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Haus geerbt, was tun?

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Chris342

Haus geerbt, was tun?

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

  • ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
  • Aktuell 1.400€ Warmmiete
  • Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
  • Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

  • Bj. 1963
  • 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
  • Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
  • Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
  • Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
  • Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

  • ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
  • Aktuell 1.400€ Warmmiete
  • Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
  • Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

  • Bj. 1963
  • 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
  • Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
  • Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
  • Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
  • Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

Renovieren und vermieten mit dem Geschwisterteil. für beide 750 im Monat ist besser als ein Batzen Geld. Insb mit dem großen Grundstück kann später immer noch ein MFH draufstellen wenn man die Rendite maximieren möchte.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Verkaufe und das Geld daraus in Aktien. Hätte keinen Bock mich mit Mietern rumzuärgern und bei Stürmen, etc. immer Angst haben zu haben, dass was kaputt geht.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Nach Köln ziehen und froh sein nicht mehr in Düsseldorf wohnen zu müssen. :-)

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

  • ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
  • Aktuell 1.400€ Warmmiete
  • Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
  • Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

  • Bj. 1963
  • 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
  • Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
  • Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
  • Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
  • Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

war vor 10 Jahren in der gleichen Situation (allerdings Einzelkind):

wir haben damals selber renoviert und sind selber eingezogen. Würde ich dir auch empfehlen.

In eurem Fall: mit Schwester einen Deal ausmachen. Entweder hälftig an der Renovierung beteiligen oder x Monate mietfrei darin wohnen.

Ihr würdet quasi der Schwester die Miete bezahlen.
Ich würde das aber ohne Bank und nur familienintern regeln.

Eine Vermietung (gerade wenn Kinderplanung ansteht) würde ich nicht machen.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Eine Option hast du ausgelassen. Wenn es ein freistehendes Haus ist und die Wohnlage wirklich sehr gut ist, käme auch ein Verkauf zum Abriss in Frage. Wer ein neues Haus bauen möchte, bezahlt für das Grundstück evtl. einen sehr guten Preis. In die alte Hütte würde ich nichts investieren. Ist so wie bei einem alten Gebrauchtwagen: Verlorenes Geld. Auf die Wertschätzung eines Sparkassenberaters kann man nichts geben. Auf jeden Fall ein Verkehrswertgutachten vom örtlichen Gutachterausschuss erstellen lassen. Kostet ca. 2k bis 3k. Ist aber qualitativ sehr hochwertig, nicht vergleichbar mit dem eines freien Gutachters.

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

  • ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
  • Aktuell 1.400€ Warmmiete
  • Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
  • Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

  • Bj. 1963
  • 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
  • Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
  • Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
  • Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
  • Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Verkaufen und 50/50 aufteilen. Oder optional der Schwester von deiner Verlobten die 280K geben und das Haus behalten - oder andersherum. Ich persönlich würde das Haus verkaufen und das Geld in Aktien investieren. Höchstens acht bis zehn Titel. Gute Aktien lassen sich immer noch finden, siehe Microsoft, Disney und Apple.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Häuser aus den 60er Jahren haben oftmals eine schlechte Bausubstanz, eine Raumaufteilung, die heutzutage keiner mehr will, und natürlich noch vieles andere nicht, was heutzutage erwünscht ist. Entsprechend würde ich da nichts reinstecken.

Wie oben schon erwähnt wurde, u.U. würde sogar jemand nur das Grundstück wollen. Kenne auch so einen Fall, da ging es sogar um ein Haus aus den 70ern, was man so nicht mehr wirklich losgeworden ist, das Grundstück aber heiß begehrt war.

Vermietung ist Käse, sorry, aber 1.000€ für eine Immobilie die angeblich 560k Wert ist, was soll das für eine Rendite sein? 2%? Und dann darfste in die alte Bude wahrscheinlich noch laufend soviel reinstecken, dass da +/-0 übrig bleibt.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Ein Haus aus 1963 ist ein Groschengrab, falls es nicht regelmäßig Instand gehalten wurde. Uralte Elektrik, unmoderner Wohnstil, miese Dämmung etc.
Bei solchen Häusern müssen Umbauten teilweise sogar von Spezialfirmen gemacht werden, da da allerhand giftige Stoffe verbaut sind.

Daher entweder verkaufen wie es ist (mit dem Renovierungspotential sind 560k utopisch. Mit Glück eher Richtung 300k, vllt. weniger) oder Abreißen und das Grundstück selber nutzen/verkaufen.
1k Miete oder auch 1,5k sind lächerlich verglichen mit den Instandhaltungskosten und dem Risiko. Viel mehr wird man aber bei dem Zustand auch nicht kriegen. Einfamilienhäuser rechnen sich ohnehin nicht zur Vermietung.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

1000 Euro Mieteinnahmen für eine 600k Immobilie ist zu wenig. Das sollte mindestens 2-3 x soviel sein. Sind da schon die anderen Abgaben berücksichtigt? Grundbesitzsteuer, Müllabfuhr, Wartung, etc., Ich denke, dass wird nicht vollständig durch die Warmmiete abgedeckt?

Lieber schnell verkaufen oder sanieren und 2-3 schicke Mietwohnunge raus machen - je nach Wohnlage.

antworten
WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Wenn es wirklich eine gute Lage ist, wirst du deutlich mehr als 1500 Miete verlangen können. Wenn du eine Hausverwaltung beauftragst, musst du dich auch nicht mit Mietern rumärgern.

Was will denn die Schwester?

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Wenn es wirklich eine gute Lage ist, wirst du deutlich mehr als 1500 Miete verlangen können.

In einer wirklich guten Lage wird aber keiner ein Haus aus den 60ern wollen. Bei Immobilien muss das schon etwas zusammenpassen. Keiner gibt viel Kohle nur für die Lage aus und wohnt dann wie Omi vor 50 Jahren.

antworten
Chris342

Haus geerbt, was tun?

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Wenn es wirklich eine gute Lage ist, wirst du deutlich mehr als 1500 Miete verlangen können.

In einer wirklich guten Lage wird aber keiner ein Haus aus den 60ern wollen. Bei Immobilien muss das schon etwas zusammenpassen. Keiner gibt viel Kohle nur für die Lage aus und wohnt dann wie Omi vor 50 Jahren.

Die geschätzten 1.500€ Miete nach der Renovierung basieren auf den Zahlen von dem Sparkassenberater. Ich denke, das man hier bestimmt über 2.000€ an Mieteinnahmen erzielen kann, wenn man sich einmal ähnliche Objekte in Köln anschaut.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

Warum wird das Geld mehr, wenn man heute zu Blasenpreisen zzgl. Kaufnebenkosten eine (wenigstens eigengenutzte ?) Immobilie erwirbt?

Ich würde die geerbte Immobilie entweder vollständig selbst zur Eigennutzung übernehmen und die andere Erbin ausbezahlen.

Anderenfalls verkaufen und den Erlös kapitalmarktorientiert anlegen.

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WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Die geschätzten 1.500€ Miete nach der Renovierung basieren auf den Zahlen von dem Sparkassenberater. Ich denke, das man hier bestimmt über 2.000€ an Mieteinnahmen erzielen kann, wenn man sich einmal ähnliche Objekte in Köln anschaut.

Der Punkt ist einfach:
Wenn ihr renoviert, dann stecken grob 700.000 in dem Haus. Selbst wenn ihr dann für 2.000€ vermietet, ist das nur eine Rendite von etwas über 3% vor etwaigen Kosten, die ihr noch abziehen müsst. Auch das ist also klar zu wenig, sofern man nicht noch zusätzlich auf einen Wertzuwachs spekulieren will. Und das würde ich bei einem Haus aus den 60ern nicht.

Ich denke ihr betrachtet das ganze aus zweierlei Gründen falsch:
Erstens hängen da Emotionen dran, man will das Haus der Mutter natürlich nicht unbedingt verkaufen. Das ist verständlich und auch ok, wenn man das so möchte, aber es muss einem klar sein, dass es rein finanziell betrachtet u.U. ein Fehler ist.
Zweitens seht ihr vor allem, dass euch da quasi etwas einfach so "in die Hande gefallen" ist. Ihr musstet dafür nichts tun. Wenn ihr nun überlegt, entsprechende Mieteinnahmen quasi "aus dem Nichts" zu bekommen, hört sich das erstmal gut an. Aber auch hier gilt, das ganze auch mal rein rational betrachten: Wenn du 700 TEuro auf der höhen Kante hast, würdest du die Kohle in etwas investieren, dass dir jährlich bestenfalls 24 TEuro abwirft, du damit Aufwand und andere Kosten hast, die du gegenrechnen musst und wo ein nicht unerhebliches Klumpenrisiko besteht?

antworten
WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

  1. glaube nie einem Sparkassenberater
  2. was will die Schwester?
  3. evtl. Haus abreißen (je nach Zustand) und ein Doppelhaus für euch und die Schwester bauen. Alternativ bei 700m2 Grundstück ein weiteres Haus bauen.

Letztendlich kann ohne die Meinung der Schwester nicht weiter diskutiert werden.

In meinen Augen sollte man, bevor man mit Vermietung etc. anfängt, erstmal selber ein Eigenheim abbezahlt haben bzw die Schäfchen im Trockenen haben.

antworten
WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Versteh nicht wie ein Haus in guter Kölner Lage mit der Grundstücksgröße nur 560T€ Wert sein kann.

Hier in DUS geht jedes 500qm Grundstück mit Haus was nur noch abzureißen ist für 700-800 weg. Bedeutet in annähernder Stadtlage kannst du eine EFH nicht unter EUR 1 Mio. kriegen (inkl 350k Renovierung), eher so EUR 1,1-1,5 Mio.

In diesem Spektrum wirst du dich auch in Köln bewegen.

Ich persönlich würde auch verkaufen, zur Not über Makler. Die og Renovierung (gehobener Standard) für 350k bei den derzeitigen Hamdwerkerpreisen in Großstädten zu bekommen wird schon ein Albtraum. Dann noch die Vermietungs-Risiken etc..

antworten
WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Versteh nicht wie ein Haus in guter Kölner Lage mit der Grundstücksgröße nur 560T€ Wert sein kann.

Hier in DUS geht jedes 500qm Grundstück mit Haus was nur noch abzureißen ist für 700-800 weg. Bedeutet in annähernder Stadtlage kannst du eine EFH nicht unter EUR 1 Mio. kriegen (inkl 350k Renovierung), eher so EUR 1,1-1,5 Mio.

In diesem Spektrum wirst du dich auch in Köln bewegen.

Ich persönlich würde auch verkaufen, zur Not über Makler. Die og Renovierung (gehobener Standard) für 350k bei den derzeitigen Hamdwerkerpreisen in Großstädten zu bekommen wird schon ein Albtraum. Dann noch die Vermietungs-Risiken etc..

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Chris342

Haus geerbt, was tun?

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Versteh nicht wie ein Haus in guter Kölner Lage mit der Grundstücksgröße nur 560T€ Wert sein kann.

Hier in DUS geht jedes 500qm Grundstück mit Haus was nur noch abzureißen ist für 700-800 weg. Bedeutet in annähernder Stadtlage kannst du eine EFH nicht unter EUR 1 Mio. kriegen (inkl 350k Renovierung), eher so EUR 1,1-1,5 Mio.

In diesem Spektrum wirst du dich auch in Köln bewegen.

Ich persönlich würde auch verkaufen, zur Not über Makler. Die og Renovierung (gehobener Standard) für 350k bei den derzeitigen Hamdwerkerpreisen in Großstädten zu bekommen wird schon ein Albtraum. Dann noch die Vermietungs-Risiken etc..

+1

Vielleicht noch einmal zum Haus:
Das Haus, es handelt sich hier um ein Reihenendhaus, liegt etwa 6km vom Kölner Dom entfernt, daher kann es auch nicht abgerissen werden. Das Grundstück teilt sich in zwei Gärten, daher fällt auch eine Bebauung des Gartens flach.

antworten
WiWi Gast

Haus geerbt, was tun?

Der Anteil des Grundstücks, der Gartenland ist, geht wertmäßig fast gegen null. Es zählt nur das Bauland. Alles spricht für einen Verkauf.

Chris342 schrieb am 11.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Versteh nicht wie ein Haus in guter Kölner Lage mit der Grundstücksgröße nur 560T€ Wert sein kann.

Hier in DUS geht jedes 500qm Grundstück mit Haus was nur noch abzureißen ist für 700-800 weg. Bedeutet in annähernder Stadtlage kannst du eine EFH nicht unter EUR 1 Mio. kriegen (inkl 350k Renovierung), eher so EUR 1,1-1,5 Mio.

In diesem Spektrum wirst du dich auch in Köln bewegen.

Ich persönlich würde auch verkaufen, zur Not über Makler. Die og Renovierung (gehobener Standard) für 350k bei den derzeitigen Hamdwerkerpreisen in Großstädten zu bekommen wird schon ein Albtraum. Dann noch die Vermietungs-Risiken etc..

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Vielleicht noch einmal zum Haus:
Das Haus, es handelt sich hier um ein Reihenendhaus, liegt etwa 6km vom Kölner Dom entfernt, daher kann es auch nicht abgerissen werden. Das Grundstück teilt sich in zwei Gärten, daher fällt auch eine Bebauung des Gartens flach.

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