WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:
Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.
Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.
Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.
Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.
Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.
Was hab ich da nicht ganz begriffen?
Gehen wir mal von 60qm aus und 6,00 Euro Instandhaltungsrücklage je Jahr aus (siehe Vermietertagebuch, er hat real die Hälfte und legt zur Sicherheit 6 Euro je QM weg). Über 10 Jahre sind das 3.600 Euro.
Die Wohnung hat heute einen Nominalwert von 450.000 Euro und in 10 Jahren bei 2% Inflation 549.000 Euro. Das ist KEINE Wertsteigerung, sondern nur Werterhalt.
Zu den 450.000 Euro Kaufkosten kommen noch 40.000 Euro Nebenkosten dazu. Gehen wir mal davon, du bekommst sie voll finanziert, weil du andere Sicherheiten hinterlegst oder eine Bürgschaft hast.
Bei 1% Zinsen und 1.200 Euro Rückzahlungsrate bleiben nach 10 Jahren von 490k Schulden noch 390k Schulden übrig. Runden wir die Instandhaltungsrücklage großzügig von 3,6k auf 9k auf, dann haben wir:
Wert der Immobilie abzgl. Instandhaltungsrücklage: 540.000 Euro
Restschuld: 390.000 Euro
Gewinn: 150.000 Euro
Die Rechnung geht also problemlos auf. Wie schon mehrfach erwähnt, ist dieser Gewinn dadurch erkauft, dass man gewisse Risiken trägt. In erster Linie trägt man die gesamte Wertveränderung der Immobilie.
Bei einem Wertverfall von 3,3% p.a. bzw. 28,9% insgesamt, kommt man auf PlusMinus Null heraus. Die Rechnung oben ist wie geschrieben ohne Wertverlust oder Wertgewinn, denn man muss den Realwert Immobilie immer real betrachten, während der Kredit ein Nominalwert ist und sich über Inflation entwertet.
Man muss übrigens nicht nur 10 Jahre finanzieren. 20 Jahres-Zinsen bei Allianz: 1,28%. 25 Jahre für 1,30%. 30 Jahre für 1,32%.
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