WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Somit wird der Immobilienmarkt ein Hochrisikomarkt, bei dem es zwar Rettung für die Banken und die großen Anleger geben wird, aber keine Rettung für die kleinen Häuslebauer, wenn die Immobilienpreise fallen.

Jetzt musst du uns noch erklären, warum Häuslebauer gerettet werden müssen. Wir haben 15 Jahre Zinsbindung und werden innerhalb der Zinsbindung 100% zurückzahlen, durch Sondertilgungen, plus Summe X auf dem Depot sparen. Da können die Zinsen bei 20% landen, wir haben unseren Neubau am Stadtrand mit Anfang/Mitte 40 abgezahlt.

Sanierungen? Wir sind Kategorie A.

Innerhalb von 15 Jahren seinen Hauskredit zurückzahlen werden wohl die wenigsten können. Die meisten Immobilienkäufer oder Häuslebauer werden wohl auf 30 bis 40 Jahre finanziert haben. Allerdings können die Zinsen ja auch perspektivisch wieder sinken und dann können diese Häuslebauer wieder günstig nachfinanzieren.

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Jo, lasst die Leute doch jammern. Diejenigen die heute jammern, haben schon vor 1, 2, 5, 10 Jahren gejammert. Die jammern halt immer und hoffen dass sich groß was ändert: immobilien waren noch nie erschwinglich in der Anschaffungund werden es in Zukunft auch nicht sein. Sind aber als krisensicheres und weitestgehend inflationsgeschütztes Investment seit Dekaden beliebt.
Die Immobilienpreise werden nicht in dem Maße fallen, dass sie den zinsanstieg der letzten Monate kompensieren. Never ever! Dafür gibt es keinen nachhaltigen Grund. Es ist mehr Geld da als man glaubt.

Je früher man kaufen kann, umso besser! Billiger wird es nie mehr (im Verhältnis). Eher das Gegenteil wird der Fall. Sollten wir irgendwann wieder fallenden Tendenzen beo den zinsen sehen (was vielleicht noch paar Monate dauert) dann werden Immobilienpreise erst so richtig in die Höhe gehen. Zweifler und Nörgler waren mit immo investments ohnehin noch nie gut beraten. Dann lieber tagesgeld!

Und ja: die letzten zehn Jahre war es eine absolute sondersituation. Kenne einige die 112%-Finanzierungen zu 0,7% geschossen haben auf 15-20 Jahre zu Preisen die billiger sind als heute. Da ist kein Risiko drin. Null. Mit anständiger Tilgung bist du da so safe wie das Amen in der Kirche.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Im übrigen: Sparer, die ihr Geld auf dem Konto horten und sich bei 8-10% Inflation über 2% Zinsen freuen, gehören zu den größten und eindeutigen Verlierern der Inflation. Kreditnehmer mit Zinsbindung dagegen profitieren, da ihre nominal fixierte Kreditrate real entwertet. Unklar, warum viele in einem Wiwiforum solche Binsenweisheiten nicht verstehen.

Weil es halt nicht vollkommen richtig ist.

Du kaufst ein aus mit 100% Finanzierung (10% für NK hast du selbst).
800k Kredit 80k NK (gekauft Anfang 22)
Stand heute 780k Kredit oder so Haus ist aber um 10% gefallen -> 720k Wert.

Also 100k plus Zinsen ausgegeben, da wären die 80k auf dem Konto der bessere Deal gewesen, so viel Miete hätte man ja niemals bezahlt.

Wenn du, warum auch immer morgen verkaufen willst/musst hast du 160k Plus Zinsen verbrannt (mehr als das doppelte deines Einsatzes).

PS:
Der Welt ETF VT hat YoY -3.7% Performance, hat also voraussichtlich Tagesgeld (Überraschung) und Immobilien ausperformt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Im übrigen: Sparer, die ihr Geld auf dem Konto horten und sich bei 8-10% Inflation über 2% Zinsen freuen, gehören zu den größten und eindeutigen Verlierern der Inflation. Kreditnehmer mit Zinsbindung dagegen profitieren, da ihre nominal fixierte Kreditrate real entwertet. Unklar, warum viele in einem Wiwiforum solche Binsenweisheiten nicht verstehen.

Weil es halt nicht vollkommen richtig ist.

Du kaufst ein aus mit 100% Finanzierung (10% für NK hast du selbst).
800k Kredit 80k NK (gekauft Anfang 22)
Stand heute 780k Kredit oder so Haus ist aber um 10% gefallen -> 720k Wert.

Die Zahlen in deinem Kommentar sind nicht allgemeingültig. Durchschnittlich geben Käufer weder 800k für eine Immobilie aus, noch zahlen alle 10% NK. Die Kaufnebenkosten variieren deutschlandweit zwischen 5% bis 11% des Kaufpreises, je nach Bundesland (unterschiedliche Grunderwerbssteuer) und je nachdem ob die Immobilie über einen Makler angeboten wurde oder provisionsfrei direkt vom Verkäufer.

Also 100k plus Zinsen ausgegeben, da wären die 80k auf dem Konto der bessere Deal gewesen, so viel Miete hätte man ja niemals bezahlt.

Hier kalkulierst du überhaupt nicht ein, dass die Mieten nicht ewig auf dem heutigen Niveau bleiben werden, sondern erhebliche Mietsteigerungen möglich sind. Du müsstest den 10-30 Jahre konstant bleibenden Zinsanteil der Kreditrate + Aufwand für notwendige Instandhaltungen des Eigentümers mit der Kaltmiete des Mieters in den nächsten 10-30 Jahren (nicht mit der heutigen Kaltmiete!) vergleichen.

Wenn du, warum auch immer morgen verkaufen willst/musst hast du 160k Plus Zinsen verbrannt (mehr als das doppelte deines Einsatzes).

Einen Immobilienerwerb muss man sich natürlich vorher gut überlegen und nicht etwas kaufen, um es gleich darauf wieder verkaufen zu wollen. Solche Fälle dürften äußerst selten sein und vermutlich ist kaum jemandem aus dem Bekanntenkreis auch ein solcher Fall bekannt.
Genauso wenig sollte man übrigens in Aktien investieren, wenn man in 1-3 Jahren unbedingt wieder an das Geld herankommen will. Auch hier sollte man potentiell einen langen Anlagehorizont haben, damit man auch mal 5-10 Jahre temporäre Tiefs durchstehen kann und nicht auf dem Tiefpunkt verkauft und damit erst die Verluste realisiert.

PS:
Der Welt ETF VT hat YoY -3.7% Performance, hat also voraussichtlich Tagesgeld (Überraschung) und Immobilien ausperformt.

Man kann selbstverständlich in Immobilien UND zugleich in Aktien, ETFs und anderes investieren. Warren Buffet wohnt nicht umsonst im eigenen (bescheidenen) Haus, das er sich gleich zu Beginn seiner Karriere kaufte. Auch Börsenlegende André Kostolany hat dazu geraten (und selbst umgesetzt), eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung zu erwerben, um sich gegen steigende Mieten abzusichern.

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WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Im übrigen: Sparer, die ihr Geld auf dem Konto horten und sich bei 8-10% Inflation über 2% Zinsen freuen, gehören zu den größten und eindeutigen Verlierern der Inflation. Kreditnehmer mit Zinsbindung dagegen profitieren, da ihre nominal fixierte Kreditrate real entwertet. Unklar, warum viele in einem Wiwiforum solche Binsenweisheiten nicht verstehen.

Weil es halt nicht vollkommen richtig ist.

Du kaufst ein aus mit 100% Finanzierung (10% für NK hast du selbst).
800k Kredit 80k NK (gekauft Anfang 22)
Stand heute 780k Kredit oder so Haus ist aber um 10% gefallen -> 720k Wert.

Also 100k plus Zinsen ausgegeben, da wären die 80k auf dem Konto der bessere Deal gewesen, so viel Miete hätte man ja niemals bezahlt.

Wenn du, warum auch immer morgen verkaufen willst/musst hast du 160k Plus Zinsen verbrannt (mehr als das doppelte deines Einsatzes).

PS:
Der Welt ETF VT hat YoY -3.7% Performance, hat also voraussichtlich Tagesgeld (Überraschung) und Immobilien ausperformt.

Wenn du, warum auch immer morgen verkaufen willst/musst hast du 160k Plus Zinsen verbrannt (mehr als das doppelte deines Einsatzes).

Und genau hier liegt das Problem. Ich muss / will morgen nicht verkaufen. Darum ist mir taggenau Fair Value meines Hauses relativ egal.
Ich könnte ja auch sagen, ich muss / will in genau 12 Jahren verkaufen und da liegt der Fair Value bei 1,2 Mio. EUR. Also mache ich unfassbar viel Gewinn. Diese Denke würde genauso wenig Sinn machen...

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Mieter müssen also nicht tanken, heizen, Lebensmittel kaufen, benötigen keinen Strom, keine Dienstleistungen, Möbel, Autos, usw.?
Du erkennst wohl weder, wo sich Inflation aktuell überall niederschlägt, noch die künftigen inflationären Entwicklungen mit anstehenden Zweitrundeneffekten. Dieselben "Experten", die hohe Inflationsraten niemals kommen sahen, verkünden jetzt schon vorzeitig ihr Ende. Da werden sie aber auch diesmal falsch liegen.

Mieter dürfen Sanierungskosten zudem auch zahlen, da Vermieter die planwirtschaftlichen Vorgaben von Habeck + EU nicht auf eigene Kosten tragen werden. Also nicht zu früh freuen. Aber vermutlich werden solche angedachten Vorgaben eines Tages ohnehin revidiert, wenn sie einfach nicht umsetzbar sind.

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Immobilienbesitzer sind die größten Verlierer der Inflation, die gar keine ist. Es handelt sich nämlich nicht um eine Inflation im eigentlichen Sinne, sondern um selektive Preissteigerungen.
Von diesen Preissteigerungen sind Immobilienbesitzer am meisten betroffen und werden es auch in der Zukunft sein. Fossile Rohstoffe werden immer teurer werden und die meisten Häuser werden mit fossilen Rohstoffen mit Energie versorgt. Um dieser Kostenfalle zu entgehen sind hohe Investitionen in neue Technik notwendig, welche zudem auch noch wartungsintensiv ist und schnell veralten kann.

antworten

Es ging natürlich um die Personen, welche die Immobilie schon haben und mittel- bis langfristig zu 1,x% finanziert haben vs. die Personen, welche den "Vertrag" noch nicht fixiert haben.

Die Leute mit 1,x% Zinsen haben ihre künftigen Einkommensströme mit dem Finanzierungsvertrag mit 1,x% diskontiert.

Wer jetzt erst kauft, diskontiert sein künftiges Einkommen mit 4%.

Die eh-immer-Mieter sind wieder eine ganz andere Geschichte, aber um die ging es doch hier nie, oder? Was interessieren sich eh-immer-Mieter für Immobilienpreise?

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Wie kann man solche Aussagen in einem WiWi Forum treffen?
Ist für dich "Besitz" nur Immobilien oder was?
Die, die vor allem ärmer (nominal) geworden sind,
sind jene mit Klumpenrisiko immobilie- also die, die alle Eier in einen Topf geworfen haben. Ottonormalsparer freut sich über höhere Zinsen auf dem Tagesgeldkonto. Inflationsbereinigt sind natürlich alle alärmer geworden- aber auch da die immobesitzer aktuell tendenziell mehr.

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Die EZB hat erst Mitte des Jahres angegeben die Zinsen zu erhöhen, mit einem Wirkungslag von 6 Monsten plus ist zu rechnen.

Wenn die Bauzinsen sich erhöhen, muss der Käufer SOFORT mehr zahlen. Da gibt es keinen Lag. Das ist faktisch nicht möglich.

4% Bauzinsen sind LÄNGST eingepreist.

Allerdings rutschen wir gerade in eine Rezession. Durchaus noch weitere reale Preissenkungen aufgrund der Rezession möglich. Aber nicht aufgrund der Zinsen, jedenfalls nicht, wenn wir bei 4% bleiben.

Im Moment werden die Angebote mit zu hohen Preisen erstellt. Daher geht das Transaktionsvolumen eingebrochen. Man muss zwar sofort zahlen, aber offenbar ist im Moment fast niemand bereit bzw. in der Lage die hohen Preise zu zahlen. Die einfachste Möglichkeit, diesen Deadlock aufzulösen, sind sinkende Preis(-Vorstellungen). Zumindest für Sanierungsobjekte würde ich sinkende Preise erwarten. Eingepreist und sind die Zinsen da glaube ich noch nicht….

Durch die gestiegenen Zinsen sind die Besitzlosen sofort massiv ärmer geworden. Sie können sich eine Immobilie schlicht nicht mehr leisten. Wer 2021 200k EK plus 30 Jahre 2k hatte, konnte sich damals deutlich mehr Immobilie als heute leisten. Sieht man doch daran, was 2011/2012 bis 2018/2019/2020 gebaut wurde. Vorher waren 4 Zimmer, 120 qm ohne Keller usw. der Standard. Mittlerweile ist das auch wieder der Standard.

Dazwischen wurde aber regelrecht Paläste gebaut, 200 qm, alle Extras, Luxusbäder. Zu 1,x% Zinsen. Und damit trotzdem weniger gezahlt als Leute, welche 120 qm Standard zu 4%+ Zinsen finanziert haben.

Objekte bis 20-30 Jahre orientieren sich im Preis, sofern überhaupt Nachfrage vorhanden ist, relativ eng an den Neubaupreisen (= Wiederherstellungskosten), abzgl. gewisser Abschlag. Da ist es jetzt einfach so, dass sich Leute mit gleichem Einkommen weniger leisten können, weil der Zeitwert des Geldes sich verändert hat und damit ihre nominal gleichen Einkommensströme der Zukunft massiv entwertet wurden. Sieh es sie Wechselkurse. Wechselkurse von zukünftigen Euros in heutige Euros.

Bruchbuden fernab der Zentren haben natürlich keinen Bezug zum Neubau und werden preislich weiter fallen. Jetzt noch mit Sanierungszwang für E, F und G. Da werden auch viele Wohnungen faktisch aus dem Markt fallen.

Dein sog. Deadlock wird bleiben. Das Volumen wird dauerhaft niedriger, weil sich weniger Menschen Eigentum leisten können, nachdem ihre künftigen Einkommensströme massiv entwertet wurden.

antworten

Es ging um den Großhandelspreis. Der ist nicht mehr, im Extremfall, 20x sondern nur noch 3x.

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Er spricht von den Großhandelspreisen. Die sind wieder auf niedrigem Niveau…

MB'ler schrieb am 14.03.2023:

Euch ist aber schon klar, dass die Inflation von den höheren Energiekosten kommt und nicht von der Geldpolitik der Zentralbank oder?
Solange die Zentralbank keine neuen Gasfelder erschließt kann sie da eigentlich auch relativ wenig tun ausser die Zinsen zu erhöhen, was wieder die Konjunktur abwürgt.

Ja und nein. Ein Teil der Inflation sind Energiepreise, aber die sind jetzt auch wieder auf dem Level von 2021. Die höheren Immobilienkosten sind nie in die Inflation hingeflossen, da dort nur Bestandmieten berücksichtigt werden. Das kommt jetzt erst so laaaangsam in die Statistik mit rein, da müssen viele günstige Altverträge zunächst mal gekündit werden. Das rührt ganz klar von der Zentralbankpolitik her. Ebenso sind die Börsen durch das Gratisgeld durch die Decke geschossen, die Konzerne konnten sich extrem günstig refinanzieren.

Der Gaspreis ist nach wir vor extrem erhöht. Vor dem Krieg war der Börsenpreis deutlich unter 2 Cent je kWh. Aktuell sind wir beim dreifachen, d.h. knapp unter 5 Cent.

Die Herstellung der meisten Baumaterialien, insb. Ziegel für das Mauerwerk und Dachziegel, ist sehr energieintensiv.

Damit bleibt Bauen teuer und über Rückkopplungen werden auch Bestandsgebäude nicht signifikant sinken können.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Die EZB hat erst Mitte des Jahres angegeben die Zinsen zu erhöhen, mit einem Wirkungslag von 6 Monsten plus ist zu rechnen.

Wenn die Bauzinsen sich erhöhen, muss der Käufer SOFORT mehr zahlen. Da gibt es keinen Lag. Das ist faktisch nicht möglich.

4% Bauzinsen sind LÄNGST eingepreist.

Allerdings rutschen wir gerade in eine Rezession. Durchaus noch weitere reale Preissenkungen aufgrund der Rezession möglich. Aber nicht aufgrund der Zinsen, jedenfalls nicht, wenn wir bei 4% bleiben.

Im Moment werden die Angebote mit zu hohen Preisen erstellt. Daher geht das Transaktionsvolumen eingebrochen. Man muss zwar sofort zahlen, aber offenbar ist im Moment fast niemand bereit bzw. in der Lage die hohen Preise zu zahlen. Die einfachste Möglichkeit, diesen Deadlock aufzulösen, sind sinkende Preis(-Vorstellungen). Zumindest für Sanierungsobjekte würde ich sinkende Preise erwarten. Eingepreist und sind die Zinsen da glaube ich noch nicht….

Durch die gestiegenen Zinsen sind die Besitzlosen sofort massiv ärmer geworden. Sie können sich eine Immobilie schlicht nicht mehr leisten. Wer 2021 200k EK plus 30 Jahre 2k hatte, konnte sich damals deutlich mehr Immobilie als heute leisten. Sieht man doch daran, was 2011/2012 bis 2018/2019/2020 gebaut wurde. Vorher waren 4 Zimmer, 120 qm ohne Keller usw. der Standard. Mittlerweile ist das auch wieder der Standard.

Dazwischen wurde aber regelrecht Paläste gebaut, 200 qm, alle Extras, Luxusbäder. Zu 1,x% Zinsen. Und damit trotzdem weniger gezahlt als Leute, welche 120 qm Standard zu 4%+ Zinsen finanziert haben.

Objekte bis 20-30 Jahre orientieren sich im Preis, sofern überhaupt Nachfrage vorhanden ist, relativ eng an den Neubaupreisen (= Wiederherstellungskosten), abzgl. gewisser Abschlag. Da ist es jetzt einfach so, dass sich Leute mit gleichem Einkommen weniger leisten können, weil der Zeitwert des Geldes sich verändert hat und damit ihre nominal gleichen Einkommensströme der Zukunft massiv entwertet wurden. Sieh es sie Wechselkurse. Wechselkurse von zukünftigen Euros in heutige Euros.

Bruchbuden fernab der Zentren haben natürlich keinen Bezug zum Neubau und werden preislich weiter fallen. Jetzt noch mit Sanierungszwang für E, F und G. Da werden auch viele Wohnungen faktisch aus dem Markt fallen.

Dein sog. Deadlock wird bleiben. Das Volumen wird dauerhaft niedriger, weil sich weniger Menschen Eigentum leisten können, nachdem ihre künftigen Einkommensströme massiv entwertet wurden.

Und weil sich Leute weniger leisten können bleiben die Immobilienpreise gleich? Und das in einem wiwi forum.

Korrekt. In der Schweiz werden prozentual mehr iPhones verkauft, in Rumänien prozentual weniger. Die Preise (für einigermaßen aktuelle Immobilien in Ballungsräumen) sind fest, wie eben auch die Preise von iPhones oder Audis.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Somit wird der Immobilienmarkt ein Hochrisikomarkt, bei dem es zwar Rettung für die Banken und die großen Anleger geben wird, aber keine Rettung für die kleinen Häuslebauer, wenn die Immobilienpreise fallen.

Jetzt musst du uns noch erklären, warum Häuslebauer gerettet werden müssen. Wir haben 15 Jahre Zinsbindung und werden innerhalb der Zinsbindung 100% zurückzahlen, durch Sondertilgungen, plus Summe X auf dem Depot sparen. Da können die Zinsen bei 20% landen, wir haben unseren Neubau am Stadtrand mit Anfang/Mitte 40 abgezahlt.

Sanierungen? Wir sind Kategorie A.

Innerhalb von 15 Jahren seinen Hauskredit zurückzahlen werden wohl die wenigsten können. Die meisten Immobilienkäufer oder Häuslebauer werden wohl auf 30 bis 40 Jahre finanziert haben. Allerdings können die Zinsen ja auch perspektivisch wieder sinken und dann können diese Häuslebauer wieder günstig nachfinanzieren.

Tja, wir haben halt 2014/2015/2016 gekauft/gebaut. Seitdem sind die Preise um 60-70% und die Zinsen um 150%-200% gestiegen. Wir tilgen also nur einen Bruchteil der heutigen Preise und zahlen nur einen Bruchteil der heutigen Zinsen. Wie mancher 30 Jahre zahlt, so zahlen wir damalige Preise und damalige Zinsen 15 Jahre.

Ich kenne allerdings auch andere Käufer und Häuslebauer, welche auch mal bemerkt haben, dass sie sehr schnell tilgen konnten. Alles halt die 2011er-201xer Kohorte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Somit wird der Immobilienmarkt ein Hochrisikomarkt, bei dem es zwar Rettung für die Banken und die großen Anleger geben wird, aber keine Rettung für die kleinen Häuslebauer, wenn die Immobilienpreise fallen.

Jetzt musst du uns noch erklären, warum Häuslebauer gerettet werden müssen. Wir haben 15 Jahre Zinsbindung und werden innerhalb der Zinsbindung 100% zurückzahlen, durch Sondertilgungen, plus Summe X auf dem Depot sparen. Da können die Zinsen bei 20% landen, wir haben unseren Neubau am Stadtrand mit Anfang/Mitte 40 abgezahlt.

Sanierungen? Wir sind Kategorie A.

Innerhalb von 15 Jahren seinen Hauskredit zurückzahlen werden wohl die wenigsten können. Die meisten Immobilienkäufer oder Häuslebauer werden wohl auf 30 bis 40 Jahre finanziert haben. Allerdings können die Zinsen ja auch perspektivisch wieder sinken und dann können diese Häuslebauer wieder günstig nachfinanzieren.

Und ob man innerhalb von 15 Jahren einen Hauskredit tilgen kann. Ich habe es als Single geschafft. Es ist eben eine Frage der Prioritäten. Nach Studium und Steuerberaterexamen wurde regelmäßig gespart und nicht wirtschaftliche Dummheiten begangen. Über Sprüche wie "Als Steuerberater kannst Du doch nicht einen 15 Jahre alten VW Golf fahren" kann ich nur müde lächeln. Deren Ignorierung führt auch dazu, dass Eigenheimbesitzer bis zum Ausscheiden aus dem aktiven Berufsleben ein sehr viel höheres Vermögen aufgebaut haben als Mieterhaushalte mit gleichen finanziellen Voraussetzungen (siehe einschlägige Studien verschiedener Institutionen).

antworten

Mieter müssen meist sogar mehr heizen. Unglaublich, wie wenig wir in unserem 200qm-Neubau verbrauchen bzw. was andere für 70-90 qm im Altbau verheizen.

Benzinpreise sind gar nicht hoch, Lebensmittel dafür umso mehr - klar.
Tatsächlich ist es bei uns so, dass unsere Kreditrate sich in den letzten 2 Jahren um... genau... 0% erhöht hat. Und sie wird sich in den nächsten Jahren um... genau... 0% erhöhen.

Freunde haben überwiegend so 3-4% Mieterhöhung p.a. - mit Ausnahme der Indexmieter. Die hatten wesentlich mehr.

Mein Gehalt hat sich in 2 Jahren ca. 20% erhöht. Passt schon, um die Inflation abzufangen, während ja die Kreditrate gar nicht inflationiert.

Der gute Hardi macht nur Spaß, keine Sorge. Tatsächlich feiert ja jeder mit einem bestehenden Kreditvertrag gerade, wie schön der Kredit sich real entwertet. Die Kreditrate wird angesichts der stark steigenden Einkommen zunehmend unbedeutend. Die Restschuld wird zunehmend niedlich.

WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Mieter müssen also nicht tanken, heizen, Lebensmittel kaufen, benötigen keinen Strom, keine Dienstleistungen, Möbel, Autos, usw.?
Du erkennst wohl weder, wo sich Inflation aktuell überall niederschlägt, noch die künftigen inflationären Entwicklungen mit anstehenden Zweitrundeneffekten. Dieselben "Experten", die hohe Inflationsraten niemals kommen sahen, verkünden jetzt schon vorzeitig ihr Ende. Da werden sie aber auch diesmal falsch liegen.

Mieter dürfen Sanierungskosten zudem auch zahlen, da Vermieter die planwirtschaftlichen Vorgaben von Habeck + EU nicht auf eigene Kosten tragen werden. Also nicht zu früh freuen. Aber vermutlich werden solche angedachten Vorgaben eines Tages ohnehin revidiert, wenn sie einfach nicht umsetzbar sind.

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Immobilienbesitzer sind die größten Verlierer der Inflation, die gar keine ist. Es handelt sich nämlich nicht um eine Inflation im eigentlichen Sinne, sondern um selektive Preissteigerungen.
Von diesen Preissteigerungen sind Immobilienbesitzer am meisten betroffen und werden es auch in der Zukunft sein. Fossile Rohstoffe werden immer teurer werden und die meisten Häuser werden mit fossilen Rohstoffen mit Energie versorgt. Um dieser Kostenfalle zu entgehen sind hohe Investitionen in neue Technik notwendig, welche zudem auch noch wartungsintensiv ist und schnell veralten kann.

antworten

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Immobilienbesitzer sind die größten Verlierer der Inflation, die gar keine ist. Es handelt sich nämlich nicht um eine Inflation im eigentlichen Sinne, sondern um selektive Preissteigerungen.
Von diesen Preissteigerungen sind Immobilienbesitzer am meisten betroffen und werden es auch in der Zukunft sein. Fossile Rohstoffe werden immer teurer werden und die meisten Häuser werden mit fossilen Rohstoffen mit Energie versorgt. Um dieser Kostenfalle zu entgehen sind hohe Investitionen in neue Technik notwendig, welche zudem auch noch wartungsintensiv ist und schnell veralten kann.

Aha, hört sich nach Habeck an nach dem Motto: das ist keine Inflation, das sind nur (selektive) Preissteigerungen.

Sorry, aber genau das ist Inflation. Oder willst du uns weiß machen, dass sich das alle nur einbilden. Abseits von immos und energie: hast du mal die preise für Lebensmittel, Klamotten gecheckt in letzter Zeit???

antworten

Nach der Vermögenspreisinflation kommt eben die Vebraucherpreisinflation. Tricks down Effekt.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Immobilienbesitzer sind die größten Verlierer der Inflation, die gar keine ist. Es handelt sich nämlich nicht um eine Inflation im eigentlichen Sinne, sondern um selektive Preissteigerungen.
Von diesen Preissteigerungen sind Immobilienbesitzer am meisten betroffen und werden es auch in der Zukunft sein. Fossile Rohstoffe werden immer teurer werden und die meisten Häuser werden mit fossilen Rohstoffen mit Energie versorgt. Um dieser Kostenfalle zu entgehen sind hohe Investitionen in neue Technik notwendig, welche zudem auch noch wartungsintensiv ist und schnell veralten kann.

Aha, hört sich nach Habeck an nach dem Motto: das ist keine Inflation, das sind nur (selektive) Preissteigerungen.

Sorry, aber genau das ist Inflation. Oder willst du uns weiß machen, dass sich das alle nur einbilden. Abseits von immos und energie: hast du mal die preise für Lebensmittel, Klamotten gecheckt in letzter Zeit???

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WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Tatsächlich ist es bei uns so, dass unsere Kreditrate sich in den letzten 2 Jahren um... genau... 0% erhöht hat. Und sie wird sich in den nächsten Jahren um... genau... 0% erhöhen.

Freunde haben überwiegend so 3-4% Mieterhöhung p.a. - mit Ausnahme der Indexmieter. Die hatten wesentlich mehr.

Mein Gehalt hat sich in 2 Jahren ca. 20% erhöht. Passt schon, um die Inflation abzufangen, während ja die Kreditrate gar nicht inflationiert.

Same here. Aktuell gibt es sogar prozentual mehr Zinsen aufs Tages Geld, als der Kredit kostet. Kann gerne so bleiben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nach der Vermögenspreisinflation kommt eben die Vebraucherpreisinflation. Tricks down Effekt.

Meinst du den Trickle-Down-Effekt. Der ist aber ganz was anderes:
"Der Trickle-Down-Effekt bezeichnet die These, dass der Einkommenszuwachs, den die Reichen in einer Gesellschaft erfahren, sukzessive auch zu den Mittelschichten und den Ärmeren in der Gesellschaft durchsickert."
Ich glaube nicht, dass das derzeit passiert...

antworten

Hardi schrieb am 15.03.2023:

Immobilienbesitzer sind die größten Verlierer der Inflation, die gar keine ist. Es handelt sich nämlich nicht um eine Inflation im eigentlichen Sinne, sondern um selektive Preissteigerungen.
Von diesen Preissteigerungen sind Immobilienbesitzer am meisten betroffen und werden es auch in der Zukunft sein. Fossile Rohstoffe werden immer teurer werden und die meisten Häuser werden mit fossilen Rohstoffen mit Energie versorgt. Um dieser Kostenfalle zu entgehen sind hohe Investitionen in neue Technik notwendig, welche zudem auch noch wartungsintensiv ist und schnell veralten kann.

Wow, sage mir, dass du keinen Plan von Haustechnik hast ohne mir zu sagen, dass du keinen Plan von Haustechnik hast. Oder habe ich gerade deinen Bait geschluckt?
Ich habe nach Kauf direkt alles geplant, wo später PV, Pufferspeicher und Wärmepumpe hinkommen, da die aktuelle Technik locker noch 15 Jahre macht. Kam aus einer Mietwohnung mit 30 Jahre alter Brennwert-Gasheizung, soll jetzt erneuert werden auf eine "neue" Brennwertgastherme, da laut Herr B. Oomer aus Vermietistan alles andere sich nicht rechnet.

Aber zum Glück zahlt mein Nachmieter weiter die gleichen geringen Gaspreise, da nur Eigentümer von der selektiven Preissteigerung betroffen ist. Inflation ist für ihn auch kein Thema, Miete schützt bekanntermaßen auch vor verdoppelten Kosten für Lebensmittel, Strom und Treibstoff für das Auto. Achso, die Löhne für Dienstleistungen betreffen auch nur mich als Eigentümer - ich muss ja den Handwerker beauftragen oder der Vermieter. Da hat der Mieter ja nichts mit zu tun.

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

antworten

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

Lohnarbeit ist in Deutschland sicherlich nicht billiger geworden. Ich habe auch echt keine Ahnung, wie man in den Nachrichten von den Tarifabschlüssen und der Anpassung des Mindestlohns hören kann und dann so eine These vertritt.

antworten

Tatsächlich ist die Lohnarbeit in Deutschland noch viel zu billig. Deswegen sind Immobilien auch unverkäuflich und auch zukünftig eine schlechte Anlage. Die aufgerufenen Mieten und Kaufpreise passen nicht zur Lohnentwicklung und deswegen wackelt ja auch der gesamte Immobilienmarkt.

antworten

TAG wertet Immobilien deutlich ab – Kurse von Immobilienwerten brechen ein

Der drittgrößte börsennotierte Wohnkonzern TAG aus Hamburg musste seinen Immobilienbestand im zweiten Halbjahr 2022 um 5,5 Prozent abwerten, beim größeren Konkurrenten LEG waren es in der vergangenen Woche nur vier Prozent gewesen.

Das für die Immobilienbranche entscheidende Verhältnis von Schuldenhöhe und Verkehrswert der Immobilien, das für Ratings und Finanzierungsbedingungen am Kapitalmarkt eine entscheidende Größe ist, steigt bei TAG durch die Abwertungen deutlich an. Von 43,2 Prozent Ende 2021 erhöhte sich der Wert auf 46,7 Prozent. Bei LEG sorgte der Anstieg des sogenannten Loan-to-Value (LTV) von 41,9 Prozent auf 43,9 Prozent bereits für Unruhe. LEG strebt als mittelfristige Zielgröße einen Wert von maximal 43 Prozent an.

Im Gesamtjahr 2022 seien rund 1.600 Wohnungen verkauft worden, davon alleine circa 900 davon im vierten Quartal 2022. Zum Ende des Jahres habe man auch bewusst moderate Preiszugeständnisse in Kauf genommen, das heißt leicht unterhalb der aktuellen Buchwerte verkauft, um im derzeit schwierigen Transaktionsmarkt Nachfrage zu generieren.

antworten

Scheinst dich ganz schön rechtfertigen müssen.

Der Kollege meinte auch sicher keine Neubauten, sondern ältere Objekte.
Das man mit einem neuwertigen Objekt erstmal keine Sorgen hat, ist wohl klar.
Jedenfalls mit dem nötigen Kleingeld. Es muss ja auch in Zukunft alles schön gewartet werden. Die Technisierung nimmt immer weiter zu und das ist kein wirklich guter Trend.

Auch ansonsten leidest du unter selektiver Wahrnehmung. Real können viele Sachen billiger werden. Das nominal langfristig alles steigt, ist keine Kunst.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Wow, sage mir, dass du keinen Plan von Haustechnik hast ohne mir zu sagen, dass du keinen Plan von Haustechnik hast. Oder habe ich gerade deinen Bait geschluckt?
Ich habe nach Kauf direkt alles geplant, wo später PV, Pufferspeicher und Wärmepumpe hinkommen, da die aktuelle Technik locker noch 15 Jahre macht. Kam aus einer Mietwohnung mit 30 Jahre alter Brennwert-Gasheizung, soll jetzt erneuert werden auf eine "neue" Brennwertgastherme, da laut Herr B. Oomer aus Vermietistan alles andere sich nicht rechnet.

Aber zum Glück zahlt mein Nachmieter weiter die gleichen geringen Gaspreise, da nur Eigentümer von der selektiven Preissteigerung betroffen ist. Inflation ist für ihn auch kein Thema, Miete schützt bekanntermaßen auch vor verdoppelten Kosten für Lebensmittel, Strom und Treibstoff für das Auto. Achso, die Löhne für Dienstleistungen betreffen auch nur mich als Eigentümer - ich muss ja den Handwerker beauftragen oder der Vermieter. Da hat der Mieter ja nichts mit zu tun.

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

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WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

Lohnarbeit ist in Deutschland sicherlich nicht billiger geworden. Ich habe auch echt keine Ahnung, wie man in den Nachrichten von den Tarifabschlüssen und der Anpassung des Mindestlohns hören kann und dann so eine These vertritt.

Nicht jeder ist in einer Gewerkschaft vertreten und die Reallöhne(!) sind selbst für diese Gruppen heftig gefallen. 15% auf zwei Jahre sind ein Witz, bei mindestens 3 Jahren mit jeweils 10% offizieller Inflation, real eher höher bei den Lebenshaltungskosten.

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WiWi Gast schrieb am 15.03.2023:

Im übrigen: Sparer, die ihr Geld auf dem Konto horten und sich bei 8-10% Inflation über 2% Zinsen freuen, gehören zu den größten und eindeutigen Verlierern der Inflation. Kreditnehmer mit Zinsbindung dagegen profitieren, da ihre nominal fixierte Kreditrate real entwertet. Unklar, warum viele in einem Wiwiforum solche Binsenweisheiten nicht verstehen.

Weil es halt nicht vollkommen richtig ist.

Du kaufst ein aus mit 100% Finanzierung (10% für NK hast du selbst).
800k Kredit 80k NK (gekauft Anfang 22)
Stand heute 780k Kredit oder so Haus ist aber um 10% gefallen -> 720k Wert.

Also 100k plus Zinsen ausgegeben, da wären die 80k auf dem Konto der bessere Deal gewesen, so viel Miete hätte man ja niemals bezahlt.

Wenn du, warum auch immer morgen verkaufen willst/musst hast du 160k Plus Zinsen verbrannt (mehr als das doppelte deines Einsatzes).

PS:
Der Welt ETF VT hat YoY -3.7% Performance, hat also voraussichtlich Tagesgeld (Überraschung) und Immobilien ausperformt.

Wenn du, warum auch immer morgen verkaufen willst/musst hast du 160k Plus Zinsen verbrannt (mehr als das doppelte deines Einsatzes).

Und genau hier liegt das Problem. Ich muss / will morgen nicht verkaufen. Darum ist mir taggenau Fair Value meines Hauses relativ egal.
Ich könnte ja auch sagen, ich muss / will in genau 12 Jahren verkaufen und da liegt der Fair Value bei 1,2 Mio. EUR. Also mache ich unfassbar viel Gewinn. Diese Denke würde genauso wenig Sinn machen...

Wenn die Entwicklung der Immobilienpreise unterhalb Deines Kreditzinses liegt, hast Du einen negativen Leverage. Dann verbrennst Du Geld! Kannst Du so machen, wirtschaftlich ist es aber nicht.
Aktuell sind Immobilienpreise eher leicht rückläufig, die Kreditzinsen ~4% und Abschreibung noch mal bei ~1,5%. Das sieht nicht gut aus für eine Investition.

Meine Empfehlung wäre eine grundsätzliche Auseinandersetzung mit der eigenen Vermögensbilanz, welche die Ergebnisse solche Verhaltensweisen transparent macht.

antworten

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

Lohnarbeit ist in Deutschland sicherlich nicht billiger geworden. Ich habe auch echt keine Ahnung, wie man in den Nachrichten von den Tarifabschlüssen und der Anpassung des Mindestlohns hören kann und dann so eine These vertritt.

Nicht jeder ist in einer Gewerkschaft vertreten und die Reallöhne(!) sind selbst für diese Gruppen heftig gefallen. 15% auf zwei Jahre sind ein Witz, bei mindestens 3 Jahren mit jeweils 10% offizieller Inflation, real eher höher bei den Lebenshaltungskosten.

Ungelernte Arbeitskräfte in der Gastronomie haben zum Mai 2022 eine Mindestlohnerhöhung von 27% bekommen. Willst du jetzt einem Gastronom erzählen, dass der sich ja über sinkende Lohnkosten freuen kann? Oder sonst einem AG, der weit höhere Gehaltserhöhungen zahlen muss als in den vergangenen Jahren?

Selbst sinkende Reallöhne bedeutet nicht billigere Lohnkosten!

antworten

Günstige Preise in 2021?
Real und nominal verwechselt?
Stagnierende Preise sind real -10%.

Dieses Jahr gehts erst richtig los mit dem Preisrutsch. Die jungen Generationen werden sowieso Grundstücke im Überfluss haben, wenn die Babyboomer im Pflegeheim sind.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

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WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

Kann ich so zustimmen. Wir haben 2019 als junge Familie (beide Anfang 30) ein KFW55 Haus 45km von Stuttgart für 650k gebaut, Finanzierung zu 1,6% bei 90% Beleihung auf 15 Jahre. Wir sind wirklich happy den Schritt gewagt zu haben, denn meine Studikumpels die sich erst jetzt darum kümmern, verzweifeln regelrecht. Die Preise in und rund um Stuttgart haben nicht wirklich nachgegeben und die Banken lehnen die Finanzierung teilweise ab da zu wenig Netto im Monat trotz Ingenieursgehalt. Da kommen monatliche Raten zu stande, dass es einem schlecht wird (3000-3500€ für Kreditrate)...

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WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Scheinst dich ganz schön rechtfertigen müssen.

Der Kollege meinte auch sicher keine Neubauten, sondern ältere Objekte.
Das man mit einem neuwertigen Objekt erstmal keine Sorgen hat, ist wohl klar.
Jedenfalls mit dem nötigen Kleingeld. Es muss ja auch in Zukunft alles schön gewartet werden. Die Technisierung nimmt immer weiter zu und das ist kein wirklich guter Trend.

Sanierungskosten werden bei vermieteten Objekten auf die Mieter umgelegt - ansonsten wird nicht saniert.

Auch ansonsten leidest du unter selektiver Wahrnehmung. Real können viele Sachen billiger werden. Das nominal langfristig alles steigt, ist keine Kunst.

Tja, die Kreditrate steigt nominal eben nicht.

Wow, sage mir, dass du keinen Plan von Haustechnik hast ohne mir zu sagen, dass du keinen Plan von Haustechnik hast. Oder habe ich gerade deinen Bait geschluckt?
Ich habe nach Kauf direkt alles geplant, wo später PV, Pufferspeicher und Wärmepumpe hinkommen, da die aktuelle Technik locker noch 15 Jahre macht. Kam aus einer Mietwohnung mit 30 Jahre alter Brennwert-Gasheizung, soll jetzt erneuert werden auf eine "neue" Brennwertgastherme, da laut Herr B. Oomer aus Vermietistan alles andere sich nicht rechnet.

Aber zum Glück zahlt mein Nachmieter weiter die gleichen geringen Gaspreise, da nur Eigentümer von der selektiven Preissteigerung betroffen ist. Inflation ist für ihn auch kein Thema, Miete schützt bekanntermaßen auch vor verdoppelten Kosten für Lebensmittel, Strom und Treibstoff für das Auto. Achso, die Löhne für Dienstleistungen betreffen auch nur mich als Eigentümer - ich muss ja den Handwerker beauftragen oder der Vermieter. Da hat der Mieter ja nichts mit zu tun.

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

antworten

Da hast Du die Glaskugel aber besonders lang poliert. Als ob irgendjemand den Immobilienmarkt über Jahrzehnte vorhersagen kann.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

Immobilienpreise werden dieses Jahres nominal weiter fallen und alle die um 21 nahe am Peak gekauft haben, werden den Kaufpreis nie wieder sehen.

antworten

Nach der erneuten Leitzinserhöhung kommen die Immobilienpreise jetzt richtig ins rutschen!

antworten

"Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich."

Das ist viel zu pauschal beurteilt. Natürlich ist es jetzt mit den höheren Zinsen schwieriger als zuvor, aber die jüngere Generation hat auch Hebel:

• Kleinere Immobilie, ETW statt EFH
• Umzug in eine günstige Region (Nord-/Ostdeutschland, oä.)

Dann darf man nicht vergessen, dass es durchaus auch Erben gibt, die noch locker hohe Preise bezahlen können..

Von daher mehr Differenzierung..

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

antworten

Abwarten.
Wer 500.000 Euro kredit zu 1% Zins über 40 jahre finanzierte hat eine nette Rate von 1269 Euro/Monat

Nach 10 Jahren sind aber ohne Sondertilgung noch 393.000 Euro Restschuld übrig.

Anschlussfinanzierung zu 4,5% macht dann über dann noch 30 Jahre mal eben eine Rate von 2011Euro/Monat

Kann gut gehen, oder aber auch nicht.

Bei 30 Jahren Laufzeit sind die entsprechenden zahlen dann monatliche Rate von 1615 Euro, Restschuld 350.000 Euro und neue Rate dann 2240 Euro/Monat.

Ob die Immobilienpreise in 10 Jahren höher sein werden als 2020 weiß heute noch keiner.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

antworten

Für den Hauskäufer geht es rein um nominale Preise. Er kauft zum Zeitpunkt X, ab dann spielt die Inflation für ihn.

Beispiel Berlin, Zahlen von Dr. Klein DTI. Im Q1 2021 waren die nominalen Preise bei für Wohnungen in Berlin bei 4.836 Euro. Im Q4 2022 waren die nominalen Preise bei 5.615 Euro.

Gehen wir von 100 qm und 100k EK aus. Zugunsten der 2022er Kohorte verzichte ich auf die Nebenkosten, welche 2022 natürlich höher waren als 2021 (bemessen am Immobilienpreis).

Die 2021er Kohorte hat 483.600 Euro abzgl. 100k = 384.000 Euro zu 1,5% auf 30 Jahre finanziert. Rate pro Monat: 1.325 Euro. Enddatum der Finanzierung: Q1 2051.

Die 2022er Kohorte hat 561.500 Euro abzgl. 100k = 461.000 Euro zu 4,0% auf 30 Jahre finanziert. Rate pro Monat: 2.201 Euro. Enddatum der Finanzierung: Q4 2052.

Sinkende Realpreise sind dem, der seine Finanzierung bereits hat, schlichtweg egal. Inflation ist gut für alle, die laufende Kredite haben. Das reale Beispiel mit realen Werten zeigt es ganz eindeutig. 16% ist der Preis nominal in 21 Monaten in Berlin nach oben gegangen. Real ist nur wenig passiert. Aber das interessiert den Käufer VOR der Inflation nicht. Er hat ja eine nominale Restschuld, eine nominale Rückzahlungsverpflichtung. Inflation spielt ihm in die Hände.

2.201 Euro für Leute, welche 21 Monate zu spät gekommen sind. 1.325 Euro für Leute, welche in Q1 2021 finanziert haben. Das ist der reale Effekt. Niemand interessiert sich dafür, ob die Preise real vielleicht gar gefallen sind, denn die Restschuld ist eine Nominalschuld und keine Realschuld.

Die Preise in Berlin müssten NOMINAL um 1/3 sinken, damit die 2023er Kohorte wieder gleichwertige (!), nicht bessere (!), Bedingungen als die 2021er Kohorte hätte. Bei 33% geringeren NOMINALwerten, d.h. real mind. 50% geringeren Preisen für Wohnungen, wäre die 1.325 Euro NOMINAL-Rate wieder möglich für die 2023 Kohorte.

Das ist der Effekt der Zinserhöhung von 1,5% auf 4,0%. Die Preise müssten 1/3 fallen, um das auszugleichen. Die Käufer von 2021 hätten dann gegenüber den Käufern von 2023 keine Nachteile, sondern nur die Vorteile, bereits 2 Jahre getilgt zu haben, wenn die Preise 1/3 NOMINAL fallen = ca. 50% Realwertverlust.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Günstige Preise in 2021?
Real und nominal verwechselt?
Stagnierende Preise sind real -10%.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

antworten

Ja klar, wir haben noch einige Jahre 5-10% Inflation aber die Häuserpreise werden fallen.

Historisch hat es übrigens noch nie einen 10 Jahreszeitraum mit sinkenden Häuserpreisen gegeben. Aber gerade wenn die Inflation am höchsten ist soll es so kommen.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Abwarten.
Wer 500.000 Euro kredit zu 1% Zins über 40 jahre finanzierte hat eine nette Rate von 1269 Euro/Monat

Nach 10 Jahren sind aber ohne Sondertilgung noch 393.000 Euro Restschuld übrig.

Anschlussfinanzierung zu 4,5% macht dann über dann noch 30 Jahre mal eben eine Rate von 2011Euro/Monat

Kann gut gehen, oder aber auch nicht.

Bei 30 Jahren Laufzeit sind die entsprechenden zahlen dann monatliche Rate von 1615 Euro, Restschuld 350.000 Euro und neue Rate dann 2240 Euro/Monat.

Ob die Immobilienpreise in 10 Jahren höher sein werden als 2020 weiß heute noch keiner.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

antworten

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

antworten

40-Jahres-Darlehen gibt es aber nicht. Üblicherweise sind 30 Jahre die absolute Obergrenze wobei zu Zeiten der günstigen Preise und günstigen Zinsen 20-25 Jahre üblich waren und mancher hat 15 Jahre mit SoTi angestrebt.

500k auf 25 Jahre zu 1% Zinsen sind 1.884 Euro pro Monat. 315k nach 10 Jahren übrig, 215k nach 15 Jahren.

Wer sich damals für 600k oder mehr ein Haus geleistet hatte bzw. eine Wohnung, der sollte allerdings bei einer Rate von 1,9k auch problemlos SoTi machen können.

5k SoTi pro Jahr, was nun wirklich nur bisschen Weihnachtsgeld zusammenkratzen ist, und man wäre nach 10 Jahren bei 263k bzw. nach 15 Jahren bei 135k.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Abwarten.
Wer 500.000 Euro kredit zu 1% Zins über 40 jahre finanzierte hat eine nette Rate von 1269 Euro/Monat

Nach 10 Jahren sind aber ohne Sondertilgung noch 393.000 Euro Restschuld übrig.

Anschlussfinanzierung zu 4,5% macht dann über dann noch 30 Jahre mal eben eine Rate von 2011Euro/Monat

Kann gut gehen, oder aber auch nicht.

Bei 30 Jahren Laufzeit sind die entsprechenden zahlen dann monatliche Rate von 1615 Euro, Restschuld 350.000 Euro und neue Rate dann 2240 Euro/Monat.

Ob die Immobilienpreise in 10 Jahren höher sein werden als 2020 weiß heute noch keiner.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

antworten

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Klar, wenn man irgendwas aus der Geschichte lernen kann, dann dass jeder Trend auf ewig weiter geht und sich nie wieder etwas ändern wird ...

Bei langfristigen Vorhersagen kann man nur wissen, dass sie nicht möglich sind.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Ja klar, wir haben noch einige Jahre 5-10% Inflation aber die Häuserpreise werden fallen.

Historisch hat es übrigens noch nie einen 10 Jahreszeitraum mit sinkenden Häuserpreisen gegeben. Aber gerade wenn die Inflation am höchsten ist soll es so kommen.

1. Ich würde mir mal die diversen Immobilienpreisindezes dazu ansehen, natürlich gab es auch Zeiträume über 10 Jahre, wo Immobilien gefallen sind.

2. Phasen hoher Inflation sind statistisch negativ mit der Immobilienpreisentwicklung korreliert, auch dazu reicht es, die Indizes mit der Entwicklung der Verbraucherpreise zu vergleichen. Es gibt auch Studien dazu, z.B. von der London Business School.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

Immobilienpreise werden dieses Jahres nominal weiter fallen und alle die um 21 nahe am Peak gekauft haben, werden den Kaufpreis nie wieder sehen.

NIE wieder. So so, steile These von dir! Sag niemals nie.

Seit Generationen raffen es die Leute einfach nicht. Der beste Einstiegszeitpunkt für immobilien liegt in der Regel in der Vergangenheit. Vor allem rückblickend 😊 war schon IMMER so.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

"Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich."

Das ist viel zu pauschal beurteilt. Natürlich ist es jetzt mit den höheren Zinsen schwieriger als zuvor, aber die jüngere Generation hat auch Hebel:

• Kleinere Immobilie, ETW statt EFH
• Umzug in eine günstige Region (Nord-/Ostdeutschland, oä.)

Dann darf man nicht vergessen, dass es durchaus auch Erben gibt, die noch locker hohe Preise bezahlen können..

Von daher mehr Differenzierung..

Oder man lebt wie die meisten Menschen in Deutschland sowieso schon in günstigeren Gegenden als München oder Stuttgart.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

Kann ich so zustimmen. Wir haben 2019 als junge Familie (beide Anfang 30) ein KFW55 Haus 45km von Stuttgart für 650k gebaut, Finanzierung zu 1,6% bei 90% Beleihung auf 15 Jahre. Wir sind wirklich happy den Schritt gewagt zu haben, denn meine Studikumpels die sich erst jetzt darum kümmern, verzweifeln regelrecht. Die Preise in und rund um Stuttgart haben nicht wirklich nachgegeben und die Banken lehnen die Finanzierung teilweise ab da zu wenig Netto im Monat trotz Ingenieursgehalt. Da kommen monatliche Raten zu stande, dass es einem schlecht wird (3000-3500€ für Kreditrate)...

Neulich erst hab ich ein Angebot für ein KFW55 Neubauhaus keine 10 km entfernt von Stuttgart für 600k bekommen. Ursprünglicher Preis war 750k.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k.

Das ist faktisch falsch, siehe DTI. 16% nominale Preissteigerung in Berlin von Q1 2021 zu Q4 2022.

antworten

Die Bestandsimmobilien sind völlig entkoppelt von der Inflation. Eher im Gegenteil, da durch hohe Energie- und Sanierungskosten der Bestand entwertet wird.
Aber größter Treiber sind die Bauzinsen, egal ob hoch wie von 2010 -2021 oder jetzt aktuell dramatisch runter.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Ja klar, wir haben noch einige Jahre 5-10% Inflation aber die Häuserpreise werden fallen.

Historisch hat es übrigens noch nie einen 10 Jahreszeitraum mit sinkenden Häuserpreisen gegeben. Aber gerade wenn die Inflation am höchsten ist soll es so kommen.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Abwarten.
Wer 500.000 Euro kredit zu 1% Zins über 40 jahre finanzierte hat eine nette Rate von 1269 Euro/Monat

Nach 10 Jahren sind aber ohne Sondertilgung noch 393.000 Euro Restschuld übrig.

Anschlussfinanzierung zu 4,5% macht dann über dann noch 30 Jahre mal eben eine Rate von 2011Euro/Monat

Kann gut gehen, oder aber auch nicht.

Bei 30 Jahren Laufzeit sind die entsprechenden zahlen dann monatliche Rate von 1615 Euro, Restschuld 350.000 Euro und neue Rate dann 2240 Euro/Monat.

Ob die Immobilienpreise in 10 Jahren höher sein werden als 2020 weiß heute noch keiner.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

In Buxtehude?
Ich würde im jeden Tag heulen, wenn ich der WARTENDE gewesen wäre...
Zahlen nach Einzug 2000 Euro Annuität, für die 2000 Euro miete ich nicht mal ansatzweise eine ähnliche Immobilie...
Aber ja in 10 Jahren sind die Häuserpreise natürlich deutlich günstiger .....

antworten

Die jungen Generationen bestehen auch aus den Migranten, die innerhalb der letzten 20 Jahre nach Deutschland gekommen sind. Un die haben noch einen viel stärkeren Drang nach Eigentum, weil das in den Heimatländern normal ist. Wer von denen heute noch in einer Ausbildung ist hat dann in 20 bis 30 Jahren oft auch einen gut bezahlten Job und kauft den alten Boomern deren Immos ab.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Günstige Preise in 2021?
Real und nominal verwechselt?
Stagnierende Preise sind real -10%.

Dieses Jahr gehts erst richtig los mit dem Preisrutsch. Die jungen Generationen werden sowieso Grundstücke im Überfluss haben, wenn die Babyboomer im Pflegeheim sind.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

antworten

Der Preisrückgang tritt ja weitgehend nur bei wenig attraktiven Objekten ein.

Sehr gute und Luxus-Objekte haben doch gar keinen Preisrückgang. Dieser Meinung ist auch Andreas Beck. Seine Begründung: Käufer für diese Objekte verfügen über sehr viel Eigenkapital, sind von den höheren Finanzierungskosten nicht betroffen.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

Immobilienpreise werden dieses Jahres nominal weiter fallen und alle die um 21 nahe am Peak gekauft haben, werden den Kaufpreis nie wieder sehen.

Lasst doch mal bei euren Kommentaren die Aussagen „nie wieder“ sein. Damit disqualifiziert sich automatisch jeder dazugehörige Satz.

antworten

Was für ein BS, sorry. Wir hatten im vergangenen Jahr eine Inflation von 6,9%. Ist es echt so schwierig bei den Fakten zu bleiben?

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Nenne mir eine Sache in diesem Land die billiger geworden ist. Du wirst keine finden. Außer Lohnarbeit und meine prozentuale Belastung für die Annuität ;)

Lohnarbeit ist in Deutschland sicherlich nicht billiger geworden. Ich habe auch echt keine Ahnung, wie man in den Nachrichten von den Tarifabschlüssen und der Anpassung des Mindestlohns hören kann und dann so eine These vertritt.

Nicht jeder ist in einer Gewerkschaft vertreten und die Reallöhne(!) sind selbst für diese Gruppen heftig gefallen. 15% auf zwei Jahre sind ein Witz, bei mindestens 3 Jahren mit jeweils 10% offizieller Inflation, real eher höher bei den Lebenshaltungskosten.

antworten

Ich bin so froh, dass wir 2021 zu 1,58% finanziert haben. Es ist in der Nachbetrachtung so, als wären wir über die letzte brennende Brücke gerannt für das, was bei unserem Hh- Einkommen von knapp 7k drin ist. Eine 425k Finanzierung mit 15 Jahren Sollzinsbindung in die ich jeden Cent Sondertilgung stecken werde. EFH am Rand vom Hochtaunuskreis, auf dem Land, bin mit Frau und Kids sehr glücklich. Jetzt wäre es nicht so leicht möglich

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Ja klar, wir haben noch einige Jahre 5-10% Inflation aber die Häuserpreise werden fallen.

Historisch hat es übrigens noch nie einen 10 Jahreszeitraum mit sinkenden Häuserpreisen gegeben. Aber gerade wenn die Inflation am höchsten ist soll es so kommen.

Abwarten.
Wer 500.000 Euro kredit zu 1% Zins über 40 jahre finanzierte hat eine nette Rate von 1269 Euro/Monat

Nach 10 Jahren sind aber ohne Sondertilgung noch 393.000 Euro Restschuld übrig.

Anschlussfinanzierung zu 4,5% macht dann über dann noch 30 Jahre mal eben eine Rate von 2011Euro/Monat

Kann gut gehen, oder aber auch nicht.

Bei 30 Jahren Laufzeit sind die entsprechenden zahlen dann monatliche Rate von 1615 Euro, Restschuld 350.000 Euro und neue Rate dann 2240 Euro/Monat.

Ob die Immobilienpreise in 10 Jahren höher sein werden als 2020 weiß heute noch keiner.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wie hatten auch noch nie >10J QE und Nullzinsen, die bei Inflation weit über dem Ziel jetzt schnellstens zurück gerollt werden müssen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Für den Hauskäufer geht es rein um nominale Preise. Er kauft zum Zeitpunkt X, ab dann spielt die Inflation für ihn.

Beispiel Berlin, Zahlen von Dr. Klein DTI. Im Q1 2021 waren die nominalen Preise bei für Wohnungen in Berlin bei 4.836 Euro. Im Q4 2022 waren die nominalen Preise bei 5.615 Euro.

Gehen wir von 100 qm und 100k EK aus. Zugunsten der 2022er Kohorte verzichte ich auf die Nebenkosten, welche 2022 natürlich höher waren als 2021 (bemessen am Immobilienpreis).

Die 2021er Kohorte hat 483.600 Euro abzgl. 100k = 384.000 Euro zu 1,5% auf 30 Jahre finanziert. Rate pro Monat: 1.325 Euro. Enddatum der Finanzierung: Q1 2051.

Die 2022er Kohorte hat 561.500 Euro abzgl. 100k = 461.000 Euro zu 4,0% auf 30 Jahre finanziert. Rate pro Monat: 2.201 Euro. Enddatum der Finanzierung: Q4 2052.

Sinkende Realpreise sind dem, der seine Finanzierung bereits hat, schlichtweg egal. Inflation ist gut für alle, die laufende Kredite haben. Das reale Beispiel mit realen Werten zeigt es ganz eindeutig. 16% ist der Preis nominal in 21 Monaten in Berlin nach oben gegangen. Real ist nur wenig passiert. Aber das interessiert den Käufer VOR der Inflation nicht. Er hat ja eine nominale Restschuld, eine nominale Rückzahlungsverpflichtung. Inflation spielt ihm in die Hände.

2.201 Euro für Leute, welche 21 Monate zu spät gekommen sind. 1.325 Euro für Leute, welche in Q1 2021 finanziert haben. Das ist der reale Effekt. Niemand interessiert sich dafür, ob die Preise real vielleicht gar gefallen sind, denn die Restschuld ist eine Nominalschuld und keine Realschuld.

Die Preise in Berlin müssten NOMINAL um 1/3 sinken, damit die 2023er Kohorte wieder gleichwertige (!), nicht bessere (!), Bedingungen als die 2021er Kohorte hätte. Bei 33% geringeren NOMINALwerten, d.h. real mind. 50% geringeren Preisen für Wohnungen, wäre die 1.325 Euro NOMINAL-Rate wieder möglich für die 2023 Kohorte.

Das ist der Effekt der Zinserhöhung von 1,5% auf 4,0%. Die Preise müssten 1/3 fallen, um das auszugleichen. Die Käufer von 2021 hätten dann gegenüber den Käufern von 2023 keine Nachteile, sondern nur die Vorteile, bereits 2 Jahre getilgt zu haben, wenn die Preise 1/3 NOMINAL fallen = ca. 50% Realwertverlust.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Günstige Preise in 2021?
Real und nominal verwechselt?
Stagnierende Preise sind real -10%.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.).

Mit stark steigender Inflation und Eikommenssteigerungen, die das nicht ausgleichen, steigt der Anteil der Kreditrate am Einkommen.

Wenn man konservativ gerechnet hat, spielt das keine große Rolle. Man darf sich freuen auf der Gewinnerseite zu stehen. Aber einige haben sich aber auch bis Oberkante Unterlippe verschuldet.

Habe keine Daten dazu, nur Anekdoten aus dem Freundeskreis aber da stöhnt der eine oder andere aber schon, weil der Kreditrahmen voll ausgereizt wurde und jetzt an den Lebenshaltungskosten gespart werden muss. Dazu kommt ja noch die Gefahr einer Rezession und erhöhter Arbeitslosigkeit. Hier und da gab es ja schon Entlassungen.

Ansonsten ist der Immopreis für Selbstnutzer auch nicht so egal wie hier getan wird. Klar ein paar Prozent hin oder her ändern rein gar nix, sollte es aber zu krassen nominalen Verringerungen der Immopreise kommen, stimmt das nicht mehr.

Der Diskussion hier wäre es übrigens sehr zuträglich wenn die Fraktion der Immobesitzer von ihrem hohen Roß herunterkommen würde. Ihr stellt andere recht häufig als dumm dar, weil sie eine Chance verpasst haben.

Aus meinen Bekanntenkreis kann ich berichten, dass das eigentlich nur seltem der Fal war. Jeder der irgendwie konnte, hat sich was geholt. Die die keine haben, hatten zu 98% keine Chance was zu kaufen, weil Job/Familiensituation etc nicht gepasst hat und nicht weil sich trotz EK, stabilen Job in passenden Umfeld aufgrund der Makrosituation dagegen entschieden hat.

Freut euch einfach das es bei euch geklappt hat aber seid auch faire "Gewinner".

Gruß,
EFH Besitzer aus RLP

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

Es wäre ein Traum, wenn das so wäre. Leider sind das nur Luftschlösser und von solchen Preiseinbrüchen sind wir weit entfernt. Wer in der Niedrigzinsphase nicht gekauft hat, hat die beste Möglichkeit für Immobilienerwerb für eine Dekade verpasst.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

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WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

Wtf. Immobilen sind aus den genannten Gründen doch gerade wieder spannend geworden?? Derzeit kannst du unverschämte Angebote machen sobald du genug EK hast. Cash ist King. Mit 1-2 Hunderttausenden (zwei personen locker nach 8 Jahre BE möglich) kann man sich echt wieder was gutes Kaufen und man kann den Preis weiter drücken

antworten

Grüße aus Südost Westfalen.

In meinen Augen gibt es hier 3 Mythen, die immer und immer wieder von Leuten vorgetragen werden aber schlicht nicht richtig sind:

• Mythos 1:
  Leitzinserhöhungen erhöht die Bauzinsen. Das ist falsch. Der maßgebliche Treiber für Bauzinsen ist die 10Y EUR spot rate. Das ist der Zinssatz mit dem 10 Jährige Anleihen gehandelt werden. Der Bauzins besteht daher i.W. aus 10Y EUR spot + Kostenaufschlag + Risikoaufschlag. Da ist so, da ein Immobilienkredit nichts anderes als ein von einer privaten Person ausgegebenen callable covered (immo) bond ist mit call option ab 10Y.

• Mythos 2:
  Auf Pump ein EFH zu kaufen ist zum Kaufzeitpunkt eine absehbare finanziell lohnende Investition ggü einem Mietverhältnis. Das ist falsch. Es ist a priori immer besser zu mieten, da eine Miete immer geringer ist als die Kreditrate bei Vollfonanzierung + Renovierungsrücklage. Wenn man diese Differenz in ETFs investiert wird man mit dem Mietverhältnis in der Erwartung immer besser dastehen. Der Kauf eines EFH ist und war immer nicht finanzrationaler Luxus.

• Mythos 3:
  Niemand kann sich mehr eine Immobilie leisten. Wer sich eine Immobilie leisten kann bestimmt Angebot und Nachfrage. Hinter jeder Immo steckt ein Eigentümer, der sich die Immo irgendwann mal leisten kann. Das gilt auch in 40 Jahren und da werden Besitzer dabei sein, die in den aktuellen Lage sich ihre Immo gekauft haben.

Wir haben vor 2 Wochen ein EFH gekauft.

antworten

Grüße aus Südost Westfalen.

Kleine Ergänzung zu Mythos 1: die heutige Zinserhöhung war erwartet und daher bereits vorher schon im 10y spot eingepreist. Aus diesem Grund hat sich die 10y spot heute auch kaum bewegt. Die immozinsen werden daher auch deswegen nicht steigen. Würde die EZB gegen die erwartung eine Leitzinssenkung im August in Aussicht stellen, dann würden sofort die Marktzinsen fallen. Die Immobilien Zinsen haben nach meiner Recherche ein Lag von ca 2 Tage.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Grüße aus Südost Westfalen.

In meinen Augen gibt es hier 3 Mythen, die immer und immer wieder von Leuten vorgetragen werden aber schlicht nicht richtig sind:

• Mythos 1:
  Leitzinserhöhungen erhöht die Bauzinsen. Das ist falsch. Der maßgebliche Treiber für Bauzinsen ist die 10Y EUR spot rate. Das ist der Zinssatz mit dem 10 Jährige Anleihen gehandelt werden. Der Bauzins besteht daher i.W. aus 10Y EUR spot + Kostenaufschlag + Risikoaufschlag. Da ist so, da ein Immobilienkredit nichts anderes als ein von einer privaten Person ausgegebenen callable covered (immo) bond ist mit call option ab 10Y.

• Mythos 2:
  Auf Pump ein EFH zu kaufen ist zum Kaufzeitpunkt eine absehbare finanziell lohnende Investition ggü einem Mietverhältnis. Das ist falsch. Es ist a priori immer besser zu mieten, da eine Miete immer geringer ist als die Kreditrate bei Vollfonanzierung + Renovierungsrücklage. Wenn man diese Differenz in ETFs investiert wird man mit dem Mietverhältnis in der Erwartung immer besser dastehen. Der Kauf eines EFH ist und war immer nicht finanzrationaler Luxus.

• Mythos 3:
  Niemand kann sich mehr eine Immobilie leisten. Wer sich eine Immobilie leisten kann bestimmt Angebot und Nachfrage. Hinter jeder Immo steckt ein Eigentümer, der sich die Immo irgendwann mal leisten kann. Das gilt auch in 40 Jahren und da werden Besitzer dabei sein, die in den aktuellen Lage sich ihre Immo gekauft haben.

Wir haben vor 2 Wochen ein EFH gekauft.

antworten

Sorry aber nicht ganz korrekt.

• Mythos 1:
  Leitzinserhöhungen erhöht die Bauzinsen. Das ist falsch. Der maßgebliche Treiber für Bauzinsen ist die 10Y EUR spot rate. Das ist der Zinssatz mit dem 10 Jährige Anleihen gehandelt werden. Der Bauzins besteht daher i.W. aus 10Y EUR spot + Kostenaufschlag + Risikoaufschlag. Da ist so, da ein Immobilienkredit nichts anderes als ein von einer privaten Person ausgegebenen callable covered (immo) bond ist mit call option ab 10Y.

Das ist jetzt so als ob man sagt, dass der Ölpreis nicht den Benzinpreis erhöht. Wir haben hier einen direkten Zusammenhang. Leitzinsen (eben kurzfristige Zinsen) beeinflussen die Langfristigen 10Y Zinsen. Deswegen sind auch die Bauzinsen gestien.

• Mythos 2:
  Auf Pump ein EFH zu kaufen ist zum Kaufzeitpunkt eine absehbare finanziell lohnende Investition ggü einem Mietverhältnis. Das ist falsch. Es ist a priori immer besser zu mieten, da eine Miete immer geringer ist als die Kreditrate bei Vollfonanzierung + Renovierungsrücklage. Wenn man diese Differenz in ETFs investiert wird man mit dem Mietverhältnis in der Erwartung immer besser dastehen. Der Kauf eines EFH ist und war immer nicht finanzrationaler Luxus.

Das ist leider auch falsch. Wer sich vor 10 Jahren einen EFT auf Pump gekauft hat, hat ein sehr gutes Geschäft gemacht und kann das jetzt vermutlich zum 2x oder in manchen Fällen zum 4x Faktor verkaufen. So eine Rendite ist mit niedrigem EK eig. fast unmöglich gewesen.

• Mythos 3:
  Niemand kann sich mehr eine Immobilie leisten. Wer sich eine Immobilie leisten kann bestimmt Angebot und Nachfrage. Hinter jeder Immo steckt ein Eigentümer, der sich die Immo irgendwann mal leisten kann. Das gilt auch in 40 Jahren und da werden Besitzer dabei sein, die in den aktuellen Lage sich ihre Immo gekauft haben.

Auch hier ist eher das Argument, dass durch selbständige Arbeit ohne Erbe es extrem schwer geworden ist. Aber fair enough, sicher wird sich die Lage durch Marktmechanismen normalisieren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

• Mythos 2:
  Auf Pump ein EFH zu kaufen ist zum Kaufzeitpunkt eine absehbare finanziell lohnende Investition ggü einem Mietverhältnis. Das ist falsch. Es ist a priori immer besser zu mieten, da eine Miete immer geringer ist als die Kreditrate bei Vollfonanzierung + Renovierungsrücklage. Wenn man diese Differenz in ETFs investiert wird man mit dem Mietverhältnis in der Erwartung immer besser dastehen. Der Kauf eines EFH ist und war immer nicht finanzrationaler Luxus.

Das war in unserem Fall 2014/2015/2016 auf jeden Fall falsch. Ich habe nach Mietobjekten geschaut und auch welche gefunden.

Kreditrate mit 1,6% Zinsen und 3% Tilgung war schon damals zu damaligen Mieten geringer als Kaltmiete für vergleichbare Objekte. Das Verhältnis hat sich weiter verschoben, was aber auch absehbar ist. Mieten steigen, Kreditraten nicht.

Schon die damligen Zahlen haben aber Netto-Einsparung Kauf/Bau gegenüber Miete gezeigt. Das Hauseigentum und eine höhere ETF-Sparrate gab es für uns damals on Top geschenkt.

Heute ist das nicht mehr so bei 4% Zinsen. Mit 3% Tilgung bin ich ja schon bei 7% Annuitat und dazu sind die Immobilienpreise heute deutlich höher.

antworten

Genau und wie groß ist der Anteil derer die eine 7-stellige Summe als EK haben? Das wäre für Luxusobjekte notwendig. Der Großteil der Objekte sind entweder sanierungsbedürftige EFH aus dem 60 -80ern oder ETW die als Kapitalanlage nicht mehr attraktiv sind. Dadurch steigt das Angebot und der gesamte Marktpreis sinkt.

Kann sein, dass Luxusobjekte stabil bleiben, allerdings war da mein Eindruck, dass die generell
schwer verkäuflich waren aufgrund des sehr individuellen Geschmacks der vermögenden Käufer.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Der Preisrückgang tritt ja weitgehend nur bei wenig attraktiven Objekten ein.

Sehr gute und Luxus-Objekte haben doch gar keinen Preisrückgang. Dieser Meinung ist auch Andreas Beck. Seine Begründung: Käufer für diese Objekte verfügen über sehr viel Eigenkapital, sind von den höheren Finanzierungskosten nicht betroffen.

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Grüße aus Südost Westfalen.

Kleine Ergänzung zu Mythos 1: die heutige Zinserhöhung war erwartet und daher bereits vorher schon im 10y spot eingepreist. Aus diesem Grund hat sich die 10y spot heute auch kaum bewegt. Die immozinsen werden daher auch deswegen nicht steigen. Würde die EZB gegen die erwartung eine Leitzinssenkung im August in Aussicht stellen, dann würden sofort die Marktzinsen fallen. Die Immobilien Zinsen haben nach meiner Recherche ein Lag von ca 2 Tage.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Grüße aus Südost Westfalen.

In meinen Augen gibt es hier 3 Mythen, die immer und immer wieder von Leuten vorgetragen werden aber schlicht nicht richtig sind:

• Mythos 1:
  Leitzinserhöhungen erhöht die Bauzinsen. Das ist falsch. Der maßgebliche Treiber für Bauzinsen ist die 10Y EUR spot rate. Das ist der Zinssatz mit dem 10 Jährige Anleihen gehandelt werden. Der Bauzins besteht daher i.W. aus 10Y EUR spot + Kostenaufschlag + Risikoaufschlag. Da ist so, da ein Immobilienkredit nichts anderes als ein von einer privaten Person ausgegebenen callable covered (immo) bond ist mit call option ab 10Y.

• Mythos 2:
  Auf Pump ein EFH zu kaufen ist zum Kaufzeitpunkt eine absehbare finanziell lohnende Investition ggü einem Mietverhältnis. Das ist falsch. Es ist a priori immer besser zu mieten, da eine Miete immer geringer ist als die Kreditrate bei Vollfonanzierung + Renovierungsrücklage. Wenn man diese Differenz in ETFs investiert wird man mit dem Mietverhältnis in der Erwartung immer besser dastehen. Der Kauf eines EFH ist und war immer nicht finanzrationaler Luxus.

• Mythos 3:
  Niemand kann sich mehr eine Immobilie leisten. Wer sich eine Immobilie leisten kann bestimmt Angebot und Nachfrage. Hinter jeder Immo steckt ein Eigentümer, der sich die Immo irgendwann mal leisten kann. Das gilt auch in 40 Jahren und da werden Besitzer dabei sein, die in den aktuellen Lage sich ihre Immo gekauft haben.

Wir haben vor 2 Wochen ein EFH gekauft.

Darum wird es ja interessant wenn in März die EZ beginnt QE zurückzuholen.

Dazu: Es besteht natürlich ein direkter Zusammenhang zwischen kurzen und langen Zinsen.

antworten

Wenn Du auf eine langfrsitige Geldanlage sichere 3,5-4% Zinsen bekommst und selber für den Kredit 1,58% Zinsen zahlt: Warum genau willst Du da Sondertilgungen leisten?

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Ich bin so froh, dass wir 2021 zu 1,58% finanziert haben. Es ist in der Nachbetrachtung so, als wären wir über die letzte brennende Brücke gerannt für das, was bei unserem Hh- Einkommen von knapp 7k drin ist. Eine 425k Finanzierung mit 15 Jahren Sollzinsbindung in die ich jeden Cent Sondertilgung stecken werde. EFH am Rand vom Hochtaunuskreis, auf dem Land, bin mit Frau und Kids sehr glücklich. Jetzt wäre es nicht so leicht möglich

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Wenn dann die Immobilienblase geplatzt ist, könnte es laufen wie in Japan und wir haben 25 Jahre lang eine lockere Geldpolitik und niemand kauft mehr Immobilien!

Für mich ist das ein sehr realistisches Szenario!
Das ist aber sehr traurig für die Immobilienbesitzer, denn ihr Eigenkapital ist dann vernichtet.

antworten

Preis drücken funktioniert doch nur bei den wenig attraktiven Objekten.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

Nächste Zinserhöhung der EZB. Um 0,5 Prozentpunkte ging es hoch. Dürften die Bauzinsen bald ebenfalls nachziehen. Dort sind wir jetzt sicher schon bei 4,5%.

Zum Vergleich:
a) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 1,5% (wie 2020/2021 üblich): 2.000 Euro pro Monat.
b) ein 500k Kredit auf 30 Jahre zu 4,5% Zinsen: 2.779 Euro pro Monat.

Fast 40% höhere Kosten für die monatliche Kreditrate bei gleicher Darlehenshöhe, allerdings sind die heutigen Preise ja noch mal deutlich über dem 2020er/2021er-Niveau.

Fazit: wer 2011-2019, selbst 2020/2021 gekauft hat, hat alles richtig gemacht (wenn man mindestens 10, besser 15 Jahre Zinsbindung gewählt hat). Günstige Preise und günstige Zinsen gesichert. Wer eine Immobilie kaufen wollte, aber auf das Pferd "Abwarten" gesetzt hat, hat leider verloren. 40% höhere Kosten für die monatliche Rate werden nicht von stagnierenden oder 3-5% fallenden Preisen aufgefangen.

Wer erst jetzt in den Markt kommt, erstmals EK angespart hat und vielleicht überlegt, ob man sich eine Immobilie kaufen könnte: Bitte weitergehen, hier gibt es nichts zu sehen. Für die Generation 1995 und jünger sollte man das Wort "Eigentum" (in Zusammenhang mit Immobilien) einfach aus dem Wortschatz streichen. Nicht mehr möglich.

Da würde ich Mieter bleiben und möglichst viel Geld in ETFs stecken (3% Entnahmeregel, also z.B. kann man von einem ETF-Vermögen i.H.v. 1.000.000 Euro im Jahr 30.000 Euro entnehmen und sollte nicht pleitegehen - abzgl. 26,4% Abgeltungssteuer kann man damit eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.840 Euro bezahlen. Natürlich risikobehaftet, da die 3% Entnahmeregel nicht immer gelten muss.
).

Wtf. Immobilen sind aus den genannten Gründen doch gerade wieder spannend geworden?? Derzeit kannst du unverschämte Angebote machen sobald du genug EK hast. Cash ist King. Mit 1-2 Hunderttausenden (zwei personen locker nach 8 Jahre BE möglich) kann man sich echt wieder was gutes Kaufen und man kann den Preis weiter drücken

antworten

Hardi schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Wenn dann die Immobilienblase geplatzt ist, könnte es laufen wie in Japan und wir haben 25 Jahre lang eine lockere Geldpolitik und niemand kauft mehr Immobilien!

Für mich ist das ein sehr realistisches Szenario!
Das ist aber sehr traurig für die Immobilienbesitzer, denn ihr Eigenkapital ist dann vernichtet.

Nochmal: Immobilienbesitzer mussten in Niedrigzinszeiten (anders als heute) kaum EK investieren, und die meisten Käufer der letzten Jahre zahlen schon jetzt monatlich weniger für ihre Immobilie als die Mieter vergleichbarer Objekte. Mieter können sich bei Wohnraummangel wie jetzt aber über weiter steigende Mieten freuen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

Das Verkäufer nicht unbedingt Zeitnah verkaufen müssen sondern eher vermieten ist deine große Fehlannahme. Es gibt immer einen Grund für einen Verkauf. Und wer noch länger wartet, hat potentiell noch einen größeren Wertverlust. Und daher fallen die Preise auch entsprechend, wenn ein Großteil der Käufer mangels EK gar keine Chance mehr hat. 2022 war schon zu merken dass die Preise stagnieren und 2023 fallen die Preise deutlich im Vergleich zu 2020/2021.

Für Käufer ergibt sich im Gesamtpaket ein ähnlicher Preis, Verlierer sind die Verkäufer.

antworten

Grüße aus Südost Westfalen!

Zu Mythos 1 siehe meinen Nachtrag. Natürlich hat der Leitzins einen impact auf die 10y spot. Aber erwartete Erhöhungen wie gestern sind eingepreist. Google mal expected terminal rate ecb. Das is der echte Treiber für die 10y spot rate.

Kleiner aber feiner Unterschied.

Zu Mythos 2:
Ich schrieb "a priori" und du kommst mir einem "ex post" beispiel.

Nach der Logik ist es auch lohnend Lotto zu spielen :)

Zu Mythos 3:
Da EFH meist selbstbewohnt sind regelt hier der Markt einiges. Es gibt so viele EFH wie es Menschen gibt, die sich dad leisten können. Das ist immer wenig gewesen. Ohne besonders gute finanzielle Lage geht das nicht und ging das nie.

Bei Mietwohnungen konkurriert man gegen institutionelle Investoren. Hier kann sich also auch mal die Summe der privaten Eigentümer stärker ändern als bei EFH.

Aber hier ist es so, das institutionelle Anleger bei den niedrigen Zinsen in Immobilien geflüchtet sind. Hab ich beruflich selbst auch miterlebt. Das sollte sich aktuell zu gunsten der privaten Eigentümer wieder verschieben.

Daher bitte keep calm.

Ein Immokauf ist immer finanziell ein riesen Zocker. Auf viel Pump und in Kombination mit einem EFH ist es in erster Linie Konsum und kein Investment. Natürlich können steigende Immopreise selbst das EFH zu einem guten Investment machen. Man braucht dazu allerdings Glück oder eine Glaskugel :)

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Sorry aber nicht ganz korrekt.

• Mythos 1:
  Leitzinserhöhungen erhöht die Bauzinsen. Das ist falsch. Der maßgebliche Treiber für Bauzinsen ist die 10Y EUR spot rate. Das ist der Zinssatz mit dem 10 Jährige Anleihen gehandelt werden. Der Bauzins besteht daher i.W. aus 10Y EUR spot + Kostenaufschlag + Risikoaufschlag. Da ist so, da ein Immobilienkredit nichts anderes als ein von einer privaten Person ausgegebenen callable covered (immo) bond ist mit call option ab 10Y.

Das ist jetzt so als ob man sagt, dass der Ölpreis nicht den Benzinpreis erhöht. Wir haben hier einen direkten Zusammenhang. Leitzinsen (eben kurzfristige Zinsen) beeinflussen die Langfristigen 10Y Zinsen. Deswegen sind auch die Bauzinsen gestien.

• Mythos 2:
  Auf Pump ein EFH zu kaufen ist zum Kaufzeitpunkt eine absehbare finanziell lohnende Investition ggü einem Mietverhältnis. Das ist falsch. Es ist a priori immer besser zu mieten, da eine Miete immer geringer ist als die Kreditrate bei Vollfonanzierung + Renovierungsrücklage. Wenn man diese Differenz in ETFs investiert wird man mit dem Mietverhältnis in der Erwartung immer besser dastehen. Der Kauf eines EFH ist und war immer nicht finanzrationaler Luxus.

Das ist leider auch falsch. Wer sich vor 10 Jahren einen EFT auf Pump gekauft hat, hat ein sehr gutes Geschäft gemacht und kann das jetzt vermutlich zum 2x oder in manchen Fällen zum 4x Faktor verkaufen. So eine Rendite ist mit niedrigem EK eig. fast unmöglich gewesen.

• Mythos 3:
  Niemand kann sich mehr eine Immobilie leisten. Wer sich eine Immobilie leisten kann bestimmt Angebot und Nachfrage. Hinter jeder Immo steckt ein Eigentümer, der sich die Immo irgendwann mal leisten kann. Das gilt auch in 40 Jahren und da werden Besitzer dabei sein, die in den aktuellen Lage sich ihre Immo gekauft haben.

Auch hier ist eher das Argument, dass durch selbständige Arbeit ohne Erbe es extrem schwer geworden ist. Aber fair enough, sicher wird sich die Lage durch Marktmechanismen normalisieren.

antworten

Wegen Kauf zwischen 2011-2021:

• Also bei mir im Bekanntenkreis haben da einige gekauft
• Und die ersten Ehen werden jetzt auch schon geschieden

Die Immos müssen dann aber weg, bzw. einer muss den anderen auszahlen. Und dann halt die aktuellen Zinsen dafür aufnehmen.
Scheidung ist und bleibt das größte Risiko beim gemeinsamen Hauskauf. Nicht die Zinsrate oder Nachschusspflicht.

antworten

Gilt aber auch nur für Neuvertragsmieten. Im Bestand soll die Kappungsgrenze jetzt auf 11% alle 3 Jahre gesenkt werden in angespannten Gegenden. Damit kann die Miete, wenn man nicht mehr umzieht, nur noch unterhalb der Inflationsrate steigen.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Hardi schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Wenn dann die Immobilienblase geplatzt ist, könnte es laufen wie in Japan und wir haben 25 Jahre lang eine lockere Geldpolitik und niemand kauft mehr Immobilien!

Für mich ist das ein sehr realistisches Szenario!
Das ist aber sehr traurig für die Immobilienbesitzer, denn ihr Eigenkapital ist dann vernichtet.

Nochmal: Immobilienbesitzer mussten in Niedrigzinszeiten (anders als heute) kaum EK investieren, und die meisten Käufer der letzten Jahre zahlen schon jetzt monatlich weniger für ihre Immobilie als die Mieter vergleichbarer Objekte. Mieter können sich bei Wohnraummangel wie jetzt aber über weiter steigende Mieten freuen.

antworten

Ja, soll der Michel gerne sein EFH aus den 80ern aufwändig sanieren und dann für 2 % BMR vermieten. Ich miete es gerne, spare die KNK und lege den Rest sinnvoll an.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

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Was soll denn daran traurig sein ?
Was zählt denn im Leben ? Ich selber bin noch Mieter aber auch erst 25 und sehe es an meinen eltern wie schön die es sich und uns Kids gemacht haben in dem sie eine Immobilie gekauft hatten.
Am Ende ist doch entscheidend eine Familie zu haben, ein eigenes Haus mit Garten bis zum Lebensende zu bewohnen und den Kindern zu vererben, Urlaube, ne ausfüllende Arbeit und einfach Spaß haben mit Freunden und Hobbies.
Was soll man denn mit 300k auf dem Konto die man eh nie ausgibt weil man ja eh ein gutes Gehalt Monat für Monat bezieht ?
Wenn ich mir eh nie ein Haus kaufen würde dann würde ich nie mehr als 50k als EK halten weil ich es eh vermutlich nie nutzen werde. Ich werde dann mit 80 sterben und das ganze EK wofür ich gearbeitet habe und am Ende nicht genutzt habe geht entweder an den Staat oder bekommen meine Kinder von mir. Das schlimme ist aber das man selber sein schwer verdientes Geld nicht in Konsum umgewandelt hat den man sich aber verdient hätte.
Also ein Haus kauft man nicht um damit Geld zu machen sondern um es zu nutzen. Demnach verliert man auch nichts sondern gewinnt ein schönes Leben

Wenn dann die Immobilienblase geplatzt ist, könnte es laufen wie in Japan und wir haben 25 Jahre lang eine lockere Geldpolitik und niemand kauft mehr Immobilien!

Für mich ist das ein sehr realistisches Szenario!
Das ist aber sehr traurig für die Immobilienbesitzer, denn ihr Eigenkapital ist dann vernichtet.

antworten

Altkäufer von anno dazumal haben die Immobilie längst abbezahlt und außer Instandhaltung keine Kosten mehr. Soll ich das jetzt auch in den Vergleich einbeziehen?
Man muss schon gleiches mit gleichem vergleichen. Kürzliche Käufe mit kürzlichen Mieten. Damalige Käufer mit damaligen Mietern.

Außerdem werden Vermieter nichts mehr investieren, wenn sie die Miete nicht adäquat erhöhen können. Bei den jetzigen Inflationsraten kommt die Mietpreisbremse, insbesondere dieser neuerliche Vorschlag, einem Mietendeckel nahe. Dann wohnen Mieter irgendwann in abgeranzten Wohnungen, anders als Eigentümer. Und etwaige Zwangssanierungen werden auf Mieter umgelegt, da sie sonst nicht finanzierbar wären und die Grünen solche Maßnahmen um jeden Preis durchdrücken wollen. Das würde zu gigantischen Mietsteigerungen auch für Altmieter führen. Vielleicht sind die Grünen und ihre Steigbügelhalter aus anderen Parteien bis dahin aber auch wieder weg vom politischen Fenster.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Gilt aber auch nur für Neuvertragsmieten. Im Bestand soll die Kappungsgrenze jetzt auf 11% alle 3 Jahre gesenkt werden in angespannten Gegenden. Damit kann die Miete, wenn man nicht mehr umzieht, nur noch unterhalb der Inflationsrate steigen.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Hardi schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Wenn dann die Immobilienblase geplatzt ist, könnte es laufen wie in Japan und wir haben 25 Jahre lang eine lockere Geldpolitik und niemand kauft mehr Immobilien!

Für mich ist das ein sehr realistisches Szenario!
Das ist aber sehr traurig für die Immobilienbesitzer, denn ihr Eigenkapital ist dann vernichtet.

Nochmal: Immobilienbesitzer mussten in Niedrigzinszeiten (anders als heute) kaum EK investieren, und die meisten Käufer der letzten Jahre zahlen schon jetzt monatlich weniger für ihre Immobilie als die Mieter vergleichbarer Objekte. Mieter können sich bei Wohnraummangel wie jetzt aber über weiter steigende Mieten freuen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

Das Verkäufer nicht unbedingt Zeitnah verkaufen müssen sondern eher vermieten ist deine große Fehlannahme. Es gibt immer einen Grund für einen Verkauf. Und wer noch länger wartet, hat potentiell noch einen größeren Wertverlust. Und daher fallen die Preise auch entsprechend, wenn ein Großteil der Käufer mangels EK gar keine Chance mehr hat. 2022 war schon zu merken dass die Preise stagnieren und 2023 fallen die Preise deutlich im Vergleich zu 2020/2021.

Für Käufer ergibt sich im Gesamtpaket ein ähnlicher Preis, Verlierer sind die Verkäufer.

Die wenigsten Leute müssen aber um jeden Preis verkaufen. Einzelne Schnäppchen kann es wie zu jeder Zeit geben, mehr nicht. Ich stelle auch gar nicht in Frage, dass Immobilienpreise auch nominal zumindest kurz- bis mittelfristig etwas nachgeben (bis die Einkommen sich nominal massiv erhöht haben, was spätestens in ein paar Jahren der Fall ist) , aber eben nicht so massiv wie es erforderlich wäre, um den Zinsanstieg auszugleichen. Heutige und künftige Käufer müssen deutlich mehr ausgeben als Niedrigzinskäufer.

antworten

Bei mir ähnlich. Sogar 3 Paare haben sich nach Hauskauf nun scheiden lassen.
Ich hab bei allen dreien angefragt ob sie das Haus verkaufen wollen.

Die einen bleiben trotz Scheidung weiterhin drin wohnen und machen grad daraus 2 Wohneinheiten. Die zweiten und dritten haben tatsächlich für über 2k im Monat kalt vermietet weil die Häuser die Kinder mal erben sollen.

Ja dumm gelaufen für mich.
Ich hab den einen sogar 10% mehr angeboten als sie das Haus eingekauft haben und trotzdem wollten sie nicht verkaufen.

Das Problem ist eher die leute wollen nicht verkaufen. Das sind natürlich alles relativ neue Häuser mit Wärmepumpe.
Ich kann mir schon vorstellen das alte Häuser bei Scheidung als Schnapper gekauft werden können. Aber wer will die haben ? Selbst umsonst würd ich die nicht kaufen.
Deswegen ist der Markt tod, weil keiner alte Buden kaufen will und die neuen Buden nicht verkauft werden sondern eher vermietet weil das richtig Geld einbringt und das Haus mit Gewinn sich selber abträgt.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Wegen Kauf zwischen 2011-2021:

• Also bei mir im Bekanntenkreis haben da einige gekauft
• Und die ersten Ehen werden jetzt auch schon geschieden

Die Immos müssen dann aber weg, bzw. einer muss den anderen auszahlen. Und dann halt die aktuellen Zinsen dafür aufnehmen.
Scheidung ist und bleibt das größte Risiko beim gemeinsamen Hauskauf. Nicht die Zinsrate oder Nachschusspflicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Gilt aber auch nur für Neuvertragsmieten. Im Bestand soll die Kappungsgrenze jetzt auf 11% alle 3 Jahre gesenkt werden in angespannten Gegenden. Damit kann die Miete, wenn man nicht mehr umzieht, nur noch unterhalb der Inflationsrate steigen.

Nochmal: Immobilienbesitzer mussten in Niedrigzinszeiten (anders als heute) kaum EK investieren, und die meisten Käufer der letzten Jahre zahlen schon jetzt monatlich weniger für ihre Immobilie als die Mieter vergleichbarer Objekte. Mieter können sich bei Wohnraummangel wie jetzt aber über weiter steigende Mieten freuen.

Zumal ich mir in der aktuellen politischen Lage sogar eine Mietdeckelung bzw. ein Einfrieren von Bestandsmieten vorstellen kann.

Wenn die Reallohnverluste schlimmer werden und die wirtschaftliche Lage weiter abkühlt (vielleicht sogar mit einer Finanzkrise verbunden) dann wird die Politik sicher nicht tatenlos zusehen, wie die Mieten weiter steigen und die Leute sich ihren Wohnraum nicht mehr leisten können.
Im Zweifelsfall müssen dann die Eigentümer und Vermieter bluten.
Entsprechende Ideen und Initiativen gab es in der Vergangenheit schon und aktuell erfreuen sich staatliche Eingriffe wieder großer Beliebtheit in der Berliner Bundespolitik. Offensichtlich gedeckt durch den Wählerwillen.

Wer glaubt in Deutschland sei Politik und Justiz auf Seiten der Eigentümer und Vermieter, der glaubt auch an den Weihnachtsmann.

antworten

Die wenigsten Leute müssen aber um jeden Preis verkaufen. Einzelne Schnäppchen kann es wie zu jeder Zeit geben, mehr nicht. Ich stelle auch gar nicht in Frage, dass Immobilienpreise auch nominal zumindest kurz- bis mittelfristig etwas nachgeben (bis die Einkommen sich nominal massiv erhöht haben, was spätestens in ein paar Jahren der Fall ist) , aber eben nicht so massiv wie es erforderlich wäre, um den Zinsanstieg auszugleichen. Heutige und künftige Käufer müssen deutlich mehr ausgeben als Niedrigzinskäufer.

Das weiß man so nicht. Es gibt Scheidungen, Pflegefälle usw. Eine Leerstehende Immobilie ist wohl auch mit Kosten verbunden. Vermietet man diese jedoch, so hat man plötzlich eine Wohnung die noch weniger Wert ist, da man unter Umständen nicht die Mieter rauskriegt.

Extra Risiko ist wohl ne Rezession. Am Ende kann es keiner voraussagen. Das Ding ist halt wenn jeder denkt, dass die Preise kurz oder mittelfristig nachgeben, warum sollte man dann kaufen? Wenn man das Geld Festverzinslich anlegen kann und dann den Zinsgewinn noch mitnimmt und das Haus günstiger erwirbt. Muss zugeben am Ende alles Spekulation. Kann auch wieder schnell nach oben gehen wenn die EZB nun die Zinsen einfriert und die Kredite wieder billig werden.

antworten

Ja natürlich. Keiner der ein halbwegs gutes Haus hat muss verkaufen.
Ich hab mich auch scheiden lassen vor 4 Monaten und hab ich verkauft ? Nein. Warum ? Hab das Haus jetzt vermietet und meine Ex Frau und ich teilen uns die Einnahmen.
Das Glück das alle Immobilienbesitzer haben ist doch das die Mieten jetzt exorbitant steigen. Somit muss man ja nicht günstig verkaufen sondern teuer vermieten.
In dem Fall schön Indexmiete oder möbliert vermieten und gut ist. Wir haben noch weiterhin € 1000 Abtrag bei 1,1 % Zins die nächste 15 Jahre noch und € 2500 Kaltmiete.
Also im Endeffekt wie ein Lottogewinn.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

Das Verkäufer nicht unbedingt Zeitnah verkaufen müssen sondern eher vermieten ist deine große Fehlannahme. Es gibt immer einen Grund für einen Verkauf. Und wer noch länger wartet, hat potentiell noch einen größeren Wertverlust. Und daher fallen die Preise auch entsprechend, wenn ein Großteil der Käufer mangels EK gar keine Chance mehr hat. 2022 war schon zu merken dass die Preise stagnieren und 2023 fallen die Preise deutlich im Vergleich zu 2020/2021.

Für Käufer ergibt sich im Gesamtpaket ein ähnlicher Preis, Verlierer sind die Verkäufer.

Die wenigsten Leute müssen aber um jeden Preis verkaufen. Einzelne Schnäppchen kann es wie zu jeder Zeit geben, mehr nicht. Ich stelle auch gar nicht in Frage, dass Immobilienpreise auch nominal zumindest kurz- bis mittelfristig etwas nachgeben (bis die Einkommen sich nominal massiv erhöht haben, was spätestens in ein paar Jahren der Fall ist) , aber eben nicht so massiv wie es erforderlich wäre, um den Zinsanstieg auszugleichen. Heutige und künftige Käufer müssen deutlich mehr ausgeben als Niedrigzinskäufer.

antworten

Die Bildungstests und Ausbildungsquoten sagen was anderes. Die meisten haben nichtmal einen Job (75%!).
Zudem sind diese Migranten meist kapitalschwach, was denkbar schlechte Voraussetzungen sind. Was in der Heimat möglich ist, ist in Deutschland noch lange nicht möglich.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die jungen Generationen bestehen auch aus den Migranten, die innerhalb der letzten 20 Jahre nach Deutschland gekommen sind. Un die haben noch einen viel stärkeren Drang nach Eigentum, weil das in den Heimatländern normal ist. Wer von denen heute noch in einer Ausbildung ist hat dann in 20 bis 30 Jahren oft auch einen gut bezahlten Job und kauft den alten Boomern deren Immos ab.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

Das Verkäufer nicht unbedingt Zeitnah verkaufen müssen sondern eher vermieten ist deine große Fehlannahme. Es gibt immer einen Grund für einen Verkauf. Und wer noch länger wartet, hat potentiell noch einen größeren Wertverlust. Und daher fallen die Preise auch entsprechend, wenn ein Großteil der Käufer mangels EK gar keine Chance mehr hat. 2022 war schon zu merken dass die Preise stagnieren und 2023 fallen die Preise deutlich im Vergleich zu 2020/2021.

Für Käufer ergibt sich im Gesamtpaket ein ähnlicher Preis, Verlierer sind die Verkäufer.

Die wenigsten Leute müssen aber um jeden Preis verkaufen. Einzelne Schnäppchen kann es wie zu jeder Zeit geben, mehr nicht. Ich stelle auch gar nicht in Frage, dass Immobilienpreise auch nominal zumindest kurz- bis mittelfristig etwas nachgeben (bis die Einkommen sich nominal massiv erhöht haben, was spätestens in ein paar Jahren der Fall ist) , aber eben nicht so massiv wie es erforderlich wäre, um den Zinsanstieg auszugleichen. Heutige und künftige Käufer müssen deutlich mehr ausgeben als Niedrigzinskäufer.

Wer glaubt denn an weitere Zinsanstiege? Jetzt wird wohl eine Dekade der Nullzinsen folgen!
Nullzinsen sind dann das neue Normal!

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Ich bin so froh, dass wir 2021 zu 1,58% finanziert haben. Es ist in der Nachbetrachtung so, als wären wir über die letzte brennende Brücke gerannt für das, was bei unserem Hh- Einkommen von knapp 7k drin ist. Eine 425k Finanzierung mit 15 Jahren Sollzinsbindung in die ich jeden Cent Sondertilgung stecken werde. EFH am Rand vom Hochtaunuskreis, auf dem Land, bin mit Frau und Kids sehr glücklich. Jetzt wäre es nicht so leicht möglich

definitiv bei 1,58% lieber die Sondertilung nicht tätigen und das Geld lieber anderweitig zu höheren Renditen anlegen. Nach den 15Jahren kannst du ja easy die Anlage auflösen und evtl. die Restschuld begleichen.

antworten

Wenn man ein Haus für 600k zu 100% finanziert hat und 10 % NK bezahlt hat und die Preise um 10 % gefallen sind, dann beträgt das EK-Delta= -120k. Gut, wenn man dann keinen Schicksalsschlag erleidet und verkaufen muss.

Nochmal: Immobilienbesitzer mussten in Niedrigzinszeiten (anders als heute) kaum EK investieren, und die meisten Käufer der letzten Jahre zahlen schon jetzt monatlich weniger für ihre Immobilie als die Mieter vergleichbarer Objekte. Mieter können sich bei Wohnraummangel wie jetzt aber über weiter steigende Mieten freuen.

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Wir werden sehen.

Die Logik sagt, dass bei Objekten, bei denen die Leute nun mal überwiegnd fremd finanzieren sich ein Preisrückgang einstellen wird.
Wieviele das prozentual sind weiß ich leider nicht, ich vermute in meiner Region haben die Leute weitaus wneiger Geld als in Süddeutschland, auch gibt es hier viel weniger reiche Erben.
Ebenso bei vermieteten Objekten. das erlebe ich hier in meiner Ostdeutschen 0,5 Mio. Stadt mittlerweile schon ganz klar.
War der Faktor Kaufpreis zu Jahresmiete vor 1 Jahr noch bei 50 (völlig absurd), so bewegt sich das jetzt Richtung 30-35 (immer noch erstaunlich hoch für 4% Zins)
Die Objekte sind nun auch eine ganze Weile verfügbar.

Eine langfristig vermietete 70m² 3 Zi -Wohnung in guter Lage íst jetzt schon ab 200.000 Euro drin.
Wenn da der Mieter 500€ Kaltmiete zahlt ist halt auch nicht mehr drin.

Unvermietet für Eigennutzer kostet nach wie vor eine Ecke mehr, hier spielt "haben wollen" bei den Käufern noch eine größere Rolle als nüchterne Kalkulation.

Etwas anders sieht es hier bei EFH aus, da reden wir bei passablen Objekten von 500.000 Euro aufwärts, wenn man will kann man natürlich auch ne Million hin legen.
Da fehlt mir etwas der Vergleich zu vor 1-2 Jahren, schlichtweg weil es damals gar keine Angebote gab und was es gab war nach 3 Stunden wieder aus den Portalen raus und die Leute haben sich vermutlich mit dem Angeboten förmlich überschlagen.

Wer also wie ich signifikantes Eigenkapital hat, sieht sich als Käufer in einer durchaus nicht furchtbaren Position..

Ich glaube nicht an einen Preisrückgang bei EFH um 30-40%, dazu ist das Verhältnis Nachfrage zu Angebot immer noch zu schlecht und die Baukosten für Neubeuten haben sich auch nicht verringert, das wirkt ja auch auf die Preisfindung für Bestandsgebäude.
Aber 10-15% weniger bei Altbauten, insbesondere solche mit energetischen Sanierungsbedarf sehe ich da schon.
Und angesichts dessen, dass wir von 2020-2025 vielleicht eine kumulative Inflation von 25% sehen werden (wäre schön wenn mein Lohn auch so stiegen würde) wäre selbst das dann ein ganz erheblicher realer Preisrückgang.

Es ist dann immer noch erheblich teurer als in 2020, aber für Käufer mit hohen Eigenkapital wie mich wäre das eine Überlegung wert. Nicht einfach monetär zu bewerten ist dabei die Tatsache, dass man sich Objekte wieder in aller Ruhe anschauen kann, Zeit hat zum überlegen, evtl. auch mal einen Experten drüber schauen lassen kann, ohne dann hinter einem schon 20 andere stehen und mit höheren Angeboten winken.

Und wenn es nicht so kommt? Dann bleib ich halt Mieter und steck das Geld ins Depot. Davon geht meine Welt auch nicht unter.
Schon jetzt ist es so, dass die durchschnittlichen Erträge aus dem Depot meine Kaltmiete übertreffen.

Mieter zu sein hindert mich also nicht wirklich am Vermögensaufbau.

Es wäre mit der eigenen Immobilie (auf gleichem Standard!) dank Fremkapitalhebel und Steuerbefreiung des Eigenmietwerts vs. Abgeltungssteuer die letzten 10 Jahre halt schneller gegangen.

MFG

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.

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Unterhalte Dich mal privat mit einem Makler über dieses Thema. Sofern er in den gesuchten Ballungsgebieten tätig ist wird er auch heute schon viele Kunden mit Migrationshintergrund haben.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die Bildungstests und Ausbildungsquoten sagen was anderes. Die meisten haben nichtmal einen Job (75%!).
Zudem sind diese Migranten meist kapitalschwach, was denkbar schlechte Voraussetzungen sind. Was in der Heimat möglich ist, ist in Deutschland noch lange nicht möglich.

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die jungen Generationen bestehen auch aus den Migranten, die innerhalb der letzten 20 Jahre nach Deutschland gekommen sind. Un die haben noch einen viel stärkeren Drang nach Eigentum, weil das in den Heimatländern normal ist. Wer von denen heute noch in einer Ausbildung ist hat dann in 20 bis 30 Jahren oft auch einen gut bezahlten Job und kauft den alten Boomern deren Immos ab.

antworten

Die Boomer gehen lieber als Rentner ins Ausland, wo satte Steuervergünstigungen winken für deutsche Rentner! Da werden noch viele Boomer- und Rentnerimmobilien auf den Markt kommen! Da wird man in der Tat froh sein, wenn wenigstens die Migranten noch Immobilien abstottern können!

antworten

Den meisten Migranten fehlt das Eigenkapital, da keine Erbschaft vorhanden ist.
Nur sehr wenige werden ihren Haustraum verwirklichen können, so daß die Boomer und Rentner froh sein müssen wenn ihre Immobilien überhaupt Abnehmer finden!
Viele Rentner gehen im Alter ins Ausland, wegen dem Wetter und den riesigen Steuervergünstigungen! Außer dem kann man sein Geld auch im Ausland in Immobilein investieren, in Italien beispielsweise kann man Immobilien für einen Euro kaufen und selbst Instand setzen.

antworten

Warte mal ab, bis die Regierung deine Indexmiete klappt. Die Stimmen mehren sich. Plötzlich hat man dann dann eine reale Mietminderung.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Ja natürlich. Keiner der ein halbwegs gutes Haus hat muss verkaufen.
Ich hab mich auch scheiden lassen vor 4 Monaten und hab ich verkauft ? Nein. Warum ? Hab das Haus jetzt vermietet und meine Ex Frau und ich teilen uns die Einnahmen.
Das Glück das alle Immobilienbesitzer haben ist doch das die Mieten jetzt exorbitant steigen. Somit muss man ja nicht günstig verkaufen sondern teuer vermieten.
In dem Fall schön Indexmiete oder möbliert vermieten und gut ist. Wir haben noch weiterhin € 1000 Abtrag bei 1,1 % Zins die nächste 15 Jahre noch und € 2500 Kaltmiete.
Also im Endeffekt wie ein Lottogewinn.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.03.2023:

Die 700k Immobilie ( das war normal 2021) kostet jetzt max. 550k. Wenn eine ganze Generation jetzt kein Eigentum mehr erwirbt, dann wären Immobilien in einer Marktwirtschaft außer für Kapitalanleger praktisch wertlos. Und Kapitalanlager haben momentan bessere Optionen.

20% weniger im Kaufpreis - aber insgesamt 30% teurer durch Finanzierung. Also nicht mehr erschwinglich.

Die Rechnung würde ich gerne sehen. Durch einen geringeren Kaufpreis sinken auch die Nebenkosten, sodass EK deutlich mehr wert ist. Mit 200k Eigenkapital kann man relativ entspannt verhandeln und hat dazu noch die Chance, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder etwas niedriger sind.

Eben. Heute kommen nur noch diejenigen mit viel EK zum Zug. In Niedrigzinszeiten konnten dagegen selbst Durchschnittsverdiener auch mit geringen Ersparnissen kaufen.
20% Abschlag bringt einen gerade mal wieder auf ein Preisniveau von 2020-2021, nur dass damals die Zinsen viel niedriger waren. Es müsste mindestens 40-50% Abschlag, und zwar zum Preisniveau von 2020-2021 und nicht von 2022-2023 geben, damit man finanziell mindestens gleich gut wegkommt wie die Käufer der letzten Jahre. Darauf wird aber kaum ein Verkäufer eingehen. Die wenigsten Verkäufer müssen unbedingt zeitnah verkaufen. Im Zweifelsfall vermietet man lieber, da gibt es gerade genug Nachfrage.
600k Kredit bei 1% Zins und 2% Tilgungsrate ergibt die gleiche monatliche Kreditrate wie 300k Kredit bei 4% Zins und 2% Tilgungsrate.

Das Verkäufer nicht unbedingt Zeitnah verkaufen müssen sondern eher vermieten ist deine große Fehlannahme. Es gibt immer einen Grund für einen Verkauf. Und wer noch länger wartet, hat potentiell noch einen größeren Wertverlust. Und daher fallen die Preise auch entsprechend, wenn ein Großteil der Käufer mangels EK gar keine Chance mehr hat. 2022 war schon zu merken dass die Preise stagnieren und 2023 fallen die Preise deutlich im Vergleich zu 2020/2021.

Für Käufer ergibt sich im Gesamtpaket ein ähnlicher Preis, Verlierer sind die Verkäufer.

Die wenigsten Leute müssen aber um jeden Preis verkaufen. Einzelne Schnäppchen kann es wie zu jeder Zeit geben, mehr nicht. Ich stelle auch gar nicht in Frage, dass Immobilienpreise auch nominal zumindest kurz- bis mittelfristig etwas nachgeben (bis die Einkommen sich nominal massiv erhöht haben, was spätestens in ein paar Jahren der Fall ist) , aber eben nicht so massiv wie es erforderlich wäre, um den Zinsanstieg auszugleichen. Heutige und künftige Käufer müssen deutlich mehr ausgeben als Niedrigzinskäufer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Die wenigsten Leute müssen aber um jeden Preis verkaufen. Einzelne Schnäppchen kann es wie zu jeder Zeit geben, mehr nicht. Ich stelle auch gar nicht in Frage, dass Immobilienpreise auch nominal zumindest kurz- bis mittelfristig etwas nachgeben (bis die Einkommen sich nominal massiv erhöht haben, was spätestens in ein paar Jahren der Fall ist) , aber eben nicht so massiv wie es erforderlich wäre, um den Zinsanstieg auszugleichen. Heutige und künftige Käufer müssen deutlich mehr ausgeben als Niedrigzinskäufer.

Das weiß man so nicht. Es gibt Scheidungen, Pflegefälle usw. Eine Leerstehende Immobilie ist wohl auch mit Kosten verbunden. Vermietet man diese jedoch, so hat man plötzlich eine Wohnung die noch weniger Wert ist, da man unter Umständen nicht die Mieter rauskriegt.

Extra Risiko ist wohl ne Rezession. Am Ende kann es keiner voraussagen. Das Ding ist halt wenn jeder denkt, dass die Preise kurz oder mittelfristig nachgeben, warum sollte man dann kaufen? Wenn man das Geld Festverzinslich anlegen kann und dann den Zinsgewinn noch mitnimmt und das Haus günstiger erwirbt. Muss zugeben am Ende alles Spekulation. Kann auch wieder schnell nach oben gehen wenn die EZB nun die Zinsen einfriert und die Kredite wieder billig werden.

Ich denke auch, es gibt immer Gründe zu verkaufen: Tod, Pflegefälle, Umzüge und vor allem Scheidungen. Ich teile auch nicht die Ansicht, die hier öfters verbreitet wird, dass im Regelfall vermietet wird, anstatt zu verkaufen. Das funktioniert nur dann, wenn sehr viel Geld vorhanden ist. Meist führt am Verkauf kein Weg vorbei, etwa weil ein Erbe die anderen nicht auszahlen kann oder weil beide Partner nach der Scheidung Geld brauchen, um eine neue Immobilie zu kaufen.

Auf einem anderen Blatt steht sicher, wie interessant die auf diese Weise angebotenen Immobilien sind. Gerade bei jenen, die von den Erben verkauft werden, handelt es sich hier oft um Immos aus den 60ern oder 70ern mit entsprechend großem Sanierungsstau. Klar kann man da preislich einiges verhandeln, aber das gesparte Geld bezahlt man dann an die Handwerker. Macht meines Erachtens nur Sinn, wenn man gerne saniert/renoviert (mit Eigenleistung) oder einen enstprechenden Bekanntenkreis hat.

Tauglich sind hier meist Immobilien, die aufgrund von Scheidung oder Wohnortwechsel angeboten werden. Hier sind aber die preislichen Spielräume viel kleiner.

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Das ist deine persönliche Sicht. Mit dem entsprechenden WiWi Background weiß man, dass man mit einer Immobilie als einziges Asset ein gewaltiges Klumpenrisiko und hohe Transaktionskosten hat.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Was soll denn daran traurig sein ?
Was zählt denn im Leben ? Ich selber bin noch Mieter aber auch erst 25 und sehe es an meinen eltern wie schön die es sich und uns Kids gemacht haben in dem sie eine Immobilie gekauft hatten.
Am Ende ist doch entscheidend eine Familie zu haben, ein eigenes Haus mit Garten bis zum Lebensende zu bewohnen und den Kindern zu vererben, Urlaube, ne ausfüllende Arbeit und einfach Spaß haben mit Freunden und Hobbies.
Was soll man denn mit 300k auf dem Konto die man eh nie ausgibt weil man ja eh ein gutes Gehalt Monat für Monat bezieht ?
Wenn ich mir eh nie ein Haus kaufen würde dann würde ich nie mehr als 50k als EK halten weil ich es eh vermutlich nie nutzen werde. Ich werde dann mit 80 sterben und das ganze EK wofür ich gearbeitet habe und am Ende nicht genutzt habe geht entweder an den Staat oder bekommen meine Kinder von mir. Das schlimme ist aber das man selber sein schwer verdientes Geld nicht in Konsum umgewandelt hat den man sich aber verdient hätte.
Also ein Haus kauft man nicht um damit Geld zu machen sondern um es zu nutzen. Demnach verliert man auch nichts sondern gewinnt ein schönes Leben

Wenn dann die Immobilienblase geplatzt ist, könnte es laufen wie in Japan und wir haben 25 Jahre lang eine lockere Geldpolitik und niemand kauft mehr Immobilien!

Für mich ist das ein sehr realistisches Szenario!
Das ist aber sehr traurig für die Immobilienbesitzer, denn ihr Eigenkapital ist dann vernichtet.

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WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Unterhalte Dich mal privat mit einem Makler über dieses Thema. Sofern er in den gesuchten Ballungsgebieten tätig ist wird er auch heute schon viele Kunden mit Migrationshintergrund haben.

Ohja. Bei uns in der Stadt gibt es nun vermehrt Ukrainer, die Häuser (zu hohen Preisen) kaufen und dicke Autos vor der Tür stehen haben. Da kommen nicht nur arme Leute...

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WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Unterhalte Dich mal privat mit einem Makler über dieses Thema. Sofern er in den gesuchten Ballungsgebieten tätig ist wird er auch heute schon viele Kunden mit Migrationshintergrund haben.

Ohja. Bei uns in der Stadt gibt es nun vermehrt Ukrainer, die Häuser (zu hohen Preisen) kaufen und dicke Autos vor der Tür stehen haben. Da kommen nicht nur arme Leute...

Hallo?! Natürlich kommen da nicht nur arme Leute! Die Wohnungen und Häuser der besser gestellten werden in einem Krieg auch bombardiert, das muss man sich mal vorstellen. Wie können die es wagen, dann nicht mit ihrem alten Lada zu kommen...

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Die Makler verkaufen aktuell so gut wie gar nichts. Kunden gibts im Moment also schonmal kaum welche.

Wir sprechen hier auch nicht über top qualifizierte spanische/italienische Jungingenieure oder Migranten in dritter Generation in Deutschland.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Unterhalte Dich mal privat mit einem Makler über dieses Thema. Sofern er in den gesuchten Ballungsgebieten tätig ist wird er auch heute schon viele Kunden mit Migrationshintergrund haben.

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Bei 99% der Scheidungen wird verkauft. Glaub nicht den Unsinn, der hier erzählt wird.
Aus einem Haushalt werden mit der Scheidung zwei Haushalte, die ihren eigenen Wohnraum brauchen mit eigenen Kosten. Da zusätzlich einen Kredit abbezahlen, trotz potentieller Mieteinnahmen, ist völlig illusorisch. Vor allem wenn man mit einem Verkauf einen Gewinn erzielt.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Ich denke auch, es gibt immer Gründe zu verkaufen: Tod, Pflegefälle, Umzüge und vor allem Scheidungen. Ich teile auch nicht die Ansicht, die hier öfters verbreitet wird, dass im Regelfall vermietet wird, anstatt zu verkaufen. Das funktioniert nur dann, wenn sehr viel Geld vorhanden ist. Meist führt am Verkauf kein Weg vorbei, etwa weil ein Erbe die anderen nicht auszahlen kann oder weil beide Partner nach der Scheidung Geld brauchen, um eine neue Immobilie zu kaufen.

Auf einem anderen Blatt steht sicher, wie interessant die auf diese Weise angebotenen Immobilien sind. Gerade bei jenen, die von den Erben verkauft werden, handelt es sich hier oft um Immos aus den 60ern oder 70ern mit entsprechend großem Sanierungsstau. Klar kann man da preislich einiges verhandeln, aber das gesparte Geld bezahlt man dann an die Handwerker. Macht meines Erachtens nur Sinn, wenn man gerne saniert/renoviert (mit Eigenleistung) oder einen enstprechenden Bekanntenkreis hat.

Tauglich sind hier meist Immobilien, die aufgrund von Scheidung oder Wohnortwechsel angeboten werden. Hier sind aber die preislichen Spielräume viel kleiner.

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Komisch, bei uns überhaupt nicht.

Ich sehe nur die verzweifelten Mietgesuche von Ukrainern, die bei unserem Preisniveau überhaupt keine Chance haben. Das war in den 90ern eben noch anders bei den Flüchtlingen aus Jugoslawien. Ohne adäquaten Wohnraum bleibt langfristig kaum jemand im Land, sondern wandert zurück.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Ohja. Bei uns in der Stadt gibt es nun vermehrt Ukrainer, die Häuser (zu hohen Preisen) kaufen und dicke Autos vor der Tür stehen haben. Da kommen nicht nur arme Leute...

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Aber viele Migranten kaufen sich dann ein größeres Haus, Oma + Opa kommen in die Einligerwohnung. Das restliche Haus teilen sich z.B. Geschwister mit ihren Familien. Renoviert bzw. saniert wird alles selbst. Viele dort arbeiten ja als Handwerker. Was ich sagen will.. da sind die Ansprüche ganz andere.

Hardi schrieb am 17.03.2023:

Den meisten Migranten fehlt das Eigenkapital, da keine Erbschaft vorhanden ist.
Nur sehr wenige werden ihren Haustraum verwirklichen können, so daß die Boomer und Rentner froh sein müssen wenn ihre Immobilien überhaupt Abnehmer finden!
Viele Rentner gehen im Alter ins Ausland, wegen dem Wetter und den riesigen Steuervergünstigungen! Außer dem kann man sein Geld auch im Ausland in Immobilein investieren, in Italien beispielsweise kann man Immobilien für einen Euro kaufen und selbst Instand setzen.

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WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Unterhalte Dich mal privat mit einem Makler über dieses Thema. Sofern er in den gesuchten Ballungsgebieten tätig ist wird er auch heute schon viele Kunden mit Migrationshintergrund haben.

Ohja. Bei uns in der Stadt gibt es nun vermehrt Ukrainer, die Häuser (zu hohen Preisen) kaufen und dicke Autos vor der Tür stehen haben. Da kommen nicht nur arme Leute...

Klar wer kennt sie nicht....tausende von Ukrainern die jetzt die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland stützen mit ihren 200 k Eigenkapital, aufgebaut bei einem Durchschnittslohn von 622 Euro pro Monat in Kiew ( vor dem Krieg)..

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Ich kenne so einige Boomer-Rentner aus der oberen Mittelschicht. Einige haben Ferienhäuser in Spanien und in Kroatien. Aber die haben weder ihre Immobilien in Deutschland verkauft noch sind sie fest ins Ausland umgezogen. Und das trotz monatlichen Einkünften im 5-stelligen Bereich. Steuern sparen ist nicht alles!

Hardi schrieb am 17.03.2023:

Die Boomer gehen lieber als Rentner ins Ausland, wo satte Steuervergünstigungen winken für deutsche Rentner! Da werden noch viele Boomer- und Rentnerimmobilien auf den Markt kommen! Da wird man in der Tat froh sein, wenn wenigstens die Migranten noch Immobilien abstottern können!

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Fest ins Ausland umziehen tun eher die Armutsrentner, die sich in Deutschland nichts mehr leisten können.

Hardi schrieb am 17.03.2023:

Den meisten Migranten fehlt das Eigenkapital, da keine Erbschaft vorhanden ist.
Nur sehr wenige werden ihren Haustraum verwirklichen können, so daß die Boomer und Rentner froh sein müssen wenn ihre Immobilien überhaupt Abnehmer finden!
Viele Rentner gehen im Alter ins Ausland, wegen dem Wetter und den riesigen Steuervergünstigungen! Außer dem kann man sein Geld auch im Ausland in Immobilein investieren, in Italien beispielsweise kann man Immobilien für einen Euro kaufen und selbst Instand setzen.

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Das könnte noch sehr viel mehr werden, sobald die Männer unter 60 auch ausreisen dürfen.

Auch im Nahen Osten sind viele alles andere als arm, möchten aber trotzdem nach Europa.

Die wirklich Armen schaffen es ja kaum hierher. Dafür braucht man Geld.

WiWi Gast schrieb am 17.03.2023:

Unterhalte Dich mal privat mit einem Makler über dieses Thema. Sofern er in den gesuchten Ballungsgebieten tätig ist wird er auch heute schon viele Kunden mit Migrationshintergrund haben.

Ohja. Bei uns in der Stadt gibt es nun vermehrt Ukrainer, die Häuser (zu hohen Preisen) kaufen und dicke Autos vor der Tür stehen haben. Da kommen nicht nur arme Leute...

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