DieManager von Morgen WiWi-TReFF.de - Zeitung & Forum für Wirtschaftsstudium & Karriere
ImmobilienHauskauf

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Autor
Beitrag
WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Hallo Foristen,

ich überlege ein leerstehendes und stark sanierungsbedürftiges zu kaufen, sanieren und anschließend zwei der drei Wohnungen zu vermieten – und eine selbst zu beziehen.

Dies könnte man als Privatmensch tun, aber auch für diesen Zweck eine Firma gründen. Ich habe versucht, die Vor- und Nachteile zusammenzustellen:

VORTEILE:

  • Sanierung „umsatzsteuerfrei“
  • Steuern auf Gewinne aus Vermietung niedrigeder, denn:
    • Firma zahlt Gewerbesteuer
    • Entnahmen aus der Firma unterliegen der Kapitalertragsteuer
    • beides zusammen ist niedriger als der persönliche Spitzensteuersatz

NACHTEILE:

  • Finanzierung schwieriger: Die Bank leiht einer neu gegründeten Firma nicht ohne weiteres Geld.
  • Ich muss Miete an die Firma zahlen - und die Firma muss diese Miete dann noch versteuern.
  • Je nach Rechtsform: Mindeststammkapital nötig (später kann das Haus dafür herhalten).
  • Sollte ich das Haus irgendwann aus der Firma herauslösen wollen, muss ich noch einmal Grunderwerbsteuer bezahlen – und dann auf den deutlichen höheren Wert nach Sanierung
  • Firma ist kein Schonvermögen und im Falle persönlicher Finanznot schneller weg.
  • etwas mehr Papierkram

Hab ich was wichtiges übersehen?

P.S.: Ich weiß natürlich, dass ich hier keine Rechtsberatung bekomme. Und natürlich muss ich das mit einem Steuerberater durchsprechen. Mich interessiert aber eure Einschätzung zum Thema!

antworten
WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Kommt auf die Situation an, z.B. auf den Wert der Immobilie und ob du Planst weitere Immobilien zu Erwerben und somit eine ImmCo zu gründen. Bei den Vor- und Nachteilen ist mir aufgefallen dass noch viele wichtige Steuerliche Aspekte fehlen. Schau dir dazu doch auf Youtube die Videos von Juhn zum Immobilienkauf an.

antworten
WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Vorteile:

  • Bei 95/5 Verteilung: Keine Grunderwerbsteuer
  • Das mit dem Stammkapital hast Du falsch verstanden. Das Geld zahlst Du ein und kannst es für den Erwerb der Immobilie nehmen. Das muss da nicht "liegen bleiben"

Nachteile:

  • Laufende Kosten der Gesellschaft (Jahresabschluss erstelle, separate Konten führen etc.

Hinweis: das was Du schreibst passt nur zur Kapitalgesellschaft, nicht zur Personengesellschaft

Frag mal Deinen Steuerberater ob Deine Überlegungen richtig sind. Ich habe Zweifel ob Grunderwerbsteuer anfällt wenn Deine Gesellschaft an Dich überträgt.

antworten
WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Eine Immobilienverwaltende GmbH lohnt sich erst wenn da ordentlich Wert drin steckt als Hausnummer aber es Sinn macht wird gerne 3.5 Mio genannt damit die Vorteile nicht durch die Unterhaltungskosten der Firma aufgefressen werden.

antworten
Ceterum censeo

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Herrjemine, bei diesem Thread bekomme ich unwillkürlich Schnappatmung. Hier geht ja derart viel durcheinander, da würde man sogar bei Harry an der Theke eine verlässlichere Aussage erhalten. *lach*

Ich gehe hier davon aus, der TE überlegt, eine Kapitalgesellschaft gründen - nur hierzu passen die Aussagen einigermaßen. Welche Rechtsformen das Gesellschaftsrecht noch zulässt, kann der TE ja gerne noch selbst recherchieren.

Sollte eine Kapitalgesellschaft die Immobilie erwerben, so ist die Sanierung mitnichten "umsatzsteuerfrei". Ich vermute, du beziehst dich auf den Vorsteuerabzug, welcher dir grundsätzlich aber erstmal verwehrt bleibt (da 100% USt-freie Umsätze).
Weiterhin zahlt die Gesellschaft selbstverständlich Körperschaftsteuer und grundsätzlich auch Gewerbesteuer, wenngleich hier ggf. die erweiterte GewSt-Kürzung in Betracht käme.
Bei einem sauberen Steuerbelastungsvergleich ist auch die Neuregelung des Solidaritätszuschlags zu berücksichtigen. In Abhängigkeit der gewerbesteuerlichen Implikationen liegen wir hier bei einem kombinierten Steuersatz von 43% vs 42% als Privatpersonen (Annahme: zvE < 74 T€).

Weiterhin löst grundsätzlich jeder Erwerbsvorgang in/aus der Kapitalgesellschaft Grunderwerbssteuer aus (da eigenständige Rechtspersönlichkeit).

Nicht berücksichtigt habe ich hier den höheren Aufwand für die Verwaltung der Kapitalgesellschaft, der - in Abhängigkeit der Vorkenntnisse - auch regelmäßig externer Expertise bedarf.

All diese Dinge solltest du beachten und noch einmal in dich gehen, ob deine pfiffige Idee denn wirklich der Weisheit letzter Schluss ist.
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Ergänzung Nachteile BV:

  • keine steuerfreie Veräußerung möglich
  • Aufdeckung stiller Reserven bei Entnahme
  • § 35c EStG geht mE verloren
antworten
WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Familiengenossenschaft ggf. interessant.
Bitte erst zum Steuerberater.

Was ist der Hauptgrund. Angst vor Eigentumsverlust?

antworten

Artikel zu Hauskauf

Fenster erneuern und Energie sparen – was ist zu beachten?

Das Bild zeigt einen Altbau mit einer grauen Putzwand, bei dem gerade die Fenster saniert wurden. Rund um die Fenster ist noch der Isolierschaum zu sehen und die unverputzten Mauerstücke.

Fenster erfüllen zahlreiche Funktionen. Eine der wichtigsten ist der Punkt der Abdichtung gegenüber den Temperaturen im Außenbereich. Im Winter ist es teilweise äußerst kalt. Gelangt die Kälte in den Innenraum, kann die beste Heizung nichts ausrichten. Die Bewohner frieren. Im Sommer sollen Fenster die Hitze vom Wohnraum fernhalten und auch Feuchtigkeit darf nicht hinein. Mit zunehmendem Alter verschleißen viele Fenster und werden undicht. Wannn lohnt es sich, Fenster zu erneuern und was ist bei der Auswahl neuer Fenster zu beachten?

Fast jeder zweite Privathaushalt in Deutschland hat Haus- und Grundbesitz

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) aus den Ergebnissen der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) mitteilt, verfügten 48 Prozent aller privaten Haushalte in Deutschland Anfang 2008 über Haus- und Grundbesitz.

Häuserpreise ziehen wieder an

Der neu berechnete Häuserpreisindex, der die Entwicklung der Preise für neu erstelltes, selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland widerspiegelt, lag nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2005 um 0,4% über dem Indexstand des Jahres 2004.

OECD-Datenbank zu Wohnkosten in Deutschland

Die Deutschen geben rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Miete oder Hypotheken aus. Damit liegen die Wohnkosten in Deutschland im OECD-Schnitt. Schwerer belastet sind einkommensschwache Haushalte, die rund 27 Prozent ihres Einkommens für Mieten aufwenden müssen. Die interaktive OECD-Datenbank zu Wohnkosten veranschaulicht im Ländervergleich die Unterschiede in Eigentum vs. Miete, Wohnverhältnisse, Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.

Due Diligence: Künstliche Intelligenz in der Immobilienwirtschaft

KI und Due-Diligence: Ein Hand richtet sich in einem bunten Datenraum nach oben in Richtung Licht.

Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.

LBS-Immobilienpreisspiegel 2017: Preise bei Wohnimmobilien steigen

Ein spitzer Hausgiebel.

Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.

Wohnimmobilien: In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen

Eine Hausfront eines Altbaues in rosa mit vielen Fenstern.

Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.

Wohneigentümer bauen sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter

Ein Wohnhaus mit verglaster Veranda in gelb gestrichen mit grünen Holzlatten am Dachstuhl und blauen Fensterrahmen.

Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.

Renditeerwartung bei Immobiliengeschäften sollte nicht zu hoch sein

Häuserfassaden ergeben verschiedenste Formen.

Die Deutschen befinden sich im Immobilien-Kaufrausch. Allerdings warnt das Verbraucherportal Finanztip vor zu hohen Erwartungen: Renditen von fünf oder mehr Prozent werden in der Realität selten erreicht. Im Falle von stagnierenden Immobilienpreisen und Mietausfällen liegen die Renditen oftmals nur noch bei einem Prozent.

Wohneigentumsförderung: Neue Grunderwerbsteuer muss her

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Ein wichtiger Teil der Altersvorsorge ist Wohneigentum. Trotz niedriger Zinsen der vergangenen Jahre zählt die Bundesrepublik als Land der Mieter. Grund dafür sind neben dem mangelnden Angebot an Immobilien auch die hohen Eigenkapitalanforderungen und die erheblichen Kaufnebenkosten. Eine Umstrukturierung der Grunderwerbssteuer könnte den Anreiz zum Immobilienkauf ändern. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Immobilienmarkt - Metropolen haben Boom verschlafen

Die Hausfront eines Mehrparteienhauses mit vielen Balkonen.

Der deutschen Immobilienbranche geht es nach eigener Einschätzung noch immer sehr gut. Das zeigt der aktuelle Immobilien-Index des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Allerdings sorgen sich vor allem die Entwickler großer Bauprojekte um Nachwuchs – nicht zuletzt, weil besondere Herausforderungen auf sie warten: Laut IW wurden in Deutschland von 2010 bis 2014 rund 310.000 Wohnungen zu wenig gebaut.

Deutscher Immobilienmarkt 2014 - Kaufen macht fast überall noch Sinn

Zwei Häuser im Rohbau mit Kränen im Hintergrund.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vor allem in den Großstädten München, Berlin und Hamburg kräftig gestiegen. Das weckt Erinnerungen an die Preisblasen in Spanien oder den USA, die später zur Weltwirtschaftskrise führten. Tatsächlich sind keine Blasen in Sicht und es ist vielerorts noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.

Immobilienkarte Deutschland - Immobilien kaufen oder mieten?

Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen lohnt es sich für immer mehr Bürger, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen in Deutschland. Welche Wohnform die vorteilhaftere ist, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln für alle 402 Landkreise in Deutschland berechnet.

Arbeitsblatt: Immobilien mieten oder kaufen?

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Das neue Arbeitsblatt im Projekt (T)Räume finanzieren geht den Fragen rund um die Entscheidung zum Mieten oder Kaufen einer Immobilie auf den Grund und gibt Tipps zum Thema Wohnfinanzierung. Lehrkräfte können zusätzlich zum Arbeitsblatt eine Lehrerinformation herunterladen.

Bevölkerungsvorausberechnung 2060 - Im Osten leben 37 Prozent weniger Menschen

Bevölkerungsvorausberechnung 2060 des Statistischen Bundesamtes: Der Osten Deutschlands wird bis zum Jahr 2060 in viel stärkerem Maße vom Rückgang und der Alterung der Bevölkerung betroffen sein als der Westen.

Antworten auf Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Als WiWi Gast oder Login

Forenfunktionen

Kommentare 7 Beiträge

Diskussionen zu Hauskauf

Weitere Themen aus Immobilien