Interessant. Das kommt mir doch sehr bekannt vor. Als ich meine wirklich sehr gute Wohnung in Top Lage weitervermieten wollte. Vermieter hat die Monatsmiete von 500€ auf 570€ erhöht + Nebenkosten. UND es kamen extrem viele Leute. Einige auch sofort begeistert. aber am Ende gab es wirklich nur ein paar Interessenten und die meisten wollten noch mega verhandeln wegen Übernahme der Küche und co. Die Miete wurde zovor fast 5 Jahre lange nicht erhöht... also kann mir vorstellen, dass viele Interessenten auch nur gucken und nicht kaufen wollen oder können.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Richtig. Entfernter Bekannter versucht hier in der Region, die als hochpreisig gilt, ein RMH zu verkaufen. Bj. 2011, also kein alter, renovierungsbedürftiger und ungedämmter Kasten. Er will 650k haben. Vor einem halben Jahr hätte er das Ding vermutlich innerhalb einer Woche losbekommen. Jetzt hat er es schon seit zwei Monaten im ImmoScout stehen. Er hatte bereits viele Interessenten, die zunächst begeistert zusagten aber dann, nach einem Gespräch mit ihrer Bank, wieder absagen mussten, weil sie feststellten, dass sie sich das Haus zu den aktuellen Konditionen nicht mehr leisten können.

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Es ist gar nichts ausgeschlossen, Solche niedrige Zinsen welche wir hatten waren der main driver der Entwicklung, hohe Zinsen und Rezession kann uns auch wieder zu 2015 Preisen bringen.

Denkst du es ist ausgeschlossen dass der DAX wieder auf 10T Punkte faellt?
Bei Immos siehst du es nicht so einfach. Ich denke haetten wir einen real life index wie bei Aktien, wuerden wir jetzt schon 10-15% Korrektur sehen. Der Unterschied bei Immos ist auch dass die Transaktionen zunaechst wegbrechen, Verkaufer will Traumpreis und Kaufer kann den nicht mehr zahlen.
Bid/Ask is widening. Der Mid ist niedriger. Der Markt ist halt weniger liquide als Aktien.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Ja, natürlich können Immobilien auch im Preis sinken. Die Magnitude ist eine andere als bei Aktien. Der größte Crash aller Zeiten jemals seit Beginn der Aufzeichnungen waren 27% über 6 Jahre von 2006 bis 2012 in den USA während/nach der Subprime-Krise.

Dabei ist der Preis um ca. 2 Jahre in die Vergangenheit gefallen. Für wenige Monate etwas mehr als 2 Jahre.

Es kann durchaus sein, dass Immobilien an Wert verlieren. Aber wir reden hier von einem Potenzial vom 10%, 15% - im Worst Case vielleicht 20%. Wenn das ATH im Q2 2022 erreicht sein sollte und wir 15% zurückgehen, sind wir wieder bei 2021er Preisen. Bei 20% oder etwas mehr reden wir wieder von 2020er Preisen.

Das kann passieren und ist durch historische Daten gedeckt. Ein Crash mehr als 27%, mehr als 2 Jahre Preise zurück - ist noch nie passiert. NICHTS deutet darauf hin, dass wir in den nächsten Jahren einen Crash erleben werden, welcher den Subprime-Crash in den Schatten stellen wird.

Preisrückgang möglich, ja. Extrem-Crash schlimmer als der bisher schlimmste Immobiliencrash seit Beginn der Aufzeichnungen? Nein.

Es kann durchaus auch passieren, angesichts des Mangels an Alternativen (Neubau KANN nicht billiger werden), dass die Preise NICHT fallen werden. Es kann auch passieren, dass wir uns von Q2-2022er Preisniveau wieder rückwärts Richtung 2021er Preisniveau entwickeln werden.

Absolut ausgeschlossen ist es, dass wir das 2019er Preisniveau oder ein beliebiges vorheriges Preisniveau wieder erreichen. Dazu müsste der kommende Immobiliencrash die Subprime-Krise in den Schatten stellen von der Intensität her.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Was mir bis dato keiner erklären konnte:

Bis vor wenigen Monaten waren immobilien so heiss begehrt, dass auf jede halbwegs taugliche Immobilie min. Dutzende entsprechend potente Interessenten kamen. Wir haben noch 2021 mit so vielen Bauträgern und Maklern gesprochen. Viele haben nicht einmal mehr auf Anfragen geantwortet, Termine platzen lassen usw. So sehr hat die Nachfrage das Angebot überstiegen.

Nun sind die Zinsen deutlich gestiegen, ebenso die Kosten usw. Deswegen brechen Interessenten weg, die sich das vormals leistbare nun nicht mehr leisten können. Schön und gut. Gehe ich mit.

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Und dass die Nachfrage nun um 90% oder mehr einbricht… das glaubt doch wohl hoffentlich niemand hier.

1. Wer 30 Bewerber auf seine Immobilie hat, hat den Preis meines Erachtens von vornherein deutlich zu niedrig angesetzt
2. Wenn noch 10 Leute aus deiner Umgebung eine ähnliche Immobilie verkaufen wollen, wird einer von euch sein Objekt nicht los ohne den Preis zu senken. Vorher hätten nicht 10 sondern 30 vergleichbare Objekte auf den Markt kommen müssen

antworten

Natürlich kann der Dax unter 10k fallen. 55-60% Drawdown gab es am Aktienmarkt schon seit 2000. Da brauche ich gar nicht weiter zurück schauen.

Vom Höchststand 16.000 60% nach unten sind ein Dax Stand von 6.400. Das wäre die Wdh. von bisherigen Worst Case. Möglich aber unwahrscheinlich.

Das gleiche gilt für den Immobilienmarkt - bisher 27% als Worst Case seit WK2. Dann wären wir zwischen 2020er/2021er Preisen. Möglich aber unwahrscheinlich.

Aber es geht um die Relation. 6.400 Dax ist so unwahrscheinlich wie 2020er Immobilienpreise in der Zukunft. Wäre jeweils für den Markt der absolute Worst Case wiederholt.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Es ist gar nichts ausgeschlossen, Solche niedrige Zinsen welche wir hatten waren der main driver der Entwicklung, hohe Zinsen und Rezession kann uns auch wieder zu 2015 Preisen bringen.

Denkst du es ist ausgeschlossen dass der DAX wieder auf 10T Punkte faellt?
Bei Immos siehst du es nicht so einfach. Ich denke haetten wir einen real life index wie bei Aktien, wuerden wir jetzt schon 10-15% Korrektur sehen. Der Unterschied bei Immos ist auch dass die Transaktionen zunaechst wegbrechen, Verkaufer will Traumpreis und Kaufer kann den nicht mehr zahlen.
Bid/Ask is widening. Der Mid ist niedriger. Der Markt ist halt weniger liquide als Aktien.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Ja, natürlich können Immobilien auch im Preis sinken. Die Magnitude ist eine andere als bei Aktien. Der größte Crash aller Zeiten jemals seit Beginn der Aufzeichnungen waren 27% über 6 Jahre von 2006 bis 2012 in den USA während/nach der Subprime-Krise.

Dabei ist der Preis um ca. 2 Jahre in die Vergangenheit gefallen. Für wenige Monate etwas mehr als 2 Jahre.

Es kann durchaus sein, dass Immobilien an Wert verlieren. Aber wir reden hier von einem Potenzial vom 10%, 15% - im Worst Case vielleicht 20%. Wenn das ATH im Q2 2022 erreicht sein sollte und wir 15% zurückgehen, sind wir wieder bei 2021er Preisen. Bei 20% oder etwas mehr reden wir wieder von 2020er Preisen.

Das kann passieren und ist durch historische Daten gedeckt. Ein Crash mehr als 27%, mehr als 2 Jahre Preise zurück - ist noch nie passiert. NICHTS deutet darauf hin, dass wir in den nächsten Jahren einen Crash erleben werden, welcher den Subprime-Crash in den Schatten stellen wird.

Preisrückgang möglich, ja. Extrem-Crash schlimmer als der bisher schlimmste Immobiliencrash seit Beginn der Aufzeichnungen? Nein.

Es kann durchaus auch passieren, angesichts des Mangels an Alternativen (Neubau KANN nicht billiger werden), dass die Preise NICHT fallen werden. Es kann auch passieren, dass wir uns von Q2-2022er Preisniveau wieder rückwärts Richtung 2021er Preisniveau entwickeln werden.

Absolut ausgeschlossen ist es, dass wir das 2019er Preisniveau oder ein beliebiges vorheriges Preisniveau wieder erreichen. Dazu müsste der kommende Immobiliencrash die Subprime-Krise in den Schatten stellen von der Intensität her.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Das würde stimmen, wenn mehr Angebot als Nachfrage im Markt wäre. Genau das ist aber nicht der Fall. Die Makler haben immer noch mehr Kaufgesuche als Verkaufsaufträge. Es gibt einfach viel zu wenige Verkäufer, die verkaufen "müssen".

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Nachfrage wird aber nicht durch die Anzahl der Kaufgesuche bestimmt, sondern durch deren Zahlungsbereitschaft. Ich dachte das ist hier ein Forum für WiWis…

antworten

Da nun die Preise deutlich sinken müssten, können wir die Baubranche einstampfen. Es wird keine weiteren Neubaumaßnahmen mehr geben, da niemand diese noch bezahlen kann und Preisrückgänge hier nicht realisierbar sind (Lohnentwicklung / Materialkosten). Dennoch wird es ein Überangebot an unverkauften Immobilien geben, die zu den aktuellen Preisen niemand kaufen möchte/kann.. Darauf läuft es dann wohl hinaus.

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Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Es ist gar nichts ausgeschlossen, Solche niedrige Zinsen welche wir hatten waren der main driver der Entwicklung, hohe Zinsen und Rezession kann uns auch wieder zu 2015 Preisen bringen.

Denkst du es ist ausgeschlossen dass der DAX wieder auf 10T Punkte faellt?
Bei Immos siehst du es nicht so einfach. Ich denke haetten wir einen real life index wie bei Aktien, wuerden wir jetzt schon 10-15% Korrektur sehen. Der Unterschied bei Immos ist auch dass die Transaktionen zunaechst wegbrechen, Verkaufer will Traumpreis und Kaufer kann den nicht mehr zahlen.
Bid/Ask is widening. Der Mid ist niedriger. Der Markt ist halt weniger liquide als Aktien.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Ja, natürlich können Immobilien auch im Preis sinken. Die Magnitude ist eine andere als bei Aktien. Der größte Crash aller Zeiten jemals seit Beginn der Aufzeichnungen waren 27% über 6 Jahre von 2006 bis 2012 in den USA während/nach der Subprime-Krise.

Dabei ist der Preis um ca. 2 Jahre in die Vergangenheit gefallen. Für wenige Monate etwas mehr als 2 Jahre.

Es kann durchaus sein, dass Immobilien an Wert verlieren. Aber wir reden hier von einem Potenzial vom 10%, 15% - im Worst Case vielleicht 20%. Wenn das ATH im Q2 2022 erreicht sein sollte und wir 15% zurückgehen, sind wir wieder bei 2021er Preisen. Bei 20% oder etwas mehr reden wir wieder von 2020er Preisen.

Das kann passieren und ist durch historische Daten gedeckt. Ein Crash mehr als 27%, mehr als 2 Jahre Preise zurück - ist noch nie passiert. NICHTS deutet darauf hin, dass wir in den nächsten Jahren einen Crash erleben werden, welcher den Subprime-Crash in den Schatten stellen wird.

Preisrückgang möglich, ja. Extrem-Crash schlimmer als der bisher schlimmste Immobiliencrash seit Beginn der Aufzeichnungen? Nein.

Es kann durchaus auch passieren, angesichts des Mangels an Alternativen (Neubau KANN nicht billiger werden), dass die Preise NICHT fallen werden. Es kann auch passieren, dass wir uns von Q2-2022er Preisniveau wieder rückwärts Richtung 2021er Preisniveau entwickeln werden.

Absolut ausgeschlossen ist es, dass wir das 2019er Preisniveau oder ein beliebiges vorheriges Preisniveau wieder erreichen. Dazu müsste der kommende Immobiliencrash die Subprime-Krise in den Schatten stellen von der Intensität her.

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Wer sein Eigenkapital am Aktienmarkt investiert hat sollte langsam ein Problem bekommen. Was crashen könnte ist der Aktienmarkt. Dax heute 3,6% im Minus.
Wenn da mal eine Verkaufspanik aufkommt kann man die ETFs vergessen.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Immer nett anzusehen, wie sich die Leute die 2000-2010 gekauft haben, über die aktuellen Zinsen lustig machen.
Dabei vergessen sie gerne mal, dass wir seit 2010 bis 2020 ziemlich exakt eine flächendeckende Verdopplung der Preise im Markt hatten.

Beispiel:
2010: 400k bei 5,35% auf 30 Jahre => 2,2k im Monat
2022: 800k bei 3,32% auf 30 Jahre => 3,5k im Monat

Dann bist Du also bereit, in den kommenden Jahren Dein Gehalt auf das Lohnniveau von 2010 herabsetzen zu lassen - vorhersehbare Lohn/Preisspirale mit eingerechnet. Ansonsten macht Dein "Beispiel" absolut keinen Sinn. Das ist nicht Inflationsbereinigt. Außerdem bildest Du mit dem 2022er wesentlich mehr Vermögen, als mit dem 2010er Invest.

Laut statistischem Bundesamt sind die Gehälter von 2010-2021 um knapp 30% gestiegen.
2,2k in 2010 wären nach den Lohnentwicklung 2,86k in 2021. Da fehlen also schon mal knapp 15% an Kaufkraft aktuell.
Heißt also im Klartext, dass sich die Immobilienpreise in dieser Phase deutlich von der Lohnentwicklung entkoppelt haben. Ergo war die Erschwinglichkeit nur aufgrund der historisch günstigen Zinsen gegeben.

Insofern hast du den Punkt des Beitrages nicht verstanden. Ohne die historisch günstigen Zinsen bricht die Erschwinglichkeit bei den aktuellen Preisen in sich zusammen.

antworten

In den USA sind die Zinsen jetzt auf dem Level von Januar 2008. Die Preise sind 73% höher als 2008.

In Deutschland sind die Zinsen auf dem Level von Juni 2012. Die Hauspreise inflationsbereinigt 85% höher, ohne Inflationsbereinigung mehr als doppelt so hoch.

Aber jaja, das wirkt sich alles verzögert aus blablabla. Face the truth: die goldenen Jahre sind vorbei. Wir hatten moderate bis leicht erhöhte Preise und extrem gute Zinsen. Jetzt haben wir normale Zinsen und normale Preise.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

In den USA sind die Zinsen jetzt auf dem Level von Januar 2008. Die Preise sind 73% höher als 2008.

In Deutschland sind die Zinsen auf dem Level von Juni 2012. Die Hauspreise inflationsbereinigt 85% höher, ohne Inflationsbereinigung mehr als doppelt so hoch.

Aber jaja, das wirkt sich alles verzögert aus blablabla. Face the truth: die goldenen Jahre sind vorbei. Wir hatten moderate bis leicht erhöhte Preise und extrem gute Zinsen. Jetzt haben wir normale Zinsen und normale Preise.

Komm, lass es doch einfach. Wir wissen, dass du als Makler arbeitest und dein Lohn von hohen Immobilienpreisen abhängig ist. Kein Wunder also, dass du in deinem Post wieder diese absurde Behauptung anführst, dass sich die Preise durch eine bald Vervierfachung der Zinsen nicht ändern werden…

antworten

Normale Preise? Heutiges Angebot für RMH für 650k in den gängigen Portalen aufgetaucht. Bei bald 4% Zinsen wären das 2100€ monatliche Zinszahlung an die Bank bei 100% Fremdfinanzierung. Wir zahlen für ein REH in vergleichbarer Lage 950€ Kaltmiete (älteres Haus, dafür nur ein Nachbar, größerer Garten, Keller).
Sorry, aber wer bitte kauft jetzt noch für solche Preise? KNK noch außen vorgelassen.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

In den USA sind die Zinsen jetzt auf dem Level von Januar 2008. Die Preise sind 73% höher als 2008.

In Deutschland sind die Zinsen auf dem Level von Juni 2012. Die Hauspreise inflationsbereinigt 85% höher, ohne Inflationsbereinigung mehr als doppelt so hoch.

Aber jaja, das wirkt sich alles verzögert aus blablabla. Face the truth: die goldenen Jahre sind vorbei. Wir hatten moderate bis leicht erhöhte Preise und extrem gute Zinsen. Jetzt haben wir normale Zinsen und normale Preise.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Gerade das dreht sich doch gerade massiv. Deutsche Staatsanleihen (10Y) sind heute nach der SNB-Entscheidung schon temporär über 1,9% gestiegen - als wohl eine der 3-5 sichersten Anlagemöglichkeiten weltweit. Mit fortlaufender Inflation und einigen stärkeren Zinserhöhungen rund um die Welt in den kommenden Monaten werden Bonds sicherlich nochmal deutlich attraktiver werden. Wer entscheidet sich freiwillig für eine Immobilie mit 3% Bruttorendite, wenn die FK-Kosten bei 4-5% liegen und man auch risikolos knapp 3% erhält?

antworten

Gerade die Erfahrungen der sinkenden Aktien, ETFs usw. fuehrt zu einer hoeheren Nachfrage nach Immobilien. Wenn man einmal merkt wie einem das hart gesparte Geld quasi in der Hand weg schmilzt, der versucht eher alles in eine Immobile zu stecken. Die mag auch sinken, aber dann wohnt man zumindest noch darin. Ist nicht unbedingt rational, aber nur rational leben wir unsere Leben halt nicht.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent...

Du sprichst du etwas Wichtiges an:
Gerade die Generation, für die aktuell eine Immobilie interessant ist, ist ja durchaus Aktien-affiner als frühere Generationen. Da gibt es viele, denen mit Einstieg in den Job bewusst war, dass Sparen bzw. Investieren von Anfang an wichtig ist. Da wurde dann in ETFs gepackt oder auch mal mit Einzelaktien gezockt und solange es eher bergauf ging, war das auch nett anzusehen in Hinblick auf eine Immobilie. Nun ist plötzlich innerhalb weniger Monate 20% weniger Eigenkapital für eine Immobilie da. Auch das hat Einfluss auf Immobilienpreise.
Wir haben aktuell also nicht nur steigende Zinsen, wir haben tendenziell das Potential gesunkenen EKs und wir haben dazu noch steigende Kosten durch Inflation, also gleich mehrere Stellen, die sich negativ auf die Erschwinglichkeit einer Immobilie auswirken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Sind halt demnächst weniger wert

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Der Gedankengang mag zwar stimmen, trifft aber auf einen vernachlässigbaren Anteil der Eigentümer (<< 1%) zu. Kaum einer verkauft eine Immobilie aus dem Gedanken an hohe oder niedrige Inflation heraus, sondern vielmehr aus fundamentalen Gründen (Finanzierung nicht mehr stemmbar, familiäre Gründe), die den Inflationsgedankengang immer überwiegen werden. Bei den Instis dürfte sogar ein entgegengesetzter Gedanke der Fall sein: Die merken jetzt, dass eine kompetitive Rendite schwieriger zu realisieren ist und werden deshalb vermutlich Bestand abbauen. Der Mietenmarkt ist nicht auf hohe Inflation vorbereitet, Indexmietverträge eher Ausnahme als Regel und bei allem übrigen greift bei Neuvermietungen die Mietpreisbremse und Altverträge verlieren nochmal an Wert. Alternativanlagen wie die meisten Aktiengesellschaften sind inflationsbezogen weit weniger reglementiert - die erhöhen einfach die Preise entsprechend.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Sind halt demnächst weniger wert

Aber womöglich weniger weniger als andere Assets. Und irgendwann sind sie wieder mehr wert, als sie es heute sind.

antworten

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Gerade das dreht sich doch gerade massiv. Deutsche Staatsanleihen (10Y) sind heute nach der SNB-Entscheidung schon temporär über 1,9% gestiegen - als wohl eine der 3-5 sichersten Anlagemöglichkeiten weltweit. Mit fortlaufender Inflation und einigen stärkeren Zinserhöhungen rund um die Welt in den kommenden Monaten werden Bonds sicherlich nochmal deutlich attraktiver werden. Wer entscheidet sich freiwillig für eine Immobilie mit 3% Bruttorendite, wenn die FK-Kosten bei 4-5% liegen und man auch risikolos knapp 3% erhält?

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen

Solange die EK Rendite passt und man eine langfristige Anlage beabsichtigt hat, sind die vorübergehenden Preiseinbrüche (z.B. die der kommenden 5-10 Jahre) irrelevant. Langfristig werden sich auch Immobilien der langfristigen Inflation anpassen (müssen). Andernfalls wäre der Bedarf an Wohnraum wertlos. Genau das wird nicht passieren. Wohnraum benötigt jeder (Grundbedürfnis) - Aktien, ETF´s und Bitcoin und Sparbücher braucht niemand.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen.

Genau das wird nicht passieren. Immos bringen ordentliche Renditen und die Preise werden sich langfristig wieder erholen. Fremdkapital konnte zu traumhaften Konditionen langfristig gesichert werden und Mieten werden bei anhaltender Inflation zumindest zeitverzögert ebenfalls steigen. Die langfristige Renditeperspektive bleibt damit durchaus positiv.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Gerade die Erfahrungen der sinkenden Aktien, ETFs usw. fuehrt zu einer hoeheren Nachfrage nach Immobilien. Wenn man einmal merkt wie einem das hart gesparte Geld quasi in der Hand weg schmilzt, der versucht eher alles in eine Immobile zu stecken. Die mag auch sinken, aber dann wohnt man zumindest noch darin. Ist nicht unbedingt rational, aber nur rational leben wir unsere Leben halt nicht.

Das ist sogar sehr rational. Damit sicherst Du Dir ein unverzichtbares Grundbedürfnis. Du kannst aber dagegen sehr gut ohne Aktien und ETF´s leben. Der Marktwert der Immo ist erst dann entscheidend, wenn Du sie verkaufen willst. Womöglich haben wir in 10 Jahren wieder 1% Zinsen und dann geht die ganze Strory wieder von vorne los. Dann kannst Du zu Höchstpreisen verkaufen oder eine billige Anschlussfinanzierung mitnehmen. Vielleicht reicht auch schon die Inflation aus, dass man in wenigen Jahren die heutigen Preise belächelt und sagt: "Mann, was war das 2022 noch alles billig".

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen

Solange die EK Rendite passt und man eine langfristige Anlage beabsichtigt hat, sind die vorübergehenden Preiseinbrüche (z.B. die der kommenden 5-10 Jahre) irrelevant. Langfristig werden sich auch Immobilien der langfristigen Inflation anpassen (müssen). Andernfalls wäre der Bedarf an Wohnraum wertlos. Genau das wird nicht passieren. Wohnraum benötigt jeder (Grundbedürfnis) - Aktien, ETF´s und Bitcoin und Sparbücher braucht niemand.

Und sowas im WiWi Forum… was denkst du denn wer hinter den Aktien steht und wie es um Deutschland stehen würde wenn wir keine großen, börsennotierten Unternehmen hätten. Das Wirtschaftsverständnis macht mich sprachlos: das eigene Klumpenrisiko wird massiv unterschätzt (Demographie, Zinsen, etc) und gleichzeitig dem Fundament der westlichen Welt die Berechtigung abgesprochen - na wenn das der typische Immobilienbesitzer ist, dann wundert mich hier gar nix mehr.

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Ohne ein explodierendes Angebot werden die Preise überhaupt nicht sinken!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen

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Meiner Beobachtung nach entspricht derzeit der Kaufpreis meist ca einer Mietrendite von 3% bzw ca den Bauzinsen. Glaube nicht, dass es Zufall ist. Den die Mieter kriegt man meist nicht raus —> nur der cashflow interessant beim Kauf. Daher wenn Bauzinsen bei 6% —> deutliche Korrektur, zumindest bei solchen Objekten. Die Frage ist ja nur wie sich weiter die ezb und fed verhält. Real hat der euro bereits massiv an kraft gegenüber anderen Währungen verloren.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Der Gedankengang mag zwar stimmen, trifft aber auf einen vernachlässigbaren Anteil der Eigentümer (<< 1%) zu. Kaum einer verkauft eine Immobilie aus dem Gedanken an hohe oder niedrige Inflation heraus, sondern vielmehr aus fundamentalen Gründen (Finanzierung nicht mehr stemmbar, familiäre Gründe), die den Inflationsgedankengang immer überwiegen werden. Bei den Instis dürfte sogar ein entgegengesetzter Gedanke der Fall sein: Die merken jetzt, dass eine kompetitive Rendite schwieriger zu realisieren ist und werden deshalb vermutlich Bestand abbauen. Der Mietenmarkt ist nicht auf hohe Inflation vorbereitet, Indexmietverträge eher Ausnahme als Regel und bei allem übrigen greift bei Neuvermietungen die Mietpreisbremse und Altverträge verlieren nochmal an Wert. Alternativanlagen wie die meisten Aktiengesellschaften sind inflationsbezogen weit weniger reglementiert - die erhöhen einfach die Preise entsprechend.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Sind halt demnächst weniger wert

Oder mehr. Man weiß es nicht.

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Du gehst von rein rational handelnden wirtschaftlichen Akteuren aus. In der Realität gibt es auch noch nicht zu unterschätzende andere Faktoren, die dafür sorgen, dass weiterhin Angebot in den Markt kommt, auch zu wenn nötig niedrigeren Preisen.

Hier mal ein paar Beispiele:

• Das Paar mit EFH, das sich trennt. Rational wäre ggf. das Haus zu vermieten und die laufenden Einnahmen zu teilen bzw später zu verkaufen. In der Realität wird in der Regel sofort verkauft, um einen Schlussstrich zu ziehen.
• Die Erbengemeinschaft, bei der niemand genug Kapital hat, die anderen Erben herauszukaufen. Weil mindestens einer sofort das Geld will, wird verkauft.
• Bei Umzug will die Familie wieder im Eigentum leben, anstatt die bisherige Immobilie zu vermieten und in ein Mietobjekt zu ziehen, auch wenn das evtl. wirtschaftlicher wäre.

Noch was zum Neubau: Rational wäre es, wenn die Immobilienentwickler erst anfangen zu bauen, wenn 100% verkauft ist. Auch das ist nicht immer der Fall. Rational wäre es im Extremfall, wenn der Entwickler gar nichts mehr baut. Nur brauchen der Unternehmensbesitzer und die Mitarbeiter auch was zu tun.

Ich will darauf hinaus, dass nicht alle Akteure rein wirtschaftlich und zahlenbasiert handeln.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen.

Genau das wird nicht passieren. Immos bringen ordentliche Renditen und die Preise werden sich langfristig wieder erholen. Fremdkapital konnte zu traumhaften Konditionen langfristig gesichert werden und Mieten werden bei anhaltender Inflation zumindest zeitverzögert ebenfalls steigen. Die langfristige Renditeperspektive bleibt damit durchaus positiv.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Gerade das dreht sich doch gerade massiv. Deutsche Staatsanleihen (10Y) sind heute nach der SNB-Entscheidung schon temporär über 1,9% gestiegen - als wohl eine der 3-5 sichersten Anlagemöglichkeiten weltweit. Mit fortlaufender Inflation und einigen stärkeren Zinserhöhungen rund um die Welt in den kommenden Monaten werden Bonds sicherlich nochmal deutlich attraktiver werden. Wer entscheidet sich freiwillig für eine Immobilie mit 3% Bruttorendite, wenn die FK-Kosten bei 4-5% liegen und man auch risikolos knapp 3% erhält?

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

Es hat sich für zukünftige Käufer dank der hohen Fremdkapitalkosten aber ausgehebelt. In Zukunft ist viel eingebrachtes EK wieder King.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen.

Genau das wird nicht passieren. Immos bringen ordentliche Renditen und die Preise werden sich langfristig wieder erholen. Fremdkapital konnte zu traumhaften Konditionen langfristig gesichert werden und Mieten werden bei anhaltender Inflation zumindest zeitverzögert ebenfalls steigen. Die langfristige Renditeperspektive bleibt damit durchaus positiv.

Na wenn deine Glaskugel das sagt, dass die Preise sich langfristig wieder erholen werden ;)

Es reicht doch schon, wenn die ganzen zukünftigen Erben die Häuser verkaufen anstatt zu halten (alleine weil sie sich die Kreditkosten zur Ausbezahlung der Mitertben nicht mehr leisten können) um das Angebot zu vergrössern.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

Die EK-Rendite ist aber nur dann entsprechend höher, wenn man den FK-Anteil dauerhaft konstant hält und das ganze entsprechend optimiert, was nur institutionelle Anleger können. Für den Privaten, der sein Häuschen oder Wohnung brav abzahlt, sinkt der Hebel schon im zweiten Monat. Über einen langen Zeitraum betrachtet, z.B. 50 Jahre als Spanne die man eine Immobilie im Leben hält, ist die EK-Rendite nahezu identisch mit der GK-Rendite, einfach mal durchrechnen. Von daher ist das Gequatsche über Hebel im privaten Umfeld ziemlich deplatziert bzw. Augenwischerei, das ist dort total überbewertet, spielt im Grunde bei den typischen Fällen wo jemand eine Immobilie baut/kauft, abbezahlt und bis nahe dem Lebensende darin wohnt so gut wie keine Rolle.

Kleiner Exkurs: Die EK-Rendite einer Immobilie die man abbezahlt ist etwa zwischen 5-10 Jahren Haltedauer am höchsten. Davor ziehen die Kaufnebenkosten runter und danach der sinkende Hebel. Theoretisch wäre also am besten, man baut/kauft alle 5-10 Jahre neu und zieht um. Oder aber man nimmt eine weitere Immobilie als Investment dazu, über die man dann den FK-Anteil wieder deutlich hochfährt. Macht aber vermutlich so gut wie keiner bzw. kann es finanziell einfach nicht.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Du gehst von rein rational handelnden wirtschaftlichen Akteuren aus. In der Realität gibt es auch noch nicht zu unterschätzende andere Faktoren, die dafür sorgen, dass weiterhin Angebot in den Markt kommt, auch zu wenn nötig niedrigeren Preisen.
...
Noch was zum Neubau: Rational wäre es, wenn die Immobilienentwickler erst anfangen zu bauen, wenn 100% verkauft ist. Auch das ist nicht immer der Fall. Rational wäre es im Extremfall, wenn der Entwickler gar nichts mehr baut. Nur brauchen der Unternehmensbesitzer und die Mitarbeiter auch was zu tun.

Ich will darauf hinaus, dass nicht alle Akteure rein wirtschaftlich und zahlenbasiert handeln.

Zumal die Informationslage am Immobilienmarkt alles andere als transparent ist. Anders als z.B. am Aktienmarkt gibt es keinen Index welches besagt, zu welchem Preis aktuell wie viel gekauft/verkauft wird. Dazu kommen regionale und funktionale Unterschiede.

Ich finde es ganz amüsant, wie hier manche meinen, dass bei Immobilien das Prinzip von Angebot und Nachfrage ausgehebelt wird. Man geht davon aus, dass der Verkauf einer Immobilie (daher das Angebot) eine rein freiwillige Aktion ist und der Kauf (daher die Nachfrage) faktisch erzwungen ist. Nach der Logik müssten die Preise ja ins Unendliche steigen, weil die Verkäufer den ganzen Hebel haben.

Ich finde es auch lustig wie Leute, die ihre Immobilie gar nicht verkaufen können oder wollen (z.B. bei Eigennutzung), sich über die Preissteigerung freuen. In der Realität ist das eine errechnete Zahl in der Bilanz. Davon kann man sich nicht mal ein Brot kaufen. Man hat bei einer Immobilie nur 3 Arten liquides Kapital zu generieren:

1. Verkaufen (setzt Nachfrager voraus und wollen/können viele nicht z.B. bei Eigennutzung)
2. Als Bürgschaft für einen Kredit
3. Vermieten (was nicht zwangsweise eine Korrelation zum Immobilienpreis haben muss)

Deswegen gibt es ja auch den berühmten Spruch, dass eine selbstgenutzte Immobilie kein Asset sondern eine Verbindlichkeit ist.

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Andere Frage:
Geerbte alte Doppelhaushälfte 60er-Jahre in guter Lage einer der Big 7. Umbau zu 3 Wohnungen mit je zwei Zimmern wäre vom Schnitt des Hauses möglich (1 Wohnung je Etage). Baulicher Aufwand wäre überschaubar, DG ist bereits eine separate Einliegerwohnung, im OG muss eine Küche rein und im EG das Gäste-WC zum Bad erweitert werden.

Wäre dann sicher sinnvoller zu vermieten als ein großes, altes Haus. Wer mietet das außer einer türkischen Großfamilie?

Wenn ich allerdings den Immoscout-Atlas anschaue, merke ich, dass Einfamilienhäuser in der Stadt im Schnitt bereits über 1.000€ den QM teurer sind als Wohnungen. Zudem fraglich, ob Einfamilienhäuser zukünftig überhaupt noch gebaut werden dürfen in den Grossstädten.

Wäre ich also blöd, mit Aufwand und Kosten (inkl. Nutzungsänderung mit möglichen Schallschutz- und Brandschutzvorschriften) ein sehr rares Gut in ein Standard-Gut umzuwandeln? Vielleicht ist Vermietung des Ist-Hauses als WG der goldene Weg…

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Quatsch nicht, die Immobilienpreise fallen bereits.
Du kriegst keinen Höchstpreis mehr, die Zeiten sind vorbei.
Meine Frau will zurzeit ihre geerbte Wohnung verkaufen und auch mit 10% Abschlag vom veranschlagten Preis (vom Makler ermittelt hier in MUC) wird man das zurzeit nicht los. Im Mai wurden bereits 50% weniger Immobilien verkauft im Vergleich zu den letzten Jahren.

Bei Immoscout stehen viele Immobilien ewig drin und wenn sie raus sind, weiß keiner ob verkauft oder zu welchem Preis. Zum aufgerufenen Preis sicher nicht.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen

Solange die EK Rendite passt und man eine langfristige Anlage beabsichtigt hat, sind die vorübergehenden Preiseinbrüche (z.B. die der kommenden 5-10 Jahre) irrelevant. Langfristig werden sich auch Immobilien der langfristigen Inflation anpassen (müssen). Andernfalls wäre der Bedarf an Wohnraum wertlos. Genau das wird nicht passieren. Wohnraum benötigt jeder (Grundbedürfnis) - Aktien, ETF´s und Bitcoin und Sparbücher braucht niemand.

Es ist schon Traurig sowas in einem wiwi-Forum zu lesen. Aber ist ja nur ein Beispiel unter sehr vielen in diesem Thread.
Einigen kann man sicherlich nur nahelegen mal irgendeine Grundlagenvorlesung zu besuchen. Frag mich echt wer sowas schreibt.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Es hat sich für zukünftige Käufer dank der hohen Fremdkapitalkosten aber ausgehebelt. In Zukunft ist viel eingebrachtes EK wieder King.

So ist es. Der Leverage Effekt hat dazu geführt, dass alle Instis (Family Offices, Investorengemeinschaften, Private Einlagenfonds) in den letzten zehn Jahren wie verrückt Immobilien gekauft haben. Die Leverage ist nun aber nicht mehr existent, da die Zinsen bei über 3% angekommen sind. Also wechseln die Instis die Assetklasse, etwa zu Infrastrukturfonds oder Private Debt, der neue Schrei. Damit geht schon mal viel Druck aus dem Kessel. Dass die Privatkäufer und Selbstnutzer nun häufig keine Finanzierung mehr bekommen, weil zB nur ein Verdiener vorhanden ist oder zu wenig EK (über € 100K sollten es bei den Zinsen gerade im Schnitt schon flüssig sein), führt zu weiterem Druckverlust. Gestern kam der neue Immowelt Report raus für Q1 2022, Resultat: Nachfrage -17%, Angebot +15% YoY. Und das war Q1.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

Die EK-Rendite ist aber nur dann entsprechend höher, wenn man den FK-Anteil dauerhaft konstant hält und das ganze entsprechend optimiert, was nur institutionelle Anleger können. Für den Privaten, der sein Häuschen oder Wohnung brav abzahlt, sinkt der Hebel schon im zweiten Monat. Über einen langen Zeitraum betrachtet, z.B. 50 Jahre als Spanne die man eine Immobilie im Leben hält, ist die EK-Rendite nahezu identisch mit der GK-Rendite, einfach mal durchrechnen. Von daher ist das Gequatsche über Hebel im privaten Umfeld ziemlich deplatziert bzw. Augenwischerei, das ist dort total überbewertet, spielt im Grunde bei den typischen Fällen wo jemand eine Immobilie baut/kauft, abbezahlt und bis nahe dem Lebensende darin wohnt so gut wie keine Rolle.

Kleiner Exkurs: Die EK-Rendite einer Immobilie die man abbezahlt ist etwa zwischen 5-10 Jahren Haltedauer am höchsten. Davor ziehen die Kaufnebenkosten runter und danach der sinkende Hebel. Theoretisch wäre also am besten, man baut/kauft alle 5-10 Jahre neu und zieht um. Oder aber man nimmt eine weitere Immobilie als Investment dazu, über die man dann den FK-Anteil wieder deutlich hochfährt. Macht aber vermutlich so gut wie keiner bzw. kann es finanziell einfach nicht.

Also, wir haben ca. 500 Euro Zinsen und hätten eine Vergleichsmiete aktuell ca. 2.100/2.200 Euro kalt. Richtig ist, dass die Zinsen jeden Monat paar Euro runtergehen, dafür geht die Tilgung hoch.

Richtig ist auch, dass sich der Wert des Hauses seit Kauf/Bau 2014-2016 nahezu verdoppelt hat - das alleine macht den Hebel schon kaputt.

Aus einer ca. 60-65% Finanzierung ist aktuell bei uns (Restschuld vs. aktueller Wert) eine 30-35% Finanzierung geworden.

Trotzdem haben wir einerseits ja schon so unglaublich viel Plus gemacht, dass weiterer Hebel gar nicht mehr interessiert. Außerdem sparen wir nach wir vor jeden Monat ca. 800 Euro im Vergleich zur Miete eines vergleichbaren Objekts.

Erst der Hausbau hat es uns ermöglicht, massiv in ETFs zu investieren. Als Mieter wäre unsere ETF-Sparrate deutlich geringer.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

Die EK-Rendite ist aber nur dann entsprechend höher, wenn man den FK-Anteil dauerhaft konstant hält und das ganze entsprechend optimiert, was nur institutionelle Anleger können. Für den Privaten, der sein Häuschen oder Wohnung brav abzahlt, sinkt der Hebel schon im zweiten Monat. Über einen langen Zeitraum betrachtet, z.B. 50 Jahre als Spanne die man eine Immobilie im Leben hält, ist die EK-Rendite nahezu identisch mit der GK-Rendite, einfach mal durchrechnen. Von daher ist das Gequatsche über Hebel im privaten Umfeld ziemlich deplatziert bzw. Augenwischerei, das ist dort total überbewertet, spielt im Grunde bei den typischen Fällen wo jemand eine Immobilie baut/kauft, abbezahlt und bis nahe dem Lebensende darin wohnt so gut wie keine Rolle.

Kleiner Exkurs: Die EK-Rendite einer Immobilie die man abbezahlt ist etwa zwischen 5-10 Jahren Haltedauer am höchsten. Davor ziehen die Kaufnebenkosten runter und danach der sinkende Hebel. Theoretisch wäre also am besten, man baut/kauft alle 5-10 Jahre neu und zieht um. Oder aber man nimmt eine weitere Immobilie als Investment dazu, über die man dann den FK-Anteil wieder deutlich hochfährt. Macht aber vermutlich so gut wie keiner bzw. kann es finanziell einfach nicht.

Alles, was Du hier in den Raum stellst, ist mehr als fragwürdig. Es kommt auf die langfristige Wertentwicklung (Nominal) an und den langfristigen Zinssatz an. Ich habe eine vermietete Immobilie,, die nach 20 Jahren eine Durschshcnitts-EK Rendite von ca. 15% aufweist. Sollte sich der Immowert halbieren, dann lande ich bei ca. 7% EK Rendite auf diesen Zeitraum betrachtet. Dies entspräche dann immer noch der langfristigen MSCI World ETF Rendite. (Worst Case Szenario). Ich habe mit einer Negativrendite begonnen, da zum Kaufzeitpunkt die Kaltmiete noch nicht einmal den Zinsaufwand getragen hat. Ich hatte dabei noch da Pech, dass ich 16 Jahre lang 5,75 bzw 5,35% Zinssatz hatte und erst seit 2018 einen deutlich besseren Zins hatte. Ich hatte aber auch das Glück, dass der Immowert in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wenn die sinkenden Immobilienpreise erst einmal in den Statistiken und Medien auftauchen, explodiert das Angebot. Kein Kapitalanleger möchte seiner Immobilie jährlich beim Wertverfall zuschauen

Solange die EK Rendite passt und man eine langfristige Anlage beabsichtigt hat, sind die vorübergehenden Preiseinbrüche (z.B. die der kommenden 5-10 Jahre) irrelevant. Langfristig werden sich auch Immobilien der langfristigen Inflation anpassen (müssen). Andernfalls wäre der Bedarf an Wohnraum wertlos. Genau das wird nicht passieren. Wohnraum benötigt jeder (Grundbedürfnis) - Aktien, ETF´s und Bitcoin und Sparbücher braucht niemand.

Und sowas im WiWi Forum… was denkst du denn wer hinter den Aktien steht und wie es um Deutschland stehen würde wenn wir keine großen, börsennotierten Unternehmen hätten. Das Wirtschaftsverständnis macht mich sprachlos: das eigene Klumpenrisiko wird massiv unterschätzt (Demographie, Zinsen, etc) und gleichzeitig dem Fundament der westlichen Welt die Berechtigung abgesprochen - na wenn das der typische Immobilienbesitzer ist, dann wundert mich hier gar nix mehr.

Es gibt in Deutschland Millionen von Menschen, die OHNE Aktienbesitz leben. Man benötigt keinen Aktienbesitz, damit das Wirtschaftssystem funktioniert. Es reicht, wenn andere diese Aktien besitzen. Es gibt jedoch nur sehr wenige Menschen, die ohne Wohnraum leben (Obdachlose). Ich habe sehr wohl ein Wirtschaftsverständnis und besitze Aktien / ETF´s, Gold und Immobilien. Nur die Immobilie deckt eines meiner lebensnotwendigen Grundbedürfnisse. Im übrigen habe ich in den vergangenen 20 Jahren kumuliert die besten Erträge mit Immobilien gemacht. Selbst bei Preissturz von 50% bliebe es auch noch dabei. Kein anderes Asset hat in dieser Zeit besser performed. Soviel dazu.

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Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Da nun die Preise deutlich sinken müssten, können wir die Baubranche einstampfen. Es wird keine weiteren Neubaumaßnahmen mehr geben, da niemand diese noch bezahlen kann und Preisrückgänge hier nicht realisierbar sind (Lohnentwicklung / Materialkosten). Dennoch wird es ein Überangebot an unverkauften Immobilien geben, die zu den aktuellen Preisen niemand kaufen möchte/kann.. Darauf läuft es dann wohl hinaus.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Gerade das dreht sich doch gerade massiv. Deutsche Staatsanleihen (10Y) sind heute nach der SNB-Entscheidung schon temporär über 1,9% gestiegen - als wohl eine der 3-5 sichersten Anlagemöglichkeiten weltweit. Mit fortlaufender Inflation und einigen stärkeren Zinserhöhungen rund um die Welt in den kommenden Monaten werden Bonds sicherlich nochmal deutlich attraktiver werden. Wer entscheidet sich freiwillig für eine Immobilie mit 3% Bruttorendite, wenn die FK-Kosten bei 4-5% liegen und man auch risikolos knapp 3% erhält?

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

Es hat sich für zukünftige Käufer dank der hohen Fremdkapitalkosten aber ausgehebelt. In Zukunft ist viel eingebrachtes EK wieder King.

Es ging hier aber darum, dass nun diejenigen, die bereits die Immobilie besitzen und zu Niedrigzinsen finanzieren konnten, nun aus Panik vor Preisverfall ihre Immo mit deutlichen Preiszugeständnissen auf den Markt bringen. Genau das wird nicht passieren!

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Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

Wie süß, dass man daran glaubt :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Da nun die Preise deutlich sinken müssten, können wir die Baubranche einstampfen. Es wird keine weiteren Neubaumaßnahmen mehr geben, da niemand diese noch bezahlen kann und Preisrückgänge hier nicht realisierbar sind (Lohnentwicklung / Materialkosten). Dennoch wird es ein Überangebot an unverkauften Immobilien geben, die zu den aktuellen Preisen niemand kaufen möchte/kann.. Darauf läuft es dann wohl hinaus.

antworten

Klar, in Ballungsgebieten sind plötzlich ziemlich viele Flächen dazugekommen, welche das Angebot erweitern könnten. Ach ne, warte mal... Boden ist ja tatsächlich ein knappes Gut. Wie viel Landgewinne konnten in München im Umkreis 10-15 Kilometer um die Innenstadt letztes Jahr realisiert werden? Wie viel neuer Boden ist dort enstanden?

Und tatsächlich haben sich die Baupreise ja in etwa verdoppelt seit 2009/2010/2011. Der Bodenpreis allein ist nur ein Faktor.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Da nun die Preise deutlich sinken müssten, können wir die Baubranche einstampfen. Es wird keine weiteren Neubaumaßnahmen mehr geben, da niemand diese noch bezahlen kann und Preisrückgänge hier nicht realisierbar sind (Lohnentwicklung / Materialkosten). Dennoch wird es ein Überangebot an unverkauften Immobilien geben, die zu den aktuellen Preisen niemand kaufen möchte/kann.. Darauf läuft es dann wohl hinaus.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Alles, was Du hier in den Raum stellst, ist mehr als fragwürdig. Es kommt auf die langfristige Wertentwicklung (Nominal) an und den langfristigen Zinssatz an. Ich habe eine vermietete Immobilie,, die nach 20 Jahren eine Durschshcnitts-EK Rendite von ca. 15% aufweist. Sollte sich der Immowert halbieren, dann lande ich bei ca. 7% EK Rendite auf diesen Zeitraum betrachtet. Dies entspräche dann immer noch der langfristigen MSCI World ETF Rendite. (Worst Case Szenario). Ich habe mit einer Negativrendite begonnen, da zum Kaufzeitpunkt die Kaltmiete noch nicht einmal den Zinsaufwand getragen hat. Ich hatte dabei noch da Pech, dass ich 16 Jahre lang 5,75 bzw 5,35% Zinssatz hatte und erst seit 2018 einen deutlich besseren Zins hatte. Ich hatte aber auch das Glück, dass der Immowert in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist.

Wo widerspricht mir das jetzt?
Ich habe nur dargestellt, dass beim privaten Immobilienkauf ein Hebel langfristig kaum eine Rolle spielt. Und das ganze mit 5-10 Jahren trifft natürlich nur dann zu, wenn man überhaupt Hebeln kann, aktuell geht das ja oftmals schon gar nicht mehr, außer man kalkuliert auch noch steigende Immobilienpreise mit ein.

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Du tust so als würde der Wert von Boden gegen unendlich gehen. Das ist aber nicht so.

Was willst du denn mit Boden, wenn du risikolos 3-4% pro Jahr bekommst?
Das ist doch genau das Thema. In einer Zeit mit Nullzins gelten andere Regeln: man kann jeden Mist günstig finanzieren oder damit spekulieren.
Diese Ära ist mit der Zinswende aber vorbei.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Klar, in Ballungsgebieten sind plötzlich ziemlich viele Flächen dazugekommen, welche das Angebot erweitern könnten. Ach ne, warte mal... Boden ist ja tatsächlich ein knappes Gut. Wie viel Landgewinne konnten in München im Umkreis 10-15 Kilometer um die Innenstadt letztes Jahr realisiert werden? Wie viel neuer Boden ist dort enstanden?

Und tatsächlich haben sich die Baupreise ja in etwa verdoppelt seit 2009/2010/2011. Der Bodenpreis allein ist nur ein Faktor.

antworten

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

Diejenigen die bereits die Grundstücke besitzen, sind doch gar nicht von der Zinserhöhung betroffen. Die haben ja einen günstigen Zins. Die haben da auch eher kein EK drin, welches nun Opportunitätskosten verursacht. Das EK haben sie ja woanders angelegt. Somit ändert sich für die Grundstücksspekulanten erst mal gar nichts.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Klar, in Ballungsgebieten sind plötzlich ziemlich viele Flächen dazugekommen, welche das Angebot erweitern könnten. Ach ne, warte mal... Boden ist ja tatsächlich ein knappes Gut. Wie viel Landgewinne konnten in München im Umkreis 10-15 Kilometer um die Innenstadt letztes Jahr realisiert werden? Wie viel neuer Boden ist dort enstanden?

Und tatsächlich haben sich die Baupreise ja in etwa verdoppelt seit 2009/2010/2011. Der Bodenpreis allein ist nur ein Faktor.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Da nun die Preise deutlich sinken müssten, können wir die Baubranche einstampfen. Es wird keine weiteren Neubaumaßnahmen mehr geben, da niemand diese noch bezahlen kann und Preisrückgänge hier nicht realisierbar sind (Lohnentwicklung / Materialkosten). Dennoch wird es ein Überangebot an unverkauften Immobilien geben, die zu den aktuellen Preisen niemand kaufen möchte/kann.. Darauf läuft es dann wohl hinaus.

Du scheinst die Bodenrichtwerte nicht zu verstehen. Die leiten sich schlicht aus den Kaufpreisen ab. Wenn der Immobilienmarkt also durch niedrige Zinsen Gas gibt und die Kaufpreise steigen, steigen auch die Bodenrichtwerte. Genauso werden die Bodenrichtwerte bei sinkenden Kaufpreisen wieder fallen. Wenn sich die Bodenrichtwerte in den letzten 10 Jahren also verdoppelt haben, bedeutet das schlicht, dass die Kaufpreise (zinsgetrieben) stark gestiegen sind. Das bedeutet nicht, dass plötzlich doppelt so viele Menschen im betroffenen Ort leben und sich die natürliche Knappheit verdoppelt hat.

Boden in den Grossstädten war auch schon vor 10 und 20 Jahren sehr knapp. Wahrscheinlich nicht viel knapper als heute. Trotzdem waren die Bodenrichtwerte weniger als halb so hoch, weil durch hohe Zinsen die Kaufpreise tiefer waren.

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Für die meisten Mittelschichtfamilien sind 333 NETTO mehr oder weniger im Monat sehr viel Geld, ja.

Haben wir ja letztens hier gelesen bezüglich den Baugrundstücken in bayerischen Gemeinden, die vielerorts zurückgegeben werden. Weil man eben 300-400 im Monat Mehrkosten nicht tragen kann.

Die Leute haben nämlich verstanden, dass der Kredit nicht die einzigen Kosten der eigenen Immobilie sind.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Du nimmst hier gerade ein Extrembeispiel, in dem alleine die Herstellungskosten des Neubaus 520.000 Euro betragen sollen und die Villa damit knapp 70% des Kaufpreises ausmacht und der Boden nur 30%. Oftmals ist es genau andersrum. Gerade bei den vielen alten, geerbten Immobilien ist der Bodenwert der grösste Wertfaktor. Da sieht deine Rechnung gleich ganz anders aus...

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Alles, was Du hier in den Raum stellst, ist mehr als fragwürdig. Es kommt auf die langfristige Wertentwicklung (Nominal) an und den langfristigen Zinssatz an. Ich habe eine vermietete Immobilie,, die nach 20 Jahren eine Durschshcnitts-EK Rendite von ca. 15% aufweist. Sollte sich der Immowert halbieren, dann lande ich bei ca. 7% EK Rendite auf diesen Zeitraum betrachtet. Dies entspräche dann immer noch der langfristigen MSCI World ETF Rendite. (Worst Case Szenario). Ich habe mit einer Negativrendite begonnen, da zum Kaufzeitpunkt die Kaltmiete noch nicht einmal den Zinsaufwand getragen hat. Ich hatte dabei noch da Pech, dass ich 16 Jahre lang 5,75 bzw 5,35% Zinssatz hatte und erst seit 2018 einen deutlich besseren Zins hatte. Ich hatte aber auch das Glück, dass der Immowert in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist.

Wo widerspricht mir das jetzt?
Ich habe nur dargestellt, dass beim privaten Immobilienkauf ein Hebel langfristig kaum eine Rolle spielt. Und das ganze mit 5-10 Jahren trifft natürlich nur dann zu, wenn man überhaupt Hebeln kann, aktuell geht das ja oftmals schon gar nicht mehr, außer man kalkuliert auch noch steigende Immobilienpreise mit ein.

Ich widerspreche Dir, das die Hebelwirkung langfristig zu vernachlässigen ist. Sie kann sinken, muss aber nicht. Wenn die Anschlussfinanzierung deutlich günstiger wird, kann die Hebelwirkung trotz mehr eingebrachten EK sogar noch einmal steigen.

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Nochmal, von welchem Boden redest du? Es gibt in den Ballungsgebieten einfach nur noch extrem wenige Restflächen, die vermutlich großteils Eigentümer haben, welche auf 2-4% Rendite gar nichts geben. Kenne selbst so einen Fall hier, das ist einfach ein erfolgreicher Unternehmer (gewesen, jetzt Ruhestand), der sammelt und sammelt und sammelt. MFHs, EFHs zur Vermietung und Grund und Boden für seine künftigen Bauprojekte. Du müsstest ihm schon das doppelte oder dreifache vom aktuellen Marktpreis geben, damit er sich von irgendwas da trennt. Er hat keine weitere Verwendung für Geld und hat einfach Spaß daran, sich sein "Imperium" aufzubauen, mit Wohnimmobilien in seinem Heimatbezirk/Stadtteil.

Du kannst gerne mal zu ihm hin gehen und ihm 20% weniger bieten als letztes Jahr mit dem Verweis darauf, das wäre jetzt der Marktpreis. Der wird dir den Vogel zeigen.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Du tust so als würde der Wert von Boden gegen unendlich gehen. Das ist aber nicht so.

Was willst du denn mit Boden, wenn du risikolos 3-4% pro Jahr bekommst?
Das ist doch genau das Thema. In einer Zeit mit Nullzins gelten andere Regeln: man kann jeden Mist günstig finanzieren oder damit spekulieren.
Diese Ära ist mit der Zinswende aber vorbei.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Klar, in Ballungsgebieten sind plötzlich ziemlich viele Flächen dazugekommen, welche das Angebot erweitern könnten. Ach ne, warte mal... Boden ist ja tatsächlich ein knappes Gut. Wie viel Landgewinne konnten in München im Umkreis 10-15 Kilometer um die Innenstadt letztes Jahr realisiert werden? Wie viel neuer Boden ist dort enstanden?

Und tatsächlich haben sich die Baupreise ja in etwa verdoppelt seit 2009/2010/2011. Der Bodenpreis allein ist nur ein Faktor.

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Na wenn deine Glaskugel das sagt, dass die Preise sich langfristig wieder erholen werden ;)

Es reicht doch schon, wenn die ganzen zukünftigen Erben die Häuser verkaufen anstatt zu halten (alleine weil sie sich die Kreditkosten zur Ausbezahlung der Mitertben nicht mehr leisten können) um das Angebot zu vergrössern.

Oh je - natürlich werden sich die Immobilienpreise langfristig wieder erholen und die Preise werden weiter steigen. Schaue bitte mal. was Immobilien vor 20 / 30 / 40 / 50 Jahren gekostet haben. Da gab es genügend Krisen und sogar auch mal Preiseinbrüche oder lange Seitwärtsbewegungen.

Wer nicht daran glaubt, dass Immopreise langfristig steigen (Nominal), der glaubt dann daran, dass es keine Inflation gibt /geben kann. Für stark fremdfinanzierte Immobilien ist die Nominale Preisentwicklung deutlich wichtiger, als die reale.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Warum nur 30% . In den letzten 15 Jahren sind die Grundstückspreise in Süddeutschland eher um ca Faktor 10 gestiegen (1000%!)
Rechne doch nochmal mit 85% Rückgang im qm preis Irgendwo dazwischen liegt der Zielwert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Was sind schon 80.000 Euro.

Kaufpreis 800T, mit Nebenkosten also 880T Euro bezahlt. Kaufpreis=Wert sinkt gemäß deiner Überlegung um 80T, Bude ist noch 720T wert. 160T Euro Differenz. Blöd.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Gerade das dreht sich doch gerade massiv. Deutsche Staatsanleihen (10Y) sind heute nach der SNB-Entscheidung schon temporär über 1,9% gestiegen - als wohl eine der 3-5 sichersten Anlagemöglichkeiten weltweit. Mit fortlaufender Inflation und einigen stärkeren Zinserhöhungen rund um die Welt in den kommenden Monaten werden Bonds sicherlich nochmal deutlich attraktiver werden. Wer entscheidet sich freiwillig für eine Immobilie mit 3% Bruttorendite, wenn die FK-Kosten bei 4-5% liegen und man auch risikolos knapp 3% erhält?

Weil nicht die Bruttorendite entscheidend ist, sondern die EK Rendite. Die ist bei Immobilien Dank Hebel DRAMATISCH höher und damit meine ich nicht doppelt so hoch, sondern sehr viel höher. Warum sollte man dann jetzt in Panik verkaufen? Für alle, die bereits die Immobilie besitzen, liegen die FK Kosten ja gerade nicht bei 4-5%, sondern bei 0,5-2%.

Es hat sich für zukünftige Käufer dank der hohen Fremdkapitalkosten aber ausgehebelt. In Zukunft ist viel eingebrachtes EK wieder King.

Es ging hier aber darum, dass nun diejenigen, die bereits die Immobilie besitzen und zu Niedrigzinsen finanzieren konnten, nun aus Panik vor Preisverfall ihre Immo mit deutlichen Preiszugeständnissen auf den Markt bringen. Genau das wird nicht passieren!

Passiert seit zwei Wochen bereits. Hier in BW explodieren die Angebote auf und um den Dörfern. Die Immobilien die bereits in den Portalen standen wurden um mindestens 10 % reduziert und gehen trotzdem nicht weg.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Gerade die Erfahrungen der sinkenden Aktien, ETFs usw. fuehrt zu einer hoeheren Nachfrage nach Immobilien. Wenn man einmal merkt wie einem das hart gesparte Geld quasi in der Hand weg schmilzt, der versucht eher alles in eine Immobile zu stecken. Die mag auch sinken, aber dann wohnt man zumindest noch darin. Ist nicht unbedingt rational, aber nur rational leben wir unsere Leben halt nicht.

Das ist sogar sehr rational. Damit sicherst Du Dir ein unverzichtbares Grundbedürfnis. Du kannst aber dagegen sehr gut ohne Aktien und ETF´s leben. Der Marktwert der Immo ist erst dann entscheidend, wenn Du sie verkaufen willst. Womöglich haben wir in 10 Jahren wieder 1% Zinsen und dann geht die ganze Strory wieder von vorne los. Dann kannst Du zu Höchstpreisen verkaufen oder eine billige Anschlussfinanzierung mitnehmen. Vielleicht reicht auch schon die Inflation aus, dass man in wenigen Jahren die heutigen Preise belächelt und sagt: "Mann, was war das 2022 noch alles billig".

Also ganz klar: Aktien, ETFs sind Beteiligungen an Unternehmen, du kannst auch Immobilien Aktien kaufen, daher ist da ein realer Wert.
Marktwert der Immobilie oder Aktie ist erst bei Verkauf entscheidend fuer dich persoenlich korrekt. Aber trotzdem faellt der Preis des Assets eventuell.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Der eigentliche Knackpunkt ist doch, dass die Verkäuferseite dramatisch weg bricht. Wer will bei 8% Inflation denn eine Immobilie verkaufen?,

So sehe ich es auch und gerade bei der derzeitigen Gesamtlage würde ich aktuell keine meiner 3 Immobilien verkaufen. Selbst, wenn mir jemand noch 10% über dem bisherigen Höchstpreis anbieten würde, dann würde ich dankend verzichten. Obwohl ich grundsätzlich durchaus schon einmal mit dem Gedanken gespielt habe, eine Immo abzustoßen, fehlt mir einfach die sinnvolle Alternative.

Gerade das dreht sich doch gerade massiv. Deutsche Staatsanleihen (10Y) sind heute nach der SNB-Entscheidung schon temporär über 1,9% gestiegen - als wohl eine der 3-5 sichersten Anlagemöglichkeiten weltweit. Mit fortlaufender Inflation und einigen stärkeren Zinserhöhungen rund um die Welt in den kommenden Monaten werden Bonds sicherlich nochmal deutlich attraktiver werden. Wer entscheidet sich freiwillig für eine Immobilie mit 3% Bruttorendite, wenn die FK-Kosten bei 4-5% liegen und man auch risikolos knapp 3% erhält?

wow.. das ist schon harter Tobak bei knapp 8% Inflation sind Staatsanleihen natürlich superklasse... Da hat mein Aktiendepot auf die Einstandskurse ja sogar schon die gleiche netto Dividendenrendite nur mit dem Unterschied, dass wenn die Aktien 0% Realrendite haben sie trotzdem noch eine Rendite = Inflation haben. Wer am Aktienmarkt spielt sollte Volatilität abkönnen oder Profi sein..

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

antworten

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

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Zinsupdate von heute:

10Y: 3,19%
20Y: 3,57%

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Das Problem bei einem Hauskauf heutzutage ist das viele Leute mitverdienen wollen.

Für einen Finanzierungsbedarf von 1.000.000€ kann ich hier ein
160m2 Reihen Neubauhaus im Speckgürtel mit 250m2 Grundstück fertig vom Bauträger
kaufen.

Davon sind:
65.000 Grunderwerbssteuer
161.500 Mehrwertsteuer
71.400 Maklergebühr
10.000 Notar
5.000 Grundbuchamt
250.000 Grundstückskauf
100.000 Gewinnmarge für den Bauträger
30.000 Erschließung an die Stadt (meist pauschal)
60.000 Architektenkosten
336.000 Netto Baukosten
davon 165.000 Lohnkosten
165.000 Materialkosten

Man sieht selbst wenn sich die Materialkosten verdoppeln macht das kaum einen Unterschied.
Ansätze um den Erwerb Finanzzierbar zu machen gäbe es viele. Muss man halt politisch wollen.

antworten

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Warum nur 30% . In den letzten 15 Jahren sind die Grundstückspreise in Süddeutschland eher um ca Faktor 10 gestiegen (1000%!)
Rechne doch nochmal mit 85% Rückgang im qm preis Irgendwo dazwischen liegt der Zielwert.

Na dann viel Spaß bei der Suche nach dem Grundstückseigentümer, der Dir seinen Grund und Boden mit 85% oder auch nur 40% Preisnachlass verkauft. Wenn Du darauf wartest, dann wird das in diesem Leben nichts mehr bei Dir....... Das ist einfach nur GAGA!

antworten

Ich war heute bei meiner Bank und habe einen Kredit angefragt, da ich eine größere Menge Gold kaufen wollte. Den Kredit hat man mir zugesagt. Dann habe ich noch danach gefragt, ob man mir das Gold denn auch mit einem entsprechenden Preisnachlass anbieten könne, da die Kreditzinsen ja so stark angestiegen sind. Sonst hat man mir immer einen Kaffee angeboten. Diesmal habe ich keinen bekommen. (Spass!!!)

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Das entspricht dann voll den Prognosen. Im ländlich geprägten Bereich, Kleinstädte und Dörfer, sollen die Preise fallen, ebenso in Ostdeutschland. In den Großstädten werden weitere Preissteigerungen erwartet.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Passiert seit zwei Wochen bereits. Hier in BW explodieren die Angebote auf und um den Dörfern. Die Immobilien die bereits in den Portalen standen wurden um mindestens 10 % reduziert und gehen trotzdem nicht weg.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

Wann hast Du Dich das letzte mal mit Baukosten beschäftigt? 2K pro qm sind schon lange Geschichte. Da kannst Du noch mal 1K und auch gerne deutlich mehr draufpacken. Es sei denn, Du kalkulierst mit einem unfertigen Ausbauhaus von Allkauf oder sonst irgend einem komischen Lockangebot.

antworten

Natürlich tut es das, denn es zählen nur zukünftige Erträge.
Aber welche zukünftige Wertsteigerung willst du aus Grund ziehen wenn der risikolose Zins deutlich steigt? Die ist nicht nur flat sondern deutlich negativ.
Damit wird verkauft und woanders investiert.

This time its NOT different!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Diejenigen die bereits die Grundstücke besitzen, sind doch gar nicht von der Zinserhöhung betroffen. Die haben ja einen günstigen Zins. Die haben da auch eher kein EK drin, welches nun Opportunitätskosten verursacht. Das EK haben sie ja woanders angelegt. Somit ändert sich für die Grundstücksspekulanten erst mal gar nichts.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Was sind schon 80.000 Euro.

Kaufpreis 800T, mit Nebenkosten also 880T Euro bezahlt. Kaufpreis=Wert sinkt gemäß deiner Überlegung um 80T, Bude ist noch 720T wert. 160T Euro Differenz. Blöd.

Nein, 80K Differenz und von mir aus auch die ersparten Kauf NK von 80K.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

2.000 Euro je QM Wohnfläche? Wo kann ich unterschreiben? Sag an, sofort...

Da war wohl jemand seit längerem weg vom Markt. Letztes Jahr, als Ukraine & Co. noch nicht absehbar waren, rechnete man so mit 2.500 Euro je QM Wohnfläche.

Aktuell kannst du mit 3.000 Euro je QM Wohnfläche rechnen.

150 QM x 3.000 Euro = 450.000 Euro Baukosten.

Dazu kommen ca. 80k Baunebenkosten von Architekt über Statiker bis Bauwasser, Baustrom (jeweils die Bereitstellungsgebühren/Mietgebühren, nicht der Verbrauch), Erschließung, Medien, Abfahrt von Erdmassen, ...

Dazu kommen ca. 50k-100k für Garten, Terrassen, Wege, evtl. Überdachnung, Stellplatz, evtl. Carport oder Garage.

Rechne noch 20k für Möbel (Küche + X).

Da sind wir bei 450k + 80k + 75k + 20k = 625k für 150 qm Haus inkl. Baunebenkosten, inkl. Außenanlagen und Carport, inkl. neuer Küche und evtl. hier und da mal ein neues Möbelstück, neue Matratze oder sowas...

Dazu dann 400 qm Grundstück für
200 Euro/QM => 80k => Total: 705k
500 Euro/QM => 200k => Total: 825k
700 Euro/QM => 280k => Total: 905k
1.000 Euro/QM => 400k => Total: 1.025k

antworten

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

300K für 150qm Neubau Gesamtkosten ohne Grundstück und Kaufnebenkosten. Befinden wir uns jetzt noch in Deutschland und im Jahr 2022? Das geht noch nicht mal ohne Keller und ohne Dach und ohne Garage und ohne Außenanlagen.
Wenn das so wäre, dann verstehe ich die Welt nicht mehr. Das war schon 2017 schwierig. Das sind die Preise, von denen hier alle träumen! Das ist völlig realitätsfremd.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Natürlich kann der Dax unter 10k fallen. 55-60% Drawdown gab es am Aktienmarkt schon seit 2000. Da brauche ich gar nicht weiter zurück schauen.

Vom Höchststand 16.000 60% nach unten sind ein Dax Stand von 6.400. Das wäre die Wdh. von bisherigen Worst Case. Möglich aber unwahrscheinlich.

Das gleiche gilt für den Immobilienmarkt - bisher 27% als Worst Case seit WK2. Dann wären wir zwischen 2020er/2021er Preisen. Möglich aber unwahrscheinlich.

Aber es geht um die Relation. 6.400 Dax ist so unwahrscheinlich wie 2020er Immobilienpreise in der Zukunft. Wäre jeweils für den Markt der absolute Worst Case wiederholt.

Diesen Worst Case bei gleichzeitig anhaltender hoher Inflation muss man erst mal hinkriegen. Mit Inflation wird das nämlich noch einmal schwieriger, da diese dagegen arbeitet.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

2.000 Euro je QM Wohnfläche? Wo kann ich unterschreiben? Sag an, sofort...

Da war wohl jemand seit längerem weg vom Markt. Letztes Jahr, als Ukraine & Co. noch nicht absehbar waren, rechnete man so mit 2.500 Euro je QM Wohnfläche.

Aktuell kannst du mit 3.000 Euro je QM Wohnfläche rechnen.

150 QM x 3.000 Euro = 450.000 Euro Baukosten.

Dazu kommen ca. 80k Baunebenkosten von Architekt über Statiker bis Bauwasser, Baustrom (jeweils die Bereitstellungsgebühren/Mietgebühren, nicht der Verbrauch), Erschließung, Medien, Abfahrt von Erdmassen, ...

Dazu kommen ca. 50k-100k für Garten, Terrassen, Wege, evtl. Überdachnung, Stellplatz, evtl. Carport oder Garage.

Rechne noch 20k für Möbel (Küche + X).

Da sind wir bei 450k + 80k + 75k + 20k = 625k für 150 qm Haus inkl. Baunebenkosten, inkl. Außenanlagen und Carport, inkl. neuer Küche und evtl. hier und da mal ein neues Möbelstück, neue Matratze oder sowas...

Dazu dann 400 qm Grundstück für
200 Euro/QM => 80k => Total: 705k
500 Euro/QM => 200k => Total: 825k
700 Euro/QM => 280k => Total: 905k
1.000 Euro/QM => 400k => Total: 1.025k

YEPP - That´s it. So und nicht anders. Danke für Deine Unterstützung :-)

antworten

Ich schließe daraus, dass Du auch Deine Aktien genau dann verkaufst, wenn sie gerade mal etwas schwächeln. Richtig?
Ich kann Dir sagen, was der Grundbesitzer macht: Er nutzt die Gunst der Stunde und kauft noch mal nach. dann wartet er, bis die Preise inflationsbedingt wieder deutlich gestiegen sind.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Natürlich tut es das, denn es zählen nur zukünftige Erträge.
Aber welche zukünftige Wertsteigerung willst du aus Grund ziehen wenn der risikolose Zins deutlich steigt? Die ist nicht nur flat sondern deutlich negativ.
Damit wird verkauft und woanders investiert.

This time its NOT different!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Diejenigen die bereits die Grundstücke besitzen, sind doch gar nicht von der Zinserhöhung betroffen. Die haben ja einen günstigen Zins. Die haben da auch eher kein EK drin, welches nun Opportunitätskosten verursacht. Das EK haben sie ja woanders angelegt. Somit ändert sich für die Grundstücksspekulanten erst mal gar nichts.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Du nimmst hier gerade ein Extrembeispiel, in dem alleine die Herstellungskosten des Neubaus 520.000 Euro betragen sollen und die Villa damit knapp 70% des Kaufpreises ausmacht und der Boden nur 30%. Oftmals ist es genau andersrum. Gerade bei den vielen alten, geerbten Immobilien ist der Bodenwert der grösste Wertfaktor. Da sieht deine Rechnung gleich ganz anders aus...

Extrembeispiel? Das ist vielleicht so gerade mal machbar. OHNE SONDERWÜNSCHE! NADA! Gerade mal bewohnbar und den Richtlinien entsprechend.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

2.000 Euro je QM Wohnfläche? Wo kann ich unterschreiben? Sag an, sofort...

Da war wohl jemand seit längerem weg vom Markt. Letztes Jahr, als Ukraine & Co. noch nicht absehbar waren, rechnete man so mit 2.500 Euro je QM Wohnfläche.

Aktuell kannst du mit 3.000 Euro je QM Wohnfläche rechnen.

150 QM x 3.000 Euro = 450.000 Euro Baukosten.

Dazu kommen ca. 80k Baunebenkosten von Architekt über Statiker bis Bauwasser, Baustrom (jeweils die Bereitstellungsgebühren/Mietgebühren, nicht der Verbrauch), Erschließung, Medien, Abfahrt von Erdmassen, ...

Dazu kommen ca. 50k-100k für Garten, Terrassen, Wege, evtl. Überdachnung, Stellplatz, evtl. Carport oder Garage.

Rechne noch 20k für Möbel (Küche + X).

Da sind wir bei 450k + 80k + 75k + 20k = 625k für 150 qm Haus inkl. Baunebenkosten, inkl. Außenanlagen und Carport, inkl. neuer Küche und evtl. hier und da mal ein neues Möbelstück, neue Matratze oder sowas...

Dazu dann 400 qm Grundstück für
200 Euro/QM => 80k => Total: 705k
500 Euro/QM => 200k => Total: 825k
700 Euro/QM => 280k => Total: 905k
1.000 Euro/QM => 400k => Total: 1.025k

YEPP - That´s it. So und nicht anders. Danke für Deine Unterstützung :-)

So auch keine Erfahrung, eher ländlich gelegen, und in teuren Gegenden wollen auch die Erbauer deines EFH noch mal einen Happen mehr verdienen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Warum nur 30% . In den letzten 15 Jahren sind die Grundstückspreise in Süddeutschland eher um ca Faktor 10 gestiegen (1000%!)
Rechne doch nochmal mit 85% Rückgang im qm preis Irgendwo dazwischen liegt der Zielwert.

Wir reden hier über Grundstücke und nicht über den Bitcoin :-)
Grundstücke sind knapp und limitiert. Bitcoin ebenfalls. Einziger Unterschied: Den Bitcoin braucht kein Mensch, aber Grund+Boden braucht jeder zivilisierte Mensch. Das kannst Du Mieten oder Kaufen. Du kannst aber nicht darauf verzichten.

antworten

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

Hier im ländlichen Raum (Kreis Miltenberg) kosten die Neubau-ETW (also verschwindend geringer Grundstücksanteil) bereits teilweise zwischen 4k und 5k Euro/qm.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Dein Haus auf einem 400qm Grundstueck kostet >500k? Alles klar. Mit einem realistischeren Preis eines Neubau von 2T EUR pro qm und 150qm Wohnfläche kommt man man auf Baukosten von 300T EUR, inkl. Grundstück mit deinen 700 EUR pro qm auf 580T EUR oder 460T EUR bei dem Preis eines Grundstücks von 400 EUR pro qm. Immerhin eine Ersparnis von mehr als 30%. Aber klar, wenn man den Kosten eines Neubaus auf einem vergleichsweise Minigrundstück aufbläht, kann man sich auch niedrigere Grundstückspreise weglügen.

Wann hast Du Dich das letzte mal mit Baukosten beschäftigt? 2K pro qm sind schon lange Geschichte. Da kannst Du noch mal 1K und auch gerne deutlich mehr draufpacken. Es sei denn, Du kalkulierst mit einem unfertigen Ausbauhaus von Allkauf oder sonst irgend einem komischen Lockangebot.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ich war heute bei meiner Bank und habe einen Kredit angefragt, da ich eine größere Menge Gold kaufen wollte. Den Kredit hat man mir zugesagt. Dann habe ich noch danach gefragt, ob man mir das Gold denn auch mit einem entsprechenden Preisnachlass anbieten könne, da die Kreditzinsen ja so stark angestiegen sind. Sonst hat man mir immer einen Kaffee angeboten. Diesmal habe ich keinen bekommen. (Spass!!!)

Wie sagt man so schön - Nicht alles was hinkt ist ein Vergleich.

antworten

Also, im LK Mainz-Bingen weit und breit nichts von sinkenden Preisen zu sehen. Ganz im Gegenteil, die Menschen flüchten weiterhin wie verrückt aus den Mainzer Stadtteilen, wo Neubau RH oder DHH weiterhin zu utopischen Preisen verkauft werden. 500k 35km weit entfernt ist halt immer noch besser als 800k - 1000k in Mainz (bzw. den Stadtteilen).

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das entspricht dann voll den Prognosen. Im ländlich geprägten Bereich, Kleinstädte und Dörfer, sollen die Preise fallen, ebenso in Ostdeutschland. In den Großstädten werden weitere Preissteigerungen erwartet.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Passiert seit zwei Wochen bereits. Hier in BW explodieren die Angebote auf und um den Dörfern. Die Immobilien die bereits in den Portalen standen wurden um mindestens 10 % reduziert und gehen trotzdem nicht weg.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Schon wieder kein Verständnis eines illiquiden Markts.

antworten

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

Nicht jeder Immobilienkäufer ist ein Investor, der auf Rendite aus ist. Habe mich vorhin mit einer Rentnerin unterhalten, die ich schon viele Jahre kenne und die im eigenen Haus wohnt und mehrere vermietete Eigentumswohnungen hat. Sie ist immer noch auf der Suche nach neuen Objekten. Viele Menschen wollen einfach kein Geld mehr auf dem Konto liegen haben und interessieren sich auch nicht für Anleihen, Aktien oder ETFs.

Ich würde ja gerne etwas von ihren Immobilien verkaufen (bin Makler), aber da gibt es keine Chance. Diese Leute haben mit Immobilien langfristig gute Erfahrungen gemacht und wollen daran auch nichts ändern. Auch wenn Du das für nicht sinnvoll hälst.

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

antworten

Der Immowelt Report für das 1. Quartal 2022 wurde am 07. April 2022 veröffentlicht.

Einige Überschriften aus dem "Preiskompass":

• "Weitere Anstiege in teuersten Städten"

• "Wohnungen verteuern sich trotz steigender Zinsen weiter – Anstiege von bis zu 5 Prozent im 1. Quartal 2022"

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:
Gestern kam der neue Immowelt Report raus für Q1 2022, Resultat: Nachfrage -17%, Angebot +15% YoY. Und das war Q1.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

Hier sind aber einige der Meinung, dass Du trotz 30 jähriger Zinsfestschreibung nun aus Panik Deine beiden Immos mit 20-40% Preisrückschlag verkaufen wirst, damit Du noch besser schlafen kannst. Darum geht es hier doch aktuell. Ich gehe jede Wette ein, dass Du das ohne irgendeine Not niemals machen wirst.
Daher wird sich die Angebotsseite eben nicht erhöhen, da auch die meisten anderen Eigentümer recht gut schlafen können.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

Antwort: In einer Staatsanleihe kannst Du nicht wohnen und niemand träumt von einer Staatsanleihe. So einfach ist das. Dafür braucht man auch keinen Rechner.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Schon wieder kein Verständnis eines illiquiden Markts.

Illiquider Markt? Ich breche weg. Es war noch niemals soviel Liquidität im Markt, wie aktuell.
Genau das ist ja eines unserer derzeitigen Probleme: Nie dagewesene Liquidität.

antworten

"Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden."

Was DU einfach nicht verstehst ist, dass nicht alles im Leben bei allen Menschen nach Rendite zählt! Glaubst du das Mediziner-Pärchen oder das Lehrer-Ehepaar rechnet sich das aus? Ne, tun sie meist net.

Mit Anfang 30 geht bei Frauen die Familienplanung los und dann kannst du dich als Partner ja mal dagegenstellen, wenn die besten Freundinnen samt Partner Häuser oder ETW kaufen. Glaub mir eins: Das ist den meisten Frauen sch*** egal, ob sich das lohnt, ob der Markt überhitzt oder sonst was. Da kannst du dir noch überlegen, ob du mitziehst oder demnächst wieder tinderst. Die Damen interessiert nämlich nicht, ob die Traum-Immobilie im Speckgürtel jetzt zu 0,8%, 1,7% oder 3,4% finanziert wird.

Die Angebotsseite ist so knapp, dass die meisten Investitionen am Wohnungsmarkt für Eigenbedarf völlig am wirtschaftlichen Gedanken vorbeigehen und genau das hält die Preise. Mag ja sein, dass Investor X nicht mehr kauft. Aber für viele ist die eigene Immobilie eben DER Traum. Koste es, was es wolle!

Wenn ich hier manche reden höre: Der Markt solle bis zu 20% einbrechen. Kinder, Kinder. Wisst ihr wieviel IGM-Päärchen mit 160k+ Haushaltseinkommen ich allein kenne, die da stehen und nur warten, dass sowas nur ansatzweise passiert... ;)

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Staatsanleihen fallen aktuell ins bodenlose. Da helfen 3% Kupon nicht wirklich.

antworten

Bei normalen Vorraussetzungen kriegt man am Markt nicht mehr Zinsen unter 3 Prozent. Game over.

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Wenn ich hier manche reden höre: Der Markt solle bis zu 20% einbrechen. Kinder, Kinder. Wisst ihr wieviel IGM-Päärchen mit 160k+ Haushaltseinkommen ich allein kenne, die da stehen und nur warten, dass sowas nur ansatzweise passiert... ;)

IGM-Pärchen mit dem Einkommen sind in den TOP 1% in Deutschland. Spielt das für den Normalbürger eine Rolle, was die sich leisten können oder nicht?

antworten

Es ist doch ziemlich vorhersehbar sie es sich entwickelt.

Mal ein paar Gedankenanstöße:

• der Immobilienmarkt ist tendenziell ineffizient. Es handeln auch viele irrational. Das Zeitfenster für Immobilienerwerb ist begrenzt, vor allem wenn Kinder unterwegs sind. Zusätzlich kommen die Glaubenssätze "Betongold gibt Sicherheit", "Immobilien sind die beste Altersvorsorge" und natürlich der Prestige von Familie/Freunde.
• wenn die Boomergeneration stirbt, dann wird vieles frei. Zugegeben wird viel sanierungsbedürftig sein, aber da wird es einen Angebotsüberhang in Zukunft geben.
• Es gibt einen Grund warum man Gebäude abschreiben kann. Die Preise für Gebäude, die älter als 20 Jahre sind, sind zu hoch. Durch Digitalisierung etc. altern diese auch schneller. Das wird in der Rolle ein stärkeres Gewicht spielen. Da sind die Räume schlecht geschnitten (schließlich braucht man mindestens1 Home Office Platz), die Dämmanforderungen steigen, anderer politischer Quatsch wie Wärmepumpe, Smart Home etc.
  Die Folge wird sein, dass die älteren Immobilien mit einem stärkeren Abschlag angeboten werden. Neubauten werden tendenziell teurer wegen der Inflation.
  Interessant werden die Wertentwicklungen der Wohnklos in Bayern, Frankfurt etc. Da bin ich mir nicht sicher, ob Mal größere Sanierungswellen auf die Eigentümer zukommen und dann Preise unter Druck geraten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

"Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden."

Was DU einfach nicht verstehst ist, dass nicht alles im Leben bei allen Menschen nach Rendite zählt! Glaubst du das Mediziner-Pärchen oder das Lehrer-Ehepaar rechnet sich das aus? Ne, tun sie meist net.

Mit Anfang 30 geht bei Frauen die Familienplanung los und dann kannst du dich als Partner ja mal dagegenstellen, wenn die besten Freundinnen samt Partner Häuser oder ETW kaufen. Glaub mir eins: Das ist den meisten Frauen sch*** egal, ob sich das lohnt, ob der Markt überhitzt oder sonst was. Da kannst du dir noch überlegen, ob du mitziehst oder demnächst wieder tinderst. Die Damen interessiert nämlich nicht, ob die Traum-Immobilie im Speckgürtel jetzt zu 0,8%, 1,7% oder 3,4% finanziert wird.

Die Angebotsseite ist so knapp, dass die meisten Investitionen am Wohnungsmarkt für Eigenbedarf völlig am wirtschaftlichen Gedanken vorbeigehen und genau das hält die Preise. Mag ja sein, dass Investor X nicht mehr kauft. Aber für viele ist die eigene Immobilie eben DER Traum. Koste es, was es wolle!

Wenn ich hier manche reden höre: Der Markt solle bis zu 20% einbrechen. Kinder, Kinder. Wisst ihr wieviel IGM-Päärchen mit 160k+ Haushaltseinkommen ich allein kenne, die da stehen und nur warten, dass sowas nur ansatzweise passiert... ;)

Guter Post, unterschreibe ich so sofort.
Die Party ist eher für die Poster hier vorbei, weil das Gehalt / EK für eine Finanzierung hier nicht mehr reicht.

Der der hier täglich Zinsupdates gibt ist bestimmt auch von dee Sorte ;-)

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WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Staatsanleihen fallen aktuell ins bodenlose. Da helfen 3% Kupon nicht wirklich.

Ja, natürlich, weil der Zins dieser steigt. Das bedeutet ja genau, dass Anleihen im Vergleich zu früher attraktiver werden.
Wenn man mit dieser Aussage erklären will, dass Staatsanleihen doch nicht so attraktiv seien aktuell, fällt mir nichts mehr ein. :)

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WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Ah okay.

Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden.
Game over. Die Preisrallye wird nicht weitergehen.

PS: ich habe selbst 2 Immobilien aber ich mache mir da nichts vor. Die 30 jährige Zinsfestschreibung lässt mich dennoch recht gut schlafen.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Ah okay.

Ich glaube auch nicht, dass sich (zumindest bei uns) viel nach unten bewegt. Die Angebote sind äußerst rar (Baugebiete werden keine mehr ausgewiesen) und die Nachfrage (Kapitalanlage) ist riesig. - Möglich, dass vielleicht in nächster Zeit einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie noch schnell verkaufen wollen, weil sie einen Rückgang erwarten, aber ich glaube nicht so recht daran.
Das von mir genannte Haus wird schon seit ein paar Wochen angeboten. Na und? Dann wartet er noch ein Weilchen, dann bekommt er es zu diesem Preis los. Da mache ich jede Wette. - Gibt ja sonst nicht mehr viel hier, und EFH mit schönem Grundstück schon gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Das ist doch nur ein fiktives Beispiel. Ich habe von ca. 30% = 200 Euro Preisverfall je qm gesprochen - von 700€ nach Preisrutsch auf 500€. Derzeit lagen bei uns die Grundstückspreise bei ca. 700€. Es gibt allerdings kein Angebot - Nichts - Nada - Der Markt ist leergefegt.
Daher halte ich die 30% Preisrutsch auch für illusorisch. Aber hier glauben ja viele, dass die Preise dramatisch fallen müssen, damit es noch Käufer gibt.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Wieviel qm Wohnfläche hat das Haus in deinem Beispiel?
Bei uns bekommst du ein Haus (1984 gebaut), 165 qm (incl. ELW) und 700 qm Grundstück für 700k + NK. Die Grundstückspreise liegen in diesem Wohngebiet zwischen 400 und 500 Euro. 200 Euro/qm Grundstück - ein Traum!

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Rechenbeispiel:
EFH Neubau / 400qm Grundstück Kaufpreis bisher 800K
Der Bodenpreis reduziert sich um unvorstellbare 30% von bisher 700EUR auf nun 500EUR.
Ersparnis: 400x200€= 80K - Neuer Kaufpreis 720K
Die Rate reduziert sich bei 2% Tilgung und 3% Zins um 333€ pro Monat.

Wenn die Welt mit 333 EUR pro Monat wieder in Ordnung ist, dann ist ja alles gut :-)

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Genau so ist es.
In der letzten zinslosen Dekade war Grundstücksspekulation ohne Opportunitätskosten.
Das ändert sich jetzt rapide.

WiWi Gast schrieb am 17.06.2022:

Doch das geht indem der größte Preistreiber der letzten 10 Jahre sich wieder normalisiert: die Bodenpreise!

Staatsanleihen fallen aktuell ins bodenlose. Da helfen 3% Kupon nicht wirklich.

Nichts 3% Kupon. Die Kurse fallen, weil jeder 3 % Rendite verlangt. Wenn du die Staatsanleihe kaufst, hast du wegen gefallenen Kurse 3% Rendite bis Endfälligkeit. Das ist der Kern der Funktionsweise einer Anleihe.

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Was mach einer immer noch nicht verstanden hat ist dass bei Immobilien die eigenkapitalredite zäht. Nutzt doch mal Google und öffnen einer der vielen verfügbaren Rechner, ihr werdet euch wundern…ziehe demnächst in meine zweite Wohnung ein, die erste wird dann mit 27% Eigenkapitalrendite vermietet…man muss schon rechnen bevor man vom Untergang spricht

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WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

Mit Anfang 30 geht bei Frauen die Familienplanung los und dann kannst du dich als Partner ja mal dagegenstellen, wenn die besten Freundinnen samt Partner Häuser oder ETW kaufen. Glaub mir eins: Das ist den meisten Frauen sch*** egal, ob sich das lohnt, ob der Markt überhitzt oder sonst was. Da kannst du dir noch überlegen, ob du mitziehst oder demnächst wieder tinderst. Die Damen interessiert nämlich nicht, ob die Traum-Immobilie im Speckgürtel jetzt zu 0,8%, 1,7% oder 3,4% finanziert wird.

Die Angebotsseite ist so knapp, dass die meisten Investitionen am Wohnungsmarkt für Eigenbedarf völlig am wirtschaftlichen Gedanken vorbeigehen und genau das hält die Preise. Mag ja sein, dass Investor X nicht mehr kauft. Aber für viele ist die eigene Immobilie eben DER Traum. Koste es, was es wolle!

Wenn ich hier manche reden höre: Der Markt solle bis zu 20% einbrechen. Kinder, Kinder. Wisst ihr wieviel IGM-Päärchen mit 160k+ Haushaltseinkommen ich allein kenne, die da stehen und nur warten, dass sowas nur ansatzweise passiert... ;)

Sorry aber ein so emotional aufgeladener Post mit so wenig Fakten kann man eigentlich nicht Ernst nehmen.

• Nr 1: Die Zinsen spielen keine Rolle. Leider behauptet jede historische Statistik was ganz anderes. Für den durchschnittlichen Immobilienkäufer macht 1% oder 3% einen enormen Unterschied. Deren monatliches Budget ist nämlich fix. Und dieser moderate Zinsanstieg verringert das Kaufbudget mal eben um 25%.

• Nr 2: Nur Privatpersonen die nicht rechnen können, kaufen eine Immobilie. Laut statistischem Bundesamt machen Käufe von Privatpersonen zum Eigenbedarf nur einen relativ kleinen Teil der Transaktionen am Immobilienmarkt aus. Der weitaus größere Teil sind Transaktionen zur Kapitalanlage (daher Vermietung oder Wertspekulation) sowohl von Privatpersonen als auch Institutionen bzw. Unternehmen. Und die können rechnen und sind da in der Regel sehr leidenschaftslos.

• Nr 3: Es laufen da draußen Millionen Pärchen mit 160k Haushalteinkommen rum, die noch kein Haus haben. Nach den Zahlen des IW Köln reden wir von den oberen 3% in Deutschland (als Paar). Nach Zahlen des bpb ist die Eigentümerquote in dieser Schicht aber schon mit Abstand am größten und auch in den letzten 10 Jahren nicht mehr signifikant gewachsen. Am meisten gewachsen ist die Eigentümerquote in den mittleren Schichten. Die sind aber nicht so liquide, dass sie nahezu beliebige Preise und Zinsen bezahlen können.

Sorry aber insofern ist dein Post leider von vorne bis hinten komplett falsch.

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WiWi Gast schrieb am 18.06.2022:

"Und wer kauft Immobilien mit einer Rendite zwischen 2 und 3% bei derzeitigen Zinsen auf 10 jährige Staatsanleihen von ca. 2% ?
Ich verstehe nicht, wieso hier so stark versucht wird die Realität auszublenden."

Was DU einfach nicht verstehst ist, dass nicht alles im Leben bei allen Menschen nach Rendite zählt! Glaubst du das Mediziner-Pärchen oder das Lehrer-Ehepaar rechnet sich das aus? Ne, tun sie meist net.

Mit Anfang 30 geht bei Frauen die Familienplanung los und dann kannst du dich als Partner ja mal dagegenstellen, wenn die besten Freundinnen samt Partner Häuser oder ETW kaufen. Glaub mir eins: Das ist den meisten Frauen sch*** egal, ob sich das lohnt, ob der Markt überhitzt oder sonst was. Da kannst du dir noch überlegen, ob du mitziehst oder demnächst wieder tinderst. Die Damen interessiert nämlich nicht, ob die Traum-Immobilie im Speckgürtel jetzt zu 0,8%, 1,7% oder 3,4% finanziert wird.

Die Angebotsseite ist so knapp, dass die meisten Investitionen am Wohnungsmarkt für Eigenbedarf völlig am wirtschaftlichen Gedanken vorbeigehen und genau das hält die Preise. Mag ja sein, dass Investor X nicht mehr kauft. Aber für viele ist die eigene Immobilie eben DER Traum. Koste es, was es wolle!

Wenn ich hier manche reden höre: Der Markt solle bis zu 20% einbrechen. Kinder, Kinder. Wisst ihr wieviel IGM-Päärchen mit 160k+ Haushaltseinkommen ich allein kenne, die da stehen und nur warten, dass sowas nur ansatzweise passiert... ;)

Bester Beitrag dieses Threads. Genau das wird das Paar sein bei dem das Haus 10 Jahre nach Kauf aufgrund von Scheidung wieder verkauft werden wird. Zu geil. Bei manchem kann man sich einfach nur an den Kopf fassen. Unglaublich

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Normale Preise? Heutiges Angebot für RMH für 650k in den gängigen Portalen aufgetaucht. Bei bald 4% Zinsen wären das 2100€ monatliche Zinszahlung an die Bank bei 100% Fremdfinanzierung. Wir zahlen für ein REH in vergleichbarer Lage 950€ Kaltmiete (älteres Haus, dafür nur ein Nachbar, größerer Garten, Keller).
Sorry, aber wer bitte kauft jetzt noch für solche Preise? KNK noch außen vorgelassen.

Ich wünsche es Dir nicht, aber vielleicht ist daraus ja auch abzulesen, wie stark die Mieten in absehbarer Zeit noch steigen könnten. Langfristig müssen sich Mieten und Kaufpreise anpassen. Das geht nicht zu Lasten nur einer Partei.

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