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Immobilie Investition Berlin

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WiWi Gast

Immobilie Investition Berlin

Guten Morgen Allerseits,

Ich bin in relativ ein Neuling zum Immobilienmarkt, zumindestens in Berlin und Deutschland. Ansaessig in London ist das Thema fuer mich nichts neues, ich moechte allerdings mein erstes Projekt in Deutschland, Berlin starten. Jetzt habe ich mich mit dem Thema schon stark auseinander gesetzt, wuerde allerdings gerne die Meinung anderer Fachleute oder Erfahrung anderer Leute hier im Forum mit einbeziehen.

Ein bisschen mehr zur Situation:

  • Immobilienwert Maximal 200,000 EUR inklusive Nebenkosten
  • Finanzierung 50 - 100% Eigenkapital
  • Prenzlauerberg, Mitte, Schoeneberg, Charlottenburg, Moabit, Kreuzberg allerdings alle nur zur Naehe Tiergarten
  • 1 Zimmer Wohnung bis zu 30 sqm
  • 2 Zimmer Wohnung 50 - 65 sqm

Jetzt zum eigentlich Thema meines posts:
Die Mietpreisbremse und die Altmietersituation in Berlin bringt mich ganz schoen ins Schwanken, gerade wenn es darum geht zu entscheiden ob ich:

A) Kapitalanlage
oder
B) Einkommensinvestor

sein moechte. Was ich damit meine ist die Moeglichkeit eine Objekt relativ guenstiger und Marktwert zu erhalten da ein Altmieter drin sitzt und Mieterhoehungen in den naechsten Jahren sehr limitiert sind. Die Anlage spielt dann aus sollte der Mieter sagen wir in Zukunft das Objekt verlassen wuerde sich der kapitalwert ueber Nacht stark verbessern und voll Renovierung wuerde es mir erlauben diese Wohnung moebiliert zu sehr attraktiven Konditionen zu vermieten. Oder Kauft man besser eine Wohnung weit ueber Marktwert mit hoeherer Kapitalanbindung welche allerdings rennoviert, moebiliert (gerne selebr machen) ist und jetzt schon sehr attraktiv zu vermieten ist.

Jetzt glaube ich generell an Markteffizienz und gehe davon aus das sich zwischen beiden Objekten auch in Berlin generell ein gutes Equilibrium findet und Arbitrage nicht moeglich ist. Heisst der Zeitwert der hohen miete der jetzt schon attraktiv vermieteten Wohnung liegt relativ gleich zum Ersparnis der Wohnung mit unatraktivem Altmieter.

Ich bin relativ jung (30 Jahre) und habe gut Zeit zu warten. Die Eigenkapitalhoehe in meinem Fall ist natuerlich auch interessant da ich keine Zinskosten decken muss. Sicher ich weiss verschuldung kann interessant sein, durch hebelwirkung in meinem Fall allerdings relativ unattraktiv da als Steuerauslaender das Wandlungsrecht greift und ich keine attraktiven Hypothekenkonditionen kriege.

Wie auch immer, ich wuerde mich tierisch ueber eure Kommentare und Gedankenanstoesse freuen.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Du schreibst verdammt anstrengend

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

Du schreibst verdammt anstrengend

Sorry schreibe nicht oft in Deutsch.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Ohne konkretes Beispiel ist das nur heiße Luft. Deine Gedanken sind valide aber nur sehr theoretischer Natur.

Zum einen ist nicht klar welche Eigenkapitalrendite du erreichen willst / kannst und ob du überhaupt noch an gescheite Objekte kommst. Als Kapitalanleger wäre das für mich erstmal die Frage überhaupt. Dann kann man sich einem Grobkonzept näheren (möbliert, unmöbliert, 1-Zimmer, 2-Zimmer etc). Dazu brauchst du dann einen möglichst realistischen Mietpreis, den du erzielen kannst. Irgendwann weißt du dann was du zahlen kannst, um dein Ziel zu erreichen und kannst schauen was der Markt bzw. dein konkretes Objekt an Einnahmen hergibt.

Vieles wird vom Kaufpreis abhängen, den du letztendlich inklusive Kaufnebenkosten und ggf. Renovierung zahlst. Dann brauchst du eigentlich nur noch Excel und dein Konzept steht. Wenn entweder der Kaufpreis passt oder du noch bei der Miete Potential siehst wunderbar, dann wirst du irgendwann ein renditestarkes Objekt haben.

Von der Distanz aus in Berlin würde ich aber sagen dauert es entweder ewig, da viele Objekte unter der Hand weggehen oder schnell wieder vom Markt sind. Dazu bist du mit Sicherheit nicht der einzige Privatinvestor. Und es steigt das Risiko, dass was mit der Immobilie nicht stimmt: Wasserschaden, zu geringe Angabe von Quadratmetern etc. In Frankfurt ist eigentlich nur Müll auf dem Markt (renovierungsbedürftig und um die 3% Rendite) oder aber Neubau und du hast vor Abzug von Kosten, Steuern, etc. um die 2-2,5%. Dann kannst du entweder den Kaufpreis verhandeln (da lachen dich die meisten in Frankfurt aus) oder du versuchst eine höhere Miete durchzudrücken. Wenn ein Mieter drin ist, wird er sich freuen.

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Ein KPMGler

Re: Immobilie Investition Berlin

Ich würde beim aktuellen Zinsniveau doch nicht eine nicht-selbstgenutzte Immobilien voll aus dem Equity finanzieren!?!
Die Miete ist doch ein sicherer Cashflow zur Rückzahlung von Krediten.

Nutze doch die 200t EUR Equity als EK-Anteil für 3-4 Investitionen und hol dir entsprechend günstiges FK in die Finanzierung!? Billiger wirds Geld nie wieder geben und die EK-Rendite ist weeeesentlich höher

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Gerade nicht sehr viel Zeit zum Antworten - aber kurz:

Allein aufgrund des Leverage Effekts würde ich versuchen bei den derzeitigen Zinsen soviel Debt es geht in die Immobilie zu pumpen, 50% EK Anteil eindeutig viieel zu hoch.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

"Halo, I bims 1 Hoischräcke aus YouKay."

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

"Halo, I bims 1 Hoischräcke aus YouKay."

Leute wie du machen die Welt zu einem schlechteren Ort.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Hi,

Klar ist der niedrige Zins in Deutschland interessant fuer mich allerdings nicht so einfach umsetzbar. Als Steuerauslaender kommt bei mir immer das Wandlungsrecht zu tragen und somit laesst sich privat keine Immobilie durch einen in Euro denominierten Kredit finanzieren. Fremdwaehrungskredit in GBP ist absolut Schwachsinn aufgrund des Kursrisiko welches ich dann selber trage. An einen EUR Kredit komme ich nur durch GMBH oder sonstiger Gruendung und da verliere ich zuviele Steuervorteile und bekomme leider auch nicht mehr die Kreditkonditionen die Ihr vielleicht gewohnt seid.

Danke fuer die netten Vorschlaege und allgemeine Diskussion. Haben vielleicht einige Leute hier eine Meinung zu Stadtteilen von Berlin?

Tim
P.s. Es tut mir leid wenn sich manche Leute persoehnlich angegriffen fuehlen, aber es wundert mich schon warum Antworten wie die Obige hinterlassen werden?

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

In Berlin ist die Immobilienparty für Neueinsteiger vorbei. Wer da jetzt investiert, kommt gewaltigt zu spät. Richtig gut verdient hat man, wenn man vor 10 Jahren eingestiegen ist, als Berlin noch arm aber sexy war. Dazu kommen bei einem Steuerausländer, dass es gar nicht so leicht ist, einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen. Ob britische Banken im EU Ausland finanzieren und dann auch noch bei Privatleuten, ist eine andere Frage. Schon viele deutsche Banken scheuen sich, schon im grenznahen Ausland zu finanzieren. Bei Ferienobjekten gibt es ein paar wenige die das tun, meist aber zu schlechteren Konditionen als im Inland. Meist mehr EK und schlechtere Zinsen oder wollen gar als Sicherheit eine werthaltige Immobilie im Inland als Sicherheit. Gerade jetzt im Niedrigzinsumfeld verdienen Banken eh nicht mehr viel an Immobilienkrediten, da haben die wenigsten auch noch Lust, sich mit ausländischen und auch noch fremdsprachigen Dokumenten und Rechtsgrundlagen zu befassen.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Du kennst dich zu 0,0% in Berlin aus.
Riesige Studentenstadt wo man Wohnungen nur über Kontakt bekommt. Einfach Studenten einziehen lassen, sind meistens nach 3 Jahren weg & dann einfach Miete erhöhen. Häufig ziehen die auch vorher aus, da die sie durchfallen oder aus lapidaren Gründen wie eine Familie

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

In Berlin ist die Immobilienparty für Neueinsteiger vorbei. Wer da jetzt investiert, kommt gewaltigt zu spät. Richtig gut verdient hat man, wenn man vor 10 Jahren eingestiegen ist, als Berlin noch arm aber sexy war. Dazu kommen bei einem Steuerausländer, dass es gar nicht so leicht ist, einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen. Ob britische Banken im EU Ausland finanzieren und dann auch noch bei Privatleuten, ist eine andere Frage. Schon viele deutsche Banken scheuen sich, schon im grenznahen Ausland zu finanzieren. Bei Ferienobjekten gibt es ein paar wenige die das tun, meist aber zu schlechteren Konditionen als im Inland. Meist mehr EK und schlechtere Zinsen oder wollen gar als Sicherheit eine werthaltige Immobilie im Inland als Sicherheit. Gerade jetzt im Niedrigzinsumfeld verdienen Banken eh nicht mehr viel an Immobilienkrediten, da haben die wenigsten auch noch Lust, sich mit ausländischen und auch noch fremdsprachigen Dokumenten und Rechtsgrundlagen zu befassen.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Es gibt für Studenten zunehmend Angebote in Form von neuen Mikro-Apartments, die 20 qm sehr gut möbliert bieten, oft auch mit Tiefgaragenstellplatz. Kaltmiete 400 Euro. Da kommen irgendwelche Altbauten nicht wirklich mit. Ich biete im Rhein Main Gebiet seit vielen Jahren ältere Apartments an, die im Gegensatz zu früher kaum noch von Studenten nachgefragt werden. Sind nicht mehr wettbewerbsfähig. Auf studentische Mieter würde ich mich als Investor eher nicht verlassen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Du kennst dich zu 0,0% in Berlin aus.
Riesige Studentenstadt wo man Wohnungen nur über Kontakt bekommt. Einfach Studenten einziehen lassen, sind meistens nach 3 Jahren weg & dann einfach Miete erhöhen. Häufig ziehen die auch vorher aus, da die sie durchfallen oder aus lapidaren Gründen wie eine Familie

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

In Berlin ist die Immobilienparty für Neueinsteiger vorbei. Wer da jetzt investiert, kommt gewaltigt zu spät. Richtig gut verdient hat man, wenn man vor 10 Jahren eingestiegen ist, als Berlin noch arm aber sexy war. Dazu kommen bei einem Steuerausländer, dass es gar nicht so leicht ist, einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen. Ob britische Banken im EU Ausland finanzieren und dann auch noch bei Privatleuten, ist eine andere Frage. Schon viele deutsche Banken scheuen sich, schon im grenznahen Ausland zu finanzieren. Bei Ferienobjekten gibt es ein paar wenige die das tun, meist aber zu schlechteren Konditionen als im Inland. Meist mehr EK und schlechtere Zinsen oder wollen gar als Sicherheit eine werthaltige Immobilie im Inland als Sicherheit. Gerade jetzt im Niedrigzinsumfeld verdienen Banken eh nicht mehr viel an Immobilienkrediten, da haben die wenigsten auch noch Lust, sich mit ausländischen und auch noch fremdsprachigen Dokumenten und Rechtsgrundlagen zu befassen.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Ich bin der, der sich angeblich nicht in Berlin auskennt. Nun ich betrachte die Mietrenditen, also das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. Dieses ist in Berlin mittlerweile sehr schlecht geworden. Dazu kommen die extrem hohen Kaufnebenkosten in Berlin. Die Kaufpreise sind weitaus stärker gestiegen als die Mieten. Sicher ist die Nachfrage nach Mieten hoch, aber die Rendite ist was für Anleger interessiert. Wenn die Renditen so niedrig sind, bleibt nur noch der Gewinn mit Wertsteigerung. Dieser ist aber, wenn man jetzt noch kauft, nicht garantiert. Man muss erstmal die hohen Kaufnebenkosten reinholen. Berlin ist eher kein Pflaster mit hohen Gehältern, d.h. irgendwann ist einfach auch mal das Maß der Steigerung voll bei Kaufpreisen. Daher sehe ich da eher wenig Chancen für eine größere Wertsteigerung. Den Reibach hat gemacht, wer vor 10 Jahren gekauft hat.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Vergleichst du gerade Berlin mit Rhein-Main??

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Es gibt für Studenten zunehmend Angebote in Form von neuen Mikro-Apartments, die 20 qm sehr gut möbliert bieten, oft auch mit Tiefgaragenstellplatz. Kaltmiete 400 Euro. Da kommen irgendwelche Altbauten nicht wirklich mit. Ich biete im Rhein Main Gebiet seit vielen Jahren ältere Apartments an, die im Gegensatz zu früher kaum noch von Studenten nachgefragt werden. Sind nicht mehr wettbewerbsfähig. Auf studentische Mieter würde ich mich als Investor eher nicht verlassen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Du kennst dich zu 0,0% in Berlin aus.
Riesige Studentenstadt wo man Wohnungen nur über Kontakt bekommt. Einfach Studenten einziehen lassen, sind meistens nach 3 Jahren weg & dann einfach Miete erhöhen. Häufig ziehen die auch vorher aus, da die sie durchfallen oder aus lapidaren Gründen wie eine Familie

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

In Berlin ist die Immobilienparty für Neueinsteiger vorbei. Wer da jetzt investiert, kommt gewaltigt zu spät. Richtig gut verdient hat man, wenn man vor 10 Jahren eingestiegen ist, als Berlin noch arm aber sexy war. Dazu kommen bei einem Steuerausländer, dass es gar nicht so leicht ist, einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen. Ob britische Banken im EU Ausland finanzieren und dann auch noch bei Privatleuten, ist eine andere Frage. Schon viele deutsche Banken scheuen sich, schon im grenznahen Ausland zu finanzieren. Bei Ferienobjekten gibt es ein paar wenige die das tun, meist aber zu schlechteren Konditionen als im Inland. Meist mehr EK und schlechtere Zinsen oder wollen gar als Sicherheit eine werthaltige Immobilie im Inland als Sicherheit. Gerade jetzt im Niedrigzinsumfeld verdienen Banken eh nicht mehr viel an Immobilienkrediten, da haben die wenigsten auch noch Lust, sich mit ausländischen und auch noch fremdsprachigen Dokumenten und Rechtsgrundlagen zu befassen.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

So viel zu Studenten haben genug AuswahL:

Studenten ohne Dach überm Kopf - ARD Morgenmagazin
19.10.17 | 04:48 Min. | Verfügbar bis 19.10.2018
http://www.daserste.de/information/politik-weltgeschehen/morgenmagazin/videos/reporter_2610nl_8000-100.html

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Es gibt für Studenten zunehmend Angebote in Form von neuen Mikro-Apartments, die 20 qm sehr gut möbliert bieten, oft auch mit Tiefgaragenstellplatz. Kaltmiete 400 Euro. Da kommen irgendwelche Altbauten nicht wirklich mit. Ich biete im Rhein Main Gebiet seit vielen Jahren ältere Apartments an, die im Gegensatz zu früher kaum noch von Studenten nachgefragt werden. Sind nicht mehr wettbewerbsfähig. Auf studentische Mieter würde ich mich als Investor eher nicht verlassen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Du kennst dich zu 0,0% in Berlin aus.
Riesige Studentenstadt wo man Wohnungen nur über Kontakt bekommt. Einfach Studenten einziehen lassen, sind meistens nach 3 Jahren weg & dann einfach Miete erhöhen. Häufig ziehen die auch vorher aus, da die sie durchfallen oder aus lapidaren Gründen wie eine Familie

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

In Berlin ist die Immobilienparty für Neueinsteiger vorbei. Wer da jetzt investiert, kommt gewaltigt zu spät. Richtig gut verdient hat man, wenn man vor 10 Jahren eingestiegen ist, als Berlin noch arm aber sexy war. Dazu kommen bei einem Steuerausländer, dass es gar nicht so leicht ist, einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen. Ob britische Banken im EU Ausland finanzieren und dann auch noch bei Privatleuten, ist eine andere Frage. Schon viele deutsche Banken scheuen sich, schon im grenznahen Ausland zu finanzieren. Bei Ferienobjekten gibt es ein paar wenige die das tun, meist aber zu schlechteren Konditionen als im Inland. Meist mehr EK und schlechtere Zinsen oder wollen gar als Sicherheit eine werthaltige Immobilie im Inland als Sicherheit. Gerade jetzt im Niedrigzinsumfeld verdienen Banken eh nicht mehr viel an Immobilienkrediten, da haben die wenigsten auch noch Lust, sich mit ausländischen und auch noch fremdsprachigen Dokumenten und Rechtsgrundlagen zu befassen.

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WiWi Gast

Re: Immobilie Investition Berlin

Solche Projekte entstehen fast überall. An Investoren werden die Mikro-Apartments für 60 - 100 k verkauft, je nach Stadt und Lage. Wenn ich noch Student wäre, würde mich das zur Miete auch interessieren. Alles neu auf hohem Niveau.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Vergleichst du gerade Berlin mit Rhein-Main??

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Es gibt für Studenten zunehmend Angebote in Form von neuen Mikro-Apartments, die 20 qm sehr gut möbliert bieten, oft auch mit Tiefgaragenstellplatz. Kaltmiete 400 Euro. Da kommen irgendwelche Altbauten nicht wirklich mit. Ich biete im Rhein Main Gebiet seit vielen Jahren ältere Apartments an, die im Gegensatz zu früher kaum noch von Studenten nachgefragt werden. Sind nicht mehr wettbewerbsfähig. Auf studentische Mieter würde ich mich als Investor eher nicht verlassen.

WiWi Gast schrieb am 19.10.2017:

Du kennst dich zu 0,0% in Berlin aus.
Riesige Studentenstadt wo man Wohnungen nur über Kontakt bekommt. Einfach Studenten einziehen lassen, sind meistens nach 3 Jahren weg & dann einfach Miete erhöhen. Häufig ziehen die auch vorher aus, da die sie durchfallen oder aus lapidaren Gründen wie eine Familie

WiWi Gast schrieb am 18.10.2017:

In Berlin ist die Immobilienparty für Neueinsteiger vorbei. Wer da jetzt investiert, kommt gewaltigt zu spät. Richtig gut verdient hat man, wenn man vor 10 Jahren eingestiegen ist, als Berlin noch arm aber sexy war. Dazu kommen bei einem Steuerausländer, dass es gar nicht so leicht ist, einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen. Ob britische Banken im EU Ausland finanzieren und dann auch noch bei Privatleuten, ist eine andere Frage. Schon viele deutsche Banken scheuen sich, schon im grenznahen Ausland zu finanzieren. Bei Ferienobjekten gibt es ein paar wenige die das tun, meist aber zu schlechteren Konditionen als im Inland. Meist mehr EK und schlechtere Zinsen oder wollen gar als Sicherheit eine werthaltige Immobilie im Inland als Sicherheit. Gerade jetzt im Niedrigzinsumfeld verdienen Banken eh nicht mehr viel an Immobilienkrediten, da haben die wenigsten auch noch Lust, sich mit ausländischen und auch noch fremdsprachigen Dokumenten und Rechtsgrundlagen zu befassen.

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