angebot auch in Ballungszentren zeigt. Nur die neue Preisfindung zieht wie üblich bei Immobilien langsam nach.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Das was Du hier beschreibst ist noch Hoffnung, aber keine Realität. Wir betrachten hier ja eigentlich nur die teuren Ballungszentren und nicht den Bayrischen Wald. Wirklich verkaufen muss halt fast niemand. Und Du hast die Inflation nicht erwähnt. Bei 8 oder 10% Inflation hält man an Sachwerten fest.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Das wird alles wieder ins Gleichgewicht kommen, da die steigenden Zinsen zwangsläufig die Kaufpreis nach unten drücken werden.

Ich hoffe einfach, dass viele jetzige Eigentümer langfristig genug finanziert haben und nach ihrer damaligen 0.x% Finanzierung jetzt in 2-3 Jahren nicht von 4.x% überrascht werden und der Markt dann mit Immobilien geflutet wird (so wie es zur Housing Bubble in USA mit variablen Zinsen gewesen ist). Ansonsten haben wir wieder eine Massenpanik und einen Tsunami.

Kaufen macht bei aktuellen Preisen in Großstädten sowieso keinen Sinn, da Mieten um Welten günstiger ist und Papa Staat noch sicherstellst, dass der Mietpreisdeckel die Mieten in Schach hält.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Sehe ich genau wie du.
Fand es schon suspekt das jeder sich eine Immobilie leisten konnte. Jetzt ist es wieder wie früher das nur die Wohlbetuchten das können.
Dadurch bleibt die Nachbarschaft anspruchsvoll.

Und es ist natürlich auch wichtig das die Preise für die guten Immobilien weiterhin so bleiben damit nicht wieder jeder mitbieten kann. Ich jedenfalls bin sehr froh über den Zinsanstieg um eine gewisse Klientel fernzuhalten vor dem Luxus einer Immobilie. Für diese Klientel bleiben ja die Alten sanierungsbedürftigen Immobilien in schlechter Lage die sie von mir aus zum Dumping Preis haben dürfen. Damit wäre allen geholfen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Ich bin so froh das dieser Immobilienwahnsinn der letzten Jahre endlich aufhört. Das Sinken der Preise führt endlich dazu das niemand mehr verkauft und das die Leute mal zur Ruhe kommen. Für uns war das teilweise echt ätzend jede Woche von irgendwelchen Maklern oder wildfremden Leuten gefragt zu werden ob wir verkaufen wollen. Jetzt fragt keiner mehr da keiner mehr einen Kredit bekommt. Also find top Situation weil wir eh unser Haus in 30 oder 40 Jahren unseren Kindern vererben.

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WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Wir werden uns wieder Multiples annähern, die früher die Normalität waren.

Das sehe ich genauso, allerdings wird dieses denke ich weniger über sinkende Preise sondern vielmehr durch die steigenden Löhne und Mieten in den kommenden Jahren erreicht. Die Immobilienpreise werden denke ich stagnieren und bei unsarnierten Altbauten leicht sinken. Bis das "Gleichgewicht" wieder hergestellt ist wird es sicherlich ein paar Jahre dauern, ab dann werden die Immobilienpreise jedoch auch wieder steigen.

Btw. ist es schon erschreckend auffällig wie oft solche Aussagen wie "selten so ein Blödsinn/Schwachsinn gelesen" oder dass jemand "schlichtweg keine Ahnung hat" hier im Thread aufzufinden ist. Das macht die eigene Meinung/Aussage/These auch nicht besser und zeugt eher davon, dass man selber keine sachliche Diskussion führen kann ohne jemanden anderen zu diskreditieren.

"Sinkende Preise" wird und darf es auf keinen Fall geben - ich habe mein Haus am Peak gekauft und "alles richtig gemacht". Mehr als 0.00001% Preisrückgang ist für mich unvorstellbar!!

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Um den multiple von 40 ( 2021 oft gesehen) auf 20 ( war früher mal die oft genannte Obergrenze) abzubauen, müssten sich die Kaltmieten verdoppeln. Das sehe ich die kommenden 15 Jahre eher nicht.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Wir werden uns wieder Multiples annähern, die früher die Normalität waren.

Das sehe ich genauso, allerdings wird dieses denke ich weniger über sinkende Preise sondern vielmehr durch die steigenden Löhne und Mieten in den kommenden Jahren erreicht. Die Immobilienpreise werden denke ich stagnieren und bei unsarnierten Altbauten leicht sinken. Bis das "Gleichgewicht" wieder hergestellt ist wird es sicherlich ein paar Jahre dauern, ab dann werden die Immobilienpreise jedoch auch wieder steigen.

Btw. ist es schon erschreckend auffällig wie oft solche Aussagen wie "selten so ein Blödsinn/Schwachsinn gelesen" oder dass jemand "schlichtweg keine Ahnung hat" hier im Thread aufzufinden ist. Das macht die eigene Meinung/Aussage/These auch nicht besser und zeugt eher davon, dass man selber keine sachliche Diskussion führen kann ohne jemanden anderen zu diskreditieren.

antworten

Ihr alle mit eurem verkaufen :-))))
Warum sollte ich unter wert verkaufen wenn ich vermieten kann ? Alle haben die letzten Jahre zu super günstigen Zinsen gekauft. Warum um Himmels Willen sollten diese Menschen ihre Immobilien unter dem Wert für den sie gekauft haben verkaufen ? Das muss mir echt jemand erklären. Da vermiete ich doch lieber. Die Löhne steigen ja jetzt auch alle wie man bei der ig Chemie sieht und damit können die Mieten wieder anziehen. Ihr habt wirklich komische Vorstellungen von Finanzen. :-)) echt amüsant zu behaupten die Menschen z.b . die eine Immobilie für 500 tsd gekauft haben mit einem Zins von 1% auf 25 Jahre diese jetzt für 300 tsd verkaufen müssen. Darüber kann ich wirklich nur lachen.

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Prozent Zinsen gabs früher schonmal, ist auch keiner dran gestorben

Nur dass es früher genug Angebot gab und noch keine 3 Millionen neue Bürger in Deutschland gewohnt haben. Da hat der Verkäufer teilweise noch Geld drauflegen müssen damit der Interessent nicht abspringt.

antworten

Mag sein, das Problem ist doch, dass bei der Regierung ganz schnell ein Aufschrei kommt, wenn die Mieten zu hoch sind.
Im Grunde ist meiner Meinung nach der "Plan" ganz einfach. Hohe Inflation möglichst ohne Lohnsteigerung. Folglich Länder wie Italien und co werden entschuldet und man wird dazu noch Konkurrenzfähig weil die Löhne runter gehen.
WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

Wir werden uns wieder Multiples annähern, die früher die Normalität waren.

Das sehe ich genauso, allerdings wird dieses denke ich weniger über sinkende Preise sondern vielmehr durch die steigenden Löhne und Mieten in den kommenden Jahren erreicht. Die Immobilienpreise werden denke ich stagnieren und bei unsarnierten Altbauten leicht sinken. Bis das "Gleichgewicht" wieder hergestellt ist wird es sicherlich ein paar Jahre dauern, ab dann werden die Immobilienpreise jedoch auch wieder steigen.

Btw. ist es schon erschreckend auffällig wie oft solche Aussagen wie "selten so ein Blödsinn/Schwachsinn gelesen" oder dass jemand "schlichtweg keine Ahnung hat" hier im Thread aufzufinden ist. Das macht die eigene Meinung/Aussage/These auch nicht besser und zeugt eher davon, dass man selber keine sachliche Diskussion führen kann ohne jemanden anderen zu diskreditieren.

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WiWi Gast schrieb am 19.10.2022:

10% Prozent Zinsen gabs früher schonmal, ist auch keiner dran gestorben

Der Vergleich mit den 70/80ern hinkt. Damals waren die Zinsen real positiv. Vor, während und auch nach der inflationären Phase.
Dieses mal waren die Zinsen vor der inflationären Phase real negativ und sind momentan sogar extrem negativ ca -6%. Der risikolose positive Realzins wird auch nicht mehr zurück kommen. Das hat demographische und makroökonimische Gründe auf die ich hier nicht eingehen möchte.

Daher werden die Zinsen auch wieder zurück gehen sobald die Inflation im Griff ist. Das kann allerdings noch 3,4,5 oder sogar 6 Jahre dauern. Diejenigen, die es schaffen Einkommen und Mietrenditen mit der Inflation zu entwickeln werden auch in dieser Phase gewinnen. Das trifft natürlich nicht auf jeden zu, insbesondere auf nicht jene die wenigere gefragte Tätigkeiten/Mietobjekte auf dem Arbeitsmarkt anbieten, aber auf die schwachen hat der Markt noch nie Rücksicht genommen. Diese Personen müssen auf den Staat hoffen.

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WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Ihr alle mit eurem verkaufen :-))))
Warum sollte ich unter wert verkaufen wenn ich vermieten kann ? Alle haben die letzten Jahre zu super günstigen Zinsen gekauft. Warum um Himmels Willen sollten diese Menschen ihre Immobilien unter dem Wert für den sie gekauft haben verkaufen ? Das muss mir echt jemand erklären. Da vermiete ich doch lieber. Die Löhne steigen ja jetzt auch alle wie man bei der ig Chemie sieht und damit können die Mieten wieder anziehen. Ihr habt wirklich komische Vorstellungen von Finanzen. :-)) echt amüsant zu behaupten die Menschen z.b . die eine Immobilie für 500 tsd gekauft haben mit einem Zins von 1% auf 25 Jahre diese jetzt für 300 tsd verkaufen müssen. Darüber kann ich wirklich nur lachen.

Lies einfach den thread, da werden massenweise Gründe genannt. Ebenso für die Gegenposition. Man muss sich nicht alles noch einmal erklären lassen.

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WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Ihr alle mit eurem verkaufen :-))))
Warum sollte ich unter wert verkaufen wenn ich vermieten kann ? Alle haben die letzten Jahre zu super günstigen Zinsen gekauft. Warum um Himmels Willen sollten diese Menschen ihre Immobilien unter dem Wert für den sie gekauft haben verkaufen ? Das muss mir echt jemand erklären. Da vermiete ich doch lieber. Die Löhne steigen ja jetzt auch alle wie man bei der ig Chemie sieht und damit können die Mieten wieder anziehen. Ihr habt wirklich komische Vorstellungen von Finanzen. :-)) echt amüsant zu behaupten die Menschen z.b . die eine Immobilie für 500 tsd gekauft haben mit einem Zins von 1% auf 25 Jahre diese jetzt für 300 tsd verkaufen müssen. Darüber kann ich wirklich nur lachen.

IG Chemie ist unter inflationsausgleich und das als wohl eine der stärksten Gewerkschaften...

Verkauft wird idR wenn man muss, also Scheidung, Tod, whatever
Das kann auch ganz einfach ein Ortswechsel sein, ein EFH in 500km Entfernung ist nervig zu vermieten.

antworten

Ja ehrlich, alle Angebote die irgendwo stehen müssen von völlig Bekloppten eingestellt sein, generell überhaupt irgendwas zu verkaufen, egal was, total irrational.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Ihr alle mit eurem verkaufen :-))))
Warum sollte ich unter wert verkaufen wenn ich vermieten kann ? Alle haben die letzten Jahre zu super günstigen Zinsen gekauft. Warum um Himmels Willen sollten diese Menschen ihre Immobilien unter dem Wert für den sie gekauft haben verkaufen ? Das muss mir echt jemand erklären. Da vermiete ich doch lieber. Die Löhne steigen ja jetzt auch alle wie man bei der ig Chemie sieht und damit können die Mieten wieder anziehen. Ihr habt wirklich komische Vorstellungen von Finanzen. :-)) echt amüsant zu behaupten die Menschen z.b . die eine Immobilie für 500 tsd gekauft haben mit einem Zins von 1% auf 25 Jahre diese jetzt für 300 tsd verkaufen müssen. Darüber kann ich wirklich nur lachen.

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WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

10% Prozent Zinsen gabs früher schonmal, ist auch keiner dran gestorben

Der Vergleich mit den 70/80ern hinkt. Damals waren die Zinsen real positiv. Vor, während und auch nach der inflationären Phase.
Dieses mal waren die Zinsen vor der inflationären Phase real negativ und sind momentan sogar extrem negativ ca -6%. Der risikolose positive Realzins wird auch nicht mehr zurück kommen. Das hat demographische und makroökonimische Gründe auf die ich hier nicht eingehen möchte.

Ich kenne die "Japan"-Theorie von der zwingenden Zinslosigkeit alternder Gesellschaften. Bis jetzt wurde sie nur nie in der Praxis getestet und hat daneben auch ein paar Nebenwirkungen, die makroökonomischer Irrsinn sind.

Und überhaupt wäre ich heutzutage extrem vorsichtig, wenn jemand schreibt, dass Zinsen sowieso nicht mehr steigen oder zurückkommen werden aus diesen und jenen Gründen.

Denn das wurde auch zehn Jahre lang behauptet mit Verweis auf den dann angeblich drohenden sofortigen Bankrott aller südeuropäischer EU-Staaten. Wie wir heute aber ja wissen, ist es völlig anders gekommen und wir haben inzwischen 400 % höhere Zinsen.

antworten

In meinem Tätigkeitsgebiet - Fröndenberg und Umgebung - sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren sicherlich angestiegen; sie sind aber (bisher) noch human. Viele Dortmunder bzw. Menschen aus dem nahe gelegenen Ruhrgebiet bevorzugen derzeit lieber die „Landflucht“, da es hier nicht nur besser bezahlbare Immobilien und Grundstücke gibt, sondern auch das Leben in ländlichen Gefilden oder in einer Kleinstadt an Wertschätzung gewonnen haben. Dafür nimmt man sogar einen etwas längeren Weg zur Arbeit in Kauf. Der gegenwärtige Zinsanstieg ist laut meinen Erfahrungen bei Finanzierungen in meiner Region noch realisierbar, erst recht bei wirtschaftlich gut betagten Doppelverdienern. Diejenigen, die vor gut einem Jahr noch auf kurz und knapp finanzieren konnten, haben es allerdings im Moment wesentlich schwerer als vorher. Trotz des weiterhin bestehenden Bedarfs an Immobilien/Baugrundstücken zum Kauf sehe ich mich als Immobilienmakler in der absoluten Pflicht, die entsprechenden Kaufpreise regional marktgerecht zu ermitteln. Wenn ein Verkäufer weitaus mehr erzielen möchte, und ich davon in keiner Weise überzeugt bin, verzichte ich lieber auf diesen Auftrag. Es macht nämlich überhaupt keinen Sinn, ein überteuertes Angebot zum ewigen Lückenfüller werden zu lassen, nur um mein Angebotsrepertoire augenscheinlich aufzufüllen. Am Ende hat sich meine Einstellung letztlich immer bewährt. Und ich finde: Hier zeigt sich u. a. die Qualität eines Maklers, wenn dieser stets auf seine eigenen Überzeugungen setzt. Dies heißt ebenfalls, dass mit überzogenen Immobilienpreisen am Markt - ungeachtet der noch vorhandenen Nachfrage - nicht übertrieben werden sollte und derartig überspitzte Zusicherungen durch einen Makler, nur um an den Auftrag zu gelangen, kein ausschlaggebender Faktor oder Entscheidungsgrund für den Verkäufer sein dürfen. Am Ende soll ja de facto ein erfolgreicher Verkauf vollzogen werden, der Verkäufer zufrieden stellt und Käufer glücklich macht - preislich wie emotional.

Manuel Korte - Inhaber von Korte Immobilien Fröndenberg
Immobilienmakler für Fröndenberg und Umgebung
Webseite: www.korte-immobilien.de

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der 5 Jährige Bauzins ist jetzt teurer als der 10Jährige. Eine sehr ungewöhnliche Situation, was kann man daraus ableiten?

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

der 5 Jährige Bauzins ist jetzt teurer als der 10Jährige. Eine sehr ungewöhnliche Situation, was kann man daraus ableiten?

Dass der 10-jährige nach oben nachzieht. Wie immer, wenn diese Konstellation sich einstellt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

der 5 Jährige Bauzins ist jetzt teurer als der 10Jährige. Eine sehr ungewöhnliche Situation, was kann man daraus ableiten?

Das damit gerechnet wird, dass die Zinsen wieder sinken

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

der 5 Jährige Bauzins ist jetzt teurer als der 10Jährige. Eine sehr ungewöhnliche Situation, was kann man daraus ableiten?

Das man kurzfristig die Zinsentwicklung sich nicht raut zu prognostizieren.

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WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

der 5 Jährige Bauzins ist jetzt teurer als der 10Jährige. Eine sehr ungewöhnliche Situation, was kann man daraus ableiten?

Inverse Zinskurve. Gibt es z. B. bei der Erwartung zukünftig sinkender Zinssätze.

antworten

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

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Du meinst die IG Chemie akzeptiert für das einen Reallohnverlust von 7 Prozent oder?

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Ihr alle mit eurem verkaufen :-))))
Warum sollte ich unter wert verkaufen wenn ich vermieten kann ? Alle haben die letzten Jahre zu super günstigen Zinsen gekauft. Warum um Himmels Willen sollten diese Menschen ihre Immobilien unter dem Wert für den sie gekauft haben verkaufen ? Das muss mir echt jemand erklären. Da vermiete ich doch lieber. Die Löhne steigen ja jetzt auch alle wie man bei der ig Chemie sieht und damit können die Mieten wieder anziehen. Ihr habt wirklich komische Vorstellungen von Finanzen. :-)) echt amüsant zu behaupten die Menschen z.b . die eine Immobilie für 500 tsd gekauft haben mit einem Zins von 1% auf 25 Jahre diese jetzt für 300 tsd verkaufen müssen. Darüber kann ich wirklich nur lachen.

antworten

Der Einkäufer schrieb am 20.10.2022:

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

der 5 Jährige Bauzins ist jetzt teurer als der 10Jährige. Eine sehr ungewöhnliche Situation, was kann man daraus ableiten?

Das damit gerechnet wird, dass die Zinsen wieder sinken

Die Zinsstrukturkurve der Bunds sieht aber anders aus. Da haben wir aktuell etwa folgende Zinssätze:

• 5Y: 2,23%
• 10Y: 2,40%
• 15Y: 2,57%
• 30Y: 2,38%

Ist also auch invers, aber erst hinten raus. Von daher würde ich mir da nicht zu starke Hoffnungen machen, dass die Zinsen zeitnah wieder sinken werden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

Das ist leider ein Trugschluss, den viele haben.
Immobilien gleichen langfristig die Inflation aus, reagieren aber auf Änderungen der Inflation kurz- bis mittelfristig erstmal gegenteilig. Dazu gibt es genug Studien und auch der simple Vergleich von Immobilienpries-Indizes mit der Inflationsrate stützt das.
Neben den Effekten, die du schon genannt hast, gibt es noch weitere:

• Anteil des EK reduziert sich, da das gesparte EK nicht mitinflationiert
• Bei ansteigender Inflation ziehen die Gehälter oftmals erst später nach, das sehen wir auch jetzt. Dadurch weiterer Kaufkraftverlust.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

Kommt drauf an, ob du einen hohen Kredit auf einer Immobilie hast. Deine Kreditkosten bleiben während der Zinsbindung nominal konstant, was ein großer Vorteil während einer Inflationsphase ist. Und bei Eigennutzung ist der Verkaufspreis lange egal, sofern nicht so etwas wie Scheidung oder Umzug ansteht.

antworten

Das gleiche hast du aber bei Aktien. Muss sagen, auch als Ökonom ist es wirklich schwierig für mich nachzuvollziehen. Jedoch würde ich Mal behaupten, dass der Zusammenhang auf Lange Sicht doch richtig.

Wenn ich noch ein Mal drüber nachdenke, dann schützen Sachwerte vor Inflation wenn diese Konstant ist und sich auch der Leitzins nicht ändert.

@An die Ökonomen hier, wäre interessant ob ne Vernünftige Erklärung / Theorie vorhanden ist für die Situation wo die Leitzinsen eben langsam anziehen um die Inflation zu bekämpfen. Irgendwie ist es doch gefühlt ein Widerspruch, da für 2022 wohl Cash am besten war.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

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Jo und weil es nervig ist zu vermieten, verkauft man die Immobilie einfach mit 200k Verlust. Klingt absolut logisch.

Gegen Tod des Partners sind (behaupte ich einfach mal) >90% der Besitzer in Form von RLV abgesichert.

Fazit: Es MUSS (fast) niemand verkaufen.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Ihr alle mit eurem verkaufen :-))))
Warum sollte ich unter wert verkaufen wenn ich vermieten kann ? Alle haben die letzten Jahre zu super günstigen Zinsen gekauft. Warum um Himmels Willen sollten diese Menschen ihre Immobilien unter dem Wert für den sie gekauft haben verkaufen ? Das muss mir echt jemand erklären. Da vermiete ich doch lieber. Die Löhne steigen ja jetzt auch alle wie man bei der ig Chemie sieht und damit können die Mieten wieder anziehen. Ihr habt wirklich komische Vorstellungen von Finanzen. :-)) echt amüsant zu behaupten die Menschen z.b . die eine Immobilie für 500 tsd gekauft haben mit einem Zins von 1% auf 25 Jahre diese jetzt für 300 tsd verkaufen müssen. Darüber kann ich wirklich nur lachen.

IG Chemie ist unter inflationsausgleich und das als wohl eine der stärksten Gewerkschaften...

Verkauft wird idR wenn man muss, also Scheidung, Tod, whatever
Das kann auch ganz einfach ein Ortswechsel sein, ein EFH in 500km Entfernung ist nervig zu vermieten.

antworten

Dann bist du anscheinend kein Ökonom.

Immobilien sind immer vorrangig zinsabhängig.

Einen Schutz vor massiven Wertverlust bieten Immobilien nur bei Hyperinflation, da der Wert natürlich nicht mit dem Papiergeld ins Bodenlose sinkt.

Gaps bei Kursen oder Transaktionen bedeuten vor allem eins: das es bald rasant nach unten geht. Weil die Lücke einfach zu groß ist.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

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Guter Punkt, dass Sachwerte (wie Immobilien und Aktien) gut vor Hyperinflation schützen, aber nicht bei moderater Inflation.

Hinzukommt: Der Vergleich "Cash vs. Sachwerte - Cash verliert haushoch verglichen mit Sachwerten bei Inflation" übersieht noch etwas anderes: Dass, wie vom Vorposter angemerkt, solange die Inflation moderat ist - keine unkontrollierte Hyperinflation - es generell positive Realzinsen gibt, vielelicht nicht die letzten 15 Jahre, aber die 60 Jahre davor.
Zum Beispiel: in den 70er Jahren gab es relativ hohe Inflation, verglichen mit der heutigen, nur über längere Zeiträume (kann uns auch noch blühen - wer weiss). Aber gleichzeitig waren die Zinsen noch höher als die Inflation, so dass Leute mit Cashbeständen, die Geld normal riskfree angelegt haben, eben nicht unter der Inflation gelitten haben, genauso wenig wie Immobilienbesitzer, oder, sogar *weniger* als Immobilienbesitzer.

Ich habe einfach mal gesucht nach "average real interest rate 1950-2000" und bei Worldbank ein Diagramm gesehen, wo die real intest rate in den USA einen Mittelwert von etwa 4% in diesem Zeitraum hat.

Zum Vergleich: Case & Shiller, die ökonomen die den Case Shiller Index für Häuserpreise in den USA erstellt haben, hatten mal herausgefunden, dass z.B. von 1900-2000 der jährliche Zuwachs von Immobilien gerade mal 1% ist, als deutlich weniger als Cash.

So dass (wie gesagt, von dne letzten 20 Jahren abgesehen), wohl Aktien > Risk-free Zinsen > Immobilien.

Immobilien bescheren dem "kleinen Sparer" dessen ganzes Vermögen quasi sein Haus ist jedoch 2 Vorteile gegenüber den anderen:

1. mit einmal Hausgekauft und Kreditvertrag abgeschlossen wird er jeden Monat "gezwungen" zu sparen, anstatt mit einem Aktiendepot/Sparkonto wo man auch mal Monate des Sparens ausfallen lassen kann. Gleiches Prinzip haben Lebensversicherungen. Deren Hauptvorteil ist dass die Sparer zum Sparen gezwungen werden, nicht dass die Leistungen oder Renditen irgendwie vorteilhaft wären.

2. Die extrem hohe leverage mit nur 20% EK im Regelfall -> 5x Hebel. Diesen Vorteil hat man bei Aktien nicht, wo man höchstens 2x hebeln kann, und selbst das die allerwenigsten machen.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Dann bist du anscheinend kein Ökonom.

Immobilien sind immer vorrangig zinsabhängig.

Einen Schutz vor massiven Wertverlust bieten Immobilien nur bei Hyperinflation, da der Wert natürlich nicht mit dem Papiergeld ins Bodenlose sinkt.

Gaps bei Kursen oder Transaktionen bedeuten vor allem eins: das es bald rasant nach unten geht. Weil die Lücke einfach zu groß ist.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

10% Prozent Zinsen gabs früher schonmal, ist auch keiner dran gestorben

Nur dass es früher genug Angebot gab und noch keine 3 Millionen neue Bürger in Deutschland gewohnt haben. Da hat der Verkäufer teilweise noch Geld drauflegen müssen damit der Interessent nicht abspringt.

Und frueher gab es die Moeglichkeit die Kreditzinsen in der eigenen Steuererklaerung anzusetzen und ich glaube sogar mit Afa der eigenen Wohnung die eigene Steuerbelastung weiter zu druecken. Kann man doch mit heute alles nicht vergleichen.

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Die Bauzinsen steigen unaufhaltsam wieder. Mittlerweile das höchste Niveau der letzten 11 Jahre

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Ich habe mir das aktuelle Video von Beck auch angesehen. Er erwartet fallende Preise für wenig attraktive Kapitalanlagen. Bei Häusern neuerer Baujahre bzw. guter Wohnlagen, die für Eigennutzer interessant sind erwartet er keine Preisrückgänge, weil es für solche Objekte ausreichend viele Interessenten gibt, die teilweise keine Finanzierung brauchen.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

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Da kann ich mir schon wieder auf die Schulter klopfen das ich vor 2 Jahren für 1% auf 25 Jahre abgeschlossen habe :-))))
Ich kann mich jetzt die nächsten sage und schreibe 23 Jahre zurücklehnen und hoffen das die Inflation weiter so geht damit meine Schulden am Wert verlieren. Das coolste wäre wenn 100 tsd € bald soviel wert wären wie 10 tsd. Dann könnte ich mit einem Schlag das Haus abbezahlen :-)

WiWi Gast schrieb am 21.10.2022:

Die Bauzinsen steigen unaufhaltsam wieder. Mittlerweile das höchste Niveau der letzten 11 Jahre

antworten

Durch den Umstand fallen aber auch die Immobilienpreise stark. Der höhere Zins muss ausgeglichen werden. Am Ende frisst der Wertverlust des Hauses wohl wieder einen guten Teil auf. Viel gewonnen hast dabei am Ende auch nicht.
Diese Inflation wird aber auch keine Jahre anhalten... Ist also ohnehin nur ein kleiner Anteil auf 25 Jahre.

Allerdings wars dennoch der Beste Einstiegszeitpunkt für dich :)

WiWi Gast schrieb am 21.10.2022:

Da kann ich mir schon wieder auf die Schulter klopfen das ich vor 2 Jahren für 1% auf 25 Jahre abgeschlossen habe :-))))
Ich kann mich jetzt die nächsten sage und schreibe 23 Jahre zurücklehnen und hoffen das die Inflation weiter so geht damit meine Schulden am Wert verlieren. Das coolste wäre wenn 100 tsd € bald soviel wert wären wie 10 tsd. Dann könnte ich mit einem Schlag das Haus abbezahlen :-)

WiWi Gast schrieb am 21.10.2022:

Die Bauzinsen steigen unaufhaltsam wieder. Mittlerweile das höchste Niveau der letzten 11 Jahre

antworten

Das kann man aber nicht ernst nehmen.

Ich kenne alleine aus meinem privaten Umfeld schon zwei Paare, deren Finanzierung geplatzt ist. Danach ist der Verkäufer einmal sogar mit Nachlässen beim Kaufpreis entgegengekommen (10% Nachlass).

Die Käufer ohne Bedarf an Fremdkapital gibt es, aber machen nur einen Bruchteil aus und tragen daher wenig zur Preisbindung im Markt bei.

WiWi Gast schrieb am 21.10.2022:

Ich habe mir das aktuelle Video von Beck auch angesehen. Er erwartet fallende Preise für wenig attraktive Kapitalanlagen. Bei Häusern neuerer Baujahre bzw. guter Wohnlagen, die für Eigennutzer interessant sind erwartet er keine Preisrückgänge, weil es für solche Objekte ausreichend viele Interessenten gibt, die teilweise keine Finanzierung brauchen.

WiWi Gast schrieb am 20.10.2022:

Andreas Beck wurde hier ja oft sehr belächelt. Im Moment passiert aber genau das, was er vorhergesagt hat:
Nachfrage geht zurück
Verkäufer sind nicht bereit zu niedrigeren Preisen zu verkaufen
Es finden erstmal keine Transaktionen statt (zu großer GAP zwischen Preisvorstellung des Verkäufers und zahlungsbereitschaft des Käufers)

Als nächster Schritt werden vermutlich die Immobilienpreise (leicht) zurück gehen...

interessant finde ich generell den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Inflation. Bis vor kurzem dachte ich immer Immobilien wären der ultimative inflationsschutz. Aktuell ist aber das Gegenteil wahr: Inflation => Zinserhöhung => sinkende Kaufkraft => sinkende Immobilienpreise (zumindest real)

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