Es können noch mehr Jahre werden. In meinem familiären Umfeld ging es auch bis zur 100. Und die letzten 5 Jahre werden sehr teuer, wenn man relativ gut und würdevoll leben möchte und nicht in einem zertifizierten Pflegeheim vor sich hin vegetieren möchte.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:
Viellicht habe ich aber etwas mehr Lebenserfahrung und mir ist viel bewusster, dass man mit 60 noch lange nicht durch ist. Da können noch 30 Jahre kommen. Die wollen auch gelebt und finanziert werden.

antworten

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Das hängt wiederum davon ab, wofür er seinen Liquiditätsvorteil verwendet. Verprasst er das Geld, wird er am Ende sicher verlieren. Legt er das Geld hingegen an, verbessert er seine Position. Er kann somit zumindest hinauszögern, dass der Immobilienbesitzer ihn einholt. In günstigen Konstellationen baut er seinen Vorsprung sogar noch aus.

Weiterhin stellt sich die Frage, wie schnell sich das Delta aus Rate und Miete abbaut. Spätestens mit Ende der Tilgung ist der Immobesitzer hier im Vorteil.

In diesem Zeitpunkt ist der Marathon zunächst gelaufen. Der Mieter konnte die ersparten Nebenkosten und die jährliche Differenz aus Rate und Miete investieren. Der Immobilienbesitzer hat jetzt ein abbezahltes Eigenheim und kann umsonst wohnen. Ist das Portfolio des Mieters nun mehr wert, hat er den Marathon gewonnen. Schließlich könnte er das Portfolio verkaufen, von dem Geld eine vergleichbare Immobilie kaufen, ebenfalls umsonst wohnen und hätte noch etwas übrig. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie mehr wert ist. Hier reicht das Portfolio nicht für den Erwerb der Immobilie und der Mieter muss draufzahlen.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich gebe Dir hier zum Teil Recht - es kommt auf die Umstände und auf die persönliche Einschätzung der Zukunft an. Jedoch spielt in meiner Kalkulation die Wertentwicklung der Immo überhaupt keine Rolle. (Außer der erparten Miete = Ertrag) Selbst bei Restwert 0 EUR ist am Ende der Immobesitzer vermögender. Der mögliche Restwert der Immo ist eine zusätzliche "eiserne Reseve" - z.B. dafür, um das Pflegeheim für den letzten Lebensabschnitt damit zu finanzieren. Bei jeglicher Rechnerei kommt es aber nunmal darauf an, wer final die Nase vorne hat. Bis dahin hatten Mieter und Immobesitzer unter diesen Annahmen stets das gleiche frei verfügbare Einkommen. Beide haben gleich Leben können - Bis zum Zeitpunkt X nach 30-40 Jahren. Deine zwischenzeitlichen vermeintlichen Gewinne aus Depotverkauf darfst Du niemals ausgeben -sie gehören Deinem Vermieter- , sonst reicht es nicht bis zum Ende. Diese musst Du für später aufbewahren und verwalten.
Es ist so, wie beim Marathon: Nicht derjenige, der auf 2/3 des Weges vermeintlich die Nase vorne hat (Augenscheinlich das tolle zusätzliche Depot des Mieters, welches im Alter dahinschmilzt und irgendwann verbraucht ist)), kommt auch als erster ans Ziel. Am Ende gewinnt aber nur derjenige, der als erster im Ziel ist. Er hat die Reserven für den Endspurt aufgespart (braucht keine Energie mehr für die Miete und hat Rückenwind) und überholt den "Sprinter" am Ende um Längen. Beide haben den gleichen Weg (Zeit) zurück gelegt und beide haben die gleiche Energie (Geld) reingesteckt. Dennoch ist nur einer als erster im Ziel. Nur darauf kommt es an, wenn man rechnen will. In meiner Annahme ist es der Immobesitzer, der als erster im Ziel ist.
PS: Ich werde bald 58 Jahre alt, habe 3 Immos, davon 1 selbstgenutzt. Ich rechne nicht mit den Bedingungen, die ich hatte und habe, sondern mit den Bedingungen, die man heute als 30 jähriger hat und vor der Wahl steht. Viellicht habe ich aber etwas mehr Lebenserfahrung und mir ist viel bewusster, dass man mit 60 noch lange nicht durch ist. Da können noch 30 Jahre kommen. Die wollen auch gelebt und finanziert werden.

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Off-Topic: könntet Ihr bitte aufhören bei Antworten immer die endlos-Zitate drin zu lassen? Man scrollt sich mittlerweile tu Tode, wenn man zur aktuellen Antwort men springen möchte. :-D

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Uns ist das Leben in Deutschland einfach zu Trist und 2 Haushalte führen in DE und auf Mallorca ist auch zu teuer.
Wir machen das so dass wir auf Mallorca leben und 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE fliegen. Wir wohnen dann auch bei denen in der Zeit. In der Zeit erledigen wir auch einige Arztbesuche. Dann reisen wir auch noch in andere Länder 2 mal im Jahr. Aber die meiste Zeit verbringen wir auf Mallorca.

Aber wieso ausgerechnet Mallorca wenn man noch viel reist? Im Winter ist das Wetter besser als in Deutschland aber auch nicht wirklich toll. Wenn man dann noch den Sommer auf Achse ist hat man doch fast nichts von der Insel. (ich muss aber auch gestehen ich war noch nie auf Mallorca, der Wetterbericht im Winter und die Touristen im Sommer haben mich bislang immer davon abgehalten).

Wir haben eine Wohnung auf Teneriffa und verbringen ab Oktober jeden Monat so 1 2 Wochen dort im Homeoffice das Wetter ist aber auch noch mal spürbar wärmer.

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Also ich weiß ja nicht wie Du mit deinem Haus umgehen würdest, aber wir waren da sorgfältig und das Haus hat auch eine Rote verklinkerung wie das auch heute so gemacht wird und da ist alles Top und keine Fassade zum streichen. Um Himmels Willen, wer ein Haus mit Fassade baut der kann natürlich alle 10 Jahre anfangen zu sparen :-).

Ich hatte doch bereits geschrieben das ein unabhängiger Sachverständiger das Haus geprüft hat. Er hat auch die Fenster geprüft mit einer Wärmekamera. Alles Top. Keine Mängel. Gas Heizung von Vaillant noch super in Schuß mit Fussbodenheizung. Die Toilette hat natürlich nen neuen Toilettendeckel aber ansonsten sieht sie wie neu aus und ist an der Wand befestigt wie das heute alle Toiletten sind. Man sieht keine Rohre uns ähnliches im Bad. Ich verstehe nicht wie man auf Teufel komm raus der Meinung sein muss alles muss neu gemacht werden wenn es doch nur Geldverschwendung ist weil es ja wie neu ist.

Ob der Käufer nun eine neue Küche haben will spielt ja keine Rolle denn das ist Mobiliar.
Wenn ihm die Küche in einer Mietwohnung nicht gefällt muss er sie ja auch selber zahlen.
Unsere Küche jedenfalls war noch Top in Schuß und natürlich hat man mal über die 35 Jahre insgesamt mal 1500€ in die Hand genommen und die Elektroteile wie Ofen oder Spüle gewechselt. Aber das hat ja nichts mit Instandhaltung am Haus zu tun.

Das Dach wurde damals schon vorausschauend mit glasierten Dachziegeln gebaut, Der Käufer dachte wir haben das Dach neu gemacht.
Nochmal: Wenn einer mit dem Haus umgeht als ob ihm alles egal ist, nie die Heizung inspizieren lässt und sonst nicht sein Haus pflegt dann verstehe ich das alles nach 20 Jahren neu gemacht werden muss. Zum Glück kenne ich solche Leute persönlich nicht.

Ach ja, und bzgl. angeben mit dem Haus. Also eine offene Küche mit 25 qm und den dazugehörigen Wohnzimmer mit 50qm, hohe Decke und dazu eine Galerie und alle Wände sind auch nicht tapeziert sondern nur gespachtelt sehe ich schon so das man damit angeben kann. Wenn der Käufer will schließt er noch einige farbige Hue Lampen an und streicht vielleicht die ein oder andere Wand mit diesen tollen neuen Glanzfarben an und schon sieht das Innere Hipp aus. Muss er aber nicht.

Wir reden auch nicht von einem Haus aus den 60ern oder 50ern. 1985 konnte man auch sehr schick bauen wenn man Geschmack hatte. Viele haben sich da dunkel eingerichtet aber wir haben es sehr hell (viel weiß und helles Holz) und das innere musst Du dir bei uns so vorstellen wie bei der Serie Fixer Upper (moderner Landhausstil). Wenn man damit nicht angeben kann dann weiß ich auch nicht.

Der Käufer ist zufrieden und es gab noch keine Beschwerde. Er hat glaube ich die ein oder andere Wand noch anders gestrichen, den Boden mit Vinyl neu verlegt und sonst alles so gelassen. Glaube das hat ihm insgesamt 3000€ Material gekostet da er das selber gemacht hat. Ach ja, Rolladen wurden immer sauber gemacht und sind noch genau so weiss wie damals und natürlich elektrisch. Auch 1985 gab es das schon. Sind bisher nie kaputt gegangen. Gartenhaus hatte ich erst vor 2 Jahren wieder mit grau und weisser Schweden farbe neu gestrichen und da ist nichts verfault. Sieht aus wie neu. Garage haben wir nicht aber ein Carport was ebenfalls wie neu aussieht da gepflegt. Gartenzaun aus Doppelstab und kein Rost ersichtlich. Und hinter dem Zaun sind ja die hohen immergrünen Sichtschutzbüsche. Einfahrt ist ebenfalls mit roten steinen versehen und einem Unkrautfolienschutz. Sieht auch aus wie neu. Die Terrasse (30 qm) habe ich tatsächlich vor 5 Jahren mit dem Nachbarn neu gepflastert . Da hatte ich für 2000€ die Steine und Material geholt und das wars auch. Hätte nicht sein müssen aber unser Geschmack hat sich dort verändert. Sieht sensationell aus und sehr einladend. Ansonsten noch automatischer Sprenger für den sattgrünen Golfrasen (komme aus dem Landschaftsbau, das musste sein).

Fazit: Eine gute Pflege und man brauch sogar 100 Jahre nichts an einem Haus machen.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Das sehe ich genauso. Ich kaufe doch nicht ein Haus von 85 mit 600000 und dann mache ich daran gar nichts, weil ich Instandhaltung sparen will (damit sich das alles rechnet). Instandhaltung ist ja auch irgendwo Werterhalt/Attraktivitätserhalt auch für evtl. zukünftige Käufer (und mein Ego, denn ich möchte mir die Wertsteigerung ja schön reden). Denn dem nächsten Käufer, würde unter Umständen die 85er Innenausstattung noch weniger gefallen, wie mir. Das dir das Haus gefällt ist klar, du hast es ja auch schließlich so gebaut.

Also nur mal ein Gedankenexperiment: Heute ist an deinem Haus alles 37 Jahre alt. Jetzt kaufe ich es und mache rein gar nichts daran, außer streichen. Jetzt wohne ich 20, 30 Jahre oder bis zu meinem Tod in dem Haus mit Optik/Ausstattung von 85. Wer möchte denn sowas? Und wenn ich es mal in 20 Jahren verkaufen muss, warum auch immer, dann ist alles 57 Jahre alt. Ich glaube kaum, dass ich dann eine immense Wertsteigerung erzielt habe und mir der nächste Käufer das Haus mit Kusshand abkauft (heute vll. schon, es sind ja auch verrückte Zeiten). Es muss aber irgendwann mal auf ein gewissen neueren Standard gehoben werden und das wird der neue Besitzer bezahlen.

Ich möchte nur mal dein Bad als Beispiel herannehmen (stellvertretend für alles andere). Du bist der Meinung, dass der neue Besitzer die nächsten 40 Jahre an dem Haus nichts machen muss? Das heißt also, dass er noch in 40 Jahren auf einem einer dann 77 Jahren alten Toilette sein Geschäft verrichtet? Wer macht denn sowas? Würdest du dich heute gerne auf eine 77 Jahre alte Toilette setzten, auch wenn sie im Top-Zustand ist? Mal anders gefragt: Wo gibt es heutzutage eigtl noch 77 Jahre alte Toiletten? Irgendwo will es jeder für sich irgendwann mal neu haben. Was würde denn mein Besuch von mir denken? Und ich möchte mit meinem Eigenheim doch auch angeben können? Mit einem 77 Jahre alten Bad geht das nicht.

Und das geht so weiter: Türen, Fenster, Böden, Fassade (schonmal eine 77 Jahre alte Fassade gesehen?), Decken, Küche, Bäder, Garagenboden, Einfahrt (die zerbröselt dann nämlich), Dach (das wird auch rissig und porös), Gartenhaus (das verfault), Schornstein, Gartenzaun, Rollläden, Terrasse, ...

Das altert ja auch irgendwann alles noch viel schneller. Also muss definitiv für Instandhaltung (besonders wenn das Haus schon älter ist) gesorgt werden.

Wenn der neue Käufer keine Kohle zu seinem schon hohen Kredit zur Seite legt, dann nimmt er in spätestens 30 Jahren nochmal einen immensen Kredit auf, um das Haus bis auf die Mauern neu zumachen.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Es ist illusorisch zu glauben man müsste an einem Haus über Jahrzehnte nicht wesentlich mehr machen als ein paar mal zu streichen. Mal ein paar "Kostentreiber" der Häuser in unserer Familie:

• Heizungsanlage
• Fenster/Haustür(Klar kaputt gehen die nicht, aber die Heizkosten gehen Dir durch die Decke, wenn Du die nicht nach ner Weile austauscht)
• Bad/Küche/Türen
• Dach
• Außenputz

Ganz abgesehen von sonstigen Schönheitsreparaturen. Keines unserer Häuser hatte geringe Instandhaltungskosten.

antworten

Also im Winter sind wir eher nicht auf Mallorca. Da hatte ich ja geschrieben das wir Weihnachten mit 2 von unseren drei Kindern und deren Familien in DE verbringen. Zwischen November und Februar sind wir kaum auf Mallorca. Da sind wir in DE oder den Kanaren oder eine Fernreise oder Dubai.

Wir sind überwiegend von März bis Oktober auf Mallorca und da ist es sehr schön und warm finden wir. Und was sollen wir denn in Deutschland von März bis Oktober ? Uns über mieses Wetter ärgern ? Alle unsere Freunde sind auf Mallorca. Ein Sohn (Geschäftsführer im Hotel) von uns lebt mit seiner Familie (2 Enkel) auch dort. Also ich sehe nicht einen Vorteil als Rentner in Deutschland zu leben. Auf Mallorca gibt es übrigens auch deutsche Top-Ärzte :-), aber die entscheidenden Untersuchungen machen wir dennoch im Dezember in DE.

Also uns geht es gut, da wir hier ein sorgenfreies Leben ohne Stress und gutes Essen führen. Keine Sorge. Oh ja, wir leben nicht am Ballermann :-) sondern im Osten der Insel nähe schöner Buchten aber wir wissen wie wir den Touristen aus dem Weg gehen :-)

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Uns ist das Leben in Deutschland einfach zu Trist und 2 Haushalte führen in DE und auf Mallorca ist auch zu teuer.
Wir machen das so dass wir auf Mallorca leben und 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE fliegen. Wir wohnen dann auch bei denen in der Zeit. In der Zeit erledigen wir auch einige Arztbesuche. Dann reisen wir auch noch in andere Länder 2 mal im Jahr. Aber die meiste Zeit verbringen wir auf Mallorca.

Aber wieso ausgerechnet Mallorca wenn man noch viel reist? Im Winter ist das Wetter besser als in Deutschland aber auch nicht wirklich toll. Wenn man dann noch den Sommer auf Achse ist hat man doch fast nichts von der Insel. (ich muss aber auch gestehen ich war noch nie auf Mallorca, der Wetterbericht im Winter und die Touristen im Sommer haben mich bislang immer davon abgehalten).

Wir haben eine Wohnung auf Teneriffa und verbringen ab Oktober jeden Monat so 1 2 Wochen dort im Homeoffice das Wetter ist aber auch noch mal spürbar wärmer.

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Genau so stelle ich mir das auch vor. Entweder Teneriffa oder Gran Canaria, kenne ich beides. Auf Mallorca werden ab September die Bürgersteige hochgeklappt, ähnlich wie in Kroatien. Wohnung mit Garage, damit man auf den Kanaren auch ein Auto zur Verfügung hat.

Wir haben eine Wohnung auf Teneriffa und verbringen ab Oktober jeden Monat so 1 2 Wochen dort im Homeoffice das Wetter ist aber auch noch mal spürbar wärmer.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich habe nie widersprochen, dass Kaufen auf die Lebenszeit gerechnet besser ist als mieten. Ich würde das nicht verallgemeinern wollen, dafür gibt es hier doch zuviele Variablen aber ich glaube das dies auf viele Menschen wahrscheinlich zutrifft.

Das einzige was ich (offensichtlich vergebens) versucht habe zu erläutern ist, das die Wertsteigerung einer Immobilie idR keinen großen Einfluss auf mein Leben hat, da ich sie nur relativ schwer realisieren kann. Das bringt Vor- und Nachteile mit sich. Und ja in einem Depot kann ich das, das bedeutet aber nicht das ein Depot die einzige sinnvolle Investition ist. Du gibst hier Contra gegen Argumente, die ich nie aufgebracht habe.

Ich habe langsam das Gefühl, das es hier weniger um Argumente geht, sondern mehr darum "Recht zu haben".
Ganz allgemein gibt es glaube ich hier keinen richtigen Weg, sondern jede Art des investierens ist von den Lebensumstände abhängig und bietet individuelle Vor-und Nachteile.

Ich gebe Dir hier zum Teil Recht - es kommt auf die Umstände und auf die persönliche Einschätzung der Zukunft an. Jedoch spielt in meiner Kalkulation die Wertentwicklung der Immo überhaupt keine Rolle. (Außer der erparten Miete = Ertrag) Selbst bei Restwert 0 EUR ist am Ende der Immobesitzer vermögender. Der mögliche Restwert der Immo ist eine zusätzliche "eiserne Reseve" - z.B. dafür, um das Pflegeheim für den letzten Lebensabschnitt damit zu finanzieren. Bei jeglicher Rechnerei kommt es aber nunmal darauf an, wer final die Nase vorne hat. Bis dahin hatten Mieter und Immobesitzer unter diesen Annahmen stets das gleiche frei verfügbare Einkommen. Beide haben gleich Leben können - Bis zum Zeitpunkt X nach 30-40 Jahren. Deine zwischenzeitlichen vermeintlichen Gewinne aus Depotverkauf darfst Du niemals ausgeben -sie gehören Deinem Vermieter- , sonst reicht es nicht bis zum Ende. Diese musst Du für später aufbewahren und verwalten.
Es ist so, wie beim Marathon: Nicht derjenige, der auf 2/3 des Weges vermeintlich die Nase vorne hat (Augenscheinlich das tolle zusätzliche Depot des Mieters, welches im Alter dahinschmilzt und irgendwann verbraucht ist)), kommt auch als erster ans Ziel. Am Ende gewinnt aber nur derjenige, der als erster im Ziel ist. Er hat die Reserven für den Endspurt aufgespart (braucht keine Energie mehr für die Miete und hat Rückenwind) und überholt den "Sprinter" am Ende um Längen. Beide haben den gleichen Weg (Zeit) zurück gelegt und beide haben die gleiche Energie (Geld) reingesteckt. Dennoch ist nur einer als erster im Ziel. Nur darauf kommt es an, wenn man rechnen will. In meiner Annahme ist es der Immobesitzer, der als erster im Ziel ist.
PS: Ich werde bald 58 Jahre alt, habe 3 Immos, davon 1 selbstgenutzt. Ich rechne nicht mit den Bedingungen, die ich hatte und habe, sondern mit den Bedingungen, die man heute als 30 jähriger hat und vor der Wahl steht. Viellicht habe ich aber etwas mehr Lebenserfahrung und mir ist viel bewusster, dass man mit 60 noch lange nicht durch ist. Da können noch 30 Jahre kommen. Die wollen auch gelebt und finanziert werden.

Ich verstehe leider nicht an welchem Punkt ich mich falsch ausgedrückt habe und ich befürchte langsam dass es klüger wäre nicht zu antworten aber ich versuche es dennoch nochmal. Ich habe langsam die Vermutung, daß ich hier mit jemand anderem durcheinander gebracht habe.

Ich habe nicht geschrieben, das es die bessere Alternative ist, statt einer Immobilie ein Depot zu füllen! Ich habe nicht geschrieben, das Mieten besser ist usw. Sämtliche Argumente die ich lese können eigentlich nicht sinnvoll als kritische Erwiderung auf meinen Beitrag gemeint sein, da sie sogut wie nichts mit meinem Beitrag zu tun haben. Es gab weiter oben mal die Diskussion mit Depot vs Eigentum vielleicht zitierst du versehentlich den falschen?

Ich habe lediglich geschrieben, das die Wertsteigerung bei einer Immobilie nicht greifbar ist, weil ich sie nur schwer realisieren kann.

Ich bin zwar erst 30 wohne aber selbst auch schon im Eigenheim, habe dafür aber sogut wie kein Geld auf dem Depot. Aber ob meine Immobilie jetzt mehr Wert ist als letztes Jahr um die Zeit? Wahrscheinlich aber mir bringt das herzlich wenig, falls sie im Wert gesunken ist interessiert mich das genauso wenig. Ich kann mich meiner Meinung nach nicht einerseits "reich rechnen" in dem ich die Wertsteigerung erfasse und andererseits sagen, das mich Verluste nicht interessieren, das passt meiner Ansicht nach nicht zusammen.

Das kritische bei deinem Model ist meiner Ansicht nach, das du meiner Ansicht nach unterstellst, das sich die Miete im Preis deutlich stärker ansteigt als die Gehälter, so daß ich mein Depot aufbrauchen muss um die Miete auszugleichen, gleichzeitig wird nicht berücksichtigt, daß in einem Depot natürlich vorallem die früheren Investitionen wertvoll sind, da nicht nur der Zins Effekt größer ist, sondern auch die Weltwirtschaft grundsätzlich wächst. Unter diesen Umständen kann ein Depot je nach Höhe des Delta zwischen Miete und Rate schon attraktiver sein. Genauso kann keiner die Entwicklung in den nächsten 30-40 Jahren wirklich vorhersagen. Hättest du mit 18 die jetzige Niedrigzinsphase oder Corona vorhersagen können? Ich

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Den Sommer würde ich halt eher zum Reisen auf der Nordhalbkugel nutzen. Im Winter dann eher Malediven oder Französisch-Polynesien wenn denn Australien endlich mal wieder aufmacht zum umsteigen. Wobei ich auch durchaus dem Sommer in Deutschland etwas abgewinnen kann, sind dann doch wenigstens 1 mal im Monat auf dem Hockenheim oder Nürburgring oder schöne Ausfahrten in den Alpen auf den Passstraßen.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Also im Winter sind wir eher nicht auf Mallorca. Da hatte ich ja geschrieben das wir Weihnachten mit 2 von unseren drei Kindern und deren Familien in DE verbringen. Zwischen November und Februar sind wir kaum auf Mallorca. Da sind wir in DE oder den Kanaren oder eine Fernreise oder Dubai.

Wir sind überwiegend von März bis Oktober auf Mallorca und da ist es sehr schön und warm finden wir. Und was sollen wir denn in Deutschland von März bis Oktober ? Uns über mieses Wetter ärgern ? Alle unsere Freunde sind auf Mallorca. Ein Sohn (Geschäftsführer im Hotel) von uns lebt mit seiner Familie (2 Enkel) auch dort. Also ich sehe nicht einen Vorteil als Rentner in Deutschland zu leben. Auf Mallorca gibt es übrigens auch deutsche Top-Ärzte :-), aber die entscheidenden Untersuchungen machen wir dennoch im Dezember in DE.

Also uns geht es gut, da wir hier ein sorgenfreies Leben ohne Stress und gutes Essen führen. Keine Sorge. Oh ja, wir leben nicht am Ballermann :-) sondern im Osten der Insel nähe schöner Buchten aber wir wissen wie wir den Touristen aus dem Weg gehen :-)

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Uns ist das Leben in Deutschland einfach zu Trist und 2 Haushalte führen in DE und auf Mallorca ist auch zu teuer.
Wir machen das so dass wir auf Mallorca leben und 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE fliegen. Wir wohnen dann auch bei denen in der Zeit. In der Zeit erledigen wir auch einige Arztbesuche. Dann reisen wir auch noch in andere Länder 2 mal im Jahr. Aber die meiste Zeit verbringen wir auf Mallorca.

Aber wieso ausgerechnet Mallorca wenn man noch viel reist? Im Winter ist das Wetter besser als in Deutschland aber auch nicht wirklich toll. Wenn man dann noch den Sommer auf Achse ist hat man doch fast nichts von der Insel. (ich muss aber auch gestehen ich war noch nie auf Mallorca, der Wetterbericht im Winter und die Touristen im Sommer haben mich bislang immer davon abgehalten).

Wir haben eine Wohnung auf Teneriffa und verbringen ab Oktober jeden Monat so 1 2 Wochen dort im Homeoffice das Wetter ist aber auch noch mal spürbar wärmer.

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Ich verstehe die ganze Diskussion hier nicht. Im Endeffekt ist es doch ganz einfach.
Die die wirklich Geld haben die haben auch selbstverständlich eine Immobilie weil es ja auch ein sehr hohe Lebensqualität und Luxus bedeutet.

Und dann gibt es die Mieter die einfach nicht genügend Geld haben um sich ein Haus zu leisten und wenn ich hier Lese das einige Mieter hier von irgendwelchen Imaginären Depots mit Millionen :-) reden kann ich nur schmunzeln. Ich verstehe einfach nicht das die Leute die hier meinen das Immobilien zu teuer sind nicht einfach zugeben das es für sie finanziell einfach nicht reicht. Es reicht einfach nicht.

Und hört bitte hier auf Märchen von Depots und den andern Quatsch zu erzählen.
Ich glaube eher jemanden mit einer Immobilie das der noch Geld auf dem Depot hat als nem Mieter.

antworten

@Mallorca Auswanderer: Wie bist Du krankenversichert? PKV in Deutschland mit EU weiter Gültigkeit? oder GKV in Deutschland? wenn letzeres kann man sich in Spanien bei der dortigen, gesetzlichen Kasse mitversichern lassen. Problem ist dann: Man kann auf Mallorca damit nur zu Kassenärzten, nicht zu den Top Ärzten und auch nicht in Privatkliniken, ausser man bezahlt entsprechend selbst. Gerade die Gesundheitsversorgung im Alter ist oft so ein Punkt, woran mancher Traum von Rente unter Palmen scheitert. Innerhalb der EU geht das noch am ehesten, schwerer wird es wenn außerhalb, weil man dann oft, bis auf wenige Länder, gar nicht mehr in der deutschen GKV bleiben kann und man kaum noch eine internationale PKV bekommt im Alter.

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Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Zuerst einmal gehe ich von einem völlig anderen Ansatz aus:
Jeder, der bis zum Ende seines Lebens wohnen möchte, hat "Wohnschulden", die in der Zukunft liegen. Wenn ich dann z.B. 60k in ein Depot packe, dann ist dies kein Vermögen, sondern lediglich Entschuldung. Dieses Geld ist wech- für immer und ewig. Ich habe weniger "Wohnschulden".

Wenn ich 60k Kaufnebenkosten bezahle, dann ist auch dieses Geld wech und ich habe ebenfalls bweniger "Wohnschulden". Der Mieter sieht das anders: Er glaubt, er hat 60K Vermögen im Depot und der Immokäufer hat sein Vermögen mit den Nebenkosten gerade versenkt. Er fühlt sich reicher. Er hat was. Der Immokäufer hat nichts mehr und mit dem Hauskredit 600K neue Schulden. Stimmt aber nicht. Er verwendet es ja ebenso gegen seine zukünftgen "Wohnschulden". Der Mieter kommt auch nicht mehr an diese Geld, sondern er verwaltet dies für seinen Vermieter( Gläubiger). Ein anderweitiger Verbrauch erhöht wiederum seine Wohnschulden. Dieses Geld ist also zweckgebunden.

Somit ist ein Mieter mit 60K Depot immer noch hoch verschuldet, denn damit kann er nicht lebenslang wohnen.
Wenn man so daran geht, dann sind für den Immobilienkäufer die 60K Nebenkosten genauso zu sehen: Er hat 60K weniger Wohnschulden und nicht nicht mehr und nicht weniger.
(Das trifft nur nicht zu, wenn man früh verkaufen MUSS).

Ich bin zusätzlich der Meinung, dass man schon genügend abhängig ist, dass man ein regelmässiges Arbeitseinkommen haben muss und damit gesicherte Einnahmen hat. Wenn dies gegeben ist, dann kann man einen Immobilienkauf sehr gut kalkulieren, Man kennt den Kaufpreis, man kennt die Zinskosten, man kennt die Annuität und man kann die weiteren Kosten auch sehr gut kalkulieren. Er kennt seine Wohnschulden, Dies wird alles mit nur einem Risiko bedient: Regelmässige Einkünfte durch Arbeit.

Beim Mieter kommen 2 Risiken hinzu: Er kennt nicht einmal seine Wohnschulden, da die zukünftige Miete unbekannt ist. Wann steigt der Preis und wie stark? Dazu kommt das Risiko, ob das Depot sich so entwickelt, wie geplant. Kann man einen Crash vorhersehen? Erholt sich das wieder und dann auch noch rechtzeitig, bevor ich dran muss?
Man hat hier also 3 Risiken: Arbeitseinkommen - Wohnschuld ungewiss - Depot ungewiss vs Immobilienbesitzer 1 Risiko: Arbeitseinkommen - Rest sehr gut kalkulierbar.

Der erste Euro, den man als 30 jähriger in die eigene Immobilie investiert (auch die Kaufnebenkosten), hat 60 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen, da man ja noch 60 Jahre wohnen möchte. Für 60 Jahren habe ich den ersten Euro mit ca, 3 % Nettorendite (ersparte Miete) angelegt und dieser bleit für 60 Jahre erhalten. Der Mieter legt seinen ersten EUR mit 7% Brutto = 5,25% Netto im Depot an. Leider kann er diesen nicht für 60 jahre anlegen, weil er diesen in vielleicht 20 Jahren braucht, da die Miete so stark gestiegen ist, das er ans Depot muss, um das Delta Annuität vs Miete abzufangen. Nach 20 Jahren hat er mit diesem 1€ etwa 35,74 EUR seiner Wonschulden beglichen, dann ist er verbraucht. Der Immobilienbesitzer hat mit dem 1€ für die nächsten 60 Jahre =167,95 EUR beglichen. Damit ist schon der erste EUR wesentlich effektiver eingesetzt. Da ich in 60 Jahren sterbe, können meine Kinder hier weiter von profitieren. In diesem Richtung werden in 60 Jahren auch die Vermögensverhältnisse etwa gehen Selbst der letzte EUR, den der Immobesitzer in 30 Jahren anlegt, hat noch 30 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen. Danach braucht er nichts mehr investieren, die Wohnschuld ist beglichen. Auch der letzte EUR bringt mir am Ende 49 EUR und damit immer noch mehr, als der erste EUR des Mieters im Depot. Wenn der erste und auch der letzte EUR effektiver beim immobilienkäufer war, dann waren es auch alle dazwichen. Der Immobesitzer hat am Ende (mit 90 Jahren) deutlich mehr Vermögen. Und noch ein Haus on Top.. Die Erhaltungsksten habe ich nicht gerechnet. Das spare ich mir.

Zu meiner These passt ja auch die Statistik, dass Immobilienbesitzer etwa bis zu 6 mal vermögender sind, als Mieter. Die Differenz zu meinem Ergbenis sehe ich darin, dass nicht jeder die Möglichkeiten hat, sich auszusuchen, welchen Weg man geht. Ausserden muss der Mieter die Finger vom Depot lassen und das fällt einigen sehr schwer.

Aber man muss eben bis zum Schluss rechnen und nicht nur die nächsten 20 bis 30 Jahre, Bis dahin liegt der Immobilienbesitzer -genauso wie beim Marathon - hinten. Dann muss er sein Kapital, also sein Haus opfern, um etwa gleuchzuziehen. Das Haus hat sich noch nicht "bezahlt" gemacht.
Anmerkung: Diese Kalkulation setzt voraus, dass man diese Immo bis zum Schluss behält, bei Objekttausch sind die Nebenkosten natürlich "verbraucht".

Fazit: Wenn man seine Lebenslangen zukünftigen Wohnkosten bis zum Ende kalkuliert, kommt man zu einem anderen Ergebnis, als wenn man mittendrin aufhört zu rechnen. Schon daher gibt es wahrscheinlich schon soviel unterschiedliche Auffassungen.

antworten

Aktuelle Zahlen Bevölkerungsentwicklung Bayern:

"Trotz der Corona-Pandemie hat das bayerische Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung seine Prognose für die Bevölkerungsentwicklung im Freistaat in den Jahren bis 2040 nach oben korrigiert. Wie die Behörde am Freitag in Fürth bekannt gab, soll die Einwohnerzahl Bayerns insgesamt bis 2040 um 3,9 Prozent oder 518.000 Personen auf 13,66 Millionen wachsen. Das entspreche der Einwohnerzahl Nürnbergs, sagte Innenminister Joachim Herrmann (CSU)."

Wachsen soll die Bevölkerung vor allem in Schwaben (plus 6,2 Prozent auf mehr als zwei Millionen) und Oberbayern (plus 6,9 Prozent auf 5,05 Millionen).

---------------------------
In dieser Region ist in den nächsten Jahren also kein Rückgang zu erwarten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Aktuelle Zahlen Bevölkerungsentwicklung Bayern:

"Trotz der Corona-Pandemie hat das bayerische Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung seine Prognose für die Bevölkerungsentwicklung im Freistaat in den Jahren bis 2040 nach oben korrigiert. Wie die Behörde am Freitag in Fürth bekannt gab, soll die Einwohnerzahl Bayerns insgesamt bis 2040 um 3,9 Prozent oder 518.000 Personen auf 13,66 Millionen wachsen. Das entspreche der Einwohnerzahl Nürnbergs, sagte Innenminister Joachim Herrmann (CSU)."

Wachsen soll die Bevölkerung vor allem in Schwaben (plus 6,2 Prozent auf mehr als zwei Millionen) und Oberbayern (plus 6,9 Prozent auf 5,05 Millionen).

---------------------------
In dieser Region ist in den nächsten Jahren also kein Rückgang zu erwarten.

Du glaubst also einer Prognose von heute für 2040, d.h. für in 18 Jahren? Weißt du eigentlich, wie viele Annahmen (und damit Unsicherheit) in dieser Prognose stecken? Ich wäre schon froh, wenn die Prognosen in unserem Land über einen Horizont von 5 Jahren mal funktionieren würden. In der Regel funktionieren die garnicht und werden dann jährlich immer wieder in beliebige Richtungen korrigiert, so dass zum betrachteten Zeitpunkt die Abweichung zur "Prognose" nur noch gering sind :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

Ist bei uns (100k Einwohner, Bawü) genauso. Zudem hat sich seit einem halbes Jahr kein einziges(!) Objekt über 750k (Wohnung) oder 1Mio (Haus) verkauft.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

Es ist auch immer mehr nahezu unverkäuflicher Schrott im Umlauf. Wenn dort dann doch aus Verzweiflung jemand zuschlägt, dann zu einem geringeren Preis, Damit wird der Schnitt gedrückt. Gutes, was den Schnitt hebt, ist kaum noch im Angebot.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Zuerst einmal gehe ich von einem völlig anderen Ansatz aus:
Jeder, der bis zum Ende seines Lebens wohnen möchte, hat "Wohnschulden", die in der Zukunft liegen. Wenn ich dann z.B. 60k in ein Depot packe, dann ist dies kein Vermögen, sondern lediglich Entschuldung. Dieses Geld ist wech- für immer und ewig. Ich habe weniger "Wohnschulden".

Wenn ich 60k Kaufnebenkosten bezahle, dann ist auch dieses Geld wech und ich habe ebenfalls bweniger "Wohnschulden". Der Mieter sieht das anders: Er glaubt, er hat 60K Vermögen im Depot und der Immokäufer hat sein Vermögen mit den Nebenkosten gerade versenkt. Er fühlt sich reicher. Er hat was. Der Immokäufer hat nichts mehr und mit dem Hauskredit 600K neue Schulden. Stimmt aber nicht. Er verwendet es ja ebenso gegen seine zukünftgen "Wohnschulden". Der Mieter kommt auch nicht mehr an diese Geld, sondern er verwaltet dies für seinen Vermieter( Gläubiger). Ein anderweitiger Verbrauch erhöht wiederum seine Wohnschulden. Dieses Geld ist also zweckgebunden.

Somit ist ein Mieter mit 60K Depot immer noch hoch verschuldet, denn damit kann er nicht lebenslang wohnen.
Wenn man so daran geht, dann sind für den Immobilienkäufer die 60K Nebenkosten genauso zu sehen: Er hat 60K weniger Wohnschulden und nicht nicht mehr und nicht weniger.
(Das trifft nur nicht zu, wenn man früh verkaufen MUSS).

Ich bin zusätzlich der Meinung, dass man schon genügend abhängig ist, dass man ein regelmässiges Arbeitseinkommen haben muss und damit gesicherte Einnahmen hat. Wenn dies gegeben ist, dann kann man einen Immobilienkauf sehr gut kalkulieren, Man kennt den Kaufpreis, man kennt die Zinskosten, man kennt die Annuität und man kann die weiteren Kosten auch sehr gut kalkulieren. Er kennt seine Wohnschulden, Dies wird alles mit nur einem Risiko bedient: Regelmässige Einkünfte durch Arbeit.

Beim Mieter kommen 2 Risiken hinzu: Er kennt nicht einmal seine Wohnschulden, da die zukünftige Miete unbekannt ist. Wann steigt der Preis und wie stark? Dazu kommt das Risiko, ob das Depot sich so entwickelt, wie geplant. Kann man einen Crash vorhersehen? Erholt sich das wieder und dann auch noch rechtzeitig, bevor ich dran muss?
Man hat hier also 3 Risiken: Arbeitseinkommen - Wohnschuld ungewiss - Depot ungewiss vs Immobilienbesitzer 1 Risiko: Arbeitseinkommen - Rest sehr gut kalkulierbar.

Der erste Euro, den man als 30 jähriger in die eigene Immobilie investiert (auch die Kaufnebenkosten), hat 60 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen, da man ja noch 60 Jahre wohnen möchte. Für 60 Jahren habe ich den ersten Euro mit ca, 3 % Nettorendite (ersparte Miete) angelegt und dieser bleit für 60 Jahre erhalten. Der Mieter legt seinen ersten EUR mit 7% Brutto = 5,25% Netto im Depot an. Leider kann er diesen nicht für 60 jahre anlegen, weil er diesen in vielleicht 20 Jahren braucht, da die Miete so stark gestiegen ist, das er ans Depot muss, um das Delta Annuität vs Miete abzufangen. Nach 20 Jahren hat er mit diesem 1€ etwa 35,74 EUR seiner Wonschulden beglichen, dann ist er verbraucht. Der Immobilienbesitzer hat mit dem 1€ für die nächsten 60 Jahre =167,95 EUR beglichen. Damit ist schon der erste EUR wesentlich effektiver eingesetzt. Da ich in 60 Jahren sterbe, können meine Kinder hier weiter von profitieren. In diesem Richtung werden in 60 Jahren auch die Vermögensverhältnisse etwa gehen Selbst der letzte EUR, den der Immobesitzer in 30 Jahren anlegt, hat noch 30 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen. Danach braucht er nichts mehr investieren, die Wohnschuld ist beglichen. Auch der letzte EUR bringt mir am Ende 49 EUR und damit immer noch mehr, als der erste EUR des Mieters im Depot. Wenn der erste und auch der letzte EUR effektiver beim immobilienkäufer war, dann waren es auch alle dazwichen. Der Immobesitzer hat am Ende (mit 90 Jahren) deutlich mehr Vermögen. Und noch ein Haus on Top.. Die Erhaltungsksten habe ich nicht gerechnet. Das spare ich mir.

Zu meiner These passt ja auch die Statistik, dass Immobilienbesitzer etwa bis zu 6 mal vermögender sind, als Mieter. Die Differenz zu meinem Ergbenis sehe ich darin, dass nicht jeder die Möglichkeiten hat, sich auszusuchen, welchen Weg man geht. Ausserden muss der Mieter die Finger vom Depot lassen und das fällt einigen sehr schwer.

Aber man muss eben bis zum Schluss rechnen und nicht nur die nächsten 20 bis 30 Jahre, Bis dahin liegt der Immobilienbesitzer -genauso wie beim Marathon - hinten. Dann muss er sein Kapital, also sein Haus opfern, um etwa gleuchzuziehen. Das Haus hat sich noch nicht "bezahlt" gemacht.
Anmerkung: Diese Kalkulation setzt voraus, dass man diese Immo bis zum Schluss behält, bei Objekttausch sind die Nebenkosten natürlich "verbraucht".

Fazit: Wenn man seine Lebenslangen zukünftigen Wohnkosten bis zum Ende kalkuliert, kommt man zu einem anderen Ergebnis, als wenn man mittendrin aufhört zu rechnen. Schon daher gibt es wahrscheinlich schon soviel unterschiedliche Auffassungen.

Die ganze These fällt damit, daß die zukünftigen Wohnschulden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht mit dem Depot in der Zukunft getilgt werden, sondern durch das laufende Einkommen beglichen werden können. Schon ist die Rechnung der Verzinsung hinfällig. Darüber hinaus geht die Rechnung zuwenig auf die Differenz zwischen Miete und Rate ein und vereinfacht diesen Aspekt doch massiv. Auch wenn ich den Ansatz verstehe, sind das Parameter die das Model für mich eher unbrauchbar macht und eher Richtung "schön rechnen" geht. Ich habe ein wenig das Gefühl, das hier das Ergebnis schon vor den Überlegungen feststand.

Im Endeffekt sind viele Sachen bei dem Thema reinste Spekulation. Wenn ich die Entwicklung der letzten 10 Jahre auf die Zukunft übertrage, sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen, falls ich glaube es stagniert ist es eine Fall zu Fall Entscheidung und falls ich an eine weniger gute Entwicklung glaube bzw. Ich ein gutes Händchen zum Investieren habe, kann das Depot besser sein.

Genauso eignet sich eine Immobilie auch nicht für jede lebenssituation, sondern setzt voraus, daß ich genau weiß welche Menge Wohnraum ich an welchem Standort für die nächsten 30-40 Jahre Nachfrage. Sollte ich die Immobilie zwischenzeitlich verkaufen müssen, kann das schnell teuer werden.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich verstehe die ganze Diskussion hier nicht. Im Endeffekt ist es doch ganz einfach.
Die die wirklich Geld haben die haben auch selbstverständlich eine Immobilie weil es ja auch ein sehr hohe Lebensqualität und Luxus bedeutet.

Und dann gibt es die Mieter die einfach nicht genügend Geld haben um sich ein Haus zu leisten und wenn ich hier Lese das einige Mieter hier von irgendwelchen Imaginären Depots mit Millionen :-) reden kann ich nur schmunzeln. Ich verstehe einfach nicht das die Leute die hier meinen das Immobilien zu teuer sind nicht einfach zugeben das es für sie finanziell einfach nicht reicht. Es reicht einfach nicht.

Und hört bitte hier auf Märchen von Depots und den andern Quatsch zu erzählen.
Ich glaube eher jemanden mit einer Immobilie das der noch Geld auf dem Depot hat als nem Mieter.

Und ich glaube Du bildest Dir zu viel auf Deine Immobilie ein.
Richtig ist, dass Leute mit hohem Einkommen öfters Immobilienbesitzer sind, gerade weil es auch eine Konsumentscheidung ist.

Daraus abzuleiten, dass jeder der sich zu jetzigen Marktkonditionen keine Immobilie kauft schlicht zu arm dafür ist, ist aber ziemlich vermessen.

Genauso wenig wie jemand ein toller Hecht ist nur weil er sich bis über beide Ohren verschuldet hat und bei der nächsten Zinserhöhung zusammenbricht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Zuerst einmal gehe ich von einem völlig anderen Ansatz aus:
Jeder, der bis zum Ende seines Lebens wohnen möchte, hat "Wohnschulden", die in der Zukunft liegen. Wenn ich dann z.B. 60k in ein Depot packe, dann ist dies kein Vermögen, sondern lediglich Entschuldung. Dieses Geld ist wech- für immer und ewig. Ich habe weniger "Wohnschulden".

Wenn ich 60k Kaufnebenkosten bezahle, dann ist auch dieses Geld wech und ich habe ebenfalls bweniger "Wohnschulden". Der Mieter sieht das anders: Er glaubt, er hat 60K Vermögen im Depot und der Immokäufer hat sein Vermögen mit den Nebenkosten gerade versenkt. Er fühlt sich reicher. Er hat was. Der Immokäufer hat nichts mehr und mit dem Hauskredit 600K neue Schulden. Stimmt aber nicht. Er verwendet es ja ebenso gegen seine zukünftgen "Wohnschulden". Der Mieter kommt auch nicht mehr an diese Geld, sondern er verwaltet dies für seinen Vermieter( Gläubiger). Ein anderweitiger Verbrauch erhöht wiederum seine Wohnschulden. Dieses Geld ist also zweckgebunden.

Somit ist ein Mieter mit 60K Depot immer noch hoch verschuldet, denn damit kann er nicht lebenslang wohnen.
Wenn man so daran geht, dann sind für den Immobilienkäufer die 60K Nebenkosten genauso zu sehen: Er hat 60K weniger Wohnschulden und nicht nicht mehr und nicht weniger.
(Das trifft nur nicht zu, wenn man früh verkaufen MUSS).

Ich bin zusätzlich der Meinung, dass man schon genügend abhängig ist, dass man ein regelmässiges Arbeitseinkommen haben muss und damit gesicherte Einnahmen hat. Wenn dies gegeben ist, dann kann man einen Immobilienkauf sehr gut kalkulieren, Man kennt den Kaufpreis, man kennt die Zinskosten, man kennt die Annuität und man kann die weiteren Kosten auch sehr gut kalkulieren. Er kennt seine Wohnschulden, Dies wird alles mit nur einem Risiko bedient: Regelmässige Einkünfte durch Arbeit.

Beim Mieter kommen 2 Risiken hinzu: Er kennt nicht einmal seine Wohnschulden, da die zukünftige Miete unbekannt ist. Wann steigt der Preis und wie stark? Dazu kommt das Risiko, ob das Depot sich so entwickelt, wie geplant. Kann man einen Crash vorhersehen? Erholt sich das wieder und dann auch noch rechtzeitig, bevor ich dran muss?
Man hat hier also 3 Risiken: Arbeitseinkommen - Wohnschuld ungewiss - Depot ungewiss vs Immobilienbesitzer 1 Risiko: Arbeitseinkommen - Rest sehr gut kalkulierbar.

Der erste Euro, den man als 30 jähriger in die eigene Immobilie investiert (auch die Kaufnebenkosten), hat 60 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen, da man ja noch 60 Jahre wohnen möchte. Für 60 Jahren habe ich den ersten Euro mit ca, 3 % Nettorendite (ersparte Miete) angelegt und dieser bleit für 60 Jahre erhalten. Der Mieter legt seinen ersten EUR mit 7% Brutto = 5,25% Netto im Depot an. Leider kann er diesen nicht für 60 jahre anlegen, weil er diesen in vielleicht 20 Jahren braucht, da die Miete so stark gestiegen ist, das er ans Depot muss, um das Delta Annuität vs Miete abzufangen. Nach 20 Jahren hat er mit diesem 1€ etwa 35,74 EUR seiner Wonschulden beglichen, dann ist er verbraucht. Der Immobilienbesitzer hat mit dem 1€ für die nächsten 60 Jahre =167,95 EUR beglichen. Damit ist schon der erste EUR wesentlich effektiver eingesetzt. Da ich in 60 Jahren sterbe, können meine Kinder hier weiter von profitieren. In diesem Richtung werden in 60 Jahren auch die Vermögensverhältnisse etwa gehen Selbst der letzte EUR, den der Immobesitzer in 30 Jahren anlegt, hat noch 30 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen. Danach braucht er nichts mehr investieren, die Wohnschuld ist beglichen. Auch der letzte EUR bringt mir am Ende 49 EUR und damit immer noch mehr, als der erste EUR des Mieters im Depot. Wenn der erste und auch der letzte EUR effektiver beim immobilienkäufer war, dann waren es auch alle dazwichen. Der Immobesitzer hat am Ende (mit 90 Jahren) deutlich mehr Vermögen. Und noch ein Haus on Top.. Die Erhaltungsksten habe ich nicht gerechnet. Das spare ich mir.

Zu meiner These passt ja auch die Statistik, dass Immobilienbesitzer etwa bis zu 6 mal vermögender sind, als Mieter. Die Differenz zu meinem Ergbenis sehe ich darin, dass nicht jeder die Möglichkeiten hat, sich auszusuchen, welchen Weg man geht. Ausserden muss der Mieter die Finger vom Depot lassen und das fällt einigen sehr schwer.

Aber man muss eben bis zum Schluss rechnen und nicht nur die nächsten 20 bis 30 Jahre, Bis dahin liegt der Immobilienbesitzer -genauso wie beim Marathon - hinten. Dann muss er sein Kapital, also sein Haus opfern, um etwa gleuchzuziehen. Das Haus hat sich noch nicht "bezahlt" gemacht.
Anmerkung: Diese Kalkulation setzt voraus, dass man diese Immo bis zum Schluss behält, bei Objekttausch sind die Nebenkosten natürlich "verbraucht".

Fazit: Wenn man seine Lebenslangen zukünftigen Wohnkosten bis zum Ende kalkuliert, kommt man zu einem anderen Ergebnis, als wenn man mittendrin aufhört zu rechnen. Schon daher gibt es wahrscheinlich schon soviel unterschiedliche Auffassungen.

Als Immobesitzer hast du ohne Wertsteigerung keine 3% Nettorendite auf das Eigenkapital. Bei einem Multiple von 30, einem FK-Zins von 2% (und den sollte man schon mindestens annehmen wenn wir hier von einem 60 Jahre Horizont und 100% Finanzierung ausgehen) und IH-Kosten von 1% p.a. liegt die EK-Rendite knapp über 0.

Der Depotsparer hat bei 7% brutto Rendite des Marktes effektiv auch mehr als 5,25% netto-Rendite. In jedem Fall profitiert er von Freibeträgen in Anspar- und Entnahmephase, da er ja nicht nach 20 Jahren sofort sein komplettes Depot verkaufen wird, sobald die Miete der Annuität entspricht. Sofern er in thesaurierende ETFs investiert ist, profitiert er zusätzlich von Steuerstundung und Teilfreistellung. Die Nettorendite wird unter den gegebenen Annahmen daher eher über 6% liegen.
Damit kommt man für die ersten 20 Jahren also auf einen Renditeunterschied von 5-6% p.a. - ohne Wertsteigerung wird das der Immobesitzer nicht mehr aufholen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Aktuelle Zahlen Bevölkerungsentwicklung Bayern:

"Trotz der Corona-Pandemie hat das bayerische Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung seine Prognose für die Bevölkerungsentwicklung im Freistaat in den Jahren bis 2040 nach oben korrigiert. Wie die Behörde am Freitag in Fürth bekannt gab, soll die Einwohnerzahl Bayerns insgesamt bis 2040 um 3,9 Prozent oder 518.000 Personen auf 13,66 Millionen wachsen. Das entspreche der Einwohnerzahl Nürnbergs, sagte Innenminister Joachim Herrmann (CSU)."

Wachsen soll die Bevölkerung vor allem in Schwaben (plus 6,2 Prozent auf mehr als zwei Millionen) und Oberbayern (plus 6,9 Prozent auf 5,05 Millionen).

---------------------------
In dieser Region ist in den nächsten Jahren also kein Rückgang zu erwarten.

Die zwei südlichsten Regierungsbezirke. Wohne selbst in Schwaben (Allgäu) - es ist hier extrem schwierig eine Immo in einer der (Klein)-städte zu bekommen. Selbst auf den Dörfern (von denen es viele gibt) ist es hart.

Aus meiner Sicht wird viel zu wenig Bauland hier ausgewiesen. Und Grünflächen gibt es wirklich extremst viele.
Zusätzlich kommt noch dazu wenn mal (nach Jahren) ein Mini-Baulandfetzen ausgewiesen wird, dass dann die selben "Blöcke" erbaut werden wie in München mit einer Enge, dass dir der Nachbar beim Abendessen zum Gericht beglückwünschen kann.

Sehr, sehr schade die Baupolitik hier.

antworten

Ich bilde mir gar nix ein. Ich besitze lieber.
Und das Märchen mit dem Verschulden kann ich auch nicht mehr hören. Keine Bank gibt Kredite an Menschen die überhaupt kein Geld oder Sicherheiten haben. Das war einmal und die Banken sind richtig auf die Klappe gefallen dadurch. Die meisten die sich ein Haus kaufen haben das Geld auch bar auf dem Konto aber sie nehmen sich das Geld lieber bei der Bank auf um mit ihrem Geld weiter zu arbeiten. Im Jahr 2017- 2021 gab es keine einzige privatinsolvenz in Deutschland aufgrund Verschuldung durch eine Immobilie. Nicht eine laut Statistik. Es gab aber etliche privatinsolvenzen aufgrund von Spekulationen auf dem Aktienmarkt.

Ich weiß nur das Immobilienbesitzer privilegiert sind. Und die Mieter sollten mal alle froh sein das es Menschen gibt die ihnen eine Immobilie vermieten ansonsten würden alle auf der Straße schlafen.

Ich kann nur sagen das jemand der abhängig ist von einem Vermieter das er abends ein warmes Dach über dem Kopf hat nicht mit irgendwelchen Depots rumprahlen sollte. Und wen mir das einer erzählet lache ich den aus. Und wenn er mir sein Depot zeigt und da sollte doch was drauf sein lache ich noch mehr wenn ich dann sehe wie er abends leise in einen Betonbunker aufgeteilt auf 6 oder 10 Parzellen mit hellhörigen Wänden verschwindet. Trauriger geht es nicht mehr. Sorry liebe mieter, anstatt zu meckern das die Immobilien zu teuer sind sollte man mal die Ärmel hochkrempeln und mehr Geld verdienen und dann klappt es auch mit der eigenen Immobilie.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich verstehe die ganze Diskussion hier nicht. Im Endeffekt ist es doch ganz einfach.
Die die wirklich Geld haben die haben auch selbstverständlich eine Immobilie weil es ja auch ein sehr hohe Lebensqualität und Luxus bedeutet.

Und dann gibt es die Mieter die einfach nicht genügend Geld haben um sich ein Haus zu leisten und wenn ich hier Lese das einige Mieter hier von irgendwelchen Imaginären Depots mit Millionen :-) reden kann ich nur schmunzeln. Ich verstehe einfach nicht das die Leute die hier meinen das Immobilien zu teuer sind nicht einfach zugeben das es für sie finanziell einfach nicht reicht. Es reicht einfach nicht.

Und hört bitte hier auf Märchen von Depots und den andern Quatsch zu erzählen.
Ich glaube eher jemanden mit einer Immobilie das der noch Geld auf dem Depot hat als nem Mieter.

Und ich glaube Du bildest Dir zu viel auf Deine Immobilie ein.
Richtig ist, dass Leute mit hohem Einkommen öfters Immobilienbesitzer sind, gerade weil es auch eine Konsumentscheidung ist.

Daraus abzuleiten, dass jeder der sich zu jetzigen Marktkonditionen keine Immobilie kauft schlicht zu arm dafür ist, ist aber ziemlich vermessen.

Genauso wenig wie jemand ein toller Hecht ist nur weil er sich bis über beide Ohren verschuldet hat und bei der nächsten Zinserhöhung zusammenbricht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Und ich glaube Du bildest Dir zu viel auf Deine Immobilie ein.
Richtig ist, dass Leute mit hohem Einkommen öfters Immobilienbesitzer sind, gerade weil es auch eine Konsumentscheidung ist.

Es ist keine Konsumentscheidung, denn Wohnen ist kein Konsum. Außerdem ist das Haus und Grundstück selbst als Abrißhaus in den entsprechenden Lagen ein Kaufobjekt. Insofern kein Konsum, wie von dir behauptet.

antworten

Die ganze These fällt damit, daß die zukünftigen Wohnschulden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht mit dem Depot in der Zukunft getilgt werden, sondern durch das laufende Einkommen beglichen werden können. Schon ist die Rechnung der Verzinsung hinfällig. Darüber hinaus geht die Rechnung zuwenig auf die Differenz zwischen Miete und Rate ein und vereinfacht diesen Aspekt doch massiv. Auch wenn ich den Ansatz verstehe, sind das Parameter die das Model für mich eher unbrauchbar macht und eher Richtung "schön rechnen" geht. Ich habe ein wenig das Gefühl, das hier das Ergebnis schon vor den Überlegungen feststand.

Ach so, aber kann der Immobilienbesitzer dann nicht auch mit dem laufenden Einkommen zusätzlich ein Depot aufbauen? Du kannst das Geld ja nicht 2 Mal ausgeben. Das Depot des Mieters war bei diesem Vergleich dazu eingesetzt worden, um zukünftige Mietsteigerungen damit abzufangen und diese nicht aus den zukünftigen laufenden Einkommen bedienen zu müssen. Wenn der Mieter mehr Geld in die Hand nehmen darf, dann kann der Immobilienbesitzer das doch bitte auch. Seine Wohnkosten sind ja fix - daher bleibt zusätzliches Einkommen für weitere Anlagen. Wenn der Mieter nicht ans Depot geht, dann ist das natürlich Zweckentfremdet und bildet Vermögen. Dieses Vermögen kann der Immobilienbesitzer wegen Vorteil Miete vs Annuität in der Zukunft auch bilden.

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Als Immobesitzer hast du ohne Wertsteigerung keine 3% Nettorendite auf das Eigenkapital. Bei einem Multiple von 30, einem FK-Zins von 2% (und den sollte man schon mindestens annehmen wenn wir hier von einem 60 Jahre Horizont und 100% Finanzierung ausgehen) und IH-Kosten von 1% p.a. liegt die EK-Rendite knapp über 0.

Also - dann habe ich schon mal lebenslang für 0 gewohnt. Ich will aber auch nicht 60 Jahre finsnzieren, sondern 60 Jahre Wohnen. Davon in etwa der zweiten Hälfte ohne Annuität und ohne Kaltmiete. Die IH-Kosten begleiche ich aus meinem Depot, dass ich dann beginne, wenn Dein Depot am Ende ist.

Wieviel Prozent vom Immobilienwert zahlst Du denn so an Kaltmiete für Deine Mietbude?
Mein Bsp: 600K Immobilienwert bei Kaltmiete 1500x 12 Monate = 18K = 3% - ach ne, ist mehr, Du zahlst ja in 12 Monatsraten und nicht am Jahresende. Wenn Du günstiger Mieten kannst, dann wohnst Du in einer günstigen Wohnlage. Ersparte Miete = Rendite des eingebrachten Kapitals des Immobilienbesitzers.

antworten

Der Depotsparer hat bei 7% brutto Rendite des Marktes effektiv auch mehr als 5,25% netto-Rendite. In jedem Fall profitiert er von Freibeträgen in Anspar- und Entnahmephase, da er ja nicht nach 20 Jahren sofort sein komplettes Depot verkaufen wird, sobald die Miete der Annuität entspricht. Sofern er in thesaurierende ETFs investiert ist, profitiert er zusätzlich von Steuerstundung und Teilfreistellung. Die Nettorendite wird unter den gegebenen Annahmen daher eher über 6% liegen.
Damit kommt man für die ersten 20 Jahren also auf einen Renditeunterschied von 5-6% p.a. - ohne Wertsteigerung wird das der Immobesitzer nicht mehr aufholen.

Der Immobilienbesitzer hat 3% Rendite auf jeden getilgten EUR für den Zeitraum der nächsten 60 Jahre. Den ersten Euro dann für 60 Jahre und den letzten bezhalten EUR in 30-35 Jahren dann für die verbleibenden 25-30 Jahre, während der Depotsparer jeden eingezahlten EUR nur ca. 20 Jahre anlegt, weil anschliessend dieses Betrag entnehmen muss. Jeder EUR, der dann noch da ist, den Kann der Eigentümer durch gesparte Annuität dann auch noch zusätzlich bilden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

Es ist auch immer mehr nahezu unverkäuflicher Schrott im Umlauf. Wenn dort dann doch aus Verzweiflung jemand zuschlägt, dann zu einem geringeren Preis, Damit wird der Schnitt gedrückt. Gutes, was den Schnitt hebt, ist kaum noch im Angebot.

In Düsseldorf-Bilk (0815 Gegend) wurde kürzlich ein sanierungsbedürftiges Standard-Reihenhäuschen für 860.000 EUR versteigert. Also effektiv landet man bei deutlich über 1MEUR. Was soll man mehr über den Blödsinn auf dem Immobilienmarkt sagen?

antworten

Der Depotsparer hat bei 7% brutto Rendite des Marktes effektiv auch mehr als 5,25% netto-Rendite. In jedem Fall profitiert er von Freibeträgen in Anspar- und Entnahmephase, da er ja nicht nach 20 Jahren sofort sein komplettes Depot verkaufen wird, sobald die Miete der Annuität entspricht.

Das setzt voraus, das der Mieter keinerlei Sparanstrengungen mehr unternimmt, ausser seine zukünftigen Wohnschulden damit zu finanzieren. Will er sonst nichts mehr sparen, um mal echtes Vermögen aufzubauen? Die Freibeträge existieren aber nur einmal und die wird der Immobilienbesitzer dann auch irgendwann für zusätzliches Vermögen in Anspruch nehmen.

Mit diesem Depot hat der Mieter noch kein echtes Vermögen, sondern erst einmal weniger Wohnschulden. Das ist das "Scheinvermögen" welches zu gegebener Zeit an seinen Vermieter übertragen wird. Er muss die Mietschulden der nächsten 60 Jahre damit bedienen.

antworten

Wieso geht man hier eigentlich immer davon aus, dass Rate und Miete zulasten der Rate unterschiedlich hoch sind. Das ist doch Quatsch. Klar, wenn sich der Mieter mit einer 105 qm Wohnung mit Balkon begnügt und der Käufer das 160 qm Haus kauft, ist die Rate höher, aber genauso wäre die Miete einer 160 qm Wohnung höher. Das kann man doch garnicht vergleichen, weil es ganz andere Objekte sind.

Ich kann ja auch nicht sagen, es ist schöner, einen Fiat Punto zu leasen und den Rest ins Depot zu legen statt einen BMW 5er zu finanzieren. Man hat halt für mehrere Jahre ein anderes Auto, und so ist es auch mit wohnen.

antworten

Ich frage mich so langsam, warum es überhaupt Mietobjekte gibt. Sind denn alle Vermieter so vermögend, das sie es sich leisten können, ohne Erträge zu vermieten? Wenn mieten günstiger ist, als Kaufen, dann legt doch jeder Vermieter Geld drauf. Als Eigentümer bin ich ja mein eigener Vermieter. Da dies unwirtschaftlicher sein soll, als Mieten, mache ich den gleichen Fehler, wie alle "echten" Vermieter. Wovon lebt diese Branche? Dient diese der Einkommensvernichtung? Kann mir jemand diese Frage beantworten? Aber bitte nicht den steuerlichen Aspekt eines Vermieters erklären -ich bin selber Vermieter und verdiene auch vor Steuern Geld damit. Nach Steuern eben weniger. Dieses Geld verwende ich übrigens für ein Depot, welches ich sonst nicht hätte.

antworten

Vergleiche mit der Wertentwicklung des ProShares UltraPro QQQ (TQQQ) seit Auflage 2010.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wieso geht man hier eigentlich immer davon aus, dass Rate und Miete zulasten der Rate unterschiedlich hoch sind. Das ist doch Quatsch. Klar, wenn sich der Mieter mit einer 105 qm Wohnung mit Balkon begnügt und der Käufer das 160 qm Haus kauft, ist die Rate höher, aber genauso wäre die Miete einer 160 qm Wohnung höher. Das kann man doch garnicht vergleichen, weil es ganz andere Objekte sind.

Ich kann ja auch nicht sagen, es ist schöner, einen Fiat Punto zu leasen und den Rest ins Depot zu legen statt einen BMW 5er zu finanzieren. Man hat halt für mehrere Jahre ein anderes Auto, und so ist es auch mit wohnen.

Derzeit ist die Annuität tatsächlich etwas teurer, weil die Immobilienpreise den Mietpreisen vorausgeeilt sind. Die Inflation bei Immobilien hat schon vor der realen Inflation eingesetzt und ist nun langsam in der vorübergehenden Endphase der Wertsteigerung angekommen. Nominal sind Immobilien langfristig noch nie im Wert gesunken, dann müssten sie heute günstiger sein, als zu irgendeinem Zeitpunkt in der Vergangenheit. Das ist nicht der Fall. Meiner Meinung nach wird sich das Delta schneller wieder schliessen, als manchem Mieter und Depotverschwörer lieb ist. Die Mieten werden steigen! Nicht real, aber nominal - Genauso wie Löhne und Gehälter. Und nur das zählt. Sonst gibt es irgendwann keine Mietobjekte mehr. Wer würde denn dann noch als Vermieter hinhalten und seine Mieter lebenslang subventionieren? Glaubt ja wohl niemand,,,,,,doch manche glauben daran. Ich jedenfalls glaube nicht daran.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wieso geht man hier eigentlich immer davon aus, dass Rate und Miete zulasten der Rate unterschiedlich hoch sind. Das ist doch Quatsch. Klar, wenn sich der Mieter mit einer 105 qm Wohnung mit Balkon begnügt und der Käufer das 160 qm Haus kauft, ist die Rate höher, aber genauso wäre die Miete einer 160 qm Wohnung höher. Das kann man doch garnicht vergleichen, weil es ganz andere Objekte sind.

Ich kann ja auch nicht sagen, es ist schöner, einen Fiat Punto zu leasen und den Rest ins Depot zu legen statt einen BMW 5er zu finanzieren. Man hat halt für mehrere Jahre ein anderes Auto, und so ist es auch mit wohnen.

Weil das bei multiples über 30 auf 30 Jahre gerechnet eine mathematische Notwendigkeit ist.

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Und ich glaube Du bildest Dir zu viel auf Deine Immobilie ein.
Richtig ist, dass Leute mit hohem Einkommen öfters Immobilienbesitzer sind, gerade weil es auch eine Konsumentscheidung ist.

Es ist keine Konsumentscheidung, denn Wohnen ist kein Konsum. Außerdem ist das Haus und Grundstück selbst als Abrißhaus in den entsprechenden Lagen ein Kaufobjekt. Insofern kein Konsum, wie von dir behauptet.

Ein Aktioniär hat keine Wohnkosten. Deswegen hat er diesbezüglich auch keinen Konsum. Er wohnt für lau und prellt die Miete. Die geht auf´s Depot :-)

antworten

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang. Die kaufen nicht heute zu 40-facher Jahresmiete. Die haben durch die Wert- oder Mietsteigerung schon fett Gewinn mitgenommen über 30 Jahre, denen ist ein guter Mieter vll. wichtiger als 8% Rendite um mit Aktien konkurrieren zu können. Deswegen wird hier halt davon ausgegangen, dass man zu heutigen Preise in den nächsten 10 Jahren mit dem Depot besser fährt, auf 30 Jahre gibts nur die Glaskugel.

Abgesehen davon bin ich auch der Meinung, dass es für mich monetär besser ist, zu mieten. Denn wenn man die Kaltmiete+Rest ins Depot mit Kreditrate vergleicht, kommt durch Zinseszins nach 30 Jahren deutlich mehr ins Depot, als das Haus an Wertsteigerung erhält. Ich habe momentan eine Wohnung mit 950 Kaltmiete im Blick, ohne Nebenkosten und Strom/Gas/Wasser. Die kostet als Neubau bestimmt 600k, 650k (mehr?) Gesamtkosten mit Kredit ganz grob. Sind auf 30 Jahre gerechnet 1800 monatlicher Kredit, zuzüglich Hausgeld. Die restlichen Nebenkosten sind die selben. Ist zwar glücklich dass die Wohnung zur Miete so günstig ist als Neubau, aber auf 30 Jahre gesehen ist das hier für mich ein No-Brainer, das zu mieten. Natürlich alles persönliche Ansicht.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich frage mich so langsam, warum es überhaupt Mietobjekte gibt. Sind denn alle Vermieter so vermögend, das sie es sich leisten können, ohne Erträge zu vermieten? Wenn mieten günstiger ist, als Kaufen, dann legt doch jeder Vermieter Geld drauf. Als Eigentümer bin ich ja mein eigener Vermieter. Da dies unwirtschaftlicher sein soll, als Mieten, mache ich den gleichen Fehler, wie alle "echten" Vermieter. Wovon lebt diese Branche? Dient diese der Einkommensvernichtung? Kann mir jemand diese Frage beantworten? Aber bitte nicht den steuerlichen Aspekt eines Vermieters erklären -ich bin selber Vermieter und verdiene auch vor Steuern Geld damit. Nach Steuern eben weniger. Dieses Geld verwende ich übrigens für ein Depot, welches ich sonst nicht hätte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich frage mich so langsam, warum es überhaupt Mietobjekte gibt. Sind denn alle Vermieter so vermögend, das sie es sich leisten können, ohne Erträge zu vermieten? Wenn mieten günstiger ist, als Kaufen, dann legt doch jeder Vermieter Geld drauf. Als Eigentümer bin ich ja mein eigener Vermieter. Da dies unwirtschaftlicher sein soll, als Mieten, mache ich den gleichen Fehler, wie alle "echten" Vermieter. Wovon lebt diese Branche? Dient diese der Einkommensvernichtung? Kann mir jemand diese Frage beantworten? Aber bitte nicht den steuerlichen Aspekt eines Vermieters erklären -ich bin selber Vermieter und verdiene auch vor Steuern Geld damit. Nach Steuern eben weniger. Dieses Geld verwende ich übrigens für ein Depot, welches ich sonst nicht hätte.

Wir sprechen über die heutigen Immobilienpreise. Die Vermieter haben zu anderen Multiples gekauft und haben damit bei gleichen Mieten eine höhere Mietrendite.

Das sagt also rein gar nichts darüber ob es sich heute noch lohnt neu als Vermieter einzusteigen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich verstehe die ganze Diskussion hier nicht. Im Endeffekt ist es doch ganz einfach.
Die die wirklich Geld haben die haben auch selbstverständlich eine Immobilie weil es ja auch ein sehr hohe Lebensqualität und Luxus bedeutet.

Und dann gibt es die Mieter die einfach nicht genügend Geld haben um sich ein Haus zu leisten und wenn ich hier Lese das einige Mieter hier von irgendwelchen Imaginären Depots mit Millionen :-) reden kann ich nur schmunzeln. Ich verstehe einfach nicht das die Leute die hier meinen das Immobilien zu teuer sind nicht einfach zugeben das es für sie finanziell einfach nicht reicht. Es reicht einfach nicht.

Und hört bitte hier auf Märchen von Depots und den andern Quatsch zu erzählen.
Ich glaube eher jemanden mit einer Immobilie das der noch Geld auf dem Depot hat als nem Mieter.

Ich bin "so einer". Ich miete, denn die Wohnung in der ich lebe ist leider derzeit nicht zu verkaufen. Und ich habe ein Depot. Und lebe wirklich sehr gut, mit höchster Lebensqualität.

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SnisniBrisni schrieb am 08.01.2022:

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang. Die kaufen nicht heute zu 40-facher Jahresmiete. Die haben durch die Wert- oder Mietsteigerung schon fett Gewinn mitgenommen über 30 Jahre, denen ist ein guter Mieter vll. wichtiger als 8% Rendite um mit Aktien konkurrieren zu können. Deswegen wird hier halt davon ausgegangen, dass man zu heutigen Preise in den nächsten 10 Jahren mit dem Depot besser fährt, auf 30 Jahre gibts nur die Glaskugel.

Wer kauft dann heute nur zur 40-fachen Jahresmiete?

https://www.focus.de/immobilien/kaufen/von-wegen-miethaie-iw-koeln-private-vermieter-verdienen-fast-nichts-an-ihren-wohnungen_id_7658403.html

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Wir sprechen über die heutigen Immobilienpreise. Die Vermieter haben zu anderen Multiples gekauft und haben damit bei gleichen Mieten eine höhere Mietrendite.

Das sagt also rein gar nichts darüber ob es sich heute noch lohnt neu als Vermieter einzusteigen.

Du meinst die Zeiten, als die Vermieter noch 6% Darlehenszinsen zu bedienen hatten? Ja, damals rechnete sich das einfach viel besser, als heute. Wieviel höher war denn damlas die Mietrendite so in etwa?

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Mal ein paar Beispiele, weil ich mir da vor einiger Zeit ein Modell gebastelt hatte.
Das ganze rechnet mit allen Kosten, Inflation und Verzinsung. Die Annahmen sieht man rechts. Es wird generell immer mit Differenzbeträgen verrechnet und verglichen, dadurch entsteht auch der Knick für beide, sowohl Mieter als auch Eigenheimbesitzer, wenn die Rate für Immobilie ausläuft. Denn dadurch ändert sich auch der Differenubetrag zwischen beiden schlagartig. Entscheiden bei dem ganzen ist immer die Vermögensentwicklung, wobei man da natürlich noch sehen muss, dass der Mieter dieses frei verfügbar hat, beim Eigenheimbesitzer steckt es im Eigenheim.

Beispiel 1:
https://i.ibb.co/Wz3Q7xR/Immo1.jpg
-> Man sieht, die ersten Jahre liegt der Eigenheimbesitzer aufgrund der Kaufnebenkosten hinten, danach ist er vorne. Das ganze ist ein Sezenario, wie es wahrscheinlich viele als realistisch einschätzen, es ist allerdings an einigen Punkten sehr konservativ gerechnet.

Beispiel 2:
https://i.ibb.co/XtFLm5L/Immo2.jpg
-> Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis steigt von 30 auf 40. Das ist aktuell in vielen teuren Großstädten realistisch. Der Mieter ist plötzlich auch auf 50 Jahre gerechnet eklatant im Vorteil.

Beispiel 3:
https://i.ibb.co/5Y8q3L9/Immo3.jpg
-> Die Kosten für den Werterhalt der Immobilie steigen von 0,5% auf 1%. Letzeres wird von vielen langfristig als sinnvoll angesehen. Auch hier ist der Mieter nun deutlich im Vorteil.

Beispiel 4:
https://i.ibb.co/mHWCcz3/Immo4.jpg
-> Die Anlagerendite steigt von 5% auf 6%. Der Mieter hat dadurch nach 50 Jahren über 1 Mio mehr als bei 5% und ein Vermögen, das fast doppelt soch hoch ist wie das des Eigentümers.

Das ganze soll nun weder ein Plädoyer für das eine oder das andere sein. Es soll schlicht zeigen, dass sehr kleine Änderungen langfristig einen riesen Einfluss haben können und man schlicht aus heutiger Sicht nicht sagen kann, welcher Weg finanziell betrachtet der bessere ist. Z.B. alleine schon ob ich über 50 Jahre 0,5% des Immobilienwertes zurücklegen bzw. reinvestieren muss, oder 1% macht einen Unterschied Käufer zu Mieter von über 700k nach 50 Jahren aus. Diese Zusammenhänge sollten einfach jedem klar sein. Die Stammtischparolen der Marke "warum soll ich dem Vermieter seine Finka auf Mallorca finanzieren, wenn ich das Geld auch in meine eigene Wohnung stecken kann?" sind nicht nur sehr kurz gegriffen, sondern eigentlich sogar grundlegend falsch.

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SnisniBrisni schrieb am 08.01.2022:

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang.

Genau, sie haben die Immobilien insbesondere sehr lang. Das ist der springende Punkt. Die Kohle wird am Ende verdient und nicht am Anfang. Genauso ist es mit Mieten vs Kaufen. Am Ende wird abgerechnet. Das ganze Thema Wohnkonsum muss am Ende betrachtet werden. Wer da in Summe weniger konsumiert hat, der hat im Endeffekt mehr Vermögen aufgebaut bzw mehr frei verfügbare Einkünfte gehabt.

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SnisniBrisni schrieb am 08.01.2022:

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang. Die kaufen nicht heute zu 40-facher Jahresmiete. Die haben durch die Wert- oder Mietsteigerung schon fett Gewinn mitgenommen über 30 Jahre, denen ist ein guter Mieter vll. wichtiger als 8% Rendite um mit Aktien konkurrieren zu können. Deswegen wird hier halt davon ausgegangen, dass man zu heutigen Preise in den nächsten 10 Jahren mit dem Depot besser fährt, auf 30 Jahre gibts nur die Glaskugel.

Abgesehen davon bin ich auch der Meinung, dass es für mich monetär besser ist, zu mieten. Denn wenn man die Kaltmiete+Rest ins Depot mit Kreditrate vergleicht, kommt durch Zinseszins nach 30 Jahren deutlich mehr ins Depot, als das Haus an Wertsteigerung erhält. Ich habe momentan eine Wohnung mit 950 Kaltmiete im Blick, ohne Nebenkosten und Strom/Gas/Wasser. Die kostet als Neubau bestimmt 600k, 650k (mehr?) Gesamtkosten mit Kredit ganz grob. Sind auf 30 Jahre gerechnet 1800 monatlicher Kredit, zuzüglich Hausgeld. Die restlichen Nebenkosten sind die selben. Ist zwar glücklich dass die Wohnung zur Miete so günstig ist als Neubau, aber auf 30 Jahre gesehen ist das hier für mich ein No-Brainer, das zu mieten. Natürlich alles persönliche Ansicht.

Dieses Beispiel ist aber nicht der Markt. Hier ist bei 600K ein Multiple von über 52 angesetzt. Entweder überschätzt Du den Wert der Immobilie oder Dein Vermieter hat irgendwas geraucht. Oder Du ziehst in 1 Jahr wieder aus, weil Dein Vermieter Pleite ist und der neue Eigentümer Dir eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Ausserdem musst Du nicht die Wertsteigerung der Immo ansetzten sondern die Mehrbelastung der zukünftigen steigenden Mietschulden, die Du noch hast. Mit Kaltmiete und Rest ins Depot ist schneller Schluss, als Du glaubst. (Unter normalen marktüblichen Umständen)

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Das ist richtig. Ich hatte eine 1 Zimmer Wohnung für weniger als 40k gekauft. Heute vermiete ich sie für 700 Euro warm, sehr hochwertig möbliert. Der Kauf war 2009.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich frage mich so langsam, warum es überhaupt Mietobjekte gibt. Sind denn alle Vermieter so vermögend, das sie es sich leisten können, ohne Erträge zu vermieten? Wenn mieten günstiger ist, als Kaufen, dann legt doch jeder Vermieter Geld drauf. Als Eigentümer bin ich ja mein eigener Vermieter. Da dies unwirtschaftlicher sein soll, als Mieten, mache ich den gleichen Fehler, wie alle "echten" Vermieter. Wovon lebt diese Branche? Dient diese der Einkommensvernichtung? Kann mir jemand diese Frage beantworten? Aber bitte nicht den steuerlichen Aspekt eines Vermieters erklären -ich bin selber Vermieter und verdiene auch vor Steuern Geld damit. Nach Steuern eben weniger. Dieses Geld verwende ich übrigens für ein Depot, welches ich sonst nicht hätte.

Wir sprechen über die heutigen Immobilienpreise. Die Vermieter haben zu anderen Multiples gekauft und haben damit bei gleichen Mieten eine höhere Mietrendite.

Das sagt also rein gar nichts darüber ob es sich heute noch lohnt neu als Vermieter einzusteigen.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Danke für deinen Beitrag und deine Bestätigung. Wir sind hier in einem Wirtschaftsforum und diskutieren über Immobilienpreise vs. Mieten+Sparpläne. Und was wirtschaftlich mehr Sinn HEUTE macht! Damit wir uns nicht alle bis ins Alter hoch verschulden. Du kannst deinen Beitrag gerne in ein Bauforum oder Lebensqualitätsforum stellen.

Du zeigst uns wunderbar emotional, dass ein Eigenheim eine Geldverbrennungsmaschine ist, weil:

• Du machst es nach deinem Geschmack, wie du Lust hast
• Hast ne maßgeschneiderte Küche für 20k
• Bezahlst gerne Rechnungen für dein Eigenheim
• Wenn du es dir leisten kannst, dann leistest du es dir auch

--> Ich bezahle Miete! Nur Miete! Planbar, günstig, da noch nicht so abgehoben, wie die Hauspreise. Vollpension. Und wenn am Haus was ist, rufe ich den Vermieter an.

Bitte nenne mir mal Deine Kaltmiete, die Du am 03.02.2052 an Deinen Mieter zu entrichten hast. Das müsstest Du als Profi doch offenlegen können. Mir reicht es, wenn Du mir die Prozentuale Erhöhung nennst. Aber bitte recht genau - 2 Stellen hinter dem Komme wäre noch in Ordnung. Dann können wir an dieser Stelle weiter Diskutieren und abwägen, was heute Sinn macht und was nicht. Das ist nämlich von essentieller Bedeutung.
PS: Gehört Dein Kommentar mit der "Vollpension" eigentlich nicht auch in das "Lebensqualitätsforum"?

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Der Depotsparer hat bei 7% brutto Rendite des Marktes effektiv auch mehr als 5,25% netto-Rendite. In jedem Fall profitiert er von Freibeträgen in Anspar- und Entnahmephase, da er ja nicht nach 20 Jahren sofort sein komplettes Depot verkaufen wird, sobald die Miete der Annuität entspricht. Sofern er in thesaurierende ETFs investiert ist, profitiert er zusätzlich von Steuerstundung und Teilfreistellung. Die Nettorendite wird unter den gegebenen Annahmen daher eher über 6% liegen.
Damit kommt man für die ersten 20 Jahren also auf einen Renditeunterschied von 5-6% p.a. - ohne Wertsteigerung wird das der Immobesitzer nicht mehr aufholen.

Der Immobilienbesitzer hat 3% Rendite auf jeden getilgten EUR für den Zeitraum der nächsten 60 Jahre. Den ersten Euro dann für 60 Jahre und den letzten bezhalten EUR in 30-35 Jahren dann für die verbleibenden 25-30 Jahre, während der Depotsparer jeden eingezahlten EUR nur ca. 20 Jahre anlegt, weil anschliessend dieses Betrag entnehmen muss. Jeder EUR, der dann noch da ist, den Kann der Eigentümer durch gesparte Annuität dann auch noch zusätzlich bilden.

Die 3% kommen aber auch nur durch ganz groben Rechenunfug zustande.

Sogar wenn man die Instandhaltung und Finanzierung komplett außen vor lässt sind es immernoch nur 2,7%.

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Wir sprechen über die heutigen Immobilienpreise. Die Vermieter haben zu anderen Multiples gekauft und haben damit bei gleichen Mieten eine höhere Mietrendite.

Das sagt also rein gar nichts darüber ob es sich heute noch lohnt neu als Vermieter einzusteigen.

Genau so ist es. Zumal ich schon mal eine Studie von 2016 gepostet habe, dass viele Privatvermieter keine Rendite machen mit ihren Objekten. Es gibt viele Vermieter, die rechnen sich das selber schön und merken gar nicht, wie sehr sie in Wirklichkeit ihre Mieter subventionieren. Manch einer hat sich damals auch irgendein Steuermodell aufschwatzen lassen, weil das auf dem Papier vom Berater so toll ausgesehen hat. In Wirklichkeit legen viele nur drauf. Jetzt langsam lohnt sich selbst manches Fehlinvest von damals, weil Mieten und Kaufpreise gestiegen sind. Das ist bzw. war doch eher Glückssache und um davon zu profitieren, brauchte man einen sehr langen finanziellen, Atem. Es gibt aus den 90ern Schrottimmobilienkäufer, deren Immos von damals mittlerweile auf solche Werte gestiegen sind, die damals bezahlt wurden und heute in gefragten Lagen stehen. Bis dahin musste ein Anleger eine sehr lange Durstrecke durch machen, mehrere Jahrzehnte lang.

Wieder viele andere Vermieter sind über 60, haben oft die Objekte geerbt, wollen sie weiterhin in der Familie halten, da kein Kredit zu bedienen ist, ist Renditeoptimierung nicht so wichtig, solang nach Bewirtschaftung noch genügend übrig bleibt.

Die ganze Pro-Kauf Fraktion hier geht immer davon aus, dass die Preise nur steigen können, im schlimmsten Fall werden sie stagnieren. Außerdem gehen alle davon aus, dass es privat wie beruflich bis zur Rente immer gut gehen wird.

Dass Märkte in Deutschland auch ganz anders laufen können, zeigt dieser Artikel aus den 80ern. In den 70ern hatten wir auch eine Boomphase, jährlich stark steigende Preise, Inflation, es ging nur nach oben. In den 80ern die Ernüchterung, manches Traumhaus von einst wurde zum halben Preis gehandelt und der Verkäufer war noch froh!

https://www.spiegel.de/wirtschaft/wohnungen-der-markt-ist-kaputt-a-e8d6b196-0002-0001-0000-000013519072

Dann wäre es besser gewesen zu mieten. Selbst im heute gefragten Berlin-Kreuzberg gab es Wohnungen zu absoluten Schleuderpreisen.

PS: wir wohnen im Eigenheim, vor 2015 gekauft, bin auch Vermieter, aber alles zu vernünftigen Multiples gekaut. Bin daher nicht generell gegen Kauf.

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Zuerst einmal gehe ich von einem völlig anderen Ansatz aus:
Jeder, der bis zum Ende seines Lebens wohnen möchte, hat "Wohnschulden", die in der Zukunft liegen. Wenn ich dann z.B. 60k in ein Depot packe, dann ist dies kein Vermögen, sondern lediglich Entschuldung. Dieses Geld ist wech- für immer und ewig. Ich habe weniger "Wohnschulden".

Wenn ich 60k Kaufnebenkosten bezahle, dann ist auch dieses Geld wech und ich habe ebenfalls bweniger "Wohnschulden". Der Mieter sieht das anders: Er glaubt, er hat 60K Vermögen im Depot und der Immokäufer hat sein Vermögen mit den Nebenkosten gerade versenkt. Er fühlt sich reicher. Er hat was. Der Immokäufer hat nichts mehr und mit dem Hauskredit 600K neue Schulden. Stimmt aber nicht. Er verwendet es ja ebenso gegen seine zukünftgen "Wohnschulden". Der Mieter kommt auch nicht mehr an diese Geld, sondern er verwaltet dies für seinen Vermieter( Gläubiger). Ein anderweitiger Verbrauch erhöht wiederum seine Wohnschulden. Dieses Geld ist also zweckgebunden.

Somit ist ein Mieter mit 60K Depot immer noch hoch verschuldet, denn damit kann er nicht lebenslang wohnen.
Wenn man so daran geht, dann sind für den Immobilienkäufer die 60K Nebenkosten genauso zu sehen: Er hat 60K weniger Wohnschulden und nicht nicht mehr und nicht weniger.
(Das trifft nur nicht zu, wenn man früh verkaufen MUSS).

Ich bin zusätzlich der Meinung, dass man schon genügend abhängig ist, dass man ein regelmässiges Arbeitseinkommen haben muss und damit gesicherte Einnahmen hat. Wenn dies gegeben ist, dann kann man einen Immobilienkauf sehr gut kalkulieren, Man kennt den Kaufpreis, man kennt die Zinskosten, man kennt die Annuität und man kann die weiteren Kosten auch sehr gut kalkulieren. Er kennt seine Wohnschulden, Dies wird alles mit nur einem Risiko bedient: Regelmässige Einkünfte durch Arbeit.

Beim Mieter kommen 2 Risiken hinzu: Er kennt nicht einmal seine Wohnschulden, da die zukünftige Miete unbekannt ist. Wann steigt der Preis und wie stark? Dazu kommt das Risiko, ob das Depot sich so entwickelt, wie geplant. Kann man einen Crash vorhersehen? Erholt sich das wieder und dann auch noch rechtzeitig, bevor ich dran muss?
Man hat hier also 3 Risiken: Arbeitseinkommen - Wohnschuld ungewiss - Depot ungewiss vs Immobilienbesitzer 1 Risiko: Arbeitseinkommen - Rest sehr gut kalkulierbar.

Der erste Euro, den man als 30 jähriger in die eigene Immobilie investiert (auch die Kaufnebenkosten), hat 60 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen, da man ja noch 60 Jahre wohnen möchte. Für 60 Jahren habe ich den ersten Euro mit ca, 3 % Nettorendite (ersparte Miete) angelegt und dieser bleit für 60 Jahre erhalten. Der Mieter legt seinen ersten EUR mit 7% Brutto = 5,25% Netto im Depot an. Leider kann er diesen nicht für 60 jahre anlegen, weil er diesen in vielleicht 20 Jahren braucht, da die Miete so stark gestiegen ist, das er ans Depot muss, um das Delta Annuität vs Miete abzufangen. Nach 20 Jahren hat er mit diesem 1€ etwa 35,74 EUR seiner Wonschulden beglichen, dann ist er verbraucht. Der Immobilienbesitzer hat mit dem 1€ für die nächsten 60 Jahre =167,95 EUR beglichen. Damit ist schon der erste EUR wesentlich effektiver eingesetzt. Da ich in 60 Jahren sterbe, können meine Kinder hier weiter von profitieren. In diesem Richtung werden in 60 Jahren auch die Vermögensverhältnisse etwa gehen Selbst der letzte EUR, den der Immobesitzer in 30 Jahren anlegt, hat noch 30 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen. Danach braucht er nichts mehr investieren, die Wohnschuld ist beglichen. Auch der letzte EUR bringt mir am Ende 49 EUR und damit immer noch mehr, als der erste EUR des Mieters im Depot. Wenn der erste und auch der letzte EUR effektiver beim immobilienkäufer war, dann waren es auch alle dazwichen. Der Immobesitzer hat am Ende (mit 90 Jahren) deutlich mehr Vermögen. Und noch ein Haus on Top.. Die Erhaltungsksten habe ich nicht gerechnet. Das spare ich mir.

Zu meiner These passt ja auch die Statistik, dass Immobilienbesitzer etwa bis zu 6 mal vermögender sind, als Mieter. Die Differenz zu meinem Ergbenis sehe ich darin, dass nicht jeder die Möglichkeiten hat, sich auszusuchen, welchen Weg man geht. Ausserden muss der Mieter die Finger vom Depot lassen und das fällt einigen sehr schwer.

Aber man muss eben bis zum Schluss rechnen und nicht nur die nächsten 20 bis 30 Jahre, Bis dahin liegt der Immobilienbesitzer -genauso wie beim Marathon - hinten. Dann muss er sein Kapital, also sein Haus opfern, um etwa gleuchzuziehen. Das Haus hat sich noch nicht "bezahlt" gemacht.
Anmerkung: Diese Kalkulation setzt voraus, dass man diese Immo bis zum Schluss behält, bei Objekttausch sind die Nebenkosten natürlich "verbraucht".

Fazit: Wenn man seine Lebenslangen zukünftigen Wohnkosten bis zum Ende kalkuliert, kommt man zu einem anderen Ergebnis, als wenn man mittendrin aufhört zu rechnen. Schon daher gibt es wahrscheinlich schon soviel unterschiedliche Auffassungen.

Die ganze These fällt damit, daß die zukünftigen Wohnschulden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht mit dem Depot in der Zukunft getilgt werden, sondern durch das laufende Einkommen beglichen werden können.

Das verstehe ich nicht. Das Depot ist doch explizit dafür eröffnet worden, um die gestiegene Miete vs Annuität zum Zeitpunkt X zu kompensieren. Du hast SCHULDEN, solange Deine letzte Miete vor Deinem Ableben mit 90 Jahren nicht gegenfinanziert ist. Wenn Du das aus dem zukünftigen laufenden Einkommen machst, dann kann der Immobilienbesitzer von seinem zukünftigen laufenden Einkommen diesen Betrag auch zusätzlich ansparen und weiteres Vermögen aufbauen. Beides verringert das frei verfügbare Einkommen. Alternativ hätte der Immobilienbesitzer mehr frei verfügbares Einkommen. Jeden EUR, den Du aus dem "Mietdepot" NICHT entnimmst, musst Du ja dann an anderer Stelle aufbringen. Wenn Dein Lebensstandard bzw. Dein weiterer Vermögensaufbau auf dem Niveau des Immobilienbesitzers bleiben soll, dann brauchst Du dazu dann spätestens zu diesem Zeitpunkt einen Kredit, den Du ohne Lebensqulitätsverlust nicht bedienen darfst, denn dafür brauchst Du einen Kredit, den Du ebenfalls ohne Einschränkung nicht bedienen darfst und dann bekommst Du keinen mehr....

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Der Depotsparer hat bei 7% brutto Rendite des Marktes effektiv auch mehr als 5,25% netto-Rendite. In jedem Fall profitiert er von Freibeträgen in Anspar- und Entnahmephase, da er ja nicht nach 20 Jahren sofort sein komplettes Depot verkaufen wird, sobald die Miete der Annuität entspricht. Sofern er in thesaurierende ETFs investiert ist, profitiert er zusätzlich von Steuerstundung und Teilfreistellung. Die Nettorendite wird unter den gegebenen Annahmen daher eher über 6% liegen.
Damit kommt man für die ersten 20 Jahren also auf einen Renditeunterschied von 5-6% p.a. - ohne Wertsteigerung wird das der Immobesitzer nicht mehr aufholen.

Der Immobilienbesitzer hat 3% Rendite auf jeden getilgten EUR für den Zeitraum der nächsten 60 Jahre. Den ersten Euro dann für 60 Jahre und den letzten bezhalten EUR in 30-35 Jahren dann für die verbleibenden 25-30 Jahre, während der Depotsparer jeden eingezahlten EUR nur ca. 20 Jahre anlegt, weil anschliessend dieses Betrag entnehmen muss. Jeder EUR, der dann noch da ist, den Kann der Eigentümer durch gesparte Annuität dann auch noch zusätzlich bilden.

Hat er ja eben nicht, die EK-Rendite ist ohne Wertsteigerung erstmal dick negativ weil die Kaufnebenkosten sind einfach weg und verpufft. Das sind in deinem Bild zusätzliche „Wohnschulden“ welche sich der Immobesitzer aufhalst, die der Depotbesitzer zur Miete niemals haben wird.

Aber ich frage mich langsam sowieso wieso ich hier noch diskutiere, erst werden sämtliche FK- und IH-Kosten ignoriert, ein Zeitraum von 60 Jahren unterstellt und der langfristige, passive Depotaufbau ohnehin nicht verstanden. Und wenn ich dann etwas Licht ins Dunkle bringen will, dann kommt hier sowieso wieder ein um die Ecke mit „ach und wieso sind Vermieter dann reicher als Mieter?!!!“ oder „meine fremdfinanzierte Immo in Buxtehude ist seit 2015 um 69,3% gestiegen und ich bin jetzt Multimillionär“

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wieso geht man hier eigentlich immer davon aus, dass Rate und Miete zulasten der Rate unterschiedlich hoch sind. Das ist doch Quatsch. Klar, wenn sich der Mieter mit einer 105 qm Wohnung mit Balkon begnügt und der Käufer das 160 qm Haus kauft, ist die Rate höher, aber genauso wäre die Miete einer 160 qm Wohnung höher. Das kann man doch garnicht vergleichen, weil es ganz andere Objekte sind.

Ich kann ja auch nicht sagen, es ist schöner, einen Fiat Punto zu leasen und den Rest ins Depot zu legen statt einen BMW 5er zu finanzieren. Man hat halt für mehrere Jahre ein anderes Auto, und so ist es auch mit wohnen.

Weil das bei multiples über 30 auf 30 Jahre gerechnet eine mathematische Notwendigkeit ist.

Wer schreibt einem denn vor, dass die Bude in 30 Jahren bezahlt sein muss? Ob das sinnvoll ist? Ja, wenn die Zinsen in 20 Jahren ebenfalls günstig sind, dann mit Sicherheit. Der Mieter hört ja auch nicht zum Rentebeginn auf, seine Miete zu bezahlen.

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Ja unbeschreiblich das sich für so etwas ein Käufer findet. Zumal Düsseldorf im allgemeinen und gerade Bilk von den Mieten doch noch echt relativ günstig sind im Vgl. zu München. Für 82qm hochwertig sanierten und renovierten Altbau zahle ich hier nicht mal 1400 warm.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

Es ist auch immer mehr nahezu unverkäuflicher Schrott im Umlauf. Wenn dort dann doch aus Verzweiflung jemand zuschlägt, dann zu einem geringeren Preis, Damit wird der Schnitt gedrückt. Gutes, was den Schnitt hebt, ist kaum noch im Angebot.

In Düsseldorf-Bilk (0815 Gegend) wurde kürzlich ein sanierungsbedürftiges Standard-Reihenhäuschen für 860.000 EUR versteigert. Also effektiv landet man bei deutlich über 1MEUR. Was soll man mehr über den Blödsinn auf dem Immobilienmarkt sagen?

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Also das Leben ist doch dafür da das man es bis zum Ende genießen sollte. Jeder für sich wie er es am liebsten hat ob mit oder ohne Immobilie. Für mich zum Beispiel war mit jungen Jahren schon klar das ich ein Haus besitzen wollte und das um jeden Preis. Mein Lebensglück war demnach folgendes und zwar so das ich zuerst einen guten Abschluss in der Schule wollte , dann arbeiten und gutes Geld verdienen Party Frauen und reisen, dann meine Freundin kennenlernen und heiraten, dann das Haus kaufen und 2 Kinder. Familie genießen und viel reisen und bis zum Ende gesund und glücklich sein. Ich bin jetzt 46 und hab mir meinen Traum genau so erfüllt. Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

"tief traurig" und "nicht lebenswert"??

Meine Güte...

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Hat er ja eben nicht, die EK-Rendite ist ohne Wertsteigerung erstmal dick negativ weil die Kaufnebenkosten sind einfach weg und verpufft. Das sind in deinem Bild zusätzliche „Wohnschulden“ welche sich der Immobesitzer aufhalst, die der Depotbesitzer zur Miete niemals haben wird.

Gut, das verstehe ich. Die Frage ist nun, wieviel der Mieter am Ende damit eingespart hat.
Bitte nenne mir jetzt auch einmal den Unterschied von Kaufnebenkosten und Kaufkosten im Zusammenhang mit dem Gesamtinvestment für eine Immo.. Ich zahle von mir aus bei einem 660K Investment gerne auch 600K Kaufnebenkosten und 60K Immopreis. Es bleibt bei 660K und ich bringe 10% EK mit. Dann finanziere ich die Kaufnebenkosten und die Immo zahle ich in bar. Auch Kaufnebenkosten sind nur Kosten und haben keine Sonderstellung. Sie fallen eben an, wenn man investieren möchte. Sie sind Bestandteil des Gesamtinvestments - nein sorry -Konsums...

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Als Immobesitzer hast du ohne Wertsteigerung keine 3% Nettorendite auf das Eigenkapital.

Wieviel % des Immowertes zahlt man denn in Deiner Region so im Durchschnitt an Kaltmiete p.a.? Danke für eine Antwort.

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Die 3% kommen aber auch nur durch ganz groben Rechenunfug zustande.

Sogar wenn man die Instandhaltung und Finanzierung komplett außen vor lässt sind es immernoch nur 2,7%.

Welche Finanzierungskosten und Instandhaltungskosten hat der Mieter denn? Wenn der Immokäufer sich die Kaltmiete spart, dann sind in dieser Ersparnis weder Fianzierungskosten noch Instandhaltungskosten enthalten. Die trägt der Mieter ja garnicht.
Die 3% sind die Mietersparnis und nicht die Immokosten.

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

"tief traurig" und "nicht lebenswert"??

Meine Güte...

Ist zwar Krass, aber ich kann es irgendwie nachvollziehen. Mir ist schon (m)ein Firmenwagen irgendwie unsympathisch. Ich benutze lieber das, was mir gehört. Dann muss ich mich vor niemanden rechtfertigen. Man fühlt sich unabhängiger.

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Diesen Lifestyle kann man sich aber in den Ballungsgebieten schon lange nicht mehr leisten. DHH in schlechter Lage, relativ weit von der Stadt entfernt für 1 Mio. Hier kann man nur noch Eigentumswohnungen zu realistischen Preisen kaufen, also unter 800k.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Also das Leben ist doch dafür da das man es bis zum Ende genießen sollte. Jeder für sich wie er es am liebsten hat ob mit oder ohne Immobilie. Für mich zum Beispiel war mit jungen Jahren schon klar das ich ein Haus besitzen wollte und das um jeden Preis. Mein Lebensglück war demnach folgendes und zwar so das ich zuerst einen guten Abschluss in der Schule wollte , dann arbeiten und gutes Geld verdienen Party Frauen und reisen, dann meine Freundin kennenlernen und heiraten, dann das Haus kaufen und 2 Kinder. Familie genießen und viel reisen und bis zum Ende gesund und glücklich sein. Ich bin jetzt 46 und hab mir meinen Traum genau so erfüllt. Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

Ist bei uns (100k Einwohner, Bawü) genauso. Zudem hat sich seit einem halbes Jahr kein einziges(!) Objekt über 750k (Wohnung) oder 1Mio (Haus) verkauft.

Wo genau wenn ich fragen darf ?

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Man kann auch eine Immobilie besitzen, diese vermieten und für eine Zeit lang umziehen auf Miete. Übersehen auch gerne viele…Niemand sagt, dass man an einem Standort bleiben muss und dennoch eine Immobilie besitzt …

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Solche Beispiele zeigen, das es heute unmöglich ist, zu prognostizieren, wer nach 30,40, 50 Jahren im Vorteil ist.
Gibt man eine bestimmte Ausgangsannahme (EK, Zins, Miete, jetzige Inflation, Nebenkosten, Rendite von Aktien, Hauspreissteigerungen und die weitere Entwicklung) einer Bausparkasse (will natürlich den Immoerwerb fördern) und einen Vermögensberater (will natürlich, das der Kunde über ihn zB in Aktien investiert, damit er Provision bekommt), so kommen beide mit auf den ersten Blick kleinen Unterschieden in Prozentpunkten bei o.a. Faktoren zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen.
Die Bausparkasse wird den Immokäufer mit mehreren Hundertausend Euro im Vorteil sehen, der Vermögensberater den Mieter. Und das schon, wenn man bei den angenommenen Entwicklungen der o.a. Inputfaktoren nur 1-2 pp p.a. Differenz annimmt.
Dazu kommt beim Immokäufer manchmal noch der psychologische Aspekt, das man wegen dem hohen Kredit sparsamer lebt, aber das soll bei einer rein ökonomischen Betrachtung außen vor bleiben.
Wir können natürlich nur von den heutigen Startgegebenheiten ausgehen; vor 10-15 Jahren hätten sich sowohl Immos in Ballungsgebieten als auch ETFs auf den MSCI World sehr gut entwickelt.
Beide Assetklassen gelten heute als sehr teuer im relativen Bereich und haben unter gegebenen Umständen 15-30pp Rückschlagespotential; daher wird die weitere Entwicklung sehr stark davon abhängen, ob die Notenbanken weiter wie blöd Geld drucken. Möglicherweise wird cash die nächsten 3-5 Jahre die beste Assetklasse sein bevor man wieder günstiger in beides einsteigen kann.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Mal ein paar Beispiele, weil ich mir da vor einiger Zeit ein Modell gebastelt hatte.
Das ganze rechnet mit allen Kosten, Inflation und Verzinsung. Die Annahmen sieht man rechts. Es wird generell immer mit Differenzbeträgen verrechnet und verglichen, dadurch entsteht auch der Knick für beide, sowohl Mieter als auch Eigenheimbesitzer, wenn die Rate für Immobilie ausläuft. Denn dadurch ändert sich auch der Differenubetrag zwischen beiden schlagartig. Entscheiden bei dem ganzen ist immer die Vermögensentwicklung, wobei man da natürlich noch sehen muss, dass der Mieter dieses frei verfügbar hat, beim Eigenheimbesitzer steckt es im Eigenheim.

Beispiel 1:
https://i.ibb.co/Wz3Q7xR/Immo1.jpg
-> Man sieht, die ersten Jahre liegt der Eigenheimbesitzer aufgrund der Kaufnebenkosten hinten, danach ist er vorne. Das ganze ist ein Sezenario, wie es wahrscheinlich viele als realistisch einschätzen, es ist allerdings an einigen Punkten sehr konservativ gerechnet.

Beispiel 2:
https://i.ibb.co/XtFLm5L/Immo2.jpg
-> Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis steigt von 30 auf 40. Das ist aktuell in vielen teuren Großstädten realistisch. Der Mieter ist plötzlich auch auf 50 Jahre gerechnet eklatant im Vorteil.

Beispiel 3:
https://i.ibb.co/5Y8q3L9/Immo3.jpg
-> Die Kosten für den Werterhalt der Immobilie steigen von 0,5% auf 1%. Letzeres wird von vielen langfristig als sinnvoll angesehen. Auch hier ist der Mieter nun deutlich im Vorteil.

Beispiel 4:
https://i.ibb.co/mHWCcz3/Immo4.jpg
-> Die Anlagerendite steigt von 5% auf 6%. Der Mieter hat dadurch nach 50 Jahren über 1 Mio mehr als bei 5% und ein Vermögen, das fast doppelt soch hoch ist wie das des Eigentümers.

Das ganze soll nun weder ein Plädoyer für das eine oder das andere sein. Es soll schlicht zeigen, dass sehr kleine Änderungen langfristig einen riesen Einfluss haben können und man schlicht aus heutiger Sicht nicht sagen kann, welcher Weg finanziell betrachtet der bessere ist. Z.B. alleine schon ob ich über 50 Jahre 0,5% des Immobilienwertes zurücklegen bzw. reinvestieren muss, oder 1% macht einen Unterschied Käufer zu Mieter von über 700k nach 50 Jahren aus. Diese Zusammenhänge sollten einfach jedem klar sein. Die Stammtischparolen der Marke "warum soll ich dem Vermieter seine Finka auf Mallorca finanzieren, wenn ich das Geld auch in meine eigene Wohnung stecken kann?" sind nicht nur sehr kurz gegriffen, sondern eigentlich sogar grundlegend falsch.

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

"tief traurig" und "nicht lebenswert"??

Meine Güte...

Ist zwar Krass, aber ich kann es irgendwie nachvollziehen. Mir ist schon (m)ein Firmenwagen irgendwie unsympathisch. Ich benutze lieber das, was mir gehört. Dann muss ich mich vor niemanden rechtfertigen. Man fühlt sich unabhängiger.

Dabei gehört ja die fremdfinanzierte Immobilie (Haus oder Wohnung) die meiste Zeit der Bank...

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Die 3% kommen aber auch nur durch ganz groben Rechenunfug zustande.

Sogar wenn man die Instandhaltung und Finanzierung komplett außen vor lässt sind es immernoch nur 2,7%.

Welche Finanzierungskosten und Instandhaltungskosten hat der Mieter denn? Wenn der Immokäufer sich die Kaltmiete spart, dann sind in dieser Ersparnis weder Fianzierungskosten noch Instandhaltungskosten enthalten. Die trägt der Mieter ja garnicht.
Die 3% sind die Mietersparnis und nicht die Immokosten.

Du hast nicht von Mietersparnis sondern von Rendite gesprochen. Kosten gehören schon abgezogen um die echte Rendite zu berechnen…

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Also ich habe die Ärmel ziemlich hochgekrempelt und lebe trotzdem zur Miete.
Meine Frau und ich haben im Mittel ein Haushaltseinkommen von ca. 10-11k pro Monat und Ersparnisse von ca. 500k.
Mittleres Management im Dax Konzern und höherer Beamter in einer Westdeutschen Großstadt.

Ich denke wir könnten uns eine Immobilie leisten, tun es aber nicht. Warum?

• wir mögen unsere Mietwohnung… Lage, Nachbarn. Und haben einen 12 Jahre alten Mietvertrag, bei dem die Miete deutlich unter dem Niveau der neuvermietung liegt. Der Vermieter ist ein immobilienkonzern, also berechenbar und professionell. Als Aktionär des Ladens profitierte ich ja auch wieder…
• die Flexibilität: wenn wir in eine andere Stadt oder auf das Land ziehen wollen, oder uns trennen, kein Problem. Ein paar Jahre ins Ausland ziehen, auch keine Problem.
• wir wollen kein Haus: keine Gartenarbeit oder heimwerken. Ich will Zeit für Tennis, Marathon laufen, Lesen und Kunst.
• der kauf einer Immobilie ist mit nicht-finanziellen Risiken verbunden. Z.B man zieht irgendwo hin und hat Querulanten als Nachbarn. Als Mieter zieht man weg, als Eigentümer hat man ein Problem was Lebensqualität frisst.
• ich will nicht vermieten und mich darum kümmern.
• ich habe keine angst vor Altersarmut: in meiner Familie gibt es bei den vererbenden mehr Immobilien als es potentielle Erben. D.h. Jeder wird im Alter ein Dach über Kopf haben, und das in einer Ferienregion am der Ostsee. Alles kein Luxus oder Reichtum, aber auch nicht obdachlos.

Natürlich wäre es clever gewesen vor ein paar Jahren was zu kaufen. Das wäre jetzt abbezahlt und deutlich mehr Wert. Aber Investitionen in andere assets wären noch besser gewesen, dann könnte man jetzt die halbe Straße kaufen. Hätte hätte…

Die Frage ob man eine selbstgenutzte Immobilie kauft hängt von den individuellen Präferenzen und der Situation ab und hat auch einen Konsum-Aspekt. Bei Kauf für Vermietung habe ich zur Zeit deutliche Zweifel, ob sich das lohnt. Wenn, dann nur wenn man ein gutes Objekt hat und viel selber macht. Aber das ist dann ja eher ein nebengewerbe als eine Investition.

P.S. wenn dann wäre ich auch lieber Eigentümer und nicht nur Besitzer

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich bilde mir gar nix ein. Ich besitze lieber.
Und das Märchen mit dem Verschulden kann ich auch nicht mehr hören. Keine Bank gibt Kredite an Menschen die überhaupt kein Geld oder Sicherheiten haben. Das war einmal und die Banken sind richtig auf die Klappe gefallen dadurch. Die meisten die sich ein Haus kaufen haben das Geld auch bar auf dem Konto aber sie nehmen sich das Geld lieber bei der Bank auf um mit ihrem Geld weiter zu arbeiten. Im Jahr 2017- 2021 gab es keine einzige privatinsolvenz in Deutschland aufgrund Verschuldung durch eine Immobilie. Nicht eine laut Statistik. Es gab aber etliche privatinsolvenzen aufgrund von Spekulationen auf dem Aktienmarkt.

Ich weiß nur das Immobilienbesitzer privilegiert sind. Und die Mieter sollten mal alle froh sein das es Menschen gibt die ihnen eine Immobilie vermieten ansonsten würden alle auf der Straße schlafen.

Ich kann nur sagen das jemand der abhängig ist von einem Vermieter das er abends ein warmes Dach über dem Kopf hat nicht mit irgendwelchen Depots rumprahlen sollte. Und wen mir das einer erzählet lache ich den aus. Und wenn er mir sein Depot zeigt und da sollte doch was drauf sein lache ich noch mehr wenn ich dann sehe wie er abends leise in einen Betonbunker aufgeteilt auf 6 oder 10 Parzellen mit hellhörigen Wänden verschwindet. Trauriger geht es nicht mehr. Sorry liebe mieter, anstatt zu meckern das die Immobilien zu teuer sind sollte man mal die Ärmel hochkrempeln und mehr Geld verdienen und dann klappt es auch mit der eigenen Immobilie.

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Ich verstehe die ganze Diskussion hier nicht. Im Endeffekt ist es doch ganz einfach.
Die die wirklich Geld haben die haben auch selbstverständlich eine Immobilie weil es ja auch ein sehr hohe Lebensqualität und Luxus bedeutet.

Und dann gibt es die Mieter die einfach nicht genügend Geld haben um sich ein Haus zu leisten und wenn ich hier Lese das einige Mieter hier von irgendwelchen Imaginären Depots mit Millionen :-) reden kann ich nur schmunzeln. Ich verstehe einfach nicht das die Leute die hier meinen das Immobilien zu teuer sind nicht einfach zugeben das es für sie finanziell einfach nicht reicht. Es reicht einfach nicht.

Und hört bitte hier auf Märchen von Depots und den andern Quatsch zu erzählen.
Ich glaube eher jemanden mit einer Immobilie das der noch Geld auf dem Depot hat als nem Mieter.

Und ich glaube Du bildest Dir zu viel auf Deine Immobilie ein.
Richtig ist, dass Leute mit hohem Einkommen öfters Immobilienbesitzer sind, gerade weil es auch eine Konsumentscheidung ist.

Daraus abzuleiten, dass jeder der sich zu jetzigen Marktkonditionen keine Immobilie kauft schlicht zu arm dafür ist, ist aber ziemlich vermessen.

Genauso wenig wie jemand ein toller Hecht ist nur weil er sich bis über beide Ohren verschuldet hat und bei der nächsten Zinserhöhung zusammenbricht.

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Aalen, ca. 70 t EW

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Schaut ihr auch regelmäßig die Preisentwicklung beim Atlas von Immoscout?
In unserer Stadt 70t (EW B-W) gab es das erste negative Quartal bei den Kaufpreisen von Häusern und Wohnungen.
Ich denke wir haben die Spitze erreicht, die anziehende Inflation und die steigenden Zinsen werden ihr übriges geben...

Ist bei uns (100k Einwohner, Bawü) genauso. Zudem hat sich seit einem halbes Jahr kein einziges(!) Objekt über 750k (Wohnung) oder 1Mio (Haus) verkauft.

Wo genau wenn ich fragen darf ?

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Also dieser eine Immo Besitzer treibt mich hier echt noch in Wahnsinn, schönrechnen next Level.

Ich wohne zur Miete und zahl genug in mein Depot ein das ich mir ganz entspannt eine Wohnung/Haus leisten könnte.
Nur die Rendite ist eben übersichtlich, daher mache ich es nicht.

antworten

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst. Die Bank nicht. Und ich muss die Bank auch nicht fragen ob ich im Haus was verändere. Der Bank gehört das Geld was sie mir bereitgestellt hat und nicht das Haus.

MWiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

"tief traurig" und "nicht lebenswert"??

Meine Güte...

Ist zwar Krass, aber ich kann es irgendwie nachvollziehen. Mir ist schon (m)ein Firmenwagen irgendwie unsympathisch. Ich benutze lieber das, was mir gehört. Dann muss ich mich vor niemanden rechtfertigen. Man fühlt sich unabhängiger.

Dabei gehört ja die fremdfinanzierte Immobilie (Haus oder Wohnung) die meiste Zeit der Bank...

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WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst.

Wirklich "jederzeit"?

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WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst. Die Bank nicht. Und ich muss die Bank auch nicht fragen ob ich im Haus was verändere. Der Bank gehört das Geld was sie mir bereitgestellt hat und nicht das Haus.

Aua. Empfehle dir dringend mal einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Das mit dem Vermieter ist natürlich auch völliger Bulllshit, du wirfst in DE niemanden so einfach aus seiner Wohnung, das gilt ganz besonders dann wenn bspw. Kinder im Spiel sind.

antworten

Mit jederzeit meine ich dir die Kündigung schicken.

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst.

Wirklich "jederzeit"?

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Das verstehe ich nicht. Das Depot ist doch explizit dafür eröffnet worden, um die gestiegene Miete vs Annuität zum Zeitpunkt X zu kompensieren. Du hast SCHULDEN, solange Deine letzte Miete vor Deinem Ableben mit 90 Jahren nicht gegenfinanziert ist. Wenn Du das aus dem zukünftigen laufenden Einkommen machst, dann kann der Immobilienbesitzer von seinem zukünftigen laufenden Einkommen diesen Betrag auch zusätzlich ansparen und weiteres Vermögen aufbauen. Beides verringert das frei verfügbare Einkommen. Alternativ hätte der Immobilienbesitzer mehr frei verfügbares Einkommen. Jeden EUR, den Du aus dem "Mietdepot" NICHT entnimmst, musst Du ja dann an anderer Stelle aufbringen. Wenn Dein Lebensstandard bzw. Dein weiterer Vermögensaufbau auf dem Niveau des Immobilienbesitzers bleiben soll, dann brauchst Du dazu dann spätestens zu diesem Zeitpunkt einen Kredit, den Du ohne Lebensqulitätsverlust nicht bedienen darfst, denn dafür brauchst Du einen Kredit, den Du ebenfalls ohne Einschränkung nicht bedienen darfst und dann bekommst Du keinen mehr....

Wenn die Ausgangssituation unterstellt, das ich mit meinem Depot lediglich die zukünftigen Mieten ersparen kann und die Summe dieses Depots = Der Summe des Darlehens + Zinsen ist, kann natürlich am Ende nur herauskommen, das eine Immobilie sich in jedem Fall lohnt, da ich das Depot ja per Definition aufbrauchen muss und ich mit dem Haus nicht mehr bezahlen kann.

Ob das eine sinnvolle Annahme ist, kann jeder für sich entscheiden. Meiner Ansicht nach spiegelt das die Realität nicht wider.

antworten

Ich finde die Versteifung auf Prozentwerte und Modellrechnungen ehrlich gesagt etwas putzig. Niemand von uns weiß, was in 20 oder 30 Jahren der Fall sein wird. Wie hoch die Mieten ausfallen werden, wie hoch der Immobilienwert sein wird usw. Das sind allesamt (also auf beiden Seiten) reine Annahmen (positiv formuliert) oder Wunschdenken (negativ formuliert).

Können wir uns darauf einigen, dass Niemand von uns auf den Prozent ausrechnen kann wie die Rendite jedweder Art in 20 oder 30 Jahren aussehen wird? Danke!

Ich würde nicht einmal eine Wette abschließen wollen, ob ich (heute Mitte 30) noch in der BRD alt werde oder nicht vielleicht doch eher als Bürger im Bundesland Deutschland der Nation EU.

Nachdem wir uns darauf geeinigt haben, möchte ich andere Faktoren in den Vordergrund rücken. Faktoren, welche weit besser planbar und grundsätzlicher sind. Und da gilt für mich und auch nach allen Beobachtungen in meinem Umfeld:

• Besitzen ist langfristig nahezu immer besser als Mieten. Wer plant, über Jahrzehnte an einem Ort mit derselben Familie zu wohnen, der ist mit Eigentum besser dran. Wer alleinstehend ist und flexibel sein möchte vermutlich zur Miete.

• Familien brauchen Platz. Und die 5-Zimmer-Wohnung mit Garten gibt es nur selten zur Miete. Verglichen mit den meisten Mietwohnungen ist sogar das 08/15 Reihenmittelhaus mit Mini-Garten eine Luxussituation. Ergo auch hier: Familie -> Eigenheim. Alleinstehend -> Miete.

• Faktor Planbarkeit: Hier ist der Eigentümer klar im Vorteil. Er hat genau eine Verpflichtung: die Raten der Bank zu bedienen und die sind für 10, 15 oder noch mehr Jahre festgeschrieben. Das war´s. Wie er das anstellt ist ihm überlassen. In der Zeit kann der Eigentümer machen, was er möchte. Der Mieter weiß hingegen nichts davon. Ihm kann gekündigt werden, ihm kann die Miete erhöht werden und verändern darf er gleich drei Mal nichts.

Somit lässt sich die Frage Eigentum oder Miete für mich viel besser an der Lebenssituation festmachen als Finanzen. Ein maximal komprimiertes Ergebnis könnte wie folgt aussehen:

• Planungssicherheit und Familie -> Eigenheim.
• Flexibilität und Alleinstehend -> Miete.

Die finanziellen Vorteile ergeben sich dann beinahe schon vom selbst, abhängig vom jeweiligen Lebensstil.

antworten

Er hat doch recht, gerade in der jetzigen Zeit von Corona möchte ich nicht mit meinen Kindern und meinem Mann in einer Mietwohnung sitzen. Vorallem nicht im Sommer. Lass es doch schlimmer kommen das man bald gar nicht mehr raus darf. Ich bin glücklich das mein Mann nicht so ein Geizhals ist der nur auf renditen und Horten vom Geld schaut. Wir leben unser Leben und den einzigen Kredit den wir haben ist unser Haus. Alles andere wie Urlaub, Auto, Möbel wird erspart und bar bezahlt. Und das Haus ist eh in 20 Jahren getilgt. Und uns reicht auch dafür ein Haushaltseinkommens von 6000€.
Ich kann nur jedem der es sich auch leisten kann ein Haus zu kaufen es zu tun, da ein Haus eh nie billig war in den letzten 100 Jahren. Ein Haus zu kaufen ist zu jederzeit teuer den wir reden nicht von 80 tsd Euro. Aber ein Haus ist zumindest für eine Familie ein Segen und auch ein Stück Heimat. Und Menschen die Rendite über Lebensqualität stellen rate ich mal sich zu fragen was im Leben wirklich wichtig ist. Renditen sind es nicht !

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Also dieser eine Immo Besitzer treibt mich hier echt noch in Wahnsinn, schönrechnen next Level.

Ich wohne zur Miete und zahl genug in mein Depot ein das ich mir ganz entspannt eine Wohnung/Haus leisten könnte.
Nur die Rendite ist eben übersichtlich, daher mache ich es nicht.

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WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst.

Wirklich "jederzeit"?

Zumindet zu einer Zeit, die Dir womöglich unpassend ist.

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WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst.

Wirklich "jederzeit"?

Nicht sofort, aber mit ein paar Monaten Vorlaufzeit jederzeit, wenn Eigenbedarf ansteht. Das gilt natürlich eher für private Vermieter. Dafür ist bei gewerblichen meist die Miete höher.

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Was passiert eigentlich, wenn die Rate länger nicht bedient werden kann?

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst. Die Bank nicht. Und ich muss die Bank auch nicht fragen ob ich im Haus was verändere. Der Bank gehört das Geld was sie mir bereitgestellt hat und nicht das Haus.

antworten

Wegen Eigenbedarf, ja.
Sonst gestaltet es sich halt etwas schwieriger, dennoch möglich.

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst.

Wirklich "jederzeit"?

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Das hängt wiederum davon ab, wofür er seinen Liquiditätsvorteil verwendet. Verprasst er das Geld, wird er am Ende sicher verlieren. Legt er das Geld hingegen an, verbessert er seine Position. Er kann somit zumindest hinauszögern, dass der Immobilienbesitzer ihn einholt. In günstigen Konstellationen baut er seinen Vorsprung sogar noch aus.

Weiterhin stellt sich die Frage, wie schnell sich das Delta aus Rate und Miete abbaut. Spätestens mit Ende der Tilgung ist der Immobesitzer hier im Vorteil.

In diesem Zeitpunkt ist der Marathon zunächst gelaufen. Der Mieter konnte die ersparten Nebenkosten und die jährliche Differenz aus Rate und Miete investieren. Der Immobilienbesitzer hat jetzt ein abbezahltes Eigenheim und kann umsonst wohnen. Ist das Portfolio des Mieters nun mehr wert, hat er den Marathon gewonnen. Schließlich könnte er das Portfolio verkaufen, von dem Geld eine vergleichbare Immobilie kaufen, ebenfalls umsonst wohnen und hätte noch etwas übrig. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie mehr wert ist. Hier reicht das Portfolio nicht für den Erwerb der Immobilie und der Mieter muss draufzahlen.

Dieser Kommentar beschreibt meine These sehr gut und mit anderen Worten. Insbesondere den letzten Satz sehe ich noch etwas anders: Ja, wenn das Depot mehr Wert ist, als der Immowert, dann könnte der Mieter nun eine vergleichbare Immo Kaufen. Er muss aber nun auch die Kaufnebenkosten vom Depot bezahlen könnnen. Hier könnte man den Vergleich abschliessen. Meine Kalkulation endet hier daher nicht, da ich davon ausgegangen bin, das der Mieter von seinem Konzept nicht abweicht. Wir sind hier bei 30-35 Jahren nach Kauf. Es folgen somit noch 25-30 Jahre Lebenszeit. In genau dieser Zeit wird die Immo zum Renditebringer, da die dann noch fälligen Mietkosten den Immowert und die bisherigen Aufwendungen des Immobesitzers nochmals übersteigen werden. Dann hat am Ende der Immobesitzer gewonnen und die Immo hat er on Top. Der Ganze Vergleich beruht auf Gesamtkosten des Immokaufs (inkl. Nebenkosten / Annuität vs. Lebenslang eingesparte Miete).

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WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

SnisniBrisni schrieb am 08.01.2022:

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang. Die kaufen nicht heute zu 40-facher Jahresmiete. Die haben durch die Wert- oder Mietsteigerung schon fett Gewinn mitgenommen über 30 Jahre, denen ist ein guter Mieter vll. wichtiger als 8% Rendite um mit Aktien konkurrieren zu können. Deswegen wird hier halt davon ausgegangen, dass man zu heutigen Preise in den nächsten 10 Jahren mit dem Depot besser fährt, auf 30 Jahre gibts nur die Glaskugel.

Abgesehen davon bin ich auch der Meinung, dass es für mich monetär besser ist, zu mieten. Denn wenn man die Kaltmiete+Rest ins Depot mit Kreditrate vergleicht, kommt durch Zinseszins nach 30 Jahren deutlich mehr ins Depot, als das Haus an Wertsteigerung erhält. Ich habe momentan eine Wohnung mit 950 Kaltmiete im Blick, ohne Nebenkosten und Strom/Gas/Wasser. Die kostet als Neubau bestimmt 600k, 650k (mehr?) Gesamtkosten mit Kredit ganz grob. Sind auf 30 Jahre gerechnet 1800 monatlicher Kredit, zuzüglich Hausgeld. Die restlichen Nebenkosten sind die selben. Ist zwar glücklich dass die Wohnung zur Miete so günstig ist als Neubau, aber auf 30 Jahre gesehen ist das hier für mich ein No-Brainer, das zu mieten. Natürlich alles persönliche Ansicht.

Dieses Beispiel ist aber nicht der Markt. Hier ist bei 600K ein Multiple von über 52 angesetzt. Entweder überschätzt Du den Wert der Immobilie oder Dein Vermieter hat irgendwas geraucht. Oder Du ziehst in 1 Jahr wieder aus, weil Dein Vermieter Pleite ist und der neue Eigentümer Dir eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Ausserdem musst Du nicht die Wertsteigerung der Immo ansetzten sondern die Mehrbelastung der zukünftigen steigenden Mietschulden, die Du noch hast. Mit Kaltmiete und Rest ins Depot ist schneller Schluss, als Du glaubst. (Unter normalen marktüblichen Umständen)

Bei einem Multiple von 52 wird das Finanzamt bei Deinem Vermieter die Gewinnerzielungsabsichabsicht in Frage stellen und spätestens danach wirst Du mehrere deutliche Mieterhöhungen bekommen. (Stelle Dich schon jetzt darauf ein, dass diese Miete niemals langfristig auf diesem Niveau bleiben kann.

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Ein Vermieter kann nicht jederderzeit den Mieter rauswerfen, nicht mal wenn er die Miete nicht mehr bezahlt. Da gibt es strenge Regeln und teils auch noch lange Fristen, bis der Mieter dann auch tatsächlich raus muss. Ich bin selbst Vermieter.

Im Gegenteil, wehe als Eigentümer bezahlt man mal eine Rate nicht, kann eine Bank relativ schnell in die Zwangsvollstreckung gehen. Vorallem günstige Online Banken fackeln da nicht lange. Wenn mal der Markt stagniert oder gar fällt, kann das ganz übel sein, weil dann bei solchen Versteigerungen teilweise Objekte für 30-50% unter Wert verkauft werden. In ganz krassen Fällen, wenn beim Ersttermin das Objekt nicht weg geht, sogar für noch weniger. Ich kenne das, weil ich den 00er Jahren einige Objekte per Zwangsversteigerung erworben habe. Teils zu 50% des Preises was man in den 90ern dafür bezahlt hat. Soviel zu "Immobilien steigen immer oder halten ihren Wert". Das waren absolut keine Einzelfälle. Klar zurzeit gehen bei Zwangsversteigerungen Objekte zu Höchstpreisen weg, häufig deutlich über Schätzwert. Muss aber nicht immer so bleiben.

Unter der Bedingung, dass der Markt immer steigt oder zumindest nie fällt, klar ist der Kauf in den meisten Fällen sinnvoll. Aber das ist nicht garantiert.

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Welche Absicherung fährst Du da? Puts und stop loss?

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Also dieser eine Immo Besitzer treibt mich hier echt noch in Wahnsinn, schönrechnen next Level.

Ich wohne zur Miete und zahl genug in mein Depot ein das ich mir ganz entspannt eine Wohnung/Haus leisten könnte.
Nur die Rendite ist eben übersichtlich, daher mache ich es nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst.

Wirklich "jederzeit"?

Rein gesetzlich vielleicht nicht, aber wenn er will dann ekelt er dich raus indem halt Reparaturen so lange rausgezögert werden, die Heizkosten so hoch sind und so viele "Kontrollbesuche" kommen, wie es gerade noch legal ist.

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Bin gerade an so ner Säule in Heidelberg vorbeigefahren. In Heidelberg wurden 2020 128 EFH verkauft, bei den Wohnungen war ich mir nicht sicher, die Ampel wurde dann grün.

Aalen kann ich von der Attraktivität nicht einschätzen. Kann ich mir aber schwer vorstellen, dass da gar nichts geht... Bei uns läuft der Immo-Markt immer noch 1a.

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Keiner weiß was in Zukunft die bessere Entscheidung sein wird und hier wird ewig auf der Vergangenheit herumgeritten. Vielleicht einigen wir uns, dass es in weiten Teilen einfach eine persönliche Lifestyle Entscheidung ist.

In der Vergangenheit war wissenschaftlich betrachtet Mieten (bei gleichzeitigem Invest in globale Aktien) in den allermeisten Fällen Zeiträumen lukrativer (s. Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer). Natürlich gilt das nicht unbedingt für alle Lagen aber im Durchschnitt und anders kann man sowas nicht sauber berechnen. Dann sind wir nämlich wieder bei nicht repräsentativen Einzelfällen.

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Da du dein Haus der bank verpfändest gehört der bank auch dein Haus ;-) Same Zeug. Kannst du nicht zahlen, bist du raus!
Genau das gleiche wie bei Mieter

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst. Die Bank nicht. Und ich muss die Bank auch nicht fragen ob ich im Haus was verändere. Der Bank gehört das Geld was sie mir bereitgestellt hat und nicht das Haus.

MWiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

"tief traurig" und "nicht lebenswert"??

Meine Güte...

Ist zwar Krass, aber ich kann es irgendwie nachvollziehen. Mir ist schon (m)ein Firmenwagen irgendwie unsympathisch. Ich benutze lieber das, was mir gehört. Dann muss ich mich vor niemanden rechtfertigen. Man fühlt sich unabhängiger.

Dabei gehört ja die fremdfinanzierte Immobilie (Haus oder Wohnung) die meiste Zeit der Bank...

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Ist halt falsch. Besitz und Eigentum nach Grundbuch liegen beim Eigentümer. Da helfen auch ;-) nichts. Die Bank wird nicht sofort in die Grundschuld reinvollstrecken, sondern man wird sich zunächst mit dem Kreditnehmer über Lösungsmöglichkeiten unterhalten. Schließlich kostet auch eine Zwangsvollstreckung Geld, Aufwand und das Risiko auf Kosten sitzenzubleiben.

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Da du dein Haus der bank verpfändest gehört der bank auch dein Haus ;-) Same Zeug. Kannst du nicht zahlen, bist du raus!
Genau das gleiche wie bei Mieter

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Der Bank gehört gar nix. Wie kommst du denn darauf ?

Der Vermieter kann dich jederzeit rausschmeißen auch wenn du deine Miete pünktlich zahlst. Die Bank nicht. Und ich muss die Bank auch nicht fragen ob ich im Haus was verändere. Der Bank gehört das Geld was sie mir bereitgestellt hat und nicht das Haus.

MWiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

Wenn wir kein Haus hätten wären wir tief traurig. Da es auch mit Corona noch über Jahre so weiter geht wäre es für uns nicht lebenswert ohne Haus und Garten.

"tief traurig" und "nicht lebenswert"??

Meine Güte...

Ist zwar Krass, aber ich kann es irgendwie nachvollziehen. Mir ist schon (m)ein Firmenwagen irgendwie unsympathisch. Ich benutze lieber das, was mir gehört. Dann muss ich mich vor niemanden rechtfertigen. Man fühlt sich unabhängiger.

Dabei gehört ja die fremdfinanzierte Immobilie (Haus oder Wohnung) die meiste Zeit der Bank...

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).

Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.

Das hängt wiederum davon ab, wofür er seinen Liquiditätsvorteil verwendet. Verprasst er das Geld, wird er am Ende sicher verlieren. Legt er das Geld hingegen an, verbessert er seine Position. Er kann somit zumindest hinauszögern, dass der Immobilienbesitzer ihn einholt. In günstigen Konstellationen baut er seinen Vorsprung sogar noch aus.

Weiterhin stellt sich die Frage, wie schnell sich das Delta aus Rate und Miete abbaut. Spätestens mit Ende der Tilgung ist der Immobesitzer hier im Vorteil.

In diesem Zeitpunkt ist der Marathon zunächst gelaufen. Der Mieter konnte die ersparten Nebenkosten und die jährliche Differenz aus Rate und Miete investieren. Der Immobilienbesitzer hat jetzt ein abbezahltes Eigenheim und kann umsonst wohnen. Ist das Portfolio des Mieters nun mehr wert, hat er den Marathon gewonnen. Schließlich könnte er das Portfolio verkaufen, von dem Geld eine vergleichbare Immobilie kaufen, ebenfalls umsonst wohnen und hätte noch etwas übrig. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie mehr wert ist. Hier reicht das Portfolio nicht für den Erwerb der Immobilie und der Mieter muss draufzahlen.

Dieser Kommentar beschreibt meine These sehr gut und mit anderen Worten. Insbesondere den letzten Satz sehe ich noch etwas anders: Ja, wenn das Depot mehr Wert ist, als der Immowert, dann könnte der Mieter nun eine vergleichbare Immo Kaufen. Er muss aber nun auch die Kaufnebenkosten vom Depot bezahlen könnnen. Hier könnte man den Vergleich abschliessen. Meine Kalkulation endet hier daher nicht, da ich davon ausgegangen bin, das der Mieter von seinem Konzept nicht abweicht. Wir sind hier bei 30-35 Jahren nach Kauf. Es folgen somit noch 25-30 Jahre Lebenszeit. In genau dieser Zeit wird die Immo zum Renditebringer, da die dann noch fälligen Mietkosten den Immowert und die bisherigen Aufwendungen des Immobesitzers nochmals übersteigen werden. Dann hat am Ende der Immobesitzer gewonnen und die Immo hat er on Top. Der Ganze Vergleich beruht auf Gesamtkosten des Immokaufs (inkl. Nebenkosten / Annuität vs. Lebenslang eingesparte Miete).

Welche "Kalkulation" denn? Du - ebenso wie der Vorposter - hast eine blumige Szenariobeschreibung ohne eine einzige harte Zahl. Lernt man das heute so im Wiwi-Studium?

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ist halt falsch. Besitz und Eigentum nach Grundbuch liegen beim Eigentümer. Da helfen auch ;-) nichts. Die Bank wird nicht sofort in die Grundschuld reinvollstrecken, sondern man wird sich zunächst mit dem Kreditnehmer über Lösungsmöglichkeiten unterhalten. Schließlich kostet auch eine Zwangsvollstreckung Geld, Aufwand und das Risiko auf Kosten sitzenzubleiben.

Da du dein Haus der bank verpfändest gehört der bank auch dein Haus ;-) Same Zeug. Kannst du nicht zahlen, bist du raus!
Genau das gleiche wie bei Mieter

Deshalb lässt sich die Bank ja auch ein explizites Grundpfandrecht eintragen ;)

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

SnisniBrisni schrieb am 08.01.2022:

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang. Die kaufen nicht heute zu 40-facher Jahresmiete. Die haben durch die Wert- oder Mietsteigerung schon fett Gewinn mitgenommen über 30 Jahre, denen ist ein guter Mieter vll. wichtiger als 8% Rendite um mit Aktien konkurrieren zu können. Deswegen wird hier halt davon ausgegangen, dass man zu heutigen Preise in den nächsten 10 Jahren mit dem Depot besser fährt, auf 30 Jahre gibts nur die Glaskugel.

Abgesehen davon bin ich auch der Meinung, dass es für mich monetär besser ist, zu mieten. Denn wenn man die Kaltmiete+Rest ins Depot mit Kreditrate vergleicht, kommt durch Zinseszins nach 30 Jahren deutlich mehr ins Depot, als das Haus an Wertsteigerung erhält. Ich habe momentan eine Wohnung mit 950 Kaltmiete im Blick, ohne Nebenkosten und Strom/Gas/Wasser. Die kostet als Neubau bestimmt 600k, 650k (mehr?) Gesamtkosten mit Kredit ganz grob. Sind auf 30 Jahre gerechnet 1800 monatlicher Kredit, zuzüglich Hausgeld. Die restlichen Nebenkosten sind die selben. Ist zwar glücklich dass die Wohnung zur Miete so günstig ist als Neubau, aber auf 30 Jahre gesehen ist das hier für mich ein No-Brainer, das zu mieten. Natürlich alles persönliche Ansicht.

Dieses Beispiel ist aber nicht der Markt. Hier ist bei 600K ein Multiple von über 52 angesetzt. Entweder überschätzt Du den Wert der Immobilie oder Dein Vermieter hat irgendwas geraucht. Oder Du ziehst in 1 Jahr wieder aus, weil Dein Vermieter Pleite ist und der neue Eigentümer Dir eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Ausserdem musst Du nicht die Wertsteigerung der Immo ansetzten sondern die Mehrbelastung der zukünftigen steigenden Mietschulden, die Du noch hast. Mit Kaltmiete und Rest ins Depot ist schneller Schluss, als Du glaubst. (Unter normalen marktüblichen Umständen)

Bei einem Multiple von 52 wird das Finanzamt bei Deinem Vermieter die Gewinnerzielungsabsichabsicht in Frage stellen und spätestens danach wirst Du mehrere deutliche Mieterhöhungen bekommen. (Stelle Dich schon jetzt darauf ein, dass diese Miete niemals langfristig auf diesem Niveau bleiben kann.

Was genau will das Finanzamt denn unterstellen wenn die Miete marktüblich ist? Mietpreisbremse und Mietspiegel tun ihr Übriges.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.01.2022:

SnisniBrisni schrieb am 08.01.2022:

Die meisten Vermieter haben halt geerbt oder sind alt oder haben die Immobilien sehr lang. Die kaufen nicht heute zu 40-facher Jahresmiete. Die haben durch die Wert- oder Mietsteigerung schon fett Gewinn mitgenommen über 30 Jahre, denen ist ein guter Mieter vll. wichtiger als 8% Rendite um mit Aktien konkurrieren zu können. Deswegen wird hier halt davon ausgegangen, dass man zu heutigen Preise in den nächsten 10 Jahren mit dem Depot besser fährt, auf 30 Jahre gibts nur die Glaskugel.

Abgesehen davon bin ich auch der Meinung, dass es für mich monetär besser ist, zu mieten. Denn wenn man die Kaltmiete+Rest ins Depot mit Kreditrate vergleicht, kommt durch Zinseszins nach 30 Jahren deutlich mehr ins Depot, als das Haus an Wertsteigerung erhält. Ich habe momentan eine Wohnung mit 950 Kaltmiete im Blick, ohne Nebenkosten und Strom/Gas/Wasser. Die kostet als Neubau bestimmt 600k, 650k (mehr?) Gesamtkosten mit Kredit ganz grob. Sind auf 30 Jahre gerechnet 1800 monatlicher Kredit, zuzüglich Hausgeld. Die restlichen Nebenkosten sind die selben. Ist zwar glücklich dass die Wohnung zur Miete so günstig ist als Neubau, aber auf 30 Jahre gesehen ist das hier für mich ein No-Brainer, das zu mieten. Natürlich alles persönliche Ansicht.

Dieses Beispiel ist aber nicht der Markt. Hier ist bei 600K ein Multiple von über 52 angesetzt. Entweder überschätzt Du den Wert der Immobilie oder Dein Vermieter hat irgendwas geraucht. Oder Du ziehst in 1 Jahr wieder aus, weil Dein Vermieter Pleite ist und der neue Eigentümer Dir eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Ausserdem musst Du nicht die Wertsteigerung der Immo ansetzten sondern die Mehrbelastung der zukünftigen steigenden Mietschulden, die Du noch hast. Mit Kaltmiete und Rest ins Depot ist schneller Schluss, als Du glaubst. (Unter normalen marktüblichen Umständen)

Bei einem Multiple von 52 wird das Finanzamt bei Deinem Vermieter die Gewinnerzielungsabsichabsicht in Frage stellen und spätestens danach wirst Du mehrere deutliche Mieterhöhungen bekommen. (Stelle Dich schon jetzt darauf ein, dass diese Miete niemals langfristig auf diesem Niveau bleiben kann.

Was genau will das Finanzamt denn unterstellen wenn die Miete marktüblich ist? Mietpreisbremse und Mietspiegel tun ihr Übriges.

Wenn mit einer marktüblichen Miete langfristig keine Gewinne zu erzielen sind, dann besteht eben keine Gewinnerzielungsabsicht. De Gewinnerzielungsabsicht muss für Einkünfte aus V+V grundsätzlich gegeben sein. und im Zweifel nachgewiesen werden Das Finanzamt möchte den Mieter auch nicht mit entgangenen Steuergeldern subventionieren. Nur bei Vermietung an Angehörige wird die marktübliche Miete herangezogen. Bei min 67% der ortsüblichen Bruttomiete geht man von per Sonderregelung von einer Gewinnerzielungsabsicht aus.

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Exakt. Wenn die Bank will und man nicht die Raten zahlen kann, ist das Haus schneller weg als man denkt. Und Zwangsversteigerungen sind in dem aktuellsten Markt kein Problem. Da stehen die Leute Schlange.

Was ich immer wieder interesant finde. Das größte Risiko ist doch nicht der Jobverlust, den man als Akademiker irgendwie kompensieren kann, sondern das Scheidungsrisiko, was bei über 50% liegt. Dann ist das ganze Finanzierungskonzept hinfällig, das Haus weg und da ist man als Mieter in der entspannteren Position.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ist halt falsch. Besitz und Eigentum nach Grundbuch liegen beim Eigentümer. Da helfen auch ;-) nichts. Die Bank wird nicht sofort in die Grundschuld reinvollstrecken, sondern man wird sich zunächst mit dem Kreditnehmer über Lösungsmöglichkeiten unterhalten. Schließlich kostet auch eine Zwangsvollstreckung Geld, Aufwand und das Risiko auf Kosten sitzenzubleiben.

Da du dein Haus der bank verpfändest gehört der bank auch dein Haus ;-) Same Zeug. Kannst du nicht zahlen, bist du raus!
Genau das gleiche wie bei Mieter

Deshalb lässt sich die Bank ja auch ein explizites Grundpfandrecht eintragen ;)

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Bei Faktor 40 inkl. Kaufnebenkosten, also 2,5% Mietrendite wird sich bei einer verschuldeten Immobilie (2% AfA und 1% Schuldzinsen) längerfristig kein positives Ergebnis einstellen ...

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Ne ne, so einfach ist das nicht, wie kommst du denn auf sowas?
Man kann innerhalb weniger Jahre nicht beliebig oft erhöhen.
In Verbindung mit dem Mietspiegel sowieso nicht.
Das ist dann ein Problem des Vermieters, wenn er zu teuer kauft.

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Bei einem Multiple von 52 wird das Finanzamt bei Deinem Vermieter die Gewinnerzielungsabsichabsicht in Frage stellen und spätestens danach wirst Du mehrere deutliche Mieterhöhungen bekommen. (Stelle Dich schon jetzt darauf ein, dass diese Miete niemals langfristig auf diesem Niveau bleiben kann.

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Scheidungsrisiko ? Welcher Vollidiot (Entschuldigung) macht denn vor einem Hauskauf keine Gütertrennung und lässt sich die Vorgaben bei Scheidung nicht notariell beglaubigen ? Um Himmels Willen, ich kenne niemanden der das in der heutigen Zeit nicht macht. Sogar wir beraten die Kunden dahingegen.

Habe auch seit bestimmt 8 Jahren kein Scheidungshaus mehr vorgelegt bekommen bei uns im Büro (Immobilienmakler). Diese 50% sind völliger Unfug.
Momentan gibt es kein Risiko bei einem Hauskauf da alles vor dem Hauskauf abgesichert wird. Wir bekommen seit Jahren nur noch Häuser rein, bei denen Kinderlose ältere Eigentümer sich verkleinern wollen oder Auswandern, dann Familien die sich vergrößern bzw. verbessern wollen und welche die komplett wegziehen aus beruflichen Gründen. Alles andere kommt seit Jahren nicht mehr bei uns rein. Arbeite bei von Wülfing Immobilien. Sehr renommiertes Unternehmen.
Bitte nicht auf diesen Unfug hören den manche hier schrieben. Danke.

P.S: Momentan verdienen wir durch Immobilienverkäufe um die 20% weniger als durch Vermittlungscourtage bei Mietwohnungen/Miethäuser. Das zeigt dass immens wenige Immobilien angeboten werden. Der Markt ist fast Tod und wir sehen auch die nächsten 10 Jahre nicht dass die Angebote mehr werden. Eher noch weniger da die Gehälter nun immens steigen werden und keiner mehr verkaufen muss außer die oben erwähnten Möglichkeiten.

Der Mietermarkt boomt und bringt uns derzeit die hohen Gewinne.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Exakt. Wenn die Bank will und man nicht die Raten zahlen kann, ist das Haus schneller weg als man denkt. Und Zwangsversteigerungen sind in dem aktuellsten Markt kein Problem. Da stehen die Leute Schlange.

Was ich immer wieder interesant finde. Das größte Risiko ist doch nicht der Jobverlust, den man als Akademiker irgendwie kompensieren kann, sondern das Scheidungsrisiko, was bei über 50% liegt. Dann ist das ganze Finanzierungskonzept hinfällig, das Haus weg und da ist man als Mieter in der entspannteren Position.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ist halt falsch. Besitz und Eigentum nach Grundbuch liegen beim Eigentümer. Da helfen auch ;-) nichts. Die Bank wird nicht sofort in die Grundschuld reinvollstrecken, sondern man wird sich zunächst mit dem Kreditnehmer über Lösungsmöglichkeiten unterhalten. Schließlich kostet auch eine Zwangsvollstreckung Geld, Aufwand und das Risiko auf Kosten sitzenzubleiben.

Da du dein Haus der bank verpfändest gehört der bank auch dein Haus ;-) Same Zeug. Kannst du nicht zahlen, bist du raus!
Genau das gleiche wie bei Mieter

Deshalb lässt sich die Bank ja auch ein explizites Grundpfandrecht eintragen ;)

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ne ne, so einfach ist das nicht, wie kommst du denn auf sowas?
Man kann innerhalb weniger Jahre nicht beliebig oft erhöhen.
In Verbindung mit dem Mietspiegel sowieso nicht.
Das ist dann ein Problem des Vermieters, wenn er zu teuer kauft.

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Bei einem Multiple von 52 wird das Finanzamt bei Deinem Vermieter die Gewinnerzielungsabsichabsicht in Frage stellen und spätestens danach wirst Du mehrere deutliche Mieterhöhungen bekommen. (Stelle Dich schon jetzt darauf ein, dass diese Miete niemals langfristig auf diesem Niveau bleiben kann.

Dieses Problem wird der Vermieter darin lösen, dass er die max. möglichen Mieterhöhungen durchsetzen wird.

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WiWi Gast schrieb am 15.03.2021:

WiWi Gast schrieb am 14.03.2021:

Lieber Heilbronn als Stuttgart!!!! Dynamisch, jung, alles was man braucht und mit herrlicher Natur am Neckar gelegen.

Bin wahrlich kein großer Freund von Stuttgart, aber Heilbronn? Selbst die hässlichste Stadt im Ruhrpott ist lebenswerter als Heilbronn.

Lieber Tübingen als Heilbronn. Ist schöner und lebenswerter und wirtschaftlich ähnlich dynamisch.

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Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Meine 30-jährige Sollzinsbindung liebt diesen Trick.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bei Faktor 40 inkl. Kaufnebenkosten, also 2,5% Mietrendite wird sich bei einer verschuldeten Immobilie (2% AfA und 1% Schuldzinsen) längerfristig kein positives Ergebnis einstellen ...

Was im übrigen ja auch das Ziel ist ;-) Niemand will auf dem Papier (und nur da ist die AfA relevant) Gewinne erzielen. Schön jedes Jahr ein paar Tausender Buchverlust und Verrechnung mit den sonstigen Einnahmen. Dann nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Das ist das steuerlich attraktive an einem Investment in Immobilien und nicht die Frage, ob ich zwei, drei oder vier Prozent Mietrendite erwirtschafte..

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WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Er hat doch recht, gerade in der jetzigen Zeit von Corona möchte ich nicht mit meinen Kindern und meinem Mann in einer Mietwohnung sitzen. Vorallem nicht im Sommer. Lass es doch schlimmer kommen das man bald gar nicht mehr raus darf. Ich bin glücklich das mein Mann nicht so ein Geizhals ist der nur auf renditen und Horten vom Geld schaut. Wir leben unser Leben und den einzigen Kredit den wir haben ist unser Haus. Alles andere wie Urlaub, Auto, Möbel wird erspart und bar bezahlt. Und das Haus ist eh in 20 Jahren getilgt. Und uns reicht auch dafür ein Haushaltseinkommens von 6000€.
Ich kann nur jedem der es sich auch leisten kann ein Haus zu kaufen es zu tun, da ein Haus eh nie billig war in den letzten 100 Jahren. Ein Haus zu kaufen ist zu jederzeit teuer den wir reden nicht von 80 tsd Euro. Aber ein Haus ist zumindest für eine Familie ein Segen und auch ein Stück Heimat. Und Menschen die Rendite über Lebensqualität stellen rate ich mal sich zu fragen was im Leben wirklich wichtig ist. Renditen sind es nicht !

Also dieser eine Immo Besitzer treibt mich hier echt noch in Wahnsinn, schönrechnen next Level.

Ich wohne zur Miete und zahl genug in mein Depot ein das ich mir ganz entspannt eine Wohnung/Haus leisten könnte.
Nur die Rendite ist eben übersichtlich, daher mache ich es nicht.

Darf ich mir stattdessen auch eine Wohnung kaufen?

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Dann würde es wohl weniger Investitionen in Rendite-Objekte geben. Also würde es weniger Neubau von Mietwohnungen geben. Das könnte die Mietpreise in den Ballungsgebieten stützen bzw. die Angebotsverknappung könnte deutlich höhere Neuvermietungen möglich machen.

Bei Immobilien zur Eigennutzung entscheidet am Ende Angebot und Nachfrage. Bei dem enormen Nachfrageüberhang wird es erst mal kaum irgendwelche Effekte geben, weil nur Interessenten ausscheiden, die einen hohen Finanzierungsanteil haben würden. Es gibt halt immer noch viele andere Interessenten, die wenig bis keine Finanzierung brauchen.

Im März 2020 wurde hier auch schon der Absturz der Immobilienpreise prognostiziert. Passiert ist dann das genaue Gegenteil. Es bleibt spannend. In 2 Jahren werden wir mehr wissen. Wiedervorlage!!!

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

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