WiWi Gast schrieb am 01.01.2020:
WiWi Gast schrieb am 01.01.2020:
... und ganz ehrlich: 2019 hat performancemäßig jede Immobilie in den Schatten gestellt.
Du bist also einer der Glückspilze, die genau am 27.12.2018 neu investiert haben und deshalb von den Verlusten zuvor nicht betroffen waren?
Was hat das Eine mit dem Anderen zu tun. Meine Aussage war "2019". Dafür stimmt sie. Auf lange Sicht sind die Kursgewinne natürlich utopisch und man sollte mit realistischeren 5-6% rechnen. Das liegt leicht unter dem, was ich bisher auf längeren Zeitraum gesehen einfahren konnte.
Never the less: Jahresende 2018 habe ich nicht "geschafft", dafür aber Feb2019 (gottseindank) wieder eingestiegen. Natürlich wär es dennoch besser gewesen, dass Geld nicht auf dem Girokonto gelagert zu haben, sondern 2 Jahre früher bereits investiert gewesen zu sein, das hätte sich trotzt Verlusten Ende 2018 gelohnt.
Hätte, hätte .... jetzt ist es eh wurscht.
Wie auch immer, beides ist besser als das Geld ungenutzt liegen lassen, ich persönlich versuche das zu machen, womit ich mich ein wenig auskenne.
Bzgl. fremdgenutzten oder eigengenutzten Immobilie: Ich habe nicht gesagt, dass es ein schlechtes Investment sei, es ist nur nicht der "heilige Gral" und das "Ziel aller Ziele" so wie es oft verkauft wird.
Wie gesagt, ich hatte mir das für meinen Fall durchgerechnet und wäre durchaus bereit gewesen eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen. Aktuell macht es aufgrund meiner Lebenssituation keinen Sinn (steuerlicher Wohnsitz im Ausland und damit kaum Steuern auf Kapitalerträge) und derzeit läuft die Börse für mich (trotzt Trump, Kim, Greta,...) recht gut.
Achtung langer Text:
Wenn man mal das Beispiel der 450.000€ in 20 Jahren nimmt:
ETF besparen zu 1000€ im Monat bei 6% -> 450.000€
Will ich in 20 Jahren eine Hütte haben, die 450.000€ wert ist, dann müsste ich die heute für rund 225.000€ kaufen, sofern man 3,5% Wertsteigerung (finde ich aber schon hoch gegriffen) ansetzt.
Diese 225.000 + (gemittelt) 13% Nebenkosten = 255.000€ gilt es zu finanzieren. Die bekomme ich dann für die erwähnten 1,5% und daraus ergibt sich dann eine Rate von 1230€/Monat. (1,5% bei Vollfinanzierung und 20 Jahre Zinsbindung auch sportlich).
Jetzt sitzt der Mieter drinnen und zahlt für die Wohnung im Jahr 1/25tel des Kaufpreises (Durchschnittwert), also 750€ (Kaltmiete). Instandhaltungskosten und Kreditzinsen kann man gegenrechnen und mindern das Einkommen. Wer aber 1000€/Monat zurücklegen kann, bekommt selten den Mindeststeuersatz. Über den ganz Dicken Daumen ziehe ich von den 750€ Kaltmiete nach Werbungskosten also rund 120€ Steuern ab, das wären rund 16%.
Bleiben also 630€ die zur Tilgung + Nebenkostenzahlungen dienen können. Halte ich auch für "pro Immobilie" gerechnet.
Bei 70qm liegt die Instandhaltungsrücklage bei vielleicht 300€ (+-), eingeschlossen ist die Hausverwaltung. Auch das finde ich gut gerechnet. In meiner letzten Mietwohnung hätte das nicht funktioniert (Aufzug immer kaputt).
Also müssen monatlich rund 1530€ getilgt werden, davon trägt der Mieter durch die Miete 630€, bleiben 900€ die durch den Eigentümer beglichen werden müssen. Die Miete steigt im Laufe der 20 Jahre (theoretisch), deswegen wird es tendenziell im Laufe der Zeit besser, ob man die Mietsteigerung analog der Wertsteigerung weitergeben kann: keine Ahnung.
Meine Vermieter hatten mir in den 7 Jahren nie eine Mietsteigerung verpasst, die waren froh, dass ich meine Miete pünktlich zahle, genauso wie die Nebenkostenabrechnung. Bei den Vermieter davor wars genau das gleiche.
Man könnte nun soweit gehen und die restlichen 100€ wieder zu 6% anlegen und bekommt dann nach 20 Jahren rund 45.000€ und dies wäre dann der Zugewinn gegenüber dem reinen Aktiensparen. Oder man nutzt dies als Sondertilgung.
Die genauen Zahlen variieren natürlich etwas und die Instandhaltungsrücklage muss auch Sonderzahlungen (zb. Straßensanierung) wuppen können, aber die Quint-Essenz bleibt gleich: Im Prinzip leichtes Plus für die Immobilie, allerdings mit all ihren Risiken (schlechte Mieter, Mietausfälle, Leermonate, Bahntrasse, Autobahn, Betonsanierung,...)und eben der Tatsache, dass die Immobilie ihren wahren Wert erst im Moment des Verkaufs zeigt.
Dazu kommt, dass man durch die hohen Kosten gebunden ist, also ein Jahr Auszeit oder dergleichen gehen ohne entsprechende Rücklagen für die Tilgung nicht. Arbeitslosigkeit: gleiches Dilemma.
Einen Aktiensparplan kann man auch einfach mal ein Jahr nicht bedienen.
Dann kommt noch dazu: Wenn man mal das Äquivalent zu 450.000€ nach 20 Jahren hat, dann müssen Mieteinnahmen mit dem progressiven Lohnsteuersatz versteuert werden. Kapitalerträge mit maximal 26,x %, liegt der persönliche Steuersatz darunter findet das Günstigerprinzip anwendung. Der Steuersatz ist also bei Aktien nach oben (noch) gedeckelt.
Rein nach den Zahlen also (leicht) pro Immobilie, dafür eben deutlich weniger flexibel/liquide. Und alles unter sehr vielen Annahmen. Obs das einem persönlich wert ist -> ?
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