WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Da ich arbeiten gehe, gibts leider nur das Kindergeld.
Ansonsten würde ich dir Recht geben....

Nur! das Kindergeld - aha - NUR? Hattest Du auch "Elternzeit"? Das kennen die Rentner und Boomer auch nur vom Hören und Sagen aus der Neuzeit der Gen Y/Z......
Wer zahlt denn den Lehrer für Deine Kinder? Deine Kinder? Nur Du? Oder vielleicht auch die Boomer, die keine Elternzeit genieße konnten??

antworten

Immobilien sind aber kein guter Inflationshedge. Das ist dir bewusst, oder?

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Wir erleben gerade den Einstieg in eine neue Ära der Inflation und hier glauben einige, die Immobilienpreise werden jetzt kräftig sinken. Herrlich!
Wer die Erschwinglichkeit von Immobilien im zurückliegenden Jahrzehnt für den Normalfall hält, kennt die Situation davor nicht. Es ist eben nicht normal, dass sich jeder Akademiker in der Großstadt ein EFH kaufen kann! Und wenn Geld entwertet wird, gewinnen üblicherweise Sachwerte an Wert.

In halbwegs vernünftigen Lagen sind inzwischen Bieterverfahren die Normalität. Auf ein Immobilienangebot kommen dort in aller Regel Dutzende Interessenten, die mehr als den ohnehin hohen Einstiegspreis zahlen können und wollen. Ich vermute stark, dass diejenigen, die jetzt auf sinkende Preise warten, entweder in ein paar Jahren zähneknirschend noch deutlich mehr Geld investieren müssen oder halt leer ausgehen.

antworten

Die Eigentümerquoten aus der Vergangenheit zeigen ganz klar, dass diese geringer war. Also war es eher nicht leichter und glaubt nicht, dass die Leute damals dümmer waren und sich darum keine Immobilie gekauft haben. Ich bin der Boomer Investor und kann es euch sagen, dass es damals definitiv nicht leichter war. In den 90ern war es oft so, dass die Monatsrate bei Kauf oft 2-3 mal so teuer war, wie die Miete für ein vergleichbares Objekt. Oben drauf noch die nicht-umlagefähigen Kosten und Instandhaltung. Erst langsam Ende der 90er und Anfang der 2000er Jahre konnte man in manchen Finanzzeitschriften die Sensation lesen, dass immer häufiger die Monatsrate bei Kauf ähnlich sei, wie die Miete eines vergleichbaren Objektes. Für kleine Wohnungen war die Miete oft gar höher als die Monatsrate, dennoch wollte kaum einer kleine Wohnungen kaufen, daher war das sehr rentabel. Anfang der 90er war das noch nicht so, da war Vermieten immer ein Drauflegen Geschäft, was sich bestenfalls nach 10 oder gar 20 Jahren ganz langsam positiv im Cashflow äußerte. Oft sogar nie.

antworten

Vermutlich bist Du nicht in Steuerklasse 1? Wenn das so ist wirst Du vom Staat auch noch steuerlich subventioniert, indem Du weniger Steuern bezahlen musst!

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Da ich arbeiten gehe, gibts leider nur das Kindergeld.
Ansonsten würde ich dir Recht geben....

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Wenn du mir die Rentner zeigst, welche eine 5-köpfige Familie versorgen, dann werde ich wirklich staunen.

Völlig zurecht! Rente erhöht sich um 6%. Meine Tariferhöhung liegt bei 2%!

6% von wieviel Rente und 2% von wieviel Tariflohn? Rechne jetzt nochmal und Du wirst Staunen.

Eine 5 Köpfige Familie bekommt erhebliche Unterstützung vom Staat. Jetzt wird es albern.

antworten

Selbst Charlie Munger sagt, dass die heutige Generation Z im Vergleich zu den vorherigen Generation in Sachen Vermögensaufbau es schwieriger haben wird.

antworten

Die Boomer hab es einfach auf jeder Ebene in den Sand gesetzt. Eine verweichlichte Nichtkriegsgeneration von Pazifisten und 69er Gedankenkgut will etwas von der harten Welt erzählen. Ich lache mich kaputt.

Früher waren andere Zeiten und haben andere Enscheidungen erfordert. Jetzt ist eine andere Zeit die andere Entscheidungen erfordert. Leichter ist es mit Sicherheit nicht geworden. Ob es schwerer war, kann ich nicht beurteilen. Ein Boomer der nicht mehr in der Lebensphase steckt aber auch nicht unbedingt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Immobilien sind aber kein guter Inflationshedge. Das ist dir bewusst, oder?

Die Daten aus den USA sagen ja anderes aus. Das wurde im Parallelthread sogar als ein Hauptgrund aufgeführt. Trotz stark steigender Zinsen ging es dort mit den Immobilienpreisen über 20% hoch in einem Jahr - vermutlich aufgrund 7-8% Inflation.

antworten

WiWi Gast schrieb am 01.04.2022:

Eine Sache macht mir Sorgen: das Recht auf Eigentum.
Es wird ja immer wieder vom Lastenausgleich gesprochen, was ich bisher für Blödsinn gehalten habe.
Nun wird schamlos über Enteignungen diskutiert. In den Anfängen geht es "nur" um Russen.
Was passiert, wenn immer mehr Wohnraum benötigt wird und ich keine Lust auf aktuelle Mietinteressenten habe (was sehr häufig vorkommt)?
Eines ist klar: so kann es nicht weitergehen!

Das Recht auf Eigentum steht m. E. ganz weit oben. Wird aktuell mit dem Fußen getreten.

antworten

Der Mann ist 98 Jahre alt. Ich habe persönliche Erfahrungen mit Senioren, auch mit Alter 100. Ich würde nicht zu viel auf seine Meinungen geben.

Außerdem hat er nicht von "Vermögen aufbauen" gesprochen, sondern davon, dass es für Hochschulabsolventen jetzt schwieriger sei reich zu werden und reich zu bleiben. Ist immerhin ein Unterschied zwischen reich und Vermögen aufbauen.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Selbst Charlie Munger sagt, dass die heutige Generation Z im Vergleich zu den vorherigen Generation in Sachen Vermögensaufbau es schwieriger haben wird.

antworten

Mittlerweile sind wir bei 2,45 Prozent auf 20 Jahre. Also die 2,5 Prozent werden mit Sicherheit nächste Woche gerissen. Dann kann man den Blick schon Mal auf 3 Prozent richten.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Selbst Charlie Munger sagt, dass die heutige Generation Z im Vergleich zu den vorherigen Generation in Sachen Vermögensaufbau es schwieriger haben wird.

antworten

Ich bin ein großer Fan von den beiden und Aktionär. Aber es ist jetzt nicht so als ob die Beiden nie falsch lagen.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Selbst Charlie Munger sagt, dass die heutige Generation Z im Vergleich zu den vorherigen Generation in Sachen Vermögensaufbau es schwieriger haben wird.

antworten

Vermutlich verdient er auch unter 50k. Sonst würde er eher den Kinderfreibetrag in anstatt Kindergeld rechnen.

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Vermutlich bist Du nicht in Steuerklasse 1? Wenn das so ist wirst Du vom Staat auch noch steuerlich subventioniert, indem Du weniger Steuern bezahlen musst!

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Da ich arbeiten gehe, gibts leider nur das Kindergeld.
Ansonsten würde ich dir Recht geben....

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Wenn du mir die Rentner zeigst, welche eine 5-köpfige Familie versorgen, dann werde ich wirklich staunen.

Völlig zurecht! Rente erhöht sich um 6%. Meine Tariferhöhung liegt bei 2%!

6% von wieviel Rente und 2% von wieviel Tariflohn? Rechne jetzt nochmal und Du wirst Staunen.

Eine 5 Köpfige Familie bekommt erhebliche Unterstützung vom Staat. Jetzt wird es albern.

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Das stimm so nicht. Ich meine was ist denn dann ein guter Inflationshedge? Man könnte natürlich argumentieren, dass Immobilien überbewertet sind und die Inflation bereits eingepreist ist. Aber genauso ist es bei Aktien und Co. der Fall. Also gebe dir recht, dass Immobilien kein perfekter Hedge sind aber da es denn nicht gibt ist wohl nur eine sinvolle Aufteilung in Aktien und Immobilien.

PS: Bin kein Experte. Lasse mich gern belehren, was man bei Inflation am besten tun sollte. Insbesondere, da diese offenbar nicht unbedingt verschwinden wird. Vor allem aufgrund der Zentralbanken Politik.

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Immobilien sind aber kein guter Inflationshedge. Das ist dir bewusst, oder?

Wir erleben gerade den Einstieg in eine neue Ära der Inflation und hier glauben einige, die Immobilienpreise werden jetzt kräftig sinken. Herrlich!
Wer die Erschwinglichkeit von Immobilien im zurückliegenden Jahrzehnt für den Normalfall hält, kennt die Situation davor nicht. Es ist eben nicht normal, dass sich jeder Akademiker in der Großstadt ein EFH kaufen kann! Und wenn Geld entwertet wird, gewinnen üblicherweise Sachwerte an Wert.

In halbwegs vernünftigen Lagen sind inzwischen Bieterverfahren die Normalität. Auf ein Immobilienangebot kommen dort in aller Regel Dutzende Interessenten, die mehr als den ohnehin hohen Einstiegspreis zahlen können und wollen. Ich vermute stark, dass diejenigen, die jetzt auf sinkende Preise warten, entweder in ein paar Jahren zähneknirschend noch deutlich mehr Geld investieren müssen oder halt leer ausgehen.

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Vermutlich fehlt Dir ein Grundkurs in Steuern + Finanzen, sonst würdest Du nicht so etwas schreiben.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Vermutlich verdient er auch unter 50k. Sonst würde er eher den Kinderfreibetrag in anstatt Kindergeld rechnen.

Vermutlich bist Du nicht in Steuerklasse 1? Wenn das so ist wirst Du vom Staat auch noch steuerlich subventioniert, indem Du weniger Steuern bezahlen musst!

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Da ich arbeiten gehe, gibts leider nur das Kindergeld.
Ansonsten würde ich dir Recht geben....

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Wenn du mir die Rentner zeigst, welche eine 5-köpfige Familie versorgen, dann werde ich wirklich staunen.

Völlig zurecht! Rente erhöht sich um 6%. Meine Tariferhöhung liegt bei 2%!

6% von wieviel Rente und 2% von wieviel Tariflohn? Rechne jetzt nochmal und Du wirst Staunen.

Eine 5 Köpfige Familie bekommt erhebliche Unterstützung vom Staat. Jetzt wird es albern.

antworten

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

antworten

Zinsen beeinflussen wesentlich den Wert von Immobilien. Das ist halt Fakt. Steigt die Inflation, steigen die Zinsen - so wie jetzt gerade auch. Gab's sogar erst letztens einen Handelsblatt Artikel zu diesem Irrglaube. Dann sinkt der Wert der Immobilien, was nicht zwingend bedeutet dass es viel günstiger werden muss - da man mehr für Fremdkapital zahlen muss.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Das stimm so nicht. Ich meine was ist denn dann ein guter Inflationshedge? Man könnte natürlich argumentieren, dass Immobilien überbewertet sind und die Inflation bereits eingepreist ist. Aber genauso ist es bei Aktien und Co. der Fall. Also gebe dir recht, dass Immobilien kein perfekter Hedge sind aber da es denn nicht gibt ist wohl nur eine sinvolle Aufteilung in Aktien und Immobilien.

PS: Bin kein Experte. Lasse mich gern belehren, was man bei Inflation am besten tun sollte. Insbesondere, da diese offenbar nicht unbedingt verschwinden wird. Vor allem aufgrund der Zentralbanken Politik.

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Immobilien sind aber kein guter Inflationshedge. Das ist dir bewusst, oder?

Wir erleben gerade den Einstieg in eine neue Ära der Inflation und hier glauben einige, die Immobilienpreise werden jetzt kräftig sinken. Herrlich!
Wer die Erschwinglichkeit von Immobilien im zurückliegenden Jahrzehnt für den Normalfall hält, kennt die Situation davor nicht. Es ist eben nicht normal, dass sich jeder Akademiker in der Großstadt ein EFH kaufen kann! Und wenn Geld entwertet wird, gewinnen üblicherweise Sachwerte an Wert.

In halbwegs vernünftigen Lagen sind inzwischen Bieterverfahren die Normalität. Auf ein Immobilienangebot kommen dort in aller Regel Dutzende Interessenten, die mehr als den ohnehin hohen Einstiegspreis zahlen können und wollen. Ich vermute stark, dass diejenigen, die jetzt auf sinkende Preise warten, entweder in ein paar Jahren zähneknirschend noch deutlich mehr Geld investieren müssen oder halt leer ausgehen.

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Ähm. Artikel 14 GG ist Dir schon geläufig, oder? Die Nutzung von Eigentum ist in Deutschland dem Gemeinwohl verpflichtet. Da Wohnen ein Grundrecht ist, gilt das insbesondere für Immobilienbesitz. Da Mieten für breite Bevölkerungsschichten zur Armutsfalle wird, müsste die Politik da eigentlich noch deutlich mehr tun. Und das sage ich als jemand, der sozioökonomisch zu den Oberen 1% gehört und selbst vermietet!

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Eine Sache macht mir Sorgen: das Recht auf Eigentum.
Es wird ja immer wieder vom Lastenausgleich gesprochen, was ich bisher für Blödsinn gehalten habe.
Nun wird schamlos über Enteignungen diskutiert. In den Anfängen geht es "nur" um Russen.
Was passiert, wenn immer mehr Wohnraum benötigt wird und ich keine Lust auf aktuelle Mietinteressenten habe (was sehr häufig vorkommt)?
Eines ist klar: so kann es nicht weitergehen!

Das Recht auf Eigentum steht m. E. ganz weit oben. Wird aktuell mit dem Fußen getreten.

antworten

Danke, ebenso, ob ich zu den oberen 1 oder vielleicht 2% gehöre weiß ich nicht, jedenfalls vermieten wir ebenfalls und ich bin auch ganz deiner Meinung.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Ähm. Artikel 14 GG ist Dir schon geläufig, oder? Die Nutzung von Eigentum ist in Deutschland dem Gemeinwohl verpflichtet. Da Wohnen ein Grundrecht ist, gilt das insbesondere für Immobilienbesitz. Da Mieten für breite Bevölkerungsschichten zur Armutsfalle wird, müsste die Politik da eigentlich noch deutlich mehr tun. Und das sage ich als jemand, der sozioökonomisch zu den Oberen 1% gehört und selbst vermietet!

Eine Sache macht mir Sorgen: das Recht auf Eigentum.
Es wird ja immer wieder vom Lastenausgleich gesprochen, was ich bisher für Blödsinn gehalten habe.
Nun wird schamlos über Enteignungen diskutiert. In den Anfängen geht es "nur" um Russen.
Was passiert, wenn immer mehr Wohnraum benötigt wird und ich keine Lust auf aktuelle Mietinteressenten habe (was sehr häufig vorkommt)?
Eines ist klar: so kann es nicht weitergehen!

Das Recht auf Eigentum steht m. E. ganz weit oben. Wird aktuell mit dem Fußen getreten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

Bin der Boomer Investor. Im Leben würde ich sowas absolut unter keinen Umständen kaufen. Daran ist absolut null verdient. Generell investierte ich erst ab 6% Bruttomietrendite. Man muss aber auch als Boomer etwas mit der Zeit gehen, daher würde ich zur Not bei 4% noch kaufen in einer sehr guten Lage Hamburgs, demnach würde sich der Kauf eventuell minimalst lohnen, wenn 1000 Euro eine realistische Kaltmiete wäre. Selbst dann wäre das noch lange kein No-Brainer. Bei 2% wie in diesem Fall, rechnet man die Kaufnebenkosten noch dazu, landet man bei 1,x%. Bei einem 50er Jahre Bau muss man künftig mit hohen Instandhaltungskosten rechnen, die durch die Inflation eher noch steigen, dazu gg. noch energetische Auflagen, die richtig teuer werden können.

Was mich verwundert: In den 2000er Jahren, auch von 2010-2015 wollten viele gar nicht in Immobilien investieren, dabei gab es super rentable Objekte, in gut vermietbaren Lagen mit deutlich über 5% Mietrendite. Heute wo die Renditen, wie in obigem Beispiel, so gering sind, wollen die Leute kaufen wie verrückt. Ich verstehe es nicht. Vielleicht steigen die Preise so sehr, weil die Leute aus Panik kaufen, vorallem solche die nicht so viel Ahnung von Immobilieninvestments haben.

antworten

2,09 für 10 Jahre
2,33 für 15 Jahre

Bei nem Kredit von 600.000 (was im Süden von GE mit Eigenkapital von 300.000 realistisch ist für eine Immo) sind wir schon bei 1.165 Euro pro Monat nur an Zinskosten an die Bank. Da ist dann noch kein Euro getilgt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Ähm. Artikel 14 GG ist Dir schon geläufig, oder? Die Nutzung von Eigentum ist in Deutschland dem Gemeinwohl verpflichtet. Da Wohnen ein Grundrecht ist, gilt das insbesondere für Immobilienbesitz. Da Mieten für breite Bevölkerungsschichten zur Armutsfalle wird, müsste die Politik da eigentlich noch deutlich mehr tun. Und das sage ich als jemand, der sozioökonomisch zu den Oberen 1% gehört und selbst vermietet!

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Das Recht auf Eigentum steht m. E. ganz weit oben. Wird aktuell mit dem Fußen getreten.

Der Kollege lebt wohl in einem anderen Deutschland.
Das in Deutschland das Allgemeinwohl über das Individualwohl gestellt wird, ist doch keine Neuerung. Sämtliche Entscheidungen des BVerfG aus den letzten 20 Jahren bestätigen das.

Und wenn ich mir die aktuelle Politik und die Herausforderungen der nächsten 20-30 Jahre angucke, dann wird mittelfristig (schlechter) Vermieter sein eher eine Armutsfalle werden.
Es wurde gerade erst ein Stufenplan bei der Umlage des CO2-Preis beschlossen. Bei alten und energetisch unsanierten Objekten werden die Vermieter bis zu 90% des Preises zahlen müssen. Ansonsten 50/50 und nur bei sehr neuen Immobilien (ab KW 55) muss der Mieter zahlen.

antworten

Die Immobilienpreise sind gerade im Verhältnis zum Einkommen weit teurer als damals. Sorry lies mal einen Immobilienreport.
Haben noch vor 20 Jahren 5 Jahresbrutto für eine mittlere 60qm Wohnung in der Großstadt gereicht, sind es heute rund 11 Jahresbruttogehälter.
Das kannst du sehr gerne auch mal im UBS Report nachlesen.
Die niedrigen Zinsen haben den Immobilienkauf trotz steigender Preise finanzierbar gemacht. Aber das hat natürlicherweise seine Grenzen, sowohl auf der Einkommensseite (niemand zahlt 20 Gehälter für 60qm) als auch auf der Finanzierungsseite (wenn die Refinanzierung teurer wird, reicht das Budget nicht).

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Oh je, ich glaube, Du bist jetzt aber völlig auf dem Holzweg. Was Du jetzt behauptest, ist schlicht falsch. Die Immopreise sind heute im Verhältnis zum Einkommen kaum teurer, als vor 25-30 Jahren, aber die Zinsen sind nach wie vor ERHEBLICH günstiger. Es ist auch jetzt nicht weniger erschwinglich, als es für die Boomer war. Nur, weil vor wenigen Jahren der Markt ein Spottmarkt war, bedeutet dies nicht, das es früher auch so war. Die Preie und das Zinsniveau der vergangenen Jahre war eine historische AUSNAHME. Diese Ausnahme trauert ihr hinterher. Dafür ist es jetzt 3-5 Jahre zu spät.

antworten

Mieten, ist ja nichts für immer.

Kaufen kannst du ein Haus oder eine 5-Zimmer-Wohnung. Dort wohnt man mindestens 25 Jahre von Geburt von Kind 1 bis Kind 2/3 auszieht.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

antworten

Da könnte man auch wieder sagen für 25 Jahre mieten und dann wieder zurück in die Wohnung.

Dieses "für die Kinder" ist eh so ein Irrwitz eine endlose Geschichte die sich von Generation zu Generation fortsetzt.

Wenn man Lust und das Geld hat soll man sich ein Haus kaufen aber doch nicht dafür das die Kinder 5 Jahre im Garten spielen können und danach 10 Jahre genervt sind weil sie von außerhalb in die Stadt pendeln müssen weil dort Schule, Kino, Einkaufen, Freunde vom anderen Ende der Stadt hinfahren ... was habe ich noch heute für einen Hals weil meine Mutter unbedingt an den Stadtrand mit Häuschen musste und ich stand dafür jeden morgen Pünktlich um 06:40 im Halbschlaf and der S-Bahn.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Mieten, ist ja nichts für immer.

Kaufen kannst du ein Haus oder eine 5-Zimmer-Wohnung. Dort wohnt man mindestens 25 Jahre von Geburt von Kind 1 bis Kind 2/3 auszieht.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

antworten

Ich glaube, das Studien wenig Aussagekräftig sind, da hier viele Dinge in Frage gestellt werden können. Hier mal 2 Beispiele, die Deinem Immobilienreport mit der 60qm Bude und
Deiner Aussage Einkommen vs. Immopreisen widersprechen:

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ 2021:
"Wie viel kostet ein Eigenheim im Durchschnitt?
7,4-fache Jahresnettoeinkommen müssen im Durchschnitt für den Immobilienkauf
ausgegeben werden. "

Und hier noch eine Studie aus 2020:
"Die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland hat sich seit 1995 um 41,1 Prozent verbessert. Das zeigt der neue Erschwinglichkeitsindex des Fachportals Kreditvergleich.net. Als Datenbasis diente ein Bericht des Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas, der jährlich Immobilienpreise von 25 ausgewählten Staaten in fünf verschiedenen Kontinenten veröffentlicht. Die Kreditexperten berechnen anhand dessen einmal im Jahr die Erschwinglichkeit von Immobilien.

Demnach bezahlen Deutsche 60 Prozent mehr für Immobilien als noch 1995. Demgegenüber stehen allerdings 125,8 Prozent Anstieg beim Nettoeinkommen. So kommt es, dass Immobilien für Deutsche insgesamt 41,1 Prozent erschwinglicher sind als noch vor 25 Jahren.

Allerdings wird aus dem Index auch deutlich, dass Deutsche sich trotz gestiegenem Einkommen im Jahr 2005 ungefähr so viel Immobilie leisten konnten wie heute. Denn der Index-Wert sinkt seit Jahren.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Ein Wert von über 100 in dem Erschwinglichkeitsindex bedeutet, dass Immobilien erschwinglicher geworden sind, beziehungsweise die nominalen Immobilienpreise weniger als die Nettoeinkommen gestiegen sind. Umgekehrt liegt der Wert unter 100 wenn die nominalen Immobilienpreise stärker als das Nettoeinkommen gestiegen sind. In Deutschland liegt dieser Wert aktuell bei 100,58 Punkten, also etwa dem Stand von vor 15 Jahren."

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Die Immobilienpreise sind gerade im Verhältnis zum Einkommen weit teurer als damals. Sorry lies mal einen Immobilienreport.
Haben noch vor 20 Jahren 5 Jahresbrutto für eine mittlere 60qm Wohnung in der Großstadt gereicht, sind es heute rund 11 Jahresbruttogehälter.
Das kannst du sehr gerne auch mal im UBS Report nachlesen.
Die niedrigen Zinsen haben den Immobilienkauf trotz steigender Preise finanzierbar gemacht. Aber das hat natürlicherweise seine Grenzen, sowohl auf der Einkommensseite (niemand zahlt 20 Gehälter für 60qm) als auch auf der Finanzierungsseite (wenn die Refinanzierung teurer wird, reicht das Budget nicht).

WiWi Gast schrieb am 02.04.2022:

Oh je, ich glaube, Du bist jetzt aber völlig auf dem Holzweg. Was Du jetzt behauptest, ist schlicht falsch. Die Immopreise sind heute im Verhältnis zum Einkommen kaum teurer, als vor 25-30 Jahren, aber die Zinsen sind nach wie vor ERHEBLICH günstiger. Es ist auch jetzt nicht weniger erschwinglich, als es für die Boomer war. Nur, weil vor wenigen Jahren der Markt ein Spottmarkt war, bedeutet dies nicht, das es früher auch so war. Die Preie und das Zinsniveau der vergangenen Jahre war eine historische AUSNAHME. Diese Ausnahme trauert ihr hinterher. Dafür ist es jetzt 3-5 Jahre zu spät.

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Als ich zur Schule ging (90er) wohnten die guten Familien im grünen Vorort mit großen Grundstücken. Wer direkt in der Stadt wohnte, tat dies in einer Etagenwohnung. Das waren die anderen Kinder.

antworten

Mieten kann man ja aufgrund der Preise ja auch nicht in der Stadt. Dann nehme ich lieber ein Haus 10 km von der Innenstadt anstelle eine Mietwohnung 10 km von der Innenstadt.
Dann kannst du auch mit dem Elektroroller in die Stadt wenn du willst.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da könnte man auch wieder sagen für 25 Jahre mieten und dann wieder zurück in die Wohnung.

Dieses "für die Kinder" ist eh so ein Irrwitz eine endlose Geschichte die sich von Generation zu Generation fortsetzt.

Wenn man Lust und das Geld hat soll man sich ein Haus kaufen aber doch nicht dafür das die Kinder 5 Jahre im Garten spielen können und danach 10 Jahre genervt sind weil sie von außerhalb in die Stadt pendeln müssen weil dort Schule, Kino, Einkaufen, Freunde vom anderen Ende der Stadt hinfahren ... was habe ich noch heute für einen Hals weil meine Mutter unbedingt an den Stadtrand mit Häuschen musste und ich stand dafür jeden morgen Pünktlich um 06:40 im Halbschlaf and der S-Bahn.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Mieten, ist ja nichts für immer.

Kaufen kannst du ein Haus oder eine 5-Zimmer-Wohnung. Dort wohnt man mindestens 25 Jahre von Geburt von Kind 1 bis Kind 2/3 auszieht.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

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40 Prozent der Menschen in Deutschland sind nicht mehr in der Lage ihre regelmäßigen Ausgaben laut eigenen Aussagen zu stemmen. Ob das noch Luft für Preissteigerungen im Bereich Wohnen (Miete/Kauf) zulässt?

antworten

Aktuell kriegen reihenweise Hausbauer finanzielle Probleme.
Teilweise sind die Baukosten für das Haus um 100-150k gestiegen, die kurzzeitige Aussetzung der Förderung hat vieles verzögert und den Preisdruck erhöht. Jetzt müsste man mehr Kredit aufnehmen, was aber jetzt doppelt so hohe Zinslast bedeutet. Für viele nicht mehr finanzierbar.

antworten

Die "Studie" und der Erschwinglichkeitsindex beinhalten nichtmal eine Inflationsbereinigung der Löhne.

Nehmen wir doch mal den Realindex bei Immos von der Erschwinglichkeitsstudie, Stand Ende 2008: 92,7. Geht dann leider nur bis Ende 2020, da ist der Stand 139,39. Das ist ein Plus von 50,36% (real!).
Gucken wir uns mal die Reallöhne seit 2008 bei Statista an:
seit Ende 2008 ein Plus von 10,2%.

Real sind die Immobilien also 2008-2020 um 50,36% gestiegen, während die Löhne real gerade mal um 10,2% gewachsen sind.

Solange die Zinsen sinken funktioniert das eine Zeit lang, da die Zinslast geringer wird.
Aber spätestens jetzt wo die Zinsen massiv steigen, führen die Bewertungen ins ökonomische Nirvana.

Nicht umsonst sieht bspw. Empirca hohe Blasengefahr.
Das Rückschlagpotenzial, das im jüngsten Empirica-Index die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 32 Prozent (vor drei Jahren bei 17 Prozent), in den "Top 7" bei 48 Prozent (vor drei Jahren bei 34 Prozent).

Die Wahrscheinlichkeit einer Blase ist laut Empirica umso höher, je eher:

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen (Teilindex Vervielfältiger)
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen (Teilindex Preis-Einkommen)
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (Teilindex Fertigstellungen)
• immer mehr Kredite aufgenommen werden (Teilindex Baukredite)

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Ich glaube, das Studien wenig Aussagekräftig sind, da hier viele Dinge in Frage gestellt werden können. Hier mal 2 Beispiele, die Deinem Immobilienreport mit der 60qm Bude und
Deiner Aussage Einkommen vs. Immopreisen widersprechen:

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ 2021:
"Wie viel kostet ein Eigenheim im Durchschnitt?
7,4-fache Jahresnettoeinkommen müssen im Durchschnitt für den Immobilienkauf
ausgegeben werden. "

Und hier noch eine Studie aus 2020:
"Die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland hat sich seit 1995 um 41,1 Prozent verbessert. Das zeigt der neue Erschwinglichkeitsindex des Fachportals Kreditvergleich.net. Als Datenbasis diente ein Bericht des Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas, der jährlich Immobilienpreise von 25 ausgewählten Staaten in fünf verschiedenen Kontinenten veröffentlicht. Die Kreditexperten berechnen anhand dessen einmal im Jahr die Erschwinglichkeit von Immobilien.

Demnach bezahlen Deutsche 60 Prozent mehr für Immobilien als noch 1995. Demgegenüber stehen allerdings 125,8 Prozent Anstieg beim Nettoeinkommen. So kommt es, dass Immobilien für Deutsche insgesamt 41,1 Prozent erschwinglicher sind als noch vor 25 Jahren.

Allerdings wird aus dem Index auch deutlich, dass Deutsche sich trotz gestiegenem Einkommen im Jahr 2005 ungefähr so viel Immobilie leisten konnten wie heute. Denn der Index-Wert sinkt seit Jahren.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Ein Wert von über 100 in dem Erschwinglichkeitsindex bedeutet, dass Immobilien erschwinglicher geworden sind, beziehungsweise die nominalen Immobilienpreise weniger als die Nettoeinkommen gestiegen sind. Umgekehrt liegt der Wert unter 100 wenn die nominalen Immobilienpreise stärker als das Nettoeinkommen gestiegen sind. In Deutschland liegt dieser Wert aktuell bei 100,58 Punkten, also etwa dem Stand von vor 15 Jahren."

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Könnte bitte mal ein Boomer erklären wie es jetzt "genauso schwer wie vor 20/30 Jahren" sein soll?

600k Kredit bei 2,5% (auf 30 Jahre fest also schon utopisch günstig) ergibt ja schon eine Rate von 2,5k + NK = 3k.

Also 1 Vollzeitgehalt eine realtiven Gutverdieners nur für die Immobilie, wie soll da noch jemand Kinder bekommen etc?

Ganz zu schweigen von den 200k EK die das paar ansparen musste innerhalb von 5 Jahren (25 Abschluss -> 30 Hauskauf).
Ich bin 2017 eingestiegen und heute werden noch die gleichen Einstiegsgehälter bezahlt wie damals....

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

Bin der Boomer Investor. Im Leben würde ich sowas absolut unter keinen Umständen kaufen. Daran ist absolut null verdient. Generell investierte ich erst ab 6% Bruttomietrendite. Man muss aber auch als Boomer etwas mit der Zeit gehen, daher würde ich zur Not bei 4% noch kaufen in einer sehr guten Lage Hamburgs, demnach würde sich der Kauf eventuell minimalst lohnen, wenn 1000 Euro eine realistische Kaltmiete wäre. Selbst dann wäre das noch lange kein No-Brainer. Bei 2% wie in diesem Fall, rechnet man die Kaufnebenkosten noch dazu, landet man bei 1,x%. Bei einem 50er Jahre Bau muss man künftig mit hohen Instandhaltungskosten rechnen, die durch die Inflation eher noch steigen, dazu gg. noch energetische Auflagen, die richtig teuer werden können.

Was mich verwundert: In den 2000er Jahren, auch von 2010-2015 wollten viele gar nicht in Immobilien investieren, dabei gab es super rentable Objekte, in gut vermietbaren Lagen mit deutlich über 5% Mietrendite. Heute wo die Renditen, wie in obigem Beispiel, so gering sind, wollen die Leute kaufen wie verrückt. Ich verstehe es nicht. Vielleicht steigen die Preise so sehr, weil die Leute aus Panik kaufen, vorallem solche die nicht so viel Ahnung von Immobilieninvestments haben.

Mich verwundert es, dass es dich verwundert. Vielleicht bist du einfach schon zu lange dabei und achtest nicht mehr zu sehr auf die Grundlagentheorie. Ich bin erst seit 2–3 Jahren dabei und kenne alles deshalb noch sehr gut. Wenn ich es jetzt erwähne, ärgerst du dich sicher.

Mietrendite ist nur ein relevanter Faktor. Zinsen ist der andere.
Cashflow = Mietrendite – Zinsen – Tilgung – Nicht umlagefähige NK – Steuer
Rendite = Mietrendite (+– Wertzuwachs/–Verlust) – Zinsen – Nicht umlagefähige NK – Steuer

Mietrendite von 5% war früher niedrig, weil Zinsen schon über 5% war. Mietrendite von 4% war in den letzten Jahren hoch, weil Zinsen nur knapp 1% war. (VEREINFACHUNG)

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Könnte bitte mal ein Boomer erklären wie es jetzt "genauso schwer wie vor 20/30 Jahren" sein soll?

600k Kredit bei 2,5% (auf 30 Jahre fest also schon utopisch günstig) ergibt ja schon eine Rate von 2,5k + NK = 3k.

Also 1 Vollzeitgehalt eine realtiven Gutverdieners nur für die Immobilie, wie soll da noch jemand Kinder bekommen etc?

Ganz zu schweigen von den 200k EK die das paar ansparen musste innerhalb von 5 Jahren (25 Abschluss -> 30 Hauskauf).
Ich bin 2017 eingestiegen und heute werden noch die gleichen Einstiegsgehälter bezahlt wie damals....

Unabhängig davon, ob es nun genauso leicht ist wie früher oder nicht, du gehst halt auch von einigen Bedingungen aus, die nicht der Mehrheit entsprechen.

1. 800k (600k Kredit + 200k EK) sind nun mal deutlich überdurchschnittlich.
2. Für eine Gegend mit solchen Preisen sind 3k netto zu wenig, das passt nicht zusammen und wäre für mich unterdurchschnittlich. Und wer unterdurchschnittlich verdient, hatte schon immer ein Problem mit dem Eigenheim.
3. Die allerwenigsten kaufen mit 30. Die ganz ganz deutliche Mehrheit in Deutschland kauft die erste Immobilie erst mit klar über 40. Von den unter 45-Jährigen haben gerade mal etwa 15% ein Eigenheim. Das wird hier leider oftmals komplett verkannt, die Vorzeigefamilie die mit 30 Jahren und 2 Kindern im Häuschen sitzt gibt es so in der Realität quasi fast nicht.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Könnte bitte mal ein Boomer erklären wie es jetzt "genauso schwer wie vor 20/30 Jahren" sein soll?

600k Kredit bei 2,5% (auf 30 Jahre fest also schon utopisch günstig) ergibt ja schon eine Rate von 2,5k + NK = 3k.

Also 1 Vollzeitgehalt eine realtiven Gutverdieners nur für die Immobilie, wie soll da noch jemand Kinder bekommen etc?

Ganz zu schweigen von den 200k EK die das paar ansparen musste innerhalb von 5 Jahren (25 Abschluss -> 30 Hauskauf).
Ich bin 2017 eingestiegen und heute werden noch die gleichen Einstiegsgehälter bezahlt wie damals....

Unabhängig davon, ob es nun genauso leicht ist wie früher oder nicht, du gehst halt auch von einigen Bedingungen aus, die nicht der Mehrheit entsprechen.

1. 800k (600k Kredit + 200k EK) sind nun mal deutlich überdurchschnittlich.
2. Für eine Gegend mit solchen Preisen sind 3k netto zu wenig, das passt nicht zusammen und wäre für mich unterdurchschnittlich. Und wer unterdurchschnittlich verdient, hatte schon immer ein Problem mit dem Eigenheim.
3. Die allerwenigsten kaufen mit 30. Die ganz ganz deutliche Mehrheit in Deutschland kauft die erste Immobilie erst mit klar über 40. Von den unter 45-Jährigen haben gerade mal etwa 15% ein Eigenheim. Das wird hier leider oftmals komplett verkannt, die Vorzeigefamilie die mit 30 Jahren und 2 Kindern im Häuschen sitzt gibt es so in der Realität quasi fast nicht.

Meine Einschätzung (Grob): Die 800K EUR Immobilie hat Mitte er 90er ca. 600K DM gekostet. Ohne EK mit ca.7% Zinsen + 1% Tilgung musste man damals 4.000 DM monatlich aufwenden. Die Einkommen in DM lagen in etwa auf dem Niveau, wie heute in EUR, eher leicht darunter. Somit konnten sich in den 90er`n eher noch weniger eine Immobilie nach Deinen Ansprüchen leisten. Dabei war der Tilgungsanteil - sprich -Vermögensaufbau deutlich schlechter, wenn man Aufwand und Kosten der Annuität vergleicht.
Also hört bitte auf, dass es heute schwerer ist, als es früher war.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Als ich zur Schule ging (90er) wohnten die guten Familien im grünen Vorort mit großen Grundstücken. Wer direkt in der Stadt wohnte, tat dies in einer Etagenwohnung. Das waren die anderen Kinder.

Bei mir war das etwas durchmischter wir haben gewohnt in Straßlach bei München und ich bin aufs Gymnasium in Neuhausen gegangen. Die Hälfte der Klasse Bestand aus "Anderen" die irgendwo in Wohnungen gewohnt haben und Kindern die dann am Nymphenburger Schloss Kanal im freistehenden "Anwesen" residiert haben. Für die Straßlach Preise wäre aber auch schon 2. Reihe Freistehende in Nymphenburg drin gewesen stattdessen habe ich jeden Tag 2h in der Bahn verbracht.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Könnte bitte mal ein Boomer erklären wie es jetzt "genauso schwer wie vor 20/30 Jahren" sein soll?

600k Kredit bei 2,5% (auf 30 Jahre fest also schon utopisch günstig) ergibt ja schon eine Rate von 2,5k + NK = 3k.

Also 1 Vollzeitgehalt eine realtiven Gutverdieners nur für die Immobilie, wie soll da noch jemand Kinder bekommen etc?

Ganz zu schweigen von den 200k EK die das paar ansparen musste innerhalb von 5 Jahren (25 Abschluss -> 30 Hauskauf).
Ich bin 2017 eingestiegen und heute werden noch die gleichen Einstiegsgehälter bezahlt wie damals....

Das Rumgeheule geht mir langsam richtig auf die Nerven. Nein, früher war nicht alles besser. Ja, früher haben vielleicht Häuser nur 300k statt 700k gekostet. Die Zinsen waren aber auch deutlich höher. Meine Eltern haben vor 16 Jahre so 8% Zinsen gezahlt und vor 6 Jahren so 5%. Mit einem Gehalt konnte auch niemand ein Haus kaufen.

Ich bin seit 3 Jahren berufstätig (UB) und habe ohne Unterstützung der Eltern 2 ETWs in Frankfurt gekauft (100% Finanzierung). Kollege hat nach dem Bachelor vor 7 schon gearbeitet und 100k angespart. Hat vor 2,5 Jahren ein MFH für knapp 1 Mio. finanziert (100% Finanzierung), dass jetzt ehe 1,5 Mio. kostet. Mit ein bisschen Mut, Talent und Glück kann man auch heute noch Vermögen aufbauen.

Und nehmen wir mal an, dass es früher besser war. Und dann? Habt ihr eine Zeitmaschine um dorthin zurückzureisen? Schaue euch um. Mit welche Anlagen kann man noch gut Vermögen aufbauen? Krypto, Immobilie, usw. Wie immer gilt: Rendite und Risiko korrelieren. Ohne Risiko keine Rendite. Wenn man nur deutsche Staatsanleihen kauft, kann man nicht erwarten, dass man reich wird. (Es sei den, du warst schon davor reich^^.)

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Meine Einschätzung (Grob): Die 800K EUR Immobilie hat Mitte er 90er ca. 600K DM gekostet. Ohne EK mit ca.7% Zinsen + 1% Tilgung musste man damals 4.000 DM monatlich aufwenden. Die Einkommen in DM lagen in etwa auf dem Niveau, wie heute in EUR, eher leicht darunter. Somit konnten sich in den 90er`n eher noch weniger eine Immobilie nach Deinen Ansprüchen leisten. Dabei war der Tilgungsanteil - sprich -Vermögensaufbau deutlich schlechter, wenn man Aufwand und Kosten der Annuität vergleicht.
Also hört bitte auf, dass es heute schwerer ist, als es früher war.

Auch wenn ich aktuell relativ klar auf der Seite der Immobiliengegner stehe, kann ich dir hier nicht Recht geben. Früher war der EK-Anteil größer, mit einer 100% Finanzierung zu rechnen macht da keinen Sinn. Und es war früher aufgrund der deutlich höheren Haben-Zinsen auch einfacher, EK anzusparen.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Könnte bitte mal ein Boomer erklären wie es jetzt "genauso schwer wie vor 20/30 Jahren" sein soll?

600k Kredit bei 2,5% (auf 30 Jahre fest also schon utopisch günstig) ergibt ja schon eine Rate von 2,5k + NK = 3k.

Also 1 Vollzeitgehalt eine realtiven Gutverdieners nur für die Immobilie, wie soll da noch jemand Kinder bekommen etc?

Ganz zu schweigen von den 200k EK die das paar ansparen musste innerhalb von 5 Jahren (25 Abschluss -> 30 Hauskauf).
Ich bin 2017 eingestiegen und heute werden noch die gleichen Einstiegsgehälter bezahlt wie damals....

Unabhängig davon, ob es nun genauso leicht ist wie früher oder nicht, du gehst halt auch von einigen Bedingungen aus, die nicht der Mehrheit entsprechen.

1. 800k (600k Kredit + 200k EK) sind nun mal deutlich überdurchschnittlich.
2. Für eine Gegend mit solchen Preisen sind 3k netto zu wenig, das passt nicht zusammen und wäre für mich unterdurchschnittlich. Und wer unterdurchschnittlich verdient, hatte schon immer ein Problem mit dem Eigenheim.
3. Die allerwenigsten kaufen mit 30. Die ganz ganz deutliche Mehrheit in Deutschland kauft die erste Immobilie erst mit klar über 40. Von den unter 45-Jährigen haben gerade mal etwa 15% ein Eigenheim. Das wird hier leider oftmals komplett verkannt, die Vorzeigefamilie die mit 30 Jahren und 2 Kindern im Häuschen sitzt gibt es so in der Realität quasi fast nicht.

Also für 800k bekommt man in Augsburger Vororten ein etwas älteres Haus, um Gehälter >3k zu bekommen muss man dann aber schon mehr oder weniger nach München Pendeln (für 400 EUR im Monat).

Vor Kurzem wurde ein Haus in dem Nachbardorf meiner Oma verkauft, 140qm für 750k in Altenmünster (schaut euch das mal auf der Karte an....)

Der 3. Punkt stimmt definitiv

PS: Durchschnittsgehalt in Augsburg liegt bei 3,4k brutto, daher sind 3k dort definitiv überdurchschnittlich, München mit 67k pa ist eine andere Nummer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Könnte bitte mal ein Boomer erklären wie es jetzt "genauso schwer wie vor 20/30 Jahren" sein soll?

600k Kredit bei 2,5% (auf 30 Jahre fest also schon utopisch günstig) ergibt ja schon eine Rate von 2,5k + NK = 3k.

Also 1 Vollzeitgehalt eine realtiven Gutverdieners nur für die Immobilie, wie soll da noch jemand Kinder bekommen etc?

Ganz zu schweigen von den 200k EK die das paar ansparen musste innerhalb von 5 Jahren (25 Abschluss -> 30 Hauskauf).
Ich bin 2017 eingestiegen und heute werden noch die gleichen Einstiegsgehälter bezahlt wie damals....

Unabhängig davon, ob es nun genauso leicht ist wie früher oder nicht, du gehst halt auch von einigen Bedingungen aus, die nicht der Mehrheit entsprechen.

1. 800k (600k Kredit + 200k EK) sind nun mal deutlich überdurchschnittlich.
2. Für eine Gegend mit solchen Preisen sind 3k netto zu wenig, das passt nicht zusammen und wäre für mich unterdurchschnittlich. Und wer unterdurchschnittlich verdient, hatte schon immer ein Problem mit dem Eigenheim.
3. Die allerwenigsten kaufen mit 30. Die ganz ganz deutliche Mehrheit in Deutschland kauft die erste Immobilie erst mit klar über 40. Von den unter 45-Jährigen haben gerade mal etwa 15% ein Eigenheim. Das wird hier leider oftmals komplett verkannt, die Vorzeigefamilie die mit 30 Jahren und 2 Kindern im Häuschen sitzt gibt es so in der Realität quasi fast nicht.

Also für 800k bekommt man in Augsburger Vororten ein etwas älteres Haus, um Gehälter >3k zu bekommen muss man dann aber schon mehr oder weniger nach München Pendeln (für 400 EUR im Monat).

Vor Kurzem wurde ein Haus in dem Nachbardorf meiner Oma verkauft, 140qm für 750k in Altenmünster (schaut euch das mal auf der Karte an....)

Der 3. Punkt stimmt definitiv

PS:
Durchschnittsgehalt in Augsburg liegt bei 3,4k brutto, daher sind 3k dort definitiv überdurchschnittlich, München mit 67k pa ist eine andere Nummer.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Aktuell kriegen reihenweise Hausbauer finanzielle Probleme.
Teilweise sind die Baukosten für das Haus um 100-150k gestiegen, die kurzzeitige Aussetzung der Förderung hat vieles verzögert und den Preisdruck erhöht. Jetzt müsste man mehr Kredit aufnehmen, was aber jetzt doppelt so hohe Zinslast bedeutet. Für viele nicht mehr finanzierbar.

Wenn das in der Bauphase passiert, hätten wir griechische Verhältnisse. Siehe aufgehaltene Bauphase und unfertige Bauruinen. Das glaube ich persönlich aber eher nicht.

antworten

Unser ältester ist 8 Jahre alt, der fährt nicht in die Stadt. Stattdessen geht er hier in den Fußballverein oder spielt mit den Jungs aus den Nachbarhäusern. Die Schule ist auch im Ort und nicht "in der Stadt". Einkaufen fahren wir mit dem Auto. Auch im Ort. Kino? Wo lebst du? Im Jahr 2022 schauen auch die Kinder nur noch Netflix und Disney. In 5 Jahren wird es kaum noch Kinos geben.

Ich habe ehrlich gesagt den Garten bei meinen Eltern sicherlich aktiv bis zum Auszug genutzt. Aber darum geht es auch nicht primär - man hat einfach mehr Platz. Wo gibt es 200 qm Wohnungen, in welchem man so laut sein kann, wie man möchte?

Ich habe auch Freunde mit Kindern in Wohnungen und das größte Problem sind eigentlich die Nachbarn, die sich ständig beschweren kommen, wenn das Kind mal lauter ist als Flüsterlautstärke. Bei uns toben die durch Haus. Bei Freunden wird einmal mit dem Bobbycar gefahren im Flur und schon klingelt der Nachbar. Es wird mal gesprungen und der Nachbar steht auf der Matte. Die Rollläden wurden zu laut geschlossen... Nachbar. Beispiel von verschiedenen (!) Freunden - irgend einen Querschläger gibt es immer in jedem Haus.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da könnte man auch wieder sagen für 25 Jahre mieten und dann wieder zurück in die Wohnung.

Dieses "für die Kinder" ist eh so ein Irrwitz eine endlose Geschichte die sich von Generation zu Generation fortsetzt.

Wenn man Lust und das Geld hat soll man sich ein Haus kaufen aber doch nicht dafür das die Kinder 5 Jahre im Garten spielen können und danach 10 Jahre genervt sind weil sie von außerhalb in die Stadt pendeln müssen weil dort Schule, Kino, Einkaufen, Freunde vom anderen Ende der Stadt hinfahren ... was habe ich noch heute für einen Hals weil meine Mutter unbedingt an den Stadtrand mit Häuschen musste und ich stand dafür jeden morgen Pünktlich um 06:40 im Halbschlaf and der S-Bahn.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Mieten, ist ja nichts für immer.

Kaufen kannst du ein Haus oder eine 5-Zimmer-Wohnung. Dort wohnt man mindestens 25 Jahre von Geburt von Kind 1 bis Kind 2/3 auszieht.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Meine Einschätzung (Grob): Die 800K EUR Immobilie hat Mitte er 90er ca. 600K DM gekostet. Ohne EK mit ca.7% Zinsen + 1% Tilgung musste man damals 4.000 DM monatlich aufwenden. Die Einkommen in DM lagen in etwa auf dem Niveau, wie heute in EUR, eher leicht darunter. Somit konnten sich in den 90er`n eher noch weniger eine Immobilie nach Deinen Ansprüchen leisten. Dabei war der Tilgungsanteil - sprich -Vermögensaufbau deutlich schlechter, wenn man Aufwand und Kosten der Annuität vergleicht.
Also hört bitte auf, dass es heute schwerer ist, als es früher war.

Auch wenn ich aktuell relativ klar auf der Seite der Immobiliengegner stehe, kann ich dir hier nicht Recht geben. Früher war der EK-Anteil größer, mit einer 100% Finanzierung zu rechnen macht da keinen Sinn. Und es war früher aufgrund der deutlich höheren Haben-Zinsen auch einfacher, EK anzusparen.

Dann rechnen wir mit einer 75% Finanzierung und wir sind bei 3.000 DM damals vs. 2.500 EUR heute. (ohne Bewirtschaftungskosten)
25% ansparen ging mit Haben Zinsen vielleicht etwas einfacher, aber 75% finanzieren mit hohen Sollzinsen war dann wieder mehr als deutlich schwieriger.

antworten

Da muss ich Dir sowas von Recht geben :-). Ich arbeite in einer Redaktion und wir hatten vor kurzem genau diese Recherche gemacht. Wir haben auch eine Befragung gemacht und unfassbare 92% von 2000 Familien mit Kleinkindern in Mietwohnungen haben sehr große Probleme mit Nachbarn bzgl. der Lautstärke und sind extrem unglücklich deswegen. Das ist ein sehr großes Problem in Deutschland aber ohne Lösungsansätze. Viele Familien werden gemobbt oder auch schikaniert um sie zum Ausziehen zu bewegen. Aber wohin ? Häuser sind zu teuer oder die Nachfrage bzw. Konkurrenz ist so groß das man kaum eine Chance hat ein Haus zu kaufen.
Wir haben natürlich auch Hausbesitzer mit Kleinkindern befragt und wen wundert es : 100% glücklich, keine Probleme mit Nachbarn !

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Unser ältester ist 8 Jahre alt, der fährt nicht in die Stadt. Stattdessen geht er hier in den Fußballverein oder spielt mit den Jungs aus den Nachbarhäusern. Die Schule ist auch im Ort und nicht "in der Stadt". Einkaufen fahren wir mit dem Auto. Auch im Ort. Kino? Wo lebst du? Im Jahr 2022 schauen auch die Kinder nur noch Netflix und Disney. In 5 Jahren wird es kaum noch Kinos geben.

Ich habe ehrlich gesagt den Garten bei meinen Eltern sicherlich aktiv bis zum Auszug genutzt. Aber darum geht es auch nicht primär - man hat einfach mehr Platz. Wo gibt es 200 qm Wohnungen, in welchem man so laut sein kann, wie man möchte?

Ich habe auch Freunde mit Kindern in Wohnungen und das größte Problem sind eigentlich die Nachbarn, die sich ständig beschweren kommen, wenn das Kind mal lauter ist als Flüsterlautstärke. Bei uns toben die durch Haus. Bei Freunden wird einmal mit dem Bobbycar gefahren im Flur und schon klingelt der Nachbar. Es wird mal gesprungen und der Nachbar steht auf der Matte. Die Rollläden wurden zu laut geschlossen... Nachbar. Beispiel von verschiedenen (!) Freunden - irgend einen Querschläger gibt es immer in jedem Haus.

antworten

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Klar nicht repräsentativ aber selten sieht man das gleiche Objekt als Vergleich. Ok, ist gespiegelt aber doch ziemlich ähnlich :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Aktuell kriegen reihenweise Hausbauer finanzielle Probleme.
Teilweise sind die Baukosten für das Haus um 100-150k gestiegen, die kurzzeitige Aussetzung der Förderung hat vieles verzögert und den Preisdruck erhöht. Jetzt müsste man mehr Kredit aufnehmen, was aber jetzt doppelt so hohe Zinslast bedeutet. Für viele nicht mehr finanzierbar.

Woher die Info?

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Bei mir war das recht einfach schulbedingt ich bin auf ein / das einzige Wirtschaftsgymnasium in Großraum München gegangen und das ist Mitten in der Stadt. Das "Problem" hatten auch Kinder aus dem ganzen Großraum München daher war der Freundeskreis im gesamten Großraum verteilt.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Unser ältester ist 8 Jahre alt, der fährt nicht in die Stadt. Stattdessen geht er hier in den Fußballverein oder spielt mit den Jungs aus den Nachbarhäusern. Die Schule ist auch im Ort und nicht "in der Stadt". Einkaufen fahren wir mit dem Auto. Auch im Ort. Kino? Wo lebst du? Im Jahr 2022 schauen auch die Kinder nur noch Netflix und Disney. In 5 Jahren wird es kaum noch Kinos geben.

Ich habe ehrlich gesagt den Garten bei meinen Eltern sicherlich aktiv bis zum Auszug genutzt. Aber darum geht es auch nicht primär - man hat einfach mehr Platz. Wo gibt es 200 qm Wohnungen, in welchem man so laut sein kann, wie man möchte?

Ich habe auch Freunde mit Kindern in Wohnungen und das größte Problem sind eigentlich die Nachbarn, die sich ständig beschweren kommen, wenn das Kind mal lauter ist als Flüsterlautstärke. Bei uns toben die durch Haus. Bei Freunden wird einmal mit dem Bobbycar gefahren im Flur und schon klingelt der Nachbar. Es wird mal gesprungen und der Nachbar steht auf der Matte. Die Rollläden wurden zu laut geschlossen... Nachbar. Beispiel von verschiedenen (!) Freunden - irgend einen Querschläger gibt es immer in jedem Haus.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da könnte man auch wieder sagen für 25 Jahre mieten und dann wieder zurück in die Wohnung.

Dieses "für die Kinder" ist eh so ein Irrwitz eine endlose Geschichte die sich von Generation zu Generation fortsetzt.

Wenn man Lust und das Geld hat soll man sich ein Haus kaufen aber doch nicht dafür das die Kinder 5 Jahre im Garten spielen können und danach 10 Jahre genervt sind weil sie von außerhalb in die Stadt pendeln müssen weil dort Schule, Kino, Einkaufen, Freunde vom anderen Ende der Stadt hinfahren ... was habe ich noch heute für einen Hals weil meine Mutter unbedingt an den Stadtrand mit Häuschen musste und ich stand dafür jeden morgen Pünktlich um 06:40 im Halbschlaf and der S-Bahn.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Mieten, ist ja nichts für immer.

Kaufen kannst du ein Haus oder eine 5-Zimmer-Wohnung. Dort wohnt man mindestens 25 Jahre von Geburt von Kind 1 bis Kind 2/3 auszieht.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2022:

Hallo,

würdet ihr folgendes Objekt aktuell eher kaufen (gemischt zur Eigennutzung und Vermietung) oder weiter selber mieten, wenn ihr bereits drin wohnt?
Zweizimmerwohnung 50m² 1. OG im MFH BJ 1950er Hamburg
Kaufpreis 300.00 Euro + NK ohne Makler
laut. E&V "gute Lage".
Kaltmiete bisher knapp 500 Euro

VG

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Die Lösung wäre ganz klar junge Familien nicht zu älteren Familien einzuquartieren, sondern Häuser mit jungen und Häuser mit älteren Familien zu schaffen. Wenn ich in den Urlaub fahre (morgen!) geht es auch nur in ein adults only Hotel. Also alle Hotelgäste U16.

Wenn die jungen Familien dann selbst älter geworden sind und glauben, dass das Geschrei hinter ihnen liegt, würde es Stress geben, wenn dann die nächste junge Familie mit Geschrei kommt. Den Lärm der eigenen Kinder erträgt man immer viel besser als das von den Nachbarskindern. Und auch eher nur, wenn man noch keine 50 ist.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da muss ich Dir sowas von Recht geben :-). Ich arbeite in einer Redaktion und wir hatten vor kurzem genau diese Recherche gemacht. Wir haben auch eine Befragung gemacht und unfassbare 92% von 2000 Familien mit Kleinkindern in Mietwohnungen haben sehr große Probleme mit Nachbarn bzgl. der Lautstärke und sind extrem unglücklich deswegen. Das ist ein sehr großes Problem in Deutschland aber ohne Lösungsansätze. Viele Familien werden gemobbt oder auch schikaniert um sie zum Ausziehen zu bewegen. Aber wohin ? Häuser sind zu teuer oder die Nachfrage bzw. Konkurrenz ist so groß das man kaum eine Chance hat ein Haus zu kaufen.
Wir haben natürlich auch Hausbesitzer mit Kleinkindern befragt und wen wundert es : 100% glücklich, keine Probleme mit Nachbarn !

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Aktuell kriegen reihenweise Hausbauer finanzielle Probleme.
Teilweise sind die Baukosten für das Haus um 100-150k gestiegen, die kurzzeitige Aussetzung der Förderung hat vieles verzögert und den Preisdruck erhöht. Jetzt müsste man mehr Kredit aufnehmen, was aber jetzt doppelt so hohe Zinslast bedeutet. Für viele nicht mehr finanzierbar.

Woher die Info?

der Freund eines Freundes hat mit einem Freund gesprochen und das gilt jetzt für alle - Sorry Ironie off.

Das vereinzelt Probleme aufkommen ist nicht von der Hand zu weisen (war aber immer schon mal so), ob das jetzt ein Reihenweise ist ist fraglich. Vor allem gibt es ja Ausweichmöglichkeiten, z.B. werden gerade Fließen und Keramik teurer (ist logisch muss gebrannt werden -> benötigt Gas, wird teurer) hier kann man dann auf günstigere Muster ausweichen, ist vielleicht nicht der Traum geht aber auch.

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Gehen wir noch mal 10 Jahre weiter zurück. Ein junger Beamter A13, Alter Ende der Zwanziger, hatte im Jahr 1985 ein Jahresgehalt von 44k DM. Das war brutto, nicht netto! Und das war zu dieser Zeit ein klar überdurchschnittliches Gehalt. Die Zinsen lagen irgendwo zwischen 7 und 9 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der damals üblichen Größe (75qm) hatte in einer Großstadt einen Preis von ca. 250k DM. Alles weitere könnt Ihr Euch dann ausrechnen!

Damals konnte man auch als Beamter keine Finanzierung bekommen, wenn man nicht mindestens 20% Eigenkapital hatte. Woher sollte man das nach wenigen Jahren Berufstätigkeit wohl haben?

Durch die hohen Zinsen wurde die Immobilie im Laufe der Zeit locker zweimal bezahlt. Üblich war 1% Tilgung.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Meine Einschätzung (Grob): Die 800K EUR Immobilie hat Mitte er 90er ca. 600K DM gekostet. Ohne EK mit ca.7% Zinsen + 1% Tilgung musste man damals 4.000 DM monatlich aufwenden. Die Einkommen in DM lagen in etwa auf dem Niveau, wie heute in EUR, eher leicht darunter. Somit konnten sich in den 90er`n eher noch weniger eine Immobilie nach Deinen Ansprüchen leisten. Dabei war der Tilgungsanteil - sprich -Vermögensaufbau deutlich schlechter, wenn man Aufwand und Kosten der Annuität vergleicht.
Also hört bitte auf, dass es heute schwerer ist, als es früher war.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

antworten

Das sind doch Pipi Langstrumpf Rechnungen. Du nimmst als Basisjahr genau das Jahr das das schlimmste Jahr in der Finanzkrise war :D Rechne das doch nochmal mit 2006.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Die "Studie" und der Erschwinglichkeitsindex beinhalten nichtmal eine Inflationsbereinigung der Löhne.

Nehmen wir doch mal den Realindex bei Immos von der Erschwinglichkeitsstudie, Stand Ende 2008: 92,7. Geht dann leider nur bis Ende 2020, da ist der Stand 139,39. Das ist ein Plus von 50,36% (real!).
Gucken wir uns mal die Reallöhne seit 2008 bei Statista an:
seit Ende 2008 ein Plus von 10,2%.

Real sind die Immobilien also 2008-2020 um 50,36% gestiegen, während die Löhne real gerade mal um 10,2% gewachsen sind.

Solange die Zinsen sinken funktioniert das eine Zeit lang, da die Zinslast geringer wird.
Aber spätestens jetzt wo die Zinsen massiv steigen, führen die Bewertungen ins ökonomische Nirvana.

Nicht umsonst sieht bspw. Empirca hohe Blasengefahr.
Das Rückschlagpotenzial, das im jüngsten Empirica-Index die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 32 Prozent (vor drei Jahren bei 17 Prozent), in den "Top 7" bei 48 Prozent (vor drei Jahren bei 34 Prozent).

Die Wahrscheinlichkeit einer Blase ist laut Empirica umso höher, je eher:

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen (Teilindex Vervielfältiger)
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen (Teilindex Preis-Einkommen)
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (Teilindex Fertigstellungen)
• immer mehr Kredite aufgenommen werden (Teilindex Baukredite)

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Ich glaube, das Studien wenig Aussagekräftig sind, da hier viele Dinge in Frage gestellt werden können. Hier mal 2 Beispiele, die Deinem Immobilienreport mit der 60qm Bude und
Deiner Aussage Einkommen vs. Immopreisen widersprechen:

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ 2021:
"Wie viel kostet ein Eigenheim im Durchschnitt?
7,4-fache Jahresnettoeinkommen müssen im Durchschnitt für den Immobilienkauf
ausgegeben werden. "

Und hier noch eine Studie aus 2020:
"Die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland hat sich seit 1995 um 41,1 Prozent verbessert. Das zeigt der neue Erschwinglichkeitsindex des Fachportals Kreditvergleich.net. Als Datenbasis diente ein Bericht des Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas, der jährlich Immobilienpreise von 25 ausgewählten Staaten in fünf verschiedenen Kontinenten veröffentlicht. Die Kreditexperten berechnen anhand dessen einmal im Jahr die Erschwinglichkeit von Immobilien.

Demnach bezahlen Deutsche 60 Prozent mehr für Immobilien als noch 1995. Demgegenüber stehen allerdings 125,8 Prozent Anstieg beim Nettoeinkommen. So kommt es, dass Immobilien für Deutsche insgesamt 41,1 Prozent erschwinglicher sind als noch vor 25 Jahren.

Allerdings wird aus dem Index auch deutlich, dass Deutsche sich trotz gestiegenem Einkommen im Jahr 2005 ungefähr so viel Immobilie leisten konnten wie heute. Denn der Index-Wert sinkt seit Jahren.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Ein Wert von über 100 in dem Erschwinglichkeitsindex bedeutet, dass Immobilien erschwinglicher geworden sind, beziehungsweise die nominalen Immobilienpreise weniger als die Nettoeinkommen gestiegen sind. Umgekehrt liegt der Wert unter 100 wenn die nominalen Immobilienpreise stärker als das Nettoeinkommen gestiegen sind. In Deutschland liegt dieser Wert aktuell bei 100,58 Punkten, also etwa dem Stand von vor 15 Jahren."

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

antworten

Wumpe schrieb am 04.04.2022:

Das sind doch Pipi Langstrumpf Rechnungen. Du nimmst als Basisjahr genau das Jahr das das schlimmste Jahr in der Finanzkrise war :D Rechne das doch nochmal mit 2006.

Äh - es sind nicht meine Studien und ich "nehme" gar nichts. Es sollte nur aufzeigen, wie unterschiedlich die Ansichten sind und wie mal das eine und mal das andere "Schöngerechnet" wird.

Aus eigener Erfahrung kann ich nur sagen, dass Immobilien aktuell wieder ähnlich erschwinglich sind, wie historisch üblich. Die letzte Dekade war eine Ausnahme zum Spottpreis - mehr nicht. Diesen Spottpreis fordern die aktuellen Kaufinteressenten nun ein. Leider Pech gehabt.

antworten

Ja kann ich ausrechnen,
250k/44k= 5,8 Jahresgehälter

Heute:
A13 unterste Stufe ca. 4,5k --> Die 75qm Wohnung dürfte 313k kosten

Frankfurt: 9 Treffer (meist renovierungsbedürftig, Versteigerungen, ausserhalb)
Stuttgart: 3 Treffer (alle ausserhalb)
München: 0 Treffer
Hamburg: 0 Treffer bzw. nur Versteigerungen

Also in den klassischen Grossstädten gibt es für den selben Faktor praktisch keine Wohnungen.
Bzgl. der 1% Tilgung... da hat sich auf der Seite davor ein Poster extra mal die Mühe gemacht und es für euch ausgerechnet... 1% Tilgung funktioniert NUR bei hohen Zinsen, aktuell ist da praktisch unmöglich!

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Gehen wir noch mal 10 Jahre weiter zurück. Ein junger Beamter A13, Alter Ende der Zwanziger, hatte im Jahr 1985 ein Jahresgehalt von 44k DM. Das war brutto, nicht netto! Und das war zu dieser Zeit ein klar überdurchschnittliches Gehalt. Die Zinsen lagen irgendwo zwischen 7 und 9 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der damals üblichen Größe (75qm) hatte in einer Großstadt einen Preis von ca. 250k DM. Alles weitere könnt Ihr Euch dann ausrechnen!

Damals konnte man auch als Beamter keine Finanzierung bekommen, wenn man nicht mindestens 20% Eigenkapital hatte. Woher sollte man das nach wenigen Jahren Berufstätigkeit wohl haben?

Durch die hohen Zinsen wurde die Immobilie im Laufe der Zeit locker zweimal bezahlt. Üblich war 1% Tilgung.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Aha - Chapeau. Dann bitt mal vorrechnen - bitte auch nach Steuer - also Net/Net.....

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Ja kann ich ausrechnen,
250k/44k= 5,8 Jahresgehälter

Heute:
A13 unterste Stufe ca. 4,5k --> Die 75qm Wohnung dürfte 313k kosten

Frankfurt: 9 Treffer (meist renovierungsbedürftig, Versteigerungen, ausserhalb)
Stuttgart: 3 Treffer (alle ausserhalb)
München: 0 Treffer
Hamburg: 0 Treffer bzw. nur Versteigerungen

Also in den klassischen Grossstädten gibt es für den selben Faktor praktisch keine Wohnungen.
Bzgl. der 1% Tilgung... da hat sich auf der Seite davor ein Poster extra mal die Mühe gemacht und es für euch ausgerechnet... 1% Tilgung funktioniert NUR bei hohen Zinsen, aktuell ist da praktisch unmöglich!

Die 75qm Wohnung dürfte deutlich mehr kosten, da immer noch deutlich geringeres Zinsniveau und mind. 2% Tilgung üblich sind. Es kommt auf die Gesamtkosten am Ende der Finanzierungszeit an und daher ist der Kaufpreis nur ein Teil der Gesamtkosten.
Hier rechnet sich aber wirklich jeder was anderes schön / kaputt.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Ich habe langsam das Gefühl wir driften hier von einer irgendwie sachlichen von Zahlen gestützten Diskussion hin zu einer Wünsch-dir-was Unterhaltung. Wenn ich mit 6,90€ Einsatz im Lotto 30 Millionen gewinne, dann guckt ihr alle blöd aus der Wäsche, doof wer nicht Lotto spielt.

Die Jahre in denen die Immobilien besser performen als der Aktienmarkt sind doch sicher eher rar gesät. Hat da jemand Zahlen parat? Bei so einem großen Unterschied müssten die Aktienmärkte schon sehr lang schlechter abschneiden als der Immobilienmarkt.

antworten

Ea macht aber ein Unterschied ob ich zu 9-10% finanziert habe oder nur zu um die 2%. Mit einem niedrigen Zins sind höhere Preise (und Tilgungen) verkraftbar, ob das wirklich gesund ist ist ein anderer Punkt.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Ja kann ich ausrechnen,
250k/44k= 5,8 Jahresgehälter

Heute:
A13 unterste Stufe ca. 4,5k --> Die 75qm Wohnung dürfte 313k kosten

Frankfurt: 9 Treffer (meist renovierungsbedürftig, Versteigerungen, ausserhalb)
Stuttgart: 3 Treffer (alle ausserhalb)
München: 0 Treffer
Hamburg: 0 Treffer bzw. nur Versteigerungen

Also in den klassischen Grossstädten gibt es für den selben Faktor praktisch keine Wohnungen.
Bzgl. der 1% Tilgung... da hat sich auf der Seite davor ein Poster extra mal die Mühe gemacht und es für euch ausgerechnet... 1% Tilgung funktioniert NUR bei hohen Zinsen, aktuell ist da praktisch unmöglich!

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Gehen wir noch mal 10 Jahre weiter zurück. Ein junger Beamter A13, Alter Ende der Zwanziger, hatte im Jahr 1985 ein Jahresgehalt von 44k DM. Das war brutto, nicht netto! Und das war zu dieser Zeit ein klar überdurchschnittliches Gehalt. Die Zinsen lagen irgendwo zwischen 7 und 9 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der damals üblichen Größe (75qm) hatte in einer Großstadt einen Preis von ca. 250k DM. Alles weitere könnt Ihr Euch dann ausrechnen!

Damals konnte man auch als Beamter keine Finanzierung bekommen, wenn man nicht mindestens 20% Eigenkapital hatte. Woher sollte man das nach wenigen Jahren Berufstätigkeit wohl haben?

Durch die hohen Zinsen wurde die Immobilie im Laufe der Zeit locker zweimal bezahlt. Üblich war 1% Tilgung.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Wo bekomme ich die 4,8% Zinsen für meine Investition über 30 Jahre mit überschaubarem Risiko? Hast Du da vielleicht ein paar Tips für mich? Wäre sehr dankbar und würde dann meine Immo verkaufen und mir eine Mietbutze suchen.

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MSCI world, bitte danke

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Wo bekomme ich die 4,8% Zinsen für meine Investition über 30 Jahre mit überschaubarem Risiko? Hast Du da vielleicht ein paar Tips für mich? Wäre sehr dankbar und würde dann meine Immo verkaufen und mir eine Mietbutze suchen.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Ich habe langsam das Gefühl wir driften hier von einer irgendwie sachlichen von Zahlen gestützten Diskussion hin zu einer Wünsch-dir-was Unterhaltung. Wenn ich mit 6,90€ Einsatz im Lotto 30 Millionen gewinne, dann guckt ihr alle blöd aus der Wäsche, doof wer nicht Lotto spielt.

Die Jahre in denen die Immobilien besser performen als der Aktienmarkt sind doch sicher eher rar gesät. Hat da jemand Zahlen parat? Bei so einem großen Unterschied müssten die Aktienmärkte schon sehr lang schlechter abschneiden als der Immobilienmarkt.

Da man den Hebeleffekt bei Aktien i.d.R. nicht nutzt, ist es tatsächlich so, dass die Aktienmärkte schon recht lange schlechter abschneiden als der Immobilienmarkt. Ist jetzt aber nichts Neues und wird von vielen angezweifelt. Derzeit kann man den Hebel immer noch nutzten, solange die Zinsen noch so günstig sind wie aktuell.

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Wertpapiere? Nein kein Wirecard oder ähnliches, breite Indexe. Ja, Häuser sind sicher, alles andere unsicher, weiß schon worauf das hinaus soll. Dann bitte, super Angebot, würde es schnell kaufen und in 5 Jahren für 2 Mio verkaufen, easy money.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Wo bekomme ich die 4,8% Zinsen für meine Investition über 30 Jahre mit überschaubarem Risiko? Hast Du da vielleicht ein paar Tips für mich? Wäre sehr dankbar und würde dann meine Immo verkaufen und mir eine Mietbutze suchen.

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Wie schon oft geschrieben, der Wert der selbstbewohnten Immobilie bringt dir erst mal nichts, Aktien hingegen kannst du recht einfach los werden, auch mal nur teilweise. Meine Eltern sind auf dem Papier Multimillionäre, haben trotzdem finanzielle Schwierigkeiten, weil alles in Steinen "angelegt" ist. Btw. Kaufnebenkosten und Instandhaltung bitte auch nicht vergessen.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Aha - Chapeau. Dann bitt mal vorrechnen - bitte auch nach Steuer - also Net/Net.....

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Da ich den Markt in meiner Umgebung beobachte, hier mal ein Beispiel bzgl. kaufen/mieten. DHH einmal zum Kauf und einmal zur Miete angeboten:

Kauf: 870k bzw. 930k inkl. Nebenkosten
www.immobilienscout24.de/expose/130410871

Miete: 1890 kalt
www.immobilienscout24.de/expose/132899396

Bei 30 Jahren Laufzeit und 2% Zinsen reden wir von 3430€ vs 1890€, also 1540€ Unterschied pro Monat. Wenn ich Instandhaltung und Mieterhöhung gleichsetze, und 3% Rendite annehme, habe ich als Mieter den Kaufpreis nebenbei locker angespart. Inflation ist gänzlich herausgehalten. Kann mir keiner erzählen, dass hier der Kauf wirklich Sinn machen würde.

Gegenthese:
Dafür müsstest Du wissen, wieviel die Immo in 30 Jahren Wert ist. Wenn Sie dann das Doppelte kostet, dann fehlen Dir als Mieter in 30 Jahren genau 870K bzw. 990K inkl. Kaufnebenkosten an Vermögen. (Die NK sind bei doppeltem Kaufpreis dann vermutlich auch doppelt so hoch.)
Kann mir keiner erzählen, dass Mieten wirklich Sinn machen würde.....

Wenn man das überschüssige Geld investiert statt herumliegen zu lassen oder zu verkonsumieren, bist du in 30 Jahren wesentlich besser dran, als mit der verdoppelten Immobilie…

Wo bekomme ich die 4,8% Zinsen für meine Investition über 30 Jahre mit überschaubarem Risiko? Hast Du da vielleicht ein paar Tips für mich? Wäre sehr dankbar und würde dann meine Immo verkaufen und mir eine Mietbutze suchen.

Gerd kommers Buch lesen: kaufen oder mieten und/ oder nach msci world Rendite chart googeln, z b
i1.wp.com/www.dividendenadel.de/wp-content/uploads/2021/01/MSCI-World-Renditedreieck-2022-Einmalanlage.png?ssl=1

Msci world ETF hat in den letzten 60 Jahren durchschnittlich ca 7% Rendite pro Jahr gebracht und nach 15 Jahren war "immer" eine positive Rendite gestanden. Wer einmalkauf um ~2000 gemacht hat musste am längsten auf positive Rendite warten.

antworten

Nach 30 Jahren verkaufst du sowieso nicht, da du drin wohnst.

Die Rendite streichen die Erben ein, nicht der Selbstnutzer.

Außerdem nicht die Kosten einer Immobilie unterschätzen wodurch die "Rendite" deutlich kleiner wird.

Bei den Bewertungen heute kriegt man auf 30 Jahre sowieso keine 5% Rendite zusammen. Die liegt eher bei 2-3% und zwar ohne Sanierungskosten.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Wo bekomme ich die 4,8% Zinsen für meine Investition über 30 Jahre mit überschaubarem Risiko? Hast Du da vielleicht ein paar Tips für mich? Wäre sehr dankbar und würde dann meine Immo verkaufen und mir eine Mietbutze suchen.

antworten

Nein das sind harte Fakten.
Der deutsche Immobilienmarkt war von der Finanzkrise 2008 überhaupt nicht betroffen.

Die nächste Finanzkrise hingegen wird vllt der deutsche Immobilienmarkt.

Wumpe schrieb am 04.04.2022:

Das sind doch Pipi Langstrumpf Rechnungen. Du nimmst als Basisjahr genau das Jahr das das schlimmste Jahr in der Finanzkrise war :D Rechne das doch nochmal mit 2006.

antworten

Stand im Handelsblatt.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Woher die Info?

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Wie schon oft geschrieben, der Wert der selbstbewohnten Immobilie bringt dir erst mal nichts, Aktien hingegen kannst du recht einfach los werden, auch mal nur teilweise. Meine Eltern sind auf dem Papier Multimillionäre, haben trotzdem finanzielle Schwierigkeiten, weil alles in Steinen "angelegt" ist. Btw. Kaufnebenkosten und Instandhaltung bitte auch nicht vergessen.

Wer sich von Steinen nicht trennen kann, der hat ein emotionales Problem mit der Sache. Das ist dann genauso, wie das Depot, welches man mit in Grab nimmt.

antworten

Wo bekomme ich die 4,8% Zinsen für meine Investition über 30 Jahre mit überschaubarem Risiko? Hast Du da vielleicht ein paar Tips für mich? Wäre sehr dankbar und würde dann meine Immo verkaufen und mir eine Mietbutze suchen.

Gerd kommers Buch lesen: kaufen oder mieten und/ oder nach msci world Rendite chart googeln, z b
i1.wp.com/www.dividendenadel.de/wp-content/uploads/2021/01/MSCI-World-Renditedreieck-2022-Einmalanlage.png?ssl=1

Msci world ETF hat in den letzten 60 Jahren durchschnittlich ca 7% Rendite pro Jahr gebracht und nach 15 Jahren war "immer" eine positive Rendite gestanden. Wer einmalkauf um ~2000 gemacht hat musste am längsten auf positive Rendite warten.

Ach nö, nicht schon wieder sowas - ich möchte nicht in die Vergangenheit blicken. Das ist doch alles überholt. Der Tipp ist genauso gut wie der Tipp von meinem Schornsteinfeger vor 6 Monaten, dass ich bei Heizungstausch wieder eine Gasbrennwerttherme nehmen sollte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Nach 30 Jahren verkaufst du sowieso nicht, da du drin wohnst.

Die Rendite streichen die Erben ein, nicht der Selbstnutzer.

Außerdem nicht die Kosten einer Immobilie unterschätzen wodurch die "Rendite" deutlich kleiner wird.

Bei den Bewertungen heute kriegt man auf 30 Jahre sowieso keine 5% Rendite zusammen. Die liegt eher bei 2-3% und zwar ohne Sanierungskosten.

Es ging doch darum, Mieter zu bleiben und den Differenzbetrag aus günstiger Miete vs. teurer Annuität anzulegen. Bei Annahme, dass sich nach 30 Jahren der Immowert verdoppelt,
darf:

1. Die Miete in den 30 Jahren nicht steigen
2. Mindestens 4,8% Rendite für die Anlage notwendig, um gleiches Vermögen aufzubauen.

zu 1: kann ich mir nicht vorstellen
zu 2.: Muss deutlich höher als 4,8% sein, da Punkt 1 nicht eintreten wird.
Sollte Punkt 1 eintreten, kann ich mir nicht vorstellen, dass Punkt 2 eintreten wird.

Ich würde also kaufen und nicht mieten, zumal ich nach 30 Jahren weitere 30 Jahre wohnen möchte.

antworten

Wir sind jetzt bei 2,47 Prozent bei 20 Jahren Zinsbindung.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Nach 30 Jahren verkaufst du sowieso nicht, da du drin wohnst.

Die Rendite streichen die Erben ein, nicht der Selbstnutzer.

Außerdem nicht die Kosten einer Immobilie unterschätzen wodurch die "Rendite" deutlich kleiner wird.

Bei den Bewertungen heute kriegt man auf 30 Jahre sowieso keine 5% Rendite zusammen. Die liegt eher bei 2-3% und zwar ohne Sanierungskosten.

Es ging doch darum, Mieter zu bleiben und den Differenzbetrag aus günstiger Miete vs. teurer Annuität anzulegen. Bei Annahme, dass sich nach 30 Jahren der Immowert verdoppelt,
darf:

1. Die Miete in den 30 Jahren nicht steigen
2. Mindestens 4,8% Rendite für die Anlage notwendig, um gleiches Vermögen aufzubauen.

zu 1: kann ich mir nicht vorstellen
zu 2.: Muss deutlich höher als 4,8% sein, da Punkt 1 nicht eintreten wird.
Sollte Punkt 1 eintreten, kann ich mir nicht vorstellen, dass Punkt 2 eintreten wird.

Ich würde also kaufen und nicht mieten, zumal ich nach 30 Jahren weitere 30 Jahre wohnen möchte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Wir sind jetzt bei 2,47 Prozent bei 20 Jahren Zinsbindung.

Ist vergleichbar günstig, wie Diesel für 99,9 Cent....... also alles noch Super :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Wir sind jetzt bei 2,47 Prozent bei 20 Jahren Zinsbindung.

Ist vergleichbar günstig, wie Diesel für 99,9 Cent....... also alles noch Super :-)

Um im Bild zu bleiben: ich würde mir dann jetzt trotzdem kein Muscle Car mit 14l Realverbrauch (analog zu 40er Multiple) zulegen ;)

antworten

Stimmt. Nur die Preise für Immobilien können dann nicht mehr bezahlt werden. Aber im Endeffekt ist es nur ein Substitut zwischen Preis und Zinszahlung.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Wir sind jetzt bei 2,47 Prozent bei 20 Jahren Zinsbindung.

Ist vergleichbar günstig, wie Diesel für 99,9 Cent....... also alles noch Super :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022

Ach nö, nicht schon wieder sowas - ich möchte nicht in die Vergangenheit blicken. Das ist doch alles überholt. Der Tipp ist genauso gut wie der Tipp von meinem Schornsteinfeger vor 6 Monaten, dass ich bei Heizungstausch wieder eine Gasbrennwerttherme nehmen sollte.

Das hat mir mein Energieberater welcher auch Schornsteinfeger ist auch empfohlen. Habe dann einen anderen genommen.

antworten

Selbst die Jungs von Immocation kommen mittlerweile auf den Trichter, dass die aktuell Preise bereits sinken....

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022

Ach nö, nicht schon wieder sowas - ich möchte nicht in die Vergangenheit blicken. Das ist doch alles überholt. Der Tipp ist genauso gut wie der Tipp von meinem Schornsteinfeger vor 6 Monaten, dass ich bei Heizungstausch wieder eine Gasbrennwerttherme nehmen sollte.

Das hat mir mein Energieberater welcher auch Schornsteinfeger ist auch empfohlen. Habe dann einen anderen genommen.

antworten

Wir haben 2019 ein Haus Baujahr 1993 gekauft. Haben direkt die alte Ölheizung rausgeschmissen. Bei mir wars zuerst genau anders rum. Die Heizungsbauer wollten mir alle ein hybrides System andrehen. Das Zeug hätte dann trotz Förderung rund 70% mehr gekostet als eine Gasbrennwert-Heizung. Habe mich dann für letzteres entschieden. Das Ding läuft nun seit 2 Jahren. Ob das eine gute Entshceidung war?! Ich glaube immernoch ja. Wärmepumpe macht keinen Sinn, da keine Fußbodenheizung (Sorry, aber auf Energie und Kosten sparen durch Friereen steh ich einfach nicht). Hier wird immer so schnell geurteilt über Technologie. Rechnet euch das doch mal aus. Die Mehrkosten eines hybriden Systems oder einer Wärmepumpe inkl. Wartung und Heizen mit Strom im Winter sind sehr wahrscheinlich trotz explodierender Gaspreise nicht reinzuholen.

Wie machst du am besten Wasser warm? Klar - du verbrennst etwas und erhitzt damit das Wasser. Das ist leider so und daran ändert auch die aktuelle Zeit nichts.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022

Ach nö, nicht schon wieder sowas - ich möchte nicht in die Vergangenheit blicken. Das ist doch alles überholt. Der Tipp ist genauso gut wie der Tipp von meinem Schornsteinfeger vor 6 Monaten, dass ich bei Heizungstausch wieder eine Gasbrennwerttherme nehmen sollte.

Das hat mir mein Energieberater welcher auch Schornsteinfeger ist auch empfohlen. Habe dann einen anderen genommen.

antworten

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Es ging doch darum, Mieter zu bleiben und den Differenzbetrag aus günstiger Miete vs. teurer Annuität anzulegen. Bei Annahme, dass sich nach 30 Jahren der Immowert verdoppelt,
darf:

1. Die Miete in den 30 Jahren nicht steigen
2. Mindestens 4,8% Rendite für die Anlage notwendig, um gleiches Vermögen aufzubauen.

zu 1: kann ich mir nicht vorstellen
zu 2.: Muss deutlich höher als 4,8% sein, da Punkt 1 nicht eintreten wird.
Sollte Punkt 1 eintreten, kann ich mir nicht vorstellen, dass Punkt 2 eintreten wird.

Die Mieten steigen in Deutschland in Schnitt um 1,4% pro Jahr (Mietpreisindex der letzten 25 Jahre). Entgegen der allgemeinen Annahme, dass sich die Mietpreisentwicklung beschleunigt, ist der Verlauf auch sehr linear und schwankte über den gesamten Zeitraum nur sehr wenig.

Wenn man jetzt von einer Verdopplung der Immobilienpreise in 30 Jahren ausgeht (war ja das Ursprungsszenario), dann würde das annualisiert etwa 2,4% pro Jahr bedeuten. Wohlgemerkt sind in die "Immobilienrendite" noch keinerlei Instandhaltungskosten mit einbezogen.

1,4% + 2,4% = 3,8%.

Selbst das langweiligste Investment überhaupt, der MSCI World ETC schafft über einen mind. genau so langen Zeitraum eine Rendite von 6-7%.

Ich würde mich daher der Meinung der meisten Finanzexperten anschließen. Eine Immobilie zur Selbstnutzung ist mehr Konsum und Sicherhalt als wirkliche Investition (und ggf. sogar noch Spekulation). Was nicht heißt, dass Immobilien nicht zum eigenen Portfolio dazugehören sollten.

antworten

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

Ihr seid nicht allein! Bei uns ist es ähnlich und unser Bankberater hat uns ebenfalls bestätigt, dass sehr viele Kunden nun in dieser Situation sind und nicht mehr kaufen können. Daher bin ich ebenfalls davon überzeugt, dass die Preise fallen werden (auch wenn die Nachfrage immer noch höher als das Angebot sein wird)

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Natürlich ist eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung Konsum.

De facto habe ich auch gar nicht die Möglichkeit, ein EFH zu mieten. Also habe ich es gekauft.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Es ging doch darum, Mieter zu bleiben und den Differenzbetrag aus günstiger Miete vs. teurer Annuität anzulegen. Bei Annahme, dass sich nach 30 Jahren der Immowert verdoppelt,
darf:

1. Die Miete in den 30 Jahren nicht steigen
2. Mindestens 4,8% Rendite für die Anlage notwendig, um gleiches Vermögen aufzubauen.

zu 1: kann ich mir nicht vorstellen
zu 2.: Muss deutlich höher als 4,8% sein, da Punkt 1 nicht eintreten wird.
Sollte Punkt 1 eintreten, kann ich mir nicht vorstellen, dass Punkt 2 eintreten wird.

Die Mieten steigen in Deutschland in Schnitt um 1,4% pro Jahr (Mietpreisindex der letzten 25 Jahre). Entgegen der allgemeinen Annahme, dass sich die Mietpreisentwicklung beschleunigt, ist der Verlauf auch sehr linear und schwankte über den gesamten Zeitraum nur sehr wenig.

Wenn man jetzt von einer Verdopplung der Immobilienpreise in 30 Jahren ausgeht (war ja das Ursprungsszenario), dann würde das annualisiert etwa 2,4% pro Jahr bedeuten. Wohlgemerkt sind in die "Immobilienrendite" noch keinerlei Instandhaltungskosten mit einbezogen.

1,4% + 2,4% = 3,8%.

Selbst das langweiligste Investment überhaupt, der MSCI World ETC schafft über einen mind. genau so langen Zeitraum eine Rendite von 6-7%.

Ich würde mich daher der Meinung der meisten Finanzexperten anschließen. Eine Immobilie zur Selbstnutzung ist mehr Konsum und Sicherhalt als wirkliche Investition (und ggf. sogar noch Spekulation). Was nicht heißt, dass Immobilien nicht zum eigenen Portfolio dazugehören sollten.

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Googelt einfach mal "dbresearch Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022"

Leute die da mehr Gehirnschmalz reinstecken als "Immos gehen nur nach oben" rechnen mit einem Zyklusende in 2024

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In München musst du jedoch 25 Jahreseinkommen für eine 75qm Wohnung ausgeben (quelle DBresearch), das machen die Zinsen NIEMALS wett.
Selbst Frankfurt ist bei über 20.

Die 75qm Wohnung kostet also bei dem Beamten unten jetzt 1,35Mio, bei 2,5% ist sein Zins sogar höher als der des Käufers 1985 bei 10% ( 25k DM Zinsen vs 34k EUR)

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Ea macht aber ein Unterschied ob ich zu 9-10% finanziert habe oder nur zu um die 2%. Mit einem niedrigen Zins sind höhere Preise (und Tilgungen) verkraftbar, ob das wirklich gesund ist ist ein anderer Punkt.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Ja kann ich ausrechnen,
250k/44k= 5,8 Jahresgehälter

Heute:
A13 unterste Stufe ca. 4,5k --> Die 75qm Wohnung dürfte 313k kosten

Frankfurt: 9 Treffer (meist renovierungsbedürftig, Versteigerungen, ausserhalb)
Stuttgart: 3 Treffer (alle ausserhalb)
München: 0 Treffer
Hamburg: 0 Treffer bzw. nur Versteigerungen

Also in den klassischen Grossstädten gibt es für den selben Faktor praktisch keine Wohnungen.
Bzgl. der 1% Tilgung... da hat sich auf der Seite davor ein Poster extra mal die Mühe gemacht und es für euch ausgerechnet... 1% Tilgung funktioniert NUR bei hohen Zinsen, aktuell ist da praktisch unmöglich!

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Gehen wir noch mal 10 Jahre weiter zurück. Ein junger Beamter A13, Alter Ende der Zwanziger, hatte im Jahr 1985 ein Jahresgehalt von 44k DM. Das war brutto, nicht netto! Und das war zu dieser Zeit ein klar überdurchschnittliches Gehalt. Die Zinsen lagen irgendwo zwischen 7 und 9 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der damals üblichen Größe (75qm) hatte in einer Großstadt einen Preis von ca. 250k DM. Alles weitere könnt Ihr Euch dann ausrechnen!

Damals konnte man auch als Beamter keine Finanzierung bekommen, wenn man nicht mindestens 20% Eigenkapital hatte. Woher sollte man das nach wenigen Jahren Berufstätigkeit wohl haben?

Durch die hohen Zinsen wurde die Immobilie im Laufe der Zeit locker zweimal bezahlt. Üblich war 1% Tilgung.

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WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2022:

Es ging doch darum, Mieter zu bleiben und den Differenzbetrag aus günstiger Miete vs. teurer Annuität anzulegen. Bei Annahme, dass sich nach 30 Jahren der Immowert verdoppelt,
darf:

1. Die Miete in den 30 Jahren nicht steigen
2. Mindestens 4,8% Rendite für die Anlage notwendig, um gleiches Vermögen aufzubauen.

zu 1: kann ich mir nicht vorstellen
zu 2.: Muss deutlich höher als 4,8% sein, da Punkt 1 nicht eintreten wird.
Sollte Punkt 1 eintreten, kann ich mir nicht vorstellen, dass Punkt 2 eintreten wird.

Die Mieten steigen in Deutschland in Schnitt um 1,4% pro Jahr (Mietpreisindex der letzten 25 Jahre). Entgegen der allgemeinen Annahme, dass sich die Mietpreisentwicklung beschleunigt, ist der Verlauf auch sehr linear und schwankte über den gesamten Zeitraum nur sehr wenig.

Wenn man jetzt von einer Verdopplung der Immobilienpreise in 30 Jahren ausgeht (war ja das Ursprungsszenario), dann würde das annualisiert etwa 2,4% pro Jahr bedeuten. Wohlgemerkt sind in die "Immobilienrendite" noch keinerlei Instandhaltungskosten mit einbezogen.

1,4% + 2,4% = 3,8%.

Selbst das langweiligste Investment überhaupt, der MSCI World ETC schafft über einen mind. genau so langen Zeitraum eine Rendite von 6-7%.

Ich würde mich daher der Meinung der meisten Finanzexperten anschließen. Eine Immobilie zur Selbstnutzung ist mehr Konsum und Sicherhalt als wirkliche Investition (und ggf. sogar noch Spekulation). Was nicht heißt, dass Immobilien nicht zum eigenen Portfolio dazugehören sollten.

Das was du sagst, ist leider nicht richtig. Aktien kannst du alleine mit Wertzuwachs und Dividende (und Inflation) schon relativ gut einschätzen. Bei Immobilien ist es deutlich komplexer. Mietrendite und Wertzuwachs (und Inflation) reichen hier bei weitem nicht aus. Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

antworten

Du vertust Dich ganz schön.

Es gibt Leute die sich 650 tsd leisten können wie Sand am Meer.
Ich arbeite als Immobilienmakler und wir haben Wartelisten von ca. 1000 Suchenden Familien im Raum Hannover deren Budget zwischen 650 tsd und 1,2 Mio liegt.
Nochmal um sich das mal vor Augen zu führen: 1000 Familien.

Im Portfolie gibt es derzeit im Raum Hannover 20 Immobilien die In Frage kommen.
Das Problem: Die Top Immobilien sind alle zwischen 2014 und 2020 komplett in die Hand von Selbstnutzern übergegangen. Das bedeutet diese Leute haben die Immobilien nun 6 Jahre in ihrem Besitz und da will keiner verkaufen. Die älteren Immobilien werden auch nicht angeboten da diese in die Hand der Erben gehen, die von denen dann auch bewohnt werden.

In dem Fall wirst DU auch die kommenden 20 Jahre ein Angebot von 20 Häusern haben aber weiterhin um die 1000 mögliche Käufer. Warum sollen da die Preise fallen wenn Du immer einen hast der mehr zahlt als der andere ?
Sorry aber die Preise fallen die kommenden 20 Jahre nicht. Eher steigen sie denn Zahlen Lügen nicht im Gegensatz zu Experten die auch noch falsche zahlen in Betracht ziehen.
Entscheidend ist immer die Nachfrage und das Angebot. Nur diese gibt den Kaufpreis vor und nicht die Zinsen. Und das Angebot wird nicht mehr wenn die Zinsen steigen. Denn in dem Fall wird das Angebot sogar geringer. Die Nachfrage bleibt aber weil Deutschland viele reiche Familien hat die noch kein Haus besitzen. Und die brauchen keine Zinsen sondern zahlen Bar.

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Googelt einfach mal "dbresearch Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022"

Leute die da mehr Gehirnschmalz reinstecken als "Immos gehen nur nach oben" rechnen mit einem Zyklusende in 2024

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WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

antworten

Moin,

Ähnliche Situation hier & ich gehe auch davon aus, dass die aktuellen Preise in der Breite nicht zu halten sind. Vorhin mit der Maklerin eines Hauses an dem wir grds. Interesse hatten telefoniert & ihr mitgeteilt, dass wir aufgrund der Zinsentwicklung den Hauspreis nicht "ruhigen Gewissens" finanzieren können. Darauf war ihre überraschend ehrliche Antwort sinngemäß, dass wir aktuell nicht die Ersten sind, die zurückziehen. Und das grds. eigentlich sehr interessante Haus ist auch gefühlt im Vergleich zu den letzten Jahren recht lange inseriert.

Vielleicht ist das jetzt ein Einzelfall. Aber bestimmte Immobilien ziehen bestimmte Käuferschichten an. Gerade bei denen, die einem Großteil des Kaufpreises finanzieren müssen und nicht Bar rumliegen haben, ist der steigende Zins ein Problem. Aber gut, viele hier vertreten ja die Ansicht, dass am Markt beinahe unbegrenzte Nachfrage herrscht. Mal schauen. Ich finds grad spannend, insbesondere weil wir ebenfalls keinen Druck haben zu kaufen.

Viele Grüße

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das was du sagst, ist leider nicht richtig. Aktien kannst du alleine mit Wertzuwachs und Dividende (und Inflation) schon relativ gut einschätzen. Bei Immobilien ist es deutlich komplexer. Mietrendite und Wertzuwachs (und Inflation) reichen hier bei weitem nicht aus. Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Zinsen sind negative Rendite, insofern machen sie die Rechnung nur schlechter für die Immobilien.
Der große Vorteil von Immobilien zur Vermietung (und auch nur bei diesen) ist der FK-Hebel. Wenn man es schafft das Objekt so zu vermieten, dass es mindestens die Rate der Bank und ggf. sogar noch Rückstellungen abwirft, dann hat man logischerweise ein super Geschäft. Bringt man wenig bis kein EK ein, hat man schnell eine super Rendite.
Ist bloß heutzutage kaum noch möglich.

Bei Immobilien zur Selbstnutzung darf man eigentlich gar nicht von Investment sprechen. Das zählt eindeutig als Konsum und Statussymbol. Die Leute kaufen auch deutlich größer, als sie mieten würden.

antworten

Echt? Wo finde ich das?

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Selbst die Jungs von Immocation kommen mittlerweile auf den Trichter, dass die aktuell Preise bereits sinken....

Ach nö, nicht schon wieder sowas - ich möchte nicht in die Vergangenheit blicken. Das ist doch alles überholt. Der Tipp ist genauso gut wie der Tipp von meinem Schornsteinfeger vor 6 Monaten, dass ich bei Heizungstausch wieder eine Gasbrennwerttherme nehmen sollte.

Das hat mir mein Energieberater welcher auch Schornsteinfeger ist auch empfohlen. Habe dann einen anderen genommen.

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Warum schreiben eigentlich viele von einer Überbewertung des Immobilienmarktes, aber sehen dann zeitgleich eine Investition in den MSCI World als nicht überbewertet an? Stichwort: Shiller-KGV

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Spannend ist doch die Markt Betrachtung mit einer Rate von TEUR 2 im Monat spielst du nicht in der oberen Liga der Immokäufer mit, klingt krass ist aber leider so (die Entwicklung ist da echt erschreckend) und bei mir nicht anders.

Was hier bei vielen komplett ausgeblendet wird ist, dass ein Großteil des Wohnungsbaus heutzutage in den Verkauf geht und die meisten Selbstnutzer sind für die eine Immobilie zum Schluss auch ein Konsumobjekt ist und hier jetzt schon viele mit entweder viel EK (angespart / geerbt) unterwegs sind und auch sehr guten Einkommen, so dass es für diese Käufer ganz andere Möglichkeiten gibt.

Was wir leider auch erleben werden, dass der Neubau einbrechen wird, da wir hier ja auch das Thema haben, dass Baukosten (und Bauvorgaben) nicht wirklich nachgeben werden und wenn es sich nicht lohnt für den Bauträger dann wird nicht gebaut.

Ob aus dem Bestand wirklich viel auf dem Markt kommt glaube ich nicht, Eigennutzer werden nicht groß verkaufen müssen solange sie die Rate bezahlen können (und da müsste massiv die Wirtschaft einbrechen mit steigenden Arbeitslosenzahlen)

Meine Befürchtung ist leider auch, dass die Politik immer mehr gerade gegen Einfamilienhäuser agiert und dadurch der "Traum" vom EFH immer mehr in die Ferne rückt

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das was du sagst, ist leider nicht richtig. Aktien kannst du alleine mit Wertzuwachs und Dividende (und Inflation) schon relativ gut einschätzen. Bei Immobilien ist es deutlich komplexer. Mietrendite und Wertzuwachs (und Inflation) reichen hier bei weitem nicht aus. Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Zinsen sind negative Rendite, insofern machen sie die Rechnung nur schlechter für die Immobilien.
Der große Vorteil von Immobilien zur Vermietung (und auch nur bei diesen) ist der FK-Hebel. Wenn man es schafft das Objekt so zu vermieten, dass es mindestens die Rate der Bank und ggf. sogar noch Rückstellungen abwirft, dann hat man logischerweise ein super Geschäft. Bringt man wenig bis kein EK ein, hat man schnell eine super Rendite.
Ist bloß heutzutage kaum noch möglich.

Bei Immobilien zur Selbstnutzung darf man eigentlich gar nicht von Investment sprechen. Das zählt eindeutig als Konsum und Statussymbol. Die Leute kaufen auch deutlich größer, als sie mieten würden.

Zinsen wirken sich nur negativ auf die EK-Rendite, wenn Mietrendite nicht viel größer als Zinsen sind. Das ist aber auch noch sehr vereinfacht, da Faktoren wie nicht umlagefähige NK, Gebäudewert, Steuersatz usw. noch nicht berücksichtigt werden.

Du hast aber generell recht. Heutzutage findet man in den Großstädten kaum noch Immobilien, die wirklich rentabel sind bzw. sich selbst trägt (Mietrendite deckt alle Kosten ab.). Bei der Diskussion bzgl. Kaufen vs. Mieten muss man aber noch hinzufügen, dass das Mieten manchmal keine Option ist. Wenn man 2-3 Kinder hat und ein Haus mit Garten in bestimmten Gegenden haben will, kommt man um das Kaufen nicht rum.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Beispielsweise musst du Zinsen mit einbeziehen, da praktisch niemand 100% EK nutzt, wenn er schlau ist. Selbstnutzer oder Investor macht hier kein Unterschied. Je nach dem wie man in Immobilien investiert, kann man auch entweder hohe oder niedrige Rendite erzielen. (Risiko ist aber auch dementsprechend.) Dass Immobilien immer weniger Rendite erzielen, stimmt deshalb auch nicht.

Das Problem ist, dass der FK-Hebel über die Zeit ja immer geringer wird. Man schießt ja quasi monatlich EK nach. Die hohen Renditen die sich hierüber erzielen lassen gelten deshalb nur am Anfang. Wenn ich eine Bude über 20 Jahre abbezahle und danach noch 30 Jahre darin wohne, spielt der FK-Hebel also für die Gesamtbetrachtung kaum eine Rolle, da er nur in den vielleicht ersten 10 Jahren überhaupt eine relevante Größe hat.
Wenn man das nutzen will, muss man die FK-Quote konstant belassen, so wie es ja z.B. Immobiliengesellschaften tun. Der Privatmann macht das aber logischerweise nicht, er zahlt ja ab.

Um die Rendite hochzuhalten muss man deshalb einige Optionen erwägen.

• Nach 10 Jahre verkaufen und den Gewinn in eine/mehrere Immobilien stecken (FK Hebel wieder max. ausschöpfen). Warum? In den ersten Jahren sind die EK Rendite am höchsten. Danach wird aufgrund von Tilgung und Kapitalbindung die EK Rendite immer kleiner. Nach 10 Jahre zahlt man keine Steuer auf dem Gewinn vom Verkauf. Zudem hat man bei Hypothekendarlehen nach 10 Jahre einen Sonderkündigungsrecht. Man muss also bei der Kündigung des Kredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• So oft wie möglich die Immobilie refinanzieren. Warum? Dadurch kann man die Tilgung und Kapitalbindung senken. (z.B. nach 10 Jahre mit dem Sonderkündigungsrecht.)
• Die Immobilie als Sicherheit nutzen um Geld für andere Investition zu erhalten. (Kann auch gerne wieder genutzt werden um eine andere Immobilie zu finanzieren. Vollfinanzierung, also ohne EK, wäre dann auch möglich.)

Wer als Investor ein Objekt kauft und es 30 Jahre lang hält ohne irgendwas zu machen, hätte sein Geld auch in ETF stecken können. (ETFs haben gute Rendite und sind langfristig ziemlich risikoarm.) Immobilien versprechen bei mehr Aufwand und mehr Risiko deutlich bessere Rendite. Ob das Versprechen auch eingehalten wird, steht in den Sternen.

antworten

S&P500 hat 20 KGV, deutsche Immobilien 40.

Also doppelt so teuer.
Keine Ahnung wie du auf so eine Schlussfolgerung kommst.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Warum schreiben eigentlich viele von einer Überbewertung des Immobilienmarktes, aber sehen dann zeitgleich eine Investition in den MSCI World als nicht überbewertet an? Stichwort: Shiller-KGV

antworten

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

Vor allem sollte man die Studie auch lesen, wenn man hier auf sie verweist:

1. Erstens steht dort ausdrücklich, das das dort prognostizierte Ende des Zyklus nicht notwendigerweise sinkende Preise bedeutet. Als wahrscheinlicher gilt der Übergang in einer Ära relativ stabiler Kaufpreise, wie wir sie aus den 90er und 00er Jahren kennen.
2. Zweitens geht die Studie davon aus, dass der Zyklus 2024 in ganzen vier von 13 betrachteten Städten endet. In den meisten Städten werden die Preise demnach auch dann weiter steigen und erst allmählich abflauen.

Und 2024 werden wir noch einmal auf einem anderen Preisniveau sein als heute, oder wer würde heute nicht gerne zu den Preisen aus 2020 kaufen?
Also: Studien bitte auch lesen und verstehen, bevor Du darauf verweist ;-)

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Googelt einfach mal "dbresearch Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022"

Leute die da mehr Gehirnschmalz reinstecken als "Immos gehen nur nach oben" rechnen mit einem Zyklusende in 2024

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Ein gewisser Anteil bleibt immer, besonders bei gutem Job und gutem Einkommen. Tlw. sind die Städte dort auch komplett zerbombt, da zieht eher der Mann später nach Deutschland nach, während die Frau hier schon als Buchhalterin, Ingenieurin, Wissenschaftlerin arbeitet (Ukraine hat höchste Akademikerquote in Europa).

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Hat exakt null Einfluss auf den Markt für Eigentum. Besonders aktuell, da die Ukrainer ihr Land nie im Stich lassen werden.
Da bleibt kaum einer länger.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2022:

Das ist Glaskugel-Schauen.
Es gibt soviele Variablen.
Die aktuellen Flüchtlingsströme gab es zum Zeitpunkt eben jener Studie nicht.

Es gibt alle paar Jahre wieder Studien dazu, dass die Immopreise fallen.

antworten

Bei höheren Zinsen kann man Anfangstilgung niedriger wählen, da diese Tilgung über die Zeit schneller steigt.

15 Jahre 650k 0,7% ergeben die gleiche Restschuld wie 15 Jahre 571k 1,9%. Bei 2k Rate sind es jeweils 342k Restschuld. Einmal 3,0% Tilgung, einmal 2,3% Tilgung. Gleiche Restschuld nach 15 Jahren.

Die höheren Zinsen kommen aktuell ja von höherer Inflation, man kann also eigentlich auch mehr Restschuld in 15 Jahren haben, 571k ist vielleicht auch noch nicht das letzte Wort.

Schwupps hat sich an deiner Kreditfähigkeit eigentlich kaum etwas geändert. Aber insbesondere gibt es ja auch Käufer mit deutlich mehr Eigenkapital. Ich meine 100k sind heutzutage nicht viel. Diese Käufer reagieren weniger sensibel auf die Zinsen, aber wollen ihr Geld jetzt endlich mal in Betongold investieren, weil die Inflation es wegschmilzt.

Also, es gibt zahlreiche Faktoren.

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

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6000 netto als Paar schaffen auch viele Nichtakademiker.

Alex5555 schrieb am 05.04.2022:

Die Nachfrage in bestimmten Preisbereichen wird aber jetzt nachlassen.
Ich spreche da aus eigener Erfahrung:

Wir suchen nun seit 2 Jahren nach einem Haus oder einer schönen Eigentumswohnung.
Budget: 2000€/Monat bei 3% Tilgung

Bis Ende letzten Jahres wurde uns ein Zins von 0,7% zugesichert, wodurch sich eine Kreditsumme von 650.000€ ergibt. Wir haben 100.000€ EK, die wir für die Kaufnebenkosten und die Einrichtung, Sanierung/Renovierung nutzen möchten.

Nun haben wir ein aktuelles Angebot von letzter Woche für 1,9% Zinsen. Wenn wir nun bei den 2000€/Monat bleiben, ergibt sich nur noch ein Budget von ca. 500.000€.

D.h. wir sind als Interessent/Nachfrage bei Objekten zu 650.000€ komplett raus. Generell bei allem was deutlich über 500.000€ liegt.

Daher gehe ich stark davon aus, dass die Nachfrage sinken wird.
Wir müssten jetzt 150.000€ mehr EK haben, um den Zinsanstieg auszugleichen. Woher sollen wir das nehmen? Ich denke nicht, dass viele andere das mal eben so aus der Tasche ziehen oder sich die monatliche Mehrbelastung (bei uns wären das ca. 650€ gewesen 2000€ -> 2650€) einfach so leisten können. Und dabei verdienen wir als kinderloses Paar mit 30 Jahren mit einem netto Einkommen von 6000€ im Monat nicht wenig. Glücklicherweise wohnen wir sehr günstig in einer Mietwohnung in einer deutschen Großstadt und können die Zeit ganu gut überbrücken.

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