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ImmobilienHypothek

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

Hallo zusammen,

ich habe die Möglichkeit, die Grundschuld auf das abbezahlte Haus meiner Eltern (Wert ~ 750k) zu meinem eigenen Vermögensaufbau zu nutzen.
Mir stellt sich nun die Frage, wie ich diese "Möglichkeit" bestmöglich ausnutze und nicht einfach liegen lasse.

Habt ihr diesbezüglich Erfahrungen/ Tipps?

Bisher investiere ich mein Erspartes ausschließlich in ETFs, möchte mir nun allerdings den „Hebeleffekt“ stärker zu nutzen machen. In Kombination mit der Grundschuld kam ich daher auf Immobilien. Mein Gedanke ist, dass ich mir im relativ jungen Alter bereits Immobilien im Wert von mehreren Millionen kaufen könnte (hoher Fremdkapitaleinsatz), die mir im Optimalfall später meine Rente bezahlen.

PS: Meine Bonität sollte durch ein gutes Gehalt sowie erstes eigenes Vermögen sichergestellt sein.

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

WiWi Gast schrieb am 20.09.2020:

Hallo zusammen,

ich habe die Möglichkeit, die Grundschuld auf das abbezahlte Haus meiner Eltern (Wert ~ 750k) zu meinem eigenen Vermögensaufbau zu nutzen.
Mir stellt sich nun die Frage, wie ich diese "Möglichkeit" bestmöglich ausnutze und nicht einfach liegen lasse.

Habt ihr diesbezüglich Erfahrungen/ Tipps?

Bisher investiere ich mein Erspartes ausschließlich in ETFs, möchte mir nun allerdings den „Hebeleffekt“ stärker zu nutzen machen. In Kombination mit der Grundschuld kam ich daher auf Immobilien. Mein Gedanke ist, dass ich mir im relativ jungen Alter bereits Immobilien im Wert von mehreren Millionen kaufen könnte (hoher Fremdkapitaleinsatz), die mir im Optimalfall später meine Rente bezahlen.

PS: Meine Bonität sollte durch ein gutes Gehalt sowie erstes eigenes Vermögen sichergestellt sein.

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

Lasst doch bitte mal dieses dämliche gepushe. Nur weil dir nach 2 std. noch niemand geantwortet hat. Echt nervig hier

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

Dann bringt dir die Grundschuld wenig bis nichts. Hintergrund Banken sollen gem 18a kwg bei der immofinanzierung auf die reine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit abstellen, nicht auf Sicherheiten.

WiWi Gast schrieb am 20.09.2020:

Hallo zusammen,

ich habe die Möglichkeit, die Grundschuld auf das abbezahlte Haus meiner Eltern (Wert ~ 750k) zu meinem eigenen Vermögensaufbau zu nutzen.
Mir stellt sich nun die Frage, wie ich diese "Möglichkeit" bestmöglich ausnutze und nicht einfach liegen lasse.

Habt ihr diesbezüglich Erfahrungen/ Tipps?

Bisher investiere ich mein Erspartes ausschließlich in ETFs, möchte mir nun allerdings den „Hebeleffekt“ stärker zu nutzen machen. In Kombination mit der Grundschuld kam ich daher auf Immobilien. Mein Gedanke ist, dass ich mir im relativ jungen Alter bereits Immobilien im Wert von mehreren Millionen kaufen könnte (hoher Fremdkapitaleinsatz), die mir im Optimalfall später meine Rente bezahlen.

PS: Meine Bonität sollte durch ein gutes Gehalt sowie erstes eigenes Vermögen sichergestellt sein.

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

WiWi Gast schrieb am 20.09.2020:

Hallo zusammen,

ich habe die Möglichkeit, die Grundschuld auf das abbezahlte Haus meiner Eltern (Wert ~ 750k) zu meinem eigenen Vermögensaufbau zu nutzen.
Mir stellt sich nun die Frage, wie ich diese "Möglichkeit" bestmöglich ausnutze und nicht einfach liegen lasse.

Habt ihr diesbezüglich Erfahrungen/ Tipps?

Bisher investiere ich mein Erspartes ausschließlich in ETFs, möchte mir nun allerdings den „Hebeleffekt“ stärker zu nutzen machen. In Kombination mit der Grundschuld kam ich daher auf Immobilien. Mein Gedanke ist, dass ich mir im relativ jungen Alter bereits Immobilien im Wert von mehreren Millionen kaufen könnte (hoher Fremdkapitaleinsatz), die mir im Optimalfall später meine Rente bezahlen.

PS: Meine Bonität sollte durch ein gutes Gehalt sowie erstes eigenes Vermögen sichergestellt sein.

Tja, auf den Gedanken mit dem Hebeleffekt bei vermieteten Immobilien sind die Leute schon vor 10 Jahren gekommen, als die Zinsen gesunken sind. Das hat natürlich massgeblich dazu beigetragen, dass die Immobilien aktuell so teuer bzw. überteuert sind. Sei dir also bewusst, dass du in einen stark aufgeheizten Markt einsteigen würdest, in dem das Platzen einer Blase eine durchaus reale Gefahr ist. Etliche Studien (Empirica, UBS etc.) sehen hier die Blasengefahr in Deutschland auf Stufe rot! Der aktuelle Anstieg der Preise ist auf jeden Fall eine Anomalie. Politische Eingriffe, Zinserhöhung, Demografischer Wandel (!) etc. können hier die Blase jederzeit zum Platzen bringen. Inflationsbereinigt sind die Immopreise von 1980 bis 2010 übrigens sogar um etwa 25% gefallen!

Zudem wird deine Mietrendite in guten Lagen mickrig sind, da die Kaufpreise den Mietpreisen auch völlig enteilt sind. In ländlichen Gebieten ist die Rendite besser, aber das Leerstandsrisiko (=> demografischer Wandel) auch höher.

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

Bullshit. Jemand wieder keine Ahnung. Banken Müssen danach gucken, können die Kapitaldienstfähigkeit auch bisschen zu Gunsten vom Kunden variieren. 750k Grundschuld sind schon Mal ganz gut, wenn andere Rahmenbedingungen treffend sind und du nicht gerade 22 und 2.5k verdienst, könnte das hinhauen. Kommt aber auf die Bank an.

WiWi Gast schrieb am 20.09.2020:

Dann bringt dir die Grundschuld wenig bis nichts. Hintergrund Banken sollen gem 18a kwg bei der immofinanzierung auf die reine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit abstellen, nicht auf Sicherheiten.

WiWi Gast schrieb am 20.09.2020:

Hallo zusammen,

ich habe die Möglichkeit, die Grundschuld auf das abbezahlte Haus meiner Eltern (Wert ~ 750k) zu meinem eigenen Vermögensaufbau zu nutzen.
Mir stellt sich nun die Frage, wie ich diese "Möglichkeit" bestmöglich ausnutze und nicht einfach liegen lasse.

Habt ihr diesbezüglich Erfahrungen/ Tipps?

Bisher investiere ich mein Erspartes ausschließlich in ETFs, möchte mir nun allerdings den „Hebeleffekt“ stärker zu nutzen machen. In Kombination mit der Grundschuld kam ich daher auf Immobilien. Mein Gedanke ist, dass ich mir im relativ jungen Alter bereits Immobilien im Wert von mehreren Millionen kaufen könnte (hoher Fremdkapitaleinsatz), die mir im Optimalfall später meine Rente bezahlen.

PS: Meine Bonität sollte durch ein gutes Gehalt sowie erstes eigenes Vermögen sichergestellt sein.

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

Man könnte es auch mit einem höflichen Tonfall versuchen und nicht von seinem eigenen Unwissen auf andere schließen.
Aber noch mal zur Erklärung für dich lies bitte mal den §18a KWG. Bei der Kreditvergabe an eine Privatperson dürfen die Banken bei Vergabe des Kredites nur auf die reine Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers (inkl. Erträge aus dem Finanzierungsobjekt) abstellen und gerade nicht auf den Sicherheitenbestand (die Regelung ist ein Ergebnis der Finanzkrise) eine Grundschuld die dir jemand fremdes gibt verbessert nicht die Kapitaldienstfähigkeit, sonder mindert für die Bank lediglich das Verlustrisiko im Falle eines Kreditausfalls (wenn du es genau wissen willst - es beeinflusst die LGD).

Wenn du dich mal mit Rating/Scoringsystemen beschäftigst weisst du auch, dass eine Sicherheit nicht die Bonität verbessert damit im ersten Schritt auch keinen Einfluss auf die Zinskosten hat (nennt sich nach den MaRisk risikoadjustierte Bepreisung) natürlich kann dann die Bank bzw. der zuständige Mitarbeiter im Rahmen seiner Kompetenzeinstufung den Zinssatz in gewissen Bandbreiten noch variieren.

Alles andere an Vorgehen wäre nicht zulässig und würde im Rahmen der Abschlussprüfung bzw. externen Prüfungen der Aufsicht als Feststellung angemekrt werden.

WiWi Gast schrieb am 21.09.2020:

Bullshit. Jemand wieder keine Ahnung. Banken Müssen danach gucken, können die Kapitaldienstfähigkeit auch bisschen zu Gunsten vom Kunden variieren. 750k Grundschuld sind schon Mal ganz gut, wenn andere Rahmenbedingungen treffend sind und du nicht gerade 22 und 2.5k verdienst, könnte das hinhauen. Kommt aber auf die Bank an.

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bwlnothx

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

WiWi Gast schrieb am 21.09.2020:

Tja, auf den Gedanken mit dem Hebeleffekt bei vermieteten Immobilien sind die Leute schon vor 10 Jahren gekommen, als die Zinsen gesunken sind. Das hat natürlich massgeblich dazu beigetragen, dass die Immobilien aktuell so teuer bzw. überteuert sind. Sei dir also bewusst, dass du in einen stark aufgeheizten Markt einsteigen würdest, in dem das Platzen einer Blase eine durchaus reale Gefahr ist. Etliche Studien (Empirica, UBS etc.) sehen hier die Blasengefahr in Deutschland auf Stufe rot! Der aktuelle Anstieg der Preise ist auf jeden Fall eine Anomalie. Politische Eingriffe, Zinserhöhung, Demografischer Wandel (!) etc. können hier die Blase jederzeit zum Platzen bringen. Inflationsbereinigt sind die Immopreise von 1980 bis 2010 übrigens sogar um etwa 25% gefallen!

Zudem wird deine Mietrendite in guten Lagen mickrig sind, da die Kaufpreise den Mietpreisen auch völlig enteilt sind. In ländlichen Gebieten ist die Rendite besser, aber das Leerstandsrisiko (=> demografischer Wandel) auch höher.

Sehr gut zusammengefasst. Ich würde - wenn überhaupt - auch nur noch bei Eigennutzung zum Kauf in guten Lagen raten. Auf Rendite kommt es in diesen Fällen nicht an und das Eigenheim wird eher zum Konsumobjekt.

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WiWi Gast

Grundschuld der Eltern als Eigenkapitalersatz

Mal völlig davon ab, ob das in der Praxis überhaupt funktionieren würde: Du erwägst ernsthaft, das Haus Deiner Eltern als Sicherheit für Deine Geschäfte zu verwenden? Wie Corona gezeigt hat sind Geschäftschancen und Risiken oft anders als man zunächst denkt. Könntest Du es im wost case verkraften, wenn Deine Eltern ihr Haus verlieren würden? Ich nicht! Da würde ich lieber erst mal selbst Geld verdienen und dieses investieren.

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12 Kommentare

Grundschuld ohne Tilgung

WiWi Gast

Danke Brauchen in dem Sinne tue ich das eigentlich nicht, sondern habe einfach diverse Ideen was man mit dem Geld machen könnt ...

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