Klare Zustimmung, 280k für eine halbwegs anständige Wohnung in Mainz, das muss man sogar erst mal finden, da zahlt man in den Vororten schon erheblich mehr.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das durchschnittliche Nettoeinkommen in D beträgt 23.637 EUR. Das sind knapp 2.000 pro Monat. Der Median liegt etwas darunter, also verdient die Mitte vllt 1.700-1.800 Netto pro Monat.

Das ist also der Normalverdiener.

Jetzt kannst du uns gerne mal vorrechnen wie dieser Normalverdiener in den meisten Städten eine 2-3 Zimmerwohnung kaufen konnte. Selbst in mittleren Großstädten wie Mainz zahlte man 4.000 pro qm. Für 2-3 Zimmer und 70qm sind das 280.000 EUR. Mit 1% Zins und 3% Tilgung sind das etwas über 900 EUR, mit Wohngeld und Nebenkosten wie Heizung und Strom landet man bei locker 1.300 EUR. Bei 1.800 Netto als Normalverdiener also stolze 72% des Nettoeinkommens für die eigene Immobilie!

Bei einer 100% Finanzierung hast du aber keine 1% bekommen, sondern mit Risikoaufschlag im absoluten Tief 1,3-1,5% Zins auf 15 Jahre.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Du lebst davon, was die früheren Generationen aufgebaut haben. Infrastruktur etc, das wird alles nun zunichte gemacht, auch dank des Wahlverhaltens deiner Generation.

Bis Anfang 2022 konnten sich Normalverdiener in den meisten Städten Immobilien mit 100% Finanzierung kaufen - solche Bedingungen kommen so bald nicht wieder. Wer nur jammert, hat diese Chancen natürlich verpasst.

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WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Die Immobilienpreise sinken aber nur für die Art von Immobilien die zu Hauf auf dem Markt kommen und für die Immobilien die dringend verkauft werden müssen.
In der Vergangenheit haben aber viele verkauft um einfach neu zu bauen. Reiner Luxus und ohne Not. Jedoch wird das keiner mehr machen wenn derjenige günstig verkauft und teuer neu bauen muss.

Und genau das wird derzeit von den Statistiken aufgezeigt.
Alte Häuser die Leer stehen, geerbte Immobilien die nicht gehalten werden wollen, Alte Scheidungshäuser, Alte Häuser aufgrund von Umzug sinken im Preis,

Alle Häuser ab Baujahr 2000 steigen weiterhin da wenige auf dem Markt.

Also bitte nicht alle Immobilien auf einen Haufen werfen bei solchen Statistiken.

Es könnte sein, dass der Beleihungswert fällt. So what? Das ist dem Verkäufer einer ETW oder eines EFHs erst mal egal. Es gibt immer noch genug Käufer, die nur eine geringe Finanzierung brauchen. Oder gar keine.

Ein EFH ist kein Anlageobjekt, sondern wird in der Regel von Menschen im Alter der Familiengründung gekauft. Diese bezahlen nur in den seltensten Fällen bar in eigenem Cash, da man im Alter um die 35-40 Jahre keine € 500.000 mal eben so flüssig auf dem Konto rumliegen hat.

Die von dir als Rettungsanker für die Preise genannte Käuferschicht dürfte daher in jedem Fall nur einen winzigen Bruchteil an EFH-Käufern ausmachen und ist nicht in der Lage, das derzeit rasant wachsende Angebot am Immobilienmarkt vollständig zu konsumieren.

Ergo: Es bildet sich ein Gap. Folge: Die Preise sinken. Tun sie ja bereits nachweislich. Und das geht auch so weiter, solange die Zinsen nicht wieder gen 1% und weniger sinken. Ist nur für manche eben schwer zu akzeptieren.

Kleine Anmerkung dazu: Verkaufspreise können immer nur für Assets sinken, die auch real am Markt verkauft werden, alles andere sind nämlich Buchwerte. Aber auch die können natürlich schrumpfen und zwar in der Bilanz.

Genau das wird übrigens jetzt den ganzen Immobilienkonzernen widerfahren, die nach IFRS bilanzieren. Was so gut wie alle sind. Die haben in der Vergangenheit nämlich gerne den irrational überblähten Hype-Wert ihres Immobilienbestandes bilanziert, um so den Börsenwert hochzutreiben. Und mit den nun fallenden Immobilienpreisen geht es jetzt rasant in die andere Richtung, hier werden wird bald einen richtigen Erdrutsch sehen, sobald die Wirtschaftsprüfer durch die Bilanzen durch sind.

Als Folge der Wertkorrektur müssen sie nämlich zwingend Immobilien im großen Stil abstoßen, weil die Banken ein gesundes Verhältnis von Krediten zu Werten sehen wollen - und Kredite haben Vonovia und Co. im hohen zweistelligen Milliardenwert aufgenommen.

Und verkaufen werden sie natürlich das Tafelsilber zuerst, denn dafür bekommen sie noch halbwegs anständige Preise.

Was das mit den Immobilienpreisen in Deutschland macht, wenn diese Milliardenbestände auf einen Schlag auf den Markt gekübelt werden, kann sich jeder WiWi selber ausrechnen.

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Aha...habe mir die Mühe gemacht und Mainz+280.000k ohne weitere Einschränkungen bei Immoscout eingegeben und erhalte 118 Wohnungen.

Natürlich will jetzt jeder eine Wohnung in Arbeitsnähe, Bodenheizung, Glasfaserinternet, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, usw. in der Nähe haben und da wird es nunmal aktuell nichts mit 280k, aber das gejammere ist natürlich ganz groß - es gibt keine Wohnungen für meinen Preis.

Einfach mal die Ansprüche mit den Möglichkeiten in Einklang bringen.
Denn ich nehme es niemandem ab, dass früher jeder LKW Fahrer sich ein Haus, oder Wohnung in der höchsten Austattungsstufe und mit null Eigenleistung hingestellt hat.

Keiner ist bereit heute Abstriche zu machen, aber jammern dass der LKW Fahrer ja ein Haus hat welcher er früher bestimmt zur Hälfte in Eigenleistung aufbaute, oder massiv durch durch Familie/Freunde unterstütz wurde und ganz bestimmt nicht mit best möglicher Qualtät gebaut hat, das klammern hier viele einfach mal aus...gut dass ich bereits 2 Wohnungen seit 2017+2022 gekauft habe, hätte ich auf de Jammerer gehört, wäre ich heute nocht in Miete

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Klare Zustimmung, 280k für eine halbwegs anständige Wohnung in Mainz, das muss man sogar erst mal finden, da zahlt man in den Vororten schon erheblich mehr.

Das durchschnittliche Nettoeinkommen in D beträgt 23.637 EUR. Das sind knapp 2.000 pro Monat. Der Median liegt etwas darunter, also verdient die Mitte vllt 1.700-1.800 Netto pro Monat.

Das ist also der Normalverdiener.

Jetzt kannst du uns gerne mal vorrechnen wie dieser Normalverdiener in den meisten Städten eine 2-3 Zimmerwohnung kaufen konnte. Selbst in mittleren Großstädten wie Mainz zahlte man 4.000 pro qm. Für 2-3 Zimmer und 70qm sind das 280.000 EUR. Mit 1% Zins und 3% Tilgung sind das etwas über 900 EUR, mit Wohngeld und Nebenkosten wie Heizung und Strom landet man bei locker 1.300 EUR. Bei 1.800 Netto als Normalverdiener also stolze 72% des Nettoeinkommens für die eigene Immobilie!

Bei einer 100% Finanzierung hast du aber keine 1% bekommen, sondern mit Risikoaufschlag im absoluten Tief 1,3-1,5% Zins auf 15 Jahre.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Du lebst davon, was die früheren Generationen aufgebaut haben. Infrastruktur etc, das wird alles nun zunichte gemacht, auch dank des Wahlverhaltens deiner Generation.

Bis Anfang 2022 konnten sich Normalverdiener in den meisten Städten Immobilien mit 100% Finanzierung kaufen - solche Bedingungen kommen so bald nicht wieder. Wer nur jammert, hat diese Chancen natürlich verpasst.

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Viele reden hier von fallenden Immobilienpreise.
Dann zeigt doch mal was so günstig sein soll. Aber bitte keine Bruchbuden wo man nochmal 300k reinstecken muss.
Zeigt doch mal eine schöne Wohnung oder Haus Zentrumsnah zu einem günstigen Preis.

antworten

Ja als DINK geht die Rechnung auf, der Vorposter hat aber von Alleinverdienern gesprochen.
Wenn sich nichtmal DINKs in solchen Städten wenigstens eine 2-Zimmerwohung hypothetisch kaufen könnten, dann brauchen wir vom Rest der Bevölkerung gar nicht reden.
Und 4.000 pro QM war für die Stadt Mainz noch günstig angenommen.

Mittelfristig kommt dann ein Kind und dann brauchst du eine familientaugliche Immobilie.
Da musst du dann schon 400.000 hinblättern und liegst mit den Kosten bei 1,8k Budget pro Monat für dein bewohntes Objekt. Dann sind wir schon wieder bei einer Belastung von 50% des Einkommens. Plus du lässt Instandhaltungskosten völlig außer Acht!

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das Medianeinkommen eines Vollzeitbeschäftigten ist bei etwa 44k, also ca. 2,4k netto. Wenn man jetzt einen Partner hat, der nur noch mal 50% davon beisteuert, dann hat man ein Haushaltseinkommen von 3,6k netto.
Die von dir errechneten 1,3k sind etwa 35% davon und der Anteil wird bei jeder Gehaltserhöhung geringer.

antworten

Jemand mit 2,4k netto konnte in den letzten Jahren etwa bis zu 250k zu 100% finanzieren - dafür bekam man in den meisten Großstädten eine 2-3- Zimmerwohnung.

Entweder redet man von Singles (die nicht mehr als eine 2-3-Zimmerwohnung benötigen) oder von Familien (bei denen es realistisch ist, dass ein Partner mindestens 50% arbeitet - und sich dann auch eine 3-4-Zimmerwohnung, Reihenhaus oder ähnliches zusammen leisten können). Warum muss sich eine Einzelperson ohne große Ersparnisse in deinen Augen in Großstädten mehr als 3 Zimmer leisten können? In welchem Land und zu welcher Zeit war das schon mal möglich? Früher wurde obligatorisch mindestens 20-30% Eigenkapital vorausgesetzt, d.h. normalverdienende Berufsanfänger mit wenig Ersparnissen hatten anders als in den letzten Jahren kaum eine Chance.

Dass es normalverdienende Alleinerziehende schwieriger haben, insbesondere falls sie mehr als 3 Zimmer benötigen, ist klar und wohl nirgendwo auf der Welt anders.

Glaubst du, Mieter haben mit Instandhaltungskosten nichts zu tun? Vermieter müssen über die Kaltmiete ihre Kosten für Renovierungen, Kredit etc tragen - und die Kaltmiete zahlen die Mieter. Die Mieten steigen jetzt schon deutlich in den meisten Städten und das wird nicht besser, wenn immer mehr finanzkräftige potentielle Immobilienkäufer auf Mietwohnungen ausweichen.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Ja als DINK geht die Rechnung auf, der Vorposter hat aber von Alleinverdienern gesprochen.
Wenn sich nichtmal DINKs in solchen Städten wenigstens eine 2-Zimmerwohung hypothetisch kaufen könnten, dann brauchen wir vom Rest der Bevölkerung gar nicht reden.
Und 4.000 pro QM war für die Stadt Mainz noch günstig angenommen.

Mittelfristig kommt dann ein Kind und dann brauchst du eine familientaugliche Immobilie.
Da musst du dann schon 400.000 hinblättern und liegst mit den Kosten bei 1,8k Budget pro Monat für dein bewohntes Objekt. Dann sind wir schon wieder bei einer Belastung von 50% des Einkommens. Plus du lässt Instandhaltungskosten völlig außer Acht!

Das Medianeinkommen eines Vollzeitbeschäftigten ist bei etwa 44k, also ca. 2,4k netto. Wenn man jetzt einen Partner hat, der nur noch mal 50% davon beisteuert, dann hat man ein Haushaltseinkommen von 3,6k netto.
Die von dir errechneten 1,3k sind etwa 35% davon und der Anteil wird bei jeder Gehaltserhöhung geringer.

antworten

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das Medianeinkommen eines Vollzeitbeschäftigten ist bei etwa 44k, also ca. 2,4k netto. Wenn man jetzt einen Partner hat, der nur noch mal 50% davon beisteuert, dann hat man ein Haushaltseinkommen von 3,6k netto.
Die von dir errechneten 1,3k sind etwa 35% davon und der Anteil wird bei jeder Gehaltserhöhung geringer.

Das durchschnittliche Nettoeinkommen in D beträgt 23.637 EUR. Das sind knapp 2.000 pro Monat. Der Median liegt etwas darunter, also verdient die Mitte vllt 1.700-1.800 Netto pro Monat.

Das ist also der Normalverdiener.

Jetzt kannst du uns gerne mal vorrechnen wie dieser Normalverdiener in den meisten Städten eine 2-3 Zimmerwohnung kaufen konnte. Selbst in mittleren Großstädten wie Mainz zahlte man 4.000 pro qm. Für 2-3 Zimmer und 70qm sind das 280.000 EUR. Mit 1% Zins und 3% Tilgung sind das etwas über 900 EUR, mit Wohngeld und Nebenkosten wie Heizung und Strom landet man bei locker 1.300 EUR. Bei 1.800 Netto als Normalverdiener also stolze 72% des Nettoeinkommens für die eigene Immobilie!

Bei einer 100% Finanzierung hast du aber keine 1% bekommen, sondern mit Risikoaufschlag im absoluten Tief 1,3-1,5% Zins auf 15 Jahre.

Du lebst davon, was die früheren Generationen aufgebaut haben. Infrastruktur etc, das wird alles nun zunichte gemacht, auch dank des Wahlverhaltens deiner Generation.

Bis Anfang 2022 konnten sich Normalverdiener in den meisten Städten Immobilien mit 100% Finanzierung kaufen - solche Bedingungen kommen so bald nicht wieder. Wer nur jammert, hat diese Chancen natürlich verpasst.

antworten

Wir werden hier sowieso niemals auf einen Nenner kommen. Die Diskussionen zeigen ganz schön, wieso rational rechnende Menschen keine Eigentum erwerben, da es immer die gibt, die für die Wohnung 100% ihres Haushaltseinkommen hinlegen. Eigentum um jeden Preis - ich zahl doch keine Miete.
Der rational denkende/rechnende wundert/ärgert sich, dass die Wohnungen im Preis steigen und der andere ackert sich einen ab, ohne Instandhaltung usw. zu berücksichtigen und belehrt dann die, die neben dem Eigentum auch noch ein bisschen leben wollen. Der Mangel, und das ist das Hauptproblem, ist hausgemacht durch die Politik der letzten Jahre. Die Hauptwählerschaft (Rentokratie) ist versorgt, also alles dufte. Natürlich ist jeder der Meinung er habe es allein geschafft, Umstände werden kategorisch ausgeschlossen, heute ist eigentlich alles pillepalle. Jegliche Darstellung wird verharmlost und man habe es selbst ja überhaupt immer viel schlechter gehabt. "Die Alleinerziehende kann sich selbst mit Hartz 4 eine Wohnung in München kaufen, wenn sie nur will, aber sie ist nicht bereit Abstriche zu machen." Ich hoffe den Tag zu erleben an dem die Rationalen und Verständnisvollen mit ihrer Entscheidung recht behalten.

antworten

Nö, in der Miete ist die Instandhaltungsrücklage schon enthalten wie du sagst.

Bei der Annuität eben nicht.
Nichts anderes habe ich behauptet.

Hier wurde aber mal wieder die Instandhaltung bei Kauf unterschlagen. Das erhöht die wahren Kosten nämlich weiter.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Jemand mit 2,4k netto konnte in den letzten Jahren etwa bis zu 250k zu 100% finanzieren - dafür bekam man in den meisten Großstädten eine 2-3- Zimmerwohnung.

Entweder redet man von Singles (die nicht mehr als eine 2-3-Zimmerwohnung benötigen) oder von Familien (bei denen es realistisch ist, dass ein Partner mindestens 50% arbeitet - und sich dann auch eine 3-4-Zimmerwohnung, Reihenhaus oder ähnliches zusammen leisten können). Warum muss sich eine Einzelperson ohne große Ersparnisse in deinen Augen in Großstädten mehr als 3 Zimmer leisten können? In welchem Land und zu welcher Zeit war das schon mal möglich? Früher wurde obligatorisch mindestens 20-30% Eigenkapital vorausgesetzt, d.h. normalverdienende Berufsanfänger mit wenig Ersparnissen hatten anders als in den letzten Jahren kaum eine Chance.

Dass es normalverdienende Alleinerziehende schwieriger haben, insbesondere falls sie mehr als 3 Zimmer benötigen, ist klar und wohl nirgendwo auf der Welt anders.

Glaubst du, Mieter haben mit Instandhaltungskosten nichts zu tun? Vermieter müssen über die Kaltmiete ihre Kosten für Renovierungen, Kredit etc tragen - und die Kaltmiete zahlen die Mieter. Die Mieten steigen jetzt schon deutlich in den meisten Städten und das wird nicht besser, wenn immer mehr finanzkräftige potentielle Immobilienkäufer auf Mietwohnungen ausweichen.

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Ich habe weiter oben nicht die Annuität mit der Kaltmiete verglichen, sondern Annuität + Hausgeld in Höhe von im Beispiel 1030€ (hier sind Instandhaltungsrücklage und alle weiteren Nebenkosten enthalten) mit der Warmmiete von > 700 €.

Die Kaltmieten können jedoch bei Wohnraummangel überproportional steigen (mehr, als es die steigenden Instandhaltungskosten erfordern würden) - die Annuität bleibt fix und Immobilieneigentümer müssen nur den wahren Anstieg der Instandhaltungskosten tragen. Im übrigen stehen größere Renovierungsmaßnahmen auch nicht am laufenden Band an.

Auch die meisten Mietwohnungen werden ja höchstens nach dem Auszug des Mieters renoviert, oft noch nicht einmal dann, selbst wenn die Wohnung Jahrzehnte bewohnt wurde. Und Maßnahmen an Dach/Heizsystem/Fassade etc stehen im Normalfall nur alle paar Jahrzehnte an.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Nö, in der Miete ist die Instandhaltungsrücklage schon enthalten wie du sagst.

Bei der Annuität eben nicht.
Nichts anderes habe ich behauptet.

Hier wurde aber mal wieder die Instandhaltung bei Kauf unterschlagen. Das erhöht die wahren Kosten nämlich weiter.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Jemand mit 2,4k netto konnte in den letzten Jahren etwa bis zu 250k zu 100% finanzieren - dafür bekam man in den meisten Großstädten eine 2-3- Zimmerwohnung.

Entweder redet man von Singles (die nicht mehr als eine 2-3-Zimmerwohnung benötigen) oder von Familien (bei denen es realistisch ist, dass ein Partner mindestens 50% arbeitet - und sich dann auch eine 3-4-Zimmerwohnung, Reihenhaus oder ähnliches zusammen leisten können). Warum muss sich eine Einzelperson ohne große Ersparnisse in deinen Augen in Großstädten mehr als 3 Zimmer leisten können? In welchem Land und zu welcher Zeit war das schon mal möglich? Früher wurde obligatorisch mindestens 20-30% Eigenkapital vorausgesetzt, d.h. normalverdienende Berufsanfänger mit wenig Ersparnissen hatten anders als in den letzten Jahren kaum eine Chance.

Dass es normalverdienende Alleinerziehende schwieriger haben, insbesondere falls sie mehr als 3 Zimmer benötigen, ist klar und wohl nirgendwo auf der Welt anders.

Glaubst du, Mieter haben mit Instandhaltungskosten nichts zu tun? Vermieter müssen über die Kaltmiete ihre Kosten für Renovierungen, Kredit etc tragen - und die Kaltmiete zahlen die Mieter. Die Mieten steigen jetzt schon deutlich in den meisten Städten und das wird nicht besser, wenn immer mehr finanzkräftige potentielle Immobilienkäufer auf Mietwohnungen ausweichen.

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In inflationären Zeiten ist es rational, sich zu verschulden. Und zwar so hoch wie möglich, sofern die Kreditrate fix ist (was in Deutschland anders als in manch anderen Ländern fast immer der Fall ist) und von Anfang an gut tragbar ist. Schulden entwerten genauso wie Sparguthaben, und fixe Kreditraten inflationieren nicht mit.

Keine Bank vergibt einen Kredit, bei dem die Kreditrate 100% des Haushaltseinkommens beträgt.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Wir werden hier sowieso niemals auf einen Nenner kommen. Die Diskussionen zeigen ganz schön, wieso rational rechnende Menschen keine Eigentum erwerben, da es immer die gibt, die für die Wohnung 100% ihres Haushaltseinkommen hinlegen. Eigentum um jeden Preis - ich zahl doch keine Miete.
Der rational denkende/rechnende wundert/ärgert sich, dass die Wohnungen im Preis steigen und der andere ackert sich einen ab, ohne Instandhaltung usw. zu berücksichtigen und belehrt dann die, die neben dem Eigentum auch noch ein bisschen leben wollen. Der Mangel, und das ist das Hauptproblem, ist hausgemacht durch die Politik der letzten Jahre. Die Hauptwählerschaft (Rentokratie) ist versorgt, also alles dufte. Natürlich ist jeder der Meinung er habe es allein geschafft, Umstände werden kategorisch ausgeschlossen, heute ist eigentlich alles pillepalle. Jegliche Darstellung wird verharmlost und man habe es selbst ja überhaupt immer viel schlechter gehabt. "Die Alleinerziehende kann sich selbst mit Hartz 4 eine Wohnung in München kaufen, wenn sie nur will, aber sie ist nicht bereit Abstriche zu machen." Ich hoffe den Tag zu erleben an dem die Rationalen und Verständnisvollen mit ihrer Entscheidung recht behalten.

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WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

Ok, und wie sieht die Rechnung bei 4% aus?

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Das was wir jetzt sehen ist das Ergebnis, der Politik der letzten 20 Jahre. Welche Parteien da an der Macht waren, ist jetzt kein Geheimnis. Die mit der groessten Boomer Waehlerschaft.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Du lebst davon, was die früheren Generationen aufgebaut haben. Infrastruktur etc, das wird alles nun zunichte gemacht, auch dank des Wahlverhaltens deiner Generation.

Bis Anfang 2022 konnten sich Normalverdiener in den meisten Städten Immobilien mit 100% Finanzierung kaufen - solche Bedingungen kommen so bald nicht wieder. Wer nur jammert, hat diese Chancen natürlich verpasst.

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3 Zimmer Wohnung ist auch eher etwas fuer 2 Leute. Dann sind es pro Person eher 450 Euro. Finde ich nicht viel.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das durchschnittliche Nettoeinkommen in D beträgt 23.637 EUR. Das sind knapp 2.000 pro Monat. Der Median liegt etwas darunter, also verdient die Mitte vllt 1.700-1.800 Netto pro Monat.

Das ist also der Normalverdiener.

Jetzt kannst du uns gerne mal vorrechnen wie dieser Normalverdiener in den meisten Städten eine 2-3 Zimmerwohnung kaufen konnte. Selbst in mittleren Großstädten wie Mainz zahlte man 4.000 pro qm. Für 2-3 Zimmer und 70qm sind das 280.000 EUR. Mit 1% Zins und 3% Tilgung sind das etwas über 900 EUR, mit Wohngeld und Nebenkosten wie Heizung und Strom landet man bei locker 1.300 EUR. Bei 1.800 Netto als Normalverdiener also stolze 72% des Nettoeinkommens für die eigene Immobilie!

Bei einer 100% Finanzierung hast du aber keine 1% bekommen, sondern mit Risikoaufschlag im absoluten Tief 1,3-1,5% Zins auf 15 Jahre.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Du lebst davon, was die früheren Generationen aufgebaut haben. Infrastruktur etc, das wird alles nun zunichte gemacht, auch dank des Wahlverhaltens deiner Generation.

Bis Anfang 2022 konnten sich Normalverdiener in den meisten Städten Immobilien mit 100% Finanzierung kaufen - solche Bedingungen kommen so bald nicht wieder. Wer nur jammert, hat diese Chancen natürlich verpasst.

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Bis zum letzten Satz bringt es der Kommentar auf den Punkt.

Warum aber sollen die „Rationalen“ am Ende Recht behalten?
Verstehe ich nicht. Es ist doch so, dass all diejenigen, in den letzten 10 Jahren falsch lagen.
Möglicherweise kommt jetzt eine Zeit, in welcher deren Meinung/Berechnung „richtiger“ ist, was jedoch nicht bedeutet, dass das auf Ewig der Fall sein wird.

Pauschal lässt sich nichts sagen, das ist meine persönliche Meinung. Es kommt einfach drauf an: auf die persönlichen finanziellen Verhältnisse wie EK und Einkommen und zusätzliches evtl. Vermögen, auf die Lage, den Zustand und Ausstattung der Immobilie, auf persönliche Verhältnisse wie zum Beispiel: wie viele Kinder sind evtl da und gibt es überhaupt etwas Vergleichbares zur Miete. Allgemeingültigkeit ausgeschlossen.

Ich gönne jedem seinen Immobilienerwerb und hoffe, die Finanzierung steht bei den meisten auf soliden Beinen.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Wir werden hier sowieso niemals auf einen Nenner kommen. Die Diskussionen zeigen ganz schön, wieso rational rechnende Menschen keine Eigentum erwerben, da es immer die gibt, die für die Wohnung 100% ihres Haushaltseinkommen hinlegen. Eigentum um jeden Preis - ich zahl doch keine Miete.
Der rational denkende/rechnende wundert/ärgert sich, dass die Wohnungen im Preis steigen und der andere ackert sich einen ab, ohne Instandhaltung usw. zu berücksichtigen und belehrt dann die, die neben dem Eigentum auch noch ein bisschen leben wollen. Der Mangel, und das ist das Hauptproblem, ist hausgemacht durch die Politik der letzten Jahre. Die Hauptwählerschaft (Rentokratie) ist versorgt, also alles dufte. Natürlich ist jeder der Meinung er habe es allein geschafft, Umstände werden kategorisch ausgeschlossen, heute ist eigentlich alles pillepalle. Jegliche Darstellung wird verharmlost und man habe es selbst ja überhaupt immer viel schlechter gehabt. "Die Alleinerziehende kann sich selbst mit Hartz 4 eine Wohnung in München kaufen, wenn sie nur will, aber sie ist nicht bereit Abstriche zu machen." Ich hoffe den Tag zu erleben an dem die Rationalen und Verständnisvollen mit ihrer Entscheidung recht behalten.

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WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Nö, in der Miete ist die Instandhaltungsrücklage schon enthalten wie du sagst.

Bei der Annuität eben nicht.
Nichts anderes habe ich behauptet.

Hier wurde aber mal wieder die Instandhaltung bei Kauf unterschlagen. Das erhöht die wahren Kosten nämlich weiter.

In der Annuität ist allerdings auch die Tilgung enthalten, d.h. Kapitalbildung, nicht nur der reine Zins. Und jeden Monat verschiebt sich das Verhältnis Zinsen zu Tilgung ja weiter. Wir haben vor einigen, wenigen Jahren finanziert und unsere aktuelle Annuität ist 70% Tilgung, 30% Zins. Bisherige Instandhaltungskosten im Neubau: 0 Euro. Da kommt auch die ersten Jahrzehnte nix, wenn ordentlich gebaut wurde (Eltern sowie Onkel/Tante wohnen bspw. seit über 20 Jahren in ihren damaligen Neubau-Häusern und da wurde bisher jeweils nix gemacht.)

Natürlich sieht es bei einem Altbau anders aus. auch in MFHs fällt häufig deutlich mehr an, da meist billiger gebaut, dazu teure Technik wie Fahrstuhl und schon leichte optische Mängel, welche mir nicht mal auffallen würden, werden dann ja kostenpflichtig instandgesetzt, weil es einem einzigen im Haus aufgefallen ist.

Gemeinhin gibt es die II. BV, dort §28. Für Neubauten sind dort 7,10 Euro je QM empfohlen - pro Jahr. ein 140 qm Haus also entsprechend knapp unter 1.000 Euro pro Jahr. Und die ersten 5 Jahre wird häufig komplett verzichtet, da hier der Bauträger in der Pflicht wäre.

Das Thema ist, jedenfalls für fehlerfreie Neubauten, weit überschätzt. Technisch gesehen gibt es bis auf die Heizung kein Bauteil bei einem Neubau, welches keine 50-100 Jahre hält. Und eine 5-7 kW Wärmepumpe kostet 3-5.000 Euro in der Anschaffung plus Montage maximal 2 Tage plus Kleinteile (neue Verbindungsstücke zum bestehenden Rohrsystem usw.).

Ausnahmen sind Pfusch am Bau oder mutwillige Beschädigungen. Letzteres passiert bspw. bei Wasserhähnen oder Fliesen. Allerdings ist hier der Mieter auch nicht fein raus - wenn am Ende der Mietzeit die Fliese einen Sprung hat, dann zahlt das der Mieter. Wenn der Wasserhahn zerstört wurde, dann zahlt das der Mieter.

Und ja, es gibt immer einen, der großes Unglück hatte und daher ein Vielfaches der Kosten hatte - aber die 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr stehen nicht zum Spaß im Gesetz - das ist ein realistischer Wert ohne extreme Einzelfälle mit massivem Baupfusch oder Mietnomaden.

P.S. bitte auch bedenken, dass Gebäude versichert werden. Das zahlt der Mieter auch über die Betriebskosten (NICHT über die Kaltmiete! - sondern separat extra und in voller Höhe). Typische äußere Schäden durch Sturm, Hagel, Wasser oder Überspannung zahlt nicht die Instandhaltungsrücklage, sondern die Versicherung. Ein heutiges Dach beispielsweise hält locker 60 (Betondachsteine - mindestens) bis weit über 100 Jahre (Tondachsteine). Es kann natürlich durch Schaden von außen kaputtgehen, aber das ist versichert. Gleiches gilt bspw. für ein Fenster - die halten heutzutage auch quasi ewig. Natürlich kann ein Hagelschaden diese beschädigen, aber dann zahlt es auch die Versicherung.

Auch alle anderen wesentlichen Bestandteile vom Haus, also Bodenplatte, Mauerwerk, Zwischendecken, Dachkonstruktion und auch Elektrik, Fußbodenheizung, Estrich, Sanitärverrohrung usw. sind technisch locker auf 80 Jahre und mehr ausgelegt. Was bleibt, ist die Heizung an sich, evtl. inkl. WW-Speicher sowie die Fassade aus optischen Gründen und Innenanstrich, Fußboden, Küche - auch nur aus optischen Gründen. Dort fallen kosten an. Teilweise nach 30-40 Jahren tatsächlich (Heizung), teilweise wenn aus optischen Gründen gewünscht (Innenanstrich, Fassadenanstrich, Fußbodenbelag, Küche).

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Ja, das war vor 2 Jahren so.

Jetzt haben wir aber nicht 1,5% Zins und 2% Tilgung, sondern 4% Zins und 1% Tilgung und ich würde nbicht ausschließen, dass wir auch 5% Zins noch sehen werden.

Bei 250k€ Kredit und 4% Zins + 1% Tilgung landen wir heute bei 1042€ Kreditrate pro Monat, wovon zu Beginn 833€/Monat Zinskosten sind.

Das liegt heute über der angenommenen Vergleichskaltmiete von 700€/Monat

Das ist also bei gleichbleibendem Preisen erstmal kein Vermögensaufbau im Vergleich zum Mieter, sondern ein reines Zwangssparen über die Tilgung mit unbekanntem Ausgang.

Kann man alles machen, aber rein rational müsste der Kredit von bisher 250k€ auf 150-200k€ fallen und damit auch der Kaufpreis/Wert der Immobilie entsprechend nachgeben.

Auch aus Vermietersicht mag 700€/Monat bei 300-350k€ Invest/Wert noch attraktiv gewesen sein, als die Zinsen für Staatsanleihen & Co bei 0% lagen, aber wenn ich heute 4% auf US Staatsanleihen oder einen Dividenden ETF bekommen kann, warum sollte ich dann bei Mietrenditen von nur 2-3%/a in Immobilien investieren?

Aus meiner Sicht handeln Käufer (mit Fremdfinanzierung zur Eigennutzung oder generell als Vermieter) nur dann rational, wenn sie nur zu erheblichen Preisabschlägen kaufen. Da die Besitzer noch nicht bereit sind, zu den neuen Preisen zu verkaufen stagniert erstmal der Markt. Das war genau so zu erwarten.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

antworten

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Wir werden hier sowieso niemals auf einen Nenner kommen. Die Diskussionen zeigen ganz schön, wieso rational rechnende Menschen keine Eigentum erwerben, da es immer die gibt, die für die Wohnung 100% ihres Haushaltseinkommen hinlegen. Eigentum um jeden Preis - ich zahl doch keine Miete.
Der rational denkende/rechnende wundert/ärgert sich, dass die Wohnungen im Preis steigen und der andere ackert sich einen ab, ohne Instandhaltung usw. zu berücksichtigen und belehrt dann die, die neben dem Eigentum auch noch ein bisschen leben wollen. Der Mangel, und das ist das Hauptproblem, ist hausgemacht durch die Politik der letzten Jahre. Die Hauptwählerschaft (Rentokratie) ist versorgt, also alles dufte. Natürlich ist jeder der Meinung er habe es allein geschafft, Umstände werden kategorisch ausgeschlossen, heute ist eigentlich alles pillepalle. Jegliche Darstellung wird verharmlost und man habe es selbst ja überhaupt immer viel schlechter gehabt. "Die Alleinerziehende kann sich selbst mit Hartz 4 eine Wohnung in München kaufen, wenn sie nur will, aber sie ist nicht bereit Abstriche zu machen." Ich hoffe den Tag zu erleben an dem die Rationalen und Verständnisvollen mit ihrer Entscheidung recht behalten.

This.
Unser Traum vom Eigenheim (Kleinstadt ca. 30km von Top 5 Großstädten) ist nun erstmal pausiert. Wir sind beide Ende 20 mit 6k Nettohaushaltseinkommen.
Haben 200k EK und bräuchten für unser Wunschobjekt (+Sanierung) einen Kredit von 600-700k. Bei 4% auf 30 Jahre sind das 3,3k€ als Rate, absurd. Bei 1,2% wären es noch 2,3k€ gewesen, was bei zu erwartenden zukünftigen Gehaltssteigerungen absolut machbar gewesen wäre.

Jetzt werden wir wohl die nächsten 3-4 Jahre weiterhin zur Miete wohnen und und hoffen in der Zeit durch Sparen und Depotzuwachs weitere 150-200k anzusparen - und dann wird die Situation nochmal analysiert.

Wie vom Vorposter bereits geschrieben: Insgesamt ist die Situation für rationale Menschen einfach extrem enttäuschend und frustrierend. Zinsen gehen rauf aber Verkaufspreise nicht merklich runter, weil einige Menschen einfach bereit sind ihr letztes Hemd für 0,5 Zimmer mit 3qm Garten zu geben.

antworten

Dass es aktuell für viele kaum möglich ist und sich evtl. auch nicht lohnt, zu den Preisen von 2021-2022 zu den stark gestiegenen Zinsen von 2023 zu kaufen, ist klar. Beim jetzigen Zinsniveau müssen sich entweder Preise nach unten, Gehälter nach oben oder beides anpassen, und dieser Anpassungsprozess dauert etwas. Leute ohne viele Ersparnisse werden für ihre künftigen Kreditraten dennoch wohl auch nach den erfolgten Anpassungsprozessen deutlich mehr zahlen müssen als die Niedrigzinskäufer.

Im Zeitraum bis Anfang 2022, als die Zinsen noch niedrig waren, haben die Leute hier genauso gejammert wie jetzt. Viele haben sich nichtmal die niedrigen Kreditraten ausgerechnet, sondern allein den Anstieg der Immobilienpreise beklagt. Sie haben auch nicht mit Inflation und dem logischerweise folgenden Zinsanstieg gerechnet, weil sie auf die falschen "Experten" hörten.

Für diejenigen, die grundsätzlich schon 2021 oder früher hätten kaufen können, wäre es besser gewesen nicht zu warten. Aber auch künftig werden sich wieder Chancen ergeben (bzw. auch aktuell, bei Glück oder intensiver Suche und realistischen Suchkriterien) und mittel- bis langfristig werden die meisten Käufer besser als Mieter dastehen.

Wenn du Mietrenditen berechnest, solltest du beachten, dass die Mieten nicht konstant bleiben, sondern derzeit rasant steigen. In den meisten Städten und Landkreisen sind sie allein vom 2. zum 3. Quartal 2022 um mindestens 5-10% gestiegen, in manchen sogar um mehr als 30%. Innerhalb eines einzigen Quartals.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Ja, das war vor 2 Jahren so.

Jetzt haben wir aber nicht 1,5% Zins und 2% Tilgung, sondern 4% Zins und 1% Tilgung und ich würde nbicht ausschließen, dass wir auch 5% Zins noch sehen werden.

Bei 250k€ Kredit und 4% Zins + 1% Tilgung landen wir heute bei 1042€ Kreditrate pro Monat, wovon zu Beginn 833€/Monat Zinskosten sind.

Das liegt heute über der angenommenen Vergleichskaltmiete von 700€/Monat

Das ist also bei gleichbleibendem Preisen erstmal kein Vermögensaufbau im Vergleich zum Mieter, sondern ein reines Zwangssparen über die Tilgung mit unbekanntem Ausgang.

Kann man alles machen, aber rein rational müsste der Kredit von bisher 250k€ auf 150-200k€ fallen und damit auch der Kaufpreis/Wert der Immobilie entsprechend nachgeben.

Auch aus Vermietersicht mag 700€/Monat bei 300-350k€ Invest/Wert noch attraktiv gewesen sein, als die Zinsen für Staatsanleihen & Co bei 0% lagen, aber wenn ich heute 4% auf US Staatsanleihen oder einen Dividenden ETF bekommen kann, warum sollte ich dann bei Mietrenditen von nur 2-3%/a in Immobilien investieren?

Aus meiner Sicht handeln Käufer (mit Fremdfinanzierung zur Eigennutzung oder generell als Vermieter) nur dann rational, wenn sie nur zu erheblichen Preisabschlägen kaufen. Da die Besitzer noch nicht bereit sind, zu den neuen Preisen zu verkaufen stagniert erstmal der Markt. Das war genau so zu erwarten.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

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WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Nö, in der Miete ist die Instandhaltungsrücklage schon enthalten wie du sagst.

Bei der Annuität eben nicht.
Nichts anderes habe ich behauptet.

Hier wurde aber mal wieder die Instandhaltung bei Kauf unterschlagen. Das erhöht die wahren Kosten nämlich weiter.

In der Annuität ist allerdings auch die Tilgung enthalten, d.h. Kapitalbildung, nicht nur der reine Zins. Und jeden Monat verschiebt sich das Verhältnis Zinsen zu Tilgung ja weiter. Wir haben vor einigen, wenigen Jahren finanziert und unsere aktuelle Annuität ist 70% Tilgung, 30% Zins. Bisherige Instandhaltungskosten im Neubau: 0 Euro. Da kommt auch die ersten Jahrzehnte nix, wenn ordentlich gebaut wurde (Eltern sowie Onkel/Tante wohnen bspw. seit über 20 Jahren in ihren damaligen Neubau-Häusern und da wurde bisher jeweils nix gemacht.)

Natürlich sieht es bei einem Altbau anders aus. auch in MFHs fällt häufig deutlich mehr an, da meist billiger gebaut, dazu teure Technik wie Fahrstuhl und schon leichte optische Mängel, welche mir nicht mal auffallen würden, werden dann ja kostenpflichtig instandgesetzt, weil es einem einzigen im Haus aufgefallen ist.

Gemeinhin gibt es die II. BV, dort §28. Für Neubauten sind dort 7,10 Euro je QM empfohlen - pro Jahr. ein 140 qm Haus also entsprechend knapp unter 1.000 Euro pro Jahr. Und die ersten 5 Jahre wird häufig komplett verzichtet, da hier der Bauträger in der Pflicht wäre.

Das Thema ist, jedenfalls für fehlerfreie Neubauten, weit überschätzt. Technisch gesehen gibt es bis auf die Heizung kein Bauteil bei einem Neubau, welches keine 50-100 Jahre hält. Und eine 5-7 kW Wärmepumpe kostet 3-5.000 Euro in der Anschaffung plus Montage maximal 2 Tage plus Kleinteile (neue Verbindungsstücke zum bestehenden Rohrsystem usw.).

Ausnahmen sind Pfusch am Bau oder mutwillige Beschädigungen. Letzteres passiert bspw. bei Wasserhähnen oder Fliesen. Allerdings ist hier der Mieter auch nicht fein raus - wenn am Ende der Mietzeit die Fliese einen Sprung hat, dann zahlt das der Mieter. Wenn der Wasserhahn zerstört wurde, dann zahlt das der Mieter.

Und ja, es gibt immer einen, der großes Unglück hatte und daher ein Vielfaches der Kosten hatte - aber die 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr stehen nicht zum Spaß im Gesetz - das ist ein realistischer Wert ohne extreme Einzelfälle mit massivem Baupfusch oder Mietnomaden.

P.S. bitte auch bedenken, dass Gebäude versichert werden. Das zahlt der Mieter auch über die Betriebskosten (NICHT über die Kaltmiete! - sondern separat extra und in voller Höhe). Typische äußere Schäden durch Sturm, Hagel, Wasser oder Überspannung zahlt nicht die Instandhaltungsrücklage, sondern die Versicherung. Ein heutiges Dach beispielsweise hält locker 60 (Betondachsteine - mindestens) bis weit über 100 Jahre (Tondachsteine). Es kann natürlich durch Schaden von außen kaputtgehen, aber das ist versichert. Gleiches gilt bspw. für ein Fenster - die halten heutzutage auch quasi ewig. Natürlich kann ein Hagelschaden diese beschädigen, aber dann zahlt es auch die Versicherung.

Auch alle anderen wesentlichen Bestandteile vom Haus, also Bodenplatte, Mauerwerk, Zwischendecken, Dachkonstruktion und auch Elektrik, Fußbodenheizung, Estrich, Sanitärverrohrung usw. sind technisch locker auf 80 Jahre und mehr ausgelegt. Was bleibt, ist die Heizung an sich, evtl. inkl. WW-Speicher sowie die Fassade aus optischen Gründen und Innenanstrich, Fußboden, Küche - auch nur aus optischen Gründen. Dort fallen kosten an. Teilweise nach 30-40 Jahren tatsächlich (Heizung), teilweise wenn aus optischen Gründen gewünscht (Innenanstrich, Fassadenanstrich, Fußbodenbelag, Küche).

Egal auf was man es auslegt, die aktuell gebauten Durchschnittsbauten werden in 80 Jahren genauso attraktiv sein wie aktuell Häuser aus den 50ern und 60ern. Kein Mensch will unsaniert in so etwas wohnen, also wird entweder abgerissen oder zum (Fast) Preis eines Neubaus saniert. Und selbst wenn die Bauqualität heute besser ist wird das so bleiben. Die Ansprüche veränderns ich im Verlauf von 2 bis 3 Generationen und nur ganz wenige Häuser sind zeitlos attraktiv gebaut.

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Die Mieten steigen solange die Grünen / SPD nicht eingreifen. Wenn wir plötzlich noch höhere Inflation haben + Arbeitslosigkeit kann man mit fast allem rechnen... Sozialstaat ist gefühlt jetzt schon an seinen Grenzen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Dass es aktuell für viele kaum möglich ist und sich evtl. auch nicht lohnt, zu den Preisen von 2021-2022 zu den stark gestiegenen Zinsen von 2023 zu kaufen, ist klar. Beim jetzigen Zinsniveau müssen sich entweder Preise nach unten, Gehälter nach oben oder beides anpassen, und dieser Anpassungsprozess dauert etwas. Leute ohne viele Ersparnisse werden für ihre künftigen Kreditraten dennoch wohl auch nach den erfolgten Anpassungsprozessen deutlich mehr zahlen müssen als die Niedrigzinskäufer.

Im Zeitraum bis Anfang 2022, als die Zinsen noch niedrig waren, haben die Leute hier genauso gejammert wie jetzt. Viele haben sich nichtmal die niedrigen Kreditraten ausgerechnet, sondern allein den Anstieg der Immobilienpreise beklagt. Sie haben auch nicht mit Inflation und dem logischerweise folgenden Zinsanstieg gerechnet, weil sie auf die falschen "Experten" hörten.

Für diejenigen, die grundsätzlich schon 2021 oder früher hätten kaufen können, wäre es besser gewesen nicht zu warten. Aber auch künftig werden sich wieder Chancen ergeben (bzw. auch aktuell, bei Glück oder intensiver Suche und realistischen Suchkriterien) und mittel- bis langfristig werden die meisten Käufer besser als Mieter dastehen.

Wenn du Mietrenditen berechnest, solltest du beachten, dass die Mieten nicht konstant bleiben, sondern derzeit rasant steigen. In den meisten Städten und Landkreisen sind sie allein vom 2. zum 3. Quartal 2022 um mindestens 5-10% gestiegen, in manchen sogar um mehr als 30%. Innerhalb eines einzigen Quartals.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Ja, das war vor 2 Jahren so.

Jetzt haben wir aber nicht 1,5% Zins und 2% Tilgung, sondern 4% Zins und 1% Tilgung und ich würde nbicht ausschließen, dass wir auch 5% Zins noch sehen werden.

Bei 250k€ Kredit und 4% Zins + 1% Tilgung landen wir heute bei 1042€ Kreditrate pro Monat, wovon zu Beginn 833€/Monat Zinskosten sind.

Das liegt heute über der angenommenen Vergleichskaltmiete von 700€/Monat

Das ist also bei gleichbleibendem Preisen erstmal kein Vermögensaufbau im Vergleich zum Mieter, sondern ein reines Zwangssparen über die Tilgung mit unbekanntem Ausgang.

Kann man alles machen, aber rein rational müsste der Kredit von bisher 250k€ auf 150-200k€ fallen und damit auch der Kaufpreis/Wert der Immobilie entsprechend nachgeben.

Auch aus Vermietersicht mag 700€/Monat bei 300-350k€ Invest/Wert noch attraktiv gewesen sein, als die Zinsen für Staatsanleihen & Co bei 0% lagen, aber wenn ich heute 4% auf US Staatsanleihen oder einen Dividenden ETF bekommen kann, warum sollte ich dann bei Mietrenditen von nur 2-3%/a in Immobilien investieren?

Aus meiner Sicht handeln Käufer (mit Fremdfinanzierung zur Eigennutzung oder generell als Vermieter) nur dann rational, wenn sie nur zu erheblichen Preisabschlägen kaufen. Da die Besitzer noch nicht bereit sind, zu den neuen Preisen zu verkaufen stagniert erstmal der Markt. Das war genau so zu erwarten.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wir werden hier sowieso niemals auf einen Nenner kommen. Die Diskussionen zeigen ganz schön, wieso rational rechnende Menschen keine Eigentum erwerben, da es immer die gibt, die für die Wohnung 100% ihres Haushaltseinkommen hinlegen. Eigentum um jeden Preis - ich zahl doch keine Miete.
Der rational denkende/rechnende wundert/ärgert sich, dass die Wohnungen im Preis steigen und der andere ackert sich einen ab, ohne Instandhaltung usw. zu berücksichtigen und belehrt dann die, die neben dem Eigentum auch noch ein bisschen leben wollen. Der Mangel, und das ist das Hauptproblem, ist hausgemacht durch die Politik der letzten Jahre. Die Hauptwählerschaft (Rentokratie) ist versorgt, also alles dufte. Natürlich ist jeder der Meinung er habe es allein geschafft, Umstände werden kategorisch ausgeschlossen, heute ist eigentlich alles pillepalle. Jegliche Darstellung wird verharmlost und man habe es selbst ja überhaupt immer viel schlechter gehabt. "Die Alleinerziehende kann sich selbst mit Hartz 4 eine Wohnung in München kaufen, wenn sie nur will, aber sie ist nicht bereit Abstriche zu machen." Ich hoffe den Tag zu erleben an dem die Rationalen und Verständnisvollen mit ihrer Entscheidung recht behalten.

This.
Unser Traum vom Eigenheim (Kleinstadt ca. 30km von Top 5 Großstädten) ist nun erstmal pausiert. Wir sind beide Ende 20 mit 6k Nettohaushaltseinkommen.
Haben 200k EK und bräuchten für unser Wunschobjekt (+Sanierung) einen Kredit von 600-700k. Bei 4% auf 30 Jahre sind das 3,3k€ als Rate, absurd. Bei 1,2% wären es noch 2,3k€ gewesen, was bei zu erwartenden zukünftigen Gehaltssteigerungen absolut machbar gewesen wäre.

Jetzt werden wir wohl die nächsten 3-4 Jahre weiterhin zur Miete wohnen und und hoffen in der Zeit durch Sparen und Depotzuwachs weitere 150-200k anzusparen - und dann wird die Situation nochmal analysiert.

Wie vom Vorposter bereits geschrieben: Insgesamt ist die Situation für rationale Menschen einfach extrem enttäuschend und frustrierend. Zinsen gehen rauf aber Verkaufspreise nicht merklich runter, weil einige Menschen einfach bereit sind ihr letztes Hemd für 0,5 Zimmer mit 3qm Garten zu geben.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Unser Traum vom Eigenheim (Kleinstadt ca. 30km von Top 5 Großstädten) ist nun erstmal pausiert. Wir sind beide Ende 20 mit 6k Nettohaushaltseinkommen.
Haben 200k EK und bräuchten für unser Wunschobjekt (+Sanierung) einen Kredit von 600-700k. Bei 4% auf 30 Jahre sind das 3,3k€ als Rate, absurd. Bei 1,2% wären es noch 2,3k€ gewesen, was bei zu erwartenden zukünftigen Gehaltssteigerungen absolut machbar gewesen wäre.
Jetzt werden wir wohl die nächsten 3-4 Jahre weiterhin zur Miete wohnen und und hoffen in der Zeit durch Sparen und Depotzuwachs weitere 150-200k anzusparen - und dann wird die Situation nochmal analysiert.
Wie vom Vorposter bereits geschrieben: Insgesamt ist die Situation für rationale Menschen einfach extrem enttäuschend und frustrierend. Zinsen gehen rauf aber Verkaufspreise nicht merklich runter, weil einige Menschen einfach bereit sind ihr letztes Hemd für 0,5 Zimmer mit 3qm Garten zu geben.

Da kann man echt nur schmunzeln. Jetzt sind es nicht mehr die Boomer denen man die Schuld gibt, jetzt sind es die Irrationalen.
Wenn ihr jetzt 200k EK habt, waren es letztes/vorletztes Jahr rund 150k, warum habt ihr da nicht gekauft?
Und 2,3k Rate bei 6k sind rund 40%, das findest du dann nicht Irrational?

antworten

Toll dass du auch hier wieder Teile des Beitrags einfach unterschlägst.

Es war keine Rede davon das Hausgeld liege bei 400 EUR.
Sondern es wurde klar geschrieben, dass noch Heizkosten und sonstige Nebenkosten hinzukommen. Da kannst doch eben locker 200 EUR mit rechnen, was inklusive Hausgeld dann locker 400 EUR im Monat ausmacht.

Klasse ist natürlich auch der Trick mit der Tilgung.
Man kann auch gerne nur 1% tilgen, dann wirds noch billiger! Bei 2% Tilgung zahlst du locker 30-40 Jahre ab. Grandioses Geschäft! 3% bleibt die vernünftige Variante der Tilgung.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

antworten

2013 hat noch kein Mensch über eine Bewertungsblase geredet.

Die Fahrt ging erst 2015 los und ab 2019 gabs dann jährlich zweistellige Preissteigerungen.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Bis zum letzten Satz bringt es der Kommentar auf den Punkt.

Warum aber sollen die „Rationalen“ am Ende Recht behalten?
Verstehe ich nicht. Es ist doch so, dass all diejenigen, in den letzten 10 Jahren falsch lagen.
Möglicherweise kommt jetzt eine Zeit, in welcher deren Meinung/Berechnung „richtiger“ ist, was jedoch nicht bedeutet, dass das auf Ewig der Fall sein wird.

Pauschal lässt sich nichts sagen, das ist meine persönliche Meinung. Es kommt einfach drauf an: auf die persönlichen finanziellen Verhältnisse wie EK und Einkommen und zusätzliches evtl. Vermögen, auf die Lage, den Zustand und Ausstattung der Immobilie, auf persönliche Verhältnisse wie zum Beispiel: wie viele Kinder sind evtl da und gibt es überhaupt etwas Vergleichbares zur Miete. Allgemeingültigkeit ausgeschlossen.

Ich gönne jedem seinen Immobilienerwerb und hoffe, die Finanzierung steht bei den meisten auf soliden Beinen.

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Ja, das war vor 2 Jahren so.

Jetzt haben wir aber nicht 1,5% Zins und 2% Tilgung, sondern 4% Zins und 1% Tilgung und ich würde nbicht ausschließen, dass wir auch 5% Zins noch sehen werden.

Bei 250k€ Kredit und 4% Zins + 1% Tilgung landen wir heute bei 1042€ Kreditrate pro Monat, wovon zu Beginn 833€/Monat Zinskosten sind.

Das liegt heute über der angenommenen Vergleichskaltmiete von 700€/Monat

Das ist also bei gleichbleibendem Preisen erstmal kein Vermögensaufbau im Vergleich zum Mieter, sondern ein reines Zwangssparen über die Tilgung mit unbekanntem Ausgang.

Kann man alles machen, aber rein rational müsste der Kredit von bisher 250k€ auf 150-200k€ fallen und damit auch der Kaufpreis/Wert der Immobilie entsprechend nachgeben.

Du vergleichst hier die Kaltmiete mit dem Zinsaufwand im 1. Monat der Annuitätenzahlung. Jedoch wird die Kaltmiete in der Zukunft ansteigen und der Zinsaufwand wird sinken. Das Blatt dreht sich schon nach wenigen Jahren, insbesondere bei anhaltend hoher Inflation und damit auch nominal steigenden Kaltmieten. Es kommt darauf an, welches Modell langfristig das günstigere ist unter Miteinbeziehung der Opportunitätskosten. Es macht überhaupt keinen Sinn, nur den 1. Monat gegenüberzustellen. Dies ist ein typischer Fehler, der immer wieder gemacht wird.

antworten

Der Kommentar zeigt, dass du offenbar wenig Ahnung von Immobilien hast. Das Hausgeld enthält alle Nebenkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige), selbstverständlich inklusive Heizkosten etc. Und da kommt man im Normalfall bei 2-3-Zimmerwohnungen nicht auf 400€.

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Toll dass du auch hier wieder Teile des Beitrags einfach unterschlägst.

Es war keine Rede davon das Hausgeld liege bei 400 EUR.
Sondern es wurde klar geschrieben, dass noch Heizkosten und sonstige Nebenkosten hinzukommen. Da kannst doch eben locker 200 EUR mit rechnen, was inklusive Hausgeld dann locker 400 EUR im Monat ausmacht.

Klasse ist natürlich auch der Trick mit der Tilgung.
Man kann auch gerne nur 1% tilgen, dann wirds noch billiger! Bei 2% Tilgung zahlst du locker 30-40 Jahre ab. Grandioses Geschäft! 3% bleibt die vernünftige Variante der Tilgung.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

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Grob falsch.

Hausgeld enthält keine Stromkosten und Heizkosten nur bei Zentralheizung. Steuern sind übrigens auch Nebenkosten, die ebenso nicht mit dem Hausgeld abgegolten sind. Zum Hausgeld kommt da je nach Immobilie noch ein ordentliches Sümmchen jeden Monat dazu.

Auch beim Rest ist viel verkehrt. Schuldner profitieren von der Inflation nur wenn Einkommenssteigerungen die Inflation ausgleichen. Das war dieses Jahr für die Mehrheit nicht der Fall und die Kaufkraft ist gesunken.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Der Kommentar zeigt, dass du offenbar wenig Ahnung von Immobilien hast. Das Hausgeld enthält alle Nebenkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige), selbstverständlich inklusive Heizkosten etc. Und da kommt man im Normalfall bei 2-3-Zimmerwohnungen nicht auf 400€.

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Toll dass du auch hier wieder Teile des Beitrags einfach unterschlägst.

Es war keine Rede davon das Hausgeld liege bei 400 EUR.
Sondern es wurde klar geschrieben, dass noch Heizkosten und sonstige Nebenkosten hinzukommen. Da kannst doch eben locker 200 EUR mit rechnen, was inklusive Hausgeld dann locker 400 EUR im Monat ausmacht.

Klasse ist natürlich auch der Trick mit der Tilgung.
Man kann auch gerne nur 1% tilgen, dann wirds noch billiger! Bei 2% Tilgung zahlst du locker 30-40 Jahre ab. Grandioses Geschäft! 3% bleibt die vernünftige Variante der Tilgung.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

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Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

antworten

In welcher Welt sind verbrauchsbedingte Heizkosten denn Teil des Hausgeldes?

Es kann maximal sein, dass du die Wartung bzw. einen Austausch der Heizung meinst. Individuelle Heizkosten werden entweder direkt mit dem "Lieferant" (z.B. Gas bei einer Etagenheizung) oder über den Verbrauch mithilfe von Wärmezählern bestimmt.

Hausgeld hat damit absolut gar nichts zu tun

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Der Kommentar zeigt, dass du offenbar wenig Ahnung von Immobilien hast. Das Hausgeld enthält alle Nebenkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige), selbstverständlich inklusive Heizkosten etc. Und da kommt man im Normalfall bei 2-3-Zimmerwohnungen nicht auf 400€.

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Toll dass du auch hier wieder Teile des Beitrags einfach unterschlägst.

Es war keine Rede davon das Hausgeld liege bei 400 EUR.
Sondern es wurde klar geschrieben, dass noch Heizkosten und sonstige Nebenkosten hinzukommen. Da kannst doch eben locker 200 EUR mit rechnen, was inklusive Hausgeld dann locker 400 EUR im Monat ausmacht.

Klasse ist natürlich auch der Trick mit der Tilgung.
Man kann auch gerne nur 1% tilgen, dann wirds noch billiger! Bei 2% Tilgung zahlst du locker 30-40 Jahre ab. Grandioses Geschäft! 3% bleibt die vernünftige Variante der Tilgung.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2023:

Das sehe ich genauso. Die Annahmen von dem Vorposter sind auch nicht ganz richtig - schon für 230-260k konnte man in den meisten Städten bei vernünftigen Suchkriterien bzgl 2-3-Zimmerwohnungen fündig werden. Kreditaufnahme von 250k zu 1,5% Zins mit 2% Tilgungsrate (das war zuletzt die übliche Tilgungsrate, nicht 3%) ergibt eine monatliche Kreditrate von 730€ (nicht 900€) und das Hausgeld liegt bei einer 50-70qm Wohnung im Normalfall bei etwa 250-300€, nicht 400€. Ergibt also eine monatliche Belastung von knapp 1030€.

In denselben Städten sind Neuvertragsmieten für 2-Zimmerwohnungen auch kaum unter 700€ zu finden. Ergibt also anfänglich eine monatliche Mehrbelastung im Vergleich zum Mieter von maximal gerade mal 200-300€. Schon nach kurzer Zeit steht der Immobilienkäufer mit seiner fixen Kreditrate allerdings deutlich besser da als der Mieter mit Mieterhöhungsrisiko.

Im absoluten Tief (Anfang 2020) bekam man 100%-Finanzierungen mit 20 Jahren Zinsbindung sogar für unter 1,2% Zins.

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Mal abwarten. Wenn sich die Energiepreise wieder auf ein normales Niveau bewegen (danach schaut es aus) und die Nachfolgeprodukte mitziehen, dann kann ich mir als Gegenbewegung sogar eine kurze Deflation vorstellen, ansonsten gehe ich mittelfristig eher von 1,5% bis 2%/a aus. Mal schauen...

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

Dem stimme ich zu, aber solche Kredite sind ja Vergangenheit.

Jetzt ist hingegen die Frage, ob man sich bei den aktuellen immer noch sehr hohen Preisen zu 4% Zins einen Kredit aufnehmen möchte und ob das sonderlich schlau wäre.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

Genau, einfach warten bis die Zinsen wieder fallen und die Preise wieder anziehen und dann wieder jammern wie die letzten Jahre... Wie war das mit Market Timing...

antworten

Warum ist die Diskussion hier so emotional? Wir haben zwei Lager die ihre Position kompromisslos verteidigen, die Eigentümer und die Mieter. Dabei sollten sie die Mieter jedoch nicht zu weit aus dem Fenster lehnen. Ohne Eigentümer gebe es keine Wohnungen zum mieten. Des Weiteren beobachten wir gerade einen ziemlich starken Anstieg der Mieten, welche auch weiter steigen werden, da die Vermieter einen Großteil der künftig notwendigen Nachhaltigkeitsinvestitionen (klimaneutralitaetsgesetz) auf die Vermieter umlegen werden. Des Weiteren kommt auch etwas kurz das es in Zeiten hoher Inflation schlimmeres als einen Kredit gibt insb. wenn dieser nicht hoch verzinst ist. Ein entsprechender Zinsvorteil kann einen blasenbedingten Preisnachteil durchaus ueberkompensieren. Vor diesem Hintergrund sollte die Diskussion hier weniger emotional geführt werden. Die Medalie hat immer zwei Seite .

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Warum ist die Diskussion hier so emotional? Wir haben zwei Lager die ihre Position kompromisslos verteidigen, die Eigentümer und die Mieter.

Die zwei Lager gibt es bei Käufer und Verkäufer auch aktuell. Die Presse spricht ja nicht umsonst von einem Käuferstreik aktuell. Hat man jüngst beim gescheiterten Verkauf eines großen Immobilienpakets durch die Vonovia wieder gesehen.
Nicht mal große Investoren sind sich aktuell einig, wohin der Immobilienmarkt steuert. Wie sollen da erst Privatmenschen wissen, wo es hingeht?

antworten

Verkäufer müssen nicht verkaufen wegen dem geringen Zinssatz? Das ergibt gar keinen Sinn. Eigennutzer verkaufen sowieso nicht außer aus persönlichen Gründen, da spielt der Zins also sowieso keine Rolle als Verkaufsgrund.

Dein Beitrag ist absoluter ökonomischer Nonsense.
Erstens beeinflusst der Zins die Bewertung (Diskontierung) und zweitens die Erschwinglichkeit für zukünftige Transaktionen. Wenn das Niveau nicht mehr zusammenpasst, dann wird sich der Preis selbstverständlich anpassen. Das hier wirklich über absolutes wirtschaftliches Einmaleins in einem Wiwi Forum diskutiert wird, ist wirklich ein starkes Stück. Die Preise sinken nämlich bereits nominal und real!

Da brauchst du auch nicht von 90 oder 100 Millionen Einwohnern fabulieren. Von denen kann sowieso keiner die Kaufpreise bezahlen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

antworten

Hatte letztens Post von einem Makler:
"Verkaufen sie jetzt ihre Immobilie, bevor die Preise weiter sinken".

Unterschätzen darf man auch nicht den psychologischen Effekt, wenn nach Jahren des Booms ganz natürlich der Bust des Zyklus einsetzt. Hat sich vorher das Festhalten am Objekt sowieso gelohnt, haben sich die Opportunitätskosten schlagartig geändert. Die Älteren haben dann noch den Bärenmarkt der 90er im Kopf. Damals haben viele an den Folgen finanziell noch lange geknabbert.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Die zwei Lager gibt es bei Käufer und Verkäufer auch aktuell. Die Presse spricht ja nicht umsonst von einem Käuferstreik aktuell. Hat man jüngst beim gescheiterten Verkauf eines großen Immobilienpakets durch die Vonovia wieder gesehen.
Nicht mal große Investoren sind sich aktuell einig, wohin der Immobilienmarkt steuert. Wie sollen da erst Privatmenschen wissen, wo es hingeht?

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

Das ist glaube ich so ziemlich die abenteuerlichste Argumentation, die ich hier seit langem gelesen habe.

Ergo: Obwohl keiner mehr kaufen kann oder will und die Transaktionen stillstehen, werden am Ende doch alle zu derzeitigen Preisen kaufen?

Hast du schonmal versucht, ein leeres Haus zu verkaufen?

Ich habe das schon hinter mir und bin froh, dass ich es damals los geworden bin.

Alleine die Instandhaltung (Garten, v.a. Hecken u. Baumbestand, Reinigung) und Energiekosten (Heizung / Wasser muss laufen, sonst Schimmel und Frostschäden) sowie Strom, Müll, Abwasser und Co. haben bei mir so hohe Fixkosten verursacht, dass ich freiwillig runtergegangen bin, als es nach einem Vierteljahr immer noch keiner kaufen wollte. Das war 2011, das Haus ein Erbstück (Bj. 56, komplett saniert 97), was 350km von unserem Haus entfernt liegt, also kam Vermietung nicht in Frage. Und daraus habe ich gelernt: Als Verkäufer ist Warten einfach sehr, sehr teuer. Vor allem noch, wenn die Preise tendenziell fallen. Dann kommen noch Opportunitätskosten oben drauf.

antworten

Bei einer Zentralheizung sind die Heizkosten (ebenso wie andere Verbrauchskosten für Wasser etc) Bestandteil des Hausgeldes. Also fast immer. Informiere dich bitte erstmal.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

In welcher Welt sind verbrauchsbedingte Heizkosten denn Teil des Hausgeldes?

Es kann maximal sein, dass du die Wartung bzw. einen Austausch der Heizung meinst. Individuelle Heizkosten werden entweder direkt mit dem "Lieferant" (z.B. Gas bei einer Etagenheizung) oder über den Verbrauch mithilfe von Wärmezählern bestimmt.

Hausgeld hat damit absolut gar nichts zu tun

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Der Kommentar zeigt, dass du offenbar wenig Ahnung von Immobilien hast. Das Hausgeld enthält alle Nebenkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige), selbstverständlich inklusive Heizkosten etc. Und da kommt man im Normalfall bei 2-3-Zimmerwohnungen nicht auf 400€.

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

antworten

Von Appel oder Ei zu sprechen, halte ich für gewagt. Wer die letzten 2 Jahre Immobilien gekauft hatte, bekam historisch niedrige Zinsen, hat aber auch zu historisch niedrigen Multiples gekauft.

Dass die Mieten flächendeckend stark anziehen, glaube ich nicht. Das wird die Politik verhindern (müssen). Und wenn nach Deiner Argumentation niemand verkauft, kommen entsprechend neue Mietobjekt auf den Markt, was entlasten wirkt.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

antworten

Ich denke das größte Problem in dieser Diskussion ist immer noch, dass viele Leute hier einfache Antworten suchen und dabei alles verpauschalisieren. Eine Aussage wie "Die Immobilienpreise fallen wieder" ist genauso Quatsch wie "Die Immobilienpreise stagnieren" oder "Die Immobilienpreise steigen weiter". Bei solchen pauschalen Aussagen wird man nie zusammenkommen. Statistiken helfen auch nur wenig, da sie ebenfalls nicht/kaum (z.B. EFH / MFH / ETW) differenzieren und über Mittelwertbildung (aktuell von eher schrottigen Immobilien) dominiert werden.

Ein viel besseres Bild würde erzeugt werden, wenn man anstelle der pauschal eingenommenen Haltungen ganz konkrete Aussagen aus seiner Marktbeobachtung heraus macht. Für mich heißt das z.B., dass in den letzten 1,5 Jahren und auch heute noch in der Region Mittel-/Oberfranken kein Neubau EFH/DHH zu finden war, welches unter (Angebots-) Preis verkauft wurde. Im Gegenteil, wir hatten nun schon zwei Mal den Fall, den gewünschten Preis an den Makler geboten zu haben, anschließend hingehalten und dann überboten worden zu sein. Genauso gut gibt es sicher auch jemanden, der eine sanierungsbedürftige Schrottimmobilie mit jetzt 30% Preisreduzierung ergattern konnte. Beides mal als Extrembeispiele, die aktuell Realität sein können!

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist doch grundlegend falsch?
Die Briefmarkensammlung meines Opas war auch mal viel Wert, ich kann auch auf den damaligen Preis bestehen, nur werde ich den niemals bekommen.

Analog geht es beim Haus, es ist das Wert was jemand bereit ist zu bezahlen.
Wenn du dein Haus nur für 1 Mio. verkaufen möchtest, der Höchstbietende aber nur 700k bezahlen kann/will dann ist es eben keine 1 Mio. wert.

Dein Vorgehen hätte nur minimale Aussichten auf Erfolg wenn du dich mit ALLEN Immobesitzern absprechen würdest und ihr zu 100% vereinbart das niemand verkauft.
Da das nicht möglich ist wird das mit den Preisvorstellungen wohl nichts...

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Mal abwarten. Wenn sich die Energiepreise wieder auf ein normales Niveau bewegen (danach schaut es aus) und die Nachfolgeprodukte mitziehen, dann kann ich mir als Gegenbewegung sogar eine kurze Deflation vorstellen, ansonsten gehe ich mittelfristig eher von 1,5% bis 2%/a aus. Mal schauen...

Bei der jetzigen Energiepolitik steuert Deutschland auf einen Energiemangel zu, was nicht gerade für dauerhaft niedrige Energiepreise spricht. Die Endkundenpreise für Gas haben sich inzwischen oft mehr als vervierfacht, die Stromkosten mehr als verdoppelt. Das wird nicht besser, wenn Deutschland künftig sein Gas nicht mehr direkt über pipelines aus Russland bezieht und stattdessen zum Teil durch teures LNG ersetzt und zum Teil gar nicht ersetzen kann, die letzten AKW abschaltet und dadurch auch einen noch höheren Gasbedarf zwecks Verstromung hat, kein Öl direkt aus Russland (dafür aber wohl über teure Umwege wie Indien) bezieht.
Hinsichtlich Geldpolitik ist die EZB nicht zu ernsthaften Reformen bereit (wie etwa den Aufkauf von Staatsanleihen aufzugeben und die Bestände an Staatsanleihen zu veräußern), ebensowenig wie die meisten Mitgliedsländer ihren Bürgern harte Einschnitte zumuten möchten.
Außerdem zerfällt die Welt immer mehr in Wirtschaftsblöcke, was auch preissteigernd wirkt.

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

Dem stimme ich zu, aber solche Kredite sind ja Vergangenheit.

Jetzt ist hingegen die Frage, ob man sich bei den aktuellen immer noch sehr hohen Preisen zu 4% Zins einen Kredit aufnehmen möchte und ob das sonderlich schlau wäre.

Schwierig zu sagen. Meine Einschätzung wäre, dass die Immobilienpreise im allgemeinen (aber nicht überall) erstmal nominal sinken werden (allerdings nicht so massiv wie von manchen erhofft, d.h. kein kompletter Ausgleich des Zinseffekts) und später bei einsetzender galoppierender Inflation und dadurch bedingten starken nominalen Einkommenssteigerungen, wieder steigen werden. Zumindest nominal. Real werden Immobilien in Deutschland aufgrund des Kaufkraftverlusts der Bevölkerung vermutlich im Wert abnehmen. Die Zinsen können aber (nach einer zwischenzeitlichen Delle) auch noch deutlich steigen, 4% ist historisch gesehen eigentlich niedrig.

antworten

Das Geschäft mit privaten Immobilienkrediten ist im vergangenen November eingebrochen – sogar noch stärker als in den beiden Vormonaten. Das abgeschlossene Neufinanzierungsvolumen lag bei 13,6 Milliarden Euro und damit 39 Prozent unter dem Vorjahresniveau, ermittelte die Analysefirma Barkow Consulting.

Das sei der niedrigste Stand seit Juni 2011. Noch im vergangenen März hatte das Geschäft mit gut 32 Milliarden Euro einen Rekordwert erreicht. Gegenüber diesem Höchststand beträgt der Rückgang nun nahezu 60 Prozent.

Das ist richtig brutal!
Wer da noch mit einem Verkauf rumtaktiert und auf bessere Verhältnisse in den nächsten Monaten hofft, der kann einfach nicht kalkulieren.

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Hast du Grundsteuer erwähnt?

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

Das ist glaube ich so ziemlich die abenteuerlichste Argumentation, die ich hier seit langem gelesen habe.

Ergo: Obwohl keiner mehr kaufen kann oder will und die Transaktionen stillstehen, werden am Ende doch alle zu derzeitigen Preisen kaufen?

Hast du schonmal versucht, ein leeres Haus zu verkaufen?

Ich habe das schon hinter mir und bin froh, dass ich es damals los geworden bin.

Alleine die Instandhaltung (Garten, v.a. Hecken u. Baumbestand, Reinigung) und Energiekosten (Heizung / Wasser muss laufen, sonst Schimmel und Frostschäden) sowie Strom, Müll, Abwasser und Co. haben bei mir so hohe Fixkosten verursacht, dass ich freiwillig runtergegangen bin, als es nach einem Vierteljahr immer noch keiner kaufen wollte. Das war 2011, das Haus ein Erbstück (Bj. 56, komplett saniert 97), was 350km von unserem Haus entfernt liegt, also kam Vermietung nicht in Frage. Und daraus habe ich gelernt: Als Verkäufer ist Warten einfach sehr, sehr teuer. Vor allem noch, wenn die Preise tendenziell fallen. Dann kommen noch Opportunitätskosten oben drauf.

antworten

Abenteuerlich ist eher das Du schreibst das Du mit dem Preis für ein Haus mit BJ 59 runtergehen musstest.
Natürlich gehst Du mit dem Preis für so eine alte Bude runter.

Wir reden doch hier nicht von irgendwelchen alten immobilien sondern von der creme de la creme. Also die Häuser ab BJ 2000 mit Fussbodenheizung und alles was die Energiekosten runterschraubt.
Und genau für diese Immobilien wird niemand runtergehen mit dem Preis. Wenn dann wird vermietet. Wir haben in der Nachbarschaft 2 Scheidungen gehabt und beide Parteien sind ausgezogen und anstatt das Haus zu verkaufen haben die es am Ende vermietet weil sie den sehr sehr hoch angesetzten Betrag nicht bekommen haben. Das sind ein Reihenhaus gewesen für welches die 900k haben wollten und ein Doppelhaus was bei 1,1 Mio lag. Die haben beide den Betrag nicht erhalten, sind aber mit dem Preis nicht runtergegangen und nun haben sie die Häuser an 2 nette Familien vermietet. Verkaufen muss hier niemand solche Top Immobilien. Das wäre ja selten dumm wenn man bei sowas mit dem Preis runtergeht.

Du redest von einer Immobilie aus dem jahr 1959 die ich nichtmal geschenkt haben möchte. Klar ist das ein Geldfresser. Also bitte nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

Das ist glaube ich so ziemlich die abenteuerlichste Argumentation, die ich hier seit langem gelesen habe.

Ergo: Obwohl keiner mehr kaufen kann oder will und die Transaktionen stillstehen, werden am Ende doch alle zu derzeitigen Preisen kaufen?

Hast du schonmal versucht, ein leeres Haus zu verkaufen?

Ich habe das schon hinter mir und bin froh, dass ich es damals los geworden bin.

Alleine die Instandhaltung (Garten, v.a. Hecken u. Baumbestand, Reinigung) und Energiekosten (Heizung / Wasser muss laufen, sonst Schimmel und Frostschäden) sowie Strom, Müll, Abwasser und Co. haben bei mir so hohe Fixkosten verursacht, dass ich freiwillig runtergegangen bin, als es nach einem Vierteljahr immer noch keiner kaufen wollte. Das war 2011, das Haus ein Erbstück (Bj. 56, komplett saniert 97), was 350km von unserem Haus entfernt liegt, also kam Vermietung nicht in Frage. Und daraus habe ich gelernt: Als Verkäufer ist Warten einfach sehr, sehr teuer. Vor allem noch, wenn die Preise tendenziell fallen. Dann kommen noch Opportunitätskosten oben drauf.

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Ihr habt beide irgendwie recht.
Du hast Recht wenn es um alte Immobilien aus dem letzten Jahrtausend geht und er hat Recht wenn es um Immobilien aus dem neuen Jahrtausend geht.
Dazu kommt noch die Sache mit den Eigentümern und Investoren. Er spricht vermutlich von Eigentümern und da hat er absolut recht und Du von Immobilien als Investment und da hast Du absolut Recht.

Und ein Wirtschaftliches Einmaleins ist nur für jemanden wichtig der Geld machen will mit einer Immobilie aber mit Sicherheit nicht für jemanden der Emotional an seiner Immobilie hängt.

Also bleiben wir mal alle auf den Teppich und vermischen diese beiden Dinge bitte nicht, und in Zukunft sollten wir von 2 Immobilienmärkten sprechen:
Invest-Immobilien und die Konsum-Immobilie für "Meine eigenen vier Wände".

Jemand der in Zukunft eine Immobilie als Invest kaufen will kann sicherlich den Preis drücken und diese Preise fallen ja auch schon. Jemand der ein Häuschen kaufen will für sich und seine Familie kann nichts drücken sondern zahlt den hohen Preis oder jemand anders bekommt den Zuschlag oder das Haus wird vermietet.

Denke so kann man es am besten ausdrücken.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Verkäufer müssen nicht verkaufen wegen dem geringen Zinssatz? Das ergibt gar keinen Sinn. Eigennutzer verkaufen sowieso nicht außer aus persönlichen Gründen, da spielt der Zins also sowieso keine Rolle als Verkaufsgrund.

Dein Beitrag ist absoluter ökonomischer Nonsense.
Erstens beeinflusst der Zins die Bewertung (Diskontierung) und zweitens die Erschwinglichkeit für zukünftige Transaktionen. Wenn das Niveau nicht mehr zusammenpasst, dann wird sich der Preis selbstverständlich anpassen. Das hier wirklich über absolutes wirtschaftliches Einmaleins in einem Wiwi Forum diskutiert wird, ist wirklich ein starkes Stück. Die Preise sinken nämlich bereits nominal und real!

Da brauchst du auch nicht von 90 oder 100 Millionen Einwohnern fabulieren. Von denen kann sowieso keiner die Kaufpreise bezahlen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

antworten

Wer redet von Stromkosten für die Wohnung? Strom zahlen auch Mieter selbst, zusätzlich zur Warmmiete.
Knapp 85-90% der Wohnungen haben eine Zentralheizung oder nutzen Fernwärme. D.h. fast immer sind Heizkosten im Hausgeld enthalten.
Von welchen Steuern redest du? Die Grundsteuer kann an Mieter weitergegeben werden.

Dein letzter Kommentar ist unlogisch - ein Immobilienkredit mit fixen Zinsen ist unabhängig von der Inflationsrate und Einkommenssteigerungen müssen die Inflation nicht ausgleichen, um den Kredit bedienen zu können. Der Kredit lässt sich sogar bei Kaufkraftverlust des eigenen Einkommens immer leichter bedienen, da die fixe Kreditrate real entwertet. Zusätzlich entwertet die Restschuld.

Beispiel: jemand verdient 3000€ netto und hat eine Kreditrate von 800€. Für seine sonstige Lebenshaltung benötigt er 700€ und hat somit monatlich 1500€ übrig.
Bei einer Inflationsrate von 50% steigt nun sein Nettoeinkommen nur um 20%, er erleidet also einen starken Kaufkraftverlust. Sein Einkommen liegt nun bei 3600€, die Lebenshaltungskosten bei 1050€, die Kreditrate immer noch bei 800€ und es bleiben monatlich 1750€ übrig. Nominal bleibt mehr als zuvor monatlich übrig (obwohl die Einkommenssteigerung die Inflation nicht ausgeglichen hat), real ist es weniger wert. Aber die Kreditrate lässt sich nun viel leichter bedienen und macht einen immer kleineren Anteil am eigenen Einkommen aus - bis sie irgendwann, bei massiver Inflation, nicht mehr der Rede wert ist. Ebensowenig wie die Restschuld.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Grob falsch.

Hausgeld enthält keine Stromkosten und Heizkosten nur bei Zentralheizung. Steuern sind übrigens auch Nebenkosten, die ebenso nicht mit dem Hausgeld abgegolten sind. Zum Hausgeld kommt da je nach Immobilie noch ein ordentliches Sümmchen jeden Monat dazu.

Auch beim Rest ist viel verkehrt. Schuldner profitieren von der Inflation nur wenn Einkommenssteigerungen die Inflation ausgleichen. Das war dieses Jahr für die Mehrheit nicht der Fall und die Kaufkraft ist gesunken.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Der Kommentar zeigt, dass du offenbar wenig Ahnung von Immobilien hast. Das Hausgeld enthält alle Nebenkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige), selbstverständlich inklusive Heizkosten etc. Und da kommt man im Normalfall bei 2-3-Zimmerwohnungen nicht auf 400€.

Von wegen 40 Jahre abzahlen - bei den jetzigen Inflationsraten entwertet sich die Restschuld schon innerhalb von etwa 7 Jahren um die Hälfte. Irgendwann sind das nur noch Peanuts. Meiner Einschätzung zufolge werden wir auch noch deutlich höhere Inflationsraten in den nächsten Jahren erleben.

Wenn man einen Kredit zu 1,5% abgeschlossen hat und das Geld schon aktuell sogar auf Tagesgeldkonten zu 2% anlegen könnte: da wäre es finanziell sehr unklug, eine besonders hohe Tilgungsrate an die Bank leisten zu wollen. Die höhere Tilgungsrate sollte man lieber anlegen und zusehen, wie die Restschuld immer weiter entwertet.

antworten

Okay. Die Entscheidende Frage, für wieviel haben Sie das Haus vermietet und was bleibt am Ende des Tages davon übrig abzgl. Kosten? Rational müsste man die errechnete Rendite gegenüber einer Anlage zu Festzinsen (sagen wir 3-4%) oder evtl. auch Aktienmarkt vergleichen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Abenteuerlich ist eher das Du schreibst das Du mit dem Preis für ein Haus mit BJ 59 runtergehen musstest.
Natürlich gehst Du mit dem Preis für so eine alte Bude runter.

Wir reden doch hier nicht von irgendwelchen alten immobilien sondern von der creme de la creme. Also die Häuser ab BJ 2000 mit Fussbodenheizung und alles was die Energiekosten runterschraubt.
Und genau für diese Immobilien wird niemand runtergehen mit dem Preis. Wenn dann wird vermietet. Wir haben in der Nachbarschaft 2 Scheidungen gehabt und beide Parteien sind ausgezogen und anstatt das Haus zu verkaufen haben die es am Ende vermietet weil sie den sehr sehr hoch angesetzten Betrag nicht bekommen haben. Das sind ein Reihenhaus gewesen für welches die 900k haben wollten und ein Doppelhaus was bei 1,1 Mio lag. Die haben beide den Betrag nicht erhalten, sind aber mit dem Preis nicht runtergegangen und nun haben sie die Häuser an 2 nette Familien vermietet. Verkaufen muss hier niemand solche Top Immobilien. Das wäre ja selten dumm wenn man bei sowas mit dem Preis runtergeht.

Du redest von einer Immobilie aus dem jahr 1959 die ich nichtmal geschenkt haben möchte. Klar ist das ein Geldfresser. Also bitte nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Das ist eine einmalige Situation die wir derzeit haben. Gefühlt alle Verkäufer müssen nicht verkaufen weil alle noch mit dem geringen Zinssatz unterwegs sind den alle in den letzten 10 Jahren für vermutlich 20 Jahre abgeschlossen haben.
Die Immobilien lassen sich derzeit mit ganz geringem Aufwand abbezahlen. Das führt dazu, dass der Verkäufer nur verkauft für einen hohen Preis. Wenn nicht dann nicht.

Im Endeffekt bedeutet es dass alle so denken, auch Scheidungspaare, oder Leute die wegziehen. Alle müssen nicht verkaufen aufgrund des geringen Zinssatzes. Und vor allem müssen sie nicht für günstig verkaufen.
Das bedeutet, dass der Käufer irgendwann dann entscheiden muss ob er nun mit seiner Familie den Traum des Eigenheim realisieren will oder nicht für einen hohen Preis. Denn die nächsten 10 Jahre geht da nichts runter weil so lange noch die günstigen Kredite laufen.

Alle die zwischen 30 und 50 sind werden kaum noch weitere 10 Jahre warten wollen. Also bleiben die Verkäufer hart und wer nicht will der bleibt in seiner Wohnung sitzen. Ganz einfach.
Wie geschrieben: es ist kein normales Angebot und Nachfrage Spiel.

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

Das ist glaube ich so ziemlich die abenteuerlichste Argumentation, die ich hier seit langem gelesen habe.

Ergo: Obwohl keiner mehr kaufen kann oder will und die Transaktionen stillstehen, werden am Ende doch alle zu derzeitigen Preisen kaufen?

Hast du schonmal versucht, ein leeres Haus zu verkaufen?

Ich habe das schon hinter mir und bin froh, dass ich es damals los geworden bin.

Alleine die Instandhaltung (Garten, v.a. Hecken u. Baumbestand, Reinigung) und Energiekosten (Heizung / Wasser muss laufen, sonst Schimmel und Frostschäden) sowie Strom, Müll, Abwasser und Co. haben bei mir so hohe Fixkosten verursacht, dass ich freiwillig runtergegangen bin, als es nach einem Vierteljahr immer noch keiner kaufen wollte. Das war 2011, das Haus ein Erbstück (Bj. 56, komplett saniert 97), was 350km von unserem Haus entfernt liegt, also kam Vermietung nicht in Frage. Und daraus habe ich gelernt: Als Verkäufer ist Warten einfach sehr, sehr teuer. Vor allem noch, wenn die Preise tendenziell fallen. Dann kommen noch Opportunitätskosten oben drauf.

antworten

Heutzutage wird oft wieder zeitlos attraktiv gebaut bzw. kann so gebaut werden (hohe Räume, große Räume, ausreichend Räume, große Fenster, großzügig, usw.). In den 50ern und 60ern ging es um Wohnraum um jeden Preis, weil viel durch den Krieg zerstört wurde. Davor gab es die Altbauten aus der Gründerzeit und die sind bekanntermaßen auch heute noch hochattraktiv.

Nicht unbedingt die heutigen MFHs, aber wertig gebaute EFHs von heute werden auch in 30-40 Jahren noch sehr attraktiv sein (natürlich kommt es auf die Lage an, wir haben am Stadtrand gebaut und nicht in der Pampa; selbst mit dem Fahrrad ist die Innenstadt keine 20 Minuten entfernt). 80 Jahre ist dann doch eher ein Zeitraum, der nicht so interessant ist (Bauen mit 30, dann wäre man 110).

Es gibt in Deutschland ca. 43. Mio Wohnungen. 200-250k werden pro Jahr neu gebaut. Heutige Neubauten sind in 20 Jahren also noch neuer als etwa 90% vom Wohnungsbestand im Jahr 2043 und nur 10% werden im Jahr 2043 neuer sein. Bis dahin werden nur etwa 4-5 Mio. neue Wohnungen hinzukommen.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Nö, in der Miete ist die Instandhaltungsrücklage schon enthalten wie du sagst.

Bei der Annuität eben nicht.
Nichts anderes habe ich behauptet.

Hier wurde aber mal wieder die Instandhaltung bei Kauf unterschlagen. Das erhöht die wahren Kosten nämlich weiter.

In der Annuität ist allerdings auch die Tilgung enthalten, d.h. Kapitalbildung, nicht nur der reine Zins. Und jeden Monat verschiebt sich das Verhältnis Zinsen zu Tilgung ja weiter. Wir haben vor einigen, wenigen Jahren finanziert und unsere aktuelle Annuität ist 70% Tilgung, 30% Zins. Bisherige Instandhaltungskosten im Neubau: 0 Euro. Da kommt auch die ersten Jahrzehnte nix, wenn ordentlich gebaut wurde (Eltern sowie Onkel/Tante wohnen bspw. seit über 20 Jahren in ihren damaligen Neubau-Häusern und da wurde bisher jeweils nix gemacht.)

Natürlich sieht es bei einem Altbau anders aus. auch in MFHs fällt häufig deutlich mehr an, da meist billiger gebaut, dazu teure Technik wie Fahrstuhl und schon leichte optische Mängel, welche mir nicht mal auffallen würden, werden dann ja kostenpflichtig instandgesetzt, weil es einem einzigen im Haus aufgefallen ist.

Gemeinhin gibt es die II. BV, dort §28. Für Neubauten sind dort 7,10 Euro je QM empfohlen - pro Jahr. ein 140 qm Haus also entsprechend knapp unter 1.000 Euro pro Jahr. Und die ersten 5 Jahre wird häufig komplett verzichtet, da hier der Bauträger in der Pflicht wäre.

Das Thema ist, jedenfalls für fehlerfreie Neubauten, weit überschätzt. Technisch gesehen gibt es bis auf die Heizung kein Bauteil bei einem Neubau, welches keine 50-100 Jahre hält. Und eine 5-7 kW Wärmepumpe kostet 3-5.000 Euro in der Anschaffung plus Montage maximal 2 Tage plus Kleinteile (neue Verbindungsstücke zum bestehenden Rohrsystem usw.).

Ausnahmen sind Pfusch am Bau oder mutwillige Beschädigungen. Letzteres passiert bspw. bei Wasserhähnen oder Fliesen. Allerdings ist hier der Mieter auch nicht fein raus - wenn am Ende der Mietzeit die Fliese einen Sprung hat, dann zahlt das der Mieter. Wenn der Wasserhahn zerstört wurde, dann zahlt das der Mieter.

Und ja, es gibt immer einen, der großes Unglück hatte und daher ein Vielfaches der Kosten hatte - aber die 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr stehen nicht zum Spaß im Gesetz - das ist ein realistischer Wert ohne extreme Einzelfälle mit massivem Baupfusch oder Mietnomaden.

P.S. bitte auch bedenken, dass Gebäude versichert werden. Das zahlt der Mieter auch über die Betriebskosten (NICHT über die Kaltmiete! - sondern separat extra und in voller Höhe). Typische äußere Schäden durch Sturm, Hagel, Wasser oder Überspannung zahlt nicht die Instandhaltungsrücklage, sondern die Versicherung. Ein heutiges Dach beispielsweise hält locker 60 (Betondachsteine - mindestens) bis weit über 100 Jahre (Tondachsteine). Es kann natürlich durch Schaden von außen kaputtgehen, aber das ist versichert. Gleiches gilt bspw. für ein Fenster - die halten heutzutage auch quasi ewig. Natürlich kann ein Hagelschaden diese beschädigen, aber dann zahlt es auch die Versicherung.

Auch alle anderen wesentlichen Bestandteile vom Haus, also Bodenplatte, Mauerwerk, Zwischendecken, Dachkonstruktion und auch Elektrik, Fußbodenheizung, Estrich, Sanitärverrohrung usw. sind technisch locker auf 80 Jahre und mehr ausgelegt. Was bleibt, ist die Heizung an sich, evtl. inkl. WW-Speicher sowie die Fassade aus optischen Gründen und Innenanstrich, Fußboden, Küche - auch nur aus optischen Gründen. Dort fallen kosten an. Teilweise nach 30-40 Jahren tatsächlich (Heizung), teilweise wenn aus optischen Gründen gewünscht (Innenanstrich, Fassadenanstrich, Fußbodenbelag, Küche).

Egal auf was man es auslegt, die aktuell gebauten Durchschnittsbauten werden in 80 Jahren genauso attraktiv sein wie aktuell Häuser aus den 50ern und 60ern. Kein Mensch will unsaniert in so etwas wohnen, also wird entweder abgerissen oder zum (Fast) Preis eines Neubaus saniert. Und selbst wenn die Bauqualität heute besser ist wird das so bleiben. Die Ansprüche veränderns ich im Verlauf von 2 bis 3 Generationen und nur ganz wenige Häuser sind zeitlos attraktiv gebaut.

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wer redet von Stromkosten für die Wohnung? Strom zahlen auch Mieter selbst, zusätzlich zur Warmmiete.
Knapp 85-90% der Wohnungen haben eine Zentralheizung oder nutzen Fernwärme. D.h. fast immer sind Heizkosten im Hausgeld enthalten.
Von welchen Steuern redest du? Die Grundsteuer kann an Mieter weitergegeben werden.

Dein letzter Kommentar ist unlogisch - ein Immobilienkredit mit fixen Zinsen ist unabhängig von der Inflationsrate und Einkommenssteigerungen müssen die Inflation nicht ausgleichen, um den Kredit bedienen zu können. Der Kredit lässt sich sogar bei Kaufkraftverlust des eigenen Einkommens immer leichter bedienen, da die fixe Kreditrate real entwertet. Zusätzlich entwertet die Restschuld.

Beispiel: jemand verdient 3000€ netto und hat eine Kreditrate von 800€. Für seine sonstige Lebenshaltung benötigt er 700€ und hat somit monatlich 1500€ übrig.
Bei einer Inflationsrate von 50% steigt nun sein Nettoeinkommen nur um 20%, er erleidet also einen starken Kaufkraftverlust. Sein Einkommen liegt nun bei 3600€, die Lebenshaltungskosten bei 1050€, die Kreditrate immer noch bei 800€ und es bleiben monatlich 1750€ übrig. Nominal bleibt mehr als zuvor monatlich übrig (obwohl die Einkommenssteigerung die Inflation nicht ausgeglichen hat), real ist es weniger wert. Aber die Kreditrate lässt sich nun viel leichter bedienen und macht einen immer kleineren Anteil am eigenen Einkommen aus - bis sie irgendwann, bei massiver Inflation, nicht mehr der Rede wert ist. Ebensowenig wie die Restschuld.

Wenn 85-90% eine Zentralheizung haben, bleiben immer noch 10-15% übrig. Das ist doch nicht zu vernachlässigen! Dazu hat jemand behauptet das mit dem Hausgeld ALLE NK abgegolten sind. Da ist aber eben nicht der Fall.

Deine Inflationsrechnung ist abenteuerlich. Sagen wir es gibt genau ein Konsumgut, Brot, das 1 EUR pro Laib kostet. Dann kann sich in deinem Beispiel der Kreditnehmer bei einem Einkommen von 3k und Kreditkosten von 0.8k 2 200 Laibe Brot leisten. Jetzt kommt die Inflation und Brot ist um 50% teurer, kostet jetzt also 1.5 EUR. Gleichzeitig gab es eine Einkommenserhöhung von 20%, sprich er verdient jetzt 3.6k. Nach Abzug der Kreditkosten bleiben noch 2.8k EUR. Dafür gibt es aber nur noch etwas weniger als 1 900 Laibe Brot. Die Situation hat sich also krass verschlechtert! Eine etwaige Restschuld lässt sich einfacher zurückzahlen, weil sie nominal weniger wert ist, allerdings sind die Zinsen dann auch ziemlich sicher gestiegen, sprich eine neue Finanzierung, wenn nötig, wird teurer.

Dazu unterschlägst du den Effekt der Inflation auf NK und Instandhaltung.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wer redet von Stromkosten für die Wohnung? Strom zahlen auch Mieter selbst, zusätzlich zur Warmmiete.
Knapp 85-90% der Wohnungen haben eine Zentralheizung oder nutzen Fernwärme. D.h. fast immer sind Heizkosten im Hausgeld enthalten.
Von welchen Steuern redest du? Die Grundsteuer kann an Mieter weitergegeben werden.

Dein letzter Kommentar ist unlogisch - ein Immobilienkredit mit fixen Zinsen ist unabhängig von der Inflationsrate und Einkommenssteigerungen müssen die Inflation nicht ausgleichen, um den Kredit bedienen zu können. Der Kredit lässt sich sogar bei Kaufkraftverlust des eigenen Einkommens immer leichter bedienen, da die fixe Kreditrate real entwertet. Zusätzlich entwertet die Restschuld.

Beispiel: jemand verdient 3000€ netto und hat eine Kreditrate von 800€. Für seine sonstige Lebenshaltung benötigt er 700€ und hat somit monatlich 1500€ übrig.
Bei einer Inflationsrate von 50% steigt nun sein Nettoeinkommen nur um 20%, er erleidet also einen starken Kaufkraftverlust. Sein Einkommen liegt nun bei 3600€, die Lebenshaltungskosten bei 1050€, die Kreditrate immer noch bei 800€ und es bleiben monatlich 1750€ übrig. Nominal bleibt mehr als zuvor monatlich übrig (obwohl die Einkommenssteigerung die Inflation nicht ausgeglichen hat), real ist es weniger wert. Aber die Kreditrate lässt sich nun viel leichter bedienen und macht einen immer kleineren Anteil am eigenen Einkommen aus - bis sie irgendwann, bei massiver Inflation, nicht mehr der Rede wert ist. Ebensowenig wie die Restschuld.

Wenn 85-90% eine Zentralheizung haben, bleiben immer noch 10-15% übrig. Das ist doch nicht zu vernachlässigen! Dazu hat jemand behauptet das mit dem Hausgeld ALLE NK abgegolten sind. Da ist aber eben nicht der Fall.

Natürlich sind Stromkosten für die Wohnung nicht im Hausgeld enthalten, da das der Mieter direkt an seinen Stromanbieter zahlt. Ebensowenig ist der Fall von Einzelheizungen wie Gas-Etagenheizungen relevant, da das der Mieter ebenfalls direkt an seinen Anbieter zahlt.
Es ging hier um einen Vergleich zwischen Annuität (bzw. sollte man hier euge

Deine Inflationsrechnung ist abenteuerlich. Sagen wir es gibt genau ein Konsumgut, Brot, das 1 EUR pro Laib kostet. Dann kann sich in deinem Beispiel der Kreditnehmer bei einem Einkommen von 3k und Kreditkosten von 0.8k 2 200 Laibe Brot leisten. Jetzt kommt die Inflation und Brot ist um 50% teurer, kostet jetzt also 1.5 EUR. Gleichzeitig gab es eine Einkommenserhöhung von 20%, sprich er verdient jetzt 3.6k. Nach Abzug der Kreditkosten bleiben noch 2.8k EUR. Dafür gibt es aber nur noch etwas weniger als 1 900 Laibe Brot. Die Situation hat sich also krass verschlechtert! Eine etwaige Restschuld lässt sich einfacher zurückzahlen, weil sie nominal weniger wert ist, allerdings sind die Zinsen dann auch ziemlich sicher gestiegen, sprich eine neue Finanzierung, wenn nötig, wird teurer.

Dazu unterschlägst du den Effekt der Inflation auf NK und Instandhaltung.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wer redet von Stromkosten für die Wohnung? Strom zahlen auch Mieter selbst, zusätzlich zur Warmmiete.
Knapp 85-90% der Wohnungen haben eine Zentralheizung oder nutzen Fernwärme. D.h. fast immer sind Heizkosten im Hausgeld enthalten.
Von welchen Steuern redest du? Die Grundsteuer kann an Mieter weitergegeben werden.

Dein letzter Kommentar ist unlogisch - ein Immobilienkredit mit fixen Zinsen ist unabhängig von der Inflationsrate und Einkommenssteigerungen müssen die Inflation nicht ausgleichen, um den Kredit bedienen zu können. Der Kredit lässt sich sogar bei Kaufkraftverlust des eigenen Einkommens immer leichter bedienen, da die fixe Kreditrate real entwertet. Zusätzlich entwertet die Restschuld.

Beispiel: jemand verdient 3000€ netto und hat eine Kreditrate von 800€. Für seine sonstige Lebenshaltung benötigt er 700€ und hat somit monatlich 1500€ übrig.
Bei einer Inflationsrate von 50% steigt nun sein Nettoeinkommen nur um 20%, er erleidet also einen starken Kaufkraftverlust. Sein Einkommen liegt nun bei 3600€, die Lebenshaltungskosten bei 1050€, die Kreditrate immer noch bei 800€ und es bleiben monatlich 1750€ übrig. Nominal bleibt mehr als zuvor monatlich übrig (obwohl die Einkommenssteigerung die Inflation nicht ausgeglichen hat), real ist es weniger wert. Aber die Kreditrate lässt sich nun viel leichter bedienen und macht einen immer kleineren Anteil am eigenen Einkommen aus - bis sie irgendwann, bei massiver Inflation, nicht mehr der Rede wert ist. Ebensowenig wie die Restschuld.

Wenn 85-90% eine Zentralheizung haben, bleiben immer noch 10-15% übrig. Das ist doch nicht zu vernachlässigen! Dazu hat jemand behauptet das mit dem Hausgeld ALLE NK abgegolten sind. Da ist aber eben nicht der Fall.

Leider aus Versehen auf Abschicken geschickt bevor ich fertig war, der Kommentar erscheint jetzt vielleicht zweimal.
Also, Stromkosten sind irrelevant für den Vergleich von Annuität (bzw. genauer gesagt sollte man hier nur den Zinsanteil der Kreditrate verwenden) + Hausgeld auf der einen Seite versus Warmmiete auf der anderen Seite, da der Mieter direkt an seinen Stromanbieter zahlt und diese Kosten weder beim Hausgeld noch bei der Miete enthalten sind.
Ebensowenig sind Einzelheizungen wie Gas-Etagenheizungen relevant, da hier ebenfalls der Mieter direkt an seinen Anbieter zahlt. Diese Kosten muss man nicht beachten, wenn man die Warmmiete mit den Kosten des Vermieters vergleicht!

Deine Inflationsrechnung ist abenteuerlich. Sagen wir es gibt genau ein Konsumgut, Brot, das 1 EUR pro Laib kostet. Dann kann sich in deinem Beispiel der Kreditnehmer bei einem Einkommen von 3k und Kreditkosten von 0.8k 2 200 Laibe Brot leisten. Jetzt kommt die Inflation und Brot ist um 50% teurer, kostet jetzt also 1.5 EUR. Gleichzeitig gab es eine Einkommenserhöhung von 20%, sprich er verdient jetzt 3.6k. Nach Abzug der Kreditkosten bleiben noch 2.8k EUR. Dafür gibt es aber nur noch etwas weniger als 1 900 Laibe Brot. Die Situation hat sich also krass verschlechtert! Eine etwaige Restschuld lässt sich einfacher zurückzahlen, weil sie nominal weniger wert ist, allerdings sind die Zinsen dann auch ziemlich sicher gestiegen, sprich eine neue Finanzierung, wenn nötig, wird teurer.

Du meinst wohl real weniger wert?

Nochmal, das hatte ich schon geschrieben: in dem Beispiel entsteht natürlich ein massiver Kaufkraftverlust, da 50% Inflation nur 20% Einkommenssteigerung gegenüberstehen. Aber gleichzeitig hat auch die Kreditrate real um 50% entwertet und ist nun deutlich leichter tragbar!
Stell dir mal den Extremfall einer Hyperinflation vor - du hast 500k Immobilienschulden und eine Kreditrate von 2500€. Inzwischen bekommt man für 500k aber gerade mal ein Brot und du verdienst nominal dutzende Millionen monatlich. Real kannst du dir davon zwar kaum etwas leisten und hast einen riesigen Kaufkraftverlust erlitten, aber deine Kreditrate ist nun lächerlich und deine Immobilienschulden kannst du locker auf einen Schlag zurückzahlen und bist ohne Mühe schuldenfrei.
Schuldner profitieren in in Zeiten hoher Inflation, einfach mal in die Geschichte oder in andere Länder schauen! Es muss auch keine Hyperinflation sein, nur wird der Effekt für dich mit diesem Beispiel vielleicht deutlicher.

Dazu unterschlägst du den Effekt der Inflation auf NK und Instandhaltung.

Die umlagefähigen Nebenkosten und Grundsteuer tragen die Mieter über die Nebenkosten-Vorauszahlungen und gegebenenfalls Nachzahlungen selbst, und die nicht umlagefähigen Kosten des Hausgeldes, ebenso wie die Kosten für den Kredit, muss der Vermieter über die Kaltmiete abdecken können.

Wenn das nicht der Fall ist, beispielsweise weil der Staat die Mieten deckelt, wird mit der Zeit auch kaum mehr in die Instandhaltung geschweige denn Modernisierung von Wohnraum investiert werden. Mal Wohnraum in der DDR googeln, da sieht man wo die Reise in so einem System hingeht.

antworten

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

antworten

Toller Ratschlag! Darauf warten, dass die Zinsen weiter steigen? Dass die Bevölkerung in den Ballungsgebieten weiter zunimmt?
Und man kann auch keinen Immobilienbesitzer zwingen zu verkaufen!

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wir werden hier sowieso niemals auf einen Nenner kommen. Die Diskussionen zeigen ganz schön, wieso rational rechnende Menschen keine Eigentum erwerben, da es immer die gibt, die für die Wohnung 100% ihres Haushaltseinkommen hinlegen. Eigentum um jeden Preis - ich zahl doch keine Miete.
Der rational denkende/rechnende wundert/ärgert sich, dass die Wohnungen im Preis steigen und der andere ackert sich einen ab, ohne Instandhaltung usw. zu berücksichtigen und belehrt dann die, die neben dem Eigentum auch noch ein bisschen leben wollen. Der Mangel, und das ist das Hauptproblem, ist hausgemacht durch die Politik der letzten Jahre. Die Hauptwählerschaft (Rentokratie) ist versorgt, also alles dufte. Natürlich ist jeder der Meinung er habe es allein geschafft, Umstände werden kategorisch ausgeschlossen, heute ist eigentlich alles pillepalle. Jegliche Darstellung wird verharmlost und man habe es selbst ja überhaupt immer viel schlechter gehabt. "Die Alleinerziehende kann sich selbst mit Hartz 4 eine Wohnung in München kaufen, wenn sie nur will, aber sie ist nicht bereit Abstriche zu machen." Ich hoffe den Tag zu erleben an dem die Rationalen und Verständnisvollen mit ihrer Entscheidung recht behalten.

This.
Unser Traum vom Eigenheim (Kleinstadt ca. 30km von Top 5 Großstädten) ist nun erstmal pausiert. Wir sind beide Ende 20 mit 6k Nettohaushaltseinkommen.
Haben 200k EK und bräuchten für unser Wunschobjekt (+Sanierung) einen Kredit von 600-700k. Bei 4% auf 30 Jahre sind das 3,3k€ als Rate, absurd. Bei 1,2% wären es noch 2,3k€ gewesen, was bei zu erwartenden zukünftigen Gehaltssteigerungen absolut machbar gewesen wäre.

Jetzt werden wir wohl die nächsten 3-4 Jahre weiterhin zur Miete wohnen und und hoffen in der Zeit durch Sparen und Depotzuwachs weitere 150-200k anzusparen - und dann wird die Situation nochmal analysiert.

Wie vom Vorposter bereits geschrieben: Insgesamt ist die Situation für rationale Menschen einfach extrem enttäuschend und frustrierend. Zinsen gehen rauf aber Verkaufspreise nicht merklich runter, weil einige Menschen einfach bereit sind ihr letztes Hemd für 0,5 Zimmer mit 3qm Garten zu geben.

Das ist ein Irrtum.

Dass die Immobilienpreise derzeit noch kaum runtergehen, hat nichts damit zu tun, dass es irgendwo DINK-Paare gibt, die solche völlig absurden Monatsraten doch in Kauf nehmen, das ist nämlich nicht der Fall. Vielmehr gibt es gerade nachweislich fast überhaupt keine Transaktionen mehr, was natürlich am Preis liegt. Die Käufer haben sich quasi über Nacht komplett aus dem Markt verabschiedet, sprich die Nachfrage ist weg. Die Angebotsseite ist aber total traumtänzerisch unterwegs und will noch nicht die neue Realität der immensen Zinskostensteigerung und damit gesunkenen Erwerbbarkeit akzeptieren.

Dabei wird von der Verkäuferseite eine goldene Regel leider völlig vergessen: Man kann niemanden zwingen, etwas zu kaufen, wenn er es nicht bezahlen kann oder will. Das muss nämlich immer noch der Käufer wollen. Darum heißt es auch Nachfrage. Nachfrage erzeugt Angebot, nicht andersherum. Das ist hier ein Wiwi-Forum, das setze ich eigentlich als bekannt voraus.

Was auch dem ein oder anderen aus dem Studium bekannt vorkommen dürfte: Die potenziellen Käufer sitzen in einem Markt von Höchstpreisen bei gleichzeitig stetig ansteigendem Angebot immer am längeren Hebel.

Sie müssen nur warten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Es gibt einen Mietpreisdeckel wurde hier doch schon mehrfach erklärt

antworten

Schöne Diskussion hier: jeder hat eine Meinung und 10 Gründe dafür.
Die, die momentan was haben, sind froh, da niedrig finanziert und mit Gewinn drauf sofern vor 2021 gekauft. Die, die nichts haben, jammern über hohe Zinsen und immer noch zu hohe Preise trotz erster Rückgänge aber hoffen auf das Platzen einer Blase.

Ich verfolge das Thema seit 15 Jahren und bin im Nachhinein froh, dass ich Ende 2007 am low in einer der Top 5 Städte gekauft habe und seither saftige Buchgewinne und Mieteinsparungen hatte.

Das weiß ich aber erst im Nachhinein, d.h. es war Glück dabei und die Lebensumstände haben gepasst (junge Familie) denn damals gab es noch viel Angebot und die Preise waren lange Jahre nicht gestiegen (allenfalls in München, während Berlin sogar Rückgänge hatte), so das man sich damals auch auf dem Level die Frage stellte, ob die Miete und alternative Anlagen nicht das bessere Endresultat wären.

Alle Experten hatten unterschiedliche Meinungen aber natürlich damals die Entwicklungen (Finanzkrise, Niedrigzins, Corona, Home Office, extrem steigende Baupreise) nicht vorher gesehen.

Und genau so ist es heute auch: momentan fallen die Preise qoq aber sind noch gestiegen yoy: wie hoch werden sie fallen? Experten schätzen 5-25%.
Selbst wenn sie 20% fallen dann wären wir immer noch bei 2019 oder gar 2020 Preislevels.

Das wird vielen nicht ausreichen um zu finanzieren, also mieten: Angebotsmieten sind schon am Steigen mit 5% yoy aber das könnte erst der Anfang sein da 50% mehr Mietgesuche auf Scout aufgrund der fehlenden Möglichkeit zu kaufen. Ist Mieten daher die bessere Option für rationale Menschen???

Neubau wird fast eingestellt; wir bräuchten >400k Wohnungen um den Bestand nur zu halten, während kurzfristig durch Singlehaushalte, Flüchtlinge etc mehr gebraucht werden würde. 200k sind momentan realistisch und wir bauen schon seit Jahren zuwenig.

Diese Verknappung und steigende Mieten werden auch zumindesten die Wertentwicklung von modernen Häusern in guten Lagen kurzfristig stützen aber was ist in 30 jahren? Und was heist das für alte Häuser auf dem Land?

Und wird jemand ohne Erbe in Zukunft überhaupt in der Lage sein eine eigene immobilie zu kaufen? Oder sind einfach die Ansprüche zu hoch und die Bereitschaft zum Verzicht bei anderen Ausgaben zu gering?

Fragen über Fragen aber seid sicher: die eine richtige Antwort bzw. Analyse gibt es nicht. Und unvorhergesehene globale Entwicklungen können jede Meinung schnell entwerten auch wenn sie noch so nüchtern analysiert wurde.

Daher mein Rat: Wer aber jetzt kaufen will und kann sollte es tun denn keiner weiss was die nächsten 5-10 Jahre passiert und nur eines ist sicher: man hat nur 1 Leben und das wird jeden Tag kürzer..

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Und ein Mega Schnäppchen zu machen? Wie kann man sich das so gut reden? Durch den Zinsanstieg sind alle wartenden Verlierer, aber richtige Verlierer. Es ist traurig wenn ich zB an meinen Bruder denke der bestimmt auch mal in 5-10 Jahren kaufen will. So spottbillig wie in den letzten Jahren wird es niemals wieder.

antworten

Was machst Du, wenn die Gutachterausschüsse feststellen sollten, dass die Kaufpreise in 2022 gestiegen und nicht gefallen sind?

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

antworten

Ha ha ha , du hast doch jetzt nicht ernsthaft nutzlose Briefmarken gegen das ewig bleibende Grundbedürfnis eines Menschen verglichen oder ?
Es wird hier immer absurder , ha ha ha

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Wenn Du etwas hochwertiges für ein Appel und ein Ei erwirbst würdest Du es eher behalten als es zu verschenken oder ? Und wenn keiner es haben will, weil er kein Geld hat vererbst Du es Deinen Kindern bis es jemand für einen hohen Preis kauft. Irgendwann wird es schon einer abnehmen. Wir sind schließlich 80 und bald 90 bis 100 mio Menschen in Deutschland. Da wird doch einer dabei sein.

Das ist doch grundlegend falsch?
Die Briefmarkensammlung meines Opas war auch mal viel Wert, ich kann auch auf den damaligen Preis bestehen, nur werde ich den niemals bekommen.

Analog geht es beim Haus, es ist das Wert was jemand bereit ist zu bezahlen.
Wenn du dein Haus nur für 1 Mio. verkaufen möchtest, der Höchstbietende aber nur 700k bezahlen kann/will dann ist es eben keine 1 Mio. wert.

Dein Vorgehen hätte nur minimale Aussichten auf Erfolg wenn du dich mit ALLEN Immobesitzern absprechen würdest und ihr zu 100% vereinbart das niemand verkauft.
Da das nicht möglich ist wird das mit den Preisvorstellungen wohl nichts...

antworten

Auf die Berichte der Gutachterausschüsse freue ich mich auch.
Nur dort wird differenziert zwischen der Immobilienart (EFH, DHH/REH, Wohnungseigentum) und wird unterschieden nach Baujahr.

Sicher ist, Transaktionen sind komplett eingebrochen. Ich rechne damit, dass daneben klar wird, dass in den Fällen, in denen noch gekauft wurde, es sich überwiegend um neuere Baujahre gehandelt hat und bei neueren Objekten sind die Preise nicht gesunken. Das weiß ich aus persönlicher Erfahrung. Großraum Stuttgart, Interesse an DHH und Eckreihenhaus gehabt mit Baujahr 2014 und 2011. beide Male annoncierten Kaufpreis geboten da klar war, wir sind nicht die einzigen Interessenten. Beide Male ging der Zuschlag an Höherbietende. Wir sprechen von Kaufpreisen über 800.000€ im August und September. Beides mal Verkauf wegen Scheidung.

Momentan kommt nichts Neuwertiges mehr auf den Markt, logisch, bei der Inflation.
Das Gesagte gilt natürlich in erster Linie für wirtschafsstarke Regionen.

Da wir so nah dran sind am Thema und im ständigen Austausch mit Banken und Maklerin, wissen wir: wer jetzt noch kauft, hat ordentlich Eigenkapital (und das sind nicht wenige).
Entweder werden neuere Baujahre zu Kaufpreisen gekauft von 2020 oder aber ältere Objekte, die abgerissen werden um neu zu bauen oder aber saniert werden. Dies häufig von Familien, die bereits vor Jahren Wohnungen gekauft haben und dies als EK einsetzen. Oft muss aus Platzgründen eine größere Immobilie angeschafft werden weil man seit Jahren auf fallende Preise spekuliert hatte und nun sieht, das wird unterm Strich nicht so bald viel günstiger.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Was machst Du, wenn die Gutachterausschüsse feststellen sollten, dass die Kaufpreise in 2022 gestiegen und nicht gefallen sind?

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Es gibt einen Mietpreisdeckel wurde hier doch schon mehrfach erklärt

Sind mach 6 Jahren aus unser Mietwohnung in HH ausgezogen, Miete pro Qm 18,50 kalt. Jetzt wurde sie neu vermietet, für 23,30 kalt. Ist aber auch teilmöbliert, also Küche, Waschmaschine/Trockner, Kühlschrank. Trotzdem ziemlich übel.

antworten

Habe gestern eine ETW als Kapitalanlage gekauft. 100% EK, da mir der Zins zu hoch war.
Habe vom Angebotspreis 15% Preisnachlass verhandelen können. Ob das viel oder wenig ist, schwer zu sagen. Ich bin damit zufrieden.

Bruttomietrendite sind 5,5%. Nach Berücksichtigung der Kaufnebenkosten, nicht-umlagefähiger Kosten und Rücklagen kommt ich im Mittel wohl auf 4,5% EK-Rendite vor Steuern.

Mag für den ein oder anderen nicht genug sein (insbesondere vor dem Hintergrund der Inflation). Aber das Geld lag im Depot eh nur rum und hat im aktuellen Marktumfeld auch nicht viel mehr abgeworfen.

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WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Was machst Du, wenn die Gutachterausschüsse feststellen sollten, dass die Kaufpreise in 2022 gestiegen und nicht gefallen sind?

Wer halbwegs rechnen kann, weiß, dass die Preise auch in 2022 ganz sicher gestiegen sind.

Das Q4 22 wird ja das erste seit langem sein, was yoy verliert. Und die erste Jahreshälfte hat sogar noch Rekordpreise gesehen. Das Pendel schwingt ja jetzt erst herum, weil der Immobilienmarkt sehr träge ist.

Richtig spannend wird es daher leider erst Anfang 2024, wenn die Gutachterausschüsse zum ersten Mal seit fast zwei Jahrzehnten einen Preiseinbruch verkünden werden.

So lange müssen wir uns wohl oder übel noch gedulden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,90€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Es gibt einen Mietpreisdeckel wurde hier doch schon mehrfach erklärt

Da ich nicht weiß was die Vormieter zahlen, kann ich Mietpreisbremse nicht beurteilen. Auch haben unsere Wohnungen unterschiedliche Besitzer/ Vermieter. Nach Mietspiegelrechner 23/24 liegt die Spannweite der Kaltmiete für solche Wohnungen bei 15,10 - 18,65 €/qm... da liegen die 17,90 noch gut drin. Nichtsdestotrotz finde ich die aufgerufenen 17,90 €/qm im Vgl. zu unseren 15,50 eine Frechheit... knapp 15% mehr innerhalb eines Jahres.

antworten

Wenn die Immobilienpreise auf ein Niveau von 2019/2020 runtergehen und man das EK auf 60...75% erhöht in den nächsten 2 Jahren sollte man in Summe auf einen günstigeren Preis kommen als zu Peak-Zeiten E21/A22 bei weniger EK. Die goldenen Zeiten von 2015 bis 2017 werden natürlich auf lange Sicht unerreicht bleiben, der FED/EZB sei Dank und ihrer "Krisenpolitik". Meine Eltern haben 2016 eine Immo gekauft, allein der heutige Bodenwert hat die Gesamtkosten von damals überholt.

Der Einkäufer schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Und ein Mega Schnäppchen zu machen? Wie kann man sich das so gut reden? Durch den Zinsanstieg sind alle wartenden Verlierer, aber richtige Verlierer. Es ist traurig wenn ich zB an meinen Bruder denke der bestimmt auch mal in 5-10 Jahren kaufen will. So spottbillig wie in den letzten Jahren wird es niemals wieder.

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Da die Preise in Q1 und Q2 gestiegen sind, werden Q3 und Q4 das nicht wettmachen.
Aber gegenüber den Vorquartalen sinken die Preise bereits, das haben auch schon die tollen Gutachterausschüsse festgestellt.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Was machst Du, wenn die Gutachterausschüsse feststellen sollten, dass die Kaufpreise in 2022 gestiegen und nicht gefallen sind?

antworten

Bei dem deutschen Wohlstandsverlust wird man real (!) eher bei 2015/16 landen.
Die Zinsen steigen nämlich noch etwas und zusammen mit real sinkender Kaufkraft ist das eher ungemütlich. Der Anpassungsprozess wird also Stück für Stück geschehen, nachdem der Abschlag am Anfang etwas signifikanter ist.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Wenn die Immobilienpreise auf ein Niveau von 2019/2020 runtergehen und man das EK auf 60...75% erhöht in den nächsten 2 Jahren sollte man in Summe auf einen günstigeren Preis kommen als zu Peak-Zeiten E21/A22 bei weniger EK. Die goldenen Zeiten von 2015 bis 2017 werden natürlich auf lange Sicht unerreicht bleiben, der FED/EZB sei Dank und ihrer "Krisenpolitik". Meine Eltern haben 2016 eine Immo gekauft, allein der heutige Bodenwert hat die Gesamtkosten von damals überholt.

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Lese aktuell "The Great Depression: A Diary benjamin roth". Klar die Ausgangslage zu 1930 ist wirklich anders. Aber auch da waren viele ALL-IN in Immobilien. Mussten aber dann feststellen, dass es nicht so toll ist wenn die Menschen plötzlich keine Arbeit haben bzw. kein Geld und diese nicht kaufen können. Folge war, dass die Immobilienpreise laaangsam aber stetig sanken. Leerstehende Häuser waren eine extreme Belastung da man drauf Steuern und Instandhaltungskosten zahlen musste. Zusätzlich war das Ganze Ding nicht liquide.

Also zur Eigennutzung spricht wirklich nichts dagegen. Wer jedoch meint damit unbedingt spekulieren zu müssen und damit wirklich Geld verdienen will, ist es schon eine etwas andere Geschichte. Übrigens auch da wird gesagt, dass natürlich zunächst nur die billigen, schlechten Immobilien sehr schnell an Wert verlieren.

PS:Zugegeben Aktien waren damals genauso schlecht weil eben alles aufgebläht war. Am Ende ist wohl die Schlussfolgerung: Gut diversifiziert und auch etwas Cash haben

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Bei dem deutschen Wohlstandsverlust wird man real (!) eher bei 2015/16 landen.
Die Zinsen steigen nämlich noch etwas und zusammen mit real sinkender Kaufkraft ist das eher ungemütlich. Der Anpassungsprozess wird also Stück für Stück geschehen, nachdem der Abschlag am Anfang etwas signifikanter ist.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Wenn die Immobilienpreise auf ein Niveau von 2019/2020 runtergehen und man das EK auf 60...75% erhöht in den nächsten 2 Jahren sollte man in Summe auf einen günstigeren Preis kommen als zu Peak-Zeiten E21/A22 bei weniger EK. Die goldenen Zeiten von 2015 bis 2017 werden natürlich auf lange Sicht unerreicht bleiben, der FED/EZB sei Dank und ihrer "Krisenpolitik". Meine Eltern haben 2016 eine Immo gekauft, allein der heutige Bodenwert hat die Gesamtkosten von damals überholt.

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Sorry, aber das ist eine total unbedarfte Einschätzung, der jedwede empirische Basis fehlt.

Dieser SPON-Beitrag fasst das Spektrum der Expertenmeinungen gut zusammen und verknüpft diese mit aktuellen Daten.

Es wird immer deutlicher: Trotz der steigenden Zinsen bleibt das extrem hohe Preisniveau auf dem Immobilienmarkt bestehen - selbst für Altbauten lassen sich gegenüber den Vorjahresquartalen (!) statistisch bisher keine nennenswerten Preisrückgänge feststellen.

Wer hier abfeiert, dass einige Angebotspreise nach unten korrigiert werden versteht nicht, dass diese Objekte in der Regel auch nach der Korrektur noch höher eingepreist sind, als es 2021 üblich gewesen wäre. Man wird in Deutschland nicht mehr "günstig" zu einem Objekt in gefragter Lage kommen - selbst wenn die Zinsen wieder sinken sollten.
Dort, wo die Menschen leben möchten, ist Bauland extrem knapp und bleibt extrem teuer.
Und im Vergleich zu Großstädten in anderen Staaten mit vergleichbarem Wohlstandsniveau ist Deutschland immer noch günstig ...

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Bei dem deutschen Wohlstandsverlust wird man real (!) eher bei 2015/16 landen.
Die Zinsen steigen nämlich noch etwas und zusammen mit real sinkender Kaufkraft ist das eher ungemütlich. Der Anpassungsprozess wird also Stück für Stück geschehen, nachdem der Abschlag am Anfang etwas signifikanter ist.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Wenn die Immobilienpreise auf ein Niveau von 2019/2020 runtergehen und man das EK auf 60...75% erhöht in den nächsten 2 Jahren sollte man in Summe auf einen günstigeren Preis kommen als zu Peak-Zeiten E21/A22 bei weniger EK. Die goldenen Zeiten von 2015 bis 2017 werden natürlich auf lange Sicht unerreicht bleiben, der FED/EZB sei Dank und ihrer "Krisenpolitik". Meine Eltern haben 2016 eine Immo gekauft, allein der heutige Bodenwert hat die Gesamtkosten von damals überholt.

antworten

Bloomberg London – Blackrock hat die Rücknahmeanträge von Anlegern seines britischen Immobilienfonds im Wert von 3,5 Mrd. Pfund (4,2 Mrd. Dollar) ausgesetzt. Der weltweit größte Assetmanager teilte den Kunden des Blackrock UK Property Fund in den vergangenen Tagen mit, dass er Rücknahmeanträge, die Ende September 2022 gestellt wurden und jetzt fällig sind, zurückstellen wird.

Der Immobilienfonds mit Sitz auf Jersey steht nur professionellen Investoren offen. Dazu gehören beispielsweise auch mehrere Pensionskassen, die in den vergangenen Monaten ihre Portfolios von illiquiden in liquide Anlagen umgeschichtet haben, nachdem sie aufgrund der monatelangen Marktvolatilität ein Übermaß an schwer verkäuflichen Beständen hatten.

Ein Sprecher von Blackrock lehnte heute eine Stellungnahme ab. Blackrock und andere Vermögensverwalter hatten bereits im Oktober 2022 die Abhebungen aus britischen Immobilienfonds begrenzt. Der Verkauf von Gewerbeimmobilien, um die benötigten Barmittel für die Auszahlung ausscheidender Anleger zu beschaffen, kann Monate dauern, wenn die Verwalter Notverkäufe vermeiden wollen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Bloomberg London – Blackrock hat die Rücknahmeanträge von Anlegern seines britischen Immobilienfonds im Wert von 3,5 Mrd. Pfund (4,2 Mrd. Dollar) ausgesetzt. Der weltweit größte Assetmanager teilte den Kunden des Blackrock UK Property Fund in den vergangenen Tagen mit, dass er Rücknahmeanträge, die Ende September 2022 gestellt wurden und jetzt fällig sind, zurückstellen wird.

Der Immobilienfonds mit Sitz auf Jersey steht nur professionellen Investoren offen. Dazu gehören beispielsweise auch mehrere Pensionskassen, die in den vergangenen Monaten ihre Portfolios von illiquiden in liquide Anlagen umgeschichtet haben, nachdem sie aufgrund der monatelangen Marktvolatilität ein Übermaß an schwer verkäuflichen Beständen hatten.

Ein Sprecher von Blackrock lehnte heute eine Stellungnahme ab. Blackrock und andere Vermögensverwalter hatten bereits im Oktober 2022 die Abhebungen aus britischen Immobilienfonds begrenzt. Der Verkauf von Gewerbeimmobilien, um die benötigten Barmittel für die Auszahlung ausscheidender Anleger zu beschaffen, kann Monate dauern, wenn die Verwalter Notverkäufe vermeiden wollen.

...
Und in China sind gerade 2 Säcke Reis umgefallen ....

antworten

Und was trägt das jetzt hier sinnvoll bei? Es handelt sich um eine Spezialfond für professionelle Investoren, der in UK in gewerbliche Objekte (Retail, Office und Industriegebäude) investiert. Abgesehen davon, das UK auf Grund des Brexits noch zusätzliche Probleme hat ist das für den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nicht sonderlich relevant

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Bloomberg London – Blackrock hat die Rücknahmeanträge von Anlegern seines britischen Immobilienfonds im Wert von 3,5 Mrd. Pfund (4,2 Mrd. Dollar) ausgesetzt. Der weltweit größte Assetmanager teilte den Kunden des Blackrock UK Property Fund in den vergangenen Tagen mit, dass er Rücknahmeanträge, die Ende September 2022 gestellt wurden und jetzt fällig sind, zurückstellen wird.

Der Immobilienfonds mit Sitz auf Jersey steht nur professionellen Investoren offen. Dazu gehören beispielsweise auch mehrere Pensionskassen, die in den vergangenen Monaten ihre Portfolios von illiquiden in liquide Anlagen umgeschichtet haben, nachdem sie aufgrund der monatelangen Marktvolatilität ein Übermaß an schwer verkäuflichen Beständen hatten.

Ein Sprecher von Blackrock lehnte heute eine Stellungnahme ab. Blackrock und andere Vermögensverwalter hatten bereits im Oktober 2022 die Abhebungen aus britischen Immobilienfonds begrenzt. Der Verkauf von Gewerbeimmobilien, um die benötigten Barmittel für die Auszahlung ausscheidender Anleger zu beschaffen, kann Monate dauern, wenn die Verwalter Notverkäufe vermeiden wollen.

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Welche Experten nochmal? Es gibt "Experten", die etwas ganz anderes sagen.

Und günstig? München ist teurer als Tokio. Auch Frankfurt hat preislich längst zu anderen weltweiten Metropolen aufgeschlossen. Die Immobilienmärkte mit vergleichbarem Wohlstand geben auch seit spätestens Herbst nach. USA, UK, AUS, NZ, SWE alle im Minus.
Deine Aussage "es wäre günstig" ist das Einzige was jeder Empirie widerspricht.
Ein Multiple von 40-50 ist nicht günstig, das ist verrückt.

Was hast du überhaupt mit dem Vorjahresquartal? Weißt du was eine YoY und QoQ Betrachtung bedeutet? Bei QoQ +10% +5% -2% -3% in 2022 bist du YoY immernoch im Plus. Der Preistrend ist dann aber gebrochen und negativ.

Du hast keinen Plan über Immobilienzyklen. Immobilien sind historisch die Mutter aller Blasen.

Es wird dieses Jahr rapide bergabgehen.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Sorry, aber das ist eine total unbedarfte Einschätzung, der jedwede empirische Basis fehlt.

Dieser SPON-Beitrag fasst das Spektrum der Expertenmeinungen gut zusammen und verknüpft diese mit aktuellen Daten.

Es wird immer deutlicher: Trotz der steigenden Zinsen bleibt das extrem hohe Preisniveau auf dem Immobilienmarkt bestehen - selbst für Altbauten lassen sich gegenüber den Vorjahresquartalen (!) statistisch bisher keine nennenswerten Preisrückgänge feststellen.

Wer hier abfeiert, dass einige Angebotspreise nach unten korrigiert werden versteht nicht, dass diese Objekte in der Regel auch nach der Korrektur noch höher eingepreist sind, als es 2021 üblich gewesen wäre. Man wird in Deutschland nicht mehr "günstig" zu einem Objekt in gefragter Lage kommen - selbst wenn die Zinsen wieder sinken sollten.
Dort, wo die Menschen leben möchten, ist Bauland extrem knapp und bleibt extrem teuer.
Und im Vergleich zu Großstädten in anderen Staaten mit vergleichbarem Wohlstandsniveau ist Deutschland immer noch günstig ...

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

PS:Zugegeben Aktien waren damals genauso schlecht weil eben alles aufgebläht war. Am Ende ist wohl die Schlussfolgerung: Gut diversifiziert und auch etwas Cash haben

Bei Aktien hast du halt den Punkt, dass viel mehr die Zukunft gehandelt wird als bei Immobilien. Während Immobilien nach einer Krise noch lange "herumdümpeln", weil dort letzten Endes immer Menschen dahinter stehen, die erstmal EK brauchen, die eine stabile berufliche Situation wollen, die sehen wollen, es geht kontinuierlich wieder aufwärts. Erst dann entscheidet man sich dafür, sich wohntechnisch zu verändern. Das muss nicht das Eigenheim sein, das kann auch eine bessere Wohnung zur Miete sein.

Bei Aktien wird viel stärker die Hoffnung gehandelt, entsprechend nach einer Krise erstmal das bessere Investment, da bei Immobilien zu viele erstmal noch die Füße still halten.

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Laut IWF sind die Millenials 40% ärmer als ihre Elterngeneration im selben Alter.

Das unterstreicht deutlich warum die Eigentumsquote bei den Jüngeren immer weiter gesunken ist. Keinesfalls eine gute Perspektive für den Immobilienmarkt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Laut IWF sind die Millenials 40% ärmer als ihre Elterngeneration im selben Alter.

Das unterstreicht deutlich warum die Eigentumsquote bei den Jüngeren immer weiter gesunken ist. Keinesfalls eine gute Perspektive für den Immobilienmarkt.

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

antworten

Anmerkung von Goldman Sachs zum dt. Immomarkt:

Immo in Deutschland: Laut Bundesbank-Zahlen lag das Volumen für private Wohnbaukredite im November bei ca. €13.6Mrd (-39%yoy). Anmerkung: wie soll es sich auch rechnen? Wenn man für €1Mio ein MFH mit €25k Kaltmiete p.a. kaufen möchte und die Bank gleichzeitig 4.5% p.a. Zins (10yr) und 2.5% Tilgung (=7.0% Kapitaldienst, €72k, vor Instandhaltung etc.) möchte.

Lass ich mal so stehen.

antworten

Gibt schon paar valide Gründe:
immer weniger Tarifbindung, jüngere Menschen werden viel schlechter bezahlt im Vergleich zu früher, höhere Steuern und Abgaben, Vermögenswerte sind real teurer und somit schlechter zu besparen

Der Konsum ist anders: früher hast du für einen einzigen Röhrenfernseher paar Tausend Mark zahlen müssen, heute kostet dich ein 4k TV umgerechnet 800 Mark. Entsprechend hatte man damals weniger einzelne Konsumobjekte, die aber insgesamt locker ebenso teuer waren wie heute mehrere heutige Konsumobjekte.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

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Gut, dass Du Deine "Experten" in Anführungszeichen setzt.

SPON zitiert u. a. Vertreter der Gutachterausschüsse - also die, die direkten Einblick in die Preisentwicklung haben. Und die sprechen halt von stabilen Preisen auf sehr hohem Niveau und erwarten weiterhin keinen Preiseinbruch, sondern Seitwärtsbewegungen.

Und ja, in den letzten Quartalen gab es (je nach Region) kleine Preissenkungen IM NIEDRIGEN EINSTELLIGEN PROZENTBEREICH. YoY halt nicht, und genau das steht im Post.
Und was den Vervielfacher-Index betrifft: Die Regel sind eher Multiples um die 30 und nicht 40-50, auch in gefragten Wohngegenden. Darauf kommst Du außerhalb von München, Stuttgart und Frankfurt nur, wenn Du Äpfel (Qudratmeterkosten von Neubauwohnungen) mit Birnen (Nettokaltmieten von Bestandsimmobilien) vergleichst.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Welche Experten nochmal? Es gibt "Experten", die etwas ganz anderes sagen.

Und günstig? München ist teurer als Tokio. Auch Frankfurt hat preislich längst zu anderen weltweiten Metropolen aufgeschlossen. Die Immobilienmärkte mit vergleichbarem Wohlstand geben auch seit spätestens Herbst nach. USA, UK, AUS, NZ, SWE alle im Minus.
Deine Aussage "es wäre günstig" ist das Einzige was jeder Empirie widerspricht.
Ein Multiple von 40-50 ist nicht günstig, das ist verrückt.

Was hast du überhaupt mit dem Vorjahresquartal? Weißt du was eine YoY und QoQ Betrachtung bedeutet? Bei QoQ +10% +5% -2% -3% in 2022 bist du YoY immernoch im Plus. Der Preistrend ist dann aber gebrochen und negativ.

Du hast keinen Plan über Immobilienzyklen. Immobilien sind historisch die Mutter aller Blasen.

Es wird dieses Jahr rapide bergabgehen.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Sorry, aber das ist eine total unbedarfte Einschätzung, der jedwede empirische Basis fehlt.

Dieser SPON-Beitrag fasst das Spektrum der Expertenmeinungen gut zusammen und verknüpft diese mit aktuellen Daten.

Es wird immer deutlicher: Trotz der steigenden Zinsen bleibt das extrem hohe Preisniveau auf dem Immobilienmarkt bestehen - selbst für Altbauten lassen sich gegenüber den Vorjahresquartalen (!) statistisch bisher keine nennenswerten Preisrückgänge feststellen.

Wer hier abfeiert, dass einige Angebotspreise nach unten korrigiert werden versteht nicht, dass diese Objekte in der Regel auch nach der Korrektur noch höher eingepreist sind, als es 2021 üblich gewesen wäre. Man wird in Deutschland nicht mehr "günstig" zu einem Objekt in gefragter Lage kommen - selbst wenn die Zinsen wieder sinken sollten.
Dort, wo die Menschen leben möchten, ist Bauland extrem knapp und bleibt extrem teuer.
Und im Vergleich zu Großstädten in anderen Staaten mit vergleichbarem Wohlstandsniveau ist Deutschland immer noch günstig ...

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Laut IWF sind die Millenials 40% ärmer als ihre Elterngeneration im selben Alter.

Das unterstreicht deutlich warum die Eigentumsquote bei den Jüngeren immer weiter gesunken ist. Keinesfalls eine gute Perspektive für den Immobilienmarkt.

Die Gründe wären interessant. Zu viel Avocado-Toast?
Spaß beiseite, wundert mich in unserer heutige Konsumgesellschaft mit dem ganzen Social Media Vergleiche nicht... was man da immer im WhatsApp Status so sieht...

antworten

Polemik, trägt hier nichts zur Diskussion bei. Da gönnte ich genauso gut sagen: Es überrascht mich, dass die Boomer überhaupt so viel Eigentum erwerben konnten. So, wie die jeden cm³ ihres Hauses inkl. Keller mit allem unnötigen und teuer bezahlten Ramsch voll gestellt haben (kenne zig Bsp aus Bekanntenkreis und meine Eltern gehören leider auch dazu)...

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Es gibt einen Mietpreisdeckel wurde hier doch schon mehrfach erklärt

Nein es gibt keinen Mietpreisdeckelv (gab es nur in Berlin und da ist er gerichtlich gescheitert), es gibt in vielen Bundesländern (nicht allen) eine Mietpreisbremse, die wie folgt wirkt (verkürzt)
Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Vergleichsmiete wird mit dem qualifizierten Mietspiegel berechnet und ist bei vielen Städten und Gemeinden einsehbar.

Bei der Mietpreisbremse gelten folgende Ausnahmen:

• Neubauten, die ab Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
• Wohnungen, die umfassend saniert wurden
• Der Vormieter hat bereits mehr als 110 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete gezahlt und die Vormiete hat ihrerseits nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
• temporäre Mietverhältnisse
• Studenten-, Jugend- und andere Wohnheime

Wenn aber die 10% im Schnitt maximal ausgenutzt werden, dann ist für den nächsten Mietspiegel das die neue orstübliche Miete.... d.h. Steigerungen sind möglich nur begrenzt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2023:

Warum ist die Diskussion hier so emotional? Wir haben zwei Lager die ihre Position kompromisslos verteidigen, die Eigentümer und die Mieter.

Die zwei Lager gibt es bei Käufer und Verkäufer auch aktuell. Die Presse spricht ja nicht umsonst von einem Käuferstreik aktuell. Hat man jüngst beim gescheiterten Verkauf eines großen Immobilienpakets durch die Vonovia wieder gesehen.
Nicht mal große Investoren sind sich aktuell einig, wohin der Immobilienmarkt steuert. Wie sollen da erst Privatmenschen wissen, wo es hingeht?

Da spielen aber noch andere Faktoren rein, die Anzahl an Investoren für solche größeren Pakete ist begrenzt, fraglich ob solche Investoren gerade noch weiter in Immobilien gehen wollen, die haben ja meistens auch eine Risikostreuung / Vorgaben. Ddann werden solche Immopakete in der Regel fremdfinanziert über Banken, nur sind gerade viele Banken nicht mehr bereit hier größer FK zu geben, da die Limite meisten schon recht voll sind.

antworten

Da sind sie wieder. Die iPhones und chai lattes.

Zum Glück hat früher keiner einen gti gefahren, war nie im Urlaub und hat keine Kinder samt nicht arbeitender Hausfrau gehabt. Klar, dass die früher mehr Geld hatten! 😅

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Gut, dass Du Deine "Experten" in Anführungszeichen setzt.

SPON zitiert u. a. Vertreter der Gutachterausschüsse - also die, die direkten Einblick in die Preisentwicklung haben. Und die sprechen halt von stabilen Preisen auf sehr hohem Niveau und erwarten weiterhin keinen Preiseinbruch, sondern Seitwärtsbewegungen.

Und ja, in den letzten Quartalen gab es (je nach Region) kleine Preissenkungen IM NIEDRIGEN EINSTELLIGEN PROZENTBEREICH. YoY halt nicht, und genau das steht im Post.
Und was den Vervielfacher-Index betrifft: Die Regel sind eher Multiples um die 30 und nicht 40-50, auch in gefragten Wohngegenden. Darauf kommst Du außerhalb von München, Stuttgart und Frankfurt nur, wenn Du Äpfel (Qudratmeterkosten von Neubauwohnungen) mit Birnen (Nettokaltmieten von Bestandsimmobilien) vergleichst.

Welche Experten nochmal? Es gibt "Experten", die etwas ganz anderes sagen.

Und günstig? München ist teurer als Tokio. Auch Frankfurt hat preislich längst zu anderen weltweiten Metropolen aufgeschlossen. Die Immobilienmärkte mit vergleichbarem Wohlstand geben auch seit spätestens Herbst nach. USA, UK, AUS, NZ, SWE alle im Minus.
Deine Aussage "es wäre günstig" ist das Einzige was jeder Empirie widerspricht.
Ein Multiple von 40-50 ist nicht günstig, das ist verrückt.

Was hast du überhaupt mit dem Vorjahresquartal? Weißt du was eine YoY und QoQ Betrachtung bedeutet? Bei QoQ +10% +5% -2% -3% in 2022 bist du YoY immernoch im Plus. Der Preistrend ist dann aber gebrochen und negativ.

Du hast keinen Plan über Immobilienzyklen. Immobilien sind historisch die Mutter aller Blasen.

Es wird dieses Jahr rapide bergabgehen.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Sorry, aber das ist eine total unbedarfte Einschätzung, der jedwede empirische Basis fehlt.

Dieser SPON-Beitrag fasst das Spektrum der Expertenmeinungen gut zusammen und verknüpft diese mit aktuellen Daten.

Es wird immer deutlicher: Trotz der steigenden Zinsen bleibt das extrem hohe Preisniveau auf dem Immobilienmarkt bestehen - selbst für Altbauten lassen sich gegenüber den Vorjahresquartalen (!) statistisch bisher keine nennenswerten Preisrückgänge feststellen.

Wer hier abfeiert, dass einige Angebotspreise nach unten korrigiert werden versteht nicht, dass diese Objekte in der Regel auch nach der Korrektur noch höher eingepreist sind, als es 2021 üblich gewesen wäre. Man wird in Deutschland nicht mehr "günstig" zu einem Objekt in gefragter Lage kommen - selbst wenn die Zinsen wieder sinken sollten.
Dort, wo die Menschen leben möchten, ist Bauland extrem knapp und bleibt extrem teuer.
Und im Vergleich zu Großstädten in anderen Staaten mit vergleichbarem Wohlstandsniveau ist Deutschland immer noch günstig ...

Ein 30er Multiple macht bei den jetzigen Zinsen keinen Sinn. Es ist viel zu teuer. Um das auszugleichen müssen Mieten rauf und/oder Preise runter. Und genau diese Entwicklung beginnt jetzt.

antworten

Naja es ist doch alles eine Frage des Preises. FK ist nun Mal jetzt teurer und der Preis der Objekte hierfür zu hoch. Entweder muss eben der Preis sinken oder die FK sinken. Dann hat man wieder Transaktionen.

Kann aber verstehen, dass nun alle zögern. Die Verkäufer hoffen wohl auf bald niedrigere Zinsen. Die Kapitalstarken Käufer wohl eher auf höhere. Im Moment ist da halt Bewegung drin und es ist unklar in welche Richtung es geht. Alle warten daher ab.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Warum ist die Diskussion hier so emotional? Wir haben zwei Lager die ihre Position kompromisslos verteidigen, die Eigentümer und die Mieter.

Die zwei Lager gibt es bei Käufer und Verkäufer auch aktuell. Die Presse spricht ja nicht umsonst von einem Käuferstreik aktuell. Hat man jüngst beim gescheiterten Verkauf eines großen Immobilienpakets durch die Vonovia wieder gesehen.
Nicht mal große Investoren sind sich aktuell einig, wohin der Immobilienmarkt steuert. Wie sollen da erst Privatmenschen wissen, wo es hingeht?

Da spielen aber noch andere Faktoren rein, die Anzahl an Investoren für solche größeren Pakete ist begrenzt, fraglich ob solche Investoren gerade noch weiter in Immobilien gehen wollen, die haben ja meistens auch eine Risikostreuung / Vorgaben. Ddann werden solche Immopakete in der Regel fremdfinanziert über Banken, nur sind gerade viele Banken nicht mehr bereit hier größer FK zu geben, da die Limite meisten schon recht voll sind.

antworten

Steuern und Abgaben sind im Vergleich zur Boomer Gen. gesunken.
Löhne und Gehälter (Reallohn) sind gestiegen.
Sparquote ist heute wegen höherem Reallohn einfacher.
Zinsen liegen deutlich unter dem historischen Zinssätzen.

Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist aktuell durchschnittlich gut und war bis vor der Zinserhöhung herausragend gut. Leider wird diese herausragende Erschwinglichkeit als Maßstab gesetzt und hier eingefordert. Als diese herausragende Erschwinglichkeit existierte, wurde im gleichen Maße gejammert.
Es liegt einzig und alleine am Konsumanspruch. Dieser ist deutlich stärker angestiegen, als das Realeinkommen.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Gibt schon paar valide Gründe:
immer weniger Tarifbindung, jüngere Menschen werden viel schlechter bezahlt im Vergleich zu früher, höhere Steuern und Abgaben, Vermögenswerte sind real teurer und somit schlechter zu besparen

Der Konsum ist anders: früher hast du für einen einzigen Röhrenfernseher paar Tausend Mark zahlen müssen, heute kostet dich ein 4k TV umgerechnet 800 Mark. Entsprechend hatte man damals weniger einzelne Konsumobjekte, die aber insgesamt locker ebenso teuer waren wie heute mehrere heutige Konsumobjekte.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Da sind sie wieder. Die iPhones und chai lattes.

Zum Glück hat früher keiner einen gti gefahren, war nie im Urlaub und hat keine Kinder samt nicht arbeitender Hausfrau gehabt. Klar, dass die früher mehr Geld hatten! 😅

Die GTI Fahrer und Urlauber waren damals diejenigen, die zur Miete gewohnt haben und das auch nicht ändern wollten.

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"Da sind sie wieder. Die iPhones und chai lattes."

Das Problem ist, dass es eben nicht bei chai lattes, iPhone, etc. bleibt. Es gibt auf Instagram so Sparleute mit "Umschlagmethode". Les dir mal deren Erfahrungsberichte durch, wie verschwänderisch die gelebt haben.

Der Nagellack für 35 Euro, das Parfüm für 150 Euro, die 16te Handtasche für 450 Euro, ... und dann kommen halt die ganzen Saldo-Gebühren, etc. oben drauf. Ich kenn mehr als 10 Paare, die richtig dick im Minus sind, obwohl beide Akademiker sind. Erzählt halt keiner! Aber man sollte es einfach nichts ins Lächerliche ziehen, nur weil ein paar Beispiele genannt werden.

Ja, man hat sich früher auch gegönnt. Aber heute gönnen sich viele eben zu viel. Aber setz dich mal mit 2-3 Bier und guten Kumpels hin und red mal offen über Geld. Das hilft. Ich kenn wie gesagt Paare, die 10+ Jahre im Job sind und wo am Monatsende ein großes Minus im Konto steht und wenn du jetzt glaubst, dass die Gespartes oder gar Aktien/ETFs haben - ne eben net!

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Es gibt einen Mietpreisdeckel wurde hier doch schon mehrfach erklärt

Nein es gibt keinen Mietpreisdeckelv (gab es nur in Berlin und da ist er gerichtlich gescheitert), es gibt in vielen Bundesländern (nicht allen) eine Mietpreisbremse, die wie folgt wirkt (verkürzt)
Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Vergleichsmiete wird mit dem qualifizierten Mietspiegel berechnet und ist bei vielen Städten und Gemeinden einsehbar.

Bei der Mietpreisbremse gelten folgende Ausnahmen:

• Neubauten, die ab Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
• Wohnungen, die umfassend saniert wurden
• Der Vormieter hat bereits mehr als 110 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete gezahlt und die Vormiete hat ihrerseits nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
• temporäre Mietverhältnisse
• Studenten-, Jugend- und andere Wohnheime

Wenn aber die 10% im Schnitt maximal ausgenutzt werden, dann ist für den nächsten Mietspiegel das die neue orstübliche Miete.... d.h. Steigerungen sind möglich nur begrenzt.

Möblierte Wohnungen hast du noch vergessen. In Berlin gang und gäbe: Du stellst ein paar Möbel für €1-€2k rein und schon ist die Mietpreisbremse ausgehebelt.

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WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Steuern und Abgaben sind im Vergleich zur Boomer Gen. gesunken.
Löhne und Gehälter (Reallohn) sind gestiegen.
Sparquote ist heute wegen höherem Reallohn einfacher.
Zinsen liegen deutlich unter dem historischen Zinssätzen.

Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist aktuell durchschnittlich gut und war bis vor der Zinserhöhung herausragend gut. Leider wird diese herausragende Erschwinglichkeit als Maßstab gesetzt und hier eingefordert. Als diese herausragende Erschwinglichkeit existierte, wurde im gleichen Maße gejammert.
Es liegt einzig und alleine am Konsumanspruch. Dieser ist deutlich stärker angestiegen, als das Realeinkommen.

Gibt schon paar valide Gründe:
immer weniger Tarifbindung, jüngere Menschen werden viel schlechter bezahlt im Vergleich zu früher, höhere Steuern und Abgaben, Vermögenswerte sind real teurer und somit schlechter zu besparen

Der Konsum ist anders: früher hast du für einen einzigen Röhrenfernseher paar Tausend Mark zahlen müssen, heute kostet dich ein 4k TV umgerechnet 800 Mark. Entsprechend hatte man damals weniger einzelne Konsumobjekte, die aber insgesamt locker ebenso teuer waren wie heute mehrere heutige Konsumobjekte.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

100%ige Zustimmung. Hätten schon 2018 zugeschlagen, wenn doch was auf dem Markt gewesen wäre und ich mein Limit aisgereizt hätte :(

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WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

SPON: "Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist eingebrochen. Im November lag es gegenüber dem Vorjahr fast 40 Prozent im Minus. Damit liegt das Volumen neuer Baufinanzierungen auf dem niedrigsten Stand seit über elf Jahren, zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting. ... Weil sich viele Menschen den Hauskauf nicht mehr leisten können, weichen sie auf den Mietmarkt aus."

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis die Kaufpreise um die nächsten 10% fallen. Auf der anderen Seite ziehen die Mieten wieder an. Die Wohnung neben uns ist derzeit für 17,50€/qm Kaltmiete inseriert, wir sind in unsere vor 10 Monaten eingezogen und zahlen 15,50€/qm. Parallel bauen wir massiv EK auf um in den nächsten 2 Jahren zuzuschlagen.

Es gibt einen Mietpreisdeckel wurde hier doch schon mehrfach erklärt

Nein es gibt keinen Mietpreisdeckelv (gab es nur in Berlin und da ist er gerichtlich gescheitert), es gibt in vielen Bundesländern (nicht allen) eine Mietpreisbremse, die wie folgt wirkt (verkürzt)
Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Vergleichsmiete wird mit dem qualifizierten Mietspiegel berechnet und ist bei vielen Städten und Gemeinden einsehbar.

Bei der Mietpreisbremse gelten folgende Ausnahmen:

• Neubauten, die ab Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
• Wohnungen, die umfassend saniert wurden
• Der Vormieter hat bereits mehr als 110 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete gezahlt und die Vormiete hat ihrerseits nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
• temporäre Mietverhältnisse
• Studenten-, Jugend- und andere Wohnheime

Wenn aber die 10% im Schnitt maximal ausgenutzt werden, dann ist für den nächsten Mietspiegel das die neue orstübliche Miete.... d.h. Steigerungen sind möglich nur begrenzt.

Möblierte Wohnungen hast du noch vergessen. In Berlin gang und gäbe: Du stellst ein paar Möbel für €1-€2k rein und schon ist die Mietpreisbremse ausgehebelt.

Exakt so werde ich meine Kapitalanlagen (irgendwann) ausstatten. Paar Ikea Möbel rein und schon höherer Mietpreis und kein Rumgeeier mIt Leuten die sich auf etwaige Mietpreisbremsen beziehen!

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Und die, die nicht so leben, dürfen sich anhören, dass sie kein Haus verdient hätten, weil es Leute gibt, die so leben, wie von dir besprochen.

Dass hier immer abgestritten wird, dass es hinsichtlich Wohnraum immer schwieriger wird, ist einfach so dermaßen an der Realität vorbei, nur weil sie es selbst anderst erfahren haben. Macht mal die Augen auf.

Wir wohnen sehr günstig zu Miete, worüber ihr mir sehr bewusst bin, und können daher gut EK aufbauen (>2k€) und trotzdem ist das hier nur ein Tropfen auf den heißen Stein, denn wir könnten uns damit inkl. EK von 150k€ gerade mal rund 550k leisten, dafür bekommen wir hier eine 80m2 Wohnung, was für uns als Familie nicht ausreicht. Von einer DHH oder gar einem EFH mit nennenswertem Garten brauchen wir erst gar nicht anfangen.

Ausnahmslos alle, die hier kaufen in unseren Bekanntenkreis können das vorwiegend durch Erbe, da ist auch die 450€ Handtasche egal. Wenn ich alles raushauen, ist das Einkommen fast egal, da bleibt natürlich nichts hängen, das bedeutet aber noch lange nicht, dass deshalb die jungen Familien nichts verdient hätten, denn solche gab es auch in früheren Jahren.

Heute sind selbst die Ings mit 100k darauf angewiesen, dass die Frau einen ähnlichen Werdegang hat, sonst wird das nichts mit einer angenehmen Wohnung. Dass man irgendwie was findet an dem ein passendes Preisschild hängt ist klar, früher hat der Ing aber auch nicht in der Platte gewohnt.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

"Da sind sie wieder. Die iPhones und chai lattes."

Das Problem ist, dass es eben nicht bei chai lattes, iPhone, etc. bleibt. Es gibt auf Instagram so Sparleute mit "Umschlagmethode". Les dir mal deren Erfahrungsberichte durch, wie verschwänderisch die gelebt haben.

Der Nagellack für 35 Euro, das Parfüm für 150 Euro, die 16te Handtasche für 450 Euro, ... und dann kommen halt die ganzen Saldo-Gebühren, etc. oben drauf. Ich kenn mehr als 10 Paare, die richtig dick im Minus sind, obwohl beide Akademiker sind. Erzählt halt keiner! Aber man sollte es einfach nichts ins Lächerliche ziehen, nur weil ein paar Beispiele genannt werden.

Ja, man hat sich früher auch gegönnt. Aber heute gönnen sich viele eben zu viel. Aber setz dich mal mit 2-3 Bier und guten Kumpels hin und red mal offen über Geld. Das hilft. Ich kenn wie gesagt Paare, die 10+ Jahre im Job sind und wo am Monatsende ein großes Minus im Konto steht und wenn du jetzt glaubst, dass die Gespartes oder gar Aktien/ETFs haben - ne eben net!

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Genauso sieht es aus. Kann man auch überprüfen (Stichwort Erschwinglichkeitsindex).

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Steuern und Abgaben sind im Vergleich zur Boomer Gen. gesunken.
Löhne und Gehälter (Reallohn) sind gestiegen.
Sparquote ist heute wegen höherem Reallohn einfacher.
Zinsen liegen deutlich unter dem historischen Zinssätzen.

Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist aktuell durchschnittlich gut und war bis vor der Zinserhöhung herausragend gut. Leider wird diese herausragende Erschwinglichkeit als Maßstab gesetzt und hier eingefordert. Als diese herausragende Erschwinglichkeit existierte, wurde im gleichen Maße gejammert.
Es liegt einzig und alleine am Konsumanspruch. Dieser ist deutlich stärker angestiegen, als das Realeinkommen.

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WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Es liegt einzig und alleine am Konsumanspruch. Dieser ist deutlich stärker angestiegen, als das Realeinkommen.

Es liegt auch daran, dass sich die Präferenzen bzgl. Wohnen etwas verschoben haben. Früher wollte keiner in die Stadt, da war das Häuschen im Grünen angesagt. Ich kann mich noch an meine Schulzeit in den 80ern erinnern, da wurde ich regelmäßig blöd angemacht, weil meine Eltern nur eine Wohnung in der Stadt hatten. Trotz wirklich sehr guter Wohngegend war da "Ghetto-Kind" ein gern verwendeter Begriff.
Generell waren damals Städte nicht so angesagt, vermutlich waren die Arbeitnehmer auch noch deutlich weniger flexibel und haben sich die Jobs mehr in der Gegend gesucht, wo sie halt waren und sind nicht in die großen Städte geströmt.

Lange Rede, kurzer Sinn:
Auch jetzt ist Wohnen deutlich außerhalb vermutlich ähnlich gut machbar wie damals, nur will das eben keiner mehr.

antworten

Wir Boomer waren halt einfach fleissiger, haben nicht mit 30 Jahren von WLB und Sabbatical geredet, haben den Hauskauf über alle anderen nicht nötigen Ausgaben gestellt und sind beim Kauf ins Risiko gegenagen (ist nicht für alle aufgegangen).

Da wurde gebaut/gekauft sobald es die Finanzen einigermassen zuließen (oft mit 25-30 Jahren), auch mal bei der Lage ein Kompromiß eingegangen und nicht jahrelang das vermeinliche Traumhaus gesucht, rauf und runter gerechnet und diskutiert, ob sich ein Hauskauf überhaupt lohnt, die Preise und Zinsen vielleicht noch etwas sinken und die Nachteile, sich 30jahre an die Bank zu binden vielleicht doch das Karma stören.

Wenn man den Thread hier liest, dann wird seit Jahren dogmatisch mit allen selektiven Argumenten hin und her geballert und vergessen Entscheidungen zu treffen. Dazu bringt hier jeder 20 jährige seine nicht vorhandenen Lebensweisheiten ein.
Das ist überhaupt das Problem: das ständige Vergleichen, der Glaube die beste Entscheidung im Nachhinein treffen zu können, die Ignoranz, das man zukünftige makro-Faktoren nicht kennen kann und die Angst, bei den vielen Optionen eine Entscheidung treffen zu müssen, die am Ende falsch sein könnte.

Gruß vom gescholtenen Boomer

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Polemik, trägt hier nichts zur Diskussion bei. Da gönnte ich genauso gut sagen: Es überrascht mich, dass die Boomer überhaupt so viel Eigentum erwerben konnten. So, wie die jeden cm³ ihres Hauses inkl. Keller mit allem unnötigen und teuer bezahlten Ramsch voll gestellt haben (kenne zig Bsp aus Bekanntenkreis und meine Eltern gehören leider auch dazu)...

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

antworten

30er Multiples die Regel, lächerlich.
40 ist längst die Regel, in jeder Großstadt.
Selbst 30 wären angesichts von bald 5% Zinsen viel zu teuer.

Du hast überhaupt keinen Einblick in den Immobilienmarkt.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Gut, dass Du Deine "Experten" in Anführungszeichen setzt.

SPON zitiert u. a. Vertreter der Gutachterausschüsse - also die, die direkten Einblick in die Preisentwicklung haben. Und die sprechen halt von stabilen Preisen auf sehr hohem Niveau und erwarten weiterhin keinen Preiseinbruch, sondern Seitwärtsbewegungen.

Und ja, in den letzten Quartalen gab es (je nach Region) kleine Preissenkungen IM NIEDRIGEN EINSTELLIGEN PROZENTBEREICH. YoY halt nicht, und genau das steht im Post.
Und was den Vervielfacher-Index betrifft: Die Regel sind eher Multiples um die 30 und nicht 40-50, auch in gefragten Wohngegenden. Darauf kommst Du außerhalb von München, Stuttgart und Frankfurt nur, wenn Du Äpfel (Qudratmeterkosten von Neubauwohnungen) mit Birnen (Nettokaltmieten von Bestandsimmobilien) vergleichst.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Es liegt einzig und alleine am Konsumanspruch. Dieser ist deutlich stärker angestiegen, als das Realeinkommen.

Es liegt auch daran, dass sich die Präferenzen bzgl. Wohnen etwas verschoben haben. Früher wollte keiner in die Stadt, da war das Häuschen im Grünen angesagt. Ich kann mich noch an meine Schulzeit in den 80ern erinnern, da wurde ich regelmäßig blöd angemacht, weil meine Eltern nur eine Wohnung in der Stadt hatten. Trotz wirklich sehr guter Wohngegend war da "Ghetto-Kind" ein gern verwendeter Begriff.
Generell waren damals Städte nicht so angesagt, vermutlich waren die Arbeitnehmer auch noch deutlich weniger flexibel und haben sich die Jobs mehr in der Gegend gesucht, wo sie halt waren und sind nicht in die großen Städte geströmt.

Lange Rede, kurzer Sinn:
Auch jetzt ist Wohnen deutlich außerhalb vermutlich ähnlich gut machbar wie damals, nur will das eben keiner mehr.

Sehe bei den 30-40 jährigen heutzutage eher das Gegenteil wieder (paar Jahre nach dem Studium in der Stadt und dann wieder rausziehen und Home Office). Die 40-50 jährigen waren noch mehr "city for life".

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Da die ältere Generation hier so gerne auf die jüngere schimpft, habe ich dazu eine Frage:

Wessen Kinder sind das eigentlich?
Und was muss bei deren Erziehung falsch gelaufen sein, dass diese Kinder durch die Bank weg so verschwenderisch geworden sind?

Irgendwoher müssen die das ja haben. 🤓

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Bin kein Boomer Fan, aber da gebe ich dir recht. Entscheidungsfreudiger waren die Boomer aus meiner Sicht.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Wir Boomer waren halt einfach fleissiger, haben nicht mit 30 Jahren von WLB und Sabbatical geredet, haben den Hauskauf über alle anderen nicht nötigen Ausgaben gestellt und sind beim Kauf ins Risiko gegenagen (ist nicht für alle aufgegangen).

Da wurde gebaut/gekauft sobald es die Finanzen einigermassen zuließen (oft mit 25-30 Jahren), auch mal bei der Lage ein Kompromiß eingegangen und nicht jahrelang das vermeinliche Traumhaus gesucht, rauf und runter gerechnet und diskutiert, ob sich ein Hauskauf überhaupt lohnt, die Preise und Zinsen vielleicht noch etwas sinken und die Nachteile, sich 30jahre an die Bank zu binden vielleicht doch das Karma stören.

Wenn man den Thread hier liest, dann wird seit Jahren dogmatisch mit allen selektiven Argumenten hin und her geballert und vergessen Entscheidungen zu treffen. Dazu bringt hier jeder 20 jährige seine nicht vorhandenen Lebensweisheiten ein.
Das ist überhaupt das Problem: das ständige Vergleichen, der Glaube die beste Entscheidung im Nachhinein treffen zu können, die Ignoranz, das man zukünftige makro-Faktoren nicht kennen kann und die Angst, bei den vielen Optionen eine Entscheidung treffen zu müssen, die am Ende falsch sein könnte.

Gruß vom gescholtenen Boomer

WiWi Gast schrieb am 05.01.2023:

Polemik, trägt hier nichts zur Diskussion bei. Da gönnte ich genauso gut sagen: Es überrascht mich, dass die Boomer überhaupt so viel Eigentum erwerben konnten. So, wie die jeden cm³ ihres Hauses inkl. Keller mit allem unnötigen und teuer bezahlten Ramsch voll gestellt haben (kenne zig Bsp aus Bekanntenkreis und meine Eltern gehören leider auch dazu)...

Die Frage ist dann nur noch, warum die Millennials um 40% ärmer sind. Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann wundert es mich, dass es nur 40% sind. Der Konsumanspruch dieser Generation ist schon teilweise erschreckend.

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